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南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告
一、项目基本概况
溧水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和溧阳市，南与高淳县接壤，是秦淮
河上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区，距南京约 40 公里，境
内交通便捷，车程时间约 40 分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级
公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加紧筹划中，为溧水全面
开发开放构筑了良好的外部条件。
项目位于南京市南郊溧水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水库周边地区，幸
庄水库周边面积为 4450 亩，可开发面积约 3000 亩，幸庄水库水域面积 340 亩，幸庄水
库离县中 公里。
二、置地立项有利条件
1、有利于增强企业持续发展能力。根据总公司五年及十年中长期发展战略，为增强
企业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做专、做精、做大、做强房地产主业。必须
在金陵世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空
间。
2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场
化运作的必然趋势，使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。随着南京市政府新一
轮开发高潮的掀起和城市化进程的加快以及溧水县投资经济的启动，必将带动房地产的
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快速发展，预示着该项目有着一定的发展前景。
3、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的接触，预计该地块取
得的价格每亩 8 万元左右。目前如以少量的资金取得此项目，同时随着金陵世纪花园的
竣工，上乘庵项目、江宁项目的实施，公司将取得一定的经济效益。若三年以后正式启
动该项目将有一定的资金支撑。
三、市场分析
（一）房地产总体走势
房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系列扩大内需、增加投资
的积极而有效政策，房地产得到了快速发展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的
拉动作用。随着中国加入 WTO，国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快
发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设高潮，为房地产业赢来了新的发展机遇。同时，
随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现
出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。
（二）旅游度假别墅市场分析
1、别墅市场
从近十年发展来看，我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低
谷——升温——热潮四个过程。目前正处于别墅开发的第二个热潮。别墅市场从沉寂中
苏醒过来，主要是近年随着二次置业者的增加，造成了别墅市场的升温。别墅物业作为
一种高档商品，如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域分布主要
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集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几个大城市。别墅的空间分布特征有一定的相
似性，主要聚集在交通比较便捷的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依
山傍水，空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅市场
近两年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售情况看具有较好的市
场前景。
2、旅游市场
随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求，必将带动旅游市场的发展和繁荣。
因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县著名景点无想寺和
丰富的山水资源，通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山的灵性，水的动性，
人的和谐性。预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的著名景点，会集聚一定
人气，对本项目产生一定促进作用。
（三）差异化竞争策略
可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场的特征。应把握好以下几个要点：
一是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。档次
定位为中高档，目标消费群市场细分为 IT、金融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、
白领、金领人士和企业家、高级经理人等。客户群既可是南京溧水及周边地区的高收入
阶层，也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；二是产品定位。集居住、
旅游度假、投资于一体的别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为
主；建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林的高贵风范又具有现
代建筑的新潮时尚；户型面积大小取决于别墅形态以买家需求，联排别墅为 180——220
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平方米，独立别墅为 250——350 平方米；三是价格定位。别墅价格不能走高与低的极端，
太高曲高和寡，太低“有失身份”，关键是适度抬高。别墅不易采取降低策略，应预留一
定的升值空间。对于滚动开发的别墅来说尤其重要。建议每幢房款在 60——120 万元。
四、项目实施的总体构想
（一） 项目名称
南京六朝皇家公园别墅
（二） 开发形式
①自主开发
①合作开发
（三） 筹融资及启动资金
资金来源渠道一是自有流动资金，主要是金陵世纪花园、江宁等开发项目的投资收
益；二是银行贷款；三是本项目滚动式开发的回笼资金。
该项目首付款为 500 万元，启动资金为 2000 万元。
（四） 时间安排
项目实施计划分 3 年、5 年、5——10 年的近中远期,分期滚动开发。
（五） 房地产开发思路
房地产开发从 2004 年开始，一期土地 200 亩，当年建成，预计销售 40%，计划共分
四期运作。每栋别墅占地一亩，建筑面积 250 平米，开发建筑成本 3000 元/平米，售价 4500
元/平米。2011 年全部建成，2012 年销售完毕。
A． 启动资金
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2002 年投入 1000 万，2003 年贷款 5000 万，至 2005 年总共贷款 亿元。
B． 项目前三年投入资金
2002 年投入 500 万，2004 年贷款 5000 万。
C． 投资回收
预计到 2005 年下半年，达到收支平衡，2005 年后项目进入自行滚动的良性循环阶段。
预计开发周期 12 年，按动态分析，假设基准收益率 10%，总利润为 亿元，年收益
率约 %（详见表一）。
五、经济测算（见附表一）
六、房地产风险分析
1． 盈亏平衡点分析
按销售价格 4500 元/平米，建造成本 3000 元/平米，回报期 10 年，基本收益率 10%
（折现率）
土地平衡点 MAX=21 万/亩
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详见附表二
2． 敏感性分析
销售价格变化
NPV(10%) 振幅
4000 -1
4100 2002
4200 3975
4300 5949
4400 7922
基准线 9895 0
4600 11869
4700 13842
4800 15816
4900 17789
5000 19763 1
土建成本变化
NPV(10%) 振幅
2500 20809
7
2600 18626
2700 16443
2800 14261
2900 12078
3000 9895 0
3100 7713
3200 5530
3300 3348
3400 1165
3500 -1017
土地成本变化
NPV(10%) 振幅
5 14197
6 13337
7 12477
8 11616
9 10756
10 9895 0
8
11 9035
12 8175
13 7314
14 6454
15 5594
容积率变化
NPV(10%) 振幅
2081
7096
9895 0
1195
17593
项目 变化温度 NPV(10%)
-10%
销售价格
10% 19763
9
-10% 16443
土建成本
10% 3348
-10% 10756
土地成本
10% 9035
-10% 7096
容积率
10% 11995
从上述图表可看出，销售能否顺利完成是项目的关键之处，经核算，10 年内销售必须
达到 90%以上，项目才能达到盈亏平衡点（NPV=0）。对投资收益直接影响最大的是销售
的价格，其次为开发成本。接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入对于投资
回报的影响较小。
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七、结论与建议:
1. 经上述综合分析，“六朝皇家公园别墅”项目可行。至 2012 年，房地产项目累计净现
值 亿元左右。
2. 本项目的市场风险为最大的风险，具体表现为市场销售率、商品房销售价格与商品
房成本三个方面。建议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目标客户群。
3. 本项目成功与否，能否起到“四两拨千金”，即以较少资金投入获得较大利润的作用，
关键在于 2004 年一期房产开发是否成功，其资金的回笼决定了前期投入资金的多少
和风险的大小。
4. 按照基准表计算，盈亏平衡点的土地挂牌竞标价格为 21 万/亩。
5. 争取更多政府优惠政策和扶持，用无偿划地、抵押贷款的方式，可以大大减少前期
资金投入，降低风险。
6. 旅游项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。房产项目可利用真
山真水和大学人文景观，成为销售时的卖点与亮点，增加房地产项目的外延价值。
