第4章 物业管理法律责任
物业管理法律责任概述
物业管理民事法律责任
物业管理行政法律责任
物业管理刑事法律责任
第2章 债券
物业管理法律责任概述
物业管理法律责任的概念和特点
物业管理法律责任的分类
物业管理法律责任的构成
物业管理法律责任的归责原则
物业管理法律责任的免责
第2章 债券
物业管理法律责任的概念和特点
1）物业管理法律责任的概念
物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。
第2章 债券
2）物业管理法律责任的主要特征
（1）法定责任与协议责任相结合
（2）技术规范确定的责任分量大
（3）法律责任的复杂性
第2章 债券
物业管理法律责任的分类
1）民事责任
2）行政法律责任
3）刑事法律责任
4）经济法律责任
第2章 债券
1）民事责任
民事责任是指由于违反民事法律、违约或者由于民法规定所应承担的一种法律责任。
2）行政法律责任
行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的行政法律不利报应 (法律后果)。
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3）刑事法律责任
刑事法律责任指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的法律后果。它是制裁最为严厉的一种报应。
4）经济法律责任
经济法律责任指经济法律关系主体行为违反经济法律法规而依法应承担的不利法律报应(法律后果)。
第2章 债券
物业管理法律责任的构成
法律责任的构成要件是指构成法律责任必须具备的各种条件或必须符合的标准，它是国家机关要求行为人承担法律责任时进行分析、判断的标准。根据违法行为的一般特点，我们把法律责任的构成要件概括为：
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1）存在法律责任主体
法律责任主体，是指违法主体或者承担法律责任的主体。责任主体不完全等同于违法主体。
2）违法者主观上有过错
所谓过错，是指行为人对其行为及由此引起的损害事实所抱的主观态度，包括故意和过失。故意是指行为人明知自己的行为会损害其他物业管理法律关系人的合法权益而为之；过失指由于疏忽大意或过于自信而给他人带来的损失。
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3）存在违法行为
违法行为是指违反法律所规定的义务、超越权利的界限行使权利以及侵权行为的总称，一般认为违法行为包括犯罪行为和一般违法行为。
4）有损害事实发生
损害事实即受到的损失和伤害的事实。损害的形式主要有人身的损害、财产的损害、精神的损害和其他利益方面的损害。损害的范围包括直接实际损害和丧失预期可得利益的间接损害。
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5）违法行为与损害事实之间有因果关系
违法行为与损害事实之间的因果关系，是违法行为与损害事实之间存在着客观的、必然的因果关系。
除上述一般五要素外，在确定物业管理法律责任时，还应考虑行为人的责任能力即违法行为人承担法律责任的资格和条件。
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物业管理法律责任的归责原则
物业管理法律责任中的归责即法律责任的认定和归结，是指在物业管理活动中因违法行为所导致的事实后果是否应当由违法行为关系当事人承担的判断过程，它根据事先确定的标准和规则判断当事人是否应当承担法律责任，回答各种法律责任如何认定问题。归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则。
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1）责任法定原则
责任法定原则其含义包括：
（1）违法行为发生后应当按照法律事先规定的性质、范围、程度、期限、方式追究违法者的责任；作为一种否定性法律后果，它应当由法律规范预先规定；
（2）排除无法律依据的责任，即责任擅断和“非法责罚”；
（3）在一般情况下要排除对行为人有害的既往追溯。
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2）因果联系原则
（1）在认定行为人违法责任之前，应当首先确认行为与危害或损害结果之间的因果联系，这是认定法律责任的重要事实依据；
（2）在认定行为人违法责任之前，应当首先确认意志、思想等主观方面因素与外部行为之间的因果联系，有时这也是区分有责任与无责任的重要因素；
（3）在认定行为人违法责任之前，应当区分这种因果联系是必然的还是偶然的，直接的还是间接的。
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3）责任相称原则
（1）法律责任的性质与违法行为性质相适应；
（2）法律责任的轻重和种类应当与违法行为的危害或者损害相适应；
（3）法律责任的轻重和种类还应当与行为人主观恶性相适应。
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4）责任自负原则
责任自负原则其含义包括：
（1）违法行为人应当对自己的违法行为负责；
（2）不能让没有违法行为的人承担法律责任，即反对株连或变相株连；
（3）要保证责任人受到法律追究，也要保证无责任者不受法律追究，做到不枉不纵。
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物业管理法律责任的免责
“免责”同“无责任 ”或“不负责任”在内涵上是不同的。免责以法律责任的存在为前提，是指虽然违法者事实上违背了法律，并且具备承担法律责任的条件，但由于法律规定的某些主观或客观条件，可以被部分或全部地免除(即不实际承担)法律责任。
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1）时效免责
时效免责即违法者在其违法行为发生一定期限后不再承担强制性法律责任。例如，我国《刑法》规定：法定最高刑为不满五年有期徒刑的，经过五年；法定最高刑为五年以上不满十年有期徒刑的，经过十年；法定最高刑为十年以上有期徒刑的，经过十五年；法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过二十年，不再追诉。
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2）不诉免责
不诉免责即所谓“告诉才处理”、“不告不理”。在我国不仅大多数民事违法行为是受害者或有关人告诉才处理，而且有些刑事违法行为也是不告不理。不告不理意味着当事人不告，国家就不会把法律责任归结于违法者，亦即意味着违法者实际上被免除了法律责任。例如，我国《刑法》规定，以暴力干涉他人婚姻自由的犯罪、虐待家庭成员的犯罪、侮辱罪、诽谤罪等都是告诉才处理的违法犯罪行为。
第2章 债券
3）自首、立功免责
自首、立功免责即对那些违法之后有立功表现的人，免除其部分或全部法律责任。例如，我国《刑法》第63条规定：“犯罪以 后自首的，可以从轻处罚。其中犯罪较轻的，可以减轻或者免除处罚；犯罪较重的，如果有 立功表现，也可以减轻或者免除处罚。”
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4）补救免责
补救免责即对于那些实施违法行为，造成一定损害，但在国家机关归责之前采取及时补救措施的人，免除其部分或全部责任。这种免责的理由是违法者在归责之前已经超前履行了义务。
第2章 债券
5）协议免责
协议免责即基于双方当事人在法律范围内的协商同意的免责。这种免责一般不适用于犯罪行为和行政违法行为，仅适用于民事违法行为。
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6）无能力免责
无能力免责，权利是以权利相对人即义务人的实际履行能力为限度的。在权利相对人没有能力履行责任或全部责任的情况下，有关国家的机关可以出于社会主义人道主义考虑免除或部分免除他的法律责任。
第2章 债券
物业管理民事法律责任
物业管理民事法律责任的概念和特征
物业管理民事法律责任的分类
物业管理免责条件
物业管理民事法律责任的承担方式
第2章 债券
物业管理民事法律责任的概念和特征
物业管理民事法律责任指物业管理民事主体因违反民事法律义务而按照民法(包括合同法)规定必须承担的一种法律责任。
第2章 债券
物业管理民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是：
（1）它主要表现为一种财产责任。
（2）是一方当事人对另一方当事人的责任。
（3）它主要是为了补偿受害人的损失。
（4）物业管理民事责任的内容可以由当事人自行约定。
第2章 债券
物业管理民事法律责任的分类
违约责任与侵权责任构成物业管理民事责任的两大基干，两者相互配合，形成了民事主体的生存权和发展权在民事领域内的基本保障机制。
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1）违约责任
物业管理活动中通常主要的违约行为主要有：
（1）物业管理企业违反物业服务合同的约定，未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途；
（2）物业管理企业违反物业服务合同的约定，擅自提高收费标准；
第2章 债券
（3）物业管理企业未按物业服务合同的约定内容提供物业服务工作；
（4）业主违反物业服务合同和业主公约的规定，不交纳物业服务费用和住宅维修基金。
（5）业主违反业主公约的规定，擅自改变公共建筑和共用设施用途的，擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
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2）侵权责任
物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列几种：
（1）国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。
（2）法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。
（3）因产品质量不合格致人损害的民事责任。
（4）因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。
第2章 债券
（5）建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。
（6）饲养的动物致人损害的民事责任。
（7）破坏、污染环境的侵权责任。
（8）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。
（9）因妨害行为而产生的侵权责任。
第2章 债券
物业管理免责条件
物业管理免责条件即法律明文规定的物业管理当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。我国法律规定的民事责任免责条件主要有正当理由和外来原因两类：
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1）正当理由
正当理由指据以主张被诉行为有合法根据或正当性，因而不应承担民事责任的事由。具体包括：
（1）依法执行职务。
（2）正当防卫
（3）紧急避险
（4）自助行为
（5）受害人同意
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2）外来原因
（1）不可抗力
（2）意外事件
（3）受害人的过错
（4）第三人的行为
第2章 债券
物业管理民事法律责任的承担方式
物业管理民事责任的承担方式实际上就是我国民法所规定的民事责任的方式。
第2章 债券
1）停止侵害
停止侵害指对行为人正在实施的侵权行为，受害人有权请求其停止实施或请求人民法院制止实施。这种民事责任适用于所有正在进行中的侵犯他人合法权益的行为，侵犯财产权和侵犯人身权都应当承担此种责任。
第2章 债券
2）排除妨碍
排除妨碍指权利人行使其权利受到他人不法阻碍或妨害时，有权请求行为人排除或请求人民法院强制排除妨碍。这种民事责任适用于妨碍他人行使权利的场合，不必要求权利人的权利有实际的损害。
第2章 债券
3）消除危险
消除危险指在有造成财产或人身损害之虞时，权利人有权请求行为人消除或请求人民法院强制其消除。这种民事责任适用于虽然尚未造成他人的财产、人身的实际损害，但是有造成损害的急迫的危险，则权利人可以要求造成危险的人采取措施消除危险。例如搭建违章建筑可能危及他人损害，利益关系人有权要求消除危险。
第2章 债券
4）返还财产
返还财产指权利人的财产被行为人非法侵占时，权利人有权请求返还该财产。当一方当事人占有他人的财产，但没有合法权利作为依据时，应当将对方的财产返还。此种责任方式的一个前提是，原物尚存在。如果原物已经灭失，则责任人应当依法承担赔偿损失等责任。例如物业管理企业擅自超标收取业主、使用人的水电费，应该将超出部分返还。
第2章 债券
5）恢复原状
恢复原状指在财产被不法损害或性能状态被改变而有复原的可能时，受害人有权请求恢复到财产未受损坏或未改变时的状态。这种民事责任适用于财产遭到他人的损坏，但是尚有恢复原来状况的可能的情况。一般来说，造成他人财产损失，如果能够恢复原状，应当尽量恢复原状。只有难以恢复原状的，才承担赔偿损失的民事责任。
第2章 债券
6）修理、重作、更换
修理、重作、更换这是适用于某些种类的合同的责任方式。如果一方根据合同交付的标的物不符合合同的约定，则对方当事人有权要求修理或者更换不符合合同要求的标的物。
第2章 债券
7）赔偿损失
赔偿损失指行为人以其财产填补受害人的损失。这是适用范围最广的一种责任方式。在我国法律上的赔偿损失专指以金钱的方式赔偿对方的损失。侵犯财产权和侵犯人身权都可能发生这种责任。在侵犯名誉权等几种人身权造成精神损害的情况下，还要承担以金钱的方式赔偿精神损害的责任。
第2章 债券
8）支付违约金
支付违约金指依法律规定或当事人约定，违约方向对方支付一定数额的金钱。这是在一个有效的合同中，双方约定了违约金，或者法律直接规定了违反此种合同应当支付违约金，则一方违约的情况下，应当向对方支付约定或者法定的违约金。
第2章 债券
9）消除影响、恢复名誉
消除影响、恢复名誉指公民或者法人的人格权受到不法侵害时，有权通过人民法院要求行为人以公开形式承认过错，澄清事实，或者辟谣，消除所造成的不良影响，以恢复未受损害时社会对其品行、才能或信用的良好评价。这种责任形式，适用于《民法通则》第１２０条规定的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权这几种人身权受到侵犯的情况，因为这几种侵权通常会给受害人的名誉造成损害，或造成其他不良影响。
第2章 债券
10）赔礼道歉
赔礼道歉指公民或法人的人格权受到不法侵害时，权利人可请求行为人 当面承认错误，表示歉意，以保护其人格尊严。
第2章 债券
物业管理行政法律责任
物业管理行政责任及行政违法行为
物业管理行政法律责任的承担方式
第2章 债券
物业管理行政责任及行政违法行为
物业管理行政法律责任是指在物业管理过程中，行政相对人的行为违反有关物业管理行政法规而应当依法承受的不利性法律报应。在物业管理过程中需追究行政责任的行政违法行为可以归纳为以下四类：
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1）物业管理企业的行政违法行为
(1)非法经营行为
(2)不正当竞争行为
(3)擅自作为行为
(4)不履行或不忠实履行受托管理义务的行为
(5)损害消费者合法权益的行为
第2章 债券
2）业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为
(1)决定违法行为
(2)擅自作为行为
(3)不履行法定应为义务行为
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3）开发建设单位、售房单位的行政违法行为
(1)未履行法定前期物业管理义务的行为
(2)不履行物业移交法定义务的行为
(3)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为
(4)其他行政违法行为
第2章 债券
4）妨碍管理的违法行为
(1)妨碍执行公务的行为
(2)妨碍实施监督行为
第2章 债券
物业管理行政法律责任的承担方式
物业管理活动中承担行政责任的方式一般分为三类：
第2章 债券
1）行政处罚
中国《行政处罚法》第2条明文规定行政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。
第2章 债券
2）行政处分
行政处分指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，按行政隶属关系对其所属人员中有轻微违法行为或违反纪律行为的一种内部制裁， 主要包括警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。
第2章 债券
3）劳动教养
劳动教养是对有轻微违法行为，但尚不够给予刑事处罚的违法行为人实行强制性教育改造的一种行政措施。
第2章 债券
物业管理刑事法律责任
物业管理刑事法律责任指行为人(包括自然人和法人)在物业管理活动中严重违法物业管理法律、法规，给国家、集体、自然人或法人的财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触犯刑事法律的规定，而依法必须承担的刑事责任。
第2章 债券
承担刑事责任的方式是刑事处罚，分为两类：一是主刑，包括管制拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。刑事责任可因不可抗力、紧急避险、职务行为而免除。
第2章 债券
关键概念
物业管理法律责任
物业管理法律责任免责
时效免责
物业管理民事法律责任
违约责任
侵权责任
正当防卫
紧急避险
物业管理行政法律责任
第2章 债券
复习思考题
1.简述物业管理法律责任的主要特征？
2.试述物业管理法律责任的分类？
3.试述物业管理法律责任的构成要件？
4.如何理解物业管理法律主任的归责原则？
5.简述物业管理法律责任免责？
第2章 债券
6.简述物业管理民事法律责任的分类？
7.违约责任与侵权责任？
8.如何理解物业管理民事法律责任的免责条件？
9.简述物业管理民事法律责任的承担方式？
10.简述物业管理行政法律责任的承担方式有哪些？
第2章 债券
