城市评价的指标体系之二
课件讲稿
2
问题的提出
中天尊义商业市场调查：150页占2/3
长沙洪山管理局辖区产业专项研究：180页3/4
中南江阴取地报告：140页占1/2
淮南民生40页，占1/4
杭州青山湖40页，占1/4
上海三林、杭州天明战略报告：15页约占1/10
……
报告随机的外象——但内在的共同点是什么？
GDP、产业、人口、地产等等—涉及的指标到底如何选择、顺序、作用，物业顾问
如何把握？
u城市宏观背景
u房地产市场整体研究
课程内容界定
本报告是严格保密的。 3
课程界定：内在规律、基本概念 + 应用方法
规避常存在的“问题小人”
u城市宏观背景
u房地产市场整体研究
政策分析
房地产整体市场
城市规划
产业发展
宏观经济
！！
量/系统
角度 专项
结论
常存在的问题小人课程内容
1. 房地产所处阶段和阶
段特征
2. 经济、产业、城市规
划是否支持到了需求
潜力和未来地产扩张
和持续发展
回答的问题
1. 目前的市场、供求、
价格等是否合理、健
康、平稳
2. 市场主流和方向
本报告是严格保密的。 4
第一步：
首要目的？评估所需深度、合适的角度？
u我们一定要做城市评价（及大势分析）吗？
中介起源时做不做？深圳项目做不做？
物业报告和营销执行做不做？要不要贯穿(人文)?
u深入度？角度？占报告的多少比例是合适的？
研不研究都行，不疼不痒或哆哆嗦嗦?
重要！
本报告是严格保密的。 5
不同城市、不同发展阶段
大势关联度
城市
•政策变化
•城市规模
•地产发展阶段
•地产成熟\平稳度
•……
本报告是严格保密的。 6
不同发展商、阶段和目的——有针对性的研究
关注系统风险的 关注大机会的
关注方式的 不关注或
不置疑大势的
上海霞飞
南宁万正
成都中海
何种模式—
达30万/年？
何种模式—
建立第一品
牌？
何种档次占位能在
该城市持续发展？
何种产业—
发展区域？
选择重要点即可
本报告是严格保密的。 7
对于不同项目，不同阶段
中盘
小盘
大盘
取地
建设 营销
规划
区域
阶段
规模
成本
高成本
中低成本
………………
本报告是严格保密的。 8
例：杭州天明/青山湖 (中盘大城市)
项目成败与城市的关系不同
项目背景及项目界定
15页:
Ø城市格局
Ø基本指标
城市内项目，打赢区
域竞争即可。
青山湖：40页:
Ø全面分析
城市外围资源性楼
盘，项目的立足点就
是城市、城市的发
展。
本报告是严格保密的。 9
例：淮南民生(小城市大盘)
约20+20页_相对集中的整体性描述
城市发展前景展望
整体发展战略
项目属性界定
市场环境分析
4页
Ø城市机会
4页
Ø宏观经济
Ø城市建设
10页
Ø城市宏观指标\人口\收
入\产业
2页:区位
本报告是严格保密的。 10
1. 市场价格的自然增长，能否解决价
格问题？
2. 既然市场环境支持本项目达到15%
的利润要求，那么本项目是否适合
07年开始销售？
3. 以上分析的是本项目单独应对市场
竞争的可为点，那么本项目与东方
俪城的内部关系如何处理？是一致
对外，还是内部竞争？
4. 如果07年销售，3739元/平米仅为
基本目标，能否在07年就远超过
3739元/平米，实现3900-4000元/
平米的价格，增加利润额？
例_沈阳东站街项目(大城市中盘)
约20页_集中于需求
10页:
Ø城市是否持续支持其增长
10页:
Ø城市容量分析
Ø城市人口和家庭分析
本报告是严格保密的。 11
本指标体系的目标—建立一个规范格局，但具
体使用需要加减，并成为有工具和目的的专家
独特的视角
（小诀窍）
抓住关键
（资料是穷尽不完的）
系统的方法和工具
（3天即能和某总探讨）
明确结论 基于未来
基于地产
基于项目
本报告是严格保密的。 12
从轻松的聊天开始
……每个人都有自己的角度和方法
u新到一个城市，首先关注什么？（渠道）
u如何快速判断一个城市？（阶段、特色、机会等）
u刘康宁—关注人们生活状态
u在出租上就会跟司机聊—当地人节
假日、平时休息在做什么？有什么
特色节日？
u何浩：
u和出租车司机聊天
u问月收入（一般和城市白领收入差
不多）;对房价的看法，如果对楼盘
很熟悉，对房价也能说上几点，这
个城市的房地产化程度很高，消费
者的买房意思比较强，房子是消费
者关心的东西，营销是比较有群众
基础的；
u主流媒体的房地产版、高速公路上
的广告牌数量及有没有知名发展商
u到老城区和所谓的新城转转，人口
数量、产业等。
u陈董：“现在出国不是看建筑，而是看人的生活状态”
u“关注“领先型”客户”
u“体验城市知名的场所”
u冯刚—从最基本的四者出发：人、生活、就业、空间。
u陈耀华—所有报纸，看市场在发生什么事
1）关注市场在热炒什么
2）广告：看市场上项目的状况
3）参与的公司：发展商、广告公司等
4）找媒体、同行聊，媒体是最八卦的,能找到内在东西
u陈明峰：GDP，省在全国排名，城市在省排名；
地产：判断一下城市的经济水平和房地产水平之间滞后还
是超前—是发展空间和风险的综合判断。
独特的视角
（小诀窍）
本报告是严格保密的。 13
从轻松的聊天开始
……每个人都有自己的角度和方法
杜岩松
你新到一个城市，首先关注什么？
1、 机场。机场的规模和运营效率决定城市的发展阶段、经济发展水平和雄心。我们看日
本和韩国的机场，运营效率比国内机场都好，国家的发展水平也领先我们。
2、 CBD。商贸中心区的规模和甲级写字楼面积代表着城市第三产业的发展情况。
你如何快速判断一个城市？（阶段、特色、机会等）
1、 肯德基和沃尔玛的分店店数。决定了资本对城市发展前景和购买能力的判断。
2、 FDI（外商直接投资）数额，代表了资本对城市投资环境和产出能力的判断。同时也
反映了白领为代表的中产阶级的规模。
3、 人口迁移（流入和流出，暂住人口规模）的趋势和规模。
4、 全国性房地产公司进入城市的数量和时间表。
5、 奥迪A6和A4轿车年销售量，以及一次性现金付款的比例。决定高端人口的规模和消
费能力。
6、 高速公路的里程。代表城市的开放程度和当地政府的财政收支水平。
7、 旧城改造的规模。作为城市建设发展速度和未来房地产投资规模的参考。
8、 出租车司机的人均收入。基本代表城市居民平均收入水平。
本报告是严格保密的。 14
有趣的回忆：由一叶而知天下。
u酒店和餐馆
u超市
u车
u的士司机
u商场、柜台
u本地城市自豪感
u城市外围的R
u外地的发展商
u南宁
u青岛
u南宁
u成都
u大连
u厦门
u武汉
u南宁
u陈董—民间指数
u罗总进入武汉看池莉小说：了解人性
u王总进入大连看商场展示水平和人们的穿作
u孙总看城市文化：基于历史
武汉——扁担文化
大连——职民地、狗腿子文化
厦门——海盗和海外移民（文明）文化
u王志刚城市见解（成都：拉弓引剑）
u几个有趣的等式
u城市人口量 ≈ 城市每年售卖的住宅量
u城市人口量 ≈ 城市历年商业总计量
u城市的人均GDP ≈平均房价
u城市平均房价≈城市五年白领月收入≈2倍出租车
司机收入
本报告是严格保密的。 15
大发展商是如何评价、选择城市，判断标准是
什么＿金地
进入西安
品质提升黄金阶段：价格可支持
地产销售及价格平稳，个别增幅加快人口密度高
供需比理想
人均GDP突破，
经济高增长阶段
不断有外地发展商进入
高新区三足鼎立
西北门户，历史久，辐射能力强
进入上海
远景规划带来坚实支持
世博会召开注入新活力
人口总量大，辐射力强
供需比理想
带来长三角布局
经济实力强大
地产进入理性发展阶段
旧城改造带来刚性需求
大量基建投资
抓住关键
本报告是严格保密的。 16
大商家是如何评价、选择城市，判断标准是什
么＿沃尔玛、肯德基
沃尔玛
进入中国
次均消费额
当地消费风俗
消费习惯
城市经济
消费水平
零售市场
官方支持
国民收入
经济政策
肯德基进入
晋江某镇
商场长期定向招商
镇区背景：侨城
当地商城日均营业额
人均存款额
本报告是严格保密的。 17
我们评价城市常用的指标
基本资料的获得
• 区域经济环境分析
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、
接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消
费支出水平
4、趋势性指标：城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 房地产整体市场分析
1、投资：开发投资额
2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金
3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量
4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
5、房地产景气指数、价格指数
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公
报、经济发展月报、地方
经济信息网、地方政府网
站、中房指数、国房指
数、地方房地产年鉴
•土地、规划部门的政府官
员访谈
•规划、房地产等专业人士
访谈
系统的方法和工具
本报告是严格保密的。 18
这些数据采集的本质目的——确定城市地产需求潜力
经济、人口和地产内在关系
城市级别与影响力
需求、供给圣诞树
外来就业者
拆迁需求
本地资产化
本地人口增长
异地购买
旧-新，小-大
（增量）
新房供应
（二级）
+
旧房供应
（三级）
≈
城市人口增长率：
规划—产业升级—城市化率
年拆迁量、拆迁政策
消费习性
政策/金融
内在驱动力 反馈到市场
总体反馈：
如供需比、赢利
压力、市场的量
与价格走势等
典型个案反馈：
竞争的重点
投入的回报等
土地：
新城规划、
旧改政策
需求来自于哪里？向哪里去？
本报告是严格保密的。 19
从“信息点、碎片”到“信息串”
指标纳入模型：
归纳成类
比较、预测分析方法
历史数据的比较
与相关城市的比较
与公认标准的比较
相关一组数据联系对比
系统的方法和工具
未来量
预测
城市化水平与量
工业化进程与量
类似城市历程与量
市场增长规律与量“信息串”
纳入模型
本报告是严格保密的。 20
对指标进行分类_可以有几个纬度
但内在关系是一至且贯通的
宏观指标
中观指标
微观指标
总量指标
结构指标
水平指标
趋势指标
市场阶段指标
市场潜力指标
市场趋势指标
市场风险指标 城市影响力指标
人口类指标
空间类指标
产业类指标
消费类指标
2
3
1
4
本报告是严格保密的。 21
系统方式1：总体看城市评价在整个报告中是对宏观数据的判
断，但仍可进一步划分为宏观—中观—微观指标1
区域经济环
境分析
宏观指标
总体类：GDP、人口、人均GDP
产业类：固定资产投资、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
需求类：城市化率、社会消费品零售总额、恩格尔系数……
中观指标 产业：产业结构及布局；需求：就业人口结构
微观指标
需求：人均收入、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平
房地产整体
市场分析
宏观指标
中观指标
微观指标
（综合指标）房地产景气指数、价格指数、城市地产预警指数
需求：销售额、销售面积、价格、空置率
（结构指标）市场销售趋势分布、土地出让金分布
产业：新批三资企业人数、接待入境旅游人数……
土地：总体开发投资额、土地储备、土地开发面积
开发：商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量、
本报告是严格保密的。 22
生产/产业
Production/Industry
生活/消费
Living/Consuming
空间/土地
Space/Land
人
时间轴
大空间
系统方式2——城市，即人在一定的空间内生
产、生活、并消费这样一个基本的价值模型
2
本报告是严格保密的。 23
生态：
政府与政策
人 口
①土地利用现状
②可利用土地量
③土地构成
④房地产状况
土 地
消 费
产 业
①产业分类
②产业产值
③主导产业
④相关产业链
⑤产业就业
①人口总量
②人口结构
③人口现状来源
①消费者来源
②消费力
③消费结构
④消费地点
产业结构图 人口结构图
消费结构图 土地结构图
城市功能
时间轴大空间
2
本报告是严格保密的。 24
系统方式3——影响城市地产的4类指标
综合起来，取较重要的15点
宏观经济指标
与房地产市场
结构性指标
与房地产市场
趋势性指标
与房地产市场
总体：城市GDP、人均GDP与增长率
人口：城市人口总量及增长率
需求：人均可支配收入、存款、社会消费能力
供给：房价、开发、供应、成交量走势
需求：房屋空置率、一手/二手房成交比例
投资：房地产市场整体开发效益情况
房价收入比与环房匹配指数
投资：房地产投资与固定资产投资
3
水平指标
与房地产市场
住宅消费支出水平、居住消费比例
人均居住面积
经济环境与房地
产整体市场分析
产业：城市产业结构布局与房地产
需求：城市就业人口格局
需求：消费者价值需求曲线、投资性购房
规划：城市规划与房地产发展
总体：城市房地产景气、预警指数
本报告是严格保密的。 25
系统方式4—基于对城市地产五个方向的判断4
市场阶段指标
市场潜力指标
市场趋势指标
市场风险指标
城市影响力指标
城市经济环境与房
地产整体市场评价
本报告是严格保密的。 26
一、城市影响力指标
城市影响力指标
城市产业功能占位和排名2
所在“都市圈”架构和排名1
城市进出口额及外资使用
影响城市的重大事件或会议4
外来旅游人口量排名
主要综合指标
配合指标
外企、三资企业数量
城市资源占位3
（历史、人文、自然资源）
外来购买力所占比例
本报告是严格保密的。 27
二、地产发展阶段指标
地产发展阶段指标
GDP三项1
房地产周期模板2
综合指标
单项指标 人均居住面积
一、二手房比例模型
城市化率：纳瑟姆曲线
本报告是严格保密的。 28
三、城市地产发展潜力指标
地产发展潜力指标
2、产业格局和拉动
6、改善动力推动
5、拆迁需求
4、人口增长需求
城市发展拉动
直接需求拉动
1、经济基础宏观指标七项
3、城市规划拉动、城
市基建投资
本报告是严格保密的。 29
续:直接需求拉动
4、人口增
长需求
人口总量及增长率
人口密度分布
就业人口结构
5、
拆迁需求
拆迁量
6、改善动
力推动
收入增长支持三项
人均居住面积发展指标
恩格尔系数与住房支出
比重指标
房价可负担比例
人均支配收入增幅节点
人均存款额度峰值指标
拆迁政策直接需
求拉动
30
四、城市地产发展趋势指标
城市发展趋势指标
3、竞争压力指标
4、终端趋势指标
土地压力
品质提升的价格支持度
个案突出增幅指标
开发量、销售量、价格变化平稳度
品质的发展阶段及重点
历年土地供应量与分布
城市地产容积率分布
1、整体趋势指标
2、政策影响指标
宏观政策解析
城市特别政策解析
政策调整下的市场反应
发展商水平压力
31
五、地产发展风险指标
综合指标 房地产综合预警体系（量）
地产发展风险指标
2、房价增长支持预警
4、建设过量预警
5、空置率预警
单项指标
1、供需比
3、房价收入比
