中南控股集团有限公司-中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告.ppt

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中南集团青岛李沧四地块 市场调研及可行性分析报告 谨呈：中南控股集团有限公司 报告提纲 STRUCTURE 1 项目本体介绍 2 青岛与李沧区宏观投资环境分析 3 青岛商业格局扫描 4 青岛房地产市场研究 5 项目优劣与可行性建议 本体条件分析 * 项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4 本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩 地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。 地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。 308国道 青银高速 地块1 地块 上王埠、东王埠、桃园 1600亩 青岛李沧 行政区 占地 区域 桃园 东王埠 上王埠 青银高速东侧 308国道西侧 青银和308国道之间 区位条件 本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区 通达性 从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。 308国道车流量巨大，上午下午的高峰期时，堵车现象较严重。 进入性 从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口（出口在下王埠），而且308国道与两侧地块也没有正式接口。 308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。 公交 国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371 地块内与308国道的出口 交通条件 金水路 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 出口1 出口2 高速出口 308国道立交 下王埠 地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响 地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界 地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。 308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。 地块规模 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 308国道 青银高速 地块现状： 夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。 地块中部以湖和砖厂为主。 308国道西侧以农用地为主，但有部分建筑存在。 青银高速东侧则是以自然坡地为主。 地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园 地块内部现状 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 砖厂 308国道西侧地块现状 村庄 湖面 村庄 地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地 地块地形： 地块的整体地势是东西高，中间低。 东西两侧是山体的自然延伸。 而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道（308国道）路基有30-50米的落差。 地块内部地形 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 地块西侧山体延伸 地块东侧山体延伸 地块中部洼地 西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感 西侧308国道堵车现象严重（特别是上下班的高峰期） 中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。 东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。 地块内部限制 308国道 青银高速 桃园 东王埠 上王埠 地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏 现状商业设施： 地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆（308国道）为主。 周边现状教育配套设施： 王埠小学 青岛61中学 地块距最近的市级商圈——李沧商圈 直线距离约为公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。 地块外部配套 李沧商圈 61中 王埠小学 桃园 上王埠 东王埠 308国道 青银高速 地块内的现有商业 沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主 市区客户到达本地快的途径： 市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域 区域竞争： 地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。 地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。 位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面） 地块外部区域 天泰城 308国道 青银高速 伟东.幸福之城 百通馨园 绿城.理想之城 市区方向 盘点 地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。 以水景（湖水）和山景为主的景观资源。 东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。 城市郊区，周边配套设施资源匮乏 规模 自然资源 配套设施 青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。 交通条件 区域认知 区域认知度较高，与市区的交通联系便利。 地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。 本体条件分析 * 项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4 地块2地处李沧区东部，九水路南侧，隶属城市蔓延区，具有初步的城镇意向；地块涉及5个行政村，占地约1000亩 地块2位于李沧东部（青银高速以东），地块内内涉及五个行政村：苏家、庄子、刘家下河、毛公地和王家下河，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，但地块周边的配套设施相对完善（学校、工业园和医院），整个区域（含地块）的具有初步的城市意向。 九水路 金水河 地块2 地块 苏家、庄子、刘家下河、毛公地、王家下河 1000亩 青岛李沧 行政区 占地 区域 区位条件 本地块经九水路，向东与李沧区、崂山区相接，地块通达性、进入性相对都较好；地块北侧的九水路，有6条公交线路通向李沧市区 通达性 从地块现状图看，九水路是地块通往外界的主要通道。 地块南部沿河有条东西向的土路。所以地块内部的道路通达性略差。 进入性 但从地块的现状看，本地块西侧有多个路口与九水路相接，但地块东侧较少。 地块中间向南通往崂山的汉川路因庄子村的不配合，至今道路尚未修通。 公交 九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：107、112、113、128、303、365。 交通条件 九水路 金水河 通往崂山区 青银高速 通往李沧市区 土路 滨海大道 地块面积约在1000亩，金水河东西向为主横穿地块，将地块分成南北两部分 地块四至：北临九水路、南临山体、东西向以村边界为界。 地块涉及土地为苏家、庄子、刘家下河、王家下河、毛公地，总占地约1000亩。 金水河东西向贯穿地块，自然分割了地块。 地块规模 九水路 金水河 通往崂山区 通往李沧市区 金水河现状 苏家 庄子 王家下河 刘家下河 毛公地 金水河现状 金水河现状 地块内部地势平坦，存在着大量村庄和违章建筑；地块内有山河资源但河水几近枯竭，河道正在整治 地块现状： 地块涉及5个村庄，地块内现存较多的违章建筑、地块南侧边界山体走势较为平缓。 地块内的金水河河水资源除小幅地块河道有水，其他地块的水资源几近枯竭。 市政府和李沧区政府共投资14亿，治理李村河河道，打造原生态湿地景观。 地块内部现状 九水路 金水河 通往崂山区 通往李沧市区 苏家 庄子 王家下河 刘家下河 毛公地 村庄现状 违章建筑 南部山体 河道治理 违章建筑 违章建筑 违章建筑 以金水河为界，北部地块地势平坦，南部地块走势向由北向南依次走高，接驳山体，形成坡地 金水河南部地块走势由北向南依次走高，与山体相连，山体的延伸部分较为平缓。 金水河北部地块地势平坦 地块内部地形 九水路 通往崂山区 通往李沧市区 苏家 庄子 王家下河 刘家下河 毛公地 金水河南部地块 金水河 金水河南部地块 金水河北部地块 金水河北部地块 金水河北部地块 地块周边具备较好的山体资源和相对成熟的区域配套，九水路沿线未来规划打造成高端商贸街区 地块外部资源 地块以东的高校 九水路 金水河 青银高速 通往李沧市区 土路 通往崂山区 九水路上的商业 九水路上的商业 九水路上的商业 地块以西的中学 地块以西的医院 九水路在李沧区政府未来规划中，将打造高档商业，希望辐射全市，吸引旅游人口。 宾川路 地块周边受周边低收入产业人群的影响，目前居住意向较差，但绿城理想之城等新盘的入市将拉升区域整体形象 绿城•理想之城在售、和达•和城即将开盘、郑庄旧村改造都正在实施，并通过李村河景观带的打造，未来区域将形成较好的居住氛围和价值认知。 九水路北侧，在庄子和苏家村的北部是李沧工业园。将会对整个区域的居住意向产生不利影响。但目前李沧区政府正在考虑打造绿色产业园区，减轻这一影响。 地块外部限制 九水路 金水河 通往崂山区 青银高速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾川路 和达和成 李沧工业园 北侧的工业园 郑庄旧改 和达和城 绿城.理想之城 郑庄旧改 地块周边环境较好，但通往市区的道路交通不够方便，周边的项目竞争较为激烈 区域认知： 相对于李沧其他位置，该区域的环境相对较好。 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以洋房、小高层和高层为主 市区客户到达本地块的途径： 市区客户主要是通过青银高速，经九水路到达本区域，规划中经本地块连接崂山区的汉川路还没有开始修建（时间节点不能确定）。 区域竞争： 地块西部约5分钟车程的郑庄旧改项目（现阶段以小高层为主）已经开始兴建。 地块北侧的绿城•理想花园（约190万平米建面，洋房、小高、高层）与和达•和城项目（28万平米建面，洋房、高层）的总供应量在200万平米左右。 地块外部区域 九水路 金水河 通往崂山区 青银高速 通往李沧市区 土路 绿城.理 想之城 宾川路 郑庄旧改 汉川路 和达和成 盘点 地块规模较大，但由于金水河的分割削弱了规模优势。 拥有包括河景与山景的景观资源，有一定资源条件。 南向山体，项目位于山体阴坡，但山体延伸区较为平缓；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治理。 属于城市蔓延区，地块周边的生活商业配套相对成熟。 规模上 自然资源 配套设施 地块北侧的九水路通达性和进入性较好，而南侧地块的土路尚未完全打通，因此地块的进入性较差。 地块南侧通往崂山区的汉川路，受庄子村的影响不能推进施工。 交通条件 区域认知 区域认知较差、交通目前不够便利。但区域的环境较好，距离城市中心距离相对较近，随着绿城项目的拉动，逐渐形成一定居住价值认知 本体条件分析 * 项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4 地块3地处李沧陌生区，缺少配套，城市意象差；地块涉及2个行政村，占地约1000亩 地块3位于李沧城市的陌生区，地块内内涉及两个行政村：李家上流和南王，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为缺失，整个区域（含地块）缺少城市意向。 区位条件 金水路 宾川路 地块3 地块 李家上流、南王 1000亩 青岛李沧 行政区 占地 区域 本地块南临金水路，向西与李沧市区相接，向东与崂山区相接，地块通达性和进入性一般；到达本地块的公交线路只有一条 通达性 地块南临金水路，是地块通往外界的主要通道。 地块北侧、东侧边界没有道路。 地块最西部边界紧临已建好的宾川路 进入性 从地块的现状看，本地块南临金水路是城市主干道，但与城市中心缺少南北联系。 地块北部、东部、西部的进入性较差。 公交 地块西侧相隔一条小马路有开往李沧市区的公车线路1条：128。 交通条件 金水路 宾川路 128路公交 地块南部和中部有村庄，地块内现存违章建筑较多；地块南侧中部有李村河上游河道，目前河道状况较差 地块四至： 南临金水路，西临宾川路，北部与东部以村边界为界。 地块现状： 典型的坡地地形，有植被，地势是东部和北部较高，南部较低。 地块内有条河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。 地块中的坡地，有大量的违章建筑。 地块内部现状 金水路 宾川路 违章建筑 违章建筑 河道 地块内部是典型的坡地地形，有一定植被覆盖；地势是东部和北部较高，南部较低 地块内部地形 金水路 宾川路 地块南侧 地块南侧 地块北侧 地块北侧 地块北侧 地块周边具备较好的山体坡地资源；北侧和南侧有一些旅游和历史文化资源；但是缺少生活配套 地块周边具备较好的山体坡地资源。但与山体相隔着其他村庄。 地块北部向北，紧临山体的天水路，周边属于休闲度假区性质，此处有中海玫瑰庭院项目，尚未开盘，属于低密度产品。 区域南侧边界周边有个小学。 地块周边缺少医院和商业配套。 地块外部资源 长涧庙 地处城市陌生区，除南部边界外，通往地块的道路大多没有修通，地块进入性较差 地处城市陌生区，人口聚集度、关注度有限。 除南部边界外，地块的进入性较差。 地块外部限制 金水路 宾川路 盘点 地块规模较大，相对完整，具有一定的规模优势。 以河景和山景为主的景观资源 地块东、北侧具有山体资源。但都隔着其他村庄。作为本地块的资源比较勉强。 地块中的河道，水质差而且有异味，河道需要治理。本段河道不属于政府投资李村河景观项目，需要开发商出资治理。 整个地块的配套较为缺乏，没有医院、缺乏商业配套。 规模上 自然资源 配套设施 目前看，地块只能经金水路进入地块内部，公交线路只有1条，而且地块的东西北侧道路大多都在规划中。 交通条件 区域认知 区域是城市陌生区、配套不完善；地块内和周边以村落和违章建筑为主，区域认知度差。 本体条件分析 * 项目地块1 项目地块2 项目地块3 项目地块4 地块4地处李沧城市建成区，周边配套齐全；地块涉及2个行政村，占地约1000亩 地块4位于李沧城市建设区，地块内内涉及两个行政村：大枣园和南岭，总占地约1000亩。 地块内的市政配套和生活配套较为完善，整个区域（含地块）的城市意向较好。 区位条件 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 地块4 地块 大枣园、南岭 1000亩 青岛李沧 行政区 占地 区域 本地块紧靠城市的主干道（重庆中路），通达性好；公交线路（5条）集中分布在地块西侧边界 通达性 从地块现状图看，重庆路是地块通往外界的主要干道。 重庆路是双向6车道城市主干道 进入性 地块的进入性较好，可以由南岭4路，南岭2路，南岭1路进入地块。 公交 九水路有开往李沧市区的公车线路6条分别为：122，306，696，364，605 交通条件 重庆路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 重庆中路 地块面积约在1000亩，地块整体性良好 地块四至：西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓。 地块涉及土地为大枣园村和南岭村，总占地约1000亩。 地块规模 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 地块内涉及大量的村庄拆迁和厂房（包含部分厂房生活区）搬迁，地块南部有高压线通过的不利因素 地块现状： 地块涉及2个村庄，地块现在以建设用地为主，但涉及了大量的村庄拆迁和单位厂房、生活区的搬迁。 地块南部有高压线走廊通过 地块内部现状 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 拆迁 单位居住区 高压线 拆迁 单位居住区 高压线 地块内有山体资源，地势由东向西依次降低，地势较为平缓 地块东依老虎山，有一定的植被资源 地块内的地形由东向西成阶梯状，依次降低。 整个地块的地势相对平缓。 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 地块内部地形 整个区域的配套已经成熟，地块发展只是受限于该区域内的城市发展意向 整个区域发展相对成熟，地块西侧有楼山公园 十梅庵路与重庆中路相交地点北侧约200米有青岛第4人民医院 地块内还包括了小学和中学。 重庆中路两则是以汽贸为主的商业区 地块外部资源 重庆中路 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 青岛27中 大枣园小学 27中学 大枣园小学 第4人民医院 地块紧临李沧传统工业区，周边存在着大量的经济适用房、而且拆迁量巨大；客户来源相对单一，以刚性需求客户为主 区域认知： 区域紧临李沧老的工业区，环境污染较重，以楼山公园为界，公园西侧环境较差，东侧环境较好。 区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以经济适用房为主。而且区域存在大量的拆迁（地块南侧的文昌阁区域将来的供应量在90万平米的高层）。 区域周边存在大量的平房，地块涉及到大量的拆迁（文昌阁的改造，将来的供应量87万平米的高层）。 市区客户到达本地快的途径： 市区客户（刚性需求）主要是通过重庆路到达本地快。 区域竞争： 地块周边的竞争楼盘以经济适用房为主(例如地块北侧的帝都嘉园)。 地块外部区域 十梅庵路 南岭一路 南岭二路 南岭四路 重庆中路 青岛石油化工厂 长生植物油厂 楼山公园 传统工业区 客户来源 文昌阁 居住区 盘点 地块规模大，整体性好，位于城市建成区。 无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般。 属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟。 规模上 自然资源 配套设施 地块周边的交通便利，有5条公交线路。西测重庆路是连接地块与李沧市区的主要道路。 交通条件 区域认知 传统工业区、环境不好，周边有大量的经济适用房以及大量的拆迁。 青岛与李沧区宏观投资环境分析 * 青岛宏观经济背景研究 李沧区发展潜力研究 近年来青岛市GDP、人均GDP增长迅猛，2008年生产总值处于全国领先水平 青岛GDP近年保持了约16%的增长速度；2008年青岛GDP增幅仍达%，高于全国平均水平 2008年青岛人均GDP7785美元，较07年增长近30% 2008年青岛和全国其他大中城市相比生产总值处于全国领先水平，达到亿元 经济 2000-2008年青岛GDP指标及增长幅度 2000-2008年青岛人均GDP指标及增长幅度 2008年全国各主要城市GDP比较（单位：亿元） 2008年青岛市经济处于高速发展期，房地产市场处于平稳发展阶段，改善型需求成为主力 2008年青岛市GDP为亿元亿元，较上年增长% ； 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2008年青岛市人均GDP7785美元，房地产处于平稳发展阶段。 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 2008年，青岛市GDP增速为％，宏观经济处于高速发展期 青岛市的人均GDP为7785美元，房地产市场处于平稳发展阶段 经济 城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，恩格尔系数维持在较低水平，城市居民生活富裕，购买能力强 青岛城市居民人均可支配收入近五年连续保持稳步增长，2008年已达到20464元。比07年增长％ 青岛城市居民2008年人均消费性支出14999元，同比上年增长%，和07年增速基本持平 青岛市城市居民家庭的恩格尔系数从2004年起保持在36-38%之间，2008年恩格尔系数为% 恩格尔系数 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 联合国粮农组织恩格尔系数标准 经济 2004-2008年青岛城市居民人均可支配收入及增长率 2004-2008年青岛城市居民人均消费支出及增长率 消费性支出占可支配收入达到73%，消费意愿较强，但近两年占比略有下降。居住消费的比重存在一定的上涨空间 人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在左右，青岛的占比在08年为73%，表明青岛居民的消费意愿较强。 但08年相比06年而言，人均消费支出占可支配收入的比重有所下降，由06年的78%下降到08年的73% 经济 2006-2008年青岛市人均消费支出占可支配收入的比重 2007年青岛城市居民家庭消费构成 而在消费内容中，居住支出占消费性支出比重的%，，除食品外，文化娱乐、衣着和交通及通讯费用占比均超过居住消费，住房消费仍有一定的上涨空间 经济 青岛城市产业结构主要以二产为主，三产比重低，产业结构不突出。与港口贸易及运输相关的传统产业是其主要构成部分 青岛城市产业结构主要以二产为主且产业重工化趋势明显，与半岛城市群其他城市相比，三产比重低，产业结构优势不突出 在青岛第三产业中排名前三的为交通运输、仓储及邮政业，批发零售业，房地产业，分别占地三产业的25%，18%和9%，三者合计占到第三产业的50%以上 代表第三产业结构优化的高附加值的金融业，信息技术及计算机相关产业较为靠后，其中金融业仅为亿元，占三产的6%，信息及计算机为亿元，占三产的4%。 2003—2006年青岛三产业构成变化 2006年青岛第三产业构成状况 2006年山东半岛城市群主要城市产业结构对比分析 作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛对于提升城市群在环渤海地区的地位、引导城市群发展具有重要意义 在《山东半岛城市群规划》中青岛被定位为：山东乃至黄河中下游地区的龙头城市，现代制造业和现代服务业发达并且具有强大科研实力的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市。近期与济南共同作为山东半岛城市群的双中心，作为山东半岛城市群对外的窗口，国际化的中心。     青岛作为山东半岛城市群中外向性最强的城市，其拥有优良的港口和广阔的腹地，理应成为山东半岛城市群参与全球分工的龙头。 胶州湾东西岸跨海通道中的海湾大桥的建设，将实现半岛城市群区域内各中心城市之间形成“四小时经济圈”，区域内中心城市与本地市内各县市形成“一小时经济圈”的道路网络规划目标，将可能推动区域产业发展，增加区域内居住、生活人口； 城市发展 “依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”是青岛新的城市空间发展战略 青岛城市空间发展战略：依托老城，拥湾发展，组团布局，轴线辐射，形成一主三副多组团的空间格局。 “一主”——指市南区、市北区、四方区、李沧区，是中心城区主中心，主体功能为青岛市区行政办公、科教、金融、旅游、信息中心和高新技术产业区。 “三副”——黄岛、崂山以及红岛 城市发展 “环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间、改善青岛产业结构水平，塑造港湾型城市和加快建设区域性国际中心城的战略 高科技新城 港口城市 服务中心 胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区 现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位 青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心 城市发展 四方区 李沧区 市北区 市南区 崂山区 跨海大桥 至黄岛 至红岛 青岛的拥湾发展战略决定了城市市区空间沿胶州湾由南向北扩展。 李沧成为连结青岛、红岛、黄岛的地理中心。 青岛城市平台与李沧区研究 * 青岛宏观经济背景研究 李沧区发展潜力研究 青岛与李沧区宏观投资环境分析 青岛老城区南部靠海、东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来；李沧位于城市地理中心 市南、市北： 城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区 四方： 城市蔓延区、 老工业区 即墨： 休闲旅游度假区，resort居住区 黄岛： 港口、产业聚集区 城阳： 空港，国际产业区， 宜居新城 李沧版块 城市蔓延区城市中低档居住区 机场 区位 李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部 李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区 在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心 依托优良的交通条件及腹地纵深优势，李沧产业以二产为主，是青岛传统的重工业区 2006年李沧区规模以上企业工业总产值亿元，区域规模以上工业总产值亿元，占李沧区的比例高达%。片区集中了李沧区大部分规模以上工业企业，且主要以能耗高、污染大的重工业为主 石化公司 皮毛加工厂 碱厂 区域共有10个规模以上企业建议搬迁，列举如下：国棉六厂、国棉八厂、凤凰印染、博信铝业、碱业股份、海洋化工厂、中石化青岛石油化工公司…… 区域共有近50个规模以下企业建议搬迁：海建制漆厂、石家防腐材料厂、奥润特皮毛加工厂、宝林木业公司、…… 资料来源：“拥湾发展”率先突破李沧可行性研究报告 经济 伴随中央居住区建设的启动以及一系列重要商贸项目的引入，李沧第三产业发展势头良好，产业结构呈现优化趋势 青岛CLD，共7个片区涉及区域面积34平方公里，控制规划的建筑面积达800万平方米，竣工后居住人口将达20多万，预计 2010年“中央居住区”将建成。 绿城理想之城是青岛CLD中第一个项目，占地4100亩，建面202万，预计入住人口5万人。分五期，第一期占地12万㎡，建面23万㎡，容积率 青岛北部商贸中心的重要支撑。占地200亩，总投资18亿元，建面40万平方米，将建设五星级酒店、大型娱乐中心、超市百货，2500个停车位地下停车场 首期资金已到位，项目地块拆迁工作基本完成，即将开工建设。 宝龙城市广场项目 总投资8000万美元，总建筑面积12万平方米 拆迁工作已全部完成，正在进行主体工程建设 三星数码大厦项目 —— 深国投与润发置业联合开发协议、政府与深方协议已签定，深方正在编制相关规划方案。 沃尔玛 —— 完成项目建议书及东李商圈整体规划方案已完成 东李商业街区项目 —— 正在进行项目选址相关事宜 蒙牛物流 投资亿元 2007年已经完成 东晟国际商贸城 投资1500万元 2007年已经完成 佳乐家 详细情况 进展情况 项目名称 经济 近期李沧东部的新客站、跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞、城市咽喉的战略优势 地铁1号线工程：西镇—火车北站，长公里，投资150亿。计划于2010年开工建设，2014年建成，2015 有望通车。 青岛新客站将作为一个综合多种交通方式的客运交通枢纽中心，主要负责办理城际列车的始发终到作业。青岛新客站2015年旅客发送量为925万人； 跨海大桥以客运交通服务为主，据预测2020年青岛端连接线平均断面双向交通流量为68064pcu/日，由西向东逐渐下降；快速路主线可能通行能力为2000pcu/h 区域发展 李沧区西部是传统工业区，目前区域规划将工业企业搬迁到远郊区，本区域未来规划定位于发展现代生产服务业为主的城市副都心 李沧区西部是李沧区主要产业集聚地。如图所示，李沧区第二产业主要集中在娄山河南北两侧及胶济线沿线、四流路以西的地段； 2007年李沧市规模以上企业132家，工业总产值为608亿元，其中有40余家、产值432亿（未计入不在李沧区统计的企业）的企业在本区域内； 根据李沧区老城区企业搬迁改造调查情况汇总表所示，项目内规模以上企业基本都在搬迁计划中。 其中，烟墩山以南区域将在近期列入搬迁计划，而烟墩山以北区域将在远期列入搬迁计划。 产业用地集聚带 区域发展 李沧区规划的三大组团，将推动李沧从青岛城市地理中心向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变 青岛城市后花园 中央居住区将依托优良的生态环境资源、便利的交通条件，发展面向城市中产的中高端住宅，成为青岛宜居后花园。 依托传统李沧中心商圈、沧口商圈以及308、重庆路等交通干道成为的辐射城市北部地区的商业中心 区域级商贸中心 城市新中心 紧扣城市空间战略调整机会，充分利用重大设施影响，推动李沧从沿海内陆型城区向滨海现代中心城区的转变 区域发展 青岛市及李沧区宏观投资环境研究结论 李沧区 李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁到远郊区，李沧区将成为集总部经济、生产性服务业等都市副都心。 李沧区规划的三大组团，其中商贸区和中央居住区已经具有一定基础。未来将推动李沧向功能多元复合、环境生态友好、都市特色鲜明的城市新中心转变。 青岛市 青岛城市经济发展势头良好，是山东半岛经济发展的引擎．作为山东半岛城市群的龙头城市和国际门户，青岛拥有较高的城市平台． “环湾保护、拥湾发展”是青岛拓展城市发展空间发展战略，青岛将沿着胶州湾由南向北，拉大城市骨架。青岛市区四区将定位于发展现代都市高端服务业，带动青岛成为国际化都市。 青岛房地产与商业宏观市场 * 青岛商业格局扫描 依托良好的经济发展实力及较强的消费意愿，青岛商业在第三产业中占据重要地位 2006年全国副省级城市居民收入消费状况比较 商业 2006年青岛市批发零售业总额为亿元，在青岛市第三产业中仅次于交通运输业产值 2006年全国副省级城市居民收入消费情况比较看，人均消费性支出占人均可支配收入的比重列15位中的第4位，且青岛市2006年社会消费品零售总额为1007亿元,在前4位的城市中仅次于成都，而同年成都市的户籍人口为万，青岛市的户籍人口为749万人，居民消费意愿强烈。 依托不同资源形成台东、李村和香港中路三个市级商圈，以百货、专卖、超市等传统业态为主 台东路商圈/李村商圈 依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的大众消费商圈。 零售商业业态以中小百货、超市及专业店为主，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主体。 月租金20-30元/㎡，位置较好的可达100元/㎡左右。 商业 香港路商圈 依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈 零售商业业态高档百货和精品专卖店、大卖场为主。 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。 台东商圈主力商业物业为定位于日常消费的大众型超市，业态种类较为齐全，但商品档次较低、购物环境吵杂 顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客 顾客特点：大众 客户来源 万m2 总面积 1994 开业时间 利群商厦 顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客 顾客特点：大众 客户来源 5万m2 总面积 2003年 开业时间 万达广场 台东三路（步行街），面积10㎡，租金10000元/月， 台东一路（步行街二期）， 面积200㎡，租金15000元/月。 利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约5~6米的店铺2~3㎡，年租金万。 商业街店铺 台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈 位置较好的店铺租金水平在30元/㎡/天左右 台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主体，其他种类分布散乱，但种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主 香港中路商圈定位高档消费，主要购物场所点式分散布局，缺乏互动与消费者的可参与性 800米 2000米 新兴的东部商圈以佳世客、阳光百货为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/㎡/天左右。 BURBERRY、VERSACE、 DUNHILL、 MAXMARA、HUGO BOSS、AIGNER、CARTIER、LANCOME、SK-II、SHISEIDO、CD、ROLEX、LANCEL等一线品牌 Nike、addidas等中高档品牌 Prada、Lv等国际一线品牌 品牌 2层，2万平 中高档购物中心 JUSCO 5层，万平 高档百货 海信广场 3层，2万平 高档百货 阳光百货 总面积 类型 典型项目 百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营。大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所 阳光百货 JUSCO 海信广场 李沧区以传统商服业为主，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低 李沧区第三产业以传统商服业为主，规划了“四圈四线”的商业空间格局，但目前只有李村商圈发展较好，是市级商业中心，其他商圈都处于萌芽阶段； 业态上以中小型百货、小型超市、专业市场及最原始的商业集市等低级业态为主； 从业种上看，以满足市民基本生活需求的综合百货、五金交电、服装鞋帽、装潢建材、餐饮娱乐、文体卫设施为主； 辐射人群以李沧本地和城阳部分外来产业人口为主，虽然人流量大，但对区域财政贡献不大 沧口 东李 李村 四圈四线的商业提振计划可为李沧区商业升级扩容提供重大机遇 李沧通过宝龙城市广场、河汊公园及沿李村河高档办公、会展、酒吧、餐饮娱乐消费设置建设，形成以李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈、东部（苏家）商圈为辐射源，以308国道（李沧段）、重庆中路（李沧段）、振华路-京口路-九水路、李村河两岸为辐射带的“四圈四线”商贸新格局 青岛市及李沧区商业功能研究结论 李沧区 商业大而不强，业态业种齐全，以传统的中小型百货、超市、批发市场或专卖店为主，业种以中低档服装、百货、食品、电器等日常消费品为主。“四圈四线”的商业提振计划有助于李沧区商业升级扩容 青岛市 青岛商业以传统商业业态为主，缺少形成青岛特色的地方。 目前三大商圈定位较有层次，各自形成相对稳定的客户群； 青岛房地产市场研究 * 青岛市房地产宏观市场研究 青岛市房地产微观市场研究 青岛房地产投资市场2008年受政策调控和金融危机的影响，大幅下跌 青岛GDP近年保持了约15%的增长速度；2008年青岛GDP达到4436亿元，在经济的强烈带动下，青岛房地产市场进入高速发展阶段； 2008年，青岛人均GDP超过7000美元。 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断——GDP增速、人均GDP与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 大于8% 小于4% GDP增长速度 数据来源：青岛历年统计年鉴 2000-2007年青岛GDP、人均ＧＤＰ指标 青岛市房地产投资额在08年手经济危机影响然增长幅度在2008年大幅下降，跌幅达到了%； “十一五”期间，青岛市预计完成房地产开发投资1514亿元，年均增长15％，其中住宅完成投资1079亿元，年均增长14％。 2001-2008年青岛房地产投资额变化 2008年受调控及整体经济形势影响，商品房成交量价齐跌，追随一线城市进入淡市； 2009年3、4月份有较明显的回升趋势 商品房成交价格比去年最高点下降%： 07年青岛市住宅均价出现震荡上扬，11月销售均价达到最高值6661元/平，之后震荡下滑，2008年12月达到低点3930元/平，与最高值相比下跌40%； 住宅成交面积与成交套数比去年最高点有所下降： 07年青岛市住宅成交量小幅上扬，07年12月达到3775套，08年年初、年中、年末销售量分别下跌至1681（2月）、2115套（7月）和1992套（12月）； 数据来源：青岛统计局网站 数据来源：搜房网样本数据报告 注：2009年成效量有所回升，参见报告后房地产微观市场研究部分 在上个世纪90年代青岛城市东扩的过程中形成了中心城人口疏解，自老城区向浮山后发展的城市居所 老城片区 城市核心区 浮山后片区 老城片区，多为七、八十年代的老旧建筑，周边环境较差，人口密度较大。 随着市政府1992年东迁，青岛发展东部新城，导致一部份优质人口外流。 随着老城改造的推进，拆迁居民开始向外转移。 浮山后从20世纪90年代开始建设，经过十几年时间，浮山片区发生了巨大的变化。 城市东扩，形成了新的核心商务区，周边环境良好，城市功能完善，区位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房价较高的外向型城市居所。 早期的拆迁安置小区及经济适用房小区，多为拆迁户及中低收入群体。 鲁信长春、海尔东城国际一系列大盘的推出，逐渐成为新兴的中产阶级居所。 随着青岛东部泛浮山后板块价格一路上涨到不低于一线城市的水平，青岛的居住需求开始沿胶州湾向北发展。在传统“以海为贵”的价值体系下，李沧区是青岛房地产市场中的价格洼地 青岛房地产市场表现出明显的“以海为贵”的特征，其中一线海景豪宅（东海路沿线石老人)，价格区间万/㎡，最高万/㎡；二线海景豪宅目前已基本无供应，价格区间在万/㎡，高价万/㎡；三线海景(浮山前香港路以北以及崂山东沙子口区域）豪宅价格区间在万 李沧是房地产市场中的价格洼地，与海景房的价格最大差异为万/㎡左右，最小也相差6000元/㎡ CLD的启动建设让李沧区有望成为城市中产置业的中高端物业集聚地，从而提升李沧区价值认知 CLD是指李沧青银路以东区域，东侧南侧是崂山，北靠城阳，东区界至滨海大道500、600米，总面积34平方公里，可建设用地20平方公里，规划人口引入25-30万人，计划以中高端人群为主要销售对象 李沧区目前房价在5000元左右。重点项目绿城理想之城，以改善型客户为主，价格承受力高，抬高了李沧区的产品定位 李沧区近期房价走势 沿青银路向北的几个大盘开盘商品牌知名度高，产品力强，带动形成较好的区域认知，成为青岛改善型居住需求流向的区域 1 2 3 4 青银路 金 水 路 天泰城 百通馨苑 伟东·幸福之城 绿城理想之城 项目名称 规模(平方米) 1 209万 2 140万 3 约130万 4 110万 李沧区2007-2008年进行了7个城中村改造项目，在未来7-10年内将形成500-600万㎡的住宅产品供应 文昌阁 6 项目名称 1 绿城 2 上王埠（伟东·幸福之城） 3 李家庵 4 尤家（和达·和城） 5 郑庄 7 东李村 1 2 3 4 ６ 5 7 青岛房地产市场研究 * 青岛市房地产宏观市场研究 青岛市房地产微观市场研究 青岛市的城市格局及资源分部形成了多个不同属性的房地产板块，其中高端板块集中在沿海片区和市区南部，从南向北形成价值递减 城市中产阶层 小高层和高层为主：100-120平 60-100万，主力80万 7000-8500元 泛浮山后板块 二线海景青岛财富阶层 多层和小高层为主：大于150平 300-600万 二线海景 16000元 三线海景青岛准财富阶层 小高层和高层为主：120-160平 200-300万 三线海景12000元 城阳地缘性客户+部分城市中产阶层 小高层、高层、多层均有，小高层为主：80-180平，主力120-140 50-100万 两极分化严重——普通住宅：3000-5000元；高端住宅6000-8000元 城阳板块 中低收入阶层（拆迁、低端改善等刚性需求） 多层、小高层均有：80-110平，主力85平 70万递减到40万 从南到北，递减效应明显：7000-6000-5000-4500元 市区北部板块（四方板块、李沧板块） 青岛准财富阶层+中产阶层 小高层和高层为主：60-160平，主力120平 60-140万，主力100万 9000元 市区南部板块（市北板块） 一线海景国外或者外地财富阶层 别墅为主：大于300平 大于900万 一线海景 25000-30000元 海岸线板块（城市住宅） 客户 产品和户型 总价 单价 板块名称 城阳板块 辐射北中国的强势海景资源，对本区域不具可比性 李沧区板块目前新盘供应主要在集中李沧区东部，308国道以东，基本都是旧村改造项目 1 2 3 4 项目名称 1 绿城•理想之城 2 伟东•幸福之城 3 百通馨苑三期 4 和达•和城 5 百通•尚风尚水 6 润发•湖畔雅居 7 华泰•翠海依居 8 中海•玫瑰庭院 9 山水雅居 5 6 9 8 79 在售项目：3个 未开盘：５个 尾盘：1个 李沧板块 区域价格平台在5500左右。多层产品普遍比高层产品可实现1000元左右市场溢价；超大规模楼盘主要分布在李沧区东部、青银高速沿线 未开盘 均价5500 均价5500 公寓预计7000左右，联排10000 未开盘，预计洋房7000元，高层5500-6000 均价5500 未开盘 洋房7500-9500，高层、小高层 5500-7000 价格 （元/ ㎡ ） 1 1 1 2 容积率 13 11 28 (各期总规模约130万) 140 209 总规模（万平方米） 13 无 28 无 140 约190 未来供应量（万平方米） 多层、小高层、别墅 多层 小高层 公寓、花园洋房、叠拼、联排、双拼别墅 花园洋房、高层公寓 多层、小高层 高层、小高层 洋房、小高层 产品形式 中海·玫瑰庭院 华泰·翠海依居 润发·湖畔雅居 百通·尚风尚水 和达·和城 百通馨苑七区 伟东·幸福之城 绿城·理想之城 项目名称 1 2 3 4 5 6 7 8 李沧板块 区域总价区间50万，以绿城理想之城为代表的大盘通过降低容积率的产品和配套实现高溢价，吸引本区域和市区的中高端改善性需求客户，总价可以到100万以上 未开盘 50 50 公寓: 70-98 未开盘 50万 未开盘 小高层65-120 总价区间 一半以上是联排和景观户型 90 ㎡左右二居 65㎡二居-90㎡三居，主力户型80-90 ㎡ 公寓107-140 80-90两居；少量90-100三居 80-90 洋房120-300，小高层110、150、200 主力户型区间（ ㎡ ） 中海•玫瑰庭院 华泰·翠海依居 润发•湖畔雅居 百通•尚风尚水 和达•和城 百通馨苑三期 伟东•幸福之城 绿城•理想之城 项目名称 1 2 3 4 5 6 7 8 百通馨苑三期 0 10 20 30 40 4000元 5000元 6000元 7000元 绿城·理想之城（小高层） 50 60 润发·湖畔雅居 华泰·翠海依居 销售价格与销售速度图 销售速度 单位：月/套 销售价格 单位：元/平 70 80 90 100 50套/月 李沧板块 致胜关键： 在绿城进入市场前，青岛房地产市场缺少高水平产品。以前本地开发商更多是凭借资源优势，尤其是海景房，基本就是在卖地。本项目以产品品质胜出，吸引了许多改善型中高端客户。 绿城理想之城——品牌优势，洋房产品力高，大规模社区自建配套 项目基础信息 位置 李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西 占地面积 273万平方米 建筑面积 209万平方米 容积率 产品类型 洋房、小高层、高层 面积 洋房120㎡-300㎡，小高层110、150、200㎡（复式） 60-70 5500-7000 高层、小高 项目销售信息 产品类型 成交均价（元/ ㎡ ） 总价（万元） 销售速度（套/月） 多层 7500-9500 - 基本售完 核心卖点：项目品牌、社区配套、洋房产品 典型楼盘 四方区是传统工业区，现有项目供应基本都是原工厂搬造土地，周边城市生活配套层次较低，限制了人们对这一地区的认知 2 1 项目名称 1 万科•金色城品 2 保利•百合花园 3 百通•雍翠华苑 4 鲁岳•梦境江南 5 新华锦•鸿仕雅居 在售项目：3个 未开盘：1个 ４ ５ ４ 四方板块 产品以高层为主，总规模普遍在20万平米以内，区域平台价格在6000元稍多 起价6200元/㎡ ，均价6800元/㎡ 均价6000-6100元/㎡ 未开盘 ，预计均价7500元/㎡ 起价5280元/ ㎡ ，均价6000元/㎡ 起价6300元/㎡，均价7300元/㎡ 价格（元/ ㎡ ） 15 22 21 总规模 （万平方米） 10 10 20 未来供应量 （万平方米） 高层 高层 高层，多层 高层 小高层、高层 产品形式 新华锦·鸿仕雅居 鲁岳·梦境江南 百通·雍翠华苑 保利·百合花园 万科·金色城品 项目名称 1 2 3 4 5 四方板块 主力户型在80-90㎡左右，总价区间位于50-60万，客户以首次置业的刚性需求为主，价格敏感度高 80-90万 55万左右 未开盘 50-60万 63-70万 总价区间 （元） 130-150 85-94 80-130，主力户型80-90，占50%以上 80-120的两居、三居 90 主力户型区间 （平方米） 新华锦·鸿仕雅居 鲁岳·梦境江南 百通·雍翠华苑 保利·百合花园 万科·金色城品 项目名称 1 2 3 4 5 万科金色城品 0 10 20 30 40 5000元 6000元 7000元 8000元 保利·百合花园 50 60 新华锦·鸿仕雅居 鲁岳·梦境江南 销售价格与销售速度图 销售速度 单位：月/套 销售价格 单位：元/平 70 80 90 100 50套/月 四方板块 价格优势是实现超越平台销售速度的因素；品牌和产品力是实现超越平台价格的因素 致胜关键： 保利以低于四方区平台价格进入市场，尤其是以低于人们的普遍心理价位6000元进行宣传，吸引了大量刚性需求的购房者。 保利百合花园——品牌优势，以低于板块平台价位入市，形成旺销 项目基础信息 位置 四方区金华支路，北邻大沙路、南临湖清路，紧邻北岭山森林公园 占地面积 万平方米 建筑面积 万平方米 容积率 3 产品类型 高层 面积 户型区间60-120㎡，主力户型为70-90㎡的两居、三居室 100 50-60 6000 高层 项目销售信息 产品类型 成交均价（元/ ㎡ ） 总价（万元） 销售速度（套/月） 核心卖点：低价、品牌 典型楼盘 市北区和浮山后板块离青岛最繁华的市中心距离最近，因此成为早期城市外溢人口的首选，但是随着土地供应的稀缺，这一区域的价格上涨较快 锦绣华城 7 新侨花园 6 万达•39克拉 8 中房•福岭嘉苑 5 项目名称 1 竹韵山色 2 北国之春 3 青建橄榄城 4 海尔•东城国际 市北与浮山后板块 在售项目：7个 尾盘：1个 注：其中锦绣华城位于市南区与市北区交界，属于市南区，但与市北区只差一个街区，因此放在这个板块里做比较 价格平均在6500-8000元，产品以高层为主，部分先靠近市南区的区位地段或洋房产品可以实现10000元的价位 均价10500 9000-12000（带1200精装） 起价5800，均价6500 起价6080 高层8700元/、洋房10000-11000元/ 8000 7000起价，现在价格在6900-500 多层7300起，小高层6300起 价格（元/ ㎡ ） 高层 中房•福岭嘉苑 5 3 6 高层 新侨花园 6 无 43 高层、情景洋房 海尔•东城国际 4 5 17 高层公寓 万达•39克拉 8 7 22 多层洋房、小高层、高层 锦绣华城 7 无 13 高层 青建橄榄城 3 17 35 小高层 北国之春 2 14 18 小高层、多层 竹韵山色 1 未来供应量 （万平方米） 总规模 （万平方米） 产品形式 项目名称 市北与浮山后板块 总价区间主要集中在60-80万，户型主力区间位于80-90平米，总价、区位和产品形式对消化速度影响较大 40-70 80-120 40-701居，80-120两居或3居（已售完） 万达•39克拉 8 100以上 60－150m² 锦绣华城 7 60-80 80-90两居为主约占40%，110和135三居约占60% 新侨花园 6 65 90左右两居 中房•福岭嘉苑 5 75-160 高层80-90两居，洋房140-150三居为主 海尔•东城国际 4 70 55-130，90为主力 青建橄榄城 3 52-78 78-90两居，101-120三居 北国之春 2 44-65 70一居；90两居 竹韵山色 1 总价区间 （万元） 主力户型区间 （平方米） 项目名称 中房·福岭嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 万达·39克拉 50 60 海尔·东城国际 新侨花园 销售价格与销售速度图 销售速度 单位：月/套 销售价格 单位：元/平 70 80 90 100 50套/月 竹韵山色 110 120 市北与浮山后板块 锦绣·华城 城阳房地产住宅市场板块划分 板块划分：城阳目前房地产市场大致分为三大区域：以天泰城、水青木华等为主的南部区域；以百福山庄、千禧国际村为主的崂山西麓休闲度假区域；以宝龙、万科、汇豪景苑等项目为代表的城区中心区域。 中心区域具有良好城市面貌和城市配套，以城阳本地客户为主； 沿308国道区域与市区距离较近，社区环境的打造和良好的配套是区域项目的亮点，以青岛市内和周边产业人口为主； 王沙路板块以低密度别墅项目为主，形成别墅区意向，吸引城市中高端别墅客户。 城区中心区域 王沙路板块 沿308国道区域 流亭机场 资源：城市配套、良好城市风貌 产品：小高层 代表项目：万科魅力之城、汇豪景苑； 均价：4800-5400 资源：自然生态资源良好 产品：独栋、双拼、多层 代表项目：香溪庭院、百福山庄； 价格：别墅6000-8000元/平 资源：交通便利、距离青岛市区较近 产品：多层、小高层 代表项目：水清木华、天泰城 价格：4300-5600元/平 城阳板块 城阳的销售量主要集中在单价3000-4000的产品，户型面积集中在80-100㎡以及100-120㎡ 80-90㎡的两居和100-120㎡的3居是城阳市场比较畅销的产品； 总价30-50万的产品，是城阳区域前阶段的主要成交产品； 7000-8000 6000-7000 5000-6000 4000-5000 3000-4000 3000以下 成交套数 09年3月城阳房地产成交（按价格分段） 1 套 38 套 140 套 260 套 403 套 143 套 265㎡ 6971㎡ 16068㎡ 28972㎡ 40069㎡ 13122㎡ 成交面积 成交套数 成交面积 09年3月城阳房地产成交（按面积分段） 180㎡以上 150-180㎡ 120-150㎡ 100-120㎡ 80-100㎡ 60-80㎡ 60㎡以下 41 套 32 套 190 套 251 套 309 套 111 套 51 套 8476㎡ 5088㎡ 25704㎡ 27937㎡ 28014㎡ 7931㎡ 2318㎡ 城阳板块 城阳目前可售楼盘的套数和面积都居于全市各区域首位，面积比达% 截止2009年4月青岛市全市可售住宅套数39666套，面积352万平米。 城阳区可售住宅套数为5557套，占全市可售套数的14%，居各区之首，是李沧数量的5倍 城阳区目前可售面积约51万平米，占全市可售面积的%。 % % 4826 黄岛区 % % 5557 城阳区 % % 3140 崂山区 % % 1119 李沧区 % % 1770 四方区 % % 1473 市北区 % % 3583 市南区 39666 全市 面积比 套数比 面积（万㎡） 套数 套数 面积 8548 套 571 套 8305 套 城阳房地产市场供应情况 商业 办公 住宅 583,299 ㎡ 67,047 ㎡ 966,701 ㎡ 数据来源：青岛房地产交易网 城阳板块 城阳韩国客群08年初已有向李沧方向蔓延的趋势，但是由于08年后半年金融海啸影响，大量撤离暂时中断了这种蔓延； 城阳近三年进行大量的房地产开发，在08年金融海啸之后消化量减慢，导致有一定市场存量积压； 万科·魅力之城——高品牌价值，准确定位，成为城市标杆 典型楼盘 90-110/月 消化速度 项目基础信息 位置 迎泽区并州路与桥东街交汇处往东50米路南 占地面积 20万平方米 建筑规模 38万平方米 容积率 面积 主力户型85-90㎡二居，115-118三居室 价格 小高层均价5300-5400；期房5200-5300 交通 紧邻兴阳路，15分钟车程可达机场； 15-20分钟可达李沧中心； 配套 社区幼儿园，社区对面世纪公园，东侧紧邻新天地城市景观带 核心卖点：万科的品牌价值，良好的周边环境，多元化产品线 项目优势： 区位：距离机场、李沧、城阳中心都比较近； 环境：紧邻青岛新天地、世纪公园 品牌：万科的品牌影响力 产品：针对不同客群定位产品，有机场空乘人员的蚂蚁工房，针对市区客户的U5房，以及针对当地客户和韩国客户的毛坯房。 8-10 城阳本地 5-7% 省外客户 8-10% 朝鲜族客户 20-30% 市内四区 部分明确来源客户构成 08年下半年销售状况也不好，二期小高层比一期价格降了近1000，2、3月份突然销售状况非常好，4月份销售情况不如2、3月份；5、6月份价格有可能上调，目前感觉房子不购买的，我们可能要控制节奏； 销售经理访谈 典型楼盘 卓越·蔚蓝群岛——依靠高资源价值，低价格吸引市区置业人群 项目优势： 低成本：地块属于盐碱地，取地成本低； 资源环境：当地母亲河白沙河的入海口 大规模：50万人，大规模社区； 自补配套：幼儿园、小学、医院、高级酒店 3、4月份120-130套/月 消化速度 项目基础信息 位置 城阳区双元路南段 白沙河入海口 占地面积 总占地面积1340亩（100万平米） 建筑规模 总建筑面积160万平米，住宅140万平米，I期建面30万 容积率 面积 高层90-150㎡；洋房77-200㎡ 价格 多层5000起；高层4000起 交通 自己运营内部巴士； 配套 计划引入师大附中、附小，全社区3个幼儿园，二期和三期分别引入小学、中学； 我们2月份买的小高层，当时搞活动 3800/㎡，省下钱可以自己买个车，家住市区，来回也挺方便的； 市区成交客户 核心卖点：利用自身资源，生态湖景水景打造，大规模社区开发自建配套，低价 通过板块分析，我们可以发现青岛市客户已经形成郊区化置业流向，李沧区成为同时承接刚性需求和改善性需求郊区化的优选区域 四方区 李沧区 市北区 市南区 崂山区 蓝色箭头：刚性需求流向　　　黄色箭头：改善型需求流向 李沧东部ＣＬＤ 城阳市中心 青银高速 308国道 重庆路 四流路 随着市区房价的攀升和城市改造的推动，城市居民逐步郊区化置业，置业人口从青岛市区沿胶州湾从南向逐步向四方、李沧、包括城阳的郊区蔓延。 被动郊区化、以刚性需求为主的客户群体主要沿四流路和重庆路向四方和李沧区域蔓延。本区域属于青岛旧城，人口密度较高，公共交通发达，城市配套较好。 主动郊区化、以改善型需求为主的客户群早期向泛浮山后发展，但由于浮山后区域土地和楼盘供应减少、产品打造水平一般，现在已出现沿青银高速向李沧东部和城阳市扩展的明显趋势。本区域属于城市新区，大盘产品力较强，开发商品牌优势明显。 项目优劣与可行性建议 * 地块1 SWOT分析 O——机会 S——优势 W——劣势 T——威胁 毗邻青银高速与308国道，通达性较好 有一定山体景观和湖水景观资源 地块内建筑物较少，拆迁相对容易 周边城市配套一般 项目进入性目前较差 周边分布有强大的竞争楼盘，绿城、伟东、天泰三个大盘，都在100万平米以上。其中绿城是全国性的品牌开发商，后两者是青岛当地有影响力的品牌开发商。三个项目已经形成了品牌效应和项目口碑，吸引了主动郊区化的客户，对本项目未来的客户形成截流和分流。 由于竞争对手都是大盘，本项目难以与这些项目形成差异化 沿青银高速区域作为中高端改善性居住片区，认知已经形成 地块1 项目可行性分析 项目可行的条件—— 本项目周边竞争项目由品牌开发商操作，项目规模体量庞大，产品力强于市场一般水平，区域将在较长阶段将面临激烈竞争。本项目的操作将对开发水平和营销水平要求很高。 如果可以用较低的取地成本，在地价上形成成本优势，未来有可能形成价格上的竞争优势，在区域竞争中胜出。 决策关键点：地价是否足够低？低到可以跟竞争对手相比形成竞争优势 地块2 SWOT分析 S——优势 W——劣势 O——机会 T——威胁 有较好的山体景观和河景资源 离城市中心距离相对较近 目前通达性一般，需要绕道308才能从市区进入本项目，未来如果区域内部合川路通往崂山区打通，将会大大提升本项目的交通可达性 地块内有部分建筑物 合川路是否打通目前处于不确定状态。如果长期合川路不能打通，本项目与市区的联系将受到影响，削弱本项目与市中心的距离优势。 目前绿城和郑庄改造，未来都会形成与本项目的直接竞争 周边的绿城项目和郑庄改造，使区域已经形成一定价值认知 李村河的改造使本项目享受到河带景观资源 地块2 项目可行性分析 项目可行的条件—— 因周边竞争项目强，供应量大，产品力较强。本项目可以借助山体和李村河景观带打造低密度产品，从而形成产品的差异化，跳出本区域范围的竞争。 青岛现有低密度板块分布在城阳王沙路和即墨温泉镇，遇到的最大的市场抗性就是距离市中心过远。本项目与这些低密度板块竞争将在距离上产生较大优势。 决策关键点：是否可以突破容积率，利用山水资源，通过低密度产品跳出区域现有的竞争。 地块3 SWOT分析 S——优势 W——劣势 O——机会 T——威胁 区域不成熟 缺少强势资源 地块内违章建筑很多，拆迁难度大 和达和城将对本项目的客户形成截流 地块3 项目可行性分析 项目可行的条件—— 本项目处于不成熟的区域，作为居住板块缺乏认知度和城市配套，同时缺少强势自然资源。与其他三个项目对比，相对劣势比较明显，不建议中南集团操作本项目。 地块4 SWOT分析 S——优势 W——劣势 O——机会 T——威胁 整个区域的购买力来自于从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢 位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划 周边分布有大量经济适用房 位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为90万平米建面，产品形式为高层、小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。 李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域 本项目属于城市边缘区，周边已经形成一定居住氛围。 毗临李沧区南北主干道重庆路，通达性较好。 地块4 项目可行性分析 项目可行的条件—— 本项目的区域属性比较明确，属于四方、李沧区的刚性需求居住供应区。 由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。 本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第一个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。 世联对于中南集团青岛李沧取地的观点总结 建议地块一与地块二在满足一定取地条件下可以进行操作。地块三的取地条件是可以做低密度产品，地块二的取地条件是取地成本足够低。 地块四的操作风险比较高，区域价值决定了未来入市即使可以走量，但难以实现溢价，因此本项目的运作将不会对企业品牌形成有益的支撑。 地块三区域条件非常不成熟，缺少资源支撑，操作风险高，不建议操作。 1 2 3 附件：房地产项目资料卡 * 绿城·理想之城：位于城市核心地段的大规模住宅，整体为德式建筑风格，目前主要以小高层产品为主 洋房7500-9500元/㎡，高层、小高层 5500-7000元/㎡ 销售价格 容积率  容积率 主要公交路线：，青银高速要改成城市快速路、铜川路要对接香港东路、九水东路要拓宽至40米，绿化带20米、金水路要拓宽到40米 交通 大规模社区、自建生活配套 卖点 目前小高层60-70套/月，一期08年8月2日开盘至今，小高层600套卖掉25%，洋房卖掉90% 销售速度 李沧区青银高速路以东，九水东路以北，合川路铜川路以西 位置 占地面积：273万平方米4100亩 建筑面积：209万平方米 其中一期总建面积23万平，38栋楼，共900多户。 规模 产品形式 洋房120㎡-300㎡，小高层110、150、200㎡（复式） 中小学:三所小学，一所中学 ；幼儿园:6所幼儿园 ；医院:401医院北院 其他:五星级酒店，购物广场，大型公园 配套 户型配比 产品力强、品牌价值高 点评&其他 洋房、小高层、高层 住宅 伟东·幸福之城：本地开发商大规模高层、小高层住宅区 容积率 一期莱茵河畔，小高层产品，5月份开盘4栋，320户，40%两居，20%3居，3套72㎡套一 近期供应 高层社区、临水景观、地铁站规划利好交通路网重要节点 卖点 预计5月底开盘，目前市场关注度高 销售状况 李沧区 金水路与308国道交汇处 位置 占地面积：55万平方米 建筑面积：总建筑面积140万平方米，一期莱茵河畔总建筑面积626665平方米 规模 产品形式 套二套三为主， 40%两居，20%3居 沿黑龙江路和金水路有9万㎡的商业，项目内部还建有2万㎡的大型购物中心。社区建有4万多㎡的生活配套，设有幼儿园、小学、文化活动中心、老年公寓、社区服务中心等 配套 户型配比 城市交通节点，地铁规划利好，规模大盘优势 点评&其他 高层、小高层 住宅 润发·湖畔雅居：有一定自造环境资源、较低开发强度的社区 起价5050元/㎡ ，均价5500元/㎡ 价格 毛坯 装修状况 环境好 卖点 去年六一开盘，已售60%-70%，月均消化速度50套 销售状况 李沧区文昌路（吴夏路）207号 位置 总建面11万㎡ 规模 产品形式 65㎡二居到90㎡三居，主力户型80-90㎡ 市内四区和城阳都有，首次置业的年轻人，以及二次置业的有车族，不在乎交通，更在乎环境好 客群 户型配比 小区环境较好，有湖面。湖面少量临水别墅。 点评&其他 7-11层小高层，少量联排别墅 住宅 百通馨苑7区：进入最后清盘阶段 月均100套，现在尾盘剩下不到30套 销售状况 5300元/㎡起价，现在均价5500元/㎡ 价格 李沧区金水路747号，百通馨苑三期7区项目紧邻百通馨苑5区、6区的西部，靠近308国道 位置 总占地面积72000平方米，建筑面积350000㎡ 规模 产品形式 主力户型80、90㎡的两居，少量的90-100㎡的三居，其中二居较多 百通产品的客户主要是李沧本地人，这部分客户约有60、70%，市区的客户占据了剩余的部分，而且这部分客户主要是以刚需客户为主，，这部分客户主要是看住这部分区域的交通方便 客户 户型配比 当地客户很认百通品牌、交房时是现房、交通较为方便 卖点 多层、小高层 住宅 华泰·翠海依居 月均10-20套，现在尾盘剩下59套 销售状况 5300元/㎡起价，现在均价5500元/㎡ 价格 李沧区 四流中路187号 位置 项目住宅套数 246 住宅面积 22,799 ㎡ 规模 产品形式 87-90 ㎡2居 市区首次置业 客户 户型配比 位于沧口公园旁边，此区位属于李沧区认知度较高的位置 卖点 多层 住宅 保利·百合花园：品牌优势，低价位入市，形成旺销 起价5280元/ ㎡ ，均价6000元/㎡ 销售价格 容积率3  容积率 处于老工业区，目前交通状况一般；主要公交路线：7路、12路、206路公交车可直达项目 交通 以低于周边楼盘500-1000的价位入市 卖点 2009年3月28日开盘，当天销售400套，开盘近一个月累计正式签约460多套 销售速度 四方区金华支路，北邻大沙路、南临湖清路，紧邻北岭山森林公园 位置 占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 规模 产品形式 户型区间60-120㎡，主力户型为70-90㎡的两居、三居室 社区规划有近万㎡商业网点及幼儿园等丰富配套设施 配套 户型配比 虽然价格相对较低，但全部是高层。客户主要是刚性需求，追求低总价 点评&其他 高层 住宅 万科·金色城品：针对城市首次置业人群的活力社区 起价6300元/㎡，均价7300元/㎡ 销售价格 容积率 容积率 主要公交路线：项目周边有11条公交线路，如12路、20路、208路、229路、303路、209路等，可以到达市区各个区域。 交通 万科品牌和产品力 卖点 开盘后月均销售70套左右，4月份销售50套左右 销售速度 四方区山东路北3公里 位置 占地万㎡，总建筑面积约21万㎡ 规模 产品形式 户型面积75-115㎡ ，主力户型90 ㎡三居 山东路幼儿园、四方区教工第二幼儿园、宜阳路幼儿园、宜阳路小学、四流南路第一小学、21中、55中、56中、23中、17中、青岛理工大学等遍布周边，教育氛围浓厚。重庆南路邮局，工商银行、商业银行等方便日常生活所需，青纺医院、肿瘤医院、海慈医院等医疗机构完善。 配套 户型配比 客户定位为首次置业的城市白领，产品力强、品牌价值高 点评&其他 小高层、高层 住宅 百通·雍翠华苑 未开盘 ，预计均价7500元/㎡ 价格 毛坯 装修状况 背靠北岭山，环境好，交通好 卖点 未开盘，每天来访量40-50批 销售状况 四方区四流南路9号 位置 总占地面积近10万平方米 总建筑面积约万平方米 规模 产品形式 80-90㎡，占50%以上 客群 户型配比 点评&其他 高层，多层 住宅 鲁岳·梦境江南 均价6000-6100元/㎡ 价格 毛坯 装修状况 核心区，底层商业 卖点 月均50套 销售状况 四方区郑州路以南，洛阳路以北 位置 占地面积58000㎡，总建筑面积㎡ 规模 产品形式 70至150平方米之间，主力户型为两室两厅，面积在90平方米左右。 婚房为多，客户主要来自四方区和部分市区 客群 户型配比 属于城中村改造项目 点评&其他 高层 住宅 新华锦·鸿仕雅居 起价6200元/㎡ ，均价6800元/㎡ 价格 毛坯 装修状况 四方东部新区与市北区交界处，地理位置好 卖点 去年12月开始卖，月均消化速度60-70套 销售状况 四方区清江路1号 位置 建筑面积约15万㎡ 规模 产品形式 主力户型130-150㎡ 年龄30-50岁，二次置业，对居住品质有要求 客群 户型配比 地理位置好，比市区价格便宜，房型好；小区地势高；距规划地铁站步行5分钟。 点评&其他 17栋高层 住宅 万科魅力之城：城阳核心地段的大规模住宅，整体为德式建筑风格，目前主要以小高层产品为主 容积率 3月份销售100多套 消化速度 环境、品质、万科的品牌 卖点 洋房、蚂蚁工房基本销售完毕，目前主要销售小高层； 均价有所变化，08年下半年4900，09年除调至5300，内部讨论要上调到6000 销售状况 城阳区兴阳路（世纪公园北门对面） 位置 占地20万平方米，规划建筑面积38万平方米，总户数3300户左右 规模 产品形式 户型85-90㎡套二，115-118套三，140㎡以前剩的，占一半以上，区域内有30-60精装修的蚂蚁工房 毗邻青岛国货商圈，北面是未来的宝龙城市广场 配套 户型配比 凭借自身品牌价值，成为当地标杆，价格波动带来业主不满情绪。 点评&其他 市内四区20-30%，李沧即墨5-7%，省外5-7%。 客户 多层、小高层 城市住宅 卓越·蔚蓝群岛：城市远郊，依赖入海口特殊的景观资源及环境，对城市客群有所拉动 市区客户为主（80%）；少量本地、韩国、外市； 客户 精装、毛坯可选 装修状况 以地块自然生态为主价值取向，融汇湖、岛、河、溪、湿地之自然大成，辅以借鉴现代西方造园菁华，于极具优势的自然生态之中，点缀出18个岛屿组团，营造真正私属的群岛公园居住形态。 卖点 目前小高层起价4000元/平方米，均价4500元/平方米，多层5000起； 销售状况 城阳区青岛市城阳区双元路南段 白沙河入海口 位置 总占地面积1340亩（100万㎡），总建筑面积160万㎡，规化包括万㎡住宅，6万㎡的蔚蓝国际商街，万㎡的群岛会所，万㎡多语种精英教育区及其它社区综合配套。项目共分五期，预计到2012年全部开发完毕 规模 产品形式 一期包括250㎡—317㎡TOWNHOUSE、80㎡—150㎡花园洋房、40㎡—155㎡多层、小高层公寓等。多层洋房以大三居为主 将引进北师大附中，设立幼儿园、小学、初中、高中；社区医院； 会所商业街、沿湖商街、沿长江路网点商街 休闲娱乐 万余㎡的社区休闲广场、网球场、水上运动会所、群岛会馆、温泉水会。 配套 户型配比 虽然区域居住概念差，但凭借西海湾规划利好及大规模生态社区，价值逐渐获得认可，交通是最大瓶颈 点评&其他 板楼、多层住宅、小高层住宅、联排别墅、叠加别墅层住宅； 资源住宅 天泰城：强势配套的规模大盘 月均40套 销售状况 三期4600、4700起价，现在均价5000-5200（带装修），总价在50万左右 价格 城阳区 天泰奥林匹克花园西侧 位置 总建筑面积27万平方米 规模 产品形式 主力户型78㎡的两居和100㎡的三居 二期的产品主要是针对韩国人的，而三期的产品客户则演变为中国人（其中市南的和崂山的客户较多）。其中这部分客户以二次或者是二次以上置业者居多（这部分客户多数的还是有车，刚性的较少） 客户 户型配比 大盘产品力较强、自身打造较为强势的配套，价格相比车程5分钟的百通馨苑等盘有较明显的优势 卖点 小高层 住宅 宝龙城市广场：城市核心地段的大型综合体城市住宅，住宅销售完毕，目前重点销售商业和娱乐 容积率 大规模游乐和商业配套 卖点 07年8月开盘，起价:4980元/平方米，均价:5500元/平方米，复式起价：6000元/㎡，别墅起价:8000元/㎡，07年7月开始销售，08年9月复式降价至4300元后快速清盘； 销售状况 城阳区文阳路与长城路交会处（新天地旁） 位置 规划总建筑面积近70余万平方米，由50余万平方米的超大规模游乐主题shopping mall和20余万平方米的国际高档住宅社区组成，共计1268户 规模 产品形式 50-90 178㎡复式住宅（一期全部） 165㎡ 城阳核心区，紧邻城阳区政府、人民医院，世纪公园、青岛新天地景观长廊、文化广场、人民广场、图书馆、大剧院；自身配套800间豪华客房五星级酒店、两座酒店式公寓、中国首个近5万平方米大型室内主题游乐公园、40余万平方米购物中心 。 配套 户型配比 目前专注于娱乐和商业项目 点评&其他 宝龙城市广场的住宅85%以上靠城阳区内的本地人购买；私营业主为主（韩国以及朝鲜族人占多，60%） 客户 联排、多层、小高层 住宅 汇豪景苑二期：城市中心，高端别墅住宅区里的小高层 容积率 预计5月底开盘二栋 开盘时间 别墅住宅区小高层 卖点 目前二期小高层初步定价6100-7700（含1000精装修） 销售状况 城阳区城阳区德阳路189号 位置 总体占地113亩，建面12万平方米，其中住宅建筑面积万㎡。 规模 产品形式 90㎡30%，120-160㎡占70% 距政府400米，距正阳路200米，距家佳源、大润发1km，周边配套齐全。周边具有高档居住区氛围 配套 户型配比 城阳区内的最高端住宅，园林打造比较成功，小区整体环境好。 点评&其他 定城阳的高收入年轻人； 客户 4栋高层（439户），一期多层剩余户型200-260㎡ 豪宅社区 厚德森林国际：国际人文化园林，滨河景观，取地成本高，等待市场形势定价 精装修 装修状况 人文概念国际园林，滨河（母亲河白沙河） 卖点 预计5月底开盘 销售状况 城阳区308国道与白沙河路交汇处 位置 整个项目占地160亩，总建筑面积约万㎡, 14万住宅，5万商业，容积率 规模 产品形式 户型70-200㎡，主力户型90-120㎡（70-80%） 交通方便，多条公交线路通往市区、李沧及城阳中心；自建幼儿园 配套 户型配比 城阳李沧之间，位置尴尬，客户定位市区青年，取地成本高，难以实现地价格 点评&其他 整个小区包括23栋9-13层的小高层，其中A区为纯小高层公寓，B区部分下面带有部分商业裙房。 南部住宅 富通·广场：商业区商住项目，实现了良好的销售 起价4600元/ ㎡ ，均价5200元/ ㎡ 价格 毛坯 装修状况 核心区，底层商业 卖点 2008年4月开盘至今已经进入清盘阶段 销售状况 城阳区 正阳路112号 位置 占地2万㎡ 规模 产品形式 94-119㎡，50年产权， 家电商人，本地50%，市区30%，外地20% 客群 户型配比 商业区，依托成熟周边配套及自持商业带动 点评&其他 两座小高层（13-14层），下3层为小户集中商业，自持租赁 商住 北国之春 现在项目销售了约50% 销售状况 现在价格在6900元/ ㎡ （每平米可优惠500元） 价格 北国之春位于崂山区海尔路西，辽阳路与合肥路之间 位置 总占地面积72000平方米，建筑面积350000平米 规模 产品形式 主力户型78-90平米的两居，101-120三居 客户主要是以本地（中低收入）客户为主，也有少量的市区客户 客户 户型配比 便宜，地段好 卖点 小高层 竹韵山色 项目开盘两个月，现在卖一期卖了月400多套（蓄客期约半年） 销售状况 多层7300起，小高层月6300起 价格 城建竹韵山色位于崂山区海尔路与长沙路交会处（崂山一中西面） 位置 总占地面积13000平方米，建筑面积180000平米 规模 产品形式 一居70平米、二居90平米、三居的月117、118平米，其中户型配比约为4：4：2（一居：二居：三居） 客户还是以当地客户居多，也有部分市区的客户。市区客户主要是承受不了市区内的高价格。客户在购买本项目时会对比同区域的项目，同区域的项目南边贵但户型选择少；北边区域地段差，但是价格较为便宜。 客户 户型配比 地段以及价格便宜 卖点 小高层、多层 海尔东城国际 已基本售罄，今年一季度月均70-80套 销售状况 高层8700元/平米、洋房10000-11000元/平米 价格 海尔东城国际位于崂山区辽阳东路16号（高科园装饰城对面） 位置 总占地面积270000平方米，建筑面积430000平米 规模 产品形式 高层以80-90平米两居为主，洋房以140-150平米三居为主 以青岛本地为主，也有少部分本省外来客户 客户 户型配比 地段好，客户较为认可海尔的品牌，周边区域已经发展成熟 卖点 高层、情景洋房 青建橄榄城 已基本售罄，只剩顶层的户型 销售状况 现价8000 价格 青建橄榄城位于崂山区海尔路29号 位置 总建筑面积130000平米 规模 产品形式 户型面积55-130平方米，以90平方米小户型为主力 客户 户型配比 地段好 卖点 高层 依山雅居 过年开盘、续客期半年，现在卖的不到10逃了 销售状况 现在均价8500 价格 依山雅居位于市南区福州北路80号（与延吉路交汇处） 位置 3栋17-18层高层 规模 产品形式 60、90平米的一居和两居为主，也有110、120平米的三居，小户型和大户型的比例约为7：3 本区域内的客户居多 客户 户型配比 地段好，客户较为喜欢户型，另外周边的配套基本已经成熟了 卖点 高层 新桥花园 现在销售约50% 销售状况 起价5800，均价6500 价格 市北区 位于合肥路以北，福州路立交桥以东，同德路73号 位置 总占地18665平米，建筑面积61863平米 规模 产品形式 80-90平米两居为主约占40%，110和135平米三居约占60% 以区域内的客户为主，也有少部分来自市南和市北的客户。一般来说，客户的价格敏感点在6000左右 客户 户型配比 户型好、交房时是现房 卖点 高层 万达.39克拉 月均136套 销售状况 均价10500 价格 万达39克拉位于市北区延吉路112号 位置 总占地面积44000平米，总建筑面积380000平方米 规模 产品形式 40-70平米的1居，以及80-120平米的2居或3居 市区客户为主，有少量的外地客户 客户 户型配比 环境好点、交通方便、周边配套成熟 卖点 高层 锦绣华城 9000-12000元/ ㎡ 价格 精装 装修状况 市区花园式住宅 卖点 2008年12月底开盘至今已销售2/3 销售状况 市南区山东路东侧，延吉路与徐州路交汇处 位置 建筑面积22万㎡ 规模 产品形式 户型面积区间60－150m²，主力户型85-100m²两居 市区拆迁、婚房 客群 户型配比 市区内花园洋房项目稀少 点评&其他 多层、小高层、高层 住宅 * * * * * * * * * * * * * * * *