物业纠纷－模拟法庭
物管
1101
第二组
卞维玲、陈长凯、傅磊、高守业、周洁
原被告基本情况
原告：重庆缙能实业（集团）有限公司，法定代表人：傅秀林，所住地：重庆市北碚区中山路
8
号，联系电话：
68361376
被告：重庆渝振物业管理有限公司，法定代表人：周艳，所住地：重庆市大渡口区文体路
122-7
号，联系电话：
68082918
案件简介
2007
年至
2008
年期间，被告与原告签订前期物业管理协议，约定由被告承担原告的职工住宅小区缙能花园的物业管理工作。被告入驻缙能花园后，与缙能花园所有业主前签订了内容相同的物业管理合同，约定由业主先行向被告缴纳一定数量的装修保证金及装修除渣费，在业主装修完毕后，通过检查未违反物业合同约定及相关规定的，退还业主装修保证金。小区业主均依约定缴纳了相关保证金及除渣费。
2009
年
1
月，原、被告双方签订物业管理合同到期，双方未再续约，被告不再承担缙能花园小区物管工作。但被告离场时，拒不退还部分小区业主已经缴纳的装修保证金和除渣费。为保证新的物业管理公司顺利接管小区的物业管理工作，原告只有向部分小区业主先行垫支应由被告退还的装修保证金，同时书面告知被告，要求被告向原告退还相关费用。但是被告对此置之不理，不愿履行相关义务。
据此，原告重庆缙能实业（集团）有限公司以
被告重庆渝振物业
管理有限公司未返还已转让给原告的缙能花园相关业主缴纳的装修保证金等费用为由，向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。
[
书记员
]
：现在宣布法庭纪律，请旁听人员保持肃静。现在宣布法庭纪律：
1
、未经法庭允许，不准录音、录像、摄影；
2
、除本院允许进入审判区的人员外，其他人员一律不准进入审判区；
3
、不准鼓掌、喧哗、吵闹和实施其他妨害审判活动的行为；
4
、未经审判员许可，不准发言，提问；
5
、请关闭各类通讯工具；
6
、对于违反法庭纪律规则的人员，合议庭可以口头警告训诫，也可以没收录音、录像和摄影器材，责令退出法庭或予以罚款、拘留；
7
、对哄闹、冲击法庭、侮辱、诽谤、殴打审判人员等严重扰乱法庭秩序的人，依法追究刑事责任，情节较轻的予以罚款。
[
书记员
]
：请全体起立。请审判长和审判员入庭。（审判长和人民陪审员入庭）
[
审判长
]
：请坐。
[
书记员
]
：报告审判长，原被告当事人、第三人及委托代理人均已到庭，开庭准备工作就绪，可以开庭。
[
审判长
]
：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第
123
条第二款的规定，现在核对当事人的基本情况及委托代理人姓名职务、代理权限。原告。
[
原
告
]
：
重庆缙能实业（集团）有限公司，法定代表人：傅秀林，所住地：重庆市北碚区中山路
8
号，联系电话：
68361376
[
审判长
]
：
由原告委托代理人依次向法庭报告你们的姓名、工作单位、职务及代理权限。
[
原告告委托代理人
]
：
陈坤，北京华文律师事务所律师，担任傅秀林诉周艳
物业
纠纷一案，原告代理人。代理权限为特殊代理（包括代为起诉、应诉；申请回避；对案件事实和法律适用进行辩论提出证据、管辖异议；变更、放弃诉讼请求的权利。）
[
审判长
]
：
被告。
[
被
告
]
：
重庆渝振物业管理有限公司，法定代表人：周艳，所住地：重庆市大渡口区文体路
122-7
号，联系电话：
68082918
[
审判长
]
：
由被告委托代理人依次向法庭报告你们的姓名、工作单位、职务及代理权限。
[
被告委托代理人
]
：
秦强，律师事务所律师。担任傅秀林诉周艳
物业
纠纷一案，被告
周艳
代理人。代理权限为一般代理（包括代为起诉、应诉；申请回避；对案件事实和法律适用进行辩论提出证据、管辖异议等权利）
[
审判长
]
：
原告、被告及各方委托代理人向法庭报告的内容与向本院提交的诉讼主体资格证明及委托书相一致，各方当事人及委托代理人出庭资格合法有效，准许参加诉讼
。
[
审判长
]
：
现在宣布开庭（敲法槌）。模拟法院今天依法适用普通程序，公开开庭审理原告傅秀林与被告
周艳物业
纠纷一案，下面宣布合议庭组成人员，由审判长葛晨辉，审判员
李
海
、
王
楠组成合议庭
，书记员樊捷担任法庭记录。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人在法庭上有申请回避的权利；提出证据的权利；对争议的事实享有法庭辩论的权利和请求法庭给予调解的权利
；
原告有放弃、变更，增加诉讼请求的权利，被告有进行反驳的权利；双方均有陈述最后意见的权利。双方当事人在法庭上享有上述权利的同时应承担依法行使诉讼权利的义务；听从法庭指挥，遵守法庭纪律、如实陈述事实。自觉履行发生效力的法院的判决书、调解书和裁定书
。
[
审判长
]
：
上述权利和义务原告是否听清？
[
原
告
]
：
听清楚了。
[
审判长
]
：
被告是否听清？
[
被
告
]
：
听清楚了。
[
审判长
]
：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第
46
条的规定，当事人享有申请回避的权利，原告对合议庭组成人员及书记员是否提出回避申请？
[
原
告
]
：
不申请。
[
审判长
]
：
被告对合议庭组成人员及书记员是否提出申请回避？
[
被
告
]
：
不申请。
[
审判长
]
：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第
129
条的规定，现在进行法庭调查，法庭调查的重点是双方争议的事实。当事人对自己的主张有责任提供证据，反驳对方主张的，应当说明理由。当事人陈述应当围绕诉讼请求、争议事实等与本案有直接联系的内容进行，首先由原告宣读起诉书。（宣读起诉书）
[
原
告
]
：
2007
年至
2008
年期间
，
我公司与重庆
渝振物业
管理有限公司
签订物业合同
，
要求
在业主装修完毕
后，通过检查未违反物业合同约定及相关规定的，退还业主装修保证金。小区业主均依约定缴纳了相关保证金及除渣费
。
管理合同到期离场时，
重庆
渝振物业
管理有限公司
拒不退还部分小区业主已经缴纳
的装修保证金和除渣费。为保证新的物业管理公司顺利接管小区的物业管理工作
，只有向部分小区
业主先行垫支应由被告退还的装修保证金，同时书面告知被告，
要求被告向
我公司
退还相关费
用。但是被告对此置之不理，不愿履行相关义务
。
根据
《
中华人民共和国合同法
》
第八十条
提起诉讼，诉讼请求如下：
1.
请求判令被告返还已转让给
我方
缙能花园相关业主缴纳
的装修保证金等费用共计
元
。
2.
我方发生的律师诉讼费用等均由被告方承担。
我认为被告违反事实存在，请求人民法院予以支持。
[
审判长
]
：
现在由被告进行答辩。
[
被
告
]
：
我是周艳，我不同意原告对我方的
诉讼请求，
其一，
我公司
确实向业主收取了装修保证
金；其二
，
我方
承认原告退还业
主
200
元的装修保证金，其他金额属于原告的自主行为，
与
我方
无关
；其三，
原告与
我方
之间有口头约
定，
原告欠
我方
的物业费可以冲销被告应返还
的装修保证金
；
其四
，原告所计算的装修保证金的费用有误；其五，原告在
我公司
入驻缙能小区前曾收取投标保证金，原告未退还，应予以冲销被告应返还装修保证金
。
[
审判长
]
：
被告所述属于反诉范围，可以提出反诉，
原告是否提出？
[
原
告
]
：
我方承认此事实确实存在，
同意被告所提出的投标保证金和所欠的物业管理费
的冲销
。
完毕。
[
审判长
]
：
本案的争议焦点在于：
1
、被告未退还给缙能花园小区业主的装修保证金的具体金额是多少？
2
、小区业主转让债权的的总金额是多少？
[
审判长
]
：
开庭前，依照法律规定，本院的立案流程机构已对双方提供的证据进行庭前交换，原告提交的证据被告是否收到？
[
被
告
]
：
收到。
[
审判长
]
：
被告提交的证据原告是否收到？
[
原
告
]
：
收到。
[
审判长
]
：
下面进行法庭质证，在质证过程中，双方当事人应当按照庭前所提交的证据清单所载明的序号说明证据名称，来源以及证据所要证明的对象，其他诉讼参与人在发表质证意见的时候，应当围绕证据的真实性、合法性、关联性、有无证据效力以及证明效力大小发表。首先由本案的原告出示证据被告进行质证。
[
原告委托代理人
]
：
1
、
我方当事人
与被告之间
的《接房须知》其中的第二条和第三条规定了，业主需缴纳装修保证金，除渣费，装修工临时出入的押金等，且装修检验后没有问题退还一半，半年后再退还另外一半。证明收取装修保证金每户
2000
元是有据可循，且被告收取了保证金。
2
、被告收取的
58
户业主的装修保证金的收据。证明收据上记载的装修保证金是包括了除杂费等其他必要费用。
3
、
业主与
我方当事人
之间的债权转让协议
确实存在且具合法性。
[
审判长
]
：
请法警把这些证据交给被告查看。
[
审判长
]
：
被告方对这些证据有无异议，如有异议，请直接说明质证意见
。
[
被
告
]
：
有异议。
1
、对于《接房须知》
，
我方
无异议
。
2
、收据上
明确
记载
的装修保证金和装修人员的管理费。
3
、因为不是合同相对人，合同对自己没有效力，因此，对合同无异议。
4
、通知书收到
58
份，但是只有
57
份是有效的。经过调查其中
1-6-2
只有一户，但是写的是两份通知。另外
，
我方
承认装修保证
金
2000
元的通知有效，其余的是原告
向
我方
明示其和业主之间
的协议的部分内容，
与
我方
没有关
系
。
完毕。
[
审判长
]
：
下面由被告按照证据清单载明的序号出示证据，说明证据的名称、来源以及证据所要证明的对象，由被告进行质证。
[
被
告
]
：
有两份证据，
证据如下：
1
、业主所欠物业管理费清单。
证明业主确欠
我方
物业费
。
2
、原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金
。
举证完毕。
[
审判长
]
：
请法警把这些证据交给原告查看。
[
审判长
]
：
原告方对这些证据有无异议，如有异议，请直接说明质证意见
[
原
告
]
：
我方
对被告所出示
的证据均无异议，予以承认。
[
审判长
]
：
鉴于庭审前，已进行证据交换、听证，双方当事人已表示在举证期限内证据提交终结，现根据庭审调查对下列证据予以认证
：
1.
证明
被告确实
收取装修保证金每户
2000
元
是有据可循
2
.
业主与原告之间的债权转让协议。证明原告和业主之间的债权转让的合法性。
3
.
业主所欠物业管理费清单。证明业主确欠被告物业费。
4
.
原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金。
[
审判长
]
：
本案争议点在于
被告
方
确认
是
1-6-2
这一户的通知有两份；
同时确认被告没有对未装修过
的住户进行统计，装修过的就已经退还了装修保证
金
。
下面让我们围绕争论焦点进行辩论，首先由原告发表辩论意见。
[
原告委托代理人
]
：
审判长、审判员：我接受律师事务所的委托，
担任傅秀林诉
周艳
纠纷一
案，
原告
傅秀林
的诉讼
代理人，依法参加本次开庭。经过调查研究、法庭审理和辩论，现发表如下意见，供合议庭参考
：
1
、根据原告方所提供的证据，可以算出，被告应当返还已经转让给原告的缙能花园业主所缴纳的装修保证金等费用共计
元。
2
、根据《接房须知》，被告如果不退出小区应当按时足额返还业主装修保证金，如果退出小区应当将装修保证金转交给下一个入驻的物业管理公司，完成交接
。
3
、根据《中华人民共和国合同法》第八十条，在经过业主的通知之后，债权的转让对被告生效。被告应当向原告偿还所负债务。
4
、债权转让中的以转让金额为限，通知也已经向被告明示。对于是除杂费，还是管理费，只是称呼上的问题。此外，小区业主的装修情况都要在被告处进行登记，被告不能主张自己对业主是否装修不知情而推卸责任。
5
、同意被告所提出的投标保证金和所欠的物业管理费的冲销。
故请合议庭对我的代理意见予以充分考虑，依法支持原告的诉讼请求。
[
审判长
]
：
现在由被告发表辩论意见。
[
被告委托代理人
]
：
审判长、审判员：
我
被告
周艳的授权
代理人
，
鉴于被告方的陈述，我方由两点意见，其一，业主与原告之间协议约定装修让的仅仅是装修保证金，并且
在通知被告的时候也是只通知的装修保证金
。
其二，
原告的计算出的金额有问题，而且双方的互负债务应抵消。
所以我方不应当承担原告所提出的费用，请法官予以支持。
[
审判长
]
：
原告方是否还有新的意见？
[
原告委托代理人
]
：
没有，
完毕。
[
审判长
]
：
被告是否还有新的意见？
[
被告委托代理人
]
：
没有，完毕。
[
审判长
]
：
围绕争议事实，双方当事人进行了充分的法庭辩论，双方无新的辩论，辩论结束。现在依据《中华人民共和国民事诉讼法》第
127
条规定，由双方当事人进行最后陈述，在最后陈述阶段双方当事人可以简单明确的表明对于本案的处理意见和各自是否坚持诉讼主张的意愿。首先，由原告发表你方的最后陈述意见。
[
审判长
]
：
下面由原告发表最后陈述意见。
[
原
告
]
：
被告拖欠的装修保证金，
希望法院支持
我
方诉讼请
求，
相互冲销后被告方应
当
返还
我方
68050
元
以及相关诉讼费用
。
[
审判长
]
：
下面由被告发表最后陈述意见
。
[
被
告
]
：
我方同意被告方请求，完毕。
[
审判长
]
：
经审理查明，原被告双方因
物业相关费用
争议而
提起
诉讼
，上述事实有下列证据证实：
1.
证明
被告确实
收取装修保证金每户
2000
元是有据可循
2
.
业主与原告之间的债权转让协议。证明原告和业主之间的债权转让的合法性。
3
.
业主所欠物业管理费清单。证明业主确欠被告物业费。
4
.
原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金。
[
审判长
]
：
1.
在被告所提出的投标保证金和所拖欠的物业管理费相冲之后，被告应支付原告方
68050
元，责令在
15
天内还清。
2
.
原告在本次诉讼案上的诉讼费用
300
元，由被告方全部承担。
3
.
对当事人的其他诉讼请求本院不予支持。
如不服
本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于＊＊中级人民法院。
[
书记员
]
：请审判长、审判员退庭。（合议庭退庭）请旁听人员离开法庭，双方
当事人阅读宣判笔录确认无误后签字。
(
双方当事人阅读宣判笔录后签字
,
全体人员场
)
案情总结
本案中
，原被告系物业管理纠纷，但主要涉及的是合同法
。
（
《
中华人民共和国合同法
》
）
第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权
利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外
。
原告证据
：
1.
业主与原告之间
的债权转让协议。证明原告和业主之间的债权转让的合法性。
2.
债权转让通知书
。证明被告已经获悉业主已将债权转让给原告。
被告证据
：
1
、业主所欠物业管理费清单。证明业主确欠被告物业费。
2
、原告出具的投标保证金收据。证明原告没有返还投标保证金
。
在处理物业纠纷案件，胜诉的关键在于证据
（
人证、物证）以及相适应的法律条款
Thank you
