地产 — 房地产投资信托基金 调整评级 2009年3月19日 泓富产业信托 2008年可分配利润亿港币 泓富产业信托公告年度可分配利润亿港币，略低于持有(ª买入) 我们的预测。目前较其09年预测净资产值折让30%的估 HK – 港币 值基本符合其公允价值。我们将该股评级由买入下调至 持有，将目标价下调至港币，当前股价存在6%的下目标价格: 港币 (ª) 跌空间。加上对09年底%派息率的预测，总收益率 将达到7%。 支撑评级的要点 年度可分配利润亿港币，略低于我们的预测。 田世欣 目前较其09年预测净资产值折让30%的估值基本符(8621) 6860 4866 分机8519 合其公允价值。 @ 2009、10和11年%、%和%的股息率都不低。 股价相对指数表现 评级面临的主要风险 港币成交额 (港币 百万) 料写字楼/工业物业市场疲弱。 1028 流动性较差的小盘股。 估值 我们将该股评级由买入下调至持有，将目标价下调至港币，当前股价存在6%的下跌空间。加上对09泓富产业信托恒生指数年底%派息率的预测，总收益率将达到7%。 资料来源：彭博及中银国际硏究 投资摘要 股价表现 年结日：12月31日 20072008 2009E 2010E2011E 今年至今 1个月 3个月 12个月销售收入 (港币 百万)245263233227226绝对(%) 1 1 3 (43) 变动 (%) () ()()相对恒生指数(%) 10 0 19 (4) 净利润 (港币 百万)61141 146 175190资料来源：彭博及中银国际硏究 基本收入718285102111 全面摊薄每股收益 (港币) 重要数据 变动 (%) 发行股数 (百万)1,269 基本每股收益 (港币) 流通股 (%) 71 变动 (%) 流通股市值 (港币 百万)1,616市盈率(倍) 个月日均交易额 (港币 百万)1股价/基础盈利(倍) 净负债比率 (%) 33 每股现金流量 (港币) 年预期净资产值 (港币)价格/每股现金流量 (倍) 主要股东(%)净资产收益率 (%) 李嘉诚每股股息 (港币)资料来源：公司数据，彭博及中银国际硏究 股息率 (%) 资料来源：公司数据及中银国际硏究预测 中银国际研究可在彭博 BOCR <GO>， , 以及中银国际研究网站 ( .)上获取 买入 (BUY)指预计该行业(股份)在未来6个月中股价相对有关基准指数的升幅多于10%；卖出 (SELL)指预计该行业(股份)在未来6个月中的股价相对上述指数的降幅多于10%。未有评级 (NR)。持有(HOLD)则指预计该行业(股份) 在未来6个月中的股价相对上述指数在上下10%区间内波动 17/03/0817/04/0817/05/0817/06/0817/07/0817/08/0817/09/0817/10/0817/11/0817/12/0817/01/0917/02/0917/03/09
2008年业绩回顾 泓富产业信托08年收入同比增长8%至亿港币，略低于我们的预测。剔除投资物业的重估亏损，经营性收入同比增加11%至亿港币。08年下半年可分配利润达到7,万港币，对应每基金单位派息港币。从2008年1月1日到6月30日六个月的每基金单位中期派息为港币，报告年度每基金单位总分派为港币，比2007年每基金单位总派息的港币低%，但是符合市场预期。截至08年12月31日，综合入住率为% (07年为%)。 图表1. 年度业绩摘要 (百万港币) 20072008 同比变动% 营业收入 245263 8利润构成： 物业经营费用 (52)(54) 5租金收入1932098管理人费用 (26)(27) 5委托人费用 (10)(8)(19)含财务费用的经营性利润 156173 11财务费用 (86)(91) 6财务收入 11 (22)经营利润 (不含非经常性项目) 15617311税前利润 (不含非经常性项目) 7182 16所得税 (10)59-基础净利润 61141 131资料来源：公司数据、中银国际研究预测 图表2. 项目收入构成 新宝中心创富中心（部分）（部分）都会大厦4%33%10%潮流工贸中心13%泓富广场14%海名轩千禧广场（部分）20%6%资料来源：公司数据、中银国际研究预测 2009年3月19日 泓富产业信托 2
估值 鉴于盈利预测相对稳定，我们预计每股净资产值为港币，参考较净资产值30%的折让，对应目标价为港币和6%的上升空间，加上对09年底%派息率的预测，总收益率将达到%，我们将该股评级由买入下调至持有。 图表3. 远期净资产值计算 净资产值构成 平均 估值 资本化率 对应均值*总计每股 毛子产值占比 (%) (港币/平方英尺)港币港币(%)A档写字楼都会大厦 – 写字楼 4,0591, 都会大厦 - 停车场,千禧广场 – 写字楼 2, 千禧广场 - 停车场,海名轩（3层） 3, 工业/写字楼泓富广场（摩登仓） - 工业/写字楼 2, 泓富广场（摩登仓） - 停车场,潮流工贸中心 –工业/写字楼 2, 潮流工贸中心 - 停车场,创富中心 - 工业/写字楼 (部分) 2, 创富中心 - 停车场,工业新宝中心 – 工业（部分） 1, 新宝中心 - 停车场,总计 3,404 其它净资产 (146) 总资产值 3,258 净负债08年底数字 (1,695) 净资产值 1,563 总发行基金单位1,269每股净资产值 (港币) 当前股价 (港币)较净资产值折让 (%) 目标净资产值折让 (%) 30 目标价 (港币) 上升/(下跌)空间 (%) (6) 09年底股息率 (%) 09年底总收益率 (%) 注：停车场的平均估值代表每单位平均价格 资料来源：公司数据、中银国际研究预测 2009年3月19日 泓富产业信托 3
损益表 (港币 百万) 现金流量表 (港币 百万) 年结日：12月31日 2007 2008 2009E 2010E2011E 年结日：12月31日 2007 2008 2009E 2010E2011E净资产-房地产投资信托公司税前利润 381(316) 85 102111租金收入 245 263 233 227 226 资本性支出 (180) 642 98 7667物业总收入245263233227226净投资和固定资产出售 0 0 0 00物业总费用 (52) (54) (48) (47)(47)其它 0 0 0 00物业净收入193209185180 179 投资活动产生的现金流 (46) (102) (17) (17)(14)管理人费用 (26) (27) (24) (24)(23)举债/偿债 (17) (17) (13) (9)(7)信托支出 (10) (8) (7) (7)(7)股权融资/偿还 0 1 2 34投资物业公允价值增加 310 (398) 0 0 0 派息 (160) (159) (146) (150)(152)经营利润 156173153150149现金利息和其它 0 0 0 00经投资收入 (85) (91) (68) (47)(38)融资活动产生的现金流 (172) (181) (163) (163)(164)税前利润381(316) 85 102 111 现金变动 (18) 43 2 (2)0所得税 (54) 59 (16) (19)(21)期初现金 42 24 67 6967净利润327(257) 70 83 90 公司自由现金流 218225 633 654631可分配利润总数 166 165151155157权益自由现金流 218 225 633 654631每基金单位净资产 (港币) () 资料来源：公司数据及中银国际硏究预测 核心每基金单位净资 产 (港币) 每基金单位派息 (港币) 主要比率 收入增长 (%) () ()()年结日：12月31日 2006 2007 2008E 2009E2010E经营利润增长 (%) () ()()利润率和经营比率 (%) 每基金单位派息增长 () () 收入经营成本比 率(%) 实际税率 核心每基金单位派息() () 派息率增长率(%) 净利率资料来源：公司数据及中银国际硏究预测 估值 (倍) 市盈率() 资产负债表 (港币 百万) 核心市盈率 目标价对应的核心市盈率 年结日：12月31日 20072008 2009E 2010E2011E市净率非流动资产价格/现金流 投资物业 4,6965,719 5,719 5,7195,719商誉和其它无形资产 170182 182 182182企业价值/息税折旧前 () 其它长期资产 3047 1 (5)(5)利润 非流动性资产合计 4,8955,947 5,902 5,8965,896股息率%)流动资产目标价对应的股息率 (%) () 银行存款/现金 2467 69 6767较国债的息差 (%) 非现金流动资产 89 9 1010回报率 (%)流动资产合计 3276 79 7777核心利润率 总资产 5,3654,915 4,918 4,9164,916平均净资产收益率 () 流动负债资产收益率 () 短期债务 250 440 220176平均已运用资本收益率 () 贸易债权人 96115 121 127133流动性其它 9789 14 1414流动负债合计 218204 575 361323流动比率 (倍) 非流动负债利息覆盖率 (倍)长期贷款 1,7581,762 881 705564净权益负债率 (%) () 其它长期负债 251224 0 00总资产总负债率 (%) 非流动负债合计 2,0091,986 881 705564周转率总负债 2,2272,190 1,456 1,065887存货周转天数 0 0 00净资产 3,1382,725 3,462 3,8504,029应收帐款周转天数 资本和公积金 3,1382,725 3,462 3,8504,029应付帐款周转天数负债权益合计 4,4784,479 4,480 4,4814,482资料来源：公司数据及中银国际硏究预测 每股账面价值 (港币) 每股有形资产 (港币) 每股净负债/现金 (港币) 资料来源：公司数据及中银国际硏究预测 2009年3月19日 泓富产业信托 4
披露声明 本报告准确表述了分析员的个人观点。每位分析员声明，不论个人或他/她的有联系者都没有担任该分析员在本报告内评论的上市法团的高级人员，也不拥有与该上市法团有关的任何财务权益。本报告涉及的上市法团或其它第三方都没有或同意向分析员或中银国际集团提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。中银国际集团的成员个别及共同地确认：(i)他们不拥有相等于或高于上市法团市场资本值的1%的财务权益；(ii)他们不涉及有关上市法团证券的做市活动；(iii)他们的雇员或其有联系的个人都没有担任有关上市法团的高级人员；及(iv) 他们与有关上市法团之间在过去12个月内不存在投资银行业务关系。 本披露声明是根据《香港证券及期货事务监察委员会持牌人或注册人操守准则》第十六段的要求发出，资料已经按照2009年3月17日的情况更新。中银国际控股有限公司已经获得香港证券及期货事务监察委员会批准，豁免批露中国银行集团在本报告潜在的利益。 2009年3月19日 泓富产业信托 5
中银国际证券有限责任公司 免责声明 中国上海浦东 本报告是机密的，只有收件人才能使用。 银城中路200号 本报告幷非针对或打算在违反任何法律或规则的情况，或导致中银国际证券有限中银大厦39楼 责任公司、中银国际控股有限公司及其附属及联营公司(统称“中银国际集团”)邮编200121 须要受制于任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域的注册或牌照规定，向任电话: (8621) 6860 4866 何在这些地方的公民或居民或存在的机构准备或发表。未经中银国际集团事先书传真: (8621) 5888 3554 面明文批准下，收件人不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、 内容或复印本予任何其它人。所有本报告内使用的商标、服务标记及标记均为中 银国际集团的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。 本報告及其所載的任何信息、材料或內容只提供給閣下作參考之用，不能成为或相关关联机构： 被视为出售或购买或认购证券或其它金融票据的邀请, 亦幷未考慮到任何特別的 投資目的、財務狀况、特殊需要或個別人士。本報告中提及的投資產品未必適合中银国际研究有限公司 所有投資者。任何人收到或閱讀本報告均須在承諾購買任何報告中所指之投資產香港花园道一号 品之前，就該投資產品的適合性，包括投資人的特殊投資目的、財務狀况及其特別需要尋求財務顧問的意見。本報告中發表看法、描述或提及的任何投資產品或中银大厦二十楼 策略，其可行性將取决于投資者的自身情况及目標。投資者須在采取或執行該投电话:(852) 2867 6333 資(無論有否修改)之前諮詢獨立專業顧問。中银国际集团不一定采取任何行动，确致电香港免费电话: 保本报告涉及的证券适合个别投资者。本报告的内容不构成对任何人的投资建议，中国网通10省市客户请拨打：10800 8521065 而收件人不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客户。 中国电信21省市客户请拨打：10800 1521065 尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际集团从相信可靠的来源取得或达新加坡客户请拨打：800 852 3392 到，但中银国际集团不能保证它们的准确性或完整性。除非法律或规则规定必须传真:(852) 2147 9513 承担的责任外，中银国际集团不对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。 收件人不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。中银国际集团可发布其它与中银国际证券有限公司 本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。这些报告反映分析员在编写报告时香港花园道一号 不同的设想、见解及分析方法。为免生疑问，本报告所载的观点幷不代表中银国中银大厦二十楼 际集团的立场。 电话:(852) 2867 6333 本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集传真:(852) 2147 9513 团本身网站以外的资料，中银国际集团未有参阅有关网站，也不对它们的内容负 责。提供这些地址或超级链接(包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接)中银国际控股有限公司北京代表处 的目的，纯粹为了阁下的方便及参考，连结网站的内容不构成本报告的任何部份。中国北京市西城区 阁下须承担浏览这些网站的风险。 金融大街28号 中银国际集团在法律许可的情况下，可参与或投资本报告涉及的股票的发行人的盈泰中心2号楼15层 金融交易，向有关发行人提供或建议服务，及/或持有其证券或期权或进行证券或邮编:100032 期权交易。中银国际集团在法律允许下，可于发报材料前使用于本报告中所载资电话: (8610) 6622 9000 料或意见或他们所根据的研究或分析。中银国际集团及编写本报告的分析员(“分传真: (8610) 6657 8950 析员”)可能与本报告涉及的任何或所有公司(“上市法团”)之间存在相关关系、 财务权益或商务关系。详情请参阅《披露声明》部份。 中银国际(英国)有限公司 本报告所载的资料、意见及推测只是反映中银国际集团在本报告所载日期的判断，英国伦敦嘉能街90号 可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证EC4N 6HA 任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人咨询的建议。 电话: (4420) 7022 8888 本报告在中国境内由中银国际证券有限责任公司准备及发表; 在中国境外由中银传真: (4420) 7022 8877 国际研究有限公司准备，分别由中银国际研究有限公司及中银国际证券有限公司 在香港发送，由中银国际(新加坡)有限公司 (BOC International (Singapore) Pte. Ltd.)在中银国际(美国)有限公司 新加坡发送。 美国纽约美国大道1270号202室 在沒有影響上述免責聲明的情況下，如果閣下是根據新加坡Financial Advisers Act NY 10020 (FAA) 之Financial Advisors Regulation (FAR) (第110章)之Regulation 2 定義下的 “合格投电话: (1) 212 259 0888 資人”或 “專業投資人”，BOC International (Singapore) Pte. Ltd. 仍將(1)因為FAR之传真: (1) 212 259 0889 Regulation 34而獲豁免按FAA第27條之强制規定作出任何推薦須有合理基礎; (2)因 為FAR之Regulation 35而獲豁免按FAA第36條之强制規定披露其在本報告中提及中银国际(新加坡)有限公司 的任何証券(包括收購或出售)之利益，或其聯繫人或關聯人士之利益。 注册编号 199303046Z 中银国际证券有限责任公司、中银国际控股有限公司及其附属及联营公司2009版新加坡百得利路四号 权所有。保留一切权利。 中国银行大厦四楼(049908) 电话: (65) 6412 8856 / 6412 8630 传真: (65) 6534 3996 / 6532 3371
