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工业地产 R E I Ts融资渠道选择
●李 珊 赵 鑫
劝改金融
摘 要：工业房地产作为房地产新兴领域，它的发展潜力是非常巨大的。近些年来，工业房地产市场的强势发展成为当年的一大看点。比起房地产其
它领域投资和开发的起伏调整，工业地产的价值增长似乎在悄无声息中进行，．Y-,Ak房地产已成为一枝独秀，吸引了很多国内外投资的眼光。本文通过对工
业地产投资现状及优势分析，重点针对其PElTs融资问题提出了典型模式选择，提出了相应的对策建议。
一
、工业地产投资优势
工业地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心
区便宜，而且房地产商大幅圈地，地价自然更加便宜。目前国内工业土地仍是政府
赔本供应，政府普遍以低于征地、拆迁和配套成本向用地者协议提供。更为重要的
是，工业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息
流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。如果纯住宅地产开发，地方政府在
取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而工业地产项目更能给当地带
来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。
商住用地相比，工业用地使用权在出让价格上的相对低廉，并且投资少、租金
高、回报稳定的特点也为开发企业提供了赚取利润的巨大空间。目前在一些成熟的
板块和地区，工业房地产市场越来越趋向纯市场化的运作，其利润增长点也非常明
显 。
在国际经济历次的房地产升降周期中，只有工业地产价格一直只升不跌。在许
多国家，能用来创造新财富的工业土地，价格比一些普通住宅用地还高。在我国，工
业用地价格是被低估了，最近一两年在政府紧缩批地指标后，市场上工业用地的转
让价在不断提高。工业房地产市场中只要有新的供应推出时，新增量很快被强劲的
需求吸收，总体空置率仍然保持在较低水平。目前很多跨国企业非常关注上海、北
京以外的二线城市，它们受到大城市的辐射作用越来越明显，二线城市将会成为国
内最活跃的工业房地产市场。由于劳动力和土地成本有所上升，相对比较低端的产
业，尤其是制造类企业倾向于将其工业投资转向二线城市，目前这种趋势已经非常
明显。
二、工业地产投资现状
目前投资工业地产领域主要有两类企业：一类是有海外工业房地产或者工业
园区运作经验的开发商，另一类是主业做物流仓储物业开发的企业。前者的代表是
新加坡腾飞集团，而后者的代表无疑是美国物流巨头普洛斯公司。作为世界最大的
上市工业房地产投资信托公司，普洛斯于2003年携“物流地产”概念登陆中国市
场，只用了短短两年时间，便完成了在沿海地区的战略布局：从南至北进入了所有
的地区性战略市场，目前已拥有在上海市区西部的普洛斯西北物流园、普洛斯苏州
物流园和普洛斯广州保税物流园等l2个物流地产项目。中外地产巨头涌人工业地
产，各自打算不尽相同。对于国内企业而言，看中的可能是拿地的低成本和今后转
变为其他商业用地的增值潜力。而外资最为看重的则是其稳定的投资回报。除了高
回报外 ，工业地产 REn~s(aq动产投资信托基金)更是普洛斯 、枫树 、AMB们最渴望发
展的投资项目。现在国内的 REITs依旧处在“冰冻”期，但通过打包进行海外上市也
将成为工业地产项 目融资的重要途径之一。
三、工业地产 REITs融资模式选择
REITs(Real Estate Investment Trusts)~P：房地产投资信托基金。实际上是一种证
券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机
构经营管理，通过多元化的投资，选择不同的房地产证券，不同地区、不同类型的房
地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产销售和租赁等经营
活动中所得的收入以派息的方式分配给股东，使投资人获取长期稳定的投资收益。
对于投资者来说，REITs具有变现性高、分散投资风险、对抗通胀、增值潜力
大、收益能力稳定等五大优势，但是目前我国产业基金法没有出台，法律上的障碍
成为RE1Ts在我国发展的最大现实问题。然而，香港、新加坡等地宽松的海外房地
产投资限制，实际上意味着内地房地产商可以按照《房地产信托投资基金守则》成
立RE1Ts，然后注入其在内地的工业地产项目，缓解内地工业地产企业在中央收缩
“银根”之后造成的融资困难。借鉴国外成熟的运作模式，可参考以下模式：
l项 目选择。工业地产REI?s项目本身要适用于收购和打捆，其工业厂房区域
以珠三角地区(广州、深圳为重点)、长三角地区(上海为重点)、京津唐地区(北京、
天津为重点)的大型开发区、工业区、产业园区等为最佳。此外，该物业应已投人使
用，以便具备稳定、可靠的租金收入；业主从事的行业前景看好，具有按时交付租金
的能力等。
2．结构选择。由于我国发展本地REITs困难重重，建议可以采用离岸RE1Ts运
作模式 REITs 如下：
3。发起方式的选择。一般产业投资基金的募集方式有公募和私募两种，我国的
房地产投资基金就 目前看应当采用公募与私募，相结合以公募为主的方式。原因有
以下几个方面：一是我国的资本市场发育还不够完善，金融市场还有不规范之处，
-私募方式容易造成社会乱集资而扰乱金融秩序，不利于基金的规范运作和保护投
资者权益。二是我国机构投资者还未充分发育，许多机构在投资方向上受国家法律
法规限制较多，所以私募方式不易筹集到所需巨额资金。三是我国居民储蓄整体数
额巨大但单个数额较小，且缺乏适宜的投资工具，投资基金以公募为主的方式有利
于动员这部分人参与长期产业投资。
4 基金类型的选择。由于工业地产投资基金的投资是长期性、战略性的、短期
的变现能力比较差，投资者以追求长期稳定的收益为主，注重的是投资基金的成长
性和资本的保值增值，所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据
项目的投资回收期长短定为 lO年一2O年。另一方面为了增强投资基金的流动性，
基金在发行完毕而封闭后，基金受益凭证可以在相关的二级市场流通，这样投资基
金就同时具备两种基金的一些优点，不失为一种较为理想而又现实的选择。
以目前我国所处的发展阶段 ，由于法律 、经验等方面的原因，我国发展工业地
产 RE1Ts的途径必须是渐进的，工业地产 REITs在发达国家取得的成果足以让目
前苦恼于寻找新的房地产投融资渠道的人倍感鼓舞，通过海外上市渠道绕过我国
现行的法律限制，不失为一种极佳的选择，通过借鉴国外经验，更进一步发展我国
契约型、封闭性、可上市流通的REITs，使得REITs真正成为我国房地产金融市场的
重要力量。
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《金融》
(作者单位：中央财经大学)
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