第三章 破产企业财产拍卖
引 子
H 和人一样，企业也有自己的生老病死。
企业之破产，就像人之死亡。
H 随着我国加入世贸组织和经济全球化的
迅猛发展，国民经济市场化的进程速度加
快，作为市场主体的企业法人，在竞争中
优胜劣汰，依法破产已经成为市场经济发
展的必然产物。由此而产生的破产企业财
产拍卖也越来越多。
H 国内轴承行业龙头企业——上海红星轴承
厂宣告破产，其全部财产由上海某拍卖公司大
胆采用拆零拍卖的方式进行了处置；
H 2000年，甘肃省依法拍卖了破产的甘肃白
银棉纺织厂的整体资产，首开甘肃破产企业资
产拍卖先河；
H 2003年9月，广东物资拍卖行以亿元
的价格拍卖了破产的恩平广联泰纺织企业公司
整体资产；
H 2006年5月，北京第一汽车制造厂破产，
其资产以亿元拍卖成交；
三鹿集团破产财产被拍卖，三元“联合竞
拍体”以总价６１６５０万元成功竞得三
鹿
H 三鹿集团破产财产拍卖会现场图1
三鹿集团破产财产拍卖会现场图2
北京三元集团有限责任公司与河北三元食
品有限公司组成的联合竞拍体代表在“三
鹿集团”破产首次拍卖会上举牌竞拍图3
北京三元集团有限责任公司与河北三元食
品有限公司组成的联合竞拍体的代表在竞
拍成功后办理相关手续图
20102010年年1010月月2020日，成都太子奶破产资产拍卖，最终，成日，成都太子奶破产资产拍卖，最终，成
都八益家具股份有限公司以都八益家具股份有限公司以亿元竞拍成功亿元竞拍成功
第一节 破产企业的概念及特点
一、破产的概念
H “破产”一词源于拉丁语，意思为失败，我国古代汉
语释义为“倾家荡产”。
H 非法律意义上的“破产”，即事实上的破产，是指债
务人出现了“不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全
部债务或者明显缺乏清算能力”的事实状态。
H 这种事实状态，主要概括为两类：一类是债务人丧失
了继续经营的能力；另一类是债务人发生了债务清偿不能
的财务危机。
H 法律意义上的“破产”，在这里有其特定的内涵。随
着现代破产法律制度的演进，以破产重整程序与破产和解
程序为代表的一种旨在挽救濒临破产企业的重整程序被吸
收到破产法律制度中来，从而扩展了破产的含义。
H 不仅仅指清算分配，而且还指企业重建。
H 本章所讲“破产”是指在法律意义上的破产。
二、破产的法律依据和特征
H （一）破产的法律依据
H 1986年12月20日制定的《企业破产法（试行）
》，使我国的国有企业破产迈上了法制化的轨道；
H 1991年4月9日制定的《民事诉讼法》，进一步
规范了除国有企业外各类企业法人的破产还债程序；
H 2002年9月1日实施的最高人民法院《关于审理
企业破产案件若干问题的规定》，对规范破产企业
案件的审理提供了有效的法律依据，完善了我国破
产法律制度。
H 2007年6月1日施行的新《企业破产法》，有效
规范了企业破产程序，充分保护了债权人和债务人、
以及企业职工的合法权益。
H （二）破产的法律特征
H 1、破产的前提是债务人出现了不能清
偿到期债务的状态
H 2、破产的目的是清偿债务并使债
权债务关系归于消灭
H 3、破产的原则是债权人公平受偿
H 债权人公平受偿主要表现在以下几方面：
H （1）由于破产发生的原因是债务人不能清偿到期债
务，故以债务人的全部财产对债权人进行彻底清偿，使
债权人在最大限度内得到满足。
H （2）在破产情况下，往往存在多个债权人，如果按
个案强制执行的办法对债权进行清偿，必然使得一部分
债权人得以清偿，而另一部分债权人的债权无法实现，
有悖公平受偿的原则。
H 《企业破产法》的宗旨就是规范企业破产程序，公
平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维
护社会主义市场经济秩序。
H （3）破产的公平清偿并非使全体债权人都得到同样
的受偿，而是根据各种债权性质的不同而设定不同的清
偿顺序，并对同一清偿顺序的债权确定相同的清偿比例，
以此体现清偿的公平与合理。
H （4）破产应当由人民法院按照破产还债程序认定。
破产作为债务人不能清偿到期债务的法定状态，需要人
民法院运用国家赋予的审判权予以认定和宣告。
三、破产程序及特征
H （一）破产程序的主要内容
H 破产程序有广义和狭义之分：
H 广义的破产程序指的是为了使债权人获得公平清偿
而对不能清偿到期债务的债务人所进行的一种特别程序，
它包括破产清算程序、和解程序和重整程序。
H 狭义的破产程序即破产清算程序，是指在债务人不
能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依
法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配
的程序。
H 破产清算程序是指当债务人不能清偿到期债务时，
为使各债权人获得公平清偿，并对债务人的财产进行清
理、变价和分配的程序。
H 和解程序是指债务人为避免破产清算，向法院提出
和解申请并提出和解协议草案，经债权人会议表决通过
并经法院裁定认可的法律程序。
H 重整程序是指对已具有破产原因或有
破产原因之虞，而又有再生希望的债务人
实施的旨在挽救其生存以避免破产的积极
程序。
H 重整原因也包括两种情况：
H 1、企业法人不能清偿到期债务，并且
资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清
偿能力的，可以依照本法规定进行重整。
这就要求企业法人必须具备破产原因才能
进行重整。
H 2、企业法人有明显丧失清偿能力可能
的，可以依照企业破产法规定进行重整。
（二）破产程序的特征
H 1、破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到
期债务而引起的总括债务清偿程序。
H 对这种总括的债务清偿作出专门的程序规定，是将债
务人所有可以用来清偿债务的财产，清偿债务人所承担的
所有债务，这就解决了所有债权人与债务人之间债务清偿
关系，具有清算程序的性质。
H 所谓重整方案与和解方案，是针对所有债权债务而设
计实施的“一揽子”解决方法，不允许个别清偿。
H 2、破产程序以公平清偿债务为宗旨。
H 即保证同一顺序的债权人地位平等、受偿机会均等。
H 3、破产程序以债务人全部财产为执行客体。
H 破产清算程序作为一种执行程序，属于司法程序。
H 4、破产程序具有诉讼和执行的双重性质。
（三）破产的主要程序
H 1、破产程序的基本流程
H 2、破产申请的提出
H 有权提出破产申请的当事人有两种：一是债
权人申请宣告债务人破产；二是债务人自行申请
宣告破产。
H 3、破产案件的管辖
H 破产案件由债务人所在地人民法院管辖。
H 4、破产案件的审查与受理
H 只要满足了“企业法人不能清偿到期债务”和“资
产不足以清偿全部债务”这两项标准，认为符合受理条
件，就予以立案受理。
H 5、指定管理人接管破产企业
H 《企业破产法》第25条规定了管理人应履
行九项职责
H 管理人向人民法院报告工作，并接受债权
人会议和债权人委员会的监督。
H 管理人接管破产企业，对破产企业进行清
算。
H 管理人应当采取有效措施，切实保护好破
产企业债权、委托拍卖企业拍卖破产财产等。
管理人在结束破产清理和估价后，应对破产财
产的变价处理和分配提出方案，提交债权人会
议通过，并报请人民法院裁定批准后执行。
H
H 6、宣告与公告
H 破产宣告是指受理破产案件的人民法院对
于具备破产原因的债务人的破产事实依法审理
并予以裁定，并使债务人进入破产清算程序并
予以公告的一种司法裁判行为。
H 破产宣告的裁定标志着破产清算程序的开
始。
H 企业破产法关于破产程序，采取的是受理
开始主义。人民法院受理破产案件后，破产程
序就开始。但是这时人民法院并不一定马上就
宣告债务人破产，进入破产清算程序，还有可
能通过破产和解、破产重整程序，使债务人与
债权人就债务清偿达成协议，避免债务人被宣
告破产。
H 人民法院宣告债务人破产的情形包括以下几
种：
H 1、债务人被申请破产，而且债务人具备企
业破产法规定的破产原因；
H 2、债务人进入了破产重整程序，但在重整
期间出现了法定事由，而由人民法院宣告债务人
破产；
H 3、债务人申请和解的，和解协议草案经债
权人会议表决没有通过或者债权人会议通过的和
解协议未获得法院认可的，人民法院宣告债务人
破产。
H 破产宣告，标志着通过对债务人进行破产清
算从而最终导致债务人消亡程序的开始。
H 人民法院将破产宣告的事实公告于众，
是通过两种方式进行的：一是对人民法院
已经知道的债权人，应当直接通知。 二是
对于人民法院不知道的债权人、其他利害
关系人等，通知以公告的形式进行。
H 破产宣告的通知和公告应当在法定的
时间内作出。这一法定时间是人民法院作
出破产宣告裁定之日起十日内。
H 7、召开债权人会议
H 债权人会议主席由人民法院从有表决权
的债权人中指定。
H （1）债权人会议的职权有11项
H （2）债权人会议的决议规则
H （3）债权人委员会
H 8、破产财产的变价和分配
H 破产财产的变价是指管理人按照债权人
会议通过的或者人民法院裁定的破产财产变
价方案，适时变价出售破产财产的过程。
H
H 破产财产的分配是破产还债程序的最后阶
段，也是破产宣告的必然结局。
H 破产财产在按法定程序清偿之前，应优先
拨付破产费用和共益债务。
H 破产费用是指人民法院受理破产申请后，
为保证破产程序的进行而支付的各种费用。
H 包括破产案件的诉讼费用、债务人财产的
管理变价和分配所需费用以及管理人执行职务
的费用、报酬和聘用工作人员的费用等。
H 共益债务是指破产管理人为债权人的共同利益、
在人民法院受理破产案件申请后，管理破产财产所
发生的债务。
H （1）因管理人或者债务人请求对方当事人履行
双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（2）债务
人财产受无因管理所产生的债务；（3）因债务人不
当得利所产生的债务；（4）为债务人继续营业而应
支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其
他债务；（5）管理人或者相关人员执行职务致人损
害所产生的债务；（6）债务人财产致人损害所产生
的的债务。
H 破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。
H 案例：2006年5月，杨某11岁的儿子在某厂（系
全民所有制企业且已经进入破产宣告程序）宿舍楼楼
顶上玩耍时触电身亡。事故发生后，杨某找到该厂和
供电公司要求赔偿。供电公司与杨某达成协议，赔偿
其6万元。而该厂清算组与杨某未达成协议，杨某诉
至法院。法院依法判令该厂破产清算组承担赔偿杨某
儿子死亡损失费用5万余元。同年，杨某向法院申请
执行，法院依据《企业破产法（试行）》和《民事诉
讼法》中破产还债程序的规定，认为该笔赔偿款应作
为清算组在破产清算期间应支付的合理费用属于破产
费用，并裁定该笔赔偿从破产财产中优先拨付。
H 本案在新法未实施以前存在争议，与法院判决的
相反意见认为该笔赔偿应当属于一般破产债权，应当
裁定中止执行程序，待该厂破产终结以后按照一般债
权赔偿。造成这种争议的主要原因是《企业破产法
（试行）》没有规定共益债务的概念和类型，也没有
规定这种债务是否属于破产费用。
H 显然，按照新法的规定上述案例的赔偿款属于第六
项规定的法定共益债务范围，应优先且随时支付。
H 破产费用和共益债务是从债务人财产的角度来界定
的他们之间存在如下的联系和区别：
H 两种费用的联系在于①产生的时间都是人民法院受
理破产申请后产生的。②产生的目的是为了破产程序的
顺利进行，为了更好的管理债务人财产，为了保护债权
人或者有利害关系第三人的利益。③依据新法的规定两
种费用的支付来源都是债务人的财产，支付方式都是随
时支付的（当管理人发现企业的财产不足以支付破产费
用的时候，管理人应当申请人民法院终结破产程序）
。
H 两种费用的区别在于①两者所指的范围存在区
别，破产费用是在破产程序进行和债务人财产管理
过程中支出的常规性、程序性费用。而共益债务是
在破产程序中为了债权人的共同利益而支出的不确
定费用（例如本案中的赔偿款）。②清偿顺序不同
，当债务人的财产能够完全支付这两种费用的时候
，不存在支付顺序问题；当债务人的财产不能完全
支付所有的破产费用和共益债务的时候应当先清偿
破产费用；当债务人的全部财产不足以支付破产费
用的时候，各破产费用按照比例清偿；当债务人的
财产只够清偿破产费用的，共益债务将不予清偿；
当债务人的财产清偿完破产费用后所剩财产不足以
清偿全部共益债务时，各共益债务按比例清偿 。
H 破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后依照
下列顺序清偿 ：
H （1）破产企业所欠职工工资和社会医疗、伤
残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的
基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政
法规规定应当支付给职工的补偿金；
H （2）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费
用和破产人所欠税款；
H （3）普通破产债权。
H 破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按
照比例分配。
H 破产财产的分配应当以货币分配方式进行。但是，
债权人会议另有决议的除外。
H 9、破产程序的终结
H 破产程序的终结，是指基于法定事由的出
现，人民法院裁定结束破产还债程序的制度。
H 导致破产程序终结的法定事由有三类：
H 一是因破产原因消除而终结；
H 二是因破产财产分配完毕而终结；
H 三是破产财产不足以支付破产费用的，人
民法院应当宣告破产程序终结。
H 破产程序的终结因其终结的原因不同，法
律后果也有所不同。
四、破产企业财产与法律特征
H （一）破产企业财产的主要内容
H 破产企业财产是指企业在法院宣告破产时
所有的或经营管理的全部财产，以及在破产宣
告后至破产终结前取得的财产 或财产权利。
在破产企业中，由破产企业使用，但所有权属
于国家的财产。
H 破产财产是指破产企业的全部财产中扣除
已作为担保物的财产所剩余的财产，即可以供
各个债权人依据债权比例进行分配的财产。
H 破产企业财产范围比破产财产范围宽泛。
H （二）破产企业财产的范围
H 1、企业在法院宣告其破产时所有的或者经营
管理的一切财产或者财产权利，包括动产、不动
产、知识产权、股权等。
H 2、企业在破产宣告至破产程序终结前取得的
财产或者财产权利，包括追讨回来的债权等。
H 3、依法应由破产企业行使的其他财产权利，
例如破产企业与他人共有的物权、债权、知识产
权等财产，应当在破产清算中予以分割，分割后
属于破产企业的份额列入破产企业财产；不能分
割的，应就其应得部分作价出让。破产企业的投
资开办人投入注册资金不足的，应当追缴该不足
部分作为破产企业财产。破产企业对外享有的担
保物权和其他权利，应当由管理人实现这些权利，
将这些权利变现并纳入破产企业财产。
（三）破产企业财产的法律特征
1、破产企业财产必须是破产人的责任财产
所谓责任财产是指财产持有人或占有人得
以承担清偿债务责任的财产，原则上只限于破
产人自己享有所有权的财产。
H 2、破产企业财产由管理人占有和支配
H 作为全体债权人受偿保证的破产企业财产，
受管理人占有和支配，非经管理人同意，任何
人都不得进行占有、使用和处分。
（四）认定破产企业财产时应严格把握的问题（四）认定破产企业财产时应严格把握的问题
H 1、专属于破产企业的人身权利不属于破产企业财产
范围。
H 2、破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列
入破产企业财产。
H 3、破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产
企业财产。
H 4、虽属于破产企业占用，但所有权不属于破产企业
的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财
产应当由所有人或经营管理人收回。
H 5、破产企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于
破产企业财产。
H 明确破产企业财产范围非常重要，只有属于破产企
业的财产才能由管理人在法院的指导下依法委托拍卖企
业对该财产进行拍卖变现 。
第二节 破产企业财产拍卖的实施
H 《企业破产法》第112条规定：“变价出
售破产财产应当通过拍卖进行。”
H 但是，本条还规定，债权人会议另有决议
的除外 。
一、破产企业财产拍卖的概念及特征
H 破产企业财产拍卖具有以下特征：
H （一）破产企业财产拍卖是一种强制拍卖
（破产企业财产拍卖属于强制拍卖范畴）
H （二）破产企业财产拍卖是资源得以重新
配置的过程（有利于实现资源的优化配置）
H （三）破产企业财产拍卖是实现财产保值
的可靠途径
H 如2006年11月洋县一破产企业高价拍卖
H 备受关注的汉中洋县天然保健物产开发公司破产
拍卖会在洋县落槌。该公司破产财产以820万元起拍，
经过数十轮激烈争夺，最终以高出标的价近一倍的
1500余万元成交。
H 国内最大的毛纺企业之一北京纺织集团破产被推
上拍卖台,底价定为亿,5家买主进行了40分钟、145
次激烈竞价，最终被一家房地产商以亿元接手，高
于底价%。
H 拍卖的成功，体现了资产变现价值的最大化，既
解决了破产企业职工安置的资金问题，又满足了债权
人受偿的要求。
H （四）破产企业财产拍卖是维护破产程序
中各方利益的好方式（或有效制度）
H （一）有利于建立和维护市场经济正常运
行的新框架
H （二）有利于生产要素存量的调整和结构
优化
H （三）有利于企业行为合理化
H （四）有利于实现破产企业财产的最大价
值，防止国有资产转让中流失
H （五）有利于兼顾企业破产中各方利益
H （六）有利于形成规范的破产体制度
H （七）有利于促进廉政建设、建立公平合
理的经济秩序
二、破产企业财产拍卖的原则与程序
H （一）破产企业财产拍卖的原则
H 1、法定委托人原则
2、必须以人民法院生效裁定书为依据的原则
H 3、拍卖活动依法进行的原则
H 4、鼓励整体拍卖的原则
5、人民法院依法监督的原则
H （1）人民法院对拍卖费用有建议和监督权
H （2）人民法院对拍卖标的有权审查
H （3）人民法院对拍卖活动有监督权
6、让债权人充分享有知情权和监督
权的原则
（1）有权决定破产财产拍卖标的范
围并且决定破产财产拍卖的底价
H （2）对破产企业财产拍卖的全过程
有监督权
H （3）对拍卖活动有质询权，并且提
出异议后，有权要求清算组或法院予以
答复
H （二）破产企业财产拍卖的程序
H 破产财产拍卖的委托人是管理人。
H 1、洽谈并签订《委托拍卖合同》
H 一是双方进行接洽
H 二是签订《委托拍卖合同》
H 向拍卖人提供法院宣告破产裁定书，财产评估报告和
权属证明。
H 注意如下几点:
H （1）拍品的移交；
H （2）拍卖成交价款的交付；
H （3）拍品的所有权转让及税费的承担；
H （4）对标的仍处在租赁状态的，要约定处理办法；
H （5）对不动产面积误差和设备等物品数量误差的处理
H 三是管理人应向拍卖企业说明破产企业财产权利瑕疵
情况，以便拍卖前，拍卖企业如实将有关情况告知竞买人。
H 2、编制拍卖目录
H 管理人将委托拍卖的破产企业财产认为可
以拍卖的，编制拍卖物品目录，拍卖企业根据
拍卖目录逐一进行清点核对。
H 拍卖企业对拍卖标的进行清点核对后，要
求管理人对拍卖标的进行封存，安排人员看守，
妥善保管好拍卖标的 。
H 必要时，在拍卖前一天、二天，拍卖企业
可会同管理人，对拍卖标的再做检查、核对，
以确保拍卖活动的顺利进行。
H 3、协商拍卖方式和确定保留价
H 拍卖企业根据拍卖标的性质与管理
人协商确定是整体拍卖或是分拆拍卖，
还是捆绑拍卖等具体事宜。
H 确定拍卖保留价。整体科学评估、
确定合理的保留价是拍卖能否成功的关
键。对破产企业财产的拍卖不要将保留
价定得过高。
H 一般低于市场价，并充分考虑税金、
费用等价外费用的负担。
H 4、拍卖公告与展示
H 公告应依据标的的实际情况和招商的需要适当提前。
H 拍卖公告应当对以下内容作出说明：
H （1）拍卖的时间、地点、拍卖标的的展示时间、地
点以及参加竞买应当办理的手续；
H （2）明确本次拍卖师破产企业财产的拍卖，拍卖企
业应对破产企业及破产企业财产作出情况说明；
H （3）拍卖标的有无设定担保权。如有担保物权的应
当指出在拍卖成交后，由人民法院用成交价款来处理有关
部门的担保权利问题，标的过户后，原担保物归于消灭；
H （4）若拍卖不动产标的有无出租他人使用；
H （5）拍卖标的是否存在优先购买权，哪些人享有优
先购买权；
H （6）拍卖标的有无使用限制，包括不动产的相邻权
以及政府批准的土地用途，股票的流通有无限制，工业产
权有无特许使用许可的限制等。对于限制流通物，必须由
符合国家规定的有专营资格的企业竞买、使用；
H （7）其他需要说明的事项和瑕疵告之。
H 5、竞买人登记
H 鼓励职工竞买，放宽竞买资格。
H 要注意审查竞买人资格。如参加破产企业财
产拍卖的竞买人必须具有民事行为能力和一定的
经济实力，破产企业的债权人可以作为竞买人，
但是破产企业的股东、董事、经理原则上不得作
为竞买人，以防止其有意规避法律，损害他人利
益。
H 要放宽竞买资格，积极鼓励破产企业的职工
集资或以职工股份制形式来竞买破产企业 。
H 也要允许各种经济成分的集体和个人参与竞
买,也就是说,只要有经济实力,不管是境外的、国
内的任何人都能参与竞买 。
H
H 6、拍卖会资料的准备与发放
H 拍卖资料是拍卖一旦发生纠纷后的重要依据，
一定要准备详实。拍卖成交确认书、拍卖规则、拍
卖记录、竞买协议书及竞买委托书、拍品移交通知
书、拍品目录以及拍品的有关介绍、音像、图片资
料等都要落实。
H 一是拍卖规则内容要详细、具体、公正，要与
拍卖合同内容相衔接；二是在拍卖企业保留的拍卖
规则与须知上要有所有竞买人的签字；三是委托他
人参与竞买的，要有委托书；四是拍品的介绍资料
中，要申明瑕疵不担保责任，但拍卖企业未尽到必
要的告知义务，不能免除责任。
H 7、举行拍卖会
H 拍卖会是决定拍卖成功与否的关键
环节。
H 拍卖会上，拍卖企业按拍卖规则进
行拍卖成交的，应当当场签订拍卖成交
确认书。
H 破产企业财产拍卖活动应通知委托
人，即管理人和人民法院到场，在他们
的监督下进行，还可以对整个拍卖过程
有个充分地了解，并及时处理一些意外
情况发生。
H 8、价款交付和标的移交
H 拍卖成交后，买受人应按规定时间
交齐拍卖成交价款，拍卖企业再买受人
付清成交价款后，协助管理人与买受人
及时办理标的移交手续，包括实物移交
和权属证明移交，并签订移交书。
H 对未成交的财产，由拍卖企业和管
理人协商决定是否进行第二次拍卖或由
管理人收回。
第三节 破产企业财产拍卖应当注意的问题
一、注意一些相关政策法规的限制
（一）国有资产拍卖的限制
H （二）土地使用权拍卖的限制
H 1、已缴纳出让金的国有土地使用权属破产企业财产
H 2、企业拥有的国有划拨土地使用权应在缴纳土地出让金后进行
拍卖
H 3、企业拥有的城市规划区内的集体土地使用权原则上不能拍卖
H 4、企业租赁的土地，不列入破产财产，属于破产企业投资形成
的地上物，经与土地出租人协商，并经其同意，可以与土地使用权
同时拍卖
H （三）破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖限制
H （四）成套设备的拍卖限制
H （五）法律另有规定的其他方面的限制
H 如，破产企业土地使用权抵押的效力问题等。
二、注意协调好与房管、国土管理部门的
关系
破产企业财产中，房地产占的比例较
大。因此，在房地产拍卖之前，一定要
到房管、国土管理部门了解房屋、地产
的权属状况以及附于房地产上的特殊权
益，千万不能将职工的住房和有权属争
议的房产纳入拍卖范围，否则，拍卖企
业将陷于纠纷而造成损失。
处理好评估价与保留价的关系。
对买卖双方分摊的费用也应在拍卖
前予以明确。
H 三、注意破产企业财产拍卖的潜在风险
H （一）提醒竞买人应防范的风险
H 1、委托方，即管理人不承担瑕疵担保责任
H 2、破产企业可能存在尚未知道的欠费等情况
H （二）破产企业财产拍卖实践中存在的问题
H 1、破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全
H 2、破产企业财产拍卖的地方性政策不一致
H 3、破产企业财产拍卖行为进一步规范
H 4、协助做好维护社会稳定的工作
H 除了上述问题值得重视之外，其他
如委托拍卖合同签订时双方需约定的事
项；各方权责利等的协商、债权人的思
想工作及疑虑的解除、拍卖的程序、拍
卖会场的秩序维持、对可能出现问题的
处理预案等也是应当加以注意并做到胸
中有数，只有这样才能确保破产企业财
产拍卖的顺利进行。
