出口总额（亿美元） 70521370 40245资料来源：各省“十一五”规划 Î 承接东部产业转移的机会 Ò 东部发达地区作为国际产业转移的首选地之一，目前面临着产业调整和升级，而产业升级就必须要把那些劳动力密集型的、低附加值的产业转出去，而这些有待转出去的产业正成了中、西部这些发展较慢的省份的承载来源；2007年7月23日出台的加工贸易新政的最大特点是对东部和中西部地区试行差别政策，比如，东部地区自新政公布之后不再新批限制类加工贸易企业，而对中西部则没有这样的限制。 Ò 广西承接东部产业转移优势 广西承接东部加工贸易业产业转移的比较优势 发展优势 优势说明 以泛北部湾经济合作为重点的中国-东盟"一轴两翼"区域经济合作 多区域开放合作优势 广西北部湾经济区 我国唯一与东盟国家既有陆地接壤又有海上通道的省区 独特的区位优势 西部地区唯一的沿海省区和西南地区的出海大通道, 矿产资源,水能资源,农林资源,药物资源,海洋资源,旅游资源和港口资源等在中国均具有比较优势,是全国优先开发的三大水电建设基地之一和全国10大丰富的资源优势 重点有色金属产区之一,有12种金属矿产储量居全国第一,锰,锡矿储量占全国总储量的1/3,这种资源优势有助于广西承接资源精深加工企业,通过发展下游产品,拉长产业链,将资源优势转化为经济优势. 广西已培育发展了制糖,有色金属,冶金,电力,汽车,机械,建材,化工,食品,医药等一批优势产业和支柱产业,其中,汽车和微型汽车产量分别居全国第5和第体系完整的产业优势 1位,制糖和食品罐头产量分别居中国第1和第3位,并拥有柳州国家汽车及零部件出口基地和桂林国家生物医药出口创新基地等两个出口基地,具有与发展加工贸易良好的产业配套基础. 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 352
广西劳动力,土地,工业用水用电等基本生产要素供应充足,价格低廉.在劳动力价格方面,广西产业工人的月平均工资低于沿海发达地区,在土地价格方面,广西77个市(县)工业用地最低价格均在每亩10万元以下,95个县(区)新综合成本优势 增建设用地有偿使用收费标准在每㎡20元以下,其中75个县(区)在10元以下,而东部地区普遍都在40元以上,这些都对东部加工贸易企业具有极大的吸引力,有助于大规模承接东部劳动力密集型加工贸易产业转移. 广西既是沿海地区,又是西部大开省区和民族自治区,同时享有民族区域自治,西部大开发,沿海和边境地区开放等多种优惠政策,这些政策叠加在一起,多重政策优势 使广西成为中国政策最优惠的经济区域,更有助于转移到广西的加工贸易企业获得丰厚的回报. 广西与粤港澳地理相连,语言相通,人缘相亲,文化相融,习俗相近,桂港澳合作地缘和人缘优势 源远流长,特别是近年来合作日益深化,有着良好的合作基础. 资料来源：广西商务厅、DTZ戴德梁行 Ò 2003年以来，广西承接东部产业转移项目资金达1914亿元，与东部地区企业签订合作项目4198个，占广西签订项目总数的62％。 广西同东盟历年的贸易额Î 广西与东盟的贸易表现 3570%60%30 50%2540%20Ò 2007年广西进出口总额%1520%10亿美元，外贸规模在全国排名10%50%第二十一位，在西部12个省0-10%年年年年年年年年年901234567市排名第三位，仅次于四川900000000900000000122222222广西与东盟历年进出口总额历年增长率（144亿美元）和新疆（137数据来源：中国海关亿美元）。其中南北钦防四市广西2007年与部分省份同东盟贸易额及增长率比较进出口贸易额达到亿元，增长％，占广西外贸总量的45％。东盟贸易额占广西进出口总额的%。 广西省云南省福建省广东省江苏省海南省2007年部分城市与东盟贸易额贸易额增长率数据来源：中国海关 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 353 亿美元亿美元%
Ò 广西与东盟的贸易额近年增幅较大，2007年增长60％，发生贸易额约是签订“自由贸易协定”前的4倍。 Ò 广西2007年与东盟的贸易额实现亿美元，在中国省级排名中居第十一的位置。其中主要的贸易伙伴是越南。 Ò 2007年广西占中国与越南贸易总额的%。 Ò 2007年广西出口机电产品和高新技术产品及进口煤炭、成品油和液化气等能源保持了的高速增长势头。 2007年广西进出口重点货物 出口 进口 货物 货值 增长 货物 货值 增长 煤炭（万机电产品 亿美元 58％ 亿美元 50％ 吨），占同期全国1/4高新技术产品亿美元 倍 成品油（万吨）―― 倍 ―― 液化气（万吨）―― 3倍 资料来源：南宁海关 Ò 已经举办四届的中国东盟国际博览会基本在20亿美元以内的合同额，广西作为举办省获得的合同额约占总额的15%。 部分中国东盟国际博览会合同交易额广西占比情况 年份 总交易合同额（亿美元） 广西交易额（亿美元） 2005 资料来源：南宁中国东盟博览会组委会Î 广西北部湾地区的发展已经上升到国家战略 广西北部湾经济区已经于今年上半年获得国务院的审批，将成为西部大开发中“重要国家区域经济合作区”，由此而带动的广西未来发展前景巨大。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 354
b、中国东盟自由贸易区对南宁城市发展的影响分析 Ò 未来中国东盟自由贸易区将互惠于广西北部湾经济区，在进一步深层次与广西合作的同时，将增大其对南宁的经济带动和发展的影响力，是南宁区域性国际城市定位的必要依托。 Ò 南宁市作为沿海与西南、中国大陆与东南亚交接面上的枢纽城市，已经出现了一定的国际性职能。就目前看来，中国东盟博览会为南宁带来了国际知名度 ，促进了南宁的会展消费，但南宁的对外贸易和外商投资没有因此而出现大的发展。但是从长远来看，在城市大发展的进程中南宁将通过中国东盟自由贸易区实现其区域性国际城市的定位。 Î 对南宁市目前的外贸及投资促进不大 南宁历年进出口贸易总额 （亿美元）1450%Ò 南宁的进出口贸易正在稳步增1240%32%%38%长，但总量不大（2007年 %20%%4亿），影响力也比较小，仅占整个%-3%0%2-7%0-10%广西的14％。 200220032004200520062007进出口贸易总额(亿美元)年增长率 资料来源：《南宁统计年鉴2007》Ò 外商投资根据2006年的统计东《南宁2007年统计公报》盟国家仅占11%，投资的国家只有新加坡和马来西亚。 南宁2006年外商直接投资来源地 其它地区0%大洋洲中国香港Ò 南宁与东盟发生的进出口贸易主要5%43%北美洲集中在加工出口，目前结构比较单台湾省1%亚洲1%54%拉丁美洲日本一。21% 8%韩国新加坡3%欧洲10% 7%马来西亚印度尼西亚1%0% 资料来源：《南宁统计年鉴2007》 《南宁2007年统计公报》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 355
Î 南博会促进南宁会展经济及国际知名度提升 南宁东盟国际博览会前后星级酒店数量比较Ò 南博会带动了南宁酒店业的发展，南博871008058会以后（2002－2006年）南宁星级酒60401620店数量增长了近6倍。 0家2002年2004年2006年 星级酒店数量资料来源 ： 2007年南宁统计年鉴 Ò 根据组委会统计:第一届博览会对南宁七大行业：宾馆、酒店日平均餐饮收入达万元；公共交通日平均营业收入万元；南宁市10家大型商场日平均营业额达到万元，比平时增长%；南宁市动物园、青秀山风景区等10个旅游景点营业收入总计增加了150多万元。博览会的举办使南宁市7个相关行业直接增加约5000万元的收入；第二届进入南宁市的国内外宾客人数日均约万人，平均每日出入南宁市的货物量达到万吨，这给交通行业带来了丰厚的收入。博览会期间，南宁市共接待境内外宾客万人次，比首届增长14%，宾馆、酒店的入住率迅速上升。随着客流量的大幅增长，也给餐饮业带来了良好的收益。南宁市的大型餐饮企业餐饮收入比平时增长约%。 Ò 据南博会组委会统计，过去的四届博览会参展商已达到2000家，有超过200家的中外媒体进行报道，同时每年一度的“两会一节”已经成为南宁每年重要的活动，大大提高了南宁的国内国际知名度。 Î 省会经济的主导作用 2007年广西13个地级市GDP比较Ò 南宁是广西城市经济的主导 1500 1000500南宁属于近海型省会城市，在广西经济亿元0南宁桂林柳州玉林百色贵港梧州河池钦州北海来宾贺州崇左防城港中占有主导地位，是广西的政治、经济、2007年广西13个主要地级市GDP比较广西统计局 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 356
文化中心，2007年GDP约占广西总体五分之一。 2007年南宁在广西北部湾城市经济发展情况分析 社会消社会消地区生地区成规模以上规模以上全社会固全社会固费品零费品零城市 产总值产总值工业总产工业总产定资产投定资产投售总额售总额（亿元） 增幅% 值（亿元）值同比%资（亿元）资增幅% （亿元）增幅%南宁 1063 玉林 钦州 北海 崇左 230 防城港 资料来源：广西统计局 Ò 2007年南宁GDP增长近18%，超过国家平均水平。 全国部分城市2006年2007年机场客流量比较600035%Ò 2007年南宁吴圩国际机场客流量全国30%25%400020%排名三十二位，达到291万人，但增幅15%200010%5%00%居全国首位（30％），可见南宁对外联北京广州上海上海深圳成都昆明桂林贵阳南宁首都白云浦东虹桥2007年客流5331309528952261206118571572466424291络更加频繁。国际航线超过三分之二目2006年客流4874262226781933183516281444399371224增长率9%18%8%17%12%14%9%17%14%30%的地是东盟国家。 数据来源：中国民用航空局 南宁2001－2007年东盟游客数量比较Ò 南宁中国东盟国际博览会召开以800002后，2004－2007东盟游客数量平60000140000020000均增长率58%，高于南宁外国游0-1客近年平均增速25％。通过近三年年年年年年年1234567000000000000002222222年比较，东盟游客占外国游客总数接待东盟游客人数增长率比重比较大，平均约为62％。 数据来源：南宁市统计局 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 357 人万人％
Ò 广西集全自治区之力打造新南宁。 Ò 原设在桂林的广西机场管理集团搬迁至南宁。 Ò 原柳州铁路局现已搬迁南宁，并更名为南宁铁路局。并将新址选在凤岭片区佛子岭路。 Ò 南宁是广西大发展推进剂——广西北部湾经济区规划的核心城市。 Ò 以凤岭片区为例，已成交的商品房中有四成是南宁以外的购买力，其中很大一部分是南宁外自治区内的消费群，可见首府经济对居住物业有很大的辐射能力。 Ò 通过市场调研，每逢节假日，南宁的高端百货及餐饮场所“区内邕外”的宴请招待消费者增加很多， 足见作为首府南宁也成为广西的“交际中心”。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 358
广西北部湾经济区对南宁城市发展趋势影响研究 Ò 广西北部湾经济区使广西发展重心走向南部沿海，南宁作为广西北部湾经济区龙头城市，其在广西的城市首位度将大大提高。南宁作为近海省会城市，将通过中国-东盟自由贸易区与广西北部湾经济区实现其区域性国际城市的定位，并据此推进出现城市的支柱性产业和经济的增长点，根据广西北部湾规划，2015年南宁GDP将近3500亿元，近似于2004年深圳和2003年广州水平，并且将进入西部一线城市的行列。未来十年南宁将出现第一个经济增长周期。 Ò 广西北部湾经济区作为一个国际经济合作区域，南宁将成为中国西南地区面向东盟的物流枢纽和区域金融中心，南宁的物流业和金融业将获得快速发展。 南宁在广西北部湾经济区发展中的地位分析 Ò 2008年2月《广西北部湾经济区发展规划》获国务院批准实施，广西沿海地区作为一个经济区来统筹开放开发，并将其建设成为“重要国家区域经济合作区”。 这是北部湾经济区开放开发上升为国家战略重要标志。 Ò 南宁在广西北部湾经济区中发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。 a、 广西北部湾经济区规划分析 按照《广西北部湾经济区发展规划》，2020年广西北部湾区域的经济总量占到广 西45%（2007年30%），2015年广西北部湾GDP预计达到6700亿元，近似于目前广州和深圳的水平，由此可以看到区域发展及产生的影响力是广西发展的重心。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 359
Î 广西北部湾经济区范围研究 广西北部湾经济区主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。四个城市土地面积万平方公里，海域总面积近13万平方公里，海岸线长1595公里，2007年末户籍人口1279万，GDP总额1771亿元。相当于占广西18%土地的北部湾有占广西26%的人口，2007年创造了全区30%的GDP。 2007年广西北部湾经济区及各城市社会经济基本情况 土地面积 城市及区域 年末户籍人口（万人） GDP(亿元) （万平方公里） 北部湾经济区 1279 1771 其中： 南宁北海 156 245 钦州 356 304 防城港 83 159 广西壮族自治区 5002 5886 北部湾经济区 18% 26% 30% 占自治区比重 资料来源：各城市及广西2007年统计公报 广西北部湾经济区功能定位 根据《广西北部湾经济区发展规划》 Ò 北部湾经济区功能定位是：立足北部湾、服务“三南”（西南、华南和中南）、沟通东中西、面向东南亚，充分发挥连接多区域的重要通道、交流桥梁和合作平台作用，以开放合作促开发建设，努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心，成为带动、支撑西部 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 360
大开发战略高地和开放度高、辐射力强、经济繁荣、社会和谐、生态良好的重要国际区域经济合作区。 Ò 规划提出用10－15年时间，把广西北部湾经济区建设成为我国沿海重要经济增长区域，在西部地区率先实现小康社会目标 Î 南宁在广西北部湾经济区发展中作用 Ò 南宁的功能定位 广西北部湾经济区组团功能比较分析 组团名称 范围 功能 发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和南宁市区及周边重点开南宁组团 金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与发区 东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。 钦（州）防（城钦州、防城港市区和临海深水大港优势，建保税港区，发展临海重化工业和港口物流，成为利用港）组团 工业区及沿海相关地区 两个市场、两种资源的加工制造基地和物流基地。 发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展北海市区、合浦县城区及北海组团 电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口周边重点开发区 加工区保税物流功能，成为人居环境优美舒适的海滨城市。 发挥深水岸线和紧靠广东的区位优势，重点建设铁山港大能力泊位和深铁山港（龙潭）北海市铁山港区、玉林市水航道，承接产业转移，发展临港型产业，建设海峡两岸（玉林）农业组团 龙潭镇 合作试验区。 防城港东兴市、崇左凭祥东兴（凭祥）发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和市城区和边境经济合作组团 边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。区 资料来源：《广西北部湾经济区规划》 Ò 南宁在广西北部湾经济区中的产业定位 南宁在广西北部湾经济区中的产业定位 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 361
工业 服务业 石油化工：依托南宁化学工业基础，建设南宁物流业：建设南宁区域性国际现代物流精细化工基地 基地 冶金：建设南宁铝深加工产业 金融业：构建南宁区域性金融中心 高技术：提升南宁高新技术产业的创新和孵化能力，建设南宁物质产业基地 资料来源：《广西北部湾经济区规划》 b、 南宁在广西北部湾经济区的发展预测 Ò 根据《广西北部湾经济区规划》及广西十一五规划，结合目前的表现，预计到2015和2020年广广西、北部湾、南宁未来GDP发展预期40000西北部湾经济区的GDP30000将实现6700亿元和200001000014000亿元，其中20150亿元201020152020年近似于目前深圳和广广西8689 16730 32213 北部湾3041 6692 14496 州的水平。 南宁1658 3482 7313 资料来源：DTZ戴德梁行 广西北部湾经济区规划广西统计局广西北部湾经济区发展历程未来近12年模拟 2007年 2010年 2015年 2020年 人口 1279万人 1400万人 -- 1900万人 城镇化率 40% 45% -- 60% GDP占广西 30% 35% 40% 45% GDP估算 1771亿元 3041亿元 约6700亿元 14000亿元 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 362
数据根据《广西北部湾经济区发展规划》、2007年广西及北部湾地区经济表现，并结合增长率（广西和南宁近年平均增长率为14％和16％） 的推算， 2010、2015年GDP占广西的比重为估值，GDP预测尚未考虑物价因素。 Ò 南宁2015年GDP预计实现3500亿元，相当于2003年广州、2004年深圳及目前成都水平。 广西北部湾经济区发展的落实 根据《广西北部湾经济区规划》广西北部湾经济区将努力建成中国-东盟开放合作的物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心。目前基础设施日渐完善，大力发展物流园区及保税区，目前落实的大型项目投资约1800亿元等。 a、基础设施建设 为建设面向东盟的国际交通枢纽，广西壮族自治区将进行一系列的基础设施建设，部分已经付诸实施。据广西北部湾经济区建设管理委员会统计，以交通为重点的基础设施项目达300多项，总投资超过3300亿元。 广西北部湾经济区基础设施建设进度 交通 事件 详情 类型 柳州铁路局搬往南宁 2007年11月26日，南宁铁路局挂牌 铁路 铁道部还与广西签署协议，计划在五年内投资一千亿元人民铁路计划 币改造和新建二千五百公里铁路，支持广西对接东盟。 广西机场管理集团有限责2006年12月26日。 任公司由桂林搬往南宁 “十一五”期间，广西将投入十亿元人民币对机场进行改造，航空 把桂林机场的等级升至4E级并成为中南地区A380大型客机场升级 机备降机场，南宁机场建设成为4E级，北海、柳州机场达到4D级。2010年开通至全部东盟国家的航线。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 363
将修建南宁-东兴口岸-越南河内和南宁-友谊关口岸-越南胡修建友谊关-河内、东兴-河陆路 志明市两条通道，将成为中越联系主要通道和中国国家高速内两条高速公路 公路网重要口岸公路，建成后南宁至河内驱车四小时可到。广西把分别属于沿海三市2007年5月广西投资三十九亿元在防城、钦州、北海三个管辖的三个港口进行了整港口同时启动建设九个五万吨级以上深水码头，新增吞吐能港口 合，成立了北部湾国际港务力三千多万吨。目前广西沿海港口已建成一百六十六个生产集团。 性泊位，预计到2010海三个港口吞吐量将超一亿吨。 资料来源：DTZ戴德梁行5月份调研b、保税区及物流园区 Ò 钦州保税港区 国务院批准设立的中国第六个保税港区 2008年5月29日，国务院正式下发文件批准设立。这是继上海洋山保税港区、天津东疆保税港区、大连大窑湾保税港区、海南洋浦保税港区和宁波保税港区之后，也是西南地区第一个保税港区。 其定位为：以10-15年时间，建设成为中国－东盟自由贸易区和泛北部湾区域最重要的国际航运中心、大西南地区最重要的对外开放门户。 Ò 北部湾（广西）经济区南宁区域性国际物流基地 2007年8月4日，南宁市人民政府和深圳盐田港集团在深圳市就投资建设广西南宁国际综合物流园项目签署合作意向书，物流基地将建于南宁市良庆区那马镇附近，毗邻湘桂铁路、南北高速公路。规划用地面积为18平方公里，选址距市中心约22公里，距南宁国际机场30公里，南端距广西三大优良港口钦州港90公里、防城港120公里、北海港180公里。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 364
设有保税园区、出口加工区、贸易物流、普通物流区、商务园、生活区及公园等七大功能区。 Ò 中国-东盟自由贸易区凭祥物流园 到2010年，所有项目建成后，中国-东盟自由贸易区凭祥物流园将成为中国第三大陆路口岸，年货物吞吐量达到600万吨，成为广西第一大陆地集装箱堆场。华南最大的物流园。 中国-东盟自由贸易区凭祥物流园项目，规划总占地面积2000亩，集存储、配载、包装、组装加工、信息服务等功能为一体。 该物流园一期工程已于2006年12月15日投入使用。2008年5月开工的二期工程，规划建设580亩保税加工区，包括物流作业区、大型仓储区、加工厂房和铁路支线等；670亩的三期工程，规划建设后勤配套及商品展示和交易区。所有项目建设预计在2010年全部完成。 Ò 凭祥“边境综合保税区” 跨境经济合作区： 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 365
根据初步的设想，越南谅山省同登市与广西凭祥市在接壤地带各划出土地平方公里，共同建设总面积为17平方公里的跨境经济合作区。区域内实行“两国一区、境内关外、自由贸易、封闭运作”的管理模式，实行货物贸易、服务贸易和投资的自由开发政策。该跨境合作区关键的一条，是两国产品进入合作区后，加工增值超过30％的，可视同国内产品自由流通。 边境综合保税区： 在“同登－凭祥跨境经济合作区”方案提出的基础上，中国海关总署提出了“边境综合保税区”的概念，目前中方已启动该跨境经济区的建设，中方平方公里的跨境合作区的功能定位是：边境贸易、国际物流、加工合作、国际旅游等，分为边贸区、加工合作区、国际物流区等三个主要功能区，截至2008年初已投入10亿元。 c、大型项目 在构建中国-东盟自由贸易区及泛北部湾经济合作框架下，广西北部湾经济区规划正在逐步推进实施。据广西北部湾经济区规划建设管理委员会统计：经济区在建和“十一五”期间拟建的重大产业项目总投资达3000亿元。 广西北部湾经济区部分大型项目立项情况及进展 区域 投资商 项目详情 投资30亿美元，在南宁建设六大园区，发展铝材深加工、电子富士康集团 南宁 信息、环保节能、新型材料等产业。 华南城项目 一期投资60亿元。 建设规模1000万吨／年炼油能力总投资约153亿元，2006年底中石油 已启动，目前已完成投资2亿元。建成后年产400亿，年销售收入超过400亿元，每年向西南地区供应石油产品700余亿吨。 钦州 投资72亿人民币，一期投资72亿元兴建年产60万吨纸及30万印尼金光集团 吨纸浆项目，最终年产量将达310万吨纸及100万吨纸浆。 大洋粮油 80万吨大豆加工项目，总投资3亿元。 防城投资600多亿元建造一个千万吨级钢铁基地，项目投产后将满足武钢柳钢集团 港 西南和华南地区钢铁需求，同时缩小部分东盟国家钢铁供需缺口。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 366
防城港发电厂 中华电力（香港）投资５２亿元。 由广东核电公司建设，建设规模600万千瓦，总投资250亿元，广西白龙核电站 已列入国家计划 中粮集团联合美国ADM集团和新加坡WILMAR公司共同投资，大海粮油 2005年年产值30亿元，2006达50亿元，成长速度惊人。 铁山港工业园区，250公顷，林浆纸一体化项，共同投资约220芬兰斯道拉恩索 亿元人民币，建设规模为年产120万吨浆，90万吨纸和纸板，该北海项目将在2012年全部建成投产。 中国电子信息产北海电子产业园，首期投资20亿元， 2007年6月开工。 业集团公司 火电厂 一期已经建成投产 资料来源：DTZ戴德梁行5月调研 南宁大发展建设的基础环境分析 a、南宁在发展中的转变和趋势 南宁在大发展中巩固和提高了自身的首位度，并由此带动产业的发展，未来将产业的重心放在承接东部转移、服务港口城市和中国东盟自由贸易区的物流业、商贸业及加工制造业。 南宁的城市功能与广西北部湾经济区未来发展的功能重合，未来南宁是面向东盟的区域性国际城市，发展物流业、商贸业、加工制造业，成为区域性的信息中心、交通中心和金融中心。 Ò 根据《广西北部湾经济区规划》：南宁将发挥首府中心城市作用，重点发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流等现代服务业，建设保税物流中心，成为面向中国与东盟合作的区域性国际城市、综合交通枢纽和信息交流中心。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 367
Ò 根据南宁到2020年的规划，南宁将建设成区域性的国际城市，形成“三基地、三中心”，即中国-东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性信息中心、交通中心和金融中心。 Ò 产业发展由内向型向外向型转变，区位价值由广西自治区的枢纽城市走向中国与东盟国家经济流通的枢纽。 Ò 南宁目前在广西自治区城市首位度并不高，柳州和桂林的GDP接近南宁，同时在工业发展规模上柳州甚至高于南宁，广西北部湾经济区的建立使广西经济发展重心南移，南宁的中心城市和交通枢纽地位得到增强，如柳州铁路局搬往南宁，广西机场管理集团有限责任公司由桂林搬往南宁。 Ò 已经签约的大项目包括盐田港的物流项目、华南城项目及富士康项目，以上都是2007年实现的，前两者的访谈，均看好南宁未来的发展。 Ò 面向北部湾和泛北部区经济合作区域，广西交通枢纽和区域性金融中心的定位使其开始大力发展金融业和物流业。 Ò 广西提请国家支持其在北部湾地区设立地方性银行（北部湾银行已经开始组建），设立北部湾产业投资基金和风险创业基金，探索组建泛北部湾区域银行联合体（据发改委访谈：在体系中实现同东盟各国间的金融一体化，使南宁成为离岸中心、结算中心）；并允许广西扩大企业债券发行规模，具备条件时可发行市政建设债券。 Ò 物流业方面，除了包括铁路、公路、机场、沿海港口等基础设施外，一系列大型物流园区已开始规划和建设，物流业将是未来南宁的支柱产业。 b、南宁大发展的基础环境分析 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 368
南宁属于近海型省会城市，发展必然依托广西北部湾经济区港口城市的互动，就目前南宁对功能导向的发展举措看，南宁已经具备了良好的基础条件，在物流业、工业以及城市交通建设等方面已经步入了良性发展空间。 Î 基础设施建设 南宁外部交通的可进入性 南宁通过对航空、铁路及陆路的改善和升级物流业的补充配套。如搬迁广西的航空和铁路，修建南宁-广州高速铁路，南宁-东兴口岸-越南河内和南宁-友谊关口岸-南您及南宁基础设施改善案例（部分） 交通类型 事件 详情 机场管理集团搬迁 广西机场管理集团有限责任公司由桂林搬往南宁2006年12月26日。航空 机场升级 南宁机场建设成为4E级。 柳州铁路局搬迁 2007年11月26日，南宁铁路局挂牌。 铁路 将重点建设南宁-广州高速铁路，并加快湘桂铁路复线、南宁-柳州城际 铁路计划 铁路、南昆铁路复线和黔桂铁路扩能工程。 将重点建设通往云贵方向的南宁-昆明、南宁-贵阳和通往珠三角方向的至周边省市的高速公路 南宁-广州等国家高速公路网项目。 陆路 将修建南宁-东兴口岸-越南河内和南宁-友谊关口岸-越南胡志明市两条至越南国际高速公路 通道，这两条通道将成为中越联系主要通道和中国国家高速公路网的重要口岸公路，建成后南宁至河内驱车四小时可到。 资料来源：DTZ戴德梁行5月份市场调研越南胡志明市两条通道等等。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 369
交通方式 交通现状 北与全国各干线相连接，向东可达湛江、广州，向南可达钦州、防城、北海，西南可至越南河内。南宁目前有铁路干线5条：湘桂线、黔桂线、黎湛线、南防线以及新近建成通车的南昆线，从南铁路 宁可直达北京、上海、广州、西安、重庆、衡阳、贵阳、湛江、凭祥、防城、昆明和越南河内等地。1998年建成通车的南昆线与南（宁）防（城港）钦（州）北（海）铁路连成一片，成为大西南最便捷的出海通道。 南宁的公路由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐射方、方便快捷、的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。有公路165条。全市共建有8个客运站，2个货运站，7个货运公路 司。开辟了区内外7个地区、57个县市的客运班线371条。市区还有9个专业货运场站，占地面积4000多㎡，另外还有分布于物资、外贸、商业等部门的仓储、货运场站几十个。 南宁吴圩机场距市区32公里，航线直达国内主要城市及香港、河内、曼谷等境外城市。 航空 始建于1962年，1990年扩建跑道和停机坪，可起降波音737、747型号飞机。目前已开通国内、境外及国际航线18条，直达国内主要城市及香港、河内、曼谷等境外城市。 邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，西江二期整治完毕后，1000吨及内河船舶可以从南水运 宁直达港澳。 资料来源：DTZ戴德梁行5月调研Î 建立南宁国际综合交通枢纽中心 广西将建成以南宁国际综合交通枢纽为中心的出海出边国际大通道，将强化南宁作为西南地区出海通道主枢纽的地位。力争用15年左右的时间，建成以南宁国际综合交通枢纽为中心，以海港、空港为龙头，以泛北部湾海上、南宁—新加坡陆路和南宁通往东盟国家航空三大通道为主资料来源：《广西出海出边国际大通道建设“十一五”规划》轴，以广西通往广东、湖南、贵州和云南方向运输通道为主线的“一枢纽两大港三通道四辐射”的出海出边国际大通道体系。 “一枢纽、两大港、三通道、四辐射”内容 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 370
即南宁国际综合交通枢纽：广西出海出边国际大通道体系的中心，具有中国—东盟一枢纽 区域性客流、物流、信息流和资金流集散中转等重要功能 即广西沿海组合港和南宁空港：广西出海出边国际大通道体系的重要结点；广西沿海组合港由防城港、钦州、北海三个主要港口组成，具有加强泛北部湾海上运输联两大港 系等重要功能；南宁航空港将建成区域性国际航空枢纽，具有沟通东盟及世界各地客货空中运输联系功能。 即泛北部湾海上通道、南宁—新加坡陆路通道、南宁通往东盟国家航空通道：广西出海出边国际大通道体系的主要运输走廊，连接中国、东盟及中南半岛的中国—东三通道 盟通道的东通道，具有加强中国与东盟国家海陆空综合运输联系等功能，是促进广西全方位加强与东盟经济联系的重要纽带。 即广西通往广东、湖南、贵州和云南方向运输通道：广西出海出边国际大通道体系四辐射 的重要组成部分，向东辐射联系粤港澳方向及赣闽等省，向北辐射联系湘鄂方向等省，向西辐射联系云贵川渝方向等省市，并经云南辐射湄公河次流域及南亚等国家。资料来源：《广西出海出边国际大通道建设“十一五”规划》 Î 城市交通发达 Ò 地域交通 根据南宁城市总体规划（2006－2020），市域高速公路网形成由7条高速公路构成的“环形放射状”结构。 目前市域内高速公路网，除平果－武宣、贵港－北海、六景－钦州三条尚在规划中外，其余已基本建成。六景－钦州高速公路是广西“十一五”重点项目，十一五期间将开工建设。 资料来源：《广西出城市总体规划（2006－2020）》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 371
Ò 中心城区交通 快速环线 本案所在的东盟国际商务区位于快速环道和外环之间，非城市核心区域，但靠近城市主干道民族大道，处于目本案前城市CBD区域边缘和未来的城市中心之一。 外环线 《南宁市城市总体规划（2006-2020）》资料来源：《广西城市总体规划（2006－2020）》将南宁环路系统分为四环，包括内环、中环、快速环和外环，以上环线目前均已建成。内环、中环位于市中心，线路较短，对交通的引导性并不明显。 南宁中心交通区域环线情况 环线名称 长度 路线 内环 中华路—公园路—新民路—桃源桥—北大桥—北大路—中华路 福建路—凌铁大桥—教育路—园湖路—园湖北路延长线—明秀东中环 路—明秀西路—中兴大桥—五一中路—五一东路—福建路 清川大道—秀厢大道—厢竹大道—竹溪大道—葫芦鼎大桥—白沙快速环 大道—南站大道—沙井大道—清川大桥 罗文大道—可利大道—南梧路—蓉茉大道—玉洞大道—银海大道外环 km —经开大道 资料来源：资料来源：《广西城市总体规划（2006－2020）》 Ò 城市轨道交通 本案地块靠近城市轨道1号线，为一期工程内路段，地下方案设计，计划从2009 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 372
年动工建设，2013年建成通车，本案地块附近规划有一站点，为本案构建了优越的城市交通配套。 24根据《南宁市城市轨道交通线网规划推荐方案（）》： 总体规模：由两条 “十字”交叉的东西、南北向线路组成线网构架骨干线，两条骨干线共长43km，并以构架骨干线路为基础，远期线网规划发展由6条线路组成，线路总长160km，共设104座车站,其中15座换乘站。 资料来源：《南宁市城市轨道交通线网规划公示》 建设时序：分近期、远期两阶段建设，近期重点建设一号线一期工程、二号线工程两条骨干线路，计划在2015年前完成，远期逐步建设三、四、五号线、一号线延长线、六号线等，计划在2030年前形成规模线网。 Î 南宁对物流业发展的推进 根据规划，2015年南宁将建成规模约340公顷，年物流能力约800万吨物流园区。 盐田港、华南城、富士康2007年落户南宁，说明南宁的基础环境已经开始承接了东部转移的机会，随着广西北部湾建设的深入开展及基础完善，南宁物流业将会有更大的舞台。 Ò 物流园区建设 根据南宁城市近期建设规划（2006－2010）：中心城区近期主要整合和集中发展4个物流园区，重点建设一批物流项目。 南宁物流园区规划情况 园区名称 规划功能定位 2015年建设进度规划 24此方案为南宁市城市轨道交通项目领导小组办公室于2007年5月14日公示的方案。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 373
等级 建设规模 年物流能力 江南物流区域铁路－公路联运枢纽、工业仓储、工业配送、第三方物90公顷 180万吨 园区 级 流、专业批发等组合式物流园区 面向东盟的商贸型物流园区，主要负担南宁市及广西区玉洞物流区域外物资和大宗工业品跨区域物流服务，同时也将是南宁100公顷 250万吨 园区 级 市未来国际集装箱多式联运中心。 为南宁农资、农产品及建材等其它产品贸易的集散和辐金桥物流射周边地区提供高效的物流服务，并针对南宁市及周边市级 60公顷 122万吨 园区 城市各大批发市场与商场的各类建材、农资及精细农产品开展连锁配送服务。 综合型物流园区，以南宁重型机器厂、虎邱钢材市场和安吉物流 汽车销售企业为依托，重点以建设专业化生产资料（特市级 90公顷 200万吨 园区 别是钢材和建材）物流中心为主，主要服务于生产资料物流服务需求，兼顾家具、汽车及零配件销售。 资料来源：南宁城市近期建设规划（2006－2010）Ò 北部湾（广西）经济区南宁区域性国际物流基地的建立（相关内容见） Î 南宁开发区规划 南宁规划多个开发区，近期发展以南部工业区和北部工业区为主，具体将做大南部工业区，做强北部工业区，建设东部工业区，开发西部工业区，发展中心城区都市型工业。预计2010年年产值达到700亿元。 根据“南宁市国民经济和社会发展十一五规划”，十一五期间将调整优化南宁市工业发展布局，促进工业发展重心从中心城区向开发区和县、城区工业园区（集中区）转移，形成以开发区为龙头、以工业集中区为基础、以都市型工业园区（楼宇）为亮点的集约化生产、规模化经营、簇群化发展的工业空间组织结构，组团式发展，系统整合提升现有工业产业布局。 南宁开发区设置情况统计表 控制面积 2010年产值区域 主要工业区 级别 重点发展产业 （平方公里） 目标（亿元） 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 374
南宁经济技术电子、通信电缆、精国家级 140 开发区 细化工、制药 广西良庆经济食品、建材、有色金南部工自治区级 50 开发区 属、深加工 业区 南宁江南工业铝材加工、水泥制 自治区级 50 园 品、剑麻纺织 广西阳明工业出口加工、包装印自治区级 —— 60 园 刷、农产品精深加工生物及医药、电子信南宁高新技术国家级 息、先进制造技术设 200 北部工产业开发区 备 业区 南宁－东盟经自治区级 医药、农副产品加工 100 济开发区 东部工南宁六景工业制药、农产品加工、自治区级 100 业区 园区 钢结构产品 西部工以西乡塘区北湖工业基地、金坛工业基地、隆安华侨经济园区、隆安宝塔工业集中区业区 等为基础，重点投资水电、建材、农产品深加工等产业。 中心城发展都市型工业，建设都市型国内工业园区（楼宇），重点发展包装印刷、生物制药、区 服装服饰、食品加工、电子信息、工业设计、室内装潢、家具设计制造等都市型工业。资料来源：《南宁 “十一五”工业发展规划》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 375
南宁大发展对产业发展影响 未来南宁的产业结构主导仍是第三产业，其中物流业、批发零售贸易业、金融业等是未来增长的重点。 南宁的“三基地，三中心”将形成相互带动的产业链。 南宁、广州、深圳部分年份三产结构比教00%a、产业结构 %Î60% 根据广西北部湾经济区规划以及南宁十一五40%规划，20%2015年南宁的城市经济水平将达到%2006年2007年2010年2003年广州2004年深圳2004年深圳和2003年广州的水平，根据在第一产业第二产业第三产业资料来源：各地统计局当年产业结构，南宁与广州近似，第三产业占2015年南宁第三产业产值预期据主导地位。 350300南宁现在与未来预期的第三产业构成与广州深圳部分年份比较250 500200150400Î 根据2006年的水平，2015年南宁的100300500信息传输、计科学研究、技水利、环境和卫生、社会保200交通运输仓储租赁和商务服居民服务和其文化、体育和公共管理和社批发零售贸易业、物流业、金融业将算机服务和软批发零售业住宿和餐饮业金融业房地产业术服务和地址公共设施管理教育障和社会福利亿元及邮政业务业他服务业娱乐业会组织业件业勘查业业业2015年南宁第三产业产值预期193 133 320 142 184 130 102 66 13 59 154 72 49 147 100资料来源：各地统计局成为超过0150亿增加值的第三产业科学研究、技术交通运输仓储及信息传输、计算租赁和商务服务水利、环境和公居民服务和其他卫生、社会保障文化、体育和娱公共管理和社会亿元批发零售业住宿和餐饮业金融业房地产业服务和地址勘查教育邮政业机服务和软件业业共设施管理业服务业和社会福利业乐业组织业业2006年南宁第三产业构成31 28 68 31 43 25 24 16 2 11 29 13 11 28 2015年第三产业发生额预期193 133 320 142 184 130 102 66 13 59 154 72 49 147 2003年广州三产产值399 164 383 104 163 231 225 57 23 70 115 69 46 113 2 004年深圳三产产值116 173 203 57 257 238 47 10 45 31 38 35 18 32 资料来源：各地统计局华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 376
三大行业，分别比2006年提高6倍、5倍和4倍。 Î 通过对2003年广州第三产业内部结构的比较，物流业和批发零售贸易业是三大行业的重合部分，广州2003年接续第一、二位后面的依次是：房地产业、租赁和商务服务业、信息传输、计算机服务和软件业、金融业。 Î 同时比较2003年广州市区社会从业人数，南宁物流业、批发零售贸易业、金融业、住宿和餐饮业、居民服务和其他服务业等行业都存在较大增长南宁与广州深圳部分年份第三产业（市区）社会从业人数比较500000400000空间。 300000200000b、南宁未来发展的产业链关系 1000000交通运输信息传输科学研究水利、环居民服务卫生、社文化、体公共管理批发零售住宿和餐租赁和商产业的组合发展产生连带的影响，南宁仓储及邮、计算机金融业房地产业、技术服境和公共和其他服教育会保障和育和娱乐和社会组人业饮业务服务业政业服务和软务和地址设施管理务业社会福利业织业2006年南宁第三产业从业人数432901019037472133961645012895190971872889261114521722371210193439492003年第三产业广州市区社会从业人员2173927528341313039789061583582355200243683252443166201596317649327156100119将形成物流业、商贸业、加工制造业为2004年深圳第三产业从业人数818752590890169461244233676983355901939615081354345950340321207677174基础的产业链，通过提升城市功能，建资料来源：各地统计局设金融中心、交通枢纽以及信息集散中心作为基础产业链的有效支撑，同时城市消费、人口就业、对外往来将出现大的飞跃。 未来南宁产业发展的价值链模拟 发展方向 “三基地” “三中心” 物流业 商贸业 加工制造业 金融中心 交通中心 信息中心 产业发展 第一方物流 中外资银顾问咨询、商品流通业、加工出口、东物流业、加工直接带动 第二方物流 行、保险证电子信息外贸 部产业转移 贸易、商贸业第三方物流 券 产业 金融业、物流物流业、商金融业、港口物流业、工业外资企业、间接带动 业、房地产、外贸、运输 贸业、高科商贸业 园区 商贸业 宾馆餐饮业 技 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 377
城市首位大企业进海陆空铁的促进就业、提就业、新区开人、财、物的度，容易形影响面 驻、城市影建设和发展 升服务业 发等 聚集等 成总部基响力 地 资料来源：ＤＴＺ戴德梁行 Part2 项目分析 五、区域分析 南宁在大发展的进程中同时进行城市的扩张，整体向东、重点向南（战略性）是南宁城市发展的脉络。 规划中未来终极城市中心是五象新区，目前尚属启动期，处于基础设施建设阶段，预计开发周期需要30年左右。核心区能够形成规模规划估计在2015年以后。 本案所在凤岭片区将是未来10年在城市大发展和城市扩张过程中焦点建设区域，具有稀缺性的竞争优势，预计初步建成的时间在2013年。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 378
（以下分析根据《南宁市城市近期建设规划（2006-2010）》及《南宁市城市总体规划（2006-2020）》内容分析） 城市发展脉络 城市发展方向分析 本案 南宁城市发展将根据“整体向东，重点向南”的战略方针。 Î 南宁城市的主导发展方向将是：整体向资料来源：《南宁市城市总体规划（2006－2020）》东，重点向南。按照目前南宁城市整体向东的发展态势，未来本案所处的东盟本案 国际商务区将处于城市相对中心位置。 Î 根据《南宁城市近期建设规划（2006－2010）》，南宁城市近期发展方向将是：向东、西、南三个主要方向进行拓展。 资料来源：《南宁市城市总体规划（2006－2020）》 Î 以邕江为轴线，两翼拓展，东建西扩，完善江北，提升江南，形成向东、西、南三个主要方向拓展的空间格局，重点实施城市向南发展的战略，重点启动建设五象新区。 向东——完善凤岭片区、仙葫片区、加快建设龙岗片区； 本案 向西——加快相思湖新区建设步伐； 向南——提升江南片区，重点启动建设五象新区。 资料来源：《南宁市城市近期建设规划(2006-2010)》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 379
城市发展的片区定位分析 从南宁城市空间发展架构来看，本案所处的凤岭（以商务和会展为主导功能）片区是南宁市的三大城市中心之一。是自治区级、服务于东盟是城市重要的商务中心。 Î 远期建设规划（2006－2020）：“一轴、两带、多中心” 中心城突出“一轴两带多中心”的发凤岭 展模式，逐步形成沿邕江两岸串珠式展开、沿其支流纵深发展的城市布局形态。 一轴：沿江城市发展轴。 资料来源：《南宁市城市总体规划（2006－2020）》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 380
两带：西部北部生态保护带和南部生态保护带。中心城内的18条内河（邕江一级支流）形成生态廊道，沟通“一轴”与“两带”之间的联系。 多中心：以城市中心为极核、片区中心为主体、组团中心为骨干、社区中资料来源：《南宁市城市总体规划（2006－2020）》心为基础的多层次、网络型的城市公共中心体系。规划3个功能各有侧重的城市中心（旧城、凤岭和五象），3个片区中心（江南、相思湖和龙岗），凤岭片区15个组团中心。 资料来源：《南宁市城市近期建设规划（2006－2010）》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 381
Î 近期建设规划（2006－2010）：“一主、两副、多核” 根据近期建设规划，南宁近期将打造沿江串珠式“多中心”城市空间体系。 两副：南部的五象副中心和西部相思湖副中心 多核：各片区承担不同功能的各种中心 中心城区共划分成6个大片区，15个组团中心 南宁规划未来六大片区功能 片区 功能及级别 自治区级商业和行政办公中心、区域商务中心、北部交通枢纽与物流中中心片区 心、北部制造业基地 市级文化中心，南部制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、高品质居江南片区 住新城 自治区级行政办公中心、中国东盟商务中心、大型商贸会展中心、区域青秀片区 交通枢纽、高品质居住新城 西部综合性城市副中心、文教基地、高新技术产业基地、高品质居住新西乡塘片区 城、特色休闲旅游度假区 东部行政中心区、东部专业化生产基地、高品质居住新城、特色休闲旅邕宁片区 游度假区 南部综合性城市副中心、文化娱乐、体育、行政中心、南部制造业基地、良庆片区 区域交通枢纽与物流基地、中高档居住及特色休闲旅游度假区 资料来源：《南宁市城市近期建设规划（2006－2010）》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 382
主要片区发展分析 分析的样本 根据对6大片区15个组团的比较，选取在城市发展过程中具有核心作用和在功能、发展重点相近并对本案存在竞争影响的组团进行分析：旧城组团、南湖组团、凤岭组团、相思湖组团、五象组团、五象新区。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 383
片区比较分析 a、规划功能比较 作为城市中心的旧城组团、凤岭组团及五象组团分别承担不同的城市功能，同时按照开发时序，重点也将逐渐转变。未来集合城市所有优势资源的城市中心-五象新区将成为南宁城市升级的终点，目前的城市重点区域是凤岭组团。 南宁城市发展重点区域规划比较 区域名称 规划面积 基本功能定位 旧城组团 -- 以商业、金融、旅游服务为主导功能。 城 居住为主，体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环凤岭分区 29平方公里 市 境质量和生活质量为特征的综合城市新区. 中 175平方公里中国－东盟自由贸易区区域性贸易中心；泛北部湾总部心 五象新区 （核心区规划范基地；区域性的物流、高新产业和加工业基地；南宁市围18平方公里）行政、信息、文体、商业商务中心。 约平方公城市综合服务、自治区级行政办公、区域商务中心、小南湖分区 里 康居住新区。 相思湖新区 88平方公里 科研教育中心，高新技术产业基地、花园式居住新城。以商业贸易为主体，集商务办公、商业服务、文化娱乐、东盟国际商务区 平方公里 会议、居住等功能设施的综合性区域。 资料来源：南宁市规划局凤岭片区规划示意图五象新区规划示意图南湖组团规划示意图相思湖组团规划示意图东盟国际商务区规划示意图本案核心区本案 Î 相思湖片区 片区目前处于启动阶段，开发时序较长，约10-15年。同时相思湖片区规划范围都较大，为平方公里。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 384
相思湖片区规划定位为科研教育中心，高新技术产业基地，未来项目主要为服务于区域消费群。 Î 五象新区核心区规划 据新加坡邦城规划访谈：五象新区整体规划需要约30年的时间，开发周期较长。 因此，从开发时间上看，整个五象新区对本案并无直接影响，而近期重点建设的核心区将以发展第三产业为重点，未来发展为以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的城市中心区，因此片区未来发展潜力较大。 Ò 规划面积：五象新区将重点建设18平方公里的核心区 Ò 开发时间：2007-2011年（第一个五年建设计划） Ò 开发进度：目前主要为基础设施建设阶段，截至2008年共有22个项目在建或已立项，目前路网建设已全面铺开，一些大型市政设施也已开工，主要为广西体育中心、市民中心、南宁市艺术博物馆和自治区政协委员活动会馆，预计2011年核心区建设将初具规模。 Ò 竞争分析：五象新区核心区处于建设初期阶段，目前主要为市政基础设施的建设，2011年将初具规模，而预计近期可能没有经营性土地出让，综合体项目也将很少，因此几乎不会对本案构成竞争。 五象新区主要建设项目情况表 项目 项目进展 五象大道 主车道已通车 玉洞大道 已开工 平乐大道 已开工建设 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 385
五象新区主要建设项目情况表 项目 项目进展 龙岗大道 已立项 商业大道 准备工作 银海大道拓宽工程 工程已全面开工 五象新区江堤园路工程 前期调查、初步设计工作 五象新区1-6＃地块回建房一期工程 正在进行前期准备工作 东盟物流园基础设施工程 施工图设计工作 五象新区水系建设 已立项 五象污水管网一期工程 已立项 广西体育中心 已全面开工 南宁市艺术博物馆 已立项 市民中心 已立项 自治区政协委员活动会馆 已立项 资料来源：南宁规划局 b、片区开发节奏分析 本案所处的东盟国际商务区以及凤岭片区是近几年城市发展的焦点区域，建成时间大约在2013年左右。（具体分析见章节） Î 根据目前的开发进度，结合规划，目前的凤岭片区以及其内部的东盟国际商务区是南宁开发建设的重点区域，并逐渐形成城市中心的职能，预计在2013年左右初步建成。 Î 未来城市中心——五象新区目前尚属于基础设施建设时期，核心区的五象组团初具规模预计到2015年，整个再造一个南宁的五象新区的开发周期要30年。 Î 相思湖片区是未来城市副中心开发周期预期在10-15年，建成时间估计在2020年左右。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 386
南宁城市重点发展区域布局示意南宁重点发展区域建设进度比较规划期建设期快速发展期成熟期相思湖组团凤岭组团南湖组团南湖旧城组团凤岭组团组团东盟国际商务区五象组团相思湖组团五象新区五象组团五象新区“城市中心”的发展次序：旧城→凤岭→五象南宁重点发展区域建设进度（基本建成）模拟未来ＧＤＰ模拟GDP1063亿元GDP1658亿元GDP3482亿元GDP7313亿元20042005200620072008200920102012201320142015201820202036本案区域城市重点发展区域建成时间模拟旧城组团本案区域凤岭片区南湖组团相思湖片区东盟国际商务区五象组团初具规模五象新区核心区五象新区资料来源：DTZ戴德梁行 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 387
凤岭片区发展解析 Ò 凤岭片区将是中心城区三大中心之一，是现阶段和未来１０年城市开发核心重点区域。在城市大发展的10年中，凤岭片区将承载时代的重任，随着城市的繁荣而逐渐成熟。产品和功能更要求与时俱进。 Ò 凤岭片区作为城市重点建设区域在近10年具有稀缺性的优势，在融合政策、公共服务设施带动性、交通、区位等优势的作用下，凤岭片区将建成现代化的城市中心，是琅东五象广场区域的升级版 凤岭片区规划分析 a、规划范围 Î 凤岭分区位于南宁市区东部，距市中心约6公里。分区用地呈方格状，东西向长约公里，南北向宽约公里。 分区东面是邕宁区仙葫开发区，北面是南宁市长岗岭地区，西面是琅东新区，南面是青秀山风景区。本次分区规划范围为：东以桂北高速公路为界，北以湘桂铁路为界，西以竹溪大道为界，南以青秀山风景区与凤岭分区之间的道路为界。 凤岭片区范围示意图长岭岗地区公里 湘桂铁路公里仙葫开发区桂北高速竹溪大道 青秀山风景区与凤岭分区道路 青秀山风景区 图片来源：DTZ戴德梁行 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 388 555...777
b、功能定位分析 Î 凤岭分区将建设成为：以居住为主，以体育、文化、会议和展览为辅，以优良的环境质量和生活质量为特征的综合城市新区。依托现有的会展中心和体育中心，设置一定规模的市级文化设施，使凤岭分区成为南宁市的会议、展览、体育和文化中心。 Î 根据规划确定的范围，凤岭分区的用地规模为29平方公里。 Î 规划凤岭分区的人口规模为30万人。 Î 将凤岭片区分为五大功能组团： Ò 凤岭片区分为凤岭南和凤岭北片区，其中组团一及组团二位于凤岭北板块，其他组团位于凤岭南板块。 Ò 组团一规划功能是以住宅为主，商业办公为辅的综合性居住区目前是整个凤岭片区最成熟的组组团2： 组团1： 以居住为主，公共服务设团，其中放置了众多的以住宅为主，商业办公施为辅的综合居住区 为辅的综合性居住区公共设施及行政办公，组团4： 如市人大等。 东盟国际商务区组团5： 以居住为主，公共服务设Ò 组团二是以居住为主，施为辅的综合居住区 组团3： 以国际会展中心为主公共服务设施为辅的的生活服务区 综合居住区。在布局大资料来源：南宁规划局体量的居住物业的同时，也包含了教育设施和医疗设施，如南宁市儿童医院和肿瘤医院。 Ò 组团三是通过南宁国际会展中心为带动的区域，是业已成熟的区域。区内包含了对东盟博览会配套的设置和行政机构，如秘书处，湄公河大酒店等。 Ò 组团四东盟国际商务区，是以商贸业为主的会展中心重要配套，将布置涉外功能，东盟各国领事馆区和商务代表处，并且带动发展商贸业。 Ò 组团五是以居住为主，公共服务设施为辅的综合性区域。区内拥有成熟的交通、部分交通节点和公共服务设施，如琅东客运站、教育设施等。 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 389
c、功能定位分析 Î 规模分析 凤岭片区凤岭南和凤岭北规划的规模为公顷和公顷，其中组团4东盟国际商务区占据总规划的9% 。 Î 物业类型分析 凤岭片区居住和公共设施用地比较（公顷）凤岭片区规划的居住用地公顷，公共设施用地公顷，其中行政办公用地公顷，商业用地公顷。 一类居住用地二类居住用地 行政办公用地商业用地文化娱乐用地体育用地资料来源：《南宁市凤岭分区规划规划》 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 390
凤岭片成熟度分析 凤岭片区目前投入建设的居住物业约860万㎡，办公面积33万㎡，在建及准五星级酒店2家，目前入住人口约万人，从居住物业的销售角度，目前完成规划开发计划（由于规划外还有较多区县事业单位用地，预期未来也将存在很大成为居住物业的可能，故此未来居住物业规模将超出规划，定量分析以规划为基础参照）的50％，从投入建设角度完成规划开发计划的86%。 据调研统计，目前凤岭片区已经投入使用的公共服务设施约25处。 根据对居住物业开发节奏及入住人口的估算，2013年凤岭片区基本居住物业规划的开发量，当年入住人口累计约19万人，进入成熟发展期。 a、凤岭片区现状分析 凤岭片区居住、办公、酒店物业现状 凤岭片区居住、办公、酒店物业分布示意 1青湖中心26汇东郦城2远辰山水27梦之岛花园3香格里拉二期28恒大苹果园裕丰英伦429塞纳维拉花园5蓝山上城30新天地7皇巢世家31枫林蓝岸8山水方圆32金龙理想1号大自然山水紫苑933方正鸣翠谷10倚林佳园11联盟新城利海亚洲各国际34航洋国际城12盛天茗城613保利21世家马来西亚城1614耀凯凤岭1号17永凯春晖花园1518保利龙腾上园4中鼎万象东方德瑞花园上东国际331923320英伦18德瑞花园38303238520荣和东盟国际2135铂宫国际2917371819212231226荣和山水美地3536红林大酒店363824中房翡翠园16景臣公寓式酒店723243725莱茵湖畔2526341538航洋万豪酒店27142813综合体项目写字楼12住宅酒店11108912图片来源：DTZ戴德梁行 华润.南宁东盟国际商务区城市综合体项目策划研究报告Page 391
