于家堡板块分析
一、板块SWOT分析
二、板块深度分析
板块基本概况
板块土地政策、进驻优惠政策分析
板块整体规划分析
板块进驻开发企业分析
板块在售项目分析
板块发展阶段分析
板块未来土地供应分析
报告内容
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一、板块SWOT分析
1、板块优势分析
于家堡为天津市滨海新区九大功能区之一，区位较好。天津市和滨海新区的快速发展为本板块创造了良好的发展环境和机会。
于家堡区域地理优越，三面环水，自然、生态环境较好；
规划具有生态、高端的商业、娱乐、交通、居住等配套；
大交通、大航运配套与大金融机构的入驻使得此版块硬性环境更趋于完善；
距天津市区、北京、天津港口交通非常便捷，距北京140公里，京津城际铁路45分钟可到达；距天津市区45公里，津滨城际轻轨40分钟，京津城际铁路20分钟可到达；距天津机场38公里；距离天津港5公里。
于家堡价格空间和需求市场的慢热发展，主导新价格和未来供求的热涨，保障其未来需求量。
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2、板块劣势分析
本地人口数量相对过少，对拉动当地购房群体是一个制约；
大区域、大面积基础设施的建设与完成合理大配套的周期会影响项目预期销售；
高楼盘的建设周期和运营成本会对投资商和收盘时间产生影响。
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3、板块机会分析
目前国家建设第三个经济特区的决心和国家政策的大方向，两者良性的互促给于家堡金融区的建设与发展提供了很好的契机——投资者的商机；
良好的土地政策和投资合作机制对投资者是一个发展平台——机制的良性运行；
招商引资的宽厚政策为外资企业和国内大国中型企业提供了发展的温床；
目前相对宽松的货币政策对于投资者和购房者都是一个利好机会。
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4、板块威胁分析
完全依赖外贸进出口和以港口为物流配送的公司企业会受到一定观望制约；
国际金融的不稳定因素会影响于家堡的投资者；
国家政策能否持续稳定，并对大环境进行有效的定向扶持，有待观望；
中国自主贸易的不稳定也会影响国内外金融投资者；
WTO的政策和杠杆，会出现短暂时期的贸易壁垒和摩擦，也会刺激世界各国金融业的发展；
群体大厦的建设与封顶、以及群体销售，对售楼供求有一定影响；
建安垫资既是利好也是隐性威胁，需合理规避其风险产生。
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
二、板块深度分析
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人 口
于家堡地处塘沽区内，塘沽区现住人口为 59万人，其中常住人口为 万人，外来人口为 万人，常住人口与外来人口的比值为 :1。
区 域
于家堡金融区位于滨海新区核心区中心商务区，东、西、南三面环水，占地面积386万平方米，规划120个地块，总建筑面积950万平方米，将建设成为世界上最大的金融区。于家堡金融区起步区拥有1平方公里，35个地块，目前12个地块已经率先开工建设，启动了金融会议中心、滨海股权基金中心、五星级酒店和9座金融大厦项目，在建面积176万平方米，总投资达到了240余亿元。
、板块基本概况
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总体交通
于家堡金融区采用了道路交通、轨道交通、水上交通、步行交通和地下通道相结合的多样交通组合，形成高效便捷的交通体系。
京津城际直达于家堡金融区，中国首个3站台6轨道的城际高铁地下站位于金融区内，2011年京津城际高铁站落成后，可45分钟通达北京，并以此为基础实现与天津中心城区、北京协调互动发展的格局。于家堡距天津滨海国际机场35公里，能实现与世界的快速联通。
顶级配套
于家堡金融区设计了发达的地下空间，实现地铁、地下商业和停车场全部连通；区内将配套市场会展、现代金融、传统金融、教育培训、商业商住五大业态，并在良好的滨水景观环境中，配设名牌商铺、特色食府、经典酒肆、全景神游、胜览夜火等。
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发展现状
目前，于家堡金融区超过10个地块已经签约并确定了投资主体，船舶基金、成城国际、厦门建发等多家企业成功入驻。区域地块的土地已经全部拆迁平整完成，大区域与小地块的基础设施建设都在如火如荼的进行着，已签约的入驻单位企业也正在加紧规划自己的区域版图，大小投资主体都寄希望于加快工程进度，抢占商业地产和未来事业发展的时机；透过现象看本质，可以预见，未来的于家堡将是未来新金融时代的一块创新试验平台，并为建立柜台交易新市场创造天然条件；它将依托 “中国商务港”项目逐步建立全国中小企业信用体系，并大力发展股权投资类基金为船舶产业基金的运营提供服务；同时，将加快建设北方国际股权投资基金中心，吸引中国金融学院落户加快金融人才集聚。
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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、板块土地政策、进驻优惠政策分析
优惠政策
一、对在本市新设立的总部或地区总部给予一次性资金补助。其中，注册资本10亿元(含本数，人民币，下同)以上的，补助2000万元；注册资本10亿元以下、5亿元以上的，补助1500万元；注册资本5亿元以下的、1亿元以上的，补助1000万元。
二、对已在我市注册的企业总部或地区总部，在2006年1月1日后增资的，给予一次性资金补助。其中，增资10亿元以上的，补助1000万元；增资10亿元以下、5亿元以上的，补助500万元；增资5亿元以下、1亿元以上的，补助200万元。
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三、对在本市新设立的总部或地区总部购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性资金补助；租赁的自用办公用房，三年内每年按房屋租金的30%给予补贴。若实际租赁价格高于房屋租金市场指导价的，则按市场指导价计算租房补贴。
四、对在本市新设立的总部或地区总部，自开业年度起，由同级财政部门前二年全额返还营业税，后三年减半返还营业税；自获利年度起，由同级财政部门前二年全额返还企业所得税地方分享部分，后三年减半返还企业所得税地方分享部分。对新购建的自用办公房产，免征契税，并免征房产税三年。
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按照以超出同类型区域优惠幅度鼓励金融产业发展的原则，提出了于家堡金融区招商优惠政策的初步建议，部分优惠如下：
一、对进驻区域内需扶植的金融类企业，天津新金融投资有限责任公司可以投资参股
二、对入驻企业实行户籍优惠政策，凡投资额在一亿元以上的可奖励蓝印户口指标，用于高层家属、子女及骨干员工户口迁入天津市所用
三、在于家堡金融区内设立“专项教育基金”，用于金融机构高层管理人员子女就学
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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、板块整体规划分析
于家堡占地面积平方公里，规划总建筑面积950万平方米，含120个地块，东西南三面环水，是滨海新区中心商务商业区的核心地区。
于家堡金融区计划分四期建设，起步区总用地101万平方米，建筑总面积304万平方米。共38个地块，包括京津城际于家堡枢纽车站、酒店会议中心、行政服务中心、超白金五星级酒店、滨河公园、中央大道以及其他办公、商住等建设项目。
将用五年时间把起步区（一期）完成，同时建设二期，计划用10年左右的时间，开发建设成为全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。
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天津拟耗资2000亿元在滨海新区建全球最大的金融区，占地平方公里，拟分四期建设。按照规划，2009年启动的于家堡金融区工程，预计3年全面开工、5年初具规模、10年基本建成。目前，起步区35个项目中，已开工12个项目，年底前将有23座楼宇破土动工。10年后，这里将建成120个市场会展、现代金融、传统金融、教育培训和商业商住项目，成为迄今为止全球规模最大的金融区，其定位是“与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”。
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于家堡金融区位于滨海新区核心地带，是中心商务区的重要组成部分。区域定位为全国领先、国际一流、功能完善、服务健全的金融改革创新基地。作为天津金融改革工作重点项目之一，于家堡金融区充分发挥滨海新区金融改革创新的政策优势，以创新型金融机构为支柱，以环渤海经济圈为平台，服务多层次资本市场，同时与滨海新区九大功能区产业发展相结合，形成面向国际的机构集中、人才汇聚和资源聚集的金融服务区。 于家堡金融区，三面临海河，恰好处于海河流域中的一处特别“U”形中。这里将成为集中展示滨海新区国际大都市形象的标志区，规划突出滨水、人文、生态的特点，形成国家级金融商务中心，以京津城际铁路引入于家堡金融区为契机，实现与天津中心城区、北京协调互动发展的格局。
在中国发展看天津、天津发展看滨海的大环境下，于家堡金融区拥有广阔的发展前景。
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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洛克菲勒财团，美国十大财团之一，排在十大财团的首位，创始人.洛克菲勒。是以洛克菲勒家族的石油垄断为基础，通过不断控制金融机构，把势力范围伸向国民经济各部门的美国最大的垄断集团。
洛克菲勒财团及其下属全资罗斯洛克公司，2010年10月27日在天津与天津于家堡金融区的运营商天津新金融投资公司签署项目战略合作协议。
根据协议，洛克菲勒财团将与天津新金融投资公司共同发起50亿人民币规模的股权投资基金，从事商业地产开发，兴建标志性建筑于家堡罗斯洛克金融中心，设立史蒂文洛克菲勒二世金融研究院和金融家俱乐部，投资建设于家堡金融区的基础设施。
洛克菲勒财团
、板块进驻开发企业分析
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铁狮门公司
铁狮门公司（TISHMAN SPEYER）是国际一流房地产业的开发商、运营商及基金管理公司，擅长开发与管理密切结合的房地产企业。
铁狮门于2005年建立铁狮门中国基金，在中国进行相对独立的房地产开发，受到较少金融风暴影响。铁狮门中国制定了开发国际品质、地标性建筑的长期规划。目前铁狮门已经完成在中国上海、北京、天津和成都四城市的战略布局，并在上海（上海杨浦区新江湾城F地块）、天津（和平区南京路和五大道商圈的成都道项目）、成都（东大街7号、8号地块）开始了房地产的开发。
2010年10月19日，美国最大房企之一铁狮门集团成功落户于家堡，将投资超过60亿元开发于家堡金融区一期五个地块，其中包括滨海新区地标双塔建筑。
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总部位于波士顿的托马斯 · 李（THL）投资集团成立于1974年，集团以善于通过深度改善、改造企业经营模式，提升、创造长期企业价值著称，先后拥有逾百家国际知名企业，企业价值总值超过1500亿美元，规模总和可跻身世界百强。集团投资主要集中在金融服务、商业服务、文化传媒、消费、卫生医药、科技通信等领域。
2010年12月5日，天津于家堡金融区开发运营主体公司――天津新金融投资有限责任公司与美国THL控股有限公司签署合作协议，双方将共同在于家堡金融区内设立规模达50亿元的人民币基金，主要用于投资落户在于家堡金融区内的项目以及天津城市发展建设等多个领域。
此次设立的总额为50亿元的人民币基金，将以于家堡金融区为平台，在金融创新、商业服务和运营、文教医药、消费、能源、环境等多方面展开投资。同时，引进国际化的资产交易与管理，提升区域经济活动的国际化和辐射带动效应，为吸引更多的国际金融机构、跨国企业落户于家堡金融区提供帮助。
THL投资集团
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宝龙地产是宝龙地产控股有限公司的企业简称，股票代码为HK01238，是一家中国领先的商业地产上市企业，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目。公司目前的物业项目分布于福建、天津、山东、江苏、河南、安徽等省(市)内多个增长迅速的新兴城市。该公司连续六年凭借市场地位、品牌认知度及客户满意度等多项因素，被中国房地产Top 10研究组评为中国商旅房地产领先品牌和中国房地产百强企业。
宝龙地产所开发的“宝龙城市广场”囊括超市、百货公司、零售店、电影院、美食广场、优质住宅物业及其他休闲设施。根据项目地点及市场需求，未来的商业地产项目将包括由国际著名酒店管理公司管理的优质酒店及大型室内游乐场。“宝龙城市广场”项目单体总建筑面积达200,000至500,000平方米，是所在城市的最大型综合商业地产项目之一，用以满足当地居民商业及娱乐的需求，及提升物业所在城市的居住环境素质。
宝龙地产控股有限公司
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动态关注
宝龙地产2月21日发布公告称，公司旗下全资子公司上海瑞龙投资管理有限公司以总代价亿竞得天津滨海新区北绿地地块。该地块占地面积73367平方米，未来计划将该项目建成天津滨海新区首席大型地下综合性购物中心。宝龙地产透露，此次获得的地块将与天津宝龙国际中心、天津宝龙欧洲公园项目形成联动效应，进一步扩大宝龙在天津的影响力。据宝龙地产表示，中央决定加快天津滨海新区的开发后，滨海新区的商业综合体项目成为市场热点，宝龙也将积极布局天津区域。此次拿地为宝龙在中国20个城市拥有的第32个物业开发项目。
2011年1月25日，宝龙地产旗下上海瑞龙投资管理有限公司以亿元的价格摘得编号为津滨旅管(挂)【2011】02-05号四宗连体地块，净用地面积亩，该地块将用于打造宝龙旅游地产旗舰产品“宝龙欧洲公园”。该项目将于今年上半年正式开工建设，预计两年内建成投入运营。
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英皇集团
英皇集团成立于1942年，从一间钟表零售店铺，发展成为涉足地产、酒店、金融、娱乐、电影、出版印刷、饮食及零售的多元化上市公司集团。集团在香港拥有六家上市公司，分别为英皇集团(国际)有限公司港交所：163、英皇娱乐酒店有限公司港交所：296、英皇证券集团有限公司港交所：717、英皇钟表珠宝有限公司港交所：0887、新传媒集团控股有限公司港交所：708及英皇娱乐集团有限公司港交所：8078。附属公司及分支机构约500间，雇员约7,000人。
英皇集团是一家业务遍及地产、金融、娱乐、酒店、出版、印刷、饮食、服装及零售领域的多元化上市集团。根据合作意向书，英皇集团将在中心商务区、于家堡金融区投资兴办国际珠宝玉石和高档钟表交易中心及配套、金融服务中心，在滨海旅游区投资建设英皇文化娱乐影视产业基地、大型国际高端消费品展销广场和配套服务设施，在东疆保税港区投资建设珠宝玉石加工区及相应配套设施，在中新天津生态城投资建设高端商业住宅地产项目等。
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天津新金融投资有限责任公司与美国最大的综合艺术表演中心林肯中心于2011年4月28日在纽约达成战略合作协议，将在于家堡金融区内建造一座具有世界一流水准的艺术中心。
位于纽约曼哈顿的林肯中心是美国境内第一个将主要文艺机构集中于一处的表演中心，总共可容纳万名观众，共有12个表演团体在此驻扎，包括著名的大都会歌剧院和世界知名艺术学校朱丽亚德音乐学院等。
据了解，即将在于家堡金融区内动工开建的艺术中心预计规模约为2万平方米，美国林肯中心将在开发设计、运营管理等方面提供咨询服务，并与中方共同打造演出剧目，开展艺术交流和教育培训。
林肯中心
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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、板块在售项目分析
宝龙国际中心
项目信息：
宝龙国际中心雄踞天津滨海新区中心商务区的于家堡金融区的门户位置，坐拥海河弯道全景海河景观。项目东侧紧临时京城际高铁于家堡站。作为滨海金融起步区首个开工建设项目，天津宝龙国际中心将填补于家堡金融区内高端城市综合体的空白，成为于家堡世界金融区的商业地标。
天津宝龙国际中心总占地面积30万平方米，总建筑面积40万平方米，包括超高层甲级写字楼、大型购物中心，高档服务公寓等多种业态，融合精品购物、商务会议、休闲娱乐、餐饮、居住等功能于一体，品牌组织高端、业态组合丰富、建筑形态多样，将打造成为滨海新区乃至全天津的精品购物集中站、国际时尚休闲风向标。
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楼层状况：
共3栋，一栋写字楼，一栋43层公寓，一栋31层公寓
项目配套：
【餐饮配套】华润万家超市、外滩风尚、周记海鲜、棒约翰 【学校教育】滨海职业学院、外国语学校、塘沽师范学校 【周边医院】塘沽医院 【邻近银行】工商银行，建设银行、中国银行 【商业环境】项目紧邻塘沽金街，坐拥塘沽核心商业聚集区，
金元宝商场、乐购超市、华润超市、东方商厦、中原百货、友
谊名都等购物商场遍布周围 【标志建筑】海洋极地公园
【车位信息】 1002个车位
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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、板块发展阶段分析
于家堡金融区整体规划为，自2009年开始，3年全面开工、5年初具规模、10年基本建成。
于家堡先期在建楼宇14栋中，高度均超过100米，包括高度达190米的成诚国际项目、145米的天津农商行项目、250米的尚邦租赁项目、180米的天津股交所、160米的矿交所等。按照未来建设规划，仅于家堡金融区就将建设120多栋百米以上楼宇。
但于家堡目前在建仅为宝龙国际中心一个项目，其他项目均在起步阶段，实地考察发现于家堡大多工程均在正负零以下，因此目前此版块整体来讲依然处于起步阶段。
有消息称，此版块规划或将改动，加入住宅项目的可能性较大，因此，待后期规划出台后，于家堡整体建造进度或将加速，契合其真正的“3、5、10”规划。
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、板块基本概况
、板块土地政策、进驻优惠政策分析
、板块整体规划分析
、板块进驻开发企业分析
、板块在售项目分析
、板块发展阶段分析
、板块未来土地供应分析
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、板块未来土地供应分析
截至2011年4月30日，于家堡金融区内共有135家企业完成注册，累计注册资本近500亿元。一期35个地块已有16个地块签订合作协议，10个地块基本锁定意向投资商，3个地块正在进行合作协议的商务谈判。与入区企业签订土地出让合同额共计亿元，其中收回土地出让金共计亿元，收回保证金共计亿元。预计截至年底前，累计收回土地出让金亿元。
就目前情况来看，未来土地供应与一期35个地块建设情况有必然联系，但就政府对于家堡整体规划及京津城际设站来看，未来发展不容小觑。同时，随着大量名牌企业进驻开发，配套设施逐步完善，再次规划土地供应时，其价格会随着发展潜力同步上涨，因此，现阶段随着政府优惠措施及大力引进资本的前地下，一举夺得宝地是开发商的良策。
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