特色商业业态：精品、手工艺术展示特色商业业态：精品、手工艺术展示特色商业业态：精品、手工艺术展示特色商业业态：精品、手工艺术展示
�充满趣味与品质感的零售店
�艺术品创作、手工艺品店
�富有创意的街区
�岳阳独特的旅游产品
项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块
独特独特独特独特
特色商业业态：特色商业业态：特色商业业态：特色商业业态：OUTLETSOUTLETSOUTLETSOUTLETS汇集厂家折扣品牌店的商业走廊汇集厂家折扣品牌店的商业走廊汇集厂家折扣品牌店的商业走廊汇集厂家折扣品牌店的商业走廊
项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块
精品精品精品精品
休闲商业业态休闲商业业态休闲商业业态休闲商业业态
� 风情休闲街（茶楼、咖
啡馆、餐厅等）
项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块项目定位之商业板块
休闲休闲休闲休闲
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
根据市场调查，岳阳的公寓市场表现很好，需求旺盛。根据市场调查，岳阳的公寓市场表现很好，需求旺盛。根据市场调查，岳阳的公寓市场表现很好，需求旺盛。根据市场调查，岳阳的公寓市场表现很好，需求旺盛。
考虑到本项目有考虑到本项目有考虑到本项目有考虑到本项目有30%30%30%30%的小户型指标，项目定位高端，小户型混居在高档小区内对豪宅有一定的影的小户型指标，项目定位高端，小户型混居在高档小区内对豪宅有一定的影的小户型指标，项目定位高端，小户型混居在高档小区内对豪宅有一定的影的小户型指标，项目定位高端，小户型混居在高档小区内对豪宅有一定的影
响。响。响。响。
本项目由于其定位高，品质强，区位好，加上规模的商业配套，增强公寓的投资价值，所以公寓本项目由于其定位高，品质强，区位好，加上规模的商业配套，增强公寓的投资价值，所以公寓本项目由于其定位高，品质强，区位好，加上规模的商业配套，增强公寓的投资价值，所以公寓本项目由于其定位高，品质强，区位好，加上规模的商业配套，增强公寓的投资价值，所以公寓
在本项目中既能集中小户型，又能使项目价值最大化在本项目中既能集中小户型，又能使项目价值最大化在本项目中既能集中小户型，又能使项目价值最大化在本项目中既能集中小户型，又能使项目价值最大化
建议开发适度的公寓产品建议开发适度的公寓产品建议开发适度的公寓产品建议开发适度的公寓产品
可从住宅体量中分割出部分可从住宅体量中分割出部分可从住宅体量中分割出部分可从住宅体量中分割出部分
面积开发面积开发面积开发面积开发70707070年产权的酒店年产权的酒店年产权的酒店年产权的酒店
式公寓式公寓式公寓式公寓
高高高高市场需求旺，天伦市场需求旺，天伦市场需求旺，天伦市场需求旺，天伦
城是价格最高的酒城是价格最高的酒城是价格最高的酒城是价格最高的酒
店式公寓店式公寓店式公寓店式公寓6000600060006000元元元元////㎡㎡㎡㎡
酒店式精装服务公酒店式精装服务公酒店式精装服务公酒店式精装服务公
寓寓寓寓
可从商业的总体量中分出一可从商业的总体量中分出一可从商业的总体量中分出一可从商业的总体量中分出一
部分开发部分开发部分开发部分开发50505050年产权的商务年产权的商务年产权的商务年产权的商务
公寓，降低商业风险公寓，降低商业风险公寓，降低商业风险公寓，降低商业风险
高高高高市场需求较旺，目市场需求较旺，目市场需求较旺，目市场需求较旺，目
前市场主要是商住前市场主要是商住前市场主要是商住前市场主要是商住
两用公寓两用公寓两用公寓两用公寓
商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓
满足地块条件满足地块条件满足地块条件满足地块条件投资回报投资回报投资回报投资回报对项目价值的支撑度对项目价值的支撑度对项目价值的支撑度对项目价值的支撑度市场支撑市场支撑市场支撑市场支撑公寓类型公寓类型公寓类型公寓类型
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
公寓类型选择公寓类型选择公寓类型选择公寓类型选择
商务公寓与酒店式服务公寓对本项目而言都有市场机会，但是本项目的公寓主要是缓解商业风商务公寓与酒店式服务公寓对本项目而言都有市场机会，但是本项目的公寓主要是缓解商业风商务公寓与酒店式服务公寓对本项目而言都有市场机会，但是本项目的公寓主要是缓解商业风商务公寓与酒店式服务公寓对本项目而言都有市场机会，但是本项目的公寓主要是缓解商业风
险，是商业用地性质。同时，为了规避未来的限购风险，本项目公寓更加适合开发为险，是商业用地性质。同时，为了规避未来的限购风险，本项目公寓更加适合开发为险，是商业用地性质。同时，为了规避未来的限购风险，本项目公寓更加适合开发为险，是商业用地性质。同时，为了规避未来的限购风险，本项目公寓更加适合开发为商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓。。。。
商务公寓形象定位商务公寓形象定位商务公寓形象定位商务公寓形象定位
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
精品精品精品精品SOHOSOHOSOHOSOHO，灵韵空间，灵韵空间，灵韵空间，灵韵空间
� 空间灵活组合
� 宜家、宜商、宜旅的三重功能空间
� 国际标准的空间尺度，舒适而科学，符合人体工程学
形象定位释义及表现：形象定位释义及表现：形象定位释义及表现：形象定位释义及表现：
确定公寓规模考虑因素：确定公寓规模考虑因素：确定公寓规模考虑因素：确定公寓规模考虑因素：
市场——每年的消化量约5-8万方，市场需求较为旺盛。
供应——未来供应项目不多
项目整体定位——考虑到项目定位为岳阳豪宅，过多的小户型为影响到项目的品质；
项目指标条件——根据项目30%的90平方以下的小户型指标，其中一部分舒适两房可分配到豪宅
区内，考虑到市场消化的容量 。
公寓产品特性——作为一种弹性产品，可根据规划与项目利润要求调节，缓解商业风险
德思勤建议公寓产品的体量适宜定位约德思勤建议公寓产品的体量适宜定位约德思勤建议公寓产品的体量适宜定位约德思勤建议公寓产品的体量适宜定位约1-21-21-21-2万方万方万方万方
公寓产品定量公寓产品定量公寓产品定量公寓产品定量
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
5万㎡君临新世界、金爵公寓2010年
万㎡天伦城、永丰SOHO2011年
新推体量新推体量新推体量新推体量新推小户典型代表新推小户典型代表新推小户典型代表新推小户典型代表时间时间时间时间
岳阳房地产市场上小户型是在最近几年才开始兴起，2010年之前，岳阳只出现过南湖
金桥花园推出了一栋精装公寓，但体量很小，只有2600㎡。在2010年之后，市场上的
小户型逐渐增多，并开始出现精装修的公寓，并且推出市场去化速度较快。
55-79怡和新天地
49巴陵首府
47-60天力大厦
46-48巴陵一号
50亮辉大厦
40-50中环一号
30-60永丰SOHO
50-60天伦城
面积（㎡）面积（㎡）面积（㎡）面积（㎡）项目名称项目名称项目名称项目名称
户型：户型：户型：户型：参考竞争项目市场情况和本项目的定位，本项参考竞争项目市场情况和本项目的定位，本项参考竞争项目市场情况和本项目的定位，本项参考竞争项目市场情况和本项目的定位，本项
目的公寓要树立差异化，同时塑造岳阳的高端代表。目的公寓要树立差异化，同时塑造岳阳的高端代表。目的公寓要树立差异化，同时塑造岳阳的高端代表。目的公寓要树立差异化，同时塑造岳阳的高端代表。
以市场上畅销的户型为主力户型，配备单身公寓和二以市场上畅销的户型为主力户型，配备单身公寓和二以市场上畅销的户型为主力户型，配备单身公寓和二以市场上畅销的户型为主力户型，配备单身公寓和二
房二厅作辅助产品房二厅作辅助产品房二厅作辅助产品房二厅作辅助产品 。。。。
建议公寓的户型产品定位为建议公寓的户型产品定位为建议公寓的户型产品定位为建议公寓的户型产品定位为
40-7540-7540-7540-75平方米为主平方米为主平方米为主平方米为主
60-7550-6040-50面积
20%50%30%比例
二房一厅一房一厅单身公寓户型
产品定位产品定位产品定位产品定位————————户型户型户型户型
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
价格定位价格定位价格定位价格定位
项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块项目定位之公寓板块
4200怡和新天地
待定巴陵首府
4200天力大厦
3900巴陵一号
3800亮辉大厦
3900中环一号
4500永丰SOHO
6000天伦城
开盘价格（元开盘价格（元开盘价格（元开盘价格（元////㎡㎡㎡㎡））））项目名称项目名称项目名称项目名称
参考竞争楼盘价格，本项目目前公寓产品价参考竞争楼盘价格，本项目目前公寓产品价参考竞争楼盘价格，本项目目前公寓产品价参考竞争楼盘价格，本项目目前公寓产品价
格定位为：格定位为：格定位为：格定位为：6000600060006000（精装修），考虑未来一年（精装修），考虑未来一年（精装修），考虑未来一年（精装修），考虑未来一年
内按照内按照内按照内按照8%-13%8%-13%8%-13%8%-13%的正常速度增长，入市价格定的正常速度增长，入市价格定的正常速度增长，入市价格定的正常速度增长，入市价格定
位为：位为：位为：位为：
6500650065006500————6800680068006800元元元元////平方米（精装）平方米（精装）平方米（精装）平方米（精装）
五五五五 、商业规划、商业规划、商业规划、商业规划
万方万方万方万方
万方万方万方万方
万方万方万方万方
可售商铺面积可售商铺面积可售商铺面积可售商铺面积
主力店：超主力店：超主力店：超主力店：超
市市市市++++影院影院影院影院
主力店：超主力店：超主力店：超主力店：超
市市市市++++影院影院影院影院
主力店：百主力店：百主力店：百主力店：百
货货货货++++超市超市超市超市++++影影影影
院院院院
商业业态商业业态商业业态商业业态
万方万方万方万方
万方万方万方万方
万方万方万方万方
商业总规模商业总规模商业总规模商业总规模
万方集万方集万方集万方集
中式购物中心中式购物中心中式购物中心中式购物中心
++++万方双万方双万方双万方双
层街铺层街铺层街铺层街铺
万方开放万方开放万方开放万方开放
式购物公园式购物公园式购物公园式购物公园
++++万方双万方双万方双万方双
层街铺层街铺层街铺层街铺
万方集中万方集中万方集中万方集中
式购物中心式购物中心式购物中心式购物中心
++++万方双层万方双层万方双层万方双层
街铺街铺街铺街铺
商业类型组合商业类型组合商业类型组合商业类型组合
万方万方万方万方万方集中万方集中万方集中万方集中
商业商业商业商业++++万方万方万方万方
商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓++++住宅住宅住宅住宅
方案三方案三方案三方案三
万方万方万方万方万方开放式万方开放式万方开放式万方开放式
购物公园购物公园购物公园购物公园++++
万方酒店式公万方酒店式公万方酒店式公万方酒店式公
寓寓寓寓++++住宅住宅住宅住宅
方案二方案二方案二方案二
万方万方万方万方万方集中式万方集中式万方集中式万方集中式
购物中心购物中心购物中心购物中心++++
万方酒店式公万方酒店式公万方酒店式公万方酒店式公
寓寓寓寓++++住宅住宅住宅住宅
方案一方案一方案一方案一
持有面积持有面积持有面积持有面积物业类型组合物业类型组合物业类型组合物业类型组合
虽然通过市场研究与定位，商业的规模应适度控制，不宜将项目虽然通过市场研究与定位，商业的规模应适度控制，不宜将项目虽然通过市场研究与定位，商业的规模应适度控制，不宜将项目虽然通过市场研究与定位，商业的规模应适度控制，不宜将项目万方商业完全开发，但为了更万方商业完全开发，但为了更万方商业完全开发，但为了更万方商业完全开发，但为了更
加准确地比较经济效益与规划条件情况，德思勤将商业规划考虑了三种方案，具体如下：加准确地比较经济效益与规划条件情况，德思勤将商业规划考虑了三种方案，具体如下：加准确地比较经济效益与规划条件情况，德思勤将商业规划考虑了三种方案，具体如下：加准确地比较经济效益与规划条件情况，德思勤将商业规划考虑了三种方案，具体如下：
项目规划布局方案项目规划布局方案项目规划布局方案项目规划布局方案
物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅++++酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓++++商业商业商业商业
规模：开发总商业面积规模：开发总商业面积规模：开发总商业面积规模：开发总商业面积万平方米万平方米万平方米万平方米
规划原则：规划原则：规划原则：规划原则：临街铺面积最大化，其余部分设计临街铺面积最大化，其余部分设计临街铺面积最大化，其余部分设计临街铺面积最大化，其余部分设计
为购物中心为购物中心为购物中心为购物中心
运营方式：临街商铺销售，购物中心租赁运营方式：临街商铺销售，购物中心租赁运营方式：临街商铺销售，购物中心租赁运营方式：临街商铺销售，购物中心租赁
公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，70707070
年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓
方案一各物业类型组合方案一各物业类型组合方案一各物业类型组合方案一各物业类型组合
商业规划布局方案一商业规划布局方案一商业规划布局方案一商业规划布局方案一
备注：在商业做足的同时，依然考虑酒店式公寓主要原因是：
第一酒店式公寓市场情况良好，可补充项目产品的丰富性，降
低市场风险；第二项目中的30%的小户型产品可集中一部分到
公寓中，保证豪宅的纯粹性；第三，公寓的售价较高，经济效
益表现好。
方案一说明方案一说明方案一说明方案一说明
53,195 53,195 53,195 53,195 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
14,554 14,554 14,554 14,554 高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
150,000 150,000 150,000 150,000 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))
住宅裙楼商业街，地
上2层，约计面积8960
㎡。
商业中心，地上4层，
地下1层。其中一层沿
街对外设置街铺，约
计面积40300㎡（其中
外双层街铺4300㎡，
商业中心36000㎡）。
商业街，地上2层，约
计面积3740㎡。
商业布局示方案一商业布局示方案一商业布局示方案一商业布局示方案一
万方集中式购物中心++++万方双层街铺
• 物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅++++酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓++++商业商业商业商业
• 商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积万平方米万平方米万平方米万平方米
• 规划原则：规划原则：规划原则：规划原则：临街铺面积最大化，其余部分设临街铺面积最大化，其余部分设临街铺面积最大化，其余部分设临街铺面积最大化，其余部分设
计为购物中心，购物中心设计为内开敞式退计为购物中心，购物中心设计为内开敞式退计为购物中心，购物中心设计为内开敞式退计为购物中心，购物中心设计为内开敞式退
台购物公园，除租赁超市、影院等大型主力台购物公园，除租赁超市、影院等大型主力台购物公园，除租赁超市、影院等大型主力台购物公园，除租赁超市、影院等大型主力
店，每层其余商铺可划分多个小铺销售。店，每层其余商铺可划分多个小铺销售。店，每层其余商铺可划分多个小铺销售。店，每层其余商铺可划分多个小铺销售。
• 运营方式运营方式运营方式运营方式：临街商铺销售，购物中心部分销：临街商铺销售，购物中心部分销：临街商铺销售，购物中心部分销：临街商铺销售，购物中心部分销
售，部分租赁售，部分租赁售，部分租赁售，部分租赁
• 公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，公寓的体量从住宅总建筑面积中分割出来，
70707070年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓年产权，所以规划为酒店式公寓
商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二
备注：在商业做足的同时，依然考虑酒店式公寓主要原因是：
第一酒店式公寓市场情况良好，可补充项目产品的丰富性，降
低市场风险；第二项目中的30%的小户型产品可集中一部分到
公寓中，保证豪宅的纯粹性；第三，公寓的售价较高，经济效
益表现好。
方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合
53,195 53,195 53,195 53,195 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
14,554 14,554 14,554 14,554 高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
150,000 150,000 150,000 150,000 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))
方案二说明方案二说明方案二说明方案二说明
住宅裙楼商业街，地上2层，约计面积8960㎡。
购物公园，地上4层，地下1层，其
中一层沿街对外设置街铺，约计面
积40300㎡（其中外双层街铺3600
㎡，购物公园36700㎡。）
商业街，地上2层，约计面积3740㎡。
商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二
商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二商业规划布局方案二
万方开放式购物公园++++万方双层街铺
方案三说明方案三说明方案三说明方案三说明
• 物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅物业类型组合：住宅++++酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓++++商务公商务公商务公商务公
寓寓寓寓++++商业商业商业商业
• 商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积商业规模：开发总商业面积万平方米万平方米万平方米万平方米
• 规划原则：规划原则：规划原则：规划原则：临街铺面积最大化，其余部分临街铺面积最大化，其余部分临街铺面积最大化，其余部分临街铺面积最大化，其余部分
设计为小购物中心设计为小购物中心设计为小购物中心设计为小购物中心
• 运营方式：运营方式：运营方式：运营方式：临街商铺销售，购物中心持有临街商铺销售，购物中心持有临街商铺销售，购物中心持有临街商铺销售，购物中心持有
• 公寓的体量可从公寓的体量可从公寓的体量可从公寓的体量可从万方商业指标中分割出万方商业指标中分割出万方商业指标中分割出万方商业指标中分割出
来，来，来，来，50505050年产权，规划设计为商务公寓。年产权，规划设计为商务公寓。年产权，规划设计为商务公寓。年产权，规划设计为商务公寓。
商业规划布局方案三商业规划布局方案三商业规划布局方案三商业规划布局方案三
方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合方案二各物业类型组合
34,550 34,550 34,550 34,550 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
18,645 18,645 18,645 18,645 商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
164,554 164,554 164,554 164,554 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))
住宅裙楼商业街，地上 2
层，约计面积10920㎡。
商业中心，地上3层，其中
外街两层设置街铺，约计面
积20850㎡。其中街铺4200
㎡，购物中心16650㎡。
商业街，地上2层，约计面
积2780㎡。
商业规划布局方案三商业规划布局方案三商业规划布局方案三商业规划布局方案三
万方集中式购物中心++++万方双层街铺
六六六六 、经济测算、经济测算、经济测算、经济测算
方案一经济测算方案一经济测算方案一经济测算方案一经济测算 商业总规模商业总规模商业总规模商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物中心购物中心购物中心购物中心
售价说明：售价说明：售价说明：售价说明：
1111、方案一集中商业的规模加大，持有面积也较大（、方案一集中商业的规模加大，持有面积也较大（、方案一集中商业的规模加大，持有面积也较大（、方案一集中商业的规模加大，持有面积也较大（万方），规划主力店是百货万方），规划主力店是百货万方），规划主力店是百货万方），规划主力店是百货++++超市超市超市超市++++影院，影院，影院，影院，
对街铺的价值拉动大，所以街铺售价区间为对街铺的价值拉动大，所以街铺售价区间为对街铺的价值拉动大，所以街铺售价区间为对街铺的价值拉动大，所以街铺售价区间为1-31-31-31-3万元万元万元万元////平方米，均价平方米，均价平方米，均价平方米，均价14000140001400014000元元元元////平方米平方米平方米平方米 ；内铺折价根；内铺折价根；内铺折价根；内铺折价根
据不同的位置条件，分别按照最高价的据不同的位置条件，分别按照最高价的据不同的位置条件，分别按照最高价的据不同的位置条件，分别按照最高价的80-90%80-90%80-90%80-90%，，，，60-70%60-70%60-70%60-70%，，，，40-50%40-50%40-50%40-50%，，，，30%30%30%30%的区间进行折价的区间进行折价的区间进行折价的区间进行折价
2222、方案二集中商业规划为购物公园的形式，持有面积减少（、方案二集中商业规划为购物公园的形式，持有面积减少（、方案二集中商业规划为购物公园的形式，持有面积减少（、方案二集中商业规划为购物公园的形式，持有面积减少（万方），规划主力店是超市万方），规划主力店是超市万方），规划主力店是超市万方），规划主力店是超市++++影影影影
院，集中商业对街铺的价值拉动降低，所以街铺售价区间为院，集中商业对街铺的价值拉动降低，所以街铺售价区间为院，集中商业对街铺的价值拉动降低，所以街铺售价区间为院，集中商业对街铺的价值拉动降低，所以街铺售价区间为-3万元万元万元万元////平方米，均价平方米，均价平方米，均价平方米，均价12000120001200012000元元元元////平方平方平方平方
米。街铺的内铺折价根据不同的位置条件，分别按照最高价的米。街铺的内铺折价根据不同的位置条件，分别按照最高价的米。街铺的内铺折价根据不同的位置条件，分别按照最高价的米。街铺的内铺折价根据不同的位置条件，分别按照最高价的80-90%80-90%80-90%80-90%，，，，60-70%60-70%60-70%60-70%，，，，40-50%40-50%40-50%40-50%，，，，30%30%30%30%
的区间进行折价；购物中心中的内铺按照每上一层是下层的的区间进行折价；购物中心中的内铺按照每上一层是下层的的区间进行折价；购物中心中的内铺按照每上一层是下层的的区间进行折价；购物中心中的内铺按照每上一层是下层的60%60%60%60%进行折价，购物中心内铺均价进行折价，购物中心内铺均价进行折价，购物中心内铺均价进行折价，购物中心内铺均价
7000700070007000元元元元////平方米平方米平方米平方米
3333、方案三是一个折中方案，持有面积适中（、方案三是一个折中方案，持有面积适中（、方案三是一个折中方案，持有面积适中（、方案三是一个折中方案，持有面积适中（万方），主力店规划为超市万方），主力店规划为超市万方），主力店规划为超市万方），主力店规划为超市++++影院，街铺价值最大影院，街铺价值最大影院，街铺价值最大影院，街铺价值最大
化，均价根据商业的价格定位采用基准价格化，均价根据商业的价格定位采用基准价格化，均价根据商业的价格定位采用基准价格化，均价根据商业的价格定位采用基准价格13000130001300013000元元元元////平方米。平方米。平方米。平方米。
方案一用地规划指标方案一用地规划指标方案一用地规划指标方案一用地规划指标
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
10,000 10,000 10,000 10,000 地下车库、人防地下车库、人防地下车库、人防地下车库、人防((((㎡㎡㎡㎡))))
25,000 25,000 25,000 25,000 地上车库地上车库地上车库地上车库((((㎡㎡㎡㎡))))
35,000 35,000 35,000 35,000 不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))5555
53,195 53,195 53,195 53,195 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
14,554 14,554 14,554 14,554 高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
150,000 150,000 150,000 150,000 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))4444
%%%%建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度3333
容积率容积率容积率容积率2222
64,887 64,887 64,887 64,887 用地面积用地面积用地面积用地面积((((㎡㎡㎡㎡))))1111
总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标 项项项项 目目目目序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物中心）购物中心）购物中心）购物中心）
住宅裙楼商业
街，地上2层，
约计面积8960
㎡。
商业中心，地
上4层，地下1
层。其中一层
沿街对外设置
街铺，约计面
积 40300 ㎡
（其中外双层
街铺4300㎡，
商 业 中 心
36000㎡）。
商业街，地上2
层，约计面积
3740㎡。
方案一总投资估算方案一总投资估算方案一总投资估算方案一总投资估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为111623111623111623111623万元，折合计万元，折合计万元，折合计万元，折合计
容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为5126512651265126元元元元////平方米。平方米。平方米。平方米。
%%%%5,,,,,,,,合合合合 计计计计8888
%%%%,,,,销售费用销售费用销售费用销售费用7777
%%%%,,,,财务费用财务费用财务费用财务费用6666
%%%%,,,,不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费5555
%%%%,,,,管理费管理费管理费管理费4444
%%%%2,,,,,,,,建安工程建安工程建安工程建安工程3333
%%%%,,,,前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222
%%%%2,,,,,,,,土地成本土地成本土地成本土地成本1111
占总投资比例占总投资比例占总投资比例占总投资比例单价单价单价单价((((元元元元////㎡㎡㎡㎡))))总额（万元）总额（万元）总额（万元）总额（万元）项目名称项目名称项目名称项目名称序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物中心）购物中心）购物中心）购物中心）
方案一项目收入估算方案一项目收入估算方案一项目收入估算方案一项目收入估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估
算算算算158153158153158153158153万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入129197129197129197129197万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入28956289562895628956万元。万元。万元。万元。
合计合计合计合计
7000700070007000875875875875个个个个80000800008000080000车库销售收入车库销售收入车库销售收入车库销售收入
2895628956289562895636,195 36,195 36,195 36,195 40404040经营商业的价值经营商业的价值经营商业的价值经营商业的价值
2380023800238002380017,000 17,000 17,000 17,000 14000140001400014000商业销售商业销售商业销售商业销售
,554 14,554 14,554 14,554 6800680068006800高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓
88500885008850088500150,000 150,000 150,000 150,000 5900590059005900高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅
销售销售销售销售////经营收入经营收入经营收入经营收入销售面积销售面积销售面积销售面积((((㎡㎡㎡㎡))))单价（元单价（元单价（元单价（元////㎡㎡㎡㎡））））项目名称项目名称项目名称项目名称
方案一项目利润估算方案一项目利润估算方案一项目利润估算方案一项目利润估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润41962419624196241962万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为31471314713147131471万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为%%%%（按（按（按（按3333
年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较高，投资净利润率较好，项目可年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较高，投资净利润率较好，项目可年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较高，投资净利润率较好，项目可年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较高，投资净利润率较好，项目可
行性强。行性强。行性强。行性强。
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均净利润年均净利润年均净利润年均净利润////总投资总投资总投资总投资投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）(12)(12)(12)(12)
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均利润年均利润年均利润年均利润////总投资总投资总投资总投资投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）(11)(11)(11)(11)
万元万元万元万元31,,,,(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)净利润净利润净利润净利润(10)(10)(10)(10)
万元万元万元万元10,,,,(8)(8)(8)(8)××××25%25%25%25%所得税所得税所得税所得税(9)(9)(9)(9)
万元万元万元万元41,,,,(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)利润总额利润总额利润总额利润总额(8)(8)(8)(8)
万元万元万元万元3,,,, 财务费用财务费用财务费用财务费用(7)(7)(7)(7)
万元万元万元万元1,,,, 预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税(6)(6)(6)(6)
万元万元万元万元10,,,, 销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加(5)(5)(5)(5)
万元万元万元万元1,,,, 销售费用销售费用销售费用销售费用(4)(4)(4)(4)
万元万元万元万元106,,,, 开发成本开发成本开发成本开发成本(3)(3)(3)(3)
万元万元万元万元28,,,, 商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值(2)(2)(2)(2)
万元万元万元万元 129, 129, 129, 129, 销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）(1)(1)(1)(1)
单位单位单位单位 金额金额金额金额 计算公式计算公式计算公式计算公式项项项项 目目目目序号序号序号序号
方案二用地规划指标方案二用地规划指标方案二用地规划指标方案二用地规划指标
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
10,000 10,000 10,000 10,000 地下车库、人防地下车库、人防地下车库、人防地下车库、人防((((㎡㎡㎡㎡))))
25,000 25,000 25,000 25,000 地上车库地上车库地上车库地上车库((((㎡㎡㎡㎡))))
35,000 35,000 35,000 35,000 不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))
53,195 53,195 53,195 53,195 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
14,554 14,554 14,554 14,554 高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
150,000 150,000 150,000 150,000 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))
%%%%建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度
容积率容积率容积率容积率
64,887 64,887 64,887 64,887 用地面积用地面积用地面积用地面积((((㎡㎡㎡㎡))))
总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标 项项项项 目目目目
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物公园）购物公园）购物公园）购物公园）
方案二用方案二用方案二用方案二用
地规划指地规划指地规划指地规划指
标标标标
项目经济
项目经济
项目经济
项目经济
测算
测算
测算
测算
住宅裙楼商业街，地上2
层，约计面积8960㎡。
购物公园，
地上 4 层，
地下 1 层，
其中一层沿
街对外设置
街铺，约计
面 积 40300
㎡（其中外
双 层 街 铺
3600㎡，购
物 公 园
36700㎡。）商业街，地上2
层，约计面积
3740㎡。
方案二总投资估算方案二总投资估算方案二总投资估算方案二总投资估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为111733111733111733111733万元，折合计万元，折合计万元，折合计万元，折合计
容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为5131513151315131元元元元////平方米。平方米。平方米。平方米。
%%%%5,,,,,,,,合合合合 计计计计8888
%%%%,,,,销售费用销售费用销售费用销售费用7777
%%%%,,,,财务费用财务费用财务费用财务费用6666
%%%%,,,,不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费5555
%%%%,,,,管理费管理费管理费管理费4444
%%%%2,,,,,,,,建安工程建安工程建安工程建安工程3333
%%%%,,,,前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222
%%%%2,,,,,,,,土地成本土地成本土地成本土地成本1111
占总投资比例占总投资比例占总投资比例占总投资比例单价单价单价单价((((元元元元////㎡㎡㎡㎡))))总额（万元）总额（万元）总额（万元）总额（万元）项目名称项目名称项目名称项目名称序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物公园）购物公园）购物公园）购物公园）
方案二项目收入估算方案二项目收入估算方案二项目收入估算方案二项目收入估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估
算算算算152303152303152303152303万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入140147140147140147140147万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入12156121561215612156万元。万元。万元。万元。
合计合计合计合计
7000700070007000875875875875个个个个80000800008000080000车库销售收入车库销售收入车库销售收入车库销售收入
1215612156121561215615,195 15,195 15,195 15,195 40404040经营商业的价值经营商业的价值经营商业的价值经营商业的价值
3475034750347503475038,000 38,000 38,000 38,000 12000/700012000/700012000/700012000/7000商业销售商业销售商业销售商业销售
,554 14,554 14,554 14,554 6800680068006800高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓
88500885008850088500150,000 150,000 150,000 150,000 5900590059005900高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅
销售销售销售销售////经营收入经营收入经营收入经营收入销售面积销售面积销售面积销售面积((((㎡㎡㎡㎡))))单价（元单价（元单价（元单价（元////㎡㎡㎡㎡））））项目名称项目名称项目名称项目名称
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物公园）购物公园）购物公园）购物公园）
方案二项目利润估算方案二项目利润估算方案二项目利润估算方案二项目利润估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润36441364413644136441万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为27331273312733127331万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为万元，投资净利润率为%%%%（按（按（按（按3333
年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较低，项目不可行。但此方案可快年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较低，项目不可行。但此方案可快年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较低，项目不可行。但此方案可快年投资建设期计算）。参考其他房地产开发项目，项目净利润较低，项目不可行。但此方案可快
速回笼资金。速回笼资金。速回笼资金。速回笼资金。
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均净利润年均净利润年均净利润年均净利润////总投资总投资总投资总投资投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）(12)(12)(12)(12)
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均利润年均利润年均利润年均利润////总投资总投资总投资总投资投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）(11)(11)(11)(11)
万元万元万元万元27,,,,(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)净利润净利润净利润净利润(10)(10)(10)(10)
万元万元万元万元9,,,,(8)(8)(8)(8)××××25%25%25%25%所得税所得税所得税所得税(9)(9)(9)(9)
万元万元万元万元36,,,,(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)利润总额利润总额利润总额利润总额(8)(8)(8)(8)
万元万元万元万元3,,,, 财务费用财务费用财务费用财务费用(7)(7)(7)(7)
万元万元万元万元1,,,, 预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税(6)(6)(6)(6)
万元万元万元万元9,,,, 销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加(5)(5)(5)(5)
万元万元万元万元1,,,, 销售费用销售费用销售费用销售费用(4)(4)(4)(4)
万元万元万元万元106,,,, 开发成本开发成本开发成本开发成本(3)(3)(3)(3)
万元万元万元万元12,,,, 商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值(2)(2)(2)(2)
万元万元万元万元 140, 140, 140, 140, 销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）(1)(1)(1)(1)
单位单位单位单位 金额金额金额金额 计算公式计算公式计算公式计算公式项项项项 目目目目序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++购物公园）购物公园）购物公园）购物公园）
方案三用地规划指标方案三用地规划指标方案三用地规划指标方案三用地规划指标
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
10,000 10,000 10,000 10,000 地下车库地下车库地下车库地下车库\\\\人防人防人防人防((((㎡㎡㎡㎡))))
25,000 25,000 25,000 25,000 地上车库地上车库地上车库地上车库((((㎡㎡㎡㎡))))
35,000 35,000 35,000 35,000 不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积不计容积率建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))5555
34,550 34,550 34,550 34,550 商业商业商业商业((((㎡㎡㎡㎡))))
18,645 18,645 18,645 18,645 商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓((((㎡㎡㎡㎡))))
164,554 164,554 164,554 164,554 其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅其中：高层住宅((((㎡㎡㎡㎡))))
217,749 217,749 217,749 217,749 计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积计总建筑面积((((㎡㎡㎡㎡))))4444
%%%%建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度3333
容积率容积率容积率容积率2222
64,887 64,887 64,887 64,887 用地面积用地面积用地面积用地面积((((㎡㎡㎡㎡))))1111
总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标总用地规划指标 项项项项 目目目目序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++集中商业）集中商业）集中商业）集中商业）
住 宅 裙 楼
商 业 街 ，
地上2层，
约 计 面 积
10920㎡。
商业中心，地上 3
层，其中外街两层
设置街铺，约计面
积 20850㎡。其中
街铺4200㎡，购物
中心16650㎡。
商业街，地上2
层，约计面积
2780㎡。
方案三总投资估算方案三总投资估算方案三总投资估算方案三总投资估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为根据项目的规划定位并结合当地的建筑安装成本，估算项目总投资为111968111968111968111968万元，折合计万元，折合计万元，折合计万元，折合计
容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为容积率建筑面积的单位成本为5142514251425142元元元元////平方米。平方米。平方米。平方米。
%%%%5,,,,,,,,合合合合 计计计计8888
%%%%,,,,销售费用销售费用销售费用销售费用7777
%%%%,,,,财务费用财务费用财务费用财务费用6666
%%%%,,,,不可预见费不可预见费不可预见费不可预见费5555
%%%%,,,,管理费管理费管理费管理费4444
%%%%2,,,,,,,,建安工程建安工程建安工程建安工程3333
%%%%,,,,前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费2222
%%%%2,,,,,,,,土地成本土地成本土地成本土地成本1111
占总投资比例占总投资比例占总投资比例占总投资比例单价单价单价单价((((元元元元////㎡㎡㎡㎡))))总额（万元）总额（万元）总额（万元）总额（万元）项目名称项目名称项目名称项目名称序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++集中商业）集中商业）集中商业）集中商业）
方案三项目收入估算方案三项目收入估算方案三项目收入估算方案三项目收入估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估根据项目的规划定位并结合当地的房地产市场，各物业销售单价如上表，项目总的收入估
算算算算153355153355153355153355万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入万元，其中销售收入140035140035140035140035万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入万元，项目经营出租收入13320133201332013320万元。万元。万元。万元。
合计合计合计合计
7000700070007000875875875875个个个个80000800008000080000车库销售收入车库销售收入车库销售收入车库销售收入
1332013320133201332016,650 16,650 16,650 16,650 40404040商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值
2327023270232702327017,900 17,900 17,900 17,900 13000130001300013000商业销售商业销售商业销售商业销售
,645 18,645 18,645 18,645 6800680068006800高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓
,554 164,554 164,554 164,554 5900590059005900高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅
销售销售销售销售////经营收入（万元）经营收入（万元）经营收入（万元）经营收入（万元）销售面积销售面积销售面积销售面积((((㎡㎡㎡㎡))))单价（元单价（元单价（元单价（元////㎡㎡㎡㎡））））项目名称项目名称项目名称项目名称
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++集中商业）集中商业）集中商业）集中商业）
方案三项目利润估算方案三项目利润估算方案三项目利润估算方案三项目利润估算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
项目经济测算
根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润根据前述条件，项目总的利润37179371793717937179万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为万元，税后净利润为27885278852788527885万元，投资净利润率约为万元，投资净利润率约为万元，投资净利润率约为万元，投资净利润率约为%%%%（按（按（按（按3333
年投资建设期计算）。比较方案一，方案三是风险低，收益高的方案，在三个方案中可行性最强。年投资建设期计算）。比较方案一，方案三是风险低，收益高的方案，在三个方案中可行性最强。年投资建设期计算）。比较方案一，方案三是风险低，收益高的方案，在三个方案中可行性最强。年投资建设期计算）。比较方案一，方案三是风险低，收益高的方案，在三个方案中可行性最强。
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均净利润年均净利润年均净利润年均净利润////总投资总投资总投资总投资投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）投资净利润率（税后）(12)(12)(12)(12)
按按按按3333年计年计年计年计%%%%年均利润年均利润年均利润年均利润////总投资总投资总投资总投资投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）投资利润率（税前）(11)(11)(11)(11)
万元万元万元万元27,,,,(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)(8)-(9)净利润净利润净利润净利润(10)(10)(10)(10)
万元万元万元万元9,,,,(8)(8)(8)(8)××××25%25%25%25%所得税所得税所得税所得税(9)(9)(9)(9)
万元万元万元万元37,,,,(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)(1)+(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7)利润总额利润总额利润总额利润总额(8)(8)(8)(8)
万元万元万元万元3,,,, 财务费用财务费用财务费用财务费用(7)(7)(7)(7)
万元万元万元万元1,,,, 预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税预征土地增值税(6)(6)(6)(6)
万元万元万元万元9,,,, 销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加销售税金及附加(5)(5)(5)(5)
万元万元万元万元1,,,, 销售费用销售费用销售费用销售费用(4)(4)(4)(4)
万元万元万元万元106,,,, 开发成本开发成本开发成本开发成本(3)(3)(3)(3)
万元万元万元万元13,,,, 商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值商业经营的价值(2)(2)(2)(2)
万元万元万元万元 140, 140, 140, 140, 销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）销售收入（含住宅、公寓、商业）(1)(1)(1)(1)
单位单位单位单位 金额金额金额金额 计算公式计算公式计算公式计算公式项项项项 目目目目序号序号序号序号
（商业总规模（商业总规模（商业总规模（商业总规模万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺++++集中商业）集中商业）集中商业）集中商业）
项目商业方案比较结论项目商业方案比较结论项目商业方案比较结论项目商业方案比较结论
本项目适宜方案推荐本项目适宜方案推荐本项目适宜方案推荐本项目适宜方案推荐
27885278852788527885万元万元万元万元
27331273312733127331万元万元万元万元
31471314713147131471万元万元万元万元
净利润净利润净利润净利润
中中中中
较大较大较大较大
难度大难度大难度大难度大
招商难度招商难度招商难度招商难度
中中中中中中中中中高中高中高中高%%%%方案三（商业方案三（商业方案三（商业方案三（商业
34550345503455034550万方，街铺万方，街铺万方，街铺万方，街铺
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公寓）公寓）公寓）公寓）
中中中中快快快快高高高高%%%%方案二（商业方案二（商业方案二（商业方案二（商业5555万万万万
方，街铺方，街铺方，街铺方，街铺++++购物公购物公购物公购物公
园园园园++++酒店式公寓）酒店式公寓）酒店式公寓）酒店式公寓）
强强强强相对慢相对慢相对慢相对慢高高高高%%%%方案一（商业方案一（商业方案一（商业方案一（商业5555万万万万
方，街铺方，街铺方，街铺方，街铺++++购物中购物中购物中购物中
心心心心++++酒店式公寓）酒店式公寓）酒店式公寓）酒店式公寓）
对住宅的支撑对住宅的支撑对住宅的支撑对住宅的支撑
力度力度力度力度
回款速度回款速度回款速度回款速度风险程度风险程度风险程度风险程度投资净利润投资净利润投资净利润投资净利润
率率率率
方案类型方案类型方案类型方案类型
结合项目开发目标综合考虑以上因素，德思勤建议采取方案结合项目开发目标综合考虑以上因素，德思勤建议采取方案结合项目开发目标综合考虑以上因素，德思勤建议采取方案结合项目开发目标综合考虑以上因素，德思勤建议采取方案
三作为商业开发方案。三作为商业开发方案。三作为商业开发方案。三作为商业开发方案。
%%%%9%9%9%9%%%%%净投资利润率净投资利润率净投资利润率净投资利润率
351423514235142351423024230242302423024232784327843278432784净利润（万元）净利润（万元）净利润（万元）净利润（万元）
地价与售价同时变动（地价降到地价与售价同时变动（地价降到地价与售价同时变动（地价降到地价与售价同时变动（地价降到
2000200020002000元元元元////㎡，㎡，㎡，㎡，住宅售价为住宅售价为住宅售价为住宅售价为6000600060006000元元元元////㎡㎡㎡㎡
，街铺售价为，街铺售价为，街铺售价为，街铺售价为14000140001400014000元元元元////㎡）㎡）㎡）㎡）
住宅售价为住宅售价为住宅售价为住宅售价为6000600060006000元元元元////㎡㎡㎡㎡ ，，，，
街铺售价为街铺售价为街铺售价为街铺售价为14000140001400014000元元元元////㎡㎡㎡㎡
地价降到地价降到地价降到地价降到2000200020002000
元元元元////㎡㎡㎡㎡项目名称
项目名称项目名称项目名称
结论：从方案三的敏感性分析来看，项目对土地成本的敏感性较大，所以建议项目结论：从方案三的敏感性分析来看，项目对土地成本的敏感性较大，所以建议项目结论：从方案三的敏感性分析来看，项目对土地成本的敏感性较大，所以建议项目结论：从方案三的敏感性分析来看，项目对土地成本的敏感性较大，所以建议项目
拿地时要充分考虑项目的土地成本对项目整体利润的影响。拿地时要充分考虑项目的土地成本对项目整体利润的影响。拿地时要充分考虑项目的土地成本对项目整体利润的影响。拿地时要充分考虑项目的土地成本对项目整体利润的影响。
项目利润提升方向项目利润提升方向项目利润提升方向项目利润提升方向
鉴于方案三的鉴于方案三的鉴于方案三的鉴于方案三的投资净利润率投资净利润率投资净利润率投资净利润率还不够高，我们对影响方案三的因素作敏感性分析还不够高，我们对影响方案三的因素作敏感性分析还不够高，我们对影响方案三的因素作敏感性分析还不够高，我们对影响方案三的因素作敏感性分析
下一阶段的工作内容下一阶段的工作内容下一阶段的工作内容下一阶段的工作内容
项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展建议
项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议项目规划设计建议
建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议建筑设计建议
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