定价策略户型面积定位与价格定
位深化报告
富士特上夼东项目
户型面积定位与价格定位
独立深化报告
北京东方恒基地产顾问/恒基房产
2004年 11月
目 录
一、区域环境调研
■ 项目周边区域交通导流图（注解）
■ 项目周边企事业单位分布图（注解）
■ 项目周边商业民生配套分布图（注解）
■ 项目周边住宅区域分布图（注解）
■ 项目周边类比竞争项目分布图（注解）
■ 项目周边类比竞争项目基本资料调研
■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）
二、户型定位部分调研
1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例（小结）
2、二手市场租赁与销售供应状况（写字楼物业、商品房物业）
3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系
三、价格定位部分调研
1、项目周边竞争项目价格调研
2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（写字楼物业、商品房物业）
3、市场均价定位
■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究
■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究
4、与市场类比竞争项目 16大卖点分析价格的评比
■均价定位动态价格基础
四、定位总结
1、价格定位
2、目标客户群体定位
3、物业形态定位
4、户型定位
五、其他配套建议
1、行政支持系统
2、后勤支持系统
3、经营支持系统
4、物业管理系统
一、区域环境调研
■项目周边类比竞争项目基本资料调研
个案一：东海山庄
项目名称 东海山庄
项目类型 中高档住宅
发 展 商 山东白云山房地产开发有限公司
地理位置 白马山庄南环山路东口隧道北
工程进度 2005年 5月交付使用
交通状况 便利,7、23、8、18、48、1、10、58、50路等多路公交车经过
总占地面积 1万㎡左右 总建筑面积 15600㎡
容积率 绿化率 40% 实用率 90%
层数 共为 5栋板楼 (4+1阁楼/层)
配套设施 西部三层网点为设区生活配套
付款方式 一次性付款或银行按揭 7成 20年
售价 最高 5380元/㎡ 最低 4380元/㎡ 均价 4580元/㎡
交楼标准 毛坯房 管理费 元㎡/月
住户数量 共 108户（另 27套阁楼亦可单独销售）如计入户数可达 135户
停车位 除阁楼外停车位按 1比 1计算，共计 108个
目标客户群私营企业主或主管、部分政府官员、成功商人等多为二次置业人群
主力 卖点 以地段、私密、环境氛围等中高端别墅型居住区推广
广告 诉求 山海情怀,名流专属
综合点评
该项目由于地利关系，在景观优势与私密性上较为得到富足阶层的
喜爱，但鉴于该项目产品所定位的客户群为中高端客户群体，再者
在规模体量、档次氛围上与本项目仍存在一定差异，列其为竞争对
手只在与总价与户型上的考虑。
个案二：进德小区
注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对
外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）
项目名称 进德小区(小高层二期)
项目类型 中低档住宅
发展商 烟台房地产集团华宇置业
地理位置 四马路进德小区内
工程进度 2005年 10月份交房
交通状况 便利
总占地面积 不详 总建筑面积 不详
容积率 不详 绿化率 37% 实用率 不详
层数 共为两栋 每栋 12层
配套设施 社区医疗、幼儿园、健身房、餐饮、洗浴、超市、农贸市场、小学、
银行一应俱全免煤暖投资
付款方式 一次性付款或银行按揭 7成 20年
售价 最高 4680元/㎡ 最低3980元/㎡（高一层+%）均价 4280元/㎡
交楼标准 毛坯房 管理费未定
住户数量 共 120户
停车位 地下\地上 320个停车位
目标客户群 附近喜欢就近置业的老居户
主力卖点 以地段为主力，附以居住理念等概念化主题
广告诉求 超大空间设计,演绎现代舒适生活
综合点评
该项目盘踞芝罘区中心地段，周边皆为年代久远的老城区，与本项
目区域环境氛围极其相似，所以该项目的户型设计与价格定位、销
售状况将是本项目的重要参考对象。
个案三：今日花园
该项目分为东西两区，东区为规划中与部分销售区域或配套区域在此简单略过；
东区：共计 6栋楼（9、10、11、12、13、14号楼）
■ 9号楼为回迁安置楼；
■ 10号楼在售，目前为现房。1—3层为网点，被建行买走，作为办公楼。
■ 11号楼为一大型超市。
■ 12—14号楼为 11层带阁楼的住宅楼，规划/待建，因为牵扯到旧有项目的拆
迁，所以具体改造时间至今未定。
西区：
项目名称 今日花园西区
项目类型 中档住宅
发展商 烟台国际工程发展有限公司
地理位置 环山路与胜利路交叉口路南
工程进度 准现房
交通状况 交通便利，附近有 9条公交线路
总占地面积 14万㎡ 总建筑面积 万㎡
容积率 绿化率 % 实用率 78%
层数 共计 8栋楼（5栋 11层，1栋 14层，2栋 18层）
配套设施 小型会所
付款方式 一次性或银行按揭（最低首付 30%，最长 30年银行按揭）
售价 最高 5100元/㎡ 最低 4260元/㎡ 均价 4620元/㎡
交楼标准 毛坯房 管理费 1元㎡/月
目标客户群 附近的私营业主，企事业单位的领导和各部门负责人以及金领阶层
住户数量 共 633户
停车位 330个
主力卖点 地段（市区中心的中心）、三大公园包围
广告诉求 市区最后一块黄金宝地
综合点评
区域不可多得的好项目，社区配套成熟、地理环境极其优越，而且
产品设计上超越了区域市场的档次与特性，形成了创新与差异化的
优势，而另一方面亦为本项目价格定位与户型定位的良好借鉴对象。
个案四：华侨新城
注：（该项目地块产权归属上有遗留问题，所以主要的经济技术指标现今仍未对
外公布，销售资料、工地公示牌、销售人员、开发公司中层亦无透露。）
项目名称 华侨新城
项目类型 中高档住宅
发展商 华侨置业、 烟台嘉诚实业有限公司
地理位置 环山路一中分校附近
工程进度 刚开工
交通状况 便利，7路\23路\8路等多路公交车经过
总占地面积 不详 总建筑面积 不详
容积率 不详 绿化率 不详 实用率 不详
层数 8层（1-2号为多层）\11层（3号为小高层）\3层（4-7号为低层）
配套设施 3层(2地上+1地下)网点,地下 2层车库
付款方式 一次性付款或银行按揭 7成 20年
售价 最高 8000元/㎡ 最低 4350元/㎡ 均价 4450元/㎡
交楼标准 毛坯房 管理费 1元㎡/月
住户数量 共 118户
停车位 40个
目标客户群 市内与区域内较为富裕的富足阶层
主力卖点 半山望海贵族生活区
广告诉求 打造烟台地产界的劳斯莱斯
综合点评
由于该项目地理位置优越，针对的客户群体亦定位为高端阶层的顶
尖人物，从该项目的定价方面亦已可见一斑。但该项目由于仍然存
在较大货量，对未来市场消化整体格局仍会带来一定程度影响，所
以列为类比对象。
个案五：静海山庄
项目名称 静海山庄
项目类型 中档住宅
发展商 鹏源房产
地理位置 环山路传染病医院东
工程进度 A、B现房，C期房（在建）
交通状况 优(7、23、5、48路公交车）
总占地面积 10486平米 总建筑面积 21300平米
容积率 绿化率 42%
层数 该项目小区为 3栋/14层 实用率 78%
配套设施 配套办公楼
付款方式 一次性付款或银行按揭
售价 1层 3180元/㎡， 11层 5488元/㎡
每层差价 100元/㎡
均价
4310元/㎡
交楼标准 毛坯房 管理费 1元/㎡/月
住户数量 共 140户
停车位 40个
目标客户群 烟台本地买房高端人群
主力卖点 优越地理位置
广告诉求 优越地理位置
综合点评
该项目现已基本销售完毕，仅余部分尾盘货量，鉴于其为近期开发
的产品，其面对客户层与项目总价、户型定位仍为可参考对象，所
以列入类比。
■其他在销或在建项目简介：（非类比项目）
一、项目名称：万光上夼综合市场
总建面积：17000㎡
发 展 商：烟台万光城建综合开发有限公司
地 址：上夼大厦北侧 罐头厂东侧
项目概况：
●该项目为单体共 6层，地上 1至 3层为商铺，地上 4层为住宅 3200元/起（仅
有 9套全部售罄），地下负一层为农贸市场，负二层为配套停车场。
●对外销售价格为：车位 6至 9万元/个，一层精品网点 8600元/㎡起价，二层
食品超市 8000元/㎡实行 8%返租，三层日用品超市 7000元/㎡实行 8%返租
●2005年 10月 31正式交付使用，2006年元月开业
二、项目名称：暂定名“迎祥路飞龙项目”
总建面积：㎡
发 展 商：烟台市飞龙建筑开发公司
项目概况:
●2栋多层(5层+1层阁楼)， 1至 2层为商业网点。
●户型面积为 ㎡/㎡3/㎡共三种选择
●每栋 4个单元,1梯 2户
●2005年元旦正式开盘发售（采取先建后售的方式）
三、项目名称：暂定名“新塔山综合市场项目”
总建面积：约 30000㎡
发 展 商：烟台市塔山集团公司
项目概况:
●该项目为新圈地项目，将于明年（2005年）五月份动工
●项目地址为原塔山市场
●业态划分为：住宅楼、大型集市、商业网点
二、户型定位部分调研
1、项目周边各类比竞争项目户型供应比例与消化比例
个案一：东海山庄（108户）
户型面积 供应数量 供应比例 消化数量 消化比例
163㎡ 8套 约 7% 6套 约 75%
㎡ 8套 约 7% 7套 约 86%
㎡ 16套 约 15% 15套 约 94%
㎡ 8套 约 7% 8套 100%
㎡ 4套 约 4% 3套 约 75%
㎡ 4套 约 4% 2套 约 50%
㎡ 4套 约 4% 2套 约 50%
㎡ 4套 约 4% 2套 约 50%
㎡ 4套 约 4% 1套 约 25%
㎡ 16套 约 15% 3套 约 19%
㎡ 32套 约 30% 5套 约 16%
阁楼约 90㎡ 27套 略 13套 约 48%
个案二：进德小区（120户）
户型面积 供应数量 供应比例 消化数量 消化比例
㎡ 24套 20% 18套 约 79%
㎡ 12套 10% 6套 约 58%
㎡ 12套 10% 8套 约 67%
㎡ 24套 20% 16套 约 70%
㎡ 24套 20% 17套 约 71%
㎡ 24套 20% 16套 约 67%
个案三：今日花园西区（633户）
户型面积 供应数量 供应比例 消化数量 消化比例
100-110㎡ 154户 24%
148 96%
110-120㎡ 183户 29%
162 88%
120-130㎡ 44户 7%
38 86%
140-150㎡ 153户 24%
146 95%
150-160㎡ 55户 9%
48 87%
160-170㎡ 33户 5%
27 82%
180㎡以上 11户 2%
8 73%
个案四：华侨新城（118户）
户型面积 供应数量 供应比例 消化数量 消化比例
93㎡ 16户
186㎡ 12户1至 2号
楼 173㎡ 15户
160㎡ 11户
196㎡ 6户
150㎡ 9户
3号楼
76㎡ 9户
㎡ 24户4至 7号
楼 118㎡ 16户
内部认购期间
（该项目尚未对外发售）
个案五：静海山庄（140户）
户型面积 供应数量 供应比例 消化数量 消化比例
A栋 78㎡ 20户
14% 20 100%
94㎡ 20户
14% 20 100%
155㎡ 6户
4% 6 100%
B栋 127㎡ 40户
29% 40 100%
155㎡ 8户
7% 8 100%
C栋 94㎡ 20户
14% 16 80%
78㎡ 20户
14% 16 80%
155㎡ 6户
4% 4 67%
小结：
根据慎密的市场调研我们发现，本区域板块市场户型供应面积偏大；最小面
积为静海山庄与华侨新城推出的 78㎡户型，最大面积同样为华侨新城的 196㎡户
型，而市场适中的面积一般都在 125㎡至 160㎡左右，市场平均供应面积为 137㎡
左右。而从消化比例来看，由于市场供应量有限，而由于政府旧城改造、新建项
目拆迁等利好因素，排除此类项目的产品因素（后天创造景观、外立面、花园小
区、户型设计等）与市场因素（地理、政府支持、景观朝向因素等），市场较为
接受的户型面积亦为 130㎡至 140㎡左右；100㎡以下的户型销售几乎毫无压力，
但总供应量寥寥无几；150至 160㎡以上户型开始受市场因素与产品因素制约，
越大的户型面积销售压力亦随之增长；而未来市场圈地项目与在建项目的供应货
量亦与区域市场平均供应面积相等，如迎祥路飞龙房产开发的小型住宅区项目，
多数推出户型面积约为 120㎡。
最终得出结论为：
市场缺乏 70㎡至 100㎡的中小户型面积；100㎡至 130㎡以内面积户型倍受
追捧；150㎡以内面积较为稳健，超越 150㎡的面积越大压力越大。
2、二手市场租赁与销售供应状况（以商品房为主）
A：项目周边商品房租赁供应情况：
位置 面积 租金 户型 配套
上夼西路 70㎡ 700元/月 二室一厅 简装，无家电，有暖气
迎山路 67㎡ 600元/月 二室一厅 简装，冰箱彩电，有暖气
迎山路 45㎡ 450元/月 一室一厅 简装，电视，有暖气
上塔路 80㎡ 700元/月 二室二厅 简装，电视，有暖气
上夼西路 86㎡ 750元/月 三室一厅 简装，空调，电视，有暖气
奇山路 52㎡ 350元/月 一室一厅 简装，有暖气
上夼西路 76㎡ 700元/月 二室一厅 简装，有暖气
分析说明：
■该区域房屋租价普遍较高，为烟台市各区之最；
■对外出租的房屋基本上为旧有的社区较多，现调查对象以商品房为主；
■对外出租的房屋基本上为简装，提供简单的家具，多数有暖气，甚至有少量有
空调，该区域出租房屋档次上较为中档，整体氛围较好，极少有脏乱差的感觉。
■该区域对外出租的房屋基本上为 80㎡以下，大户型相对来数较少。
B：项目周边商品房买卖供应情况：
位置 面积 价格 户型 新旧及配套
奇山路 75㎡ 2666元/㎡ 三室一厅 90年建成，简装
上塔路 81㎡ 2840元/㎡ 二室二厅 97年建成，简装
上夼西路 109㎡ 3028元/㎡ 三室二厅 97年建成，简装跃层
华联新村 120㎡ 3400元/㎡ 三室二厅 2001年建成，简装（低楼层）
华联新村 140--200㎡ 3850元/㎡ 三室二厅 2001年建成，简装
华联新村 128㎡ 4300元/㎡ 三室二厅 2001年建成，简装（低楼层）
华联新村 139㎡ 4400元/㎡ 三室二厅 2001年建成，简装（高楼层）
分析说明：
■因该区域周边在售项目较少，所以此区域二手房市场供求较为火爆；
■价格基本上和楼层的折旧程度有关，90年以前的房价为 2600元/㎡左右，97
年以后的房价为 3000元/㎡左右，2000年以后的房价基本上就到了 3500元/㎡
以上。
■所售二售房基本上以简装为主，仅有少数为精装。
■旧有社区以 80㎡左右的房源居多，新建小区的二手房一般在 120㎡以上。
■该区域居民投资理念较为精打细算，一般小户型保留出租，大户型主要用于二
手买卖。
小结：
从本项目板块二手市场户型面积租赁与销售供应来看，较能表现市场现状与
消费购房者心态；由于地处中心城区，该区域小面积户型多数用于出租，因如将
其对外销售不单总价偏低，而且手续较为麻烦，各样交易费用累加后销售利润所
得无几，而在买方市场而言，小面积户型因租金总价低亦容易出租，所以一般业
主或投资者都喜欢将小面积户型转出租出去，争取最大投资回报和保值。
在大面积户型方面由于该区域房地产开发建设缓慢（受到土地供应量限制与
规划限制等因素），市场货量供应有限，市场供应货量多为120㎡的户型面积左右。
新建项目与二手项目差异源自于交易价格按折旧计算，较新落成与较为上档次的
项目在保值上仍为稳固，如 2001年开发的华联新村项目，二手房销售平均价格
仅比新房便宜 300至 400元/㎡。
最终得出结论为：
二手市场与一级市场同样为求大于供的“卖方市场”，70㎡至 100㎡的中小户
型面积利于投资租赁；100㎡至 130㎡以内面积户型仍然倍受二手市场追捧；150
㎡以内面积开始受市场因素与产品因素制约，超越 150㎡的面积犹为鲜见。
3、项目周边各大项目户型设计与针对的目标客户群体关联系、市场关系
由于本项目区域房地产开发建设缓慢（受到土地供应量限制与规划限制等因
素），市场货量供应有限。而且由于各地块先天性质与优势各有不同，而物业划
分种类上亦不尽相同项目客户市场亦同时被细分：
类比项目 物业种类 目标客户 置业目的
东海山庄 亚别墅型高档住宅小区 二次或多次置业人群，富足阶层 享受、休闲
进德小区 中低档次大型住宅社区 首次置业人群、就近置业人群 安居、方便
今日花园 中高档次大型住宅社区 金领阶层、领导干部、中等收入人群 改善生活
华侨新城 亚别墅型高档住宅小区 二次或多次置业人群，富足阶层 享受、休闲
静海山庄 中级档次品质住宅小区 金领阶层、领导干部、中等收入人群 改善生活
如按上表所述，市场内供应的货量面积比例差距应该划分明显，但深入研究
后我们发现，由本项目市场供应货量面积比例来看（详见第 9至 10页列表），无
论其项目针对何种目标客户群体，主力面积定位亦在 100㎡0至 130㎡以内，适
合工薪阶层的 100㎡以下中小面积户型却犹为鲜见。因此可见，主导市场户型面
积定位因素的在本区域内并非单纯以目标客户定位，直接关联于项目户型面积定
位的原因在于“地段”、“景观”、“产品”三大主导因素。
所以，在通过对本项目卖点对（详见下文列表）比后，得出结论为：
■本项目户型面积定位有三项选择：
1、跟随市场；以市场接受的 100㎡至 130㎡为主力面积户型面对市场共同竞争
2、跳离市场；以超大户型或超小户型冲击市场带来效益。
3、创造市场；针对特定目标客户群体，充分尊重现有市场需求，准确预测未来
市场走向，为目标客户与市场量身定做具有市场竞争能力与市场
差异化、超前性、人性化等综合优势的合理面积户型。
三、价格定位部分调研
1、项目周边竞争项目价格调研
类比项目 销售最高价 销售最低价格 销售均价
东海山庄 最高 5380元/㎡ 最低 4380元/㎡ 均价 4580元/㎡
进德小区 最高 4680元/㎡ 最低 3980元/㎡ 均价 4280元/㎡
今日花园 最高 5100元/㎡ 最低 4260元/㎡ 均价 4620元/㎡
华侨新城 最高 8000元/㎡ 最低 4350元/㎡ 均价 4450元/㎡
静海山庄 最高 6288元/㎡ 最低 3180元/㎡ 均价 4310元/㎡
市场最高均价 市场最低均价 市场均价类比市场
5739~5890元/㎡ 4030~4200元/㎡ 4447~4448元/㎡
根据深入市场的调研分析，调研结果得出：
本项目板块（西起地税大楼，东至环山隧道、南起塔山、北至南大街二马路
交界中银大厦）市场项目供应价格体系如下：
市场最高均价：5739元/㎡~5890元/㎡
市场最低均价：4030元/㎡~4200元/㎡
市场均价：4447元/㎡~4448元/㎡
2、项目周边二手市场销售与租赁价格调研（商品房）
类比项目/地段 供应面积 租金 二手交易价
上夼西路 70㎡~86㎡ 720元/月 3028元/㎡
迎山路 45㎡~67㎡ 525元/月 2750元/㎡
奇山路 52㎡~75㎡ 350元/月 2666元/㎡
上塔路 80㎡~90㎡ 700元/月 2840元/㎡
华联新村 140--200㎡ 850元/月 3625元/㎡
市场供出租与二
手销售平均面积
市场出租均价 市场二手交易
销售均价
类比市场
约为 90~95㎡ 629 ~648元/月 2873~2982元/㎡
本项目板块二手市场项目供应面积体系与价格体系如下：
市场供出租与二手销售平均面积：约为 90㎡~95㎡
市场出租均价：629元/月~648元/月
市场二手交易销售均价：2873元/㎡~2982元/㎡
年折旧率约为：每平方米年折旧 ~ 约为 RMB217元/㎡
（未统计市场准确面积影响与产品户型、区域环境等多方面参考因素）
3、市场均价定位
市场最高均价 市场最低均价 市场均价类比
一手
交易市场
5739~5890元/㎡ 4030~4200元/㎡ 4447~4448元/㎡
市场供出租与二
手销售平均面积
市场出租均价 市场二手交易
销售均价
类比
二手
交易市场 约为 90~95㎡ 629 ~648元/月 2873~2982元/㎡
小结：
本项目市场由于市场地块供应短缺，加之为城市中心之核心地带，而且片区
内产品结构较为成熟与紧跟时代，市场价格不断上扬；从一手交易市场高低均价
与市场均价与上述项目针对的目标客户群体与客户档次看来，本项目区域房地产
市场价格仍为理性；以下公式可简单推断区域市场的目标客户群体定位与档次：
根据政府统计部门统计，2003 年，烟台全年城镇居民人均可支配收入为
9785 元（未统计隐性收入来源与灰色收入来源等），全年人均消费性支出为
7479 元。以（9785÷12个月）人均月可支配收入 815元计算，一个普通收入家
庭月均可支配收入在（815×2人）1631元左右。按国家公布房地产按揭供款额安
全线为普通家庭月均收入四份之一计算，该家庭月可支配按揭供款额应为408元。
而实际以本项目区域市场房地产项目销售均价为 4448元计算，一套中等户型 80
㎡的住宅总价格已达 36万左右。以首付房款 30%银行提供按揭供款 25年（暂按
新公布利率 ）计算，该家庭月按揭供款已达为 1276元左右，在一定程度上
已经严重超过了普通家庭能正常承受的能力，虽然现实国内购房者按揭供款额一
般为动用家庭月均收入三份之一，甚至二份之一者亦不为少数；因此，本项目目
标市场价格定位针对的目标客户群体多为家庭财务经济较为稳健的小康家庭与
金领阶层与富足阶层，亦同时给本项目在产品价格定位基础上的目标客户群体定
位给予了针对性参考。
本项目如按市场均价以上定价目标客户群体初步定位则为：
家庭财务经济较为稳健的金领阶层、富足阶层企事业单位领导与管理阶层等为主
的二次、多次置业家庭或小型公司企业、投资者
本项目如按市场均价以下定价目标客户群体初步定位则为：
以普通工薪阶层、就近置业家庭等为主的小康家庭购房者、初次置业家庭
■针对二手交易市场中（买卖）市场的分析研究表示：
（偏向针对犹豫于购买一手房与二手房的客户）
本项目区域市场，二手供求火爆，二手交易均价亦已突破 3000元均价大关，
与一手市场仅相差 1000余元价差，相对比例稳定，而缘于本项目为一手市场项
目，所以并未对二手市场过于深入进行研究，并未统计市场准确面积影响与产品
户型、区域环境等多方面参考因素，但单从年者旧率仍可得出结论为：
由于市场产品供应与更替缓慢，折旧年限拉长（平均者旧年限达 7年左右），
因此二手市场价格坚挺，直接影响一手市场对购房观念的冲击，导致市场目标客
户群体有感买旧房不如卖新房划算；如按市场总价格计算，同为商品房，二手市
场均价格为 3000元/㎡，一手市场为 4400元/㎡，以总面积 100㎡计算，总价各
为：30万与 44万中间差价为 14万；但若购买了 30万的二手房不单要支付高额
交易费用（中介费、交易费等），而且还必须考虑楼宇折旧年限带来的无形损失（平
均 7年按每年 217元/㎡计算，已达 15万）、还将面临丧失新建小区商品房的区
域环境氛围优势、保值增值计算方式重列、旧房翻新、楼宇修葺、旧户主遗留人
事邻里问题等等一系列潜在问题隐忧。因此，二手房产交易价格高企对本项目一
手交易市场发展仍为利大于弊。
■针对二手交易市场中（租赁）市场的分析研究表示：
（偏向针对投资者与保值倾向、增值倾向的客户）
租赁市场畅旺无疑对投资客户而言是最大的利好，从以下列表可简单得出依
据；按市场现供应面积与租赁价格、产品质量、与结合宏观市场研究，现项目所
在市场大中小各类型企事业单位日增，但市场供应状态仍处于房地产产品良莠不
齐、租赁物业市场划分不明显的朦胧阶段，上述列表的用于居住的商品房租价由
于产品老化，价格无法维持正常水平，价格差异较大，个别好的小区价格升幅犹
为明显，如华联新村，该项目就商品房租赁居住的市场均价已比同类产品市场高
约近 15%至 20%左右，而针对写字楼的租赁市场价差就更为明显；详见下表：
项目周边商务办公楼租赁价格：
项目名称 层数
供应
户型面积 租价
对外供应
总套数 市场均价
地税大厦 16 50/70/90/100㎡ 50元/㎡/月 30
商业银行附楼 4 15/20/30/40㎡ 13元/㎡/月 15
国通大酒店 3 10/15/25㎡ 25元/㎡/月 31
轴承仪大楼 9 400㎡/层 21元/㎡/月 6
约 32元
/㎡/月
预备役综合楼 4 80㎡ 21元/㎡/月 6
正源律师事务所楼 4 20㎡ 33元/㎡/月 24
正大会计事务所 2 100㎡ 50元/㎡/月 1
新闻中心 4 20㎡ 46元/㎡/月 40
鲁鑫城建 6 20㎡ 42元/㎡/月 24
思源广告 5 20㎡ 20元/㎡/月 8
项目周边商务办公楼相应配套及租赁现状：
项目名称 物业配套 现租赁状况
地税大厦 水\电\暖\免管理费
3F/6F/7F共 3层,只余 2套(其余层自用)
租赁单位规模较大
商业银行附楼 水免,电自负,无供暖 1~2层为俱乐部自用,3~4层仅余 2套
国通大酒店 水暖免,电限额外自负
1层 2、3层北部为客房,2、3层南部出租,
仅余 1套
轴承仪大楼 水\电\暖\管理费自负
1~2层\9层自用,其余全部租出，基本为
大型企事业单位租赁，而且皆为整层租赁
预备役综合楼 水电自负,无供暖 2~4层,全部租赁一空
正源律师事务所楼水电自负,无供暖 2~4层,全部租赁一空，而且皆为整层租赁
正大会计事务所 水电自负,无供暖 已租出，而且皆为整层租赁。
新闻中心 供暖免费，电费自负
1与 4层自用，2层整层已租出，3层剩余
6间较差户型仍未租出
鲁鑫城建 无暖气，水电自负 已全部租出，而且皆为整层租赁
思源广告 无供暖，水电自负 一层 8套，每 2套一个公司，已全部租出
项目周边商务办公楼内公司：（参考目的：档次、规模、经营种类等）
经营类别 公司名称与经营业务 类别 公司名称与经营业务
明瑞事务所 东芝霓虹灯广告
天安保险 甲申广告有限公司
永鑫财务公司 永卓图片设计
恒德事务所 传承设计创意工作室
信用担保公司 天河彩印
方正事务所
广告设计
印刷
南方印务
金融服务
中智财务服务公司 华莱网络
新纺经贸 网络信息 正中信息
泰怡经贸公司 农业技术学校
瑞庆商贸公司 国际教育交流中心
创浩工贸
教育
毓璜顶教育中心
诚合商贸 万佳礼品
丰源公司 中恒业务部
松泽经贸 中信灵芝
经贸
土畜产对外贸易 裕德食品
鹏信装饰公司 圣玛瑜伽女子俱乐部
大都装饰 三特翻译培训部
建筑装饰
润恒装饰
其他
烟台商会
海翔水泥 农机监理站
润丰装饰 爆破公司
东兴岩土工程 三阳心理咨询
我们由以上列出的调研数据诸表可以看出，本项目周边办公场所的需求市场
远大于供给市场，而且相关物业配套都较差，仅从办公环境和配套设施来看，除
地税大厦外，其余办公地点均无中央空调和较规范的物业管理，而且相对的租赁
价格仍然高企不下（市场均价：29元/㎡/月~32元/㎡/月）。如以租赁住宅的价
格模式换算，租赁一套 80㎡的商品房作为办公用自住两用房按住宅租赁价格计
算，市场均价仅仅为 700多元/月左右，而租赁一套现市场供应的办公写字楼就
需要近 2500多元/月。但遗憾的是，帐人人会算，现今市场却并无太多能同时满
足居住、办公、档次规模较好、配套服务齐全、而租赁价格适中的优秀物业可供
市场消费者选择。
因此，巨大的市场业态空缺亦展示了本项目市场机会空间所在，由于本项目
规模体量限制，无法在产品规模与人造景观、配套设施等方面与现今或未来市场
上的竞争同类项目相对比；因此，影响投资客户是否前来购买本项目商品房的最
大心理障碍因素为如何将项目增值潜力得以最大化体现，而根据上述数据最终分
析结果亦表明：
1、本项目户型定位必须以目标客户群切身利益基础为定位准则，切合实际市场
状态，定立于数据基础与深化调研基础下的合理户型面积与二手市场的销售、
租赁均价对接，并达成最大化投资回报效果的创造。
2、依据第上述第 1条的操作规程后，本项目价格定位必须根据户型定位为基础，
针对目标客户群体的多向利益（投资获利、产品优化保值获利、居住对环境
健康有利、社会名声宣传效应利益等等）为准则，定一个可返算的合理投资
回报方式而吸引投资型目标客户群与希望购买项目后项目能增值、保值的客
户群体。
所以，在通过对本项目二手市场的调研分析与反推论证后得出结论为：
本项目必须在户型面积定位与市场价格定位对接前在业态定位上给市场一
个明确而鲜明的市场业态定位以区分现有市场，立足于未来发展市场之，创造自
己的市场空间，跳离竞争线以至项目立于不败之地；
因此，本项目在市场业态定位上有三项选择：
1、 定位于纯住宅楼
2、 定位于商务公寓
3、 定位于商住公寓
4、与市场类比竞争项目 16大卖点分析价格的评比
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案一：东海山庄
项目地理位置 莱山区和芝罘区两区交界地带,环山路东口隧道处 07分
居住环境 依山临海，区内环境较为幽静，但靠近马路边的部分住户
仍有噪音与空气污染影响
08分
居住氛围与
居住文化
东面傍山而建,地属芝罘尽头.西有教育学院,形成平面上
的断层感,北接伯马山庄和老居住区,从一定意义上看生
活居住氛围比较孤立.但周边文化氛围浓厚。
08分
交通便捷情况 设区南、北两个端口，多路公交车路经,交通较为便利 09分
项目
规划设计
整体规划能以人为本、阁楼的外窗设计很独到，在烟台是
少有的大方。唯一的弱点是楼间距太小，私密性较为受影
响。
08分
项目
配套设施
由于项目规模体量关系，该项目规划设计为小规模高尚生
活社区，所以区内并无太多配套设施，仅设区内 3层商业
网点做基本社区配套。
07分
发展商实力 较少开发项目，名不见经传 07分
项目的
竞争优势
芝罘区内少量的海景山景双景高尚设区；而且带4层阁楼，
阁楼的设计很规整亦较为新颖独到。
08分
项目的
区域优势
不可再生的山海双景资源，地属芝罘较高点。 08分
户型间隔 户型设计合理，南北通透，而且面积划分定位亦比较受市 09分
场欢迎。
建筑材料 大量采用高级建材，花岗岩踏步、不锈钢扶手等 09分
销售价格
和租赁价格
价格较为合理，产品性价比差距不大，市场较为接受 09分
保值或
增值潜力
由于该项目为区内少有的绝版双景物业，在若干年内，仍
有一定升值的潜力
08分
物业和
商业管理
临时为该项目组建的管理团队，东海山庄物业管理公司，
名不见经传。
07分
项目取得的
业绩和荣誉
无业绩与荣誉纪录 00分
项目在市场的
受关注程度
由于工程进度缓慢，且前期销售代理公司不专业，市场关
注一般，但知名度已经打响
07分
总评 该项目具备一定的市场升值与消化潜力，但由于发展
商资金欠缺，前期销售代理公司不专业而导致销售推广不
得力，销售一直不温不火。亮点在于户型设计比较大方，
但由于整体产品规划设计与后期推广包装欠缺，导致整个
社区环境给人以局促蹩脚的感觉。
119分
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案二：进德小区
项目地理位置 四马路进德小区内 08分
居住环境 中心地带，北临黄海部分户型可以观海 08分
居住氛围
与居住文化
社区周围生活氛围浓厚，附近学校林立，文化气息
较浓
09分
交通便捷情况 老社区的中心地带，交通便利，出行便捷 09分
项目规划设计 为老社区整体规划，并无太多亮点，规划水平只是
停留于 70年代水平，规划目的仍然以简单居住为
主，并无附加理念。
07分
项目配套设施 项目所在地为超大规模生活社区，所有生活与共用、
娱乐等配套一应俱全。但自身并无相关业主可单独
私自享用的独立配套从而降低了物业档次。
09分
发展商实力 一级资质，4年房产开发经验，曾失败开发操作了
进德一期高层，写下了烟台高层建筑的一大败笔。
但由于该社区已在社会上形成一定影响力与效应
宣传，亦为开发商加了分。
08分
项目的竞争优势 老城区，市中心地段 08分
项目的区域优势 大型成熟设区里的新楼盘 08分
户型间隔 12㎡大型景观阳台，外飘窗。南北通透，四明设计。
较为人性化，而且面积定位亦以市场为基础，较为
让市场追捧。
09分
建筑材料 普通建材，并无特色 07分
销售价格 价格较合理，产品性价比差距不大，市场较为接受 08分
和租赁价格
保值或
增值潜力
随着项目逐步开发，产品整体大环境优势结构成型，
有一定的潜在升值空间。
08分
物业和商业管理 烟台市华宇物业管理有限公司，有一定管理经验，
在老一期进德小区已积累了较好的社会声誉。
08分
项目取得的
业绩和荣誉
取得市内几项低层次炒作的最佳小区奖项目，但总
体仍无太多业绩荣誉。
00分
项目在市场
的受关注程度
交通便利，生活氛围浓厚，倍受周边二次置业的追
捧
09分
总评 由于一期高层居住的负面影响，该项目的目标客户
已锁定在普通百姓阶层，主要针对工薪族和周边换
房族。主要亮点在与生活环境成熟便利，但整体档
次与社区文化氛围欠缺。
123分
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案三：今日花园
项目地理位置 位于环山路 96号，“大烟台”的中央区生态居住区 10分
居住环境 三大公园环绕左右，周遍环境优美，空气怡人，健康
气息浓郁
10分
居住氛围与 社区文化浓烈，主要表现以自然与人造环境有效结合， 09分
居住文化 为中高档集居住、商业为一体的大型项目。首期宣传
以休闲生活氛围为主。
交通便捷情况 交通极为便利，周遍有 9条公交线路通往全市各地 10分
项目规划设计 由加拿大著名设计师和留学荷兰的建筑博士共同打造
的社区楼盘，整体感觉凝练﹑沉稳﹑亲切﹑典雅。
09分
项目配套设施 项目规划设计为大规模生活社区，周边生活配套一应
俱全。社区内部生活配套由于其诉求为市内成熟生活
社区所以配套较少。
08分
发展商实力 开发商背景宏厚，魄力非凡。 09分
项目的竞争优势 市区少有的黄金宝地，开发理念较为先进，形成了周
遍旧有社区中的少有的亮点。
10分
项目的区域优势 坐享得天独厚的自然环境优势，亲近自然，浪漫惬意。
且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。
10分
户型间隔 户型设计合理，户户采光，室室通风。宽大的外观景
飘窗，操厨空间带观景露台，充分满足住户对住宅实
用的要求。并配有部分顶层复式和错层结构，拾级登
临，尊崇感油然而起。而且积定位亦以市场为基础，
较为让市场追捧。
09分
建筑材料 大量采用高级建材，以欧式建筑风格设计。 09分
销售价格和租
赁价格
销售价格为 4260-5100元/平方米之间，价格较合理，
产品性价比差距不大，市场较为接受。
08分
保值或增值潜力 随着周边旧有社区的改造，区域形象会在旧有的基础 09分
上得到提升，潜在的升值空间较大。
物业和商业管理 注重体现人性化的关爱，提倡“业主至上，服务第一”
的管理宗旨和“急业主之所急，想业主之所想”的行
动准则。虽然物业管理公司名不见经传，但仍博得不
少好评论。
09分
项目取得的业绩
和荣誉
无 00分
项目在市场的
受关注程度
开盘期效果良好，所以倍受市场追捧。 08分
总评 该项目的开发商开发理念较为先进，将项目优势发挥
至极至，景观优势、地利环境优势、产品创新优势三
位一体，是该区最为瞩目的一个优秀项目。
137分
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案四：华侨新城
项目地理位置 环山路一中分校附近 08分
居住环境 周遍环境优美，空气怡人，健康 气息浓郁，但靠近马
路边的部分住户仍有噪音与空气污染影响
08分
居住氛围与
居住文化
社区文化浓烈，主要表现以自然与人造环境有效结合，
定位为中高档居住区，半山观海。
08分
交通便捷情况 交通较为便利，周边有 6条公交线路通往市区各地 08分
项目规划设计 整体规划效果优雅，多层与高层结合。但由于规划设
计较早，并无太多特色亮点。
07分
项目配套设施 项目规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。 08分
发展商实力 开发商有一定开发经验，曾开发多个房地产项目，但
总体开发理念缺乏更新。
07分
项目的竞争优势 芝罘区与莱山区交界地黄金路段，双景小型生活高档
社区。
08分
项目的区域优势 坐享得天独厚的自然环境优势，亲近自然，浪漫惬意。
且为市区中少有的黄金居住区，具备潜在的升值潜力。
08分
户型间隔 户型设计较为合理，户户采光，室室通风。但由于开
发商自信心过强，社区市场、产品定位过高，户型定
位过大，加之产权问题仍未解决所以被市场所遗忘。
07分
建筑材料 大量采用高级建材。 08分
销售价格和租
赁价格
销售价格明显跳出市场接受范围，产品性价比差距较
大，由于项目仍未向外发售无法调研，但估计未来情
况并不乐观。
06分
保值或增值潜力 随着周边其他社区的建设，潜在的升值空间较大，但
前提是该项目必须顺利销售与解决产权等问题。
07分
物业和商业管理 宣传与实际上并无良好的物业管理公司组织管理，为
开发公司自有管理公司承担，但由于项目宣传形象并
未完善，前途甚忧。
06分
项目取得的业绩 无 00分
和荣誉
项目在市场的
受关注程度
尚未开盘。市场上所得信息皆为对该项目的外部认知，
而且开发商亦不懂前期造势，市场不见经传。
06分
总评 一个中庸的项目；口号高唱却不见实际，跟风号称“打
造中国房地产的劳斯莱斯”却每样都无法落到实处，
亦是该区所有项目中唯一连获 3个 06分的低分项目，
和唯一要评断 06分的项目，如该项目开发商不痛定思
痛后果甚危。
110分
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案五：静海山庄
项目地理位置 环山路传染病医院东 08分
居住环境 周遍环境优美，但局部略显拘谨 08分
居住氛围与
居住文化
社区文化尚未形成，主要表现以自然与人造环境有效
结合，但尴尬在于与传染病院为邻，目标客户定位只
有自降档次，定位为金领阶层。
06分
交通便捷情况 交通极为便利，周遍有 6条公交线路通往市区各地 08分
项目规划设计 整体规划效果优雅，多层与高层结合，但底层视野受
限。
07分
项目配套设施 项目规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。 08分
但自身由于规模体量限制，无法建设过多提高项目质
素的辅助配套。
发展商实力 开发商名不见经传，但开发实力与魄力仍可。 08分
项目的竞争优势 芝罘区与莱山区交界地黄金路段，主要以地段和双景
观主题为项目主要卖点。
08分
项目的区域优势 优越的地理位置 08分
户型间隔 户型设计合理，南北通透，而且面积划分定位亦比较
受市场欢迎。
08分
建筑材料 局部采用高级建材，大部分采用普通建材，在建材上
并无太多亮点特色。
07分
销售价格和租
赁价格
销售价格定位较合理，产品性价比差距不大，市场较
为接受。
08分
保值或增值潜力 随着周遍其他社区的建设，潜在的升值空间较小。因
总体上仍然无法摆脱传染病医院近在咫尺的阴影，只
存在保值的空间。
07分
物业和商业管理 为烟台惯用管理模式，开发商自行组建团队管理。 07分
项目取得的业绩
和荣誉
无 00分
项目在市场的
受关注程度
由于其地理位置优势影响，购买人群较多，而且销售
亦较为顺利，现已基本销售一空，市场影响力转弱。
08分
总评 该项目唯一最大缺点为与传染病医院为邻，而在开发
商角度上由于能正确对待劣势加以弥补，项目销售情
114分
况亦甚佳，值得借鉴。
评分标准（极差 05、较差 06、一般 07、较好 08、良好 09、极好 10）
个案六：本项目
项目地理位置 环山路与上夼东路交界处 09分
居住环境 周遍居住环境成熟为老居民区 09分
居住氛围与
居住文化
周边区域生活氛围浓厚，为老居民生活区，但居住文
化为原生居住文化，近期由于旧城改造与周边各大型
房地产项目的推动，整体居住文化将向好的方向发展。
08分
交通便捷情况 交通极为便利，周边近 11条公交线路通往市区各地 10分
项目规划设计 整体规划效果优势强劲，为区域内极其罕有的高层双
塔楼建筑，而且外观新颖独特将吸引众多关注。
09分
项目配套设施 项目规划设计为小规模生活社区，周边生活配套俱全。
但自身由于规模体量限制，无法建设过多提高项目质
素的辅助配套。
08分
发展商实力 开发商虽名不见经传，但开发实力与魄力仍可。 08分
项目的竞争优势 不单是芝罘区核心居住地段，而且从产品创新的优势、
景观优势等皆为独特卖点。
09分
项目的区域优势 优越的地理位置 10分
户型间隔 由于项目在规划设计阶段，仍有可修改余地，户型设
计可塑性强。
08分
建筑材料 由于项目在规划设计阶段，仍有可修改余地，建材设
备运用可塑性强。
08分
销售价格和租
赁价格
由于项目在规划设计阶段，仍有可修改余地，销售价
格可以适应市场为基础进行附加增值跃升产品素质，
从而提升销售价格。
08分
保值或增值潜力 随着周遍其他社区的建设，来自于本身项目地块潜在
的升值空间已经较大。而且只要产品整体从设计至营
销包装推广阶段都遵循差异化与有效创新等紧贴市场
的良好理念，增值空间潜力将继续大大提升。
09分
物业和商业管理 只要开发商遵循人性化的积极管理模式并附之执行，
将大力提升本项目品牌实力。
08分
项目取得的业绩
和荣誉
无 00分
项目在市场的
受关注程度
由于项目并未切入市场，所以营销推广方式极为重要，
直接关系到本项目的市场推广与社会关注影响力。
08分
总评 本项目最大优势为可塑性极强，而且兼有地利、天时
（景观）、人和（专业操作团队介入）之利，只要执行
到位，将能将项目经济效益与社会效益达至最大化。
129分
类比项目 本项
目
东海山庄 进德小区 今日花园 华侨新城 静海山庄
销售均价
4580元/㎡ 4280元/㎡ 4620元/㎡ 4450元/㎡ 4310元/㎡
评估得分 129分
119分 123分 137分 110分 114分
比较系数
可调均价 4946 4494 4343 5207 4870
评估均价 4772
■均价定位动态价格基础：
经过针对以本项目的一手市场与二手市场结合的整体市场价格体系的详实
市场资料计算与深化论证，暂时排除以成本为导向的成本定价模式与以针对与特
定目标竞争对手的排它定向定价模式，采取以市场导向法的竞争导向定价法相互
结合最终得出本项目现市场均价定位动态价格基础为：
4610元/㎡~4772元/㎡
正式施工期前年增长率按二手市场销售价格年折旧率
的 50%计算约为 RMB110元/㎡逐年递增
四、定位总结
1、价格定位：
根据本项目上述市场数据分析结果及本项目的产品定位与地段价值、景观朝
向等相关影响因素，建议本项目的价格定位为：
4100~5100元/㎡
■均价定位为：
4600元/㎡
■内部认购价格均价起价为：
根据本项目的价格定位及价格策略，建议本项目的内部认购价均价起价为：
4200元/㎡
实际端数定价为 4188元/㎡
注：端数定价为一种典型的心理定价法，对想制定 1000元的产品定价为 980元，
会在一定程度的潜意识上使目标消费群体注意到 1000元与 900元之间的差距较
大，而模糊弱化实际相差只为千分之一、二的实际价格差距，此定价法已广泛应
用于社会上多数产品推广和促销中。
■入市价格：
根据本项目的入市价格应与内部认购价格拉开较高距离的原则，建议本项目
的入市价格为：
4500元/㎡
实际端数定价为 4488元/㎡
注：如遇市场反映热烈，与预估市场价格相抵，并销售持续白热化攀升，可考虑
封盘处理重新调整价格。
■价格升幅周期：
价格的升幅周期应根据本项目的整体营销节奏的安排与市场的反应而定，在
推出新货量的每个销售区间都应相应做出调整。
■价格升幅比例：
价格的升幅比例调整的过程中主要是控制价格、面积和楼层的配比，价格调
节幅度的关键是：小幅稳步递增。调价的要点是：小幅频涨。一般每次为
3%—5%，调价新近的几天，可配以适当折扣等促销策略，作为价格局部过渡，有
新生客源流时，再撤销折扣。
在调价过程不能任意折扣，没有市场购买之基础，不能回落，随意往下调。
■定价原则：
●低开高走
为在开盘初期制造轰动效应、聚集有效人其，同时也为了体现客户在不同时
期购房所产生的利息差及风险回报，建议采取“低开高走”的销售战略。即开初
期定一个相对较低的价位，在后期根据销售反应上调价格，维持均恒的总体均价
水平。
●价质均衡：
排除本地市场原始的依据基价方式排布楼层上下价差，而不考虑项目景观、
通风采光等实际因素，建议根据市场接受程度量化楼层差别，具体指标包括朝向、
景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证
每个单位的价格质素比能够均衡，避免出现部分单位因价格低估而畅销、部分单
位因价格讥估而滞销，而这些滞销单位最终不得不讲降价造成销售损失。量化打
分保证价格质素比的合理性，通过价格杠杆来实现销售均衡。
●留有余地：
因为产品定位可能出现的偏差（如户偏大或偏小）、建筑规划不可能达到十
全十美（如部分超向单位在景观、视野、采光方面成为死角），所以一定有少量
单位或因市场原因或因产品原因回成为滞销点。这些单位将回成为后期销售的主
要障碍。我们指定的整体均价水平，给后期难销单位留出足够的降价让利空间。
●主动预防：
在产品形成之后，根据市场状况分析可能会有些单位成为滞销点。与其在尾
盘阶段以降价让利为促销手段，倒不如先期主动预防，在制定价格策略上适当抬
高易销单位的价格，同时压低难销单位的价格，以此方式在前期就消化部分难销
单位，实现各种户型、各种朝向单位均衡有序的销售目标。
2、目标客户群体定位：
本项目如按上述市场均价定价目标客户群体初步定位则为：
中小规模的成长型公司
投资者
首次或多次置业的自住型家庭
3、物业形态定位：
而最终通过慎密的市场调研论证与使用以开发商经济效益与社会效益双效
益最大化和消费投资者回报经济效益与居住环境氛围最理想化的四大重点研究
因素为基础后得出结论。本项目物业形态定位为：
定位于商住公寓形态的——
一体化配套式高尚商住公寓
关键词汇解释：
一体化配套：
所谓一体化配套亦即与物业本为一体的，在建设的时候与交付使用后就已经
具备和定位了的配套条件，是与产品项目为一个整体的实体，并非后天附加
的配套功能。
高尚：
与高档的区分，将项目的品位提升但不会在表面上提升项目的档次，而采用
环境氛围人文气息来宣扬项目品质，达致辅助项目档次的跳跃。
商住公寓：
宜商宜住的公寓大楼。
定位依据简述：
（本项目定位依据为整体市场调研结果的倒推，以下仅为简述）
1、业态市场空白；由于市场较为落后，整体市场内并无此类型物业存在，市场
价格差异空间较大，所以市场需求空间亦相对旺盛。（详见第 18页论证）
2、效益最大化；同为开发产品项目，业态定位的不同将直接导致项目的经济效
益价值与市场社会效益、开发商品牌效益的波动影响。如本地块纯为开发住宅项
目的话，该项目在整体受惠上以开发商而言只是短期的有限经济效益，而该项目
和消费者客户群体仅将利用于居住，整体档次氛围受规模体量和配套功能限制不
可能提升过高档次，随之而来的亦是目标客户群的推广面缩窄和投资增值保值力
度锐减。而将业态转化为宜商宜住的商住公寓大楼，不但在经济效益上利于提高
档次与价格门坎，而且在于远期的投资者购房后的出租经营与自住使用者的配套
利用生活便利上亦有着较大的提升。更因为业态的转变而跳离了整体竞争市场，
凌驾于住宅市场与写字楼市场两方位客户群体的选择之内，将项目经济利益在实
际功能应用上附加增值。
4、户型定位
本项目户型面积定位建议如下：
户型面积建议中偏大户型为主，建议；
户型面积 占总面积比例 户型间隔
90㎡~110㎡ 25%左右 两室一厅一卫（主力户型）
110㎡~130㎡ 30%左右 三室一厅一卫（主力户型）
三室两厅一卫（次主力户型）
130㎡~150㎡ 30%左右 三室两厅两卫（主力户型）
150㎡~170㎡ 15%左右 三室两厅两卫（主力户型）
四室两厅两卫（次主力户型）
户型间隔初步建议：
■鉴于本项目户型设计需要考虑到宜商宜住的两用目的，大厅作为公共办公空间
的处理必须相对设计较大，而相对卧室（除主人房外）而言与其他非必要功能区
域而言设计相对缩小。
■在住宅的户型结构上，以创新为基础，适当减少平层的设计，增加两错结构、
三错结构（同时亦必须考虑办公区域的功能分区），并在户型设计上有效考虑到
户型可组合或拆分，以加强项目产品自身的竞争优势。
户型总价定位建议：
居室面积照顾到了目标客户的实际需求，总价上的控制使这种需求成为可购
买能。建议本项目户型的平均总价控制在：
90平米—110平米之间的户型总价：控制在 41万元—50万之间；
110平米—130平米之间的户型总价：控制在 50万元—59万之间；
130平米—150平米之间的户型总价：控制在 60万元—69万之间；
150平米—170平米之间的户型总价：控制在 70万元—78万之间；
五、其他配套建议：
1、行政支持系统：
行政中心代办以下服务：
1、分送留物：包裹、报纸、信件、传真、电传、特快专递
2、话务服务
3、办公室、会场临时出租
4、代发传真、电传
……
2、后勤支持系统：
管理公司代办如下服务：
1、代叫出租车服务
2、汽车美容服务
3、汽车修理服务
4、车辆技术咨询
5、订送餐服务
……
3、经营支持系统：
1、金融服务
2、信息查询
3、健康咨询
4、保健服务
……
4、物业管理系统：
1、家政钟点工服务
2、洗衣熨烫
3、垃圾清运
4、看护婴儿服务
……
=完=
谢谢
