北京中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机新电地构开话址：盘：：中价0北1国格0京-指测5市9数评3西0研—6城9究—7区7院万/西69 78 西环广测场评T3日-8期层： 20科直幸门福外汇大街 1 号 11 年 2月 22 日 【测评结万科幸福汇 通过果】 基典于型中投国资市房收益场地法调产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项目目基名本信息 地所理属位区称置 万房科山幸窦福店汇镇 镇政府北200米 12、开发企域业 房山窦店镇 北有京限田公家司园新城房地产开发 3、、市成典场本型比法投较测资法评收测项益评目法项价测目格算价为项格：为10：64311 元31/6平 元方/平米方 米 结合当前市目价格为：5860元/平方米 制条件下的2 月测场评现价状格，为综合97确80定 项目在价值定义和测评假设限 【项目要点】 元/平方米。 占建地筑面规积模限2公万司平 方、米万 科企业股份有 物 7.交 万平方米 开业入房盘类标时型准间 普通住宅（70年产权） 毛20坯11 年上半年 周住边时配间套 2l 地路路理窦、位店房置出 ：11口 路，位田公于园共房村交山下通窦车可店。以镇 通镇过政公府交北 921070 路米、，9驾52车 路京、石房高 速27 窦01店2中年 上施海。华 联心超幼市儿、汇园 豪等建服材务城设、 l主 户一学型台设，梯特计提两点；高户：厅了；主卧 使采力光用用户照效双型充率轴为足。线 8， 通0 采风平用、两方居正、9格 5-局11、5 平步三入居式，衣南 帽北间通等透科， 270 度观景飘窗；建造超大阳 主力使力户用户型率型信息 80平两居、95-115三居 单套总价 暂无 l 企家有限业园公实新司城力是房：荣地项获产目 开开发主体为万科企业股份有限公司和北京田 20发10有 中限国公房司地联产合百开强发建设，万科企业股份 2010 沪深房地产上市公司综合实力 TOP企10业。综 合实力 TOP10、 贷贷首付款 （28按万9元59（3平按万三首元居付 计算30）%计 算） 月款款均年方限式 2商0业年/ 公积金 如还需款了 4514元/4045元 l 周配店镇边超市套中配，设学服施套、：务相窦设对该店齐项施镇较全目小临齐，学近全周距。边窦离店治较镇安近镇较；政好社府；区和窦周窦店边店镇有镇中邮派心政出幼所所儿、，园医各及院种窦、 数研究院联解系更，电 详话细:报01告0-，5请9 3与06中97国7/指78 说影 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
CR一、市期成根交据场的选项比 取3个目较中可所法国比 房地产E指I数S系统 新开盘价格测评——万科幸福汇 1、项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于为同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销 象及对比案例 比较因素条件说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 区域交售易均情价期况 万测科评幸对福象汇 汇对豪比1山案水例华A府 天对恒比乐案活例城B 对世比界案名例园C 交易日 1500 12000 10600 未开盘 2011正年常2 月 2011正年2月 2011年2月 因素 交地周区通理边域便位环配捷置境套度 较六不一环便般外捷 较六不一环便般外捷 较六一不环常般便外 捷 较六正一不环常便般外 捷 土建地筑用形途态 一住般 一般 一般 一般 板楼 小宅 住宅 住宅 住宅 个别因素 户容装绿型积修化设率情率计 况 32高层 板楼 板塔结合 多层 0 % 32 毛坯 毛850坯%% 3860%% 4855%% 开社发区企配业套品 牌开发业田有股家限份一园公有般新司限城、 公房万司地科 产企 北开京发汇有一豪般房 地产 毛一坯 毛坯 北京般 一般 （1）交易情正况限公司 北京天恒房公地司产 股份有限 北京汇有金限房公地司产 开发 评估2项、因素修 （2目）为区 1域00因，素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修比正较：。主 要考虑项目、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较及因对素比 案例 万测科评幸对福象汇 比较修汇对正豪比条山案件水例指华数A府 天对恒比乐案活例城B 对世比案例C 交售区易易均域日情价因期况 素 11150000 121000界名园 00 10600 110000 110000 100 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数11。969经2 101 99 3过 计算129091 3 1100341 2 说影12013、10312 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准11价31格6元分/别平为方1米16。23、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成盘价格测评——万科幸福汇 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2区元00二/9 年 12 月 30 日成交，房山区窦红平期方建），米安 规。 成划 本建筑面积万平方店米镇，成居 交住总、价商业6亿项元目，用楼 地面（地田价家4园35小4 60000 小线区内配市套政费费用A用 约1600元/平方CB 建建安安成成本A 米 12% 222605800 2 开发成本 勘察本A 12% 2650 3 管理费用 设计费用D A+B+C 8% 2190 均第匀二投年入投，入建 4安0%及。管年理利费率用1+假在2 设建为设6%期。内 ，分2阶 年段建投设入期，）预， 计土第地一费年用3投在% 入准备60期%， 2687 4 投资利息 以开发周期 年（其中半年准备期10554 56 销销售售费税用 房地产总价V 3% 4406 三7 开发费 房地产总价V 7% 10281 定、典房地产总价利V润 146873万房元地 产总价V 单价 201%0 643元/平方米29 375 选用型典投型资投收益资模法式 不根项可据目预报主见酬力费率户，求将型 取年租方运金法营，为费收确1用1益定0比0法持 元率进有/确期月行定，项报为每目市酬 8率年场%，为的通 租价 金格测按算同比。上根据涨区 5%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 1产2 项个目月计的租算金，调同时查，考确虑 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率为 2%。与 风险相对应， 空置潜和在收毛租收 损入 典型投目市场价值。 年份资者收益模式测算 1312 002 3 4 5 5% 660 13689630 147553 15281 16045 运有净营效运费毛营用收收入入8% 12540 13167 132882 5 1746541 7 18502 11003 1053 1106 1161 1221492 持期有末期转N售PV净(6收.3益%) 1537 52595年4 后按% 净收益率期出售，12转71售9 税费3% 13355 51444002934 四收、房测地产总价V 556745 末转单售价NP V(8%) 5053876901 通过评全价面格市确定年益 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运2 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市97场80价元格/。平根 方据米三。种评估方法所得结果，经 过详细准确的测算，最 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
