工业地产：西安浐灞生态区发展总体策划报告.pdf

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.............................................................................................................................5 二、 地理区位 .............................................................................................................................6 三、 经济发展 ...........................................................................................................................13 四、 本章小结 ...........................................................................................................................18 第二章 浐灞河地位研判 ...............................................................................................................19 一、 资源条件地位 ...................................................................................................................19 二、 城市结构地位 ...................................................................................................................25 三、 产业结构地位 ...................................................................................................................32 四、 区域投资环境评价 ...........................................................................................................39 五、 小结 ...................................................................................................................................42 第三章 相关案例研究 ...................................................................................................................44 一、 案例选择 ...........................................................................................................................44 二、 案例分析 ...........................................................................................................................45 三、 小结 ...................................................................................................................................62 第二篇 定位篇 ...................................................................................................................................63 第一章 区域发展定位 ...................................................................................................................64 一、 总体定位——在对比与冲突中求得和谐的新城 ...........................................................64 二、 特色定位 ...........................................................................................................................66 三、 功能产业定位 ...................................................................................................................73 四、 小结 .................................................................................................................................104 第二章 空间布局策略 .................................................................................................................105 一、 功能空间布局建议 .........................................................................................................105 二、 分区建设规模指标建议 ................................................................................................. 118 第三篇 策略篇 .................................................................................................................................126 第一章 总体开发策略 .................................................................................................................127 一、 总体策略 .........................................................................................................................127 二、 开发模式建议 .................................................................................................................136 三、 开发时序建议 .................................................................................................................157 四、 土地运营策略 .................................................................................................................188 五、 开发融资策略 .................................................................................................................209 六、 招商引资策略 .................................................................................................................222 七、 小结——项目开发策略要点 .........................................................................................230 第二章 近期开发策略 .................................................................................................................233 一、 基础设施建设策略 .........................................................................................................233 二、 特色生态营造策略 .........................................................................................................236 三、 重点项目带动策略 .........................................................................................................257 四、 小结 .................................................................................................................................337 1 西安浐灞生态区发展总体策划报告 前言 作为大型区域开发，浐灞生态区的区域发展与城市功能定位，有着与一般意义城市建设 和房地产开发不同的特点，需要“开发的战略思维”和“区域的市场思维”。 所谓战略思维，是从宏观层次而言的，即一般意义的城市建设需要更多的区域战略研究 工作。从城市发展的历史和现状，对城市经济、产业、功能发展做出方向性的判断，并在此 基础上，进行产业布局和空间规划。可以说，战略思维是用来确定未来城市发展的战略方向。 所谓市场思维，是从微观层次而言的，即普通意义的房地产项目则需要更多的市场研究 工作。需要从房地产市场发展的现状，对未来的市场前景进行预测，在此基础上进行针对性 的市场定位和开发，贯穿于整个项目运作的始终。这种市场思维，是从微观角度出发，追求 项目运作的利润最大化。 显然，作为区域项目，浐灞生态区的发展既要有区域发展的宏观战略思维，同时，作为 开发项目，面临着形象重塑和市场开拓的难题，同样需要项目运作的微观市场思维。综合来 看，是区域和项目，战略思维和市场思维的结合，是区域研究上的市场意识和项目运作的 战略意识的综合体现，亦即典型的区域开发思维——开发的战略思维和区域的市场思维。 这种区域开发思维是介于区域战略研究和项目开发之间，又互相影响综合形成的。一般 而言，区域战略研究解决的是研究出区域发展的脉络，项目开发则是理清游戏规则并在尊重 游戏规则的前提下运作。而区域开发，由于其目的是通过改变土地的经济属性和空间属性， 调整土地使用强度等实现土地价值的最大化，所以，对于区域开发而言，其最重要的是在 区域发展脉络梳理之后，明确并制定项目开发的“游戏规则”，给市场以明确的预期。这种 “游戏规则”的制定主要是通过区域开发商制定原则的调控和事务运作的示范效应来实现 的，比如说基础设施建设，环境营造和房地产项目开发等。 这样，对于浐灞生态区的发展和城市功能定位，我们必须以区域研究的战略高度为基础， 以制定“游戏规则”的区域开发思维为核心进行研究，同时，由于基础设施建设、环境营造， 特别是房地产项目开发，均可拆分为一个个独立的项目，更需要项目开发的市场思维。所以， 2 我们对浐灞生态区的发展和城市功能定位，其基本思路是以战略思维为基础，以区域开发 思维为核心，以项目开发思维为落脚点，遵循“道”→“法”→“术”的逻辑来展开的。 具体思路如下图所示： 浐灞河地位研判 研 究 篇 大西安背景研究 相关案例研究 空间布局策略 定 位 篇 区域发展定位 近期开发策略 策 略 篇 总体开发策略 区域发展之道 游戏规则之法 规则制定之术 西安浐灞河区域发展及城市功能定位总体思路 即通过大西安背景、浐灞河地位研判以及相关案例等区域研究的“道”的分析，制定出 区域发展定位以及空间布局策略等“法”，在此基础上，确定对制定游戏规则具有示范作用 的“术”——总体开发策略和近期开发策略。根据这一逻辑，西安浐灞河区域发展与城市功 能定位报告分为研究篇、定位篇和策略篇三大部分。 3 第一篇 研究篇 区域研究之道，是指区域发展定位过程中必须遵循的客观条件和规律，包括区域所依托 的城市背景环境、区域自身条件以及其他城市所表现出来的规律。 首先是城市背景环境。浐灞生态区占地面积 129 平方公里，占西安现有城市建设规模 （289 平方公里）的近一半，在第四次规划修编中，也占到了 1/5。这一开发规模，显然会 对西安城市建设产生极为重要的影响，引起西安城市格局的变迁，反之，西安的发展趋势和 城市地位也必然会影响到区域的发展，区域发展的定位必须遵循城市发展的趋势。所以，浐 灞生态区区域发展定位就必须从西安，乃至大西安（关中城市群）的角度进行研究。 其次，是区域自身条件。虽然，生态区的建设和发展会对西安城市发展产生重要影响， 但是，作为一个“一空二白”的新区而言，浐灞生态区在现在的西安的地位并不是十分突出， 甚至非常落后。在这种背景下，区域要取得发展，就必须对区域在城市结构、产业结构、资 源条件及投资环境等方面在西安市所处的地位进行分析，扬长避短的提出具体的发展措施。 最后是其他城市所表现出的规律。国内外类似的城市和区域开发案例，在区域发展和 定位方面积累了丰富的经验，给我们带来了大量的启示，通过对案例的研究，也必然使浐灞 生态区能够更好、更准的为发展定位，少走错路和弯路。 大西安背景研究 浐灞河地位研判 大西安对浐灞要求 相关案例研究 城市结构地位 产业结构地位 资源条件地位 投资环境评价 区域发展限制因素 区域发展方向 成熟经验借鉴 经济发展 地理区位 历史变迁 生态建设 新区建设 区域发展之道 区域研究思路 4 上述西安发展背景研究、浐灞自身地位研判以及相关案例研究，构成了区域研究这一 “道”的主线。具体研究思路如上图所示。 其中，大西安背景研究从历史变迁、地理区位和经济发展三个角度展开，浐灞河地位研 判则从城市结构、产业结构、资源条件、投资环境等四个方面分析，而相关案例则主要选取 了与浐灞生态区密切相关的新区建设和生态建设两类。 5 第一章 大西安背景研究 浐灞生态区作为西安市的一个重要的大规模发展区，对其区域发展及城市功能的研究要 站在一个比较高的层面上展开。因此，在区域研究与定位之前，我们首先对大西安的背景加 以研究，从而以大西安地区的高度，分析大西安对浐灞生态区的要求，以此为背景，开展后 续的研究和定位工作。 一、 历史变迁 提起西安，人们首先想到的便是其辉煌的历史。作为历史上周、秦、汉、唐十二朝古都， 作为著名的古丝绸之路的起点，西安已有 3100 多年的建城史，曾经是全国的政治、经济、 文化和对外交流的中心，是当时人口最早超过百万的国际大都市。在其鼎盛时期，曾经对世 界产生重要影响，“东有罗马，西有长安”便是西安在世界历史地位的写照。也就是说，在 历史上，西安作为一个历史悠久的都城或陪都，政治上的核心地位使其成为中国的经济、 文化中心，并具有相当大的国际影响力。 但是，近代以后，沦为半殖民地半封建社会的旧中国日趋衰败，深处内陆的西安在丧失 了都城地位之后，闭塞落后，经济萧条，城市萎缩。伴随着政治地位的下降，与当时国内其 他区域中心城市比较，西安在商品经济、工业基础、交通运输、市政建设、文化教育等方面 也都较为落后。在改革开放以前，西安作为陕西省省会的政治职能外，在经济、文化等方 面都呈现出萎缩的状态，各方面的城市影响力都处于一个历史低谷期。 改革开放以后，随着区域经济一体化的发展趋势和西安、西北经济的发展，西安的国民 经济和社会各项事业都得到了长足的发展，城市面貌发生较大变化，城市建设取得了较大的 成就。现在，西安已经成为中国北方中西部地区最大的工业基地、高等教育与科研基地，以 一个国际旅游城市、商贸中心城市的面貌雄踞于世。从目前的发展来看，西安作为区域核心 城市的地位正在得到重新显现，西安正在成为一个辐射西北、影响全国、联系世界的西部 大都市。 6 建国 改革开放 历史悠久的都城或陪都 陕西省省会 具有区际、国际意义的西部都市 政治文化 经 济政治 文 化 经 济 政 治 经 济 文 化 政 治 经 济 文 化 西安城市地位的历史变迁示意图 通过以上分析，我们可以看到，从历史上来看，西安有辐射西北、影响全国、联系世 界的底蕴，尽管在近代的发展中曾经一度衰落，但中国当前的发展形势给了西安新的发展 契机，西安由历史上一个以政治功能为核心、兼有经济中心和文化中心地位的都城，转变 为在政治、经济、文化都具有重要地位的具有区际、国际意义的西部都市。 二、 地理区位 从西安所处的地理区位上来看，西安自古便是中国大陆东西部地区联系的桥梁，在新的 发展形势下，这一区位优势不仅体现在交通方面，更为西安的发展提供了一定的战略区位优 势。 (一) 战略区位优势 在西部大开发的背景下，中国经济发展中心逐步向中西部推移已经成为必然趋势。横贯 中国大陆东西的陇海兰新铁路作为经济大动脉在这一取向中具有特殊重要意义。西安是陇海 兰新铁路上最大的中心城市，在东部地区与中西部地区优势互补、相互推动的过程中，具有 东联西进，承东启西的核心和枢纽作用。随着国家对外开放新格局的形成，西安处于新欧亚 大陆桥中国段中心的地理区位优势，正在使它成为促进带动中西部经济发展的增长极和跳 板，从而进一步强化了西安既有的加工工业优势、科技智力优势、旅游优势和商贸优势。 首先，从陕西省的范围来看，西安是辐射陕西的功能复合的核心城市。西安首先是陕 7 西省的省会，是全省的政治中心。同时，它还是陕西省重点发展的“一线两带”的交点，是 陕西省的经济发展核心。近期提出的“西咸经济一体化”旨在把咸阳纳入西安的发展之中， 进一步提高西安在区域经济中的首位度。可以预见，在未来的发展中，以西安为中心增长极 的关中经济区必将在中国的经济版图中拥有更加重要的战略地位。 西安在陕西的战略区位 其次，在中国的西部地区，西安无疑是整个西部地区的“桥头堡”，是辐射中国西部的 区域经济中心。在中国的“三纵三横”骨架中，西安处于二级增长极，具有非常重要的战略 区位。同时，作为西北地区最大的中心城市，地处东西两大经济区域结合部的西安是西部地 区的“门户”。 西安 西安在西部地区的战略区位 最后，从整个中国的角度来看，西安作为中国东西部地区连接纽带的区位优势，必将 带来西安城市容量的升级。西安处于新欧亚大陆桥中国段中心，如此优越的战略地理区位使 8 得西安的贸易机会增加，纽带作用突出，这正在使它成为促进带动中西部发展的经济重镇。 西安是新欧亚大陆桥的战略区委 总之，相对于陕西省来说，西安是其发展的核心；相对于中国西部地区来说，西安是辐 射整个西部的“桥头堡”；相对于中国来说，西安是地处欧亚大陆桥中心的经济重镇。西安 同时具有枢纽、中介、策源、引擎的多重功能，具有明显的战略区位优势。 陇海线 兰新线 陇海线 兰新线 中国地域圈中心中国地域圈中心 枢纽 引擎 策源 中介 枢纽 引擎 策源 中介 新亚欧大陆桥重心新亚欧大陆桥重心 西部桥头堡 西部门户西部桥头堡 西部门户 陇海兰新地带的中心陇海兰新地带的中心 西安在战略区位上具有相当明显的优势 (二) 西北交通核心 西安自古以来就是交通要道，是中国东部通往西北、西南以及西亚各国的咽喉。如今铁 路、公路、航空交织成网，四通八达，把西安与全国连成一体，西安已经成为中国西北交通 9 核心。 1、 铁路枢纽 西安火车站不仅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大陆桥在中国境内重要站点。目前， 西安已经成为中国铁路骨干网架“八纵八横”中三条干线的交汇处，这三条干线分别是横穿 东西的“路桥通道”、包柳通道和宁西通道。同时，西安还拥有陇海线（双线）、包西线、西 康线、候西线（西延线）、咸铜线、西南线和西户支线等 7 条铁路 8 个方向。 西安在全国铁路网中的枢纽地位示意图 西安不仅在铁路线路的数量上来看有着枢纽地位，实际上，从客运量和货运量上来看， 与西部其他重要城市相比，西安在西部地区的铁路客运量和货运量都是仅次于成都，在中国 西北地区占有绝对优势的运输量。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市铁路客运量比较图（单位：万人，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 10 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市铁路货运量比较图（单位：万吨，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 2、 公路网络节点 从公路上来看，西安共有各级各类公路 3850 多公里，是多条国道、省道的节点。在“五 纵七横”的国道主干线中，有“一纵一横”（GZ40、GZ45）通过西安；西安还拥有七条西 部大通道中的银武线、西合线和包北线三条通道；另外，还有五条国道 G108、G211、G210、 G312、G310 和陕西省的“一纵三横两环”共同构成了西安发达的公路网络。 西安是多条国道主干线的交汇节点 11 未来西安也将构建四通八达的公路交通体系 从公路的运输量上来看，尽管与同处西部地区的成都和重庆有较大差距，但仅就西北地 区而言，西安仍然是运输量最高的城市。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市公路客运量比较图（单位：万人，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市公路货运量比较图（单位：万吨，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 12 3、 航空良港 作为全国第九大航空港的西安咸阳国际机场开辟有 100 多条航线，业务往来航空公司 有 26 家，与 68 个国内城市和 68 个国际城市通航，民用航空运输量在西北地区优势明显。 西安早已与日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、韩国汉城、斧山、中国香港、澳门、新 加坡、吉隆坡等国际大都市实现直航，2005 年又新增了温哥华、洛杉矶、伦敦、法兰克福、 巴黎、纽约、旧金山等城市的直航航线，使得西安的国际直航线路达到二十余条，进一步巩 固了西安国际化航空枢纽的地位。 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市民用航空客运量比较图（单位：万人，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 0 2 4 6 8 10 12 14 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 西部城市民用航空货运量比较图（单位：万吨，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》） 4、 综合交通 综合来看，西安在铁路、公路、航空方面都处于西北交通核心的地位，量化来看，西安 的客运量占据绝对优势，货运量的优势也十分明显。 13 西部重要城市客运量比较 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 单位：万人，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》（重庆、成都数据包含水路运输量） 西部重要城市货运总量 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 重庆 成都 西安 兰州 乌鲁木齐 呼和浩特 银川 西宁 单位：万吨，数据来源：《中国城市统计年鉴－2004》（重庆、成都数据包含水路运输量） 综上所述，从战略区位来看，无论是从陕西、西北、全国还是全球范围来看，西安都 具有优越的条件来支撑其成为区域核心城市；而从交通条件来看，发达的铁路、公路和航 空运输系统，使之具备了成为区域核心城市的基本硬件，而从占绝对优势的运输量来看， 其区域核心城市已经具备了很好的现实基础。 三、 经济发展 在对西安的历史变迁和地理区位有了一定的分析以后，在这一部分的论述中，我们将对 西安的经济发展加以研究，主要内容将包括西安市自身的经济发展现状、大西安区域经济发 展情况、以及西安在区域经济体中的作用。对西安城市经济情况的分析将有助于我们后面对 14 浐灞生态区的发展前景加以判断。（注：本部分数据来源：《西安市统计年鉴》） (一) 城市实力持续增强 首先，仅就西安市自身的经济情况来看，西安市的人口规模稳定增加，经济实力不断 增强，城市化水平逐年提高，城市化进程加速发展，整体城市实力持续增强。 从人口上来看，西安市总人口数由 2000 年的 688 万增加到 2004 年末的 725 万，人口增 长率保持在 1%到 2%之间，人口规模稳定增加，城市在不断壮大。 688 695 703 717 725 660 670 680 690 700 710 720 730 2000 2001 2002 2003 2004 % % % % % % % % % % % 2000 2001 2002 2003 2004 西安市历年总人口数（单位：万人） 西安市历年人口增长率 从 GDP 的增长情况来看，西安市近些年的 GDP 总量稳步增加，GDP 增长率高于陕西 省和全国水平，处于经济快速发展期。 0 200 400 600 800 1000 1200 2000 2001 2002 2003 2004 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 西安市 陕西省 全国 西安市历年 GDP 增长情况（单位：亿元） 西安市、陕西省、全国历年 GDP 增长率比较 从城市化水平来看，西安在 2000 年到 2004 年的五年间，城市化水平提高了约 个百 分点，城市化进程正在加速发展。 15 % % % % % % % % % % % % % % % 2000 2001 2002 2003 2004 西安市历年城市化水平 (二) 大西安区域经济发展前景看好 除了对西安市自身的经济情况进行分析外，我们还要站在更宏观的角度，对大西安区域 的经济发展加以研究，把大西安区域作为中国九大区域经济体之一，与中国其他区域经济体 的发展现状加以对比分析，从而准确判断西安在全国所处的经济发展地位。其中，中国九大 区域经济体分别是指： ¾ 大台北：台北，高雄、新竹； ¾ 大香港：香港、澳门、广州、深圳、珠海、惠州、东莞、佛山、中山、江门、清远； ¾ 大上海：上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、南通、扬州、镇江、宁波、温州、 嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州、舟山； ¾ 大北京：北京、天津、石家庄、秦皇岛、唐山、保定、张家口、承德、廊坊； ¾ 大沈大：沈阳、大连、鞍山、抚顺、锦州、本溪、营口、盘锦、铁岭、朝阳、葫芦 岛； ¾ 大青济：青岛、济南、淄博、烟台、威海、东营、潍坊、泰安、日照、莱芜； ¾ 大成渝：成都、重庆、自贡、泸州、德阳、锦阳、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾； ¾ 大武汉：武汉、九江、十堰、宜昌、襄樊、信阳、黄石、鄂州、荆州、黄冈、咸宁、 岳阳； ¾ 大西安：西安、兰州、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、汉中。 16 2252 3922 9477 6510 4714 3979 8297 7023 2583 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 大台北 大香港 大上海 大北京 大青济 大沈大 大成渝 大武汉 大西安 大 台 北 大 香 港 大 上 海 大 北 京 大 青 济 大 沈 大 大 成 渝 大 武 汉 大 西 安 九大区域经济体人口对比（万人） 九大区域经济体 GDP 对比（亿元） 大 台 北 大 香 港 大 上 海 大 北 京 大 青 济 大 沈 大 大 成 渝 大 武 汉 大 西 安 % % % % % 12% 10% % 10% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 大台北 大香港 大上海 大北京 大青济 大沈大 大成渝 大武汉 大西安 九大区域经济体人均 GDP 对比（万元） 九大区域经济体经济增长率对比 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 大 台 北 大 香 港 大 上 海 大 北 京 大 青 济 大 沈 大 大 成 渝 大 武 汉 大 西 安 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 大 台 北 大 香 港 大 上 海 大 北 京 大 青 济 大 沈 大 大 成 渝 大 武 汉 大 西 安 九大区域经济体劳动生产率对比（万元） 九大区域经济体出口对比（单位：亿美元） 通过以上对中国九大区域经济体各方面的对比，我们可以看到，从现状来看，大西安区 域在经济总量、人均 GDP、劳动生产率、出口总量等经济绝对值方面都处于相对落后的地 位，只有在经济增长率的对比中处于中等水平。这说明，尽管大西安地区的经济发展现状 比较落后，但随着区域经济发展一体化的进程和国家东部产业梯度转移战略的实施，大西 安区域正处于一个经济快速发展的历史机遇之中，后发优势将逐渐显现，发展前景看好。 (三) 西安在区域经济体作用突出 在以上对西安市自身的经济情况和大西安区域经济情况分析的基础上，接下来我们将对 西安在区域经济体中的作用加以分析。无论西安城市本身及区域经济发展的现状如何，毋庸 17 置疑的是，西安是整个大西安区域经济体中的核心城市。判断一个核心城市在区域经济体中 的影响力大小，主要用城市首位度的指标来评价，具体来说，首位度指标包括人口首位度和 经济首位度两个方面。（注：下图的数据中，除深圳因非户籍人口过多以常住人口计总人口 数外，其他各城市人口采用户籍人口计。） 725 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 北京：天津 上海：苏州 广州：深圳 西安：咸阳 725 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 北京：天津 上海：苏州 广州：深圳 西安：咸阳 3450 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 北京：天津 上海：苏州 广州：深圳 西安：咸阳 3450 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 北京：天津 上海：苏州 广州：深圳 西安：咸阳 核心城市人口首位度比较（单位：万人） 核心城市经济首位度比较（单位：亿元） 通过对比，我们可以看到，相对于北京、上海、广州这三个区域核心城市来说，西安的 经济首位度达到 ，远高于其他三个城市，而在人口首位度方面，西安也仅次于上海，高 于北京和广州。这说明，西安在大西安区域（关中城市群）的影响力很强，其区域核心城 市的地位不可动摇。 一般来说，随着经济发展水平（人均 GDP）的提升，区域核心城市对周边的吸引作用 逐渐减弱、辐射作用逐渐增强：人均 GDP 在 1000 美元以下时，以吸引力为主，核心城市对 周边城市是资源的“掠夺”；当人均 GDP 达到 1000~3000 美元时，核心城市的辐射力逐步增 强，吸引力不是核心力量，但仍是主导力量，核心城市与周边城市的关系是以“吸引”为主 的资源整合；而当人均 GDP3000 美元以上时，辐射力开始占主导，并随着经济的增长不断 增强，核心城市将对周边形成资本、技术、人力资源的强大辐射。按照这个一般规律，西安 目前的人均 GDP 已经达到 1820 美元，处于 1000~3000 美元之间，西安对其周边城市的影 响力体现在吸引力占主导，同时辐射力逐渐增强的阶段，在区域经济体中的作用突出。 综上所述，我们对西安经济发展情况的分析可以得出如下结论：西安城市自身的经济发 展强劲，大西安区域发展前景看好，且西安在区域经济体中发挥着吸引周边资源增强核心 城市地位的地位。那么，在这种经济发展趋势下，大西安的发展必然要求西安为城市本身、 区域经济发展提供更多的功能与空间来容纳，这也为浐灞生态区的发展提供了发展机遇。 18 四、 本章小结 在本章中，我们分别从历史变迁、地理区位和经济发展等方面对浐灞生态区发展的大西 安背景进行了研究。分析表明，如下图所示，随着西安城市属性由历史上的都城向历史文化 名城、国际旅游名城转变，直至现在作为中国西部经济、金融、交通、信息中心城市和西部 内陆地区特大型城市，西安的城市功能也经历了一个由政治文化功能向包含更多的文化、服 务和居住功能转变的过程。在这种转变过程中，西安人口数量和环境压力的增长，以及生活 方式、消费需求的更新，都使得西安由一个功能单一集中的城市向一个多元复合城市发展， 其经济增长、区域地位提升的趋势也将得到进一步显现。 城市属性 城市功能 都 城 政治文化功能政治文化功能 文化功能 服务功能 文化功能 服务功能 世界历史文化名城 国际旅游名城 西部经济、金融、交 通、信息中心 世界历史文化名城 国际旅游名城 西部经济、金融、交 通、信息中心 人 口 数 量 增 长 环 境 压 力 增 长 人 口 数 量 增 长 环 境 压 力 增 长 人 口 数 量 增 长 环 境 压 力 增 长 西部内陆地区 特大型城市 西部内陆地区 特大型城市 多元复合 单一集中 生 活 方 式 改 变 消 费 需 求 更 新 生 活 方 式 改 变 消 费 需 求 更 新 生 活 方 式 改 变 消 费 需 求 更 新 居住功能居住功能 经济增长、区域地位提升 大西安背景研究结论示意图 总之，古都角色使西安在历史上一直是对全国和西北产生强大影响力的城市；历史的 积淀、优越的地理位置、以及经济核心的确立使西安这一“废都”继续发挥着西北核心城 市和特大城市的作用；作为西北核心城市和特大城市，在新的发展条件下，需要承担更多 的功能，城市空间也需要进一步拓展来容纳这些功能，这些都为浐灞生态区的发展提供了 良好的背景支撑。 19 第二章 浐灞河地位研判 无论是从历史发展，交通区位，还是从经济发展来看，大西安的发展都为浐灞生态区提 供了良好的发展机遇。那么，浐灞生态区自身具备了什么样的发展条件呢？它在西安的地位 如何，相对其他区域的比较优势又在哪里？ 此部分将从资源条件、城市结构、产业结构、投资环境四个方面解答上述问题，为浐灞 生态区的发展定位提供依据。 一、 资源条件地位 广义的资源包括自然资源和社会资源两大类。资源条件是一个区域发展的基础，一定程 度上决定了区域的发展方向。此部分将从自然资源、人文历史资源两方面对浐灞生态区进行 评价。 (一) 自然资源评析 1、 地形地貌 西安市域地势南高北低，平原山地界限分明，南部的秦岭山地与北部的渭河平原形成强 烈反差。受秦岭、渭河走向控制，各种地貌东西向延伸，南北向交替，呈明显带状分布。市 区位于渭河干流冲积平原发育最宽广的区域，地势平坦开阔，地形起伏相对和缓，下覆的主 要地质构造为秦岭褶皱地槽和华北地台，无明显活动断裂，具有良好的城市建设地基环境。 平原 37% 黄土台塬 7%丘陵7% 山地 49% 西安地形地貌图 西安地貌类型比例 20 浐灞生态区地势南高北低，地形地貌可简单概括为“两塬夹一川”（白鹿塬、杜陵塬、 河川），这使得区域具有丰富的山地与河流景观，赋予区域更高的土地开发价值。同时，浐 灞生态区是西安市地质条件最好的区域之一，地基承载力高，湿陷性低，适宜进行较大规 模的城市建设。 2、 气候条件 西安属于暖温带半湿润季风气候区，雨量适中，四季分明。年平均气温 ℃，1 月份 最冷，平均气温℃；7 月份最热，平均气温 ℃，无霜期平均为 219-233 天。 年均降水量 毫米，其中，市区年平均降水量 毫米。蒸发量呈由平原 向山区递减的趋势，水面蒸发量 800-1000 毫米/年，平原丘陵区的陆面蒸发量一般 500-600 毫米/年。年平均湿度为 %。 全年日照时数 小时，太阳总辐射量 ×108 焦耳/平方米·年，处于全国 接受太阳能辐射量的第四类地区（共五类），太阳能资源不是很丰富。 市区常年多为东北风或东风，平均风速 米/秒，属于我国风能较小的区域之中。 浐灞生态区的气候条件与整个西安的气候条件基本相同。地处秦岭北麓，受到南方跨 越山岭的焚风效应影响，气候比同纬度地区更加宜人，适宜人类的居住和活动。 3、 水资源条件 西安境内河网密集，共有 54 条河流，年均河川径流量 亿立方米，但时空分布极 不均匀： 从时间上看，丰水年与枯水年径流量相差悬殊（4-7 倍）；年内径流量变化也很大，每 年 2 月份枯水期，径流量仅为全年总量的 2%，时有断流现象，而 7-10 月汛期径流量占全年 总量的 45-56%； 从空间上看：遇枯水年或枯水期，有些河流下游枯水年甚至基本断流。这都加大了地 表水资源利用的难度。西安境内地下水资源丰富。秦岭山地、骊东南丘陵、黄土台塬与渭河 平原构成一个较为完整的水文地质单元，且第四系地层分布广泛、厚度大、富水性好。地下 21 水资源总量 亿立方米，可开采量 亿立方米。 西安境内充足的地下水资源一定程度上弥补了地表水资源的不足，使得西安的水资源 分布呈现“丰而不湿”的特色，适宜于人类的居住和生活。 就浐灞生态区而言，地表径流具有明显的优势。作为“八水绕长安”的主要水系，浐 河和灞河均发源于秦岭北麓，自南而北贯穿整个区域。灞河流域年均径流量高达 亿立 方米，约占全市总量的 30％，浐河流域年均径流量 亿立方米，约占全市总量的 7％。浐 灞生态区地下水资源也较为丰富，但已开采较多，可利用量相对较低。地下水总补给量 亿立方米，可开采量 亿立方米，约占全市总量的 20％，实际开采量 亿立方米。 充足的水资源，尤其是地表径流资源，为浐灞生态区打造西部第一水城提供了根本的 保障。根据广运潭项目的前期测算，维持该项目约 200 万平方米的水面，每日需要的补水量 尚不足灞河非丰水期日均流量的 1％。值得一提的是，浐灞河沿岸水土流失较为严重，浐河 水体污染严重，这将在一定程度上制约区域的可持续发展，应当引起足够的重视。 4、 土壤植被 西安境内土壤构成复杂多样，土壤质地以中壤、重壤和轻壤为主，通气性较好，蓄水保 肥，耕性良好，适耕期长，适种性广。植被群落构成种类丰富，境内共有植物 138 科、681 属、2224 种。秦岭山地基本属自然植被，渭河平原、骊东南丘陵与黄土台塬属栽培植被。 总体而言，西安市土壤质地适于植物生长，植被群落构成种类丰富，地表植被覆盖率较高， 是适宜人类生活的“沃土”。 具体到浐灞生态区，有两种重要的植被资源。一种是大面积的农田，不仅是区域生态化 的体现，更是具有一定经济价值的景观资源和旅游资源。另一种是区域内分布广泛的湿地， 具有不可估量的生态价值，对湿地的适当保护是生态区建设过程中的“必修课”。 22 5、 综合评析 评价方法：自然生态背景值模型 自然生态背景值模型评价指标 指标 权重 F1 干燥度 F2 最冷月气温 F3 植物净初始生产力 F4 降水量 F5 降水日数 F6 地形 注：海滨-A、河（湖）谷-B、平原-C 、丘陵-D 、山地-E 自然生态背景值指标及其评分 生态背景值等级划分 城市自然生态背景值各项指标得分 23 城市自然生态背景值分值及等级 53 59 65 65 66 67 68 76 77 78 79 80 81 89 0 20 40 60 80 100 乌鲁 木齐 兰州哈尔 滨 北京 天津 沈阳 西安 昆明 南京 成都 武汉 重庆 上海 广州 城市自然生态背景值评价结果 根据以上评价结果可以看出，在西北地区，乃至整个中国北方的城市中，西安具有相 当优秀的自然资源条件。西安市的自然生态能力相对较强，城市生态环境建设的成本和维护 成本相对较低，有条件建设成环境优美的生态城市。 浐灞生态区属于西安市自然资源条件较好的区域。地质条件好，气候宜人，水资源优 势突出，湿地资源丰富，适合于大规模的城市建设。对于西安来说具有较高的开发价值， 具有发展生态、旅游休闲等产业的良好基础。 (二) 人文历史资源评析 浐灞生态区内主要有“灞柳风雪”、“古灞桥”、“白鹿塬”等人文历史资源。其中，“灞 柳风雪”是关中八景之一，既可提高区域知名度，“杨柳含烟、灞岸春色”的美景又可塑造 区域优美的环境；古灞桥，不仅在建筑技术上是一座记载了中国古代文明的丰碑，更是一座 承载了千年离情的古桥，具有较高的观赏与研究价值；白鹿塬，因传说周平王迁都洛阳途中， 曾见原上有白鹿游弋而得名，有一定的神话传奇色彩，小说《白鹿原》以此地为历史背景， 亦具有一定名人名著的社会效应，而《白鹿原》影片的拍摄，也使其成为区域可以借力的强 势整合营销手段。 相对于文化底蕴深厚的西安来说，浐灞生态区的人文历史资源也许并不值得称道。但是， 24 “灞柳风雪”、 “白鹿塬”等极具风景性资源的特质，不仅丰富了浐灞生态区的旅游资源， 更美化了浐灞河生态区的环境形象，提升了区域的土地开发价值。同时，它们也是区域营 销的重要素材。 (三) 综合评析 ‹ 自然资源条件优越 地质条件较好，气候较同纬度其他地区宜人，水资源和湿地资源在西安乃至西北地区具 有明显的比较优势，适合较大规模的城市建设，具备了建设西安生态示范区的条件。应做足 水与绿的文章，凸显西部第一水城的生态形象。但同时应加强河流的整治、水体污染的治理， 促进区域的良性发展。 ‹ 人文历史资源独特 “灞柳风雪”、 “白鹿塬”等具有风景性资源的特质，美化浐灞河生态区环境形象的同 时，为区域营销提供了重要的素材。 总的来说，浐灞生态区适合发展以水景观为特色的生态新区。这完全符合西安市政府 提出的四化目标“国际化、市场化、人文化、生态化”。换句话说，浐灞生态区成为西安以 水为核心的生态城市示范区“合情合理”。 25 生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质 量、实现人与自然和谐共生的必然要求。建设生态 西安，再现秀美山川，是我们急迫而长远的任务。 水资源是城市的命脉，要从战略的高度，加强 对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大 力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城 市区环境污染的治理，加快发展循环经济。 加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理 力度，建设浐灞河城市段、渭灞三角洲、浐灞交汇 区等水面和各大公园人工湖及三环路水带，加快西 安水环境生态工程建设。 城市生态化 水资源整治 浐灞水生态区 生态化是保证城市生存安全、提高人的生活质 量、实现人与自然和谐共生的必然要求。建设生态 西安，再现秀美山川，是我们急迫而长远的任务。 水资源是城市的命脉，要从战略的高度，加强 对秦岭山区水源地及诸河流水系的生态保护；下大 力气进行台塬丘陵区水土流失的治理和平原区、城 市区环境污染的治理，加快发展循环经济。 加大渭、浐、灞等河流水系的生态建设和治理 力度，建设浐灞河城市段、渭灞三角洲、浐灞交汇 区等水面和各大公园人工湖及三环路水带，加快西 安水环境生态工程建设。 城市生态化 水资源整治 浐灞水生态区 二、 城市结构地位 (一) 城市规划现状与趋势 1、 第三次城市总体规划面临的问题 西安现已初步形成了“中心集团”、外围组团、轴向布点、带状发展为特色的城市空间 格局。第三次总体规划（1995-2010 年）所确定的城市布局，道路交通骨架，城市公共设施， 基础设施的近期建设目标基本实现，有力地促进了西安的经济建设，为城市的未来发展奠定 了坚实的基础。但是在城市规划方面仍存在一些问题。 一是城市定位不够清晰，未能有效发挥西安作为古都、区域核心城市辐射西北、影响全 国、联系世界的地区性、全国性和国际性特点。 二是规划未充分考虑西安快速城市化及其作为区域经济核心城市的要求，现实发展屡 屡突破规划规模。如用地规模，289 平方公里已超过目标规划年 2010 年的 275 平方公里； 而非农业人口 万人也远远超过目标规划年 2010年的 万人。在城市土地的使用上， 老城区利用强度过大，南郊、北郊用地过紧，东郊、西郊土地开发利用偏低，全市现有土地 利用失衡。 三是空间布局不合理，城市骨架尚未拉开，“中心集团、外围组团”的城市结构模式尚 需进一步完善。在规划实施中，由于缺乏政策、用地等方面的引导，导致外围组团没有步入 良性可持续的发展轨道，没能起到疏解老城职能，缓解老城压力的作用。城市必须防范“摊 26 大饼”的现象继续蔓延，影响城市效率，迫切需要发展新的城市中心来疏解老城的功能。 四是城市基础设施和公益性设施水平未能有效支撑城市规模的扩张，有待提高。旧城 基础设施陈旧，承载力不够；城市周边新区基础设施建设对城市区域扩张估计不足，滞后于 城市发展需要。由于城市的快速扩张导致城市大型公共设施、基础设施水平相对滞后，城市 生态环境质量全面改善的任务繁重。 五是产业规划不到位，在区域经济体内的产业优势不明显。没有从区域经济体核心城 市的角度来综合考虑产业结构，强调产业的多元化发展；各功能发展区产业结构雷同，没有 形成有效分工和优势互补。 2、 第四次城市总体规划 针对城市发展中存在的问题，第四次总体规划在第三次的基础上有了突破性的改变。 基于城市定位不准确的调整：在历史名城的基础上，强调国际化、外向型城市的建设； 从国际、全国、西北、陕西的多层次考虑西安的定位，明确西安作为区域经济体核心城市的 城市定位。 西安在世界历史上的地位 中国经济区划示意图 基于规划规模对发展速度估计不足的调整：拉大城市骨架、扩大城市规模。将以前规 划的组团纳入到城市中心区；城市中心区规模 600 平方公里，规划人口 600 万，两倍于现状 和第三次总体规划 2010 年的规模。 27 西安市城市总体规划（2004-2020） 基于城市空间结构不合理，提出“九宫格局”的发展模式，并采用一城多心的城市结 构形态。保证各功能区的平衡发展，有效的疏解老城的压力，保护西安的古都特色。 西安九宫格局模式图 基于基础设施滞后于城市建设，一方面加强道路等基础设施建设，完善市内交通系统， 满足城市规模扩张的要求，强化对外交通，推进区域经济一体化；另一方面建设综合物流体 系，为产业发展提供基础支撑。 28 西安市综合交通规划 西安物流体系选址示意图 基于产业规划不到位，调整产业发展方向，从区域经济一体化的角度，综合发展现代和 传统产业，以保持产业发展方向的连续性。同时，优化产业布局，依托城市交通发展轴线布 局，重点拓展带动产业发展的开发区，增设高等教育新园区，发展功能齐全的空港区。 西安市工业布局规划 西安市教育园区选址规划 基于旧城更新改造力度不够和外围外展动力不足，行政中心北迁，疏散旧城职能。 29 基于生态资源破坏严重，转移生态战略。生态保护、生态恢复与生态重构并举，利用生 态提升国际化形象，具体表现为生态八带建设。 西安城市“一城五轴八条生态带”布局模式 注：“一城五轴八条生态带”布局模式，一城指大西安，五轴指五条国道线为依托的五条城市发展轴，八条 生态带指秦岭北麓生态带、渭河生态带、浐河生态带、灞河生态带、泾河生态带、沣河生态带、镐谲河生 态带和皂河生态带。 (二) 浐灞生态区在城市规划中的地位 从历次西安城市总体规划中可以看出，随着西安城市空间的拓展，浐灞生态区逐渐被纳 入到城市中心区，为西安自身的城市发展和区域核心城市地位的确立提供了新的城市发展空 间。 1953-1972 年西安城市总体规划 1980-2000 年西安城市总体规划 30 1995-2010 年西安城市总体规划 2004-2020 年西安城市总体规划 城市发展方向受地理条件的限制，东南受秦岭阻隔，西北是遗址，只能沿东北——西南 方向发展。浐灞生态区位于主城区的东北部，是城市发展主方向之一，是邻近旧城有限的 可建设区域，也是西安强化地位、拓展空间的优先区域。浐灞生态区不仅要承担老城区人 口、产业的转移，更要带动西安东部地区的快速发展。 西安城市限建区域规划 西安城市重点发展方向 浐灞生态区是西安对内与对外联系的纽带。浐灞生态区与主城区联系便捷，拥有三条 轨道交通，以及“三横三纵三环八射线”交通规划中的三横（高架路、长乐路、咸宁路）和 一环（东三环）。同时，通过国道主干线 GZ40（西阎高速）、GZ45（西临高速）、国道 312、 310、108 等，以及陇海铁路、西康铁路对外联络。 31 西安市综合交通规划 浐灞生态区内外交通联系 浐灞生态区是国际西安、生态西安的集中体现。渭、浐、灞三条自然河流（即城市规划 中的三条生态带），川塬交错的丰富地貌，以及被誉为“西安绿肺”的广运潭湿地公园，为 建设独具特色的生态区奠定了基础。 西安城市“一城五轴八条生态带”布局模式 综上所述，浐灞生态区在西安城市发展中占有举足轻重的地位。 ‹ 浐灞生态区所在区域是西安城市向外拓展的两个主要方向之一，是西安强化地位、 拓展空间的有限区域之一。 ‹ 浐灞生态区将承载重要的城市功能，承接主城区功能疏散，带动周边区域发展， 建立与周边城市的紧密联系。 ‹ 浐灞生态区应当是生态西安、国际西安的示范区。 32 三、 产业结构地位 产业发展遵循一定的规律，一般都经历第一产业Æ第二产业Æ第三产业的发展过程。同 时，一个城市群中的各个城市，或者一个城市中的各个区域之间产业的发展都存在竞争与合 作的关系。浐灞生态区作为一个城市拓展新区，应遵循什么样的发展规律呢？与西安整个城 市（或城市其他区域）的产业发展之间存在什么样的关系？自身产业发展路径是什么，引擎 产业、主导产业分别是什么？下面将从西安市产业发展阶段入手，在分析城市各个区域产业 发展的基础上，探讨浐灞生态区产业发展的思路和方向，为区域功能产业定位提供依据。 (一) 西安产业结构现状及趋势分析 1、 产业发展阶段判断 （1） 基于三次产业结构的判断 2004 年西安市生产总值（GDP） 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %。 其中，第一产业增加值 亿元，占 GDP 的 %；第二产业增加值 亿元，占 % 增长 %；第三产业增加值 亿元，占 %。 第二产业 % 第一产业 % 第三产业 % 西安市三次产业比重 2004 年三次产业产值结构为 ：：，第三产业产值比重最高，将近 50％。 根据三次产业结构判断，西安市已经由工业化中期阶段过渡到工业化后期阶段。 在西部 11 省市（西藏除外）的省会城市中，西安的第三产业产值比重仅次于乌鲁木齐 和南宁，位居第三，高于陕西省平均水平 %，及全国平均水平 %。 33 西部 11 省市省会城市三次产业产值比重比较 城市 一产比重％ 二产比重％ 三产比重％ 三产排序 西安 3 兰州 9 银川 8 西宁 5 乌鲁木齐 1 重庆 11 成都 6 昆明 7 贵阳 10 南宁 2 呼和浩特 4 （2） 基于人均 GDP 水平的判断 2004 年西安市人均 GDP 为 12233 元，约合 1820 美元。根据钱纳里人均经济总量与经 济发展阶段对应模型判断，西安市刚刚从工业化初期阶段步入到工业化中期阶段。 H·钱纳里人均经济总量与经济发展阶段对应模型 时期 人均 GDP 经济发展阶段 1 364-728 初级产品生产阶段 2 728-1456 初级阶段 3 1456-2912 中级阶段 4 2912-5460 高级阶段 工业化阶段 5 5460-8736 初级阶段 6 8736-13104 高级阶段 发达经济阶段 从以上的分析可以看出，三次产业结构与人均 GDP 水平反映出的产业发展阶段存在一 定的脱节。根据三次产业产值结构，西安已由工业化中期步入工业化后期阶段，而根据人均 经济发展水平，西安则刚刚步入工业化中期阶段。究竟是第三产业产值比重虚高呢，还是人 均 GDP 水平过低呢？ 西安市第三产业以旅游业和服务于旅游业的传统商贸为主体，现代服务业极其缺乏。旅 游收入占 GDP 的比重高达 ％，明显高于同等发达城市。也就是说，西安市第三产业产 值高并不完全是工业化发展的结果，一定程度上是由于旅游业的兴盛。而一个拥有 300 多万 市区人口的中等规模城市，必须有第二产业的强劲发展，才能促进城市产业结构的升级。根 34 据城市产业发展的一般规律，西安市目前尚处于工业化的中期阶段；第二和第三产业将同 时成为支撑和拉动全市经济增长的主体力量。这将在下面的产业发展趋势分析中得到验证。 2、 产业发展趋势分析 （1） 产业结构演变趋势 从三次产业产值比重发展趋势分析，第一产业产值比重从 1995 年的 ％持续下降 到 2004 年的 ％，近几年并逐渐趋于稳定；第二产业产值比重自 1997 年开始以较快的速 度持续上升，从 1997 年的 ％增加到 2004 年的 ％，但近两年上升速度略有减缓；第 三产业产值比重一直居于比较高的位置，自 1998 年开始增长缓慢，基本稳定在 49-50％之 间。 0 2 4 6 8 10 12 14 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 40 42 44 46 48 50 52 95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 第三产业 第二产业 第一产业产值比重变化趋势 第二、三产业产值比重变化趋势 可见，由于高新产业对第二产业的拉动及产业发展方向的调整，第二产业的地位将进一 步加强；第三产业以历史文化旅游为主体的局面需要寻求新的爆发点，促进第三产业的升级。 总的来看，西安市产业结构将在一段时间内由“三、二、一”格局演变为二、三产业并驾 齐驱的局面。 从三次产业内部结构发展趋势分析，其未来发展趋势可描述如下； ‹ 第一产业，建设都市农业，加快农业结构调整步伐 建设绿色保健型农产品基地、地方特色型农产品基地、优势型农产品基地、出口创汇型 农产品基地、生态观赏型农产品基地等五大新型基地。 35 ‹ 第二产业，推进工业结构优化升级，走新型工业化道路 一是大力发展高新技术产业，重点发展电子信息、生物工程与新医药、光机电一体化、 通讯设备、航空航天工程、新材料等高新技术产业；二是改造提升传统产业，充分利用现有 的传统工业基地的基础，通过高新技术和信息技术对传统工业进行嫁接、渗透和融合，提高 工业产品的核心竞争力和市场占有率；三是加快发展都市型工业，作为高新技术产业和支柱 产业的补充，完善工业结构体系。 ‹ 第三产业，发展壮大旅游业，做大做强商贸服务业 一是积极开发以文物古迹为主体，人文景观与自然景观互补，观光产品与休闲度假产品 互补的现代旅游产品，形成历史文化遗产观光游、自然风光游、民俗风情游、休闲娱乐游、 现代文化游等五大旅游产品系列。二是加快现代服务业发展步伐，促进传统商贸向现代商贸 的转变，推动信息服务业、现代物流业、会展服务业等现代服务业的加速发展。 （2） 主导产业选择与发展 市委市政府提出的主导产业发展思路：进一步优化农业，积极培育和发展五大主导产业。 ‹ 高新技术产业——重点发展航空航天、生物工程和新医药、电子信息产业、光机电 一体化、高效节能、环保及新材料产业。 ‹ 装备制造业——重点航空航天装备制造业基地、光机电一体化装备制造业基地、电 子信息装备制造业基地、机械装备制造业基地。 ‹ 旅游业——基本思路是凸显历史特色、挖掘山水资源。 ‹ 文化产业——基本思路是加大文化产业投入、提升文化产品档次。 ‹ 现代服务业——重点发展会展、物流、金融等产业。 西安经济快速发展，产业发展面临升级，在这种情况下，浐灞生态区是否有能力将自身 产业发展融入到整个城市产业发展中，并从主导产业发展中分得一杯羹，确立自身的区域地 位呢？ 36 (二) 浐灞生态区在西安产业结构中的地位 1、 浐灞生态区产业发展现状 浐灞生态区内部区域，产业发展以第一产业为主，基本上没有第二和第三产业。 浐灞生态区周边区域，地属经济发展较为落后的东郊，产业发展不发达，没有形成明确 的主导产业，业已形成的产业主要有： ‹ 生态旅游度假产业——未央湖度假区和浐河旅游度假区，基本处于停滞状态。 ‹ 工业和高新技术产业——灞桥高新产业园和李家堡工业园，发展得不是很好。 在 2004 版的西安市城市总体规划中，浐灞生态区周边区域承担了一些新的城市功能， 如纺织城和新筑镇的物流功能，草滩的大学城功能等。 浐灞生态区周边区域产业发展情况 2、 竞争区域的产业发展现状及方向 新成立的浐灞生态区和阎良国家航空高技术产业基地，加上曲江新区、原有国家级的西 安高新技术开发区和西安经济技术开发区，西安形成了“四区一基地”的开发区格局。 37 浐灞生态区竞争区域空间分布 西安市明确加快“四区一基地”建设，构筑经济发展新高地的发展战略。 ‹ 高新区要加快建设科技产品制造业园区、国际软件产业园区、科技创业研发园区和 中央商务区等 4 大园区，重点发展电子信息、生物制药和光机电一体化等 3 大支柱 产业； ‹ 经开区要加快建设泾渭工业园、草滩生态产业园、出口加工区和中央商务区等 4 大园区，重点发展石油化工、电力电子、食品饮料和生物制药等 4 大支柱产业； ‹ 曲江新区要加快科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、“乐游原”民俗 博览区和农村安置区等 5 大分区建设，争取早日成为西安最具特色的重点旅游景 区； ‹ 阎良航空高技术产业基地要全面启动基础设施建设，加快项目引进，尽快形成航空 产业集群。 38 3、 浐灞生态区在西安产业结构中的地位 （1） 浐灞生态区产业发展条件 浐灞生态区产业发展面临的压力主要有：经济发展落后，产业基础薄弱；城市基础建 设及配套设施建设相对薄弱；大量城中村改造和农村人口就业；以及西安其他几个重点发 展区域的激烈竞争。 浐灞生态区作为城市的后发区域，相对市区几个发展较成熟的区域（高新技术开发区、 经济开发区、曲江新区）而言，具有以下几个方面的比较优势： 优美的自然环境，尤其是丰富的水资源和湿地资源，完全展现了浐灞生态区的新形象。 已经启动的广运潭项目主要通过挖掘广运潭地区历史文化资源，立足于涵养水源，鼎力打造 具有丰富人文景观的生态风景区。一方面可以改变西安市民对浐灞生态区（西安东部地区） 的固有印象，树立西部第一水城的良好形象；另一方面可为区域发展奠定良好的生态环境基 础，广运潭将成为浐灞生态区发展休闲旅游业、房地产业的一个“触媒点”。 独一无二的政策资源，省国际会议中心和省国际展览中心都将落户浐灞生态区，为区 域产业的发展创造了契机。省国际会议中心将建造欧亚经济论坛的永久会址，这不仅会提高 西安的国际知名度，对西安的政治、经济、文化等多方面产生较大的促进作用，更重要的是 将有效扩大浐灞生态区的影响力，带动本区域的发展，进而提高区域的国际化程度。陕西省 国际展览中心为浐灞生态区会展产业发展提供了可能，并将带动与会展相关产业的发展，如 物流、商业、旅游业、交通等。 可见，浐灞生态区原有产业基础薄弱，不适合发展对产业基础要求高的传统产业。已 经启动的广运潭和国际会议中心，以及即将落户本区域的国际展览中心将对浐灞生态区的 发展起着重要的带动作用，为会展、休闲旅游、房地产及其相关产业提供产业引擎，并推 动西安及浐灞生态区的国际化进程，提高区域知名度。 （2） 浐灞生态区产业发展思路 浐灞生态区产业发展思路可归结为三点： 39 ‹ 大区域错位，包含两层含义，一是与城市其他区域的优势产业错位；二是与城市其 他区域同一产业的发展方向错位。 ‹ 小区域整合，整合浐灞生态区周边区域的产业发展，发挥区域规模效应；共同确立 小区域在西安产业发展中的地位。 ‹ 本区域特色，充分利用浐灞生态区的比较优势，打造浐灞生态区的产业特色。 （3） 浐灞生态区产业发展方向 ‹ 第一产业，发展都市农业，不仅实现农业的生产功能，还能作为城市的一种景观； 同时解决在城市开发中农村人口的安置和就业问题。 ‹ 第二产业，与西安其他区域错位发展，并与之互补，形成完整的产业体系；发展污 染少、附加值高的高新技术产业或都市型工业。 ‹ 第三产业，一方面改造传统商贸业，发展现代商贸业，形成东部区域的现代商贸中 心；另一方面积极发展旅游、会展、物流、地产、金融、教育、文化等现代服务业， 打造西安市现代服务业中心，提升西安市的服务业档次。 总之，浐灞生态区适合发展对生态环境友好，但对产业基础要求不高的产业。基于大 区域错位、小区域整合和区域内做出特色的思路，重点发展都市农业、都市型工业、现代 商贸和现代服务业。 四、 区域投资环境评价 资本在经济发展中历来扮演着十分重要的作用，当今世界，谁能争得更多国际资本， 谁就能获得经济发展的主动权，就会获得更多的发展机会。投资环境在市场经济日益发展、 成熟的今天，与区域经济发展的快慢、区域竞争力的提高、区域经济可持续发展的关系越来 越密切，越来越成为各级政府关注的焦点。 那么，浐灞生态区的投资环境究竟如何，能不能吸引投资者的眼球呢？ (一) 区域投资环境评价要素分析 根据《区域融资与投资环境评价》（付晓东，商务印书馆，2004）一书的研究成果，区 域投资环境的评价主要考虑三大类因素： 40 ‹ 基础性因素——基础设施、经济发展水平、社会因素 ‹ 激励性因素——市场因素、法律法规因素、政策因素、金融因素 ‹ 创新性因素——劳动力及其素质、科技因素、生态因素 浐灞生态区是一个刚刚起步的城市新区，有些因素无法用发展成熟区域的标准来衡量， 如劳动力及其素质，这种情况下我们采用西安的总体水平来代替。对于一个新区，投资者更 看重的是政府对于新区开发的政策倾斜和投资力度，也就是政府对于区域开发的决心；其次 是区域本身的硬件条件，如基础设施建设，生态环境等。 下面将针对浐灞生态区的特殊性，选取部分因素，从现状和区域发展预期两方面来评价 浐灞生态区的投资环境。 (二) 单因素评价 1、 基础性因素评价 ‹ 基础设施因素 2005 年多条道路施工－－加强浐灞生态区与主城区联系 浐灞生态区原来不属于西安市区，基础设施建设整体比较落后。在第四次城市总体规划 中，浐灞生态区规划有多条城市干道、快速路，且基本都已开工或完工，与市区交通联系便 捷。此外还规划有城市水源、两个污水处理厂、城市电力系统、统一供气、集中供暖等。可 见，浐灞生态区是西安市政府重点投资的方向，随着规划的落实，基础设施建设短期内就能 41 达到较高的水平。 ‹ 经济发展水平因素 西安经济处于快速增长期，这对浐灞生态区的投资环境是一个利好因素。但浐灞生态区 所处的东郊经济发展水平低，区域形象差，这将直接影响到浐灞生态区的投资环境水平。东 郊区域经济的发展有赖于浐灞生态区的兴起，这是一个互为因果的关系。 2、 激励性因素评价 ‹ 市场因素 西安城市化处于加速发展期，从宏观角度判断，城市人口增加、产业发展形成对城市空 间和土地的强劲市场需求。 ‹ 政策因素 浐灞生态区是西安市重点开发的“四区一基地”之一，政府支持力度较大。《关于浐灞 河流域综合治理区治理工作的若干规定》等文件中规定，浐灞生态区获得现有开发区同等政 策优惠和自主权。管委会的权利模式为：新区管委会＋开发公司。未来能否进一步突出政策 优势（包括政策细化、政策的充分利用等），能否具备管理效率（管委会的服务效率及开发 公司的运行效率），直接关系到浐灞生态区的投资环境水平。 ‹ 金融因素 目前，区域的投资潜力已获得金融机构的认可，管委会已获得 6 家银企金融机构的 170 亿授信额度，到位资金约 5 亿。未来投资企业是否能获得良好的金融服务（如获得贷款）取 决于区域整体发展前景和合理的产业选择。 3、 创新性因素评价 ‹ 劳动力及其素质因素＋科技因素 西安是全国著名的的高等教育和科研基地，劳动力素质总体水平较高，城市的科技创新 42 能力很强。这是知识型产业投资的利好因素。 ‹ 生态因素 浐灞生态区建成区比例较低，拥有大量农田、滩涂、自然河道及湿地，生态环境基底较 好。目前，广运潭项目和河道整治项目正在施工，广运潭项目一期工程已基本完成。根据浐 灞生态区“西部第一水城”的生态定位，及城市景观规划的思路（体现整体布局与生态多样 性，恢复河道自然形态和湿地系统），生态因素将成为浐灞生态区突出的比较优势。 (三) 综合评价 浐灞生态区得到了政府的大力支持，基础设施建设、生态环境营造工作已经开展，并取 得了一定的成效，而且有强劲的宏观市场需求，较高素质的劳动力，区域的投资潜力已获得 金融机构的认可。总体来说，目前浐灞生态区的投资环境水平较高。但也存在不利因素， 主要是浐灞生态区所在区域经济发展落后，城市印象差，这将直接影响投资者的信心。 从长期看，浐灞生态区的投资环境具有较大的不确定性，生态因素是突出的比较优势， 但总体投资环境水平取决于区域本身的发展与运营情况。 五、 小结 ‹ 资源条件地位 浐灞生态区属于西安资源条件较好的区域，自然资源条件优越，人文历史资源独特，具 备了营造生态优势，提升西安国际化形象，打造以水景观为特色的生态新区的有利条件。同 时，为发展生态、休闲旅游业提供了可能。 ‹ 城市结构地位 浐灞生态区是西安城市拓展的两个主要方向之一，具有发展城市新区、副都心的天时地 利人和，是西安强化其区域核心城市、拓展自身发展空间、疏散旧城职能的重点区域。 ‹ 产业结构地位 43 浐灞生态区现有产业基础薄弱，但优越的生态条件，及广运潭、国际会议中心、国际展 览中心等特有资源，将带动区域产业的发展。会展、休闲旅游、房地产及以生态为主体理念 的众多产业，将具有良好的发展前景。 ‹ 投资环境评价 政府的大力支持，基础设施的加快建设、生态环境恢复与重建，金融企业的合作以及生 态恢复与重建，都将给投资者带来强势的预期。 44 第三章 相关案例研究 通过对相关案例的分析提炼出浐灞生态区建设开发之“道”，正是我们本章研究工作的 目的。不同的城市新区虽然体现出不同的风貌与发展轨迹，但是通过对各种成熟区域发展过 程的研究及分析，我们可以提炼出各类城市发展表象背后的规律。虽然，不能从这种规律中 直接导出浐灞生态区发展的明确答案，但其所遵循的发展规律和蕴含的经验教训，将对新区 开发理念及开发思路有所启发。 一、 案例选择 对于浐灞生态区这样庞大和复杂的城市新区，我们不可能找到与其在规模、背景以及主 要特征等条件完全匹配的成熟区域来照搬其发展模式。但是我们完全可以将其属性进行分 解，继而寻找到在某一方面具有突出特色，并与浐灞生态区具有可比性的案例，以此来指导 浐灞生态区的开发建设。 因此，我们的案例选择必须首先明确浐灞生态区的主要属性。通过前文的研究，浐灞生 态区最显著的特点主要有三个方面：首先是大规模区域开发，其次是生态区开发，最后是优 越的自然资源条件（主要围绕河流流域）。与之对应，我们的案例选择也需要从区域这三个 方面的特色入手进行针对性地选取： ‹ 选择大尺度的新区开发作为研究目标 浐灞生态区规模庞大，初始状态落后，建设之初最为核心的问题就是如何以较为宏观并 富有战略性的目光来进行布局和规划，并在建设过程中将其实现。这其中既需要对区域的未 来有明确的定位，又需要对环境的变幻莫测有充足的考虑。 基于此，我们需要选取初期与浐灞生态区同样在空间上有着超大尺度，城市基础支撑几 乎空白，有着较高发展期望，并最终取得成功发展的全新立城的区域作为研究的对象。 ‹ 选择经典且可仿效的生态城市作为研究目标 今天，人们对于生态区域的期望已不仅限于“有水有绿”，因此，如何建设禁得起推敲 的“生态”特色是浐灞生态区发展“生态型”城市所面对的首要问题。而与此同时，建设这 45 种“生态”特色的手法还必须具有很强的本地可操作性。 基于此，我们需要寻求那些虽然操作手法简单易行，又为国际社会所认可的经典的“生 态型城市”来为浐灞生态区的生态建设拓展思路。 ‹ 选取通过对河流治理以达到城市复兴的案例作为研究目标 浐河和灞河是浐灞生态区内最为宝贵也最具差异化的自然资源。这两条河流都曾是孕育 了古都长安的八水之一，而今却正经历污染和衰落，这也是很多滨河城市在发展中曾经历过 的阶段。因此，如何对河流进行治理使其充分地发挥资源优势将是开发工作的核心。 基于此，我们需要选择同样被河流孕育而成，又同样经历过对衰败河流进行整治而实 现再复兴的城市案例。 对应以上案例选取的标准，我们分别选取了以下四组案例进行分析： ¾ 巴黎的马恩拉瓦莱新城 ¾ 澳大利亚哈利法克斯城 ¾ 波士顿的查尔斯河 ¾ 汉堡的阿尔斯特河 二、 案例分析 以下，我们将分别上述三组案例进行研究。 我们将从马恩拉瓦莱新城的建设中体会到大尺度新城开发的规划与建设把控；从哈里法 克斯生态城的发展中学习到社区“生态化”的有效体现；从查尔斯河和阿尔斯特河的流域治 理中体会到河流要素的充分利用。 (一) 巴黎马恩拉瓦莱新城 1、 概况介绍 马恩拉瓦莱新城位于巴黎地区北部城市优先发展轴的东段，建设于 20 世纪 60 年代巴黎 46 城市化加速发展的时期，在其规划之初被确定的使命即是承接新的巴黎城市中心的职能。 马恩拉瓦莱新城规模庞大。新城占地约 152 平方公里，东西长 22 公里，南北宽 3-7 公 里不等。从区域的初始状态来看，马恩拉瓦莱地区开发之初的优势和劣势均十分鲜明。 ¾ 优势：具备良好的交通和自然资 源条件 马恩拉瓦莱新区地处巴黎以东的交通 要道，与环城公路的最短距离仅 10 公里， 区内有多条公路、铁路穿行，交通极为便利； 与此同时，区内还拥有马恩河及大片森林， 景观特质鲜明，自然条件极其优越。 ¾ 劣势：初期城市化基础基本空白 新城所处的马恩河谷是半城市化地区与传统农业地区的过渡地带，是巴黎地区传统的农 业地带，初期城市化进程十分落后。 经过 40 年的建设，今天的马恩拉瓦莱通过战略性的规划思想以及对发展过程的有力把 控，已经成功发展成为巴黎城市区域的重要组成部分，它是大巴黎地区 5 个新城中规模最大 发展也最成功的一个。 2、 可比性分析 综合上述介绍，可以看出马恩拉瓦莱新城与浐灞生态区的特性在以下方面是极为相似 的： (1) 开发性质极为相似 马恩拉瓦莱新城与浐灞生态区同为文明古都周边的新城开发项目，又均是处在城市化加 速发展的时期，需在短时间内迅速建成，并承担新的城市中心职能的城市新区。两者均充满 了紧迫感及不确定性，需要采用谨慎而又强有力的规划及开发手法。 47 (2) 开发规模量级可比 马恩拉瓦莱新城占地 152 平方公里，而浐灞生态区占地 129 平方公里，两者开发规模在 量级上可比，同需要运用宏观的城市规划的思想来指导开发活动，并且作为区域的开发者， 需要时刻以整体的观点审视和把控建设的过程。 (3) 初始状态基本雷同 ‹ 首先，二者同地处主城周边的交通要道，区内交通条件也较为优良； ‹ 其次，二者区内同拥有良好的自然景观资源； ‹ 再次，二者均地处城郊传统农业化地带，没有强势的产业基础，城市化进程比较落后。 基于两个新城非常相似的初始状态，它们在对区域优势的利用以及对劣势的弥补措施上 将产生诸多的共鸣。因此，马恩拉瓦莱的建设轨迹必将值得关注。 3、 成功因素分析 马恩拉瓦莱新城之所以能在较短的时间内让这样庞大的区域成功发展起来，达到了预期 的建设目标，分析其发展轨迹，可以将其成功因素归纳为整体规划以及节奏把控两个大方面， 具体体现在以下几方面： (1) 高屋建瓴的规划思想 ‹ 放眼长远地建立可灵活微调的规划目标 马恩拉瓦莱新城的规划思想是在区域观念的不断深化以及区域视野不断扩大的基础上 建立起来的。区域庞大的规模和较高的发展预期决定了其在初期确立建设目标时需要更多 地着眼于全局、着眼于长期，而不是确立一些目光过于短浅的，或者过于空洞的建设目标。 以下即是马恩拉瓦莱在规划之初确立的建设目标： ¾ 在时间序列上对近期目标和远期目标都要有较高要求； ¾ 加强住区与自然环境之间的联系，促进工作与居住之间的相对平衡； ¾ 尽量增加第二和第三产业的就业岗位； 48 ¾ 服务范围涵盖成熟城市地区和郊区，缓解郊区就业岗位缺乏、设施配备不足的 状况，促进巴黎东部地区的平衡发展。 这些建设目标确保了马恩拉瓦莱在其后的发展过程中始终有一个明确的、适宜的发展 方向供其遵循，并且在建设过程中提供了可以随环境变化而进行调整的空间。 ‹ 依据区域的特征制定针对性的空间规划 依据新城的建设目标，针对新城规模庞大、东西向狭长并位于主城区东侧、交通条件与 自然资源优良的自身的条件，新城在规划上制定了以下布局模式： ¾ 优先发展轴线以及等级化交通体系，便于最大限度地发挥区域交通优势； ¾ 规划葡萄串状不连续建成空间和具有凝聚力的城市组团，便于规避城市规模过 于庞大并且发展基础薄弱的劣势； ¾ 新区被组合成 4 个城市分区，并且由西向东依次进行开发，便于效地利用并传 递中心城市的辐射作用。 这一空间布局方式在规划之初被认为是一次具有风险性的大胆尝试，而新城在短短 30 年中健康快速的发展充分证明了这种布局模式的合理性。 马恩拉瓦莱空间布局示意图 49 (2) 稳健的节奏把控 马恩拉瓦莱新城被规划为四个分区，并依次进行开发。为了确保总体规划的战略性以及 灵活性，在区域规划之初并没有对各个分区的功能及建设进度进行明确的计划，而是在新区 发展的过程中对各个分区的功能定位及建设进度不断地明确并予以把控。 这种把控能力需要管理方在每一分区建设之初都能够针对区域以及外界环境现状制定 出准确的分区发展目标，张弛有度地对发展过程进行控制与调整，并且为后期的发展奠定良 好的基础，而不是对后期的发展形成阻碍。 下面让我们从其四个分区的发展轨迹中体会这种稳健的把控能力。 ‹ 第一分区：巴黎之门——承担地区中心城市的职能 巴黎之门始建于 20 世纪 70 年代初。由于是距离巴黎市最近的一个分区，它被确定 为新城城市中心，同时承担地区中心城市的职能。 为尽快形成规模，政府首先建设住宅及公共设施。巴黎之门的建设首先从约 2 平 方公里的中心区开始，建起了商业、办公、教育、体育等公共服务设施，以及 3500 户 住宅和城市公园，随后又在中心区外围建起了新城的第一批住宅区。 这种策略导致建设过程中出现了较为严重的问题。较快的建设速度使新区过度开 发了集合住宅，导致新区人口素质较低以及就业岗位相对稀缺的局面，一定程度上影响 了新区的质量。 巴黎之门的集合住宅 50 但是，经过多年的发展，巴黎之门的已经具备了相当的规模，这为后来其他区域的发展 奠定了良好的城市化基础。这时，政府开始降低建设速度，将发展重心从外延扩展转向内 涵的提高。 第一分区 巴黎之门的城市建筑 第一分区 巴黎之门的城市建筑 ‹ 第二分区：莫比埃古——吸引不断增长的人口 第二分区莫比埃谷在20世纪70年代中期开始动工建设。由于第一分区的迅速发展， 第二分区的目标即是吸引由于新城建设而不断增长的人口。 这其中最重要的措施就是充分发挥自然环境优势建设产业园区，增强分区经济能 力。莫比埃古创造出遍布全境的绿脉，以优美、舒适的区域环境吸引了大批企业以及研 发中心等来此落户。目前这里拥有巴黎地区最大的产业园区之一，经济能力得到充分加 强。 与巴黎之门类似，虽然莫比埃古为马恩拉瓦莱解决了就业动力和税收支持，但在其 发展过程中也暴露了一定的问题，这其中最突出的就是基础及配套设施尚有待完善。 与成熟的城市功能区域相比，莫比埃谷的产业园区中人性化的生活氛围尚很欠缺，尚不 能成为适宜居住的生活场所。正因为如此，解决园区的生活配套设施缺乏的问题已是 莫比埃谷的建设重点。 ‹ 第三分区：比西谷——接纳知识经济型企业 基于巴黎之门所奠定的城市化基础以及莫比埃分区奠定的经济基础，为了适应 20 世纪 80 年代以来经济社会后工业化过渡的新趋势，1985 年建立的比西谷分区的主要职 能是接纳以知识经济生产为特征的新型企业。 51 这一分区的建设手法深受可持续发展思想的影响。在城市建设中引入了更多的绿 化空间，形成了自然风格的城市环境，并且在住宅设计中更加突出人性化和多样化的特 点，反映出新城的开发已经开始更加关注人文环境和生态环境的融合。这也进一步提升 了马恩拉瓦莱新城的城市质量及城市印象。 注重人文与生态的比西谷规划设计 ‹ 第四分区：欧洲谷——“迪斯尼”成就的国际度假胜地 由于 20 世纪 70 年代以后新城建设遇到了严重的财政困难，欧洲谷的建设迟迟未能 上马。1987 年，基于马恩拉瓦莱地区良好的发展态势以及欧洲谷优越的自然环境，迪 斯尼公司与法国中央、巴黎地区以及马恩省三级政府签订了为期 30 年的合作协议，决 定在欧洲谷以创建巴黎迪斯尼乐园为契机，共同投资、分期建设具有国际影响力，集旅 游、娱乐、商务、居住为一体的城市综合体。 三方的通力协作下，欧洲谷的发展势头强劲。迪斯尼乐园工程得到了国家、地方 以及投资公司三方的高度重视和配合。自 1992 年迪斯尼主题公园开放以来，欧洲谷已 经成为欧洲国家居民旅游度假首选地。可以说，迪斯尼的开发不仅奠定了马恩拉瓦莱 的国际化地位，也为区域经济的发展创造了巨大的收益。 52 2005 年欧洲谷发展展望 巴黎迪斯尼乐园 巴黎迪斯尼乐园 巴黎迪斯尼乐园 马恩拉瓦莱在前期没有具体拉动因素的条件下，以各分区的有效发展形成了相互间的带 动作用，达到了良性循环的发展效果。由此我们可以看出，源自于对新区发展目标高度明确 及信赖的建设进度的把控，对区域发展起到了关键的作用，如果仅凭大刀阔斧的开发很可能 南辕北辙，为后期开发埋下隐患。这在一定程度上也体现着区域前期制定的总体目标对于 整个建设过程将产生的重大影响。 4、 经验启示 综合以上关于两城可比性以及马恩拉瓦莱新城的成功要素分析，我们可以从中总结出马 恩拉瓦莱新城对于浐灞生态区的开发启示： 53 (1) 针对区域的特点建立规划思想 ‹ 区域整体定位应以具有浐灞特色的副都心为方向 浐灞生态区与老城在空间距离和人文因素上有着紧密联系，并且拥有优良的自然环境， 独具西部特色的自然景观以及低密度的广阔空间。因此，浐灞在进行整体定位时也应借鉴马 恩拉瓦莱的经验，充分考虑浐灞的特色及其与老城的关系。 ¾ 整体形象将是区域的卖点，因此重点应在于营造城市风貌、城市特色和城市内涵； ¾ 区域宣传将面对省际乃至国际，因此要塑造有西部景观特色的“水”，而非仅仅 多“水” ； ¾ 建成亲切宜人而又美丽自然的区域应该是浐灞发展的方向。浐灞生态区应发展成 为有着全新生活理念的和都市面貌的西安市副都心，而并非一个完全独立的新城。 ‹ 依据区域的区位特色进行有效的建设组团的划分 浐灞生态区与马恩拉瓦莱区域的一个不同点表现在区域的形状上，这对两者的开发步骤 是有影响的。浐灞生态区与从区域位置以及形状上来说与中心城市距离较近的区域面积更加 广泛，易全面地享受城市中心的辐射作用，各部分在开发进度上的独立性将会更高。所以在 建设组团划分上，应该充分考虑这一因素。 (2) 优先建立区域内部以及区域与西安市中心完善的交通网络 交通是城市的脉络，优先建立区域内部以及区域与老城区之间的交通网络才有利于区域 更充分地享受到老城区的辐射作用。对于这一点，马恩拉瓦莱的成功已是最好的验证。 (3) 各开发组团之间的功能衔接关系要在前期充分地考虑 马恩拉瓦莱对建设进度强劲的控制力是建立在对各分区建设目标有着充分思考和认识 的基础上，虽然某一分区的建设目标有可能随着实际情况而发生变化，但是如果有宏观和清 晰的规划理念，这种变化的应对方式在某种程度上也是可控的。因此，在建设之初充分地考 虑各组团之间的功能衔接关系是十分重要的。 (4) 优先建设易于聚集人气、提高城市宜居性的业态 54 首批在近距离西安市区的位置建设商务、商业、休闲、娱乐等业态，便于聚集人气，逐 渐辐射并衔接与城市较远的区域，加快区域发展的速度，避免城市发展在空间上的割裂现象； 在着手建设产业园区或大学城的同时将配套设施建设完备，例如道路、医院、中小学校等。 (5) 旅游产业从观光旅游向休闲旅游转变 浐灞生态区将发展成为全新理念的生态城市新区，因此旅游休闲功能对其来说将是一项 重要的功能。区域内独特高质的自然环境和广阔且低密度的区域特征是发展休闲、旅游业的 绝好基础。但是仅有基础是不够的，在开发区域的旅游功能时需要借鉴欧洲谷的经验，进行 系统化的建设，形成上、中、下游产业齐备的旅游产业链条，并尽可能寻求与背景雄厚经验 丰富的专业组织合作的机会。 (二) 哈利法克斯生态城 1、 概况介绍 一般而言，国际上经典的生态城市大都为小尺度的，因为这样更易于贯彻经典的生态理 念和提高建设的可操作性，占地 公顷的哈里法克斯城就是这样一个小尺度的经典生态城 市。它位于澳大利亚阿德莱德市内城哈利法克斯街的原工业区，是澳大利亚第一例生态城市 规划，达到了前所未有的生态城市标准。其秉承的生态理念简单而深刻，易于为人们所接受， 所采用的生态建设手法均体现出其作为经典生态城市的特征。 2、 可比性分析 浐灞生态区与哈里法克斯城无论在规模尺度上抑或发展背景上都有着巨大的反差，但是 浐灞生态区若要鲜明地建立“生态区”的形象，却与其是一致的。哈里法克斯生态城市拥 有经典而且可为我们所移植的生态理念，并且其建设手法可操作性非常强，浐灞生态区完全 可以借鉴哈利法克斯城绝佳的生态理念，来指导整个浐灞生态区的生态建设。 3、 成功因素分析 哈里法克斯城生态城市的“生态化”体现在其开发理念、开发模式以及开发手法上。 (1) 寻求平衡、和谐的生态理念 55 最大限度地体现以人为本，以生态环境为本的理念。哈利法克斯的生态城市建设观认 为：任何一个团体的行为或任何一个时期的建设都不应影响城市的平衡发展或其他市民应享 有的权益。生态开发在开发的目标、原则、价值取向等方面应该更注重城市平衡的、长期的 发展。 (2) “社区驱动”的生态开发模式 所谓“社区驱动”模式是指生态城市走出传统商业开发的老路，由一家非营利性公共组 织和生态城市股份有限公司合作开发，并且得到其他团体和参与者的支持。这样的开发模 式能够有效地遏制利益团体对生态建设的误导或扭曲。 (3) 朴实有效的生态建设手法 贯穿哈利法克斯生态建设过程的是循环、可持续、低能耗、低排放的生态观点，从中我 们可以看到建设形态和自然过程在功能上的整合，并在不影响动态生命系统生态平衡的前提 下满足人类需求： ‹ 选用低污染、易取得以及环保的建筑材料 建筑材料多选用无过敏、节能、低温室气体排放的建筑材料，避免使用木料，减少对珍 稀森林的砍伐。并且更多地采用需要恢复的退化或受侵蚀土地的泥土，建成厚实、有弹力的 土墙结构。在曾经受到严重侵蚀的溪流溪谷的稳固工作中，乡村地区退化的土地被重新利用， 大量的挖掘工作为生态新城的建设提供了建筑材料。 ‹ 尽可能收集太阳能并就近利用 尽可能多地安装太阳能收集器，尽量利用太阳能光电板发电并就近使用。在区域内制造 能量、获取资源并就近使用，通过太阳能光电板发电，过剩的电力则输送至蓄电池。 ‹ 注重水资源的循环利用 在街道、停车场等区域采取不渗透或半渗透地面收集雨水，并将落到屋顶、太阳能收集 板、小路、外廊、阳台的雨水输送到地下水池，与经过过滤的下水道污水、淋浴和洗漱用水 而得到的“中水”（grey water）混合，可灌溉屋顶花园、维护生产性景观植被，同时也利用 56 于生态廊道渗入场地，几年后区内所有的水将循环利用，水的输入量将趋近于零。 ‹ 实现废弃资源的收集与再利用 例如在区内设置一些堆肥厕所，使富含有机质的污水不全部流入下水道，不仅为区内植 被提供肥料，同时还可以制造沼气。 ‹ 城市建设充分体现人本主义 城市建筑无论在楼层高度、房间隔音以及游憩场所的设置上都充分体现着人本主义。城 内的阳台、凉亭、帐篷和树木都可以保护户外的人们免受紫外线辐射和雨淋，并且考虑到全 球气候的变化和本地的气候特点，建筑设计还将隔热、采光、通风与墙体有机地结合起来。 ‹ 大力营造社区可传播的“生态文化” 哈里法克斯重视社区内各种文化的融合和良好社区氛围的营造，并且通过各种宣传方式 时刻向市民及游客传播着“生态城市”的概念，使整个生态城市不仅具有生态的“外壳”， 还具备了“生态”的灵魂。 4、 经验启示 由于尺度以及背景的较大差异，浐灞生态区的社区开发必定不能完全遵循哈里法克斯生 态城的轨迹，且我们对经典生态理念的理解也可有着更加广泛的认识。因此，我们应该在充 分体会哈里法克斯城“生态理念”的基础上，有针对性地借鉴其开发模式以及建设手法。 (1) 在浐灞生态区内建立“生态社区”试点 由于浐灞生态区的规模尺度过大，若要迅速建立“生态新区”的形象则必须首先在小范 围内打造出能够鲜明体现生态特征的精品项目，方能较为迅速地建立并推广“浐灞生态区” 的形象。 因此，建议首发项目中建立规模相对较小的生态示范区的试点工程，而形式也并不局限 于居住社区，可以是各种类型的物业，目的是特性鲜明，可传播性强，并且能够迅速成形。 57 (2) 借鉴“社区驱动”模式维护社区的质量 在一定程度上，生态社区的开发有非商业组织参与监控和维护会得到良好的效果。哈 里法克斯生态城是由非盈利性公共组织和城市生态股份有限公司合作开发的，这对于其在开 发时充分考虑以人和生态为本，采用经济、实用而不奢华的生态建设手段发挥了很大作用。 因此，建议浐灞生态区尝试设置专门的生态示范区开发责任机构，专门负责生态开发示 范设区建设的招商，参与规划及社区质量维护等。 (3) 采用体现生态理念的建设手法 试点区内的生态开发尽量使用区域内简易的、有效的、适当的技术，而不是外来的、不 必要的高消耗或高复杂的技术，以鲜明地体现社区的主题。如果条件允许，可进一步尝试在 社区内开展各种资源的循环使用，尽可能减少消耗区域外的能源，特别是水和电。 (4) 营造可传播的“生态文化”。 注重社区“生态文化”氛围的营造，不仅可以达到自然的“生态”，同时也要做到社会 的“生态”。对于浐灞生态区来说，现阶段想依靠内部的居民自发组织和维护生态社区的建 设和发展尚不现实。因此，社区生态理念的建立和传播就尤为重要，浐灞生态示范区需要在 进行生态技术性建设的同时，更加重视生态理念与生态文化的树立与传播，这样才能够使 区域的生态形象更具凝聚力和推广力。 (三) 查尔斯河上的波士顿 紧邻查尔斯河的美国波士顿市，是相当成熟的滨水城市。它依附于大面积的河流水系， 被河流孕育生长，也曾饱尝河流衰败带来的灾害，这些均与浐灞生态区的历史轨迹颇为相 似。而今天，波士顿对母亲河进行了成功的治理，使城市焕发了新的生机。因此，其滨水区 域的治理手法对浐灞生态区来说具有良好的可借鉴性。 58 在查尔斯河上观赏波士顿的景观 波士顿是美国新英格兰地区最大港口城市，城市市区面积的 1／4 均为水域。20 世纪 50 年代，波士顿的滨水区域由于城市转型，出现了典型的城市萧条画面——人口不断外迁，贫 民窟遍布，经济滑坡，城市景观破败。1959 年波士顿开始对滨水区进行重建。 其治理和重建主要分以下三个层次进行： 首先，建设查尔斯河坝，为系统性亲水绿地的建设奠定基础。查尔斯河坝稳定了河水 水面，平静了水体，使河岸系统性亲水绿地的建设成为可能。 其次，依据河岸水线为依托进行改建和标志物建筑的摆放。改建的项目重点在于将重 工业时代典型的厂房、港口仓库转化为一系列的城市核心功能——住宅、商业、娱乐和办公。 再次，是利用系统性绿地营造城市绿脉。沿河修建的河岸公园现在与波士顿中央公园 （Boston Common）一起组成了整个城市的复合绿地系统。 所有这些措施直接拉动了整个城市在 70 年代以后的全面复兴。 59 查尔斯河河道绿化 查尔斯河河道绿化 查尔斯河河道绿化 波士顿俯瞰 由此可以看出波士顿所使用的治理手法，这些手法可以说是卓有成效的。对其治理建设 手法进行总结，可以归纳出以下成功要点： ¾ 以水线为主轴放置具有标志性意味的公共设施。 ¾ 建设过程中大力建设体系化的绿地系统。 据此，我们可以得到浐灞河流治理一下四点的启示： (1) 在河道治理和河滨黄金地段的征地以及分配上敢于用力，舍得投入 波士顿滨水地区的改建用地范围超过 84 平方公里，为了促进城市的健康转型，改建项 目包括将一系列在产业转型中淘汰下来的仓库和厂房以及空置用地全部拆毁重建。浐灞河区 域中尽管没有成型的城市组团，但对于第二产业的转移也同样要坚决执行既定政策，任何 妥协都有可能对区域的发展造成较大的损害。 (2) 在景观创造上充分注重对历史遗产建筑的特色保留 60 如下图所示，从海上观察波士顿的河岸和港口，可以强烈地感受到这种古老与现代建筑 风格的完美融合。 波士顿俯瞰 在浐灞生态区这样一个传统深厚又有强烈进取精神的区域中，仅仅堆砌钢筋水泥的丛林 或者仅仅保留传统建筑，显然都无法体现出浐灞的特色。建立浐灞生态区独特的竞争优势， 必须是两者的融合，而能将二者的放置关系进行和谐的搭配和串联的即是河流。因此在浐灞 生态区的建设中，要充分发挥河流在城市景观上的纽带作用。 (3) 即便在城市中心，也不吝惜大力形成体系化的绿地系统 波士顿沿查尔斯河两岸完整的绿地系统占据了波士顿中心城区巨大的可建设面积，但正 是这大量绿地的存在，极大地提高了周边商业用地的价值，其投资回收率远远超过了将绿 地系统用于建设的方案预期。 在浐灞生态区进行河畔用地指标计算时也应充分借鉴查尔斯河的经验，应具有充分长远 的眼光和广阔的胸襟，市场终将对健康的发展理念于以充分的回报。 (四) 汉堡市的阿尔斯特河 德国汉堡市是围绕汉堡港的阿尔斯特河整体水系建立起来的，现在已经是德国第二大城 市，在 19 世纪的城市建设中，汉堡市对于河流的治理手法与上述的波士顿市极为相似，并 且同样取得了良好的效果，从外观以及内涵上均有效地提高了城市的质量。 61 汉堡市俯瞰 汉堡阿尔斯特河的滨水治理最为成功的就是大手笔运用河岸亲水性湿地创造浸润型的 公众空间。阿尔斯特湖周围分布有条形的，几乎与水面平行的“浸润型”公共绿地，它为大 量生物群落创造了生存空间，构成了城市景观的重要亮点。值得说明的是，这种“浸润型” 公共绿地是由于筑坝稳定了水位高度才得以存在的。这是汉堡阿尔斯特河给浐灞提供的， 区别于波士顿查尔斯河的主要借鉴。 阿尔斯特湖域临水绿地示意 所以，在营造浐灞河的沿岸绿色地带的时候，也需要注重创造这样的公共绿地空间， 而不是仅仅高筑两岸堤坝，听任河水淹没堤岸之间的湿地系统。这样将会摧毁对城市生态形 象大有提升作用的原生湿地生态系统，并且这种损失是无法恢复的。这实际上从技术上来说 62 也是可行的。一方面，可以控制水坝水位的高低，使其接近而不淹没河沿、河中的湿地的 高度，另一方面，可以通过水坝季节性水位的变化，营造一种时而被淹时而露出的特殊感 觉的湿地。 三、 小结 上述案例的研究，给浐灞生态区发展定位的启示可集中概括为以下四个方面： ‹ 浐灞生态区未来发展方向是营造全新生活理念和都市面貌，以副都心为目标的新区； ‹ 浐灞生态区的发展有赖于其明确、鲜明的特色定位； ‹ 新区生态发展要求简易、有效、适当的技术来实现； ‹ 以河流为基础，推进生态修复、生态重建和景观整治。 63 第二篇 定位篇 该篇为总体思路中“道”、“法”、“术”之“法”，即明确要制定什么样的“游戏规则”。 对于区域发展而言，其“游戏规则”无外乎于经济逻辑和空间逻辑两个方面。所谓经济逻辑， 主要涉及到区域未来发展的形象、特色、产业、功能等方面。所谓空间逻辑，即产业、建筑、 道路、环境等在空间上的分布。 要建设一个良性发展的区域或城市新区，必然要求经济逻辑和空间逻辑的统一，用空 间来表达经济逻辑，用经济来表达空间逻辑。换言之，必须达到经济价值空间化和空间价 值经济化。因为只有经济价值的空间化，才能为城市的形象、特色、产业、功能以及成长机 制找到合适的平台，只有空间价值的经济化，才能使城市各种空间发挥最大的效用。 这种经济价值的空间化和空间价值的经济化的过程，实际上就是由区域研究这个“道” 到游戏规则的“法”的过程。即将区域发展的一般规律，包括城市背景、区域条件以及类似 案例等，应用到浐灞生态区的过程。其区域发展的定位以及其空间表达，是在区域研究的基 础上针对性地提出的（如下图所示）。具体内容包括区域发展总体定位，特色定位，功能产 业定位以及空间布局和规模指标。 大西安背景研究 浐灞河地位研判 大西安对浐灞要求 相关案例研究 区域发展定位 总 体 定 位 区域发展限制因素区域发展方向 成熟经验借鉴 区域发展之道 空间布局策略 经济价值空间化 空间价值经济化 特 色 定 位 功 能 产 业 定 位 规 模 指 标 空 间 布 局 游戏规则之法 区域定位与空间布局思路 64 第一章 区域发展定位 如前所述，区域发展定位需要解决的是经济价值空间化和空间价值经济化的问题。虽然， 两者之间需要紧密的互动，但两种之间首先必须解决的是空间价值的经济化问题。因为只有 在明确了区域特色、产业以及开发模式等价值与空间密切相关的经济问题之后，才能将这些 定位最终落实在空间之上。 所以，在进行具体的空间布局和规模建议之前，我们必须明确区域发展的准确定位。 基于研究篇中对城市、区域以及案例的研究，我们将区域定位沿总体定位、特色定位、功能 产业定位和开发模式定位四个方向展开，将浐灞生态区的空间价值经济化。 一、 总体定位——在对比与冲突中求得和谐的新城 一般而言，对于城市和区域发展的总体定位，主要包括功能和特色两个方面以及由这两 个方面所凝结的城市调性。如前所述，区域发展定位，不论是经济价值空间化还是空间价值 经济化，都依赖于区域发展之道的研究，总体定位也不例外，必须根据区域发展之道来延展。 具体如下图所示。 ™ 特大城市、区域核心城市 ™ 承担更多的功能 ™ 扩展城市空间 ™ 承接西安功能发展、空间扩展的新区 ™ 承担旧城功能疏散的城市中心区延伸 ™ 新兴产业与特色产业发展重地 ™ 以水环境为核心的生态重构重点区域 ™ 投资环境预期良好区域 ™ 副都心发展目标 ™ 鲜明特色定位 ™ 适当技术建设生态 ™ 河流为基础 大西安发展趋势 浐灞地位研判 相关案例研究 发展整体定位 功能：新区——新旧对比——和谐 迎合大西安发展趋势，承接旧城功 能疏散，以副都心为发展目标，为其功 能拓展、城市中心区蔓延提供空间，形 成新与旧、现代与传统鲜明对比，内外 顺畅交流的城市新区。 特色：生态——与西部对比——水城 从区域水资源优势出发，以水环境 为核心，挖掘西安在北方城市的生态优 势态特色，营造在水与西部城市之间形 成强烈对比生态新区——水城。 整体：和谐水城（西部第一） 关键词 和谐水城、生态新区、中心区延伸、复合功能区、副都心、现代与传统对比，内外交流 浐灞生态区总体定位示意图 根据前文区域研究成果，我们对区域发展定位的分析如下： 65 首先，作为关中地区特大城市和区域的核心城市，随着西部大开发以及区域经济和城市 化的快速发展，西安需要承载更多的功能，相应的也就需要扩展更多的城市空间来承载这些 功能。 其次，浐灞生态区作为西安未来主要发展方向的新型区域，具备了承载西安功能发展和 空间拓展的条件，可以承担旧城功能的疏散。同时，以水为资源的特色生态则成为其核心价 值所在。 最后，通过类似案例的研究，新城或新区的发展的关键因素首先是确立新区都有的特色， 特别是依托于河流而构建的“水”与生态的特色，当然，这种生态并不是完全意义上的“零 消耗、零污染、零排放”的“全生态”，而是基于现实基础的，采用适度技术的生态；而且， 还必须从区域的长远发展出发，构建功能复合发展的功能新区。 综上，浐灞生态区的总体定位，在功能上其必须是迎合大西安发展趋势，承接旧城功 能疏散，以副都心为发展目标，为西安功能拓展、城市中心区蔓延提供空间，具有新与旧、 现代与传统鲜明对比，内外顺畅交流的城市新区； 在特色上则应是从区域水资源优势出发，以水环境为核心，挖掘西安在北方城市的生 态优势特色，营造水与西部城市之间形成强烈对比的生态新区。 概括起来，就是“西部第一和谐水城”，是一个充满着对比与冲突，但却在对比与冲突 中取得和谐的新城，这就是它的唯一性特点。 ‹ 首先，它是一座“城”，而不仅仅是一个功能区，是城市中心区的延伸新城的复合 功能区，承载着城市副都心的职能。 ‹ 其次，它是一座“水城”，水以及以水为核心的生态构成了区域的主要特色。 ‹ 再次，它是一座对比与冲突之城，充满着现代与传统，缺乏水资源的西部与水城， 内与外交流的对比； ‹ 最后，它是一座和谐之城，所有对比和冲突在这里得到充分释放的同时，达到了一 种更高层次的融合。同时，功能综合化的“城”意味着功能与产业的和谐，生态更 是体现了人与自然的和谐。 66 二、 特色定位 对于战略性、大规模的新区开发来说，文化系统构建与物质环境改善缺一不可。对于浐 灞生态区而言，其文化之定位必须从“继往”与“开来”两个方面深度挖掘，要传承“继 往”文明，开创“开来”文化，浐灞区域历史悠长，一些精彩的历史亮点留给我们丰富的 文化元素，然而文明的价值不在于始终的一脉相承，而在于与时俱进的融合与开创。只有将 优质的历史文化与当代精神充分融和，创造一种新浐灞文化，并将这种文化贯彻到区域发展 的各个方面中，才能真正达到开创新时期区域开发范式的目标。 因此，作为西安东北翼空间的开拓者，作为西安重要的经济增长极与城市生态极，浐灞 生态区必须要审时度势，沿着文化传承与特色开创的并行路线，在新与旧的对比中，在生 态与西部的对比中，凝结区域“水域文化·国际新城”的特色品牌，凝聚人才流、资金流、 信息流与物质流，创造真正的具有不可替代性的特色文化竞争力。 (一) 文化传承 1、 历史文化聚焦 逐水而居是古代城市形成、发展的普遍法则，早在 90 万年以前，浐灞一带就留下了“蓝 田猿人”的足迹，而在 6000 多年以前，母系氏族公社先民就曾在这里繁衍生息。司马相如 的《上林赋》勾勒出水域西安的特色魅力：“始终灞浐，出入泾渭。酆、鄗、潦、潏，纡余 委蛇，经营乎其内。荡荡乎八川分流，相背而异态。”丰水的浐灞流域自古就是西安的交通 枢纽和人文要塞，浐灞区域的文化脉络在圣唐时期达到顶峰。“望春楼下千帆竞”的广运潭 盛景、“杨柳含烟灞岸春”的灞柳风雪，鉴证了浐灞区域的人文内涵；半坡遗址、灞柳风雪、 灞陵、杜陵、广运潭、铜人塬、禁苑宫、隋代灞桥等文化瑰宝，铭记着浐灞新区的辉煌历史。 可以说，浐灞区域的一切文化都是“成于水”而“盛于水”的。 67 事易时移，恢弘长安的博大精神，逐渐浓缩为老城城墙与遗址所代表的西安“帝脉”。 而文化古都宝贵的“地脉”精髓——八水绕长安，却慢慢淡出了城市历史舞台。失落了水的 城市，更加期盼水的归来。浐灞，作为西安城市拓展进程中最后一片大规模的、具有优质禀 赋资源的生态片区，拥有着得天独厚的发展条件和历史渊源，这也就意味着浐灞发展必然要 为西安乃至西部的地脉复兴贡献力量。 同时，我们应该清醒的认识到，浐灞区域的文化底蕴，是丰富的，是由若干个遗址、传 说、历史地理要素集合而成的。然而，这些文化要素并不都是同质性的，也就是说，这些历 史要素的文化分布比较散。然而作为西安“新四化”的实践者，浐灞新区必须要在大西安的 文化体系中找准自己的历史定位，同时能够充分体现自身的特色。那么，浐灞如何找到一个 具有统领性的，能够像线一样将这些文化散点都穿起来的，又具有极强传播性的文化标致？ 很显然，那就是水，是新时期承载八水地脉的水文化，是拥有一系列历史人文要素同时具 有时代精神的水文化。历史，皆源自于水。 2、 水文化特色 世界文明的繁衍生息与水、与河流密不可分，正如同尼罗河孕育了埃及文明，恒河哺育 68 了印度文明，浐灞河的活水必将成就区域中西融合、古今对话的特色时代文明。刘歆《西京 杂记》载：“于北邙山下筑园，东西四里，南北五里，激流水注其内。……积沙为洲屿，激 水为波潮。”历史上的西安，曾拥有得天独厚的生态资源优势，山水环抱，气候温和，土壤 肥沃，植被丰茂，这里曾是最早被称为“天府之国”的地方。 正因为有了自然、历史的浐河与灞河，浐灞生态区才具备了打造西部第一水城的强势竞 争力。正如意大利的威尼斯、海南的博鳌、上海的陆家嘴、大连的金州和香港的浅水湾，浐 灞生态区有条件塑造幽远、畅达、平衡、情趣的水文化特色，打造西安国际化标准下的魅力 新水极。 综上所述，浐灞的文化建设应依托于水，着力打造特色型、魅力型、外向型的新城文 化品牌。“特色型”意味着这种历史与文化的渊源，是不可复制的，是“历史的水”在新时 期的体现；“魅力型”意味着这种意境和设计手法，是具有比较优势的，是具有东方山水意 境的“情景的水”在现代设计中的体现；“外向型”意味着这种东方意境，是极具国际吸引 力的，是“人文的水”在国际交流中的体现。 69 以现代主义诠释东方古典主义，复兴中国经典水文化 汀，平也 去水稍远者名浒 绵绵葛藟，在河之浒 70 水中可居者曰洲 小洲曰渚 (二) 特色开创 浐灞文化是一种集成文化，是以水文化为诉求载体，融合了生态、国际、未来丰富内涵 的文化体系。 71 1、 生态新城 生态城市的核心内涵是以自然生态化为基础，以经济生态化为条件，以社会生态化为目 标,实现社会、经济与自然复合生态系统的动态平衡。以“新四化”精神为指导下的浐灞生 态区，旨在开辟区域开发的和谐范式，创建宜人的经济环境与和谐的社会环境。因此，我们 认为，浐灞生态区的生态应定位于内涵型、功能性、可量化的生态。以“以人为本，以河 为纲”的发展理念，把浐灞生态建设成为城市生态的楷模。 和谐的现代生态新城，是符合生态规律的健康新城，又是符合自身特色的魅力新城。浐 灞生态区的“内涵型”生态是指，不能满足于简单的水、绿形式，而应当从生态建设的客观 实际出发，建立适于区域广度的生态体系，同时赋予生态充分的文化内涵，使浐灞生态具有 文化支撑。 浐灞生态区的“功能性”生态是指，不能让生态仅仅成为一种景观，而应将生态赋予功 能，使水和绿建设成为区域功能亮点，使浐灞生态具有经济支撑。 浐灞生态区的“可量化”生态是指，应当在科学发展观的指引下，树立生态建设标准， 建立国际化的生态管理指标体系，并且，这种生态标准应当是用一种大众能够清晰识别并且 接受的方式进行科学化制定的，从而期望真正构建起尺度宜人、氛围清新、生活健康的居、 业、习、憩环境。 浐灞新区应以高绿化、低密度、清新幽雅、田园式的滨河高品质生活，以亲切、轻松、 文明、人性的深度休闲，诠释城市生态的文化魅力，实现“以水为魂、以绿为脊、以景为 翼、以雅为体”的特色生态文化构想。 2、 国际新城 72 早在一千多年前，西安就是中国最早的国际化大都市。依托西部大开发机遇和欧亚大陆 桥机遇，西安文化将更具开放性和世界性，西安生态将更富亲和力与兼容性。作为西安“四 区一基地”构架中最年轻的新区，浐灞生态区应凭借独特的资源禀赋和区位优势，建设一座 与竞争区域区隔的国际化现代服务新城；立足城市“新丝绸之路”战略，实现东西双向沟通 的欧亚国际风格；立足西安“四化”的时代格局，承担城市东北翼空间开拓者重任。 浐灞生态区的国际化应该体现在“胸襟、功能、服务”上。浐灞首先要树立面向世界 的文明、诚信胸怀，以积极参与的互动、合作态度，构筑区域的国际精神风骨，向西部、向 国际昭示西安浐灞的不凡智慧，用国际化标准规划浐灞，用国际化理念经营浐灞。 其次，依托国际交流契机，烘托国际化项目的引领作用，塑造浐灞生态区的国际化功能， 如领事基地、国际经济课题研发基地等，拉升国际化产业发展势能，用国际化项目提升浐灞。 同时，浐灞生态区的运营应本着用国际化模式管理浐灞的原则，以服务型的姿态，为每 一个在浐灞生态区经营以及生活的企业和个人，搭建起“务实创新、高效负责、文明诚信” 的国际化、全程型服务平台。 3、 未来新城 新区开发比旧城改造有更多可塑性，作为西安魅力新极的生态区，浐灞生态区应该成为 地区与国际、传统与现代、厚重与轻灵、城市与山水的和谐对话平台。浐灞开发应当站在创 立大西安建设范式的高度，遵循和谐、未来、创新、示范、生态、智能、人文的开发理念， 打造 21 世纪的新型生态未来城。 基于大西安国际化的美好前景，浐灞生态区的定位应当是集就业、居住、旅游、休闲、 教育等多种服务型功能于一体的未来复合新区，是勇于创新、适宜居住的未来生态新城。 浐灞生态区的规划应当贯彻绿色生产、绿色 GDP、绿色消费理念，摆脱环境污染、资源枯竭 与环境疾病，营造可持续发展的和谐创意氛围。浐灞开发应探索产业、生态、交通、配套、 居住和谐共生的规划模式，构建自然、城市、经济、人文和谐共生的未来城市系统样板。 承袭历史底蕴，统领时代风尚，把握时代脉动，统领时尚新风，浐灞生态区的建设应当 汇集产业创业、科技教育、文化交流、园林观赏、休闲娱乐等功能，凸现“创意与山水共一 73 色”的生态创业理念。浐灞生态区应当成为西安未来产业、未来人居、未来环境的和谐示 范样板，成为概念产业、概念产品的经济示范区，成为创意性、高潜质科技的孕育区，成为 内涵文化、个性文化形态的休闲娱乐区，成为社会关系和谐、人际关系融洽的宜居、宜业区。 未来浐灞的空间，应该给予居民安全感、归属感；未来浐灞的底蕴，应当呈现特色化、人性 化的历史文化魅力。 三、 功能产业定位 功能产业定位将沿着城市到区域，功能到产业的思路进行。从城市到区域的思路，就 是从西安城市发展的背景出发，探讨浐灞生态区在整个城市的发展中所应当承担的职能。区 域的功能总是对应着一定的产业，产业是区域功能的体现，沿着功能到产业的思路，可由功 能推导出相应的产业。再对各个产业进行可行性论证，最终给出实施功能和产业定位的思路。 功能与产业定位基本思路 (一) 浐灞生态区功能与产业初探 1、 西安城市功能供需分析 此部分从确定西安所需的城市功能入手，对各项功能的现实状况给予评价，以发掘出西 安一般新区可拓展的城市功能空间。 （1） 西安城市功能需求分析 74 从城市的发展规律及前面的西安背景分析，西安具备发展成为特大城市的条件。作为特 大城市可以争取的核心功能包括：国际交往功能、区域金融中心、文化传媒功能。 从西安在各个层次的城市地位分析，要求西安具备如下城市功能： 城市功能与城市地位的对应关系 （2） 西安城市功能供需分析 前面分析了西安所需具备及可争取的城市功能，供需分析将在此基础上，对这些功能的 现实情况逐一评价。评价分为条件较好、条件一般和条件较差三个等级，评价结果如下图所 示： 西安城市功能供给现状评价 根据西安城市功能供给现状，浐灞生态区应采取不同的发展思路。具体如下： ‹ 条件较好的功能——依托辅助型 政治与行政，科技、教育与研发，主题性旅游，区域性产业等城市功能发展现状较好， 75 在城市空间上分布已相对稳定与完整。浐灞生态区对相关功能的拓展应充分依托现实的空间 条件，可拓展的市场和空间有限。 ‹ 条件一般的功能——差异特色型 区域性居住，区域性商贸，休闲与娱乐，文化与传媒等城市功能发展现状一般，在城市 空间发育上已具雏形，但有较大的不稳定性，具有一定的可塑性。浐灞生态区对相关功能的 拓展可在空间发展上加以引导，走差异竞争路线，形成浐灞生态区自己独特的竞争优势。 ‹ 条件较差的功能——主导优势型 国际交往，区域性金融，区域性物流，专业化服务等城市功能发展现状很差，或几乎没 有，亟需城市空间结构的改变，这为未来城市空间拓展提供了最重要的需求和机遇。浐灞生 态区应积极发挥主观能动性，对这些功能大力争取并加以发展，使之成为浐灞生态区的主要 功能，确立区域在城市发展中的功能地位。 2、 浐灞生态区功能与产业初探 在已确定浐灞生态区可能承载的功能的基础上，根据功能与产业的对应关系，我们可推 断浐灞生态区发展的相应产业。根据可能承载功能的情况，也将可能发展的产业分为三种类 型：依托辅助型、差异特色型、主导优势型，如下图所示： 产业与功能的对应关系 76 (二) 产业可行性分析 在产业可行性分析中，我们将从产业发展的基本要求入手，再将浐灞生态区的产业发展 条件与之匹配，判断是否适合在浐灞生态区发展该产业。 1、 行政管理可行性分析 一个政府在行政管理中心选址的时候，最基本的参考标准是： ‹ 环境要求：所在区域具备完善的基础设施建设，与城市重要发展区域交通联系方便， 同时对周边的生态环境具有较高要求； ‹ 区位要求：新的行政管理中心往往会选择在城市重点发展的新区，这样既有利于带 动新区的发展，也有利于带动整个城市的平衡发展； ‹ 地段要求：既能彰显权利和地位，又能聚集人气且不嘈杂。 从浐灞生态区本身分析，完全具备了承担部分行政管理职能的条件： 首先，东北方向作为城市发展主方向，政府已有行政管理部分职能北迁的计划，这无疑 会促进浐灞生态区的行政职能的聚集，形成西安新的增长极。 其次，浐灞生态区具有相对充裕的发展用地，随着区域的开发，与老城区的交通联系更 为便捷，生态环境更加优美。选址在这样一个优美的新区中，既提升了政府的公众形象，又 能提高办公效率。 部分行政职能迁到浐灞生态区，这是一个城市与区域双赢的结果。于城市，可以顺利 地拓展城市空间，形成新的城市增长极，带动西安东部地区的发展；于浐灞生态区，可以 争取政策倾斜，切实打造“西部第一水城”。 2、 高等教育、培训产业可行性分析 高等教育、培训产业发展的基本要求是： ‹ 具备充足的师资力量，良好的学术氛围； ‹ 对高等教育、再教育有强烈需求的人群； 77 ‹ 相对较为充裕的可建设用地，生态环境优美，环境静谧； ‹ 完善的基础设施及配套设施建设，尤其是网络条件。 西安市是全国的高等教育和科研基地，高校扩招使其向城市外围寻求新的发展空间。另 外，知识技术的快速更新使得再教育人群急剧膨胀。浐灞生态区生态环境、基础设施及配套 设施较好提高了浐灞生态区的竞争力。总的来说，浐灞生态区基本具备发展高等教育及培 训产业的条件，但是应与浐灞生态区内其他产业的发展形成良性互动，同时提升浐灞生态 区的城市品味。 3、 旅游业可行性分析 旅游大体可分为两类：历史文化旅游和生态度假旅游。旅游业的发展不仅自身要具备丰 富的历史文化资源或独特的自然景观资源，便捷的交通条件及完善的旅游配套服务设施；还 要有对历史文化或自然景观感兴趣的消费人群。 浐灞生态区不仅自身具备了丰富的旅游资源、独特的水景观资源及古灞桥、灞桥别柳等 历史文化资源；更重要的是，浐灞生态区是大西安东线旅游的必经节点，西安现有旅游业可 为浐灞生态区带来众多的消费人群。 浐灞生态区应依托西安市的游客资源，核心打造几个主题性生态旅游点；加强与各景 点的交通联系，成为西安旅游的配套服务区及东部旅游集散基地，延长西安旅游产业链。 4、 工业可行性分析 工业大体可分为高新技术产业、传统制造业、都市型工业三大类。下面分别论证三者在 浐灞生态区发展的可行性。 （1） 高新技术产业 发展高新技术产业有较高的要求。首先是区位要求，高新产业要求有先进技术的支持， 最好紧邻高等院校及科研院所的聚集区；其次是资金要求，发展资金是高新产业的瓶颈，因 此要求有充足的资金来源。此外，高新产业对良好的政策环境和生态环境也有所依赖。 相对高新区而言，浐灞生态区发展高新产业的不具备竞争优势，西安高新区的发展较好 78 且已具备一定的规模优势，因此浐灞生态区发展初期不适合大规模的发展高新技术产业。但 考虑到浐灞生态区内将创建高教园区及培训基地，可根据引进的高教及科研院所情况适当 发展相应的高新技术产业，但应与高新区的发展错位。 （2） 传统制造业改造 传统制造业改造是产业升级的途径之一，不仅要求区域具有传统制造业的基础，而且要 有较为成熟的改造技术和进行技术改造的人才。 浐灞生态区内传统制造业的发展几乎为零，基本上不存在技术改造的可能。但是，浐灞 生态区周边纺织城的纺织业急需进行技术改造和升级，且纺织业技术改造的技术已经较为成 熟。因此，浐灞生态区可对纺织业进行技术改造，并发展服装服饰业，与会展、物流、商 贸相结合，形成完整的产业链。 （3） 都市型工业 都市型工业是指与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的，适宜在都市 繁华地段和中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应性强，有税收、有环保、有形 象的现代工业体系。主要包括如下行业： 都市型工业是对高新技术产业和传统制造业的补充，有利于形成更加合理的工业结构体 系。都市型工业的发展可提供满足城市居民日益增长的物质文化生活所需的产品；更好发挥 中小企业的活跃因素，形成对国有企业和集体企业的有效补充；而且能为城市提供新的就业 岗位，缓减城市就业压力。 都市型工业是城市发展到一定水平的产物。以市区特有的信息流、物流、人才流、资金 流和技术流等社会资源为依托，以形象较好的工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体， 且不需要区域有较好的发展基础。 79 浐灞生态区基本具备了发展都市型工业的条件。发展都市型工业不仅促进区域产业结 构的完善与升级，而且完全符合生态环境的要求。浐灞生态区应给予充分的政策支持，重 点发展旅游产品加工业、服装服饰业、食品加工业等产业，形成西安工业体系的有效补充。 5、 住宅业可行性分析 一个区域可否大规模的开发住宅取决于多个因素，首先要有充裕的可建设用地；其次要 有好的区位，就是说在居民可接受距离之内要有充足的目标客户群。此外，还需具备完善的 基础设施及配套设施，适宜的居住环境。 浐灞生态区内拥有较为充足的可开发用地；距离城市中心区较近，具有西安其他区域不 可比拟的生态环境，尤其是水景观资源丰富。随着西安城市化进程的加速和居民生活水平的 提高，住宅需求量与日俱增，浐灞生态区住宅开发面临良好的机遇。浐灞生态区应充分利用 其生态景观优势，建设以生态化、现代化为特色的高档住宅，凸显其滨水特色。 6、 商贸业可行性分析 商贸业可分为商业和贸易两类，下面将分别论证浐灞生态区发展商业和贸易的可行性。 商业发展的基本要求是具备便利的交通条件；商业周边聚集一定规模的居住物业和/或 商务物业；拥有一定消费能力的客户群。具体到浐灞生态区而言，与城市中心区的交通较为 便利；而且作为未来城市拓展区，西安东部地区尚没有一个成熟的商业中心。因此，浐灞生 态区一方面应打造服务于西安东部地区的商业中心，另一方面应建设具有特色的高品质现 代化滨水商业，吸引西安中心城区的消费人群。 一个区域贸易的发展必须具备有比较优势的产品。贸易的大规模发展除了便利的交通条 件外，还依赖于物流业的发展。具体到浐灞生态区而言，西安市制造业、高新技术产业等具 有比较优势产业的产品奠定了贸易的基础；浐灞生态区会展业及物流业的发展为贸易创造了 机遇。因此，浐灞生态区应充分利用铁路交通优势，借助区域内物流业及会展业的发展， 积极发展对外贸易。 7、 休闲娱乐业可行性分析 80 休闲娱乐业主要针对当地的居民短时间的消遣。休闲娱乐业的发展要求具有一定消费需 求和相应消费能力的客户群；具备良好的自然环境或休闲的氛围；便利的交通条件；完善的 配套设施，如住宿、餐饮、购物、通讯等。 西安的旅游业主要针对于外地游客，针对西安市民的休闲娱乐场所较为缺乏。浐灞生态 区具有良好的生态环境，建设中的广运潭将形成 6000 亩壮观的水面，将成为发展休闲娱乐 业的好选择，而且对西安乃至西北人具有独特的吸引力。因此，浐灞生态区应充分利用生态 景观资源，以休闲、娱乐、健身为主体，打造独特的滨水休闲娱乐场所。 8、 文化产业可行性分析 文化产业内涵丰富，包括演出、影视、出版、新闻、艺术、娱乐、旅游等行业。 文化产业的发展离不开政府的政策倾斜与资金扶持，及公平竞争的市场秩序。有特色的 文化氛围，从事文化产业的艺术家和文化人的聚集；一定的消费人群；完备的现代网络信息 技术是发展文化产业不可缺少的条件。 西安历史文化与科技教育优势明显，但现代文化产业缺失，两者不相匹配。浐灞生态区 会展、教育的发展及现代网络信息技术的搭建，为文化产业的发展提供可能。因此，浐灞生 态区应抓住西安文化产业发展的市场空间，争取政府的政策和资金支持，结合会展及教育 产业，发展演出、图书音像出版、影视、艺术等文化产业，提升区域文化品味与知名度。 9、 会展业可行性分析 会展业作为经济发展的“晴雨表”，具有较高的发展要求：发达的经济及产业为会展业 发展提供基础；完备的基础设施及配套服务设施，如交通、通讯、餐饮、住宿等；先进的 物流及交通组织。此外，丰富而独特的旅游资源将是会展业发展的有力推进器。 大西安经济的快速发展为会展业发展提供有力的支撑，浐灞生态区具备了丰富而独特的 旅游资源。随着区域的建设，浐灞生态区将具备便利的交通条件及现代化的配套服务设施。 会展业具有很强的产业带动作用，浐灞生态区应将其作为龙头项目，聚集人气，提升区域 知名度，但要注重会展业的可持续利用。 81 10、 金融业可行性分析 金融业是产业发展的高级状态，金融业的发展首先要求有较高的经济发展水平及区域经 济一体化程度，为金融业发展提供充足的资金需求；其次要求有比较完整的金融市场体系及 众多的金融机构的介入，提供充足的资金来源；再次要求有稳定的政治和社会环境及对金融 的政策倾斜提供宽松的经济金融政策环境；最后要求有现代化的通信、交通设施及办公环境， 提供准确便捷的资金清算和调拨系统。 就西安市而言，经济发展水平不够高，区域金融中心的建设缺乏腹地的支撑；金融市场 体系尚不健全，金融机构尤其是国外金融机构缺乏。目前，高新区已经形成一定规模的金融 机构聚集区，浐灞生态区打造金融中心的条件尚不成熟，其最终目标模式应该选择以西北 地区经济发展为依托，从制度设计上要服务于西北市场的区域金融中心。 11、 物流业可行性分析 现代物流成为一个跨部门、跨行业、跨地域的综合系统，从为社会提供采购、运输、仓 储等传统服务，扩展到以现代科技、管理和信息技术为支撑的综合物流服务。 物流业的发展有赖于优越的经济地理区位，即区域或国家的经济中心城市及交通运输枢 纽城市；较高的现代科技发展水平，促进交通枢纽城市向物流枢纽城市转换；高素质的物流 人才，包括物流管理人才与物流技术人才。 西安市是西北地区的桥头堡，浐灞生态区对内对外交通联系都很便捷，而且西安交大等 高等院校为现代物流发展提供技术支持和人才。总的来说，浐灞生态区具备承担区域物流 功能的条件，但应与西安市其他物流基地分工合作，明确浐灞生态区物流业的地位。 12、 专业化服务产业可行性分析 专业化服务业包括咨询、医疗保健、物业管理、社区服务、法律、会计、广告等行业。 专业化服务业是人力资本和技术知识密集型产业，产生于高度发达的工业社会。专业化 服务业的发展依赖于信息技术和现代管理的发展，及高人力资本的投入。 从西安市来看，尽管第三产业产值比重较高，但以旅游业为主，专业化服务业结构性短 82 缺。西安市及浐灞生态区内高教园区为专业化服务业的发展提供了所需的人才和技术；浐灞 生态区良好的生态环境对专业化服务业构成强大吸引力。浐灞生态区应抓住西安市专业化 服务业短缺的机遇，充分利用生态环境优势，吸引专业化服务企业集聚，形成西安市的专 业化服务中心。 13、 都市农业可行性分析 都市农业是指在都市化地区，利用田园景观、自然生态及环境资源，结合农林牧渔生产、 农业经营活动、农村文化及农家生活，为人们休闲旅游、体验农业、了解农村提供场所的农 业。其基本特点是：资本、设施、科技高度密集，生产经营方式高度企业化、规模化、市场 化。 发展都市农业是城市发展和科技进步的必然要求。城市发展及人们生活水平的提高是都 市农业发展的核心动力；科技进步为实现城郊农业的集约化、现代化提供了可能；都市农业 是改造城郊农业的客观要求。 浐灞生态区作为城市拓展区，都市农业建设提上了日程，具有多方面的效益： ‹ 农业生产可满足城市居民的物质消费需要； ‹ 解决部分农村人口的安置和就业问题，同时免去部分农用地的征用； ‹ 充当都市绿化隔离带，使传统“城市中有花园”变为“城市建在花园中”； ‹ 为城市居民提供休闲旅游、体验农业文明、回归自然的场所。 浐灞生态区应对部分现有农业进行改造，发展为都市农业，实现都市农业的生产、生 态、生活“三生”功能。 (三) 浐灞生态区功能与产业定位 1、 浐灞生态区功能定位 作为位于城市郊区的大规模城市拓展区，浐灞生态区必然是一个复合功能区。根据前面 对浐灞生态区功能的推导，确定如下功能定位： ‹ 城市现代服务中心 83 ‹ 城市高品质生态住区 ‹ 城市生态休闲旅游区 ‹ 西安市现代商贸副中心 ‹ 西安市行政管理副中心 2、 浐灞生态区产业定位 我们将产业分为三类：核心产业、辅助产业和基础产业。根据依托辅助型、差异特色型、 优势主导型的发展思路，确定浐灞生态区产业发展定位： ‹ 核心产业 ¾ 现代服务业：包括会展、物流、金融、专业化服务等产业； ¾ 住宅业：重点为滨水生态住宅的建设； ¾ 生态休闲旅游业：重点为针对西安市民的休闲娱乐业； ¾ 现代商贸：包括商业和贸易。 ‹ 辅助产业 ¾ 科技产业：包括高新技术产业、都市型工业、传统工业升级改造等产业； ¾ 教育产业：包括高等教育和白领培训； ¾ 文化产业：包括演出、图书出版、影视、艺术等。 ‹ 基础产业 ¾ 都市工业 ¾ 都市农业 上述各种产业发展互动，形成一个相互联系的产业网络，具体如下图所示。商业、住宅、 专业化服务的发展为其他产业的发展提供了配套服务；而其他产业的发展则为这几个产业 的发展提供动力支持。物流与会展，休闲娱乐与旅游作为产业发展的核心，与其他产业发 展关系密切。 84 产业关系图 3、 浐灞生态区性质 以现代服务业、滨水住宅业及生态休闲旅游产业为核心，以会展业为原动力,休闲旅游 为触发器，物流业为助推器，综合教育产业、现代商贸业、文化产业、科技产业及都市农 业的现代化滨水城市副都心。 (四) 实施功能与产业定位的思路 此部分重点阐述两个问题，一个是各个产业的发展方向，另一个是产业发展如何与水充 分结合，形成浐灞水特色。下面将首先分析产业与水的关系，为产业水特色营造提供思路。 在此基础上，再逐一分析产业的发展思路及具体的水特色环境营造手法。最后根据产业之间 的关系，给出初步的产业发展时序。 1、 水与产业发展的关系分析 根据水与产业发展的关系，我们将水分为三种类型：资源水、景观水和生态水。 ‹ 资源水——奠定产业基础，与产业关联最强 所谓资源水是直接用于产业发展，是产业发展不可或缺的资源，但又不同于传统的生产 生活用水。它奠定了产业发展的基础，与产业关联最强，构成了产业发展的特色。 85 与资源水相关的产业主要包括生态度假旅游和休闲娱乐。 ‹ 景观水——打造产业特色，与产业关联较强 水作为一种景观资源，可供观赏，激发人的灵感；可增加区域对产业的吸引力，同时构 成产业的滨水特色。 与景观水相关的产业主要包括住宅、商务办公（金融、专业化服务、行政管理）、会展、 商业、高等教育和培训。 ‹ 生态水——提升环境质量，与产业关联较弱 水作为环境的组成要素，可有效地提升区域的生态环境质量。生态水跟产业没有必然联 系，但可增加区域对产业的吸引力。 86 与生态水相关的产业主要包括：物流、都市型工业、高新技术产业、传统工业改造、文 化产业、都市农业。 2、 实施功能与产业定位的思路 （1） 行政管理发展思路 行政管理主要功能包括市政厅、市政广场、体育场馆、艺术馆、博物馆等，其发展思路 为分担部分社会管理及公共服务职能，引导城市向浐灞生态区方向拓展，进而带动浐灞生 态区及西安东部地区的发展。滨水行政管理中心旨在彰显行政管理的权利与地位。 在水特色营造中，除天然水体之外，一般选择中小水体，如喷泉、人工河流、自然河 流等来营造优美宜人的办公环境。下面是国外一些行政管理职能大楼与水景充分融合的案 例。 华盛顿 印第安纳政府中心广场 圣路易斯市政厅 圣路易斯行政中心及中轴线 87 芝加哥密执安湖边的博物馆区 匹兹堡的三江体育场 密尔沃基滨水艺术馆 林肯纪念堂 （2） 会展业发展思路 会展业的发展思路为作为区域确定的首发产业发展，聚集人气，提升区域知名度，在 发展过程中注重与其他产业互动，如旅游、物流、商贸、商务等，形成有机的产业体系。 另外，要注重会展业的可持续发展，预留充足的发展空间。 在水特色营造中，与会展结合的水体一般为大面积的湖、河等水体。水特色可通过多 种方式来实现，如在设计中使会展中心成为面向水域的构图中心，在环境营造中打造内部的 水环境，营造室外滨水会议空间等。下面是国外一些滨水会展中心或滨水会议空间的案例。 88 面向维多利亚港湾的香港会展中心 新加坡会展中心 圣地亚哥会展中心 圣地亚哥会展中心 多伦多滨湖公园及会展中心 华盛顿 室外滨水会议空间 华盛顿 89 （3） 住宅业发展思路 住宅业的发展思路是突出区域水景观优势，建设滨水住宅、公寓和别墅，吸引人口入驻， 聚集人气，为其他产业发展奠定基础，同时解决浐灞生态区就业人口的居住问题，并分担 部分老城区人口的转移。 在水特色营造中，以小面积的水体为主，大面积的水体为辅。水特色营造可提升住宅 的景观价值，满足市民回归自然的欲望。具体来说，既可以营造面向浐灞河的开敞空间，形 成错落有致的住宅群；也可以将水引入社区，营造高尚住宅的亲水空间，注重人与水的互动。 下面选取了国外的一些住宅案例，它们在不同尺度上实现了住宅与水的完美结合。 布里斯班滨水住宅 巴尔的摩滨河住宅 黄金海岸滨河住宅 华盛顿滨水住宅 90 黄金海岸滨河别墅 黄金海岸滨河别墅 小河流过我的家 滨水别墅与倒影 公寓与水 （4） 商贸业发展思路 商贸业包括商业街、Shopping Mall、餐饮等业态，发展的基本思路为重点发展现代商贸 业，使之成为西安东部地区的商贸中心；发展滨水特色商业，如餐饮、购物等，与度假旅 游、休闲娱乐等产业互动发展，实现一条龙服务。 在水特色营造中，以大面积水体为主，小面积水体为辅。在具体营造手法上，既可从 大尺度上构筑面向水域的开敞空间，形成整体滨水商业感觉；也可打造小尺度的水体验空间， 91 如拉斯维加斯仿威尼斯商业街，共同营造滨水商业、餐饮的氛围和空间。下面选取一些国外 滨水商业的案例，重点说明水体与商业在空间上的关系，及一些水特色商业的做法。 布里斯特班水景餐厅 华盛顿滨水餐饮商业 主题餐饮 主题餐饮 新加坡船艇码头商业街 巴尔的摩港湾市场 92 黄金海岸滨水购物中心 美国水景商业 拉斯维加斯仿室外商业街 93 旧金山渔人码头 （5） 商务发展思路 商务的发展目标为将浐灞生态区打造成西安市的商务区，重点发展金融、专业化服务、 商务花园、总部基地等。具体表现形式为高密度的现代化商务区，如波士顿、芝加哥等；或 低密度的商务花园，吸引总部入驻。 在水特色营造中，以大面积水体为主。大尺度上要注重河流两岸商务区的呼应，小尺 度上要处理好水与建筑的关系，提升商务办公的景观价值，增强吸引力，塑造现代化城市形 象。下面选取国外滨水商务花园和滨河中央商务区的案例。 94 美国硅谷 Oracle 商务花园 美国硅谷商务花园 UCB 总部 Sears 总部 芝加哥河沿岸办公 巴尔的摩滨水办公 95 波士顿金融商务区 布里斯班河岸商务区 96 新加坡 CBD 芝加哥河沿岸办公 芝加哥河沿岸办公 （6） 教育培训发展思路 教育培训的功能主要包括大学城、研究机构、培训中心、科技产业、拓展、STUDIO 工 作群、摄影中心等，其发展思路为重点发展高等教育与白领培训，为浐灞生态区现代服务 业、物流、会展、科技产业的发展提供人才支持；同时提升区域的城市文化品味，增强吸 引力。 在水特色营造中，以小面积的水体为主。注重学校或培训中心与大水体的关系处理； 营造学校或培训中心内部的小水环境，打造亲水平台，共同提升校园的灵性，改善校园小环 境。下面选取国外与水充分融合的一些高校和培训中心案例。 97 麦当劳汉堡大学校区 查尔斯河畔的麻省理工 韩国生命保险培训中心 葡萄牙奥波尔图大学建筑学院 （7） 休闲娱乐发展思路 休闲娱乐业的发展思路为以亲水、回归自然的休闲娱乐方式为主，重点发展运动、保健 （SPA）、观光、采摘等，主要满足西安市民周末或节假日的休闲娱乐需要。 在水特色营造中，综合运用大中小尺度的水体。在休闲娱乐中，水既是一种资源又是 一种景观，要强调人与水之间互动方式的设计。下面选取一些滨水活动空间的案例。 98 波士顿查尔斯河畔 河道生活空间 滨河自行车道 垂钓 戏水乐园 日本 21 世纪公园 主题公园 99 高尔夫球场 加拿大安大略湖水上世界 SPA 滨水空间 （8） 旅游度假发展思路 旅游度假与休闲娱乐不同，主要针对来西安游玩的旅客，为他们提供玩乐的去处，延长 西安旅游产业链。其发展思路为建设几个具有吸引力的以生态为主题的旅游项目，注重交通、 酒店、餐饮、购物等旅游配套服务设施的建设，打造西安旅游目的地之一。 在水特色营造中，以大尺度的水体为主。与休闲娱乐类似，水既是一种资源又是一种 景观，餐饮、酒店的设计要强调室内与室外水景观的呼应，注重人与水的互动。下面重点选 取一些国外滨水旅游度假酒店的案例。 100 南非太阳迷城（lost city） 东南亚风情主题酒店 101 欧美风情主题酒店 102 澳洲风情主题酒店——黄金海岸 （9） 健康产业发展思路 健康产业的发展思路为以环境品质为依托，营造关注健康、提升健康，以健康为卖点 的，集医治、疗养于一体的现代化医疗中心。 103 （10） 都市工业发展思路 都市工业的发展思路为：引进环境条件要求较高的工业，如高端印刷业；吸引以环 境作为卖点的行业，如食品加工业、精细化工业（化妆品等）。 3、 产业综合发展 从上面各个产业的发展思路中，除了各个产业的发展方向外，共同聚焦于浐灞生态区水 特色的营造。以水环境为核心是区域建设的基本原则，也是产业发展的总体原则。 根据前面对产业之间关系的分析及各个产业的发展思路，我们初步判断浐灞生态区产业 发展时序归纳为下图： 功能与产业定位实施总体思路 首先，在产业发展之前，必须做好投资环境的营造工作，主要包括基础设施建设、生态 环境整治、重点项目带动等，提升区域价值，扩大区域知名度，为产业发展打好基础； 104 然后，依托浐灞生态区的河流、广运潭等景观资源优势，独有的会展中心资源，启动会 展、物流、旅游、住宅等区域引擎产业，聚集人气，带动区域发展； 接着，在区域发展具备了一定的基础之后，产业发展全面展开。在会展物流、旅游等产 业的带动下，重点发展都市工业、都市农业、高等教育、休闲娱乐、商业、商务等产业； 最后是对产业发展进行整合与提升，进一步发展专业化服务业，金融等现代服务业及文 化产业。 当然，这只是根据产业关系对产业发展时序的单因素判断，其最终的确立还需要对其首 发可能性等因素进行综合平衡，这在开发策略中开发时序建议将会详细论述。 四、 小结 通过对区域发展定位在总体定位、特色定位和功能定位等方面的分解，浐灞生态区未来 西部第一和谐水城的定位可描述如下： 以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资源为特色，以现代服务产业集群为核心， 以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群商务、生活、度假为形态，汇聚高价值 的人才流、资金流、信息流，打造“水、绿、城、史”四位一体的国际化的副都心新城。 105 第二章 空间布局策略 区域定位部分解决了区域空间价值经济化的问题，功能空间布局策略部分重点解决经 济价值空间化的问题。即在区域定位中确定的城市功能、产业，在空间上如何布局，规模 多大，才是最经济的，才能实现区域整体土地经济价值的最大化。 本章节主要包括功能空间布局与分区建设规模指标建议两部分内容。功能空间布局部 分对空间布局理论及相关案例，浐灞生态区空间发展战略，及功能区之间的组合关系进行了 研究，最终给出功能空间布局建议。分区建设规模重点对浐灞生态区的核心部分——副都心 区进行了研究。 一、 功能空间布局建议 (一) 空间布局理论与案例研究 1、 空间布局理论研究 （1） 新都市主义 新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想，其基本精 神是社区设计必须将公共空间的重要性置于私人利益之上，从建筑设计与公共空间的相互关 系，社区建筑类型与功能安排，到开发规模和强度、土地使用模式与区域交通路网，都要协 调。 新都市主义的主要规划理念具体体现在以下几个方面： ‹ 城市发展理论多元兼容 新都市主义虽然是对现代主义的反思，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理 性主张，如城市效率观念等完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等 城市建设理念，也一并兼收并蓄。所以在许多经典的新都市主义规划布局中，我们常常可以 看到许多古典主义规划手法的例子，这甚至成为了新都市主义规划形态的标志之一。 106 ‹ 街区功能复合化 在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、 办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，以避免造成街区功能的单一化和简单化。 ‹ 强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度 新都市主义反对现代主义以干道系统分割区域的做法，主张加强区域内各部分之间的 相互联系；同时强调街区规划应缩小尺度，与人的活动协调一致。 ‹ 强调街区的开放 新都市主义强调街区的开放，打开传统模式下封闭的街区结构，这与小尺度的街区是 相辅相成的，街区的打开有赖于尺度的缩小，尺度的缩小必然会打开封闭的街区。 ‹ 重视城市公共空间 在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足 够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等）供人们休闲、娱乐和交流。 ‹ 建设高密度社区，提升城市内在品质 现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规 划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设， 不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。 ‹ 以公交导向进行布局 新都市主义的“面向公共交通土地开发”理论（Transit Oriented Development，简称 TOD） 主张，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办 公楼等，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。同时建议合理的采用“人车共存”体系。 ‹ 重视城市步行系统 与现代主义强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作 用，主张人们以步行方式到达目的地；其步行时间最好在 10 分钟以内。 107 ‹ 适当的人车共存 人车分流体系是以小汽车为导向的，在一定程度上大大增加了出行的自由，但也对城 市结构和居民生活带来了较大的破坏和影响，表现在使环境恶化，道路占用过多的土地资源， 车辆造成的安全事故也越来越多，大大减少居民之间的交往和沟通，社区氛围和生活情趣遭 到破坏等。于是，随着新都市主义在美国的兴起，“步行街区”的种种理念开始深入人心。 “人车共存”这种更具人性化的交通体系也就应运而生。“人车共存体系”的基本思想是恢 复街道空间的生活机能和交往功能，为居民提供宜人的环境，丰富街道层次、美化街景等。 （2） 对浐灞生态区功能布局的启示 首先，功能布局在空间上要复合化，实现职住一体。要避免完全独立的功能分区，以 提高城市的效率，减轻交通压力。比如说，在地段价值很高的商务核心区，也应布置适量 的居住及商业设施；而在以居住为主的区域中，仍应有一定量的公建，以保持区域的活力。 其次，强调各个区域的有机联系和各自的合适尺度。各个功能区之间既要有相对的独 立性，又要保持一定的联系，满足居民工作、生活、休闲娱乐等多种需求。 再次，作为一个城市新区，要重视城市公共空间的营造，如城市广场、绿地、湿地公 园等，给居民提供足够的休闲、娱乐与交流的空间，提高区域的宜居性。 最后，在不同功能区内部，及不同功能区之间综合运用公交系统，步行系统，及人车 共存体系解决交通组织问题。 2、 空间布局案例借鉴 （1） 东京临海副都心 临海副都心位于神奈川县至千叶县的东京湾沿岸中间地带，是通过填海造田，于 1996 年建成的一个城市副中心。临海副都心包括 3 个主区，台场、青海和有明。台场位于北海岸， 拥有人工沙滩；青海为西部和南部海岸所组成；有明则延伸于东部一带。 临海副都心拥有日本最大的东京国际展览馆会场，世界上最先进的以虚拟游戏娱乐为 主的东京娱乐城，还有日本建筑设计大师丹下健三设计的富士电视台大厦；存放日本“宗谷” 108 号南极科学考察船的船舶科学馆、松下电器中心、东京电信中心等等，是相当现代化的地区。 经过 20 年建设，目前已填海造地 442 公顷，城市建设目标是配备最先进的城市基础 设施，建成工作与生活相均衡的 21 世纪的新型城市，并注重生活质量的提高及人与环境的 共存，与世界的交流及对未来的贡献。计划至 2020 年形成 万人居住、7 万人在此工作的 充满魅力的繁华新市区。 目前临海副都心已初具规模和特色。一是通过建设舒适而优质的住宅区，形成清水与 绿树相连的优美的城市景观，推进与环境共存的城市建设，形成舒适而悠闲的生活型、生态 化城市。临海副都心已建成 8 个大型公园和三个广场，所有设施都充分体现了旅游服务的功 能。二是不断完善副都心的商务功能及其他功能，建成了大型国际会展中心，集中信息、通 信、多媒体等新的国际城市型产业和研究功能，形成知识信息开发基地，面向世界，建成充 满活力、交流频繁、未来型信息的模范城市，创造繁华市区和新型文化。 临海副都心主要承担了居住、商务会展、物流、休闲娱乐等功能，空间布局在满足各 个功能区布局要求的基础上，还充分考虑各功能区之间的互动，使之形成一个有机的整体。 ‹ 物流区布局充分利用东京港的交通优势，并毗邻商务办公区和会展区，三者形成良 好互动。 ‹ 休闲娱乐区在台场公园和海滨公园的基础上建设，利用富士电视台的影响，吸引年 轻人前来消费。 109 ‹ 商务办公区主要布置在城市主要道路附近，为聚集商气、人气提供良好条件。 ‹ 会展区紧邻物流区和商务办公区布局，与物流功能和商务功能形成互动。 ‹ 文化教育区位于交通条件相对不很优越、但地块比较完整的区域，满足文教产业规 模化发展的要求。 ‹ 居住区散落于商务办公区、文化教育区等功能区之中，与其他产业形成复合功能区。 下面是临海副都心的一些实景图片： 110 临海副都心的城市功能空间布局给我们一定的启发： ‹ 区域内城市主要道路比较密集的区域，应优先考虑商务办公和物流业的发展。 ‹ 物流区应考虑与会展、商务办公等功能的充分互动。 ‹ 休闲娱乐、旅游度假区的分布，应考虑到已有休闲旅游资源的分布，并以此为基 础发展新的相关产业。 ‹ 对于规模较大、形状完整、但交通不是很优越的区域，可考虑布置文化教育区。 ‹ 不宜发展规模过大的集中居住区，居住、商务、文教、休闲娱乐等功能应充分融 合。 （2） 东京新宿 新宿是东京在 50 年代规划的一个城市副都心，经过近 30 年规划建设，新宿副都心已在 东京都西部形成，现在已经发展成整个东京市的城市中心区。目前，新宿副都心的经济、行 政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、房地产业、零售批发业、服务业 成为新宿的主要行业。新宿副都心主要分为四个功能区，即中央商务区、居住区、商业区和 居住区。 新宿副都心功能空间布局示意 111 从新宿的功能空间布局示意图可以看出，新宿的功能分区相对明确，但彼此之间空间联 系紧密。商业区规模较大，以新宿车站为核心，服务于周边的中央商务区、居住区和休闲娱 乐区。商业区西侧是中央商务区，即东京市商务办公较为集中的区域，该区域周围分布有居 住区。商业区东侧，是在新宿公园的基础上建设的休闲娱乐区，为居住区居民提供休闲娱乐 空间。其他区域，以居住功能为主，兼有部分高校和公建。 下面是新宿副都心的一些实景图片： 112 新宿副都心给我们的启发是： ‹ 在副都心中，商业区与商务区联系紧密，布局在区域的核心地带，拥有优越的交 通条件，并对其他区域有一定辐射作用。 ‹ 商务区周边布局一定的居住区，切实实现职住一体，工宿平衡。 ‹ 休闲娱乐区应以大规模的城市公园为依托，同时对周边大量住宅区的品质提升有 一定辅助作用。 ‹ 居住区周边分布有数量较多的商业、医院、学校等公建，解决居住区配套设施的 同时也增加了一定的就业动力。 (二) 空间发展战略分析 1、 空间拓展模式分析 先从浐灞生态区与西安主城区之间的区位关系说起。一般来说，新区与中心城区之间存 在三种区位关系（如下图所示）： ‹ 独立式：在距主城区较远的地方独立发展新区，空间上不连续，如天津的滨海新区。 ‹ 边缘生长式：随着城市的拓展，在城市边缘地带建设新区，与主城区空间上连续， 如北京的望京地区。 ‹ 子城扩展式：在大城市的子城周边建设的新区，隶属于子城，与主城区联系较弱。 独立式 边缘生长式 子城扩展式 浐灞生态区是西安的城市拓展区，属于边缘生长式。该区域一方面受到主城区的辐射， 另一方面又受新区影响，始终处于两种力量的控制之中。在这里，应该肯定的是，浐灞生态 区不仅仅是一个处于西安市这个首位度相对很高的“点”的边缘，是被它所浸润的边缘区， 而且是一个在中等尺度中崛起的新的组团中心。 一个区域的整体发展过程，是发展空间逐渐蔓延并最终填充的过程。因此，首先需要确 113 定的问题是，浐灞生态区在空间上的展开模式是何种类型。一般而言，区域发展所处的阶段 不同，所对应的空间扩散模式也不一样。 ‹ 起步阶段：区域内发展条件较好的单个点首先发展起来，以同心圆模式向外扩展， 带动整个区域的发展。 ‹ 轴线拓展阶段：随着城市发展，空间进一步拓展，沿着城市向外辐射的主干道两边 优先发展起来。 ‹ 填充阶段：主干道之间的区域逐渐被填充。 ‹ 完善阶段：城市整体以同心圆的模式向外蔓延。 起步阶段 轴线拓展阶段 填充阶段 完善阶段 城市发展空间演变理想模型 当城市发展到一定规模以后，城市效率降低，在大城市周边将出现新的城市中心，承接 部分老城功能或发掘新的城市功能。 114 那么，带动浐灞生态区发展的“点”在哪里，由“点”向外拓展的“轴”又是什么呢？ 2、 核心功能区选址及发展轴线确定 （1） 核心功能区选址 浐灞生态区的各个区域在城市建设条件方面并不是均质的，各种因素在空间的重叠，某 些重要资源在空间的聚合必然会导致某些区域先天具备成为中心组团的可能。接下来将采用 空间筛法具体分析哪个区域具备了带动整个区域崛起的潜质。 所谓空间筛法，就是将各个因素的值空间化，并将各个因素的值通过图逻辑运算在空间 上进行叠加，从而得出各个地块的优先发展级别。具体运算步骤如下： ‹ 控制性因素选择 共选取资金来源等七个控制性因素，如下表所示。 控制性因素 权重 控制方式 资金来源 5 限制中心组团的规模和投资力度 交通因素 4 限制对外联系能力；塑造主要交通方式，从而影响客户群 景观因素 4 直接体现区域特色与规划和环境质量 至老城距离 3 决定新区建设对老城区特定人口的分流能力，以及新建公用设施的类型及服务范围 工程地质与施工条件 2 一定程度上影响建造成本 政策限制与政治制约 3 农用地转性的政策压力，土地控制权的获得难易程度 规划目标与建设现实 5 新区现有的工作必须尊重现存的规划指标和建设现实 ‹ 各因素权重确定 根据各个控制性因素的重要性程度，给予一定的权重，采用德尔菲专家打分法，1-5 分， 5 分最重要。权重打分结果见上表。 ‹ 单因素评价 在单因素评价中，将整个区域划分为三个级别：I 级、II 级、III 级，其中 I 级具有最高 的单因素评价值。根据浐灞生态区各个区域的实际情况，确定各个区域的级别，并将评价结 果空间化。下图是单个因素的控制性评价结果。 115 ‹ 图逻辑运算 将所有单因素的空间评价结果图经过权重处理后进行叠加运算，便得到最终的开发优先 级别图。开发优先级别分为： ¾ 核心功能区：以加法为主。 核心功能区是浐灞生态区优先发展的重点区域。交通便捷，通过北二环延长线、三环线 与主城区联系；生态环境优越，作为“西安绿肺”的广运潭座落于此；土地获取较为容易； 地基承载力好，建造成本低。 ¾ 浸润型发展区：兼有加法和减法。 浸润型发展区位于核心功能区的外围，在核心功能区的带动下逐步发展。 116 ¾ 后发保留整治区：以减法为主。 后发保留整治区距离核心功能区较远，在发展条件较好的区域可进行适当规模的开发， 但主要以土地的保留控制为主。 土地开发优先级别示意图 空间拓展轴线 （2） 发展轴线确定 核心功能区发展到一定规模以后，浐灞生态区将由中心沿着两条轴线拓展，如上图所示。 ‹ 交通轴线：根据 2004-2020 年西安城市总体规划中的交通规划，区域内与核心功能 区相连的城市干道主要有东二环延长线和三环线，这将是区域轴线拓展的主要方 向，尤其是与主城区相连的北二环延长线。 ‹ 景观轴线：浐河和灞河及广运潭的景观环境是区域发展的突出优势，随着滨河大道 的修建，两河沿线将获得快速发展。 3、 功能空间布局原则 功能空间布局的原则就是通过不同功能之间的互动来实现整体土地价值的最大化。 根据前面的功能产业定位，将浐灞生态区分为以下六个功能区： 117 ‹ A——居住区 ‹ B——商务综合区：包括会展、金融、商业、商务、行政等 ‹ C——休闲娱乐区：包括休闲娱乐、生态旅游与湿地公园等 ‹ D——文教产业区：包括文化、教育、培训等 ‹ E——工业物流区：包括都市工业、物流等 ‹ F——都市农业与景观整治区：包括都市农业、湿地整治、景观营造等 当这些功能区在空间上相互组合时，会产生不同的效果。有些组合是相互促进的，比如 生态区和居住区；有些组合相互之间产生负面影响，比如工业和居住。下面将构造六个功能 区之间的关系矩阵，分析彼此的联动关系，以指导空间布局。 不同功能区之间的联动关系用 1-5 评分体系来衡量，1 分表示两种利用类型完全排斥， 5 分表示两种利用类型完全融合。 A B C D E F A - - - - - - B 5 - - - - - C 5 3 - - - - D 4 3 4 - - - E 1 2 1 2 - - F 3 1 3 4 3 - 根据上述矩阵关系可以看出：高质量土地功能复合类型为 AB、AC、AD、CD、DF。 即居住区对于商务、旅游和文化教育用地具有最大的亲和力；休闲娱乐区、文化教育区与商 业功能区之间的联动也较强。低质量土地功能类型为 AE、BF、CE。即工业区和居住物流 区、商务区与都市农业整治区、休闲娱乐区和工业物流区之间不兼容。总之，相互联动的功 能区尽可能相邻布局，不兼容的功能区之间通过其他功能区或绿化隔离带错开，以实现整 个区域土地价值的最大化。 118 (三) 功能空间布局 注：A 类商务区——纯商务区；B 类商务区——商务居住混合区。 二、 分区建设规模指标建议 (一) 副都心区用地规模指标 日本、韩国等国称中央商务区（CBD）为都心，副都心即城市副中心，Sub-CBD，是一 个城市建筑规划学上的概念，指现代特大城市为了疏散城市中心区的功能和巨大的人流物 流压力，在城市边缘地区建设的另外的中心区。副都心一般选择位于交通节点、有大量未 利用土地、未来有发展潜力的地区。副都心不仅是商业中心，而且应成为高度独立的具有多 种功能的地区综合中心，尽量满足地区的职住平衡。副都心有可以分为多个功能区：商务办 公功能区、商业功能区、会议食宿功能区、会展功能区、文化娱乐功能区、休闲功能区、居 住功能区等。 一个城市的副都心区规模具有一定的规律，我们可以根据这些规律来推算浐灞生态区作 为副都心的合理规模。基本思路如下： 119 1、 CBD 与 Sub-CBD 一般规律探析 ‹ CBD 用地规模：CBD 分为核心区与非核心，核心区占地 平方公里。 ‹ CBD 建设规模： 世界级经济中心城市 区域级经济中心城市 全市商务设施总规模 >2000 万平米 <1000 万平米 商务中心区规模 >1500 万平米 500 万平米左右 ‹ CBD 规模与全市商务设施总规模的比例关系 北京商务设施总规模 2000 万平米，中央商务区规模 930 万平米。中央商务区约占全市 商务设施总规模的 50％。人均商务设施面积 平米。 ‹ 副都心商务区规模：建设规模一般为 200 万平方米左右。 CBD 名称 占地规模（公顷） 建筑规模（万平米） 东京新宿副都心 96 160 东京临海副都心 117 230 ‹ 副都心商务与居住、商业规模的比例关系（分为核心区与非核心区） 核心区 全区 办公比重％ 公寓比重％ 公寓比重％ 德方斯 63 24 30 东京临海副都心 43 12 35 东京幕张新都心 64 8 可见，核心区办公比重应在 50％以上，全区公寓比重 25％以上。据相关数据显示，亚 洲城市商务区办公、居住、商业的比例为 2：1：1。 120 ‹ 副都心道路、集中绿地占总用地的比例：道路占 20％左右，集中绿地占 20％。 ‹ 副都心用地规模：一般在 400-500 公顷左右。 ¾ 东京临海副都心，占地 442 公顷； ¾ 东京幕张副都心，占地 522 公顷。 2、 西安副都心用地规模计算 ‹ 西安所需的商务设施规模 ¾ 西安市总人口×人均所需商务设施规模 = 600 万× 平米/人 = 900 万平米 ‹ 西安所需的商务区建设规模 ¾ 西安所需的商务设施规模×比例系数 = 900 万平米×50％ = 450 万平米 ‹ 浐灞副都心可能的商务区建设规模 ¾ 其他副都心的商务区规模一般为 200 万平米左右，西安所需的商务区规模为 450 万平米，浐灞副都心可能的商务区规模取 200 万平米。 ‹ 浐灞副都心商务区用地规模 ¾ 浐灞河商务区的形态为高层低密度，以生态凸显竞争优势，容积率取 。 ¾ 据此，可计算出：商务区用地规模=商务区建筑规模/容积率=110 公顷 ‹ 浐灞副都心居住、商业配套建设规模 ¾ 商务：居住：商业配套= 5：3：2 ¾ 居住规模 = 商务规模×3/5 = 120 万平米 ¾ 商业配套规模 = 商务规模×2/5 = 80 万平米 ‹ 浐灞副都心居住、商业配套用地规模 ¾ 作为商务区内的配套居住，以高级公寓为主，居住容积率取 ，计算得居住 121 用地规模为 86 万平米。 ¾ 商业配套容积率取 ，计算得商业配套用地规模为 50 万平米。 ‹ 副都心用地规模 ¾ 副都心用地规模 =商务、居住、商业配套＋道路＋集中绿地； ¾ 道路比例取 20％，集中绿地比例取 20％； ¾ 副都心用地规模为 410 公顷左右。 3、 浐灞副都心建设规模指标汇总 用地比例 用地规模 建筑规模 容积率 商务 27％ 110 公顷 200 万平米 居住 21％ 86 公顷 120 万平米 商业 12％ 50 公顷 80 万平米 道路 20％ - - - 集中绿地 20％ - - - (二) 其他区域用地规模指标 1、 工业物流区占地规模指标 工业物流园区的规模根据对国内外工业物流园区规模的比较来确定。 我国物流园区面积多在 100 万平方米以上；最小的在 10 万平米以上，最大的深圳平湖 物流园区，达 1600 万平米。国外物流园区建设规模一般小于 100 万平米，见下表。 国家名称 物流园区建设规模 日本 平均占地 74 万平米 荷兰 平均占地 万平米 比利时 Cargovil 物流园区占地 75 万平米 规划物流园区用地 100 公顷，预留 460 公顷作为工业发展用地，工业物流园区合计占地 560 公顷。 122 2、 文化教育区占地规模指标 下表是国内外高教园区的建设规模比较： 占地面积（公顷） 建筑面积（公顷） 人口（万） 投资（亿） 坎布里奇 630 北京沙河高教园区 800 500 10 100 北京良乡高教园区 649 299 9-10 55 北京东方大学城 1333 780 20 120 上海松江大学城 307 4 20 宁波高教园区 416 30 可见，高教园区的用地规模大小不等，平均在 6-10 平方公里左右。加上白领培训发展 用地，预留 13 平方公里左右作为高教园区的发展用地。 (三) 用地平衡表 功能区 占地面积（公顷） A 类商务区 190 B 类商务区 230 商务综合区 合计 420 一类居住区 1100 二类居住区 1300 居住区 合计 2400 工业物流区 560 文教产业区 1270 湿地公园区 830 休闲旅游区 870 湿地整治保护区 960 都市农业整治区 4100 (四) 居住区建筑规模指标 1、 基本思路与原则 居住区开发的基本思路与原则为工宿平衡、职住一体的混合开发。根据前文城市中心 区和副都心的定位，浐灞生态区应达到就业和居住的平衡，进行混合开发。在商务综合区（副 都心）内部，由于要实现土地经济价值最大化，难以达到职住平衡，其居住配比还不能满足 商务配套的需要。因此，外围组团 A、B、C、D 首先考虑为商务综合区提供居住配套。在满 123 足商务配套的前提下，外围组团应承担周边区域以及西安市其他地区，特别是老城居住疏散 职能。 商务配套所需居住优先考虑的顺序为：AÆBÆCÆD 居住区空间布局 2、 居住建筑规模确定 （1） 商务配套居住规模计算及空间分配 ‹ 居住区所需承担的商务配套居住规模计算 根据一般规律，商务面积与配套居住面积的比例为 1：5，即 1 单位商务办公面积需要 5 单位居住面积来满足。商务配套居住总需求减去商务综合区内部提供的配套居住规模，即 可得到居住区所需承担的配套居住规模。 根据前面的计算结果，商务综合区建筑规模为 200 万平米，商务综合区内部提供的配套 居住面积为 120 万平米，据此可计算出所需的商务配套居住面积为： 200×5-120 = 780 万平米 ≈ 800 万平米 124 ‹ 各居住区承载的配套居住规模计算 考虑到配套居住靠近商务综合区，城市形象要求较高，土地使用强度较大，加之就近 居住对容积率敏感度较低，配套居住容积率取偏高值 。同时，浐灞生态区是一个国际化、 现代化的生态区，绿地、道路用地比例取偏高值 40%。 据此，可计算出商务配套居住的用地规模：800/ ≈ 660 公顷。 商务配套居住用地规模分配的优先次序为： AÆBÆCÆD。因此，各居住区承载的配套 居住规模分别为： ¾ A 全部：170 公顷×60% ≈ 100 公顷 ¾ B 全部：260 公顷×60% ≈ 150 公顷 ¾ C 部分（660-100-150）/60% ≈ 680 公顷 （2） 非配套居住（为城市其他区域提供居住）规模计算 ‹ C 区剩余部分 此区域与老城关系密切，主要为老城人口疏散提供条件，环境因素相对较弱，居住品质 相对较低，容积率取较高值 。绿地、道路用地比例取偏高值 40％。 据此，可计算出 C区域剩余部分的居住规模。 ¾ 剩余部分用地：870-680=190 公顷 ¾ 居住规模：190××=170 万平方米 ‹ D 区 D 区的西部靠近广远潭滨水区域，环境条件好，便于营造高品质社区，吸引城市其它区 域和高端客户，容积率在 以下。容积率从广运潭向东逐渐升高，用地东侧边界环境较差， 容积率将会达到 。同时，为了实现土地价值最大化，随着开发的进行，容积率会不断提 高。综合考虑 D 区容积率取 左右。绿地、道路用地比例取偏高值 40％。 据此，可计算出 D 区的居住规模：1100×60%×≈470 万平方米 125 （3） 各居住区建设指标汇总 总用地（公顷） 道路（公顷） 绿化（公顷） 容积率 建筑面积（万平米） A 区 170 34 34 120 B 区 260 52 52 180 C 区 870 174 174 670 D 区 1100 220 220 470 合计 2400 480 480 1440 126 第三篇 策略篇 确定区域发展定位和空间布局，即明确什么样的“游戏规则”之后，最重要的是怎样来 制定这些“游戏规则”。只有将这些“游戏规则”真正建立起来，发展定位和空间布局才能 发挥出作用，否则只能成为空中楼阁。换言之，怎样建立游戏规则，才是区域能否良好发 展的关键。 从区域运营商的角度而言，其游戏规则的制定不是通过“身体力行”的参与所有运作来 实现的，而是必须通过其作为区域宏观的“掌控者”角色，以全局性调控原则和具体事务的 示范效应作用来构建区域的游戏规则，这也就是区域的开发策略。具体参看下图。 区域发展定位 空间布局策略 经济价值空间化 空间价值经济化 游戏规则之法 总体开发策略 近期开发策略 规则制定之术 开 发 模 式 建 议 开 发 时 序 设 计 土 地 运 营 策 略 特 色 生 态 建 设 基 础 设 计 建 设 开 发 融 资 策 略 招 商 引 资 策 略 样 板 项 目 带 动 调 控 原 则 示 范 效 应 区域开发策略制定思路 首先是通过全局性的调控原则来建立游戏规则。即利用区域运营商的控制能力，制定 开发模式、区域开发时序、土地运营策略、开发融资策略和招商引资策略等原则性的“游戏 规则”。 其次是利用具体事务来建立游戏规则。区域运营商通过具体事务的示范作用，将发展 定位和空间布局的“游戏规则”充分表现出来。这种示范作用必须从区域发展的特点出发来 选择。从新区发展的角度，必须强调基础设施的建设和样板项目的带动，从生态区的角度， 必须突出区域的生态环境建设。 127 第一章 总体开发策略 总体开发策略作为通过全局性的调控原则建立起来的游戏规则，其最为核心的作用就是 为区域发展和区域开发在宏观面层制定策略性的指导。基于这一目的，我们在制定具体的区 域开发策略时，必须从战略发展的角度来展开。无论是开发模式、开发时序、土地运营、开 发融资还是招商策略，都是在区域发展总体目标的前提进行阶段性的调整。 一、 总体策略 从区域开发的角度来讲，浐灞区域最大的特征在于，它是一个作为整体来发展的，大尺 度的城市新区，这种城市新区的大规模开发是我国城市化进程高速推进的必然趋势。 因此，在制定浐灞生态区的开发策略之前，我们有必要首先寻求在城市化进程高速推进 的今天，规模性开发的城市新区应该遵循怎样的开发轨迹（即对于新区开发策略发展趋势 的研究）；继而，通过对区域的发展目标、可利用资源以及限制性因素的针对性分析得出浐 灞生态区的个性化需求（即对区域特殊性需求的分析）。 依据新区的开发策略发展趋势，并充分结合浐灞生态区之特殊需求制定出浐灞生态区 系统性的总体开发策略。而这一策略也将是顺应发展趋势以及符合区域实情的有效策略。 (一) 新区开发策略趋势研究 1、 城市新区发展阶段变化 从发展导向角度来看，我国城市新区的发展历经了资源及政策导向、经济增长导向以 及综合发展导向（即多功能城市形态）三个阶段。各个阶段的城市新区在产业动力、政府职 能、规划思想以及价值理念上均有着较大的差异，体现着递进式的变化。 城市新区发展阶段对比 发展阶段 产业动力 政府职能 规划思想 价值理念 典型案例 资源及政 策导向 开采资源，发 展基础产业 开发主体，无 服务职能 产业单一，无规 划思想 注重经济效益， 忽视社会效益 大庆、东营、 早期的安亭 经济增长 导向 多种产业，商 务环境政策环 境 开发主体，出 现服务职能 组合产业， 建设配套，缺乏 整体规划 注重硬件，忽视 软件 早期 CBD、 早期 BP 128 综合发展 导向 （多功能 城市型） 综合化发展， 城市化为目标 强 化 服 务 职 能，弱化开发 主体 协调组合产业， 整体统一规划 注重整体价值， 挖掘区域特色 现在的安亭 2、 城市新区发展趋势 经过对城市新区发展阶段的对比分析，我们可以初步归纳出我国城市新区的发展趋势。 这种趋势可以从新区发展形态的趋势以及新区开发模式趋势两方面进行描述。 (1) 城市新区发展形态的趋势 在城市化进程迅猛的今天，城市新区发展形态体现出这样的趋势： ‹ 新区形态日趋综合化 新区形态由最开始的功能业态较为单一的工业园、办公园到经营园区，再到有规划的综 合发展新区，不再局限于一种产业功能，而是多种功能综合协调发展，能实现区域内自平衡 的城市化区域。 ‹ 新区发展注重综合价值的提升。 城市新区在发展过程中不再仅仅关注经济的发展，而开始强调软、硬件环境的综合建设， 来实现对区域整体价值的提升。 ‹ 新区建设强调对新区特色的营造 今天的新区建设逐渐改变了千篇一律的模式，而转向从挖掘自身资源以及突破创新等多 方面营造自身特色，构建区域更为不可替代的核心竞争力。 (2) 新区开发模式的趋势 从开发模式的角度而言，城市新区的发展体现出这样的趋势： 首先是规划先行。即新区开始重视在开发之初首先从整体上进行统一规划，便于区域可 持续的发展，而不再是为了短期目标而进行盲目地、自发地开发。 129 其次是整合开发。新城建设一改传统的对资源掠夺、滥用式的开发，以及对有形资源的 单一开发，而转向注重资源的整合开发以及对历史、文化等多种无形资源的综合开发。 最后是市场化运作。在新区建设中越来越多地引入了市场化的运作，政府的开发主体地 位在逐渐弱化，而服务职能在不断强化。以市场化为主的开发运作不仅包括最原始的土地运 营，还逐步推广了市政资产、无形资源的资本化运作。 3、 新趋势下的新区开发策略发展趋势 在城市新区发展模式发生深刻变化的大趋势下，新区开发的策略也必然需要随之产生观 念性以及系统性的变化。 (1) 新区开发策略发展趋势 在新的城市发展趋势下，新区的开发策略也体现出以下的转变趋势： ‹ 开发体制发生转变 开发体制的转变涉及到政府角色的转变以及新区运作市场化的转变。 在新的发展趋势下政府的角色不再是开发的主体和直接管理者，而是秩序制定者、开发 主体服务者及整体发的协调者；而新区的市场化运作也从最初的土地市场化进一步推进到其 他诸多领域的市场化运作。 ‹ 开发目标发生转变 新的发展趋势下，新区发展不再以经济指标为唯一标准，而是同时兼顾社会指标以及自 然指标，以达到区域的可持续发展。 ‹ 开发侧重点发生转移 新区开发不再以吸引投资、土地运营为最核心目的，而是放眼长远，以区域的城市化为 目标，注重各种资源综合价值的最大化。 130 ‹ 开发理念发生转变 新区开发开始通过特色营造构建区域的特色竞争力，并以此为基础进行针对性的整合传 播。新区的开发策略开始向个性化、外向化转变。 总之，整体价值提升、整合资源、综合发展，市场化运作是新趋势下开发策略的关键， 而这实际上就是“区域运营”的思想。 (2) 区域运营思想 下面我们就对区域运营这一开发模式从概念、主体以及涵盖内容层面上分别进行介绍， 并以山东东营市的区域运营模式为案例进行表述。 ‹ 区域运营的概念 所谓“区域运营”是指围绕区域的总体发展目标，结合区域自身特性，整合区域所有有 形及无形资源，以最有效的方式对其进行市场化运作，以达到城市整体价值快速、稳定、健 康地增值。 区域运营中包含着两个层面的含义：首先是区域的经营，也就是整合所有有效资源盘活 整个区域；其次是区域的运作，也是就维持整个区域持续健康的发展。 ‹ 区域运营的主体 区域运营的主体是区域运营商，他的职能是以市场化的手段实现城市整体价值的增值。 在区域运营中，政府不再是区域开发的主体，他的职能仅仅是进行政策性调控和提供公共产 品及服务。 区域运营商实际上是存在于政府和地产开发商之间，承“上”启“下”的角色。它需要 像政府一样以整体的战略眼光来面对区域发展问题；又需要像开发商一样以市场手法对整个 区域进行经营。 131 ‹ 区域运营的内容 区域运营的内容可概括为：在经济领域、社会领域中都要整合各种资源以达到区域在经 济与政治上可视价值的最大化，继而更进一步对区域各种层面的资源进行整合以达到区域综 合价值的最大化。 因此，区域运营的内容大体包含三个方面： ¾ 在经济领域中力求实现资本的最有效增值 新区建设需要实现对有形以及无形生产要素的整合、建设、维护与经营。其中，有形的 生产要素包括土地、水、矿产、生态资源等自然资源以及基础设施、历史古迹、区域原有建 筑等非自然资源；而无形的生产要素包括金融资本以及人力资本。 ¾ 在社会领域中力求实现区域形象最优化 城市形象的优化有赖于城市品牌的建立、政府形象的树立以及城市文明的建设。在区域 运营的理念中，这三项对于区域形象的优化来说是循环作用、不可分割的，只有将它们凝结 在一起才能够使区域的形象最优化。 ¾ 在要素整合方面实现区域整体价值快速并持续增值 这一阶段主要需要对以下三个层面的要素进行整合： 顺行业脉络进行要素的整合。整合关联度以及亲密性较高的产业，以产业群的形态发 展，以使得到更高的整体效益。 顺空间脉络进行要素的整合。始终维持区域保持可控的、整体的空间发展形态。 顺资源脉络进行要素的整合。区域的资源包括有形以及无形两种。整合土地、资金、 水、矿产等有形资源，以及区域特色、政府形象、投资环境及区域品牌等无形资源，促使区 域资源由实体化向非实体化迈进。 132 ¾ 范例——山东东营市 山东东营市是一座靠石油开采发展起来的资源型城市。但是进入 90 年代，城市发展面 临着重重问题，长期单一产业发展政策制约了农业以及其他产业的成长；政府财力难以支撑 城市公共设施的建设与改造使得城市面貌日益落后；资源长期掠夺性开发导致了自然环境的 恶劣。这一切都阻碍了东营市的进一步发展。 经过多年的探索，2002 年起，东营市政府开拓思想，扭转思路，走出了一条城市运营 的道路。近年来东营市的高速发展证明，东营市的城市运营策略是成功的。 ¾ 东营市的区域运营模式 东营市的再开发秉承了区域运营理念的精髓，并以通俗易懂又极具传播性的口号对其进 行了阐释：东营的再开发是要“用老板的钱干开发的大事，用财政的钱办百姓的难事”；要 “以城建城，以城养城”。 在运营模式上，东营市也从三个方面体现出其对区域运营思想的传承： 政府的角色发生了转变。政府有责任提供公共产品和服务不意味着政府一定要自己来 提供公共产品和服务。因此在东营的开发中，政府以与商业集团合作或外包的形式来行使其 责任，既使提高了服务质量和效率，又有效提升了政府部门的工作层面和视野。 采用了灵活的融资模式。为改善投资环境，东营市做到了政策优惠、环境优良、服务 优质，并且按照“谁投资、谁经营、谁收益、谁承担风险”的原则，对城市基础设施进行市 场化、大规模的扩张。在融资过程中东营市还鼓励以公用民营、民办公用、股份制等多种方 式，吸引国内外投资者参与城市基础设施和无形资产建设经营。 政府与城市运营商展开合作。青风湖是东营市最大的环境污染源，而迫于财力等原因， 政府一直无力整治。2002 年，政府委托民营企业“金瀚集团”对青风湖公园进行治理，并 对周边划定区域进行建设以及经营，作为城市运营商的“金瀚集团”采用市场化运作的方式， 帮助东营市走出了一条区域经营的道路。 133 ¾ 东营市经验借鉴 解读东营市的区域运营过程，我们可以提炼出区域运营理念的三个要点，即整体、整合、 合作。 “整体”即放眼于区域的整体发展为目标，以区域整体价值的最大化以及可持续性为目 标。 “整合”即整合区域内所有有效资源，并对区域内所有有效资本进行整合运作。 “合作”即对政府的职能进行重新定位，并寻求区域管理者与多种机构合作的领域及方 式。 从城市新区的发展历程、发展趋势和开发策略变化而言，以整体价值提升、资源整合、 综合发展、市场化运作等为主要出发点的区域运营模式将是未来城市新区开发策略的精髓。 (二) 区域发展特殊性需求分析 在对区域发展的特殊性需求分析中，我们需要从区域的发展目标出发，综合考虑区域的 可利用资源以及发展的限制性因素对于区域发展的影响，并从各个区域特殊性因素中提炼其 对于区域开发的整体策略制定提出的需求。 1、 区域发展目标分析 (1) 区域发展目标 浐灞生态区的区域发展目标定位可以概括为“生态区”、“和谐水城”、“副都心”。 首先，浐灞生态区要发展成为能够体现出生态经济特色的，包含商务、旅游等多种功能 的新型城区。 其次，浐灞生态区好发展成为具有西部特色的“第一水城”，要体现出“水”与“西部” 之间的和谐，以及“古老”与“现代”之间的和谐。 最后，浐灞生态区要发展成为功能复合的西安市的副都心，促成西安老城中心区域的延 134 伸。 (2) 基于发展目标的整体策略 总体而言，浐灞生态区处于新区建设的新发展趋势下，总体开发策略的制定需要区域 运营的理念。 浐灞生态区的发展目标定位摒弃了传统的经济导向，符合区域运营的整体价值提升和资 源整合思想；目标中的和谐发展观体现了区域运营所要求的资源整合和整体价值提升理念； “水城”的目标是对区域最重要资源的整合；“副都心”体现了区域需要的综合开发以及整 体价值的提升。 区域发展目标分解分析 对浐灞生态区域发展目标进行分解，可以看出浐灞开发设想体现了区域运营的关键理 念，这说明总体开发策略，完全可以从区域运营角度拓展，而市场化运作虽与开发设想关 系较弱，但这恰恰是实现设想的关键点和突破点。 (3) 基于发展目标的区域运营模式 依据区域的带动要素，区域运营的模式可以分为环境先导模式、新区先导模式、区域 品牌模式以及产业先导模式。 根据浐灞生态区的区域发展目标其区域运营模式以环境先导模式和新区先导模式为主。 135 区域运营模式划分 环境先导模式 新区先导模式 区域品牌模 式 产业先导模式 区域 优势 资源 优越的环境条件；一定 的经济能力 老城区快速扩张；充足的 发展空间；新区发展政策 知名品牌企 业；知名品 牌产品 较成熟的产业基础 资源 整合 整合资金打造特色；整 合环境打造整体 整合新老城区关联因素； 整合新区特色因素 整合品牌资 源 整合区域产业优势；整合 经济、政策； 运营 要点 提升整体价值扩大美 誉度；以整体形象吸引 投资和消费 建设特色功能新区；利用 土地级差收益；公共物品 供给市场化 打造品牌产 业群 依托基础产业，发展高附 加值特色产业；与周边形 成互补式互动。 示例 大连市、三亚市 上海浦东新区 青岛市 北京中关村；东莞世界新 工业园 1、 区域可利用资源分析 区域发展目标及浐灞运营模式选择决定了，能否采取市场化运作方法整合资源是区域运 营的关键。要进行市场化的运作必须要明确市场化运作的对象，即区域可利用资源。 浐灞生态区现阶段可利用的资源包括经济资源和社会资源。其中，经济资源包括土地 资源和水资源（即河流）；社会资源包括城市形象资源以及政府形象资源，此项资源目前尚 未成熟，也正是我们工作的要点。 基于以上所述的可利用资源，可建立以下开发总体策略的制定要点： ‹ 土地资源的利用，即土地运营策略是浐灞区域运营策略的基础。 ‹ 基于水资源特点的开发及以此为主要买点的整合传播和招商是区域运营策略实现 的有效途径。 ‹ 基于城市形象和政府形象的整合传播和招商，是区域运营的核心。 2、 区域发展限制性因素分析 浐灞生态区的发展将受到以下限制性因素的影响：面积广阔、资金有限、快速起步、 基础设施薄弱以及政策性限制因素。 基于这些限制性因素，可以制定以下开发总体策略的制定要点： 136 ‹ 政策性限制需要积极创新，这贯穿是整个开发策略制定的全过程 ‹ 基础设施薄弱、资金有限决定了必须设计出合理的融资模式 ‹ 面积广阔与资金有限、快速起步共同决定了开发必须制定详细的时序 二、 开发模式建议 所谓区域开发模式，是指区域发展的动力机制传递，即发展初期的动力以及发展动力的 阶段变化。对于不同的区域，其发展动力的设计和动力机制的传递，都会随着区域特殊的地 理区位条件、资源禀赋、产业经济基础甚至政策导向等不同而变化。 所以，在对浐灞生态区开发模式提出具体的建议之前，必须对不同的开发模式进行分类， 并对其不同的特点和适用的范围进行分类，在此基础上结合浐灞的实际情况，提出浐灞特色 的开发模式建议。 (一) 开发模式的分类及案例分析 根据华高莱斯的专业总结和分析，新区或新城的开发模式大致三大类，一是功能带动型 开发模式，二是政策带动型开发模式，三是混合带动型开发模式。 所谓功能带动型开发模式是以其承载的城市功能为核心，拉动其关联功能的发展，从而 促进区域整体的发展。按照功能的不同，该开发模式又可以进一步细分为以下四种： ‹ 产业带动模式 ‹ 特定功能区带动模式 ‹ 居住带动模式 ‹ 交通带动模式 所谓政策带动型开发模式是指利用政府特有的资源和权力，通过政府行为、政策优惠等 措施来改变游戏规则，吸引投资，促进区域整体发展。根据政府具体手段的不同，又可以将 政策带动型开发模式分为以下两类： ‹ 重大事件带动模式 ‹ 优惠政策带动模式 137 混合带动型，顾名思义，就是上述功能拉动型和政策推动型开发模式的混合构成。 下面，我们对上述各种不同的开发模式，进行详细的分析，并选取合适的案例来说明。 1、 产业带动开发模式 (1) 基本概念 产业带动模式是指具有深厚产业（狭义，主要指第二产业）基础的区域，凭借其优势 明显的主导产业，带动相关产业及区域配套逐渐形成、完善，从而促进整个区域的协调发 展。这是一种“经济基础决定上层建筑”的模式，区域发展具有很好的根基，因此也是最 具竞争力的发展模式。 (2) 案例分析——安亭新镇 上海的安亭镇就是最典型的通过这种产业带动模式发展起来的区域。如下图所示，这个 位于上海市西北郊，距上海市中心 32 公里，总面积 平方公里，常住人口 万的小 镇，就是利用其强势的汽车产业基础，沿着汽车产业链强化和延展，成功营造了中国城镇建 设的“明星”，不仅使其汽车产业得到进一步提升和延伸，而且通过汽车产业的发展带动了 居住、商业等综合发展，形成了能够在很大程度上自平衡的，协调发展的新镇。 2004年 上海站比赛在安亭开赛F-1 2004年 上海站比赛在安亭开赛F-1 中国第一辆轿车诞生在安亭 1952年 中国第一辆轿车诞生在安亭 1952年 中德合资上海大众汽车公司在安亭成立 1985年 中德合资上海大众汽车公司在安亭成立 1985年 安亭镇政府投资建设上海大众工业园区 1998年 安亭镇政府投资建设上海大众工业园区 1998年 安亭建设发展有限公司揭牌 2 0 0 1 年 上海大众工业园区升级为 市级上海国际汽车城配套工业园区 上海国际汽车城在安亭镇全面建设开工 安亭建设发展有限公司揭牌 2 0 0 1 年 上海大众工业园区升级为 市级上海国际汽车城配套工业园区 上海国际汽车城在安亭镇全面建设开工 安亭镇汽车及其关联产业发展历程图 在汽车产业发展方面，今日的安亭形成了全国最大的轿车生产基地和以汽车工业为龙 头，集汽车配件、科学仪器、医疗器材、机械化工等产业于一体的工业体系。2004 年，全 138 年完成工业总产值 155 亿元，比上年增长 %；工业利润达到 亿元，比上年增长 30%。 其中，全镇汽车零部件生产全年完成产值 77 亿元相，关企业达 70 家，实现利润 亿元， 分别占全镇工业总产值和全镇工业利润的 50%和 %。 在自平衡和协调发展方面，则从第三产业的发展可以看出。2004 年，全镇第三产业增 加值比上年增长 %，发展势头十分强劲。共有 9 个投资项目落户安亭，总投资 亿 元，主要涉及宾馆酒店、商贸服务、旅游休闲。 安亭面貌 街头一景 F1 赛场 安亭新镇 这种自平衡和协调发展表现最为突出的就是上海国际汽车城在安亭镇的全面开工建设。 从其规划可以看出（如下图所示），安亭镇已经完全不仅仅汽车产业基地，而是一个功 能符合化的新镇，不仅包括汽车制造和配套产业，还有国际赛车场等延伸产业，高尔夫球场 等休闲娱乐功能、安亭新镇等居住区、研发等功能，核心贸易区等商业功能以及教育园区的 教育功能。 139 上海国际汽车城规划图 (3) 借鉴与启示 通过以上分析可以看出，安亭镇之所以能够快速发展起来，并取得举世瞩目的成就，是 与其雄厚的汽车产业基础和以次为依托的带动策略是分不开的。可以说，没有汽车产业的基 础和带动，就没有今天欣欣向荣的安亭镇。这是因为： 首先，安亭镇自身的发展和汽车产业的发展已经形成一个有机的整体； 其次，汽车制造、贸易、研发等功能区、F-1 汽车方程式赛车场、同济汽车学院等等的 飞速发展，都为安亭的发展提供了坚实有力的产业支撑，并使安亭形成了产业、人口的集聚； 最后，作为区域主导产业，汽车产业不仅自身发展迅速，带动了与其相关的配套工业强 势发展，而且带动了第三产业，包括房地产开发行业的快速启动。 联系到浐灞生态区的实际情况，产业带动很难成为浐灞初期的发展模式。这是因为， 浐灞生态区现有的产业基础非常薄弱，没有以主导产业来带动区域发展的基础。当然，随 着区域的发展，某一主导产业得到强化，发展足够强势，也有可能以产业带动模式来促进 区域后期的发展。 140 2、 特定功能带动模式 (1) 基本概念 特定功能带动模式是指在明确了区域特征及其在城市中所处 地位的基础上，首先赋予区域明确的城市功能，从而使得该区域 具有更为明确的发展方向，由此带动与该区域功能相关物业的发 展建设，最终实现整个区域的繁荣与发展（如右图所示）。这种模 式通常先规划出某个主要功能，并在区域内落实该功能的载体，从而引导区域成为一个明 确的功能区。 特定功能带动模式与产业带动模式相同点在于都有一个核心功能，其主要的不同是发 展起点和功能属性不一样。在发展起点上，前者是在已有产业基础上的进一步强化，而后者 则是赋予区域一种新的功能，在此基础上围绕此功能进行综合的产业发展计划。至于功能属 性，前者主要是围绕生产性产业，而后者则是围绕会展等非生产性产业。换言之，特定功能 带动是以某一非生产性功能作为一种新的明确方向来引导区域发展的模式。 特定功能发展条件相对简单，往往只需一个功能相对明确并强势的项目，因此，其也是 应用最多的一种模式，甚至在许多情况下“无心插柳柳成荫”的情况也会出现。北京 CBD 以国贸作为起点逐渐发展，以香格里拉大酒店为核心的紫竹桥商圈、以朝阳公园为依托的休 闲娱乐板块都是这一模式自发调整的结果。相对而言，慕尼黑会展中心区域则表现更为主动， 从一开始政府就以这一模式致力于区域的发展。 所以，这里我们选择慕尼黑会展中心作为该模式的案例进行分析。 (2) 案例分析——慕尼黑会展中心 如图所示，慕尼黑会展中心位于慕尼黑东南郊区，总面积约为 平方公里，原为慕尼 黑旧机场，随着新机场的启用，该区域随着旧机场的废弃而衰落。为了使该区域得以复兴， 政府对该区域进行了重新的规划，并赋予该区域新的城市功能——会展功能，在区域内兴建 了慕尼黑会展中心。 明确区域特征 及其在城市中的地位 赋予该区域 明确的城市功能 明确区域的发展方向 与该区域功能 相关物业的发展 整个区域的繁荣与发展 141 慕尼黑会展中心位置图 依托于会展这一核心功能，政府规划了与会展业关系密切的关联产业和配套产业，包括 工业园、居住、商业、酒店等，同时还规划有大量的绿地。甚至，在具体的规模指标配置上 （参看下表），会展（博览会）并没有占到最为主要的功能，除绿地外，还远低于居住配套 设施。 展览用地 停车场 居住用地 绿地 工业园用地 酒店及会议中心 展览用地 停车场 居住用地 绿地 工业园用地 酒店及会议中心 慕尼黑会展中心规划图 慕尼黑会展中心规划指标 功能区 占地（公顷） 比例（%） 绿地 279 49 博览会 73 13 工业园 68 12 居住 99 18 其他（酒店、商业等） 45 8 合计 564 100 142 慕尼黑区域正是在区域特色明确的前提下，充分发展其他关联或配套产业，成功实现了 区域的综合发展。不仅形象大为改观，而且经济生机勃勃，充满活力。下面这些图片就是很 好的说明。 会展区 酒店 绿地 工业园 143 居住物业 (3) 借鉴与启示 慕尼黑会展中心之所以能够取得成功的发展，是与其基于区域特色的会展中心产业为主 导，引导相关和配套产业的发展分不开的。如下图所示，在慕尼黑会展中心的发展轨迹中， 主要有以下几个方面是值得浐灞借鉴的： 会展办公 交通支持 酒店 餐饮服务 开发第一阶段：1996-1998 展馆建设并使用 流动人群 预热地块 居住 商业 开发第二阶段： 1999—至今 长期居住人群 会展办公 交通支持 酒店 餐饮服务 开发第一阶段：1996-1998 展馆建设并使用 流动人群 预热地块 居住 商业 开发第二阶段： 1999—至今 长期居住人群 慕尼黑会展中心的开发模式图 ‹ 以区域良好的交通条件为依托，发展会展产业； ‹ 依托于会展，引导办公、酒店和餐饮服务等配套产业； ‹ 发挥会展、办公、酒店和餐饮配套服务等产业对地块的预热作用，发展居住和商业 物业，引导区域人群由流动人群向长期居住人群的转换，促进区域的持续发展。 具体到浐灞，西安市政府对“浐灞生态区”地位的确立首先为本区域赋予了“生态区” 的基本概念，但生态本身只是一种表现区域特色的手段，并不具备带动整个区域繁荣发展的 能量，靠生态区作为一种特定功能来带动区域发展的可能性较小。更重要的是，浐灞生态区 发展定位是一个功能符合的副都心，仅仅以某一明确的功能作为带动是远远不够的。 144 当然，浐灞生态区拥有欧亚经济论坛、西安国际博览中心，与慕尼黑会展中心类似，会 展功能在发展初期也是比较明确的城市功能，在区域发展还是会起到一定的带动作用的。 3、 居住带动模式 (1) 基本概念 居住带动模式，是指伴随着城市扩张和居住郊区化而在区域局部形成居住的集中，形成 以居住为主要功能的新区。在新区发展到一定规模后，由于区域自身对配套的需求，会自发 或自觉的出现多种物业形式的开发，改变以居住为单一功能的形态，而成为一个功能复合的 城市新区，简而言之，居住带动模式就是“因住而商”。 上海的浦东、北京的望京都是典型的这种居住带动模式，北京的通州也已经开始明显表 现出这一模式的特点。在这里，我们以望京作为例进行展开分析。 (2) 案例分析——北京望京 望京，位于北京东北四环、五环和机场高速路附近（如右图所示），作为北京规划的十 大边缘组团之一，自区域发展出去就把居住物 业作为区域发展的重点。 整体规划总建设用地约为 17 平方公里， 预计区域总人口约 30 万。自 1991 年开始住宅 物业的开发，曾经一度成为北京市高品质住宅 区的代名词。截至到目前，整个望京地区的已 开发面积为 12～13 平方公里，住宅开发量已 超过 300 万平方米，入住人口超过 20 万。 近些年，随着大规模住宅物业的建设，望京地区凸现“卧城”的诸多弊端：交通拥堵、 配套不足、区域发展缺乏新的动力‚‚‚‚‚‚ 正是由于居住聚集所形成压力，使得区域对配套需求的急剧提升，从而引导城市功能 正在走向复合化，城市功能逐步完善，区域价值也在逐步显现。 望京望京 145 正在建设的商住物业 望京地区早期的居住物业 新近开业的百安居望京店 ‹ 商业建设正在逐步完善，总商业面积达 30 万平方米左右，大零售商正在陆续进驻， 如家乐福、沃尔玛、百安居、宜家等，商业类型也正在由社区配套商业向区域中心 过渡； ‹ 商务办公以望京科技园为龙头，随着前几年的道路交通、市政建设的逐步完善，由 一级市场的商务土地开发，发展到二级市场，现在望京地区已经聚集了西门子、索 尼、LG、摩托罗拉等行业巨头 (3) 借鉴与启示 经过十几年的发展，望京地区正在由“规划中亚洲最大的居住区”发展成一个功能复合 化的城市新区，其能给我们带来的借鉴与启示主要有两点。居住功能能够成为区域发展的 动力源，此为其一；其二是居住物业的聚集带动了区域内商务和商业物业的开发，而“商 气”的积聚反过来又推动了住宅物业的二次置业和投资性置业，整个区域的房地产开发走 向良性循环。 对于浐灞来说，在开发初期居住氛围比较薄弱，以居住功能作为区域发展直接动力的基 146 础不足。随着浐灞生态区环境景观生态的营造，区域将拥有良好的居住环境，有条件成为西 安市的一个高品质居住区，换言之，浐灞可以通过生态化的环境塑造带动区域居住功能的 发展，进而间接利用居住功能带动区域其他功能的发展。 4、 交通带动模式 (1) 基本概念 交通带动模式主要针对与原有城市中心有一定距离的区域，通过便捷的交通条件实现新 区与老城区的便捷联系，并且使交通条件成为新区相对于老城区的主要优势之一，从而促进 整个区域的快速发展。 在这种模式中起到带动作用的交通，是广义上的交通，包括公共交通体系、快速道路系 统等。其中，以公共交通为主要带动力的开发模式即为 TOD 开发模式。在这里，为了充分 说明交通带动模式对区域发展的作用，我们对 TOD 开发和快速道路系统带动各选取一个案 例进行说明，分别是新加坡的新镇建设和澳大利亚 Parramatta 快速道路系统带动。 (2) 案例分析——新加坡 新加坡国土面积仅 600 多平方公里，人口 400 多万，其中市中心面积非常狭小。因此， 要解决人口的居住问题，就只能依托市中心之外的郊区。基于此，新加坡政府利用 TOD 的 模式新建郊区新镇，解决国家人口的居住问题。在过去几十年中，新加坡一共建设了约 30 多个新镇，每个新镇约 4~10 万住户，居住人口 10~40 万人。 这些新镇的建设完全按照 TOD 公交导向的原则，重视公共交通，所有新镇都沿 3 条 MRT（轨道交通）展开，毗邻 MRT（轨道交通）站点，同时还有公共汽车线路 500 余条， 公共汽车 3000 余辆，除此之外还有近 2 万辆出租车。 147 新加坡轨道交通与新镇布局图 正是这种公交导向原则决定了新加坡的公交站点建设和新镇建设两者间的互动。如下图 所示，在轨道交通设计中，充分考虑到与新镇规划的衔接，不同交通工具的联系；在新镇规 划甚至单体建筑设计时，也充分考虑到达到轨道交通等公交站点的便捷性。 新镇中的 MRT 站点 公交车站与居民楼的关系 车站、绿地与居住区 轨道交通与公共汽车的紧密联系 148 在新镇具体规划中，尽管新镇与城市中心都有方便的交通联系，住在新镇中的居民可以 方便的出行，但每个新镇的功能仍然是复合的：配套设施、就业场所都可以在新镇中找到， 甚至，有些政府部门也搬到了新镇中，这种复合化的功能大大带动了新镇的发展。 综上，新加坡新镇建设的成功，是与其以 MRT 为核心的 TOD 公交导向和功能复合化是 分不开的。 (3) 案例分析——澳大利亚 Parramatta 如图所示，Parramatta 是位于悉尼市西北方向，距离悉尼市中心大约 24 公里，总人口 约 15 万的一个小镇。该小镇的发展就是随着城市快速道路的建设而发展起来的。 悉尼 市中心 PARRAMATTA PARRAMATTA RD Parramatta 与悉尼的关系 在 Parramatta Road建设之前，Parramatta与悉尼市中心的连接更多的依赖于火车和轮渡， 随着 Parramatta Road 的建设，与悉尼市中心的联系更为紧密。便捷的交通联系，使得一 些政府部门和大公司把总部和办公地点迁移到该地区，大大促进了小镇的综合发展。 到现在，Parramatta 年工业生产总值也超过 12 亿美元，AGC Finance，Clyde Industries， Coca Cola Amatil，Department of Fair Trading，James Hardie Building Products，NSW Police Service，the Office of State Revenue，Parramatta Leagues Club，Shell， Sydney Turf Club， 149 University of Western Sydney，Westfield Shoppingtown，Westmead Hospital 等企业进驻， Parramatta 俨然已经发展成为悉尼西部的一个金融、商业中心，澳大利亚一些大公司和政府 部门的总部所在地，。 更重要的是，Parramatta Road 带来区域经济的增加，使区域本来具有的景观资源价值和 历史文化价值得以提升，从而促进了区域整体形象的提升和平衡协调发展。 Parramatta 新形象 (4) 借鉴与启示 上述两个交通带动模式的分析说明，交通对于区域发展的带动作用无疑是非常巨大的。 对于浐灞生态区而言，无论最终选择何种发展模式，交通都将会发挥或多或少的带动作用。 而能否依赖于交通作为核心带动，则需要结合浐灞实际情况来看。 从现状条件来看，西安至今还未开始建设轨道交通，以轨道交通带动的模式显然不能在 浐灞发挥作用。而从城市快速道路系统而言，现已开工的西安城市主干道东三环将南北贯穿 整个浐灞区域，与连接二环和三环的北二环延长线构成了浐灞的主要交通骨架，这必将对本 150 区域的发展有一定的带动作用。 但是，从新加坡和 Parramatta 这两个案例的分析来看，只有在距离城市中心相对较远的 区域，才能起到核心的作用。这是因为距离城市较近的区域，其交通改善较为容易，不需要 大力度的道路系统建设就能很好的解决与中心区对接的问题，因此也就无法起到最为核心的 作用。 浐灞生态区虽然属于西安市的东郊，发展明显滞后于市中心区，但其与市中心的距离只 有 10 公里左右，从城市的发展来看，本区域将会成为西安市城区的一部分，因此，交通带 动模式将不会成为本区域的主要发展模式。 5、 重大事件带动 (1) 基本概念 周期性的国际重大文化和体育活动在全球范围内对人们的社会生活起到“再同步”的作 用，世博会、奥运会等国际盛事通过现代传媒的发展，已经成为全球共同的节日，它们不仅 是城市活力（urban dynamic）的指示器，而且反过来，通过“制造事件”，也可以影响城市 的发展，因此，事件也是城市活力的“调节器”。 ——法兰西规划学院（IFU）教授 重大事件带动模式，是指通过制造或利用某一重大事件，将其转化成为推动区域发展的 动力，从而促进整个区域的迅速发展。随着中国开放程度的加大和经济全球化的加速，国内 外重大活动逐渐增多，因此，依赖于这一模式而发展起来的也越来越多： ‹ 第十一届亚运会的召开，使当年还是一片农田的区域，俨然成为了今天北京的高端 社区； ‹ 联合国第四届世界妇女大会的召开，促进了怀柔区向“会展休闲之城”的成功转变； ‹ F1 大奖赛的举办，促进了安亭新镇的产业升级，使安亭从中国走向世界； ‹ 亚洲论坛永久会展的建设，使得博鳌这样一个小渔村在中国家喻户晓。 在这里，我们主要把怀柔和博鳌作为重点案例展开分析。 151 (2) 案例研究——北京怀柔 怀柔地处北京东北部，距市区 50 公里，面积约 2000 平方公里，人口 30 万。作为北京 周边的郊区县，由于受北京强势吸引力的影响，区域发展一直受到制约，仅仅依靠其丰富的 旅游资源，发展最初级的观光旅游产业。 正是由于其丰富的旅游资源，1995 年 9 月 15 日，为期 12 天的联合国第四次世界妇女 大会在怀柔召开，出席世妇会的妇女代表达 万人，还有 3 万余人参加了非政府组织妇 女论坛，怀柔一度成为全世界关注的焦点。 怀柔世妇会会址 世妇会召开以后，怀柔区一改北京边远山区的印象和发展相对滞后的情况，迅速升级为 北京边缘组团中以旅游、会议为主的新兴功能组团，区域发展取得了惊人的成就，2002 年 4 月，怀柔正式撤县设区，更是标志着怀柔经济、社会发展进入一个新的历史阶段。政府也 将区域产业发展政策调整为“强化提高二产、大力发展三产、调整优化一产”。作为首都重 要的水源保护区，应以无污染和少污染的环保型工业为主体，建设怀柔的第二产业。第三产 业的主要增长点集中在房地产业、旅游业和餐饮服务业。 152 城市广场 世妇会纪念公园 怀柔新城区 现在，在国务院正式批准的北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区，北京 市东部发展带上的重点地区，怀柔正全力打造符合首都生态涵养发展功能的“会展休闲新 城”，并成功引进了北京时尚岛、建材商贸城、物美大卖场等 21 个投资总额近 30 亿元的项 目。 总之，怀柔之所以能够取得如此快速的发展，引发翻天覆地的变化，是与世妇会这一 重大事件带动分不开的，这其中主要的关键有四点： ‹ 依托重大事件，改变人民对它的原有认知，赢得的知名度和认同度； ‹ 将知名度与区域资源相结合，发展旅游、会议、休闲等城市功能，进而带动旅游业、 餐饮业、商业、房地产业等第三产业的发展； ‹ 走综合发展的道路，在发展第三产业的同时，着力发展以环保型工业为主体的第二 产业，进一步增强区域经济实力； ‹ 根据在城市结构中地位的变化，适时调整策略，打造“会展休闲新城”。 153 (3) 案例分析——博鳌 博鳌，位于海南省琼海市东部海滨，是距琼海市中心 17 公里，总面积 86 平方公里，人 口 万的一个小渔村。1998 年，菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克、日本前首相 细川护熙考察了博鳌后，提出了建立“亚洲论坛”的构想。2001 年 2 月 27 日，26 个发起国 代表齐聚博鳌，宣告成立亚洲论坛，博鳌成为亚洲论坛的永久性会址所在地。从此，博鳌这 个小渔村发生了日新月异的变化。 在亚洲论坛的带动下，博鳌的会展业首先得到了突飞猛进的发展，进而带动了服务业、 旅游业等相关第三产业的快速发展，直接拉动了全镇经济的迅猛增长。5 年来，共有 331 个 国内国际会议在博鳌召开，各种会议及黄金周期间，接待游客和与会人员 520 万人次，年均 170 万人次。 博鳌亚洲论坛 2004 年，博鳌镇全镇工农业总产值 亿元，约是 2000 年的 4 倍，财政收入 万 元，是 2000 年的 3 倍多，农民人均纯收入 3365 元，比 2000 年增长了近 40％，全镇从事第 154 三产业的人数占到总人数的 40％，第三产业已经成为博鳌镇发展经济的重要支柱，生产总 值达 9500 万元，占全镇工农业总产值的 ％。 更重要的是，博鳌不是博鳌亚洲论坛唯一受益者，琼海市也借亚洲论坛之势发展自己的 “三色经济”（红色、绿色、蓝色），2001 年以来，全市已吸引 402 个外来投资项目，合同 投资 145 亿元，甚至有专家指出，博鳌亚洲论坛的潜效应已经影响了整个海南省的经济发展。 显然，与怀柔世妇会一样，重大事件在区域发展中起到了决定性的带动作用，同样依托 重大事件，改变人们对它的原有认知，赢得的知名度和认同度；同样将知名度与区域资源相 结合，发展第三产业。唯一不同的是，博鳌没有利用第三产业的发展向第二产业延伸，走 综合化的道路，而是走特色化的道路，从这点而言，有点类似于特定功能带动模式，是重 大带动模式和特定功能带动模式的结合。 (4) 借鉴与启示 根据上述分析，事件带动模式的关键是运作重要事件的能力，而不是区域其他条件，只 要能够运作到具有深度影响的事件，就能够很好的推动区域发展的步伐。换言之，任何区域 都存在事件带动的空间，同样，浐灞也不例外。 更重要的是，欧亚经济论坛永久会址的落户以及第一届会议的成功举办，使得浐灞更具 有事件带动的可能，欧亚经济论坛无疑将成为区域整体发展的动力引擎之一，其巨大的影响 力将为区域带来一定的城市活力，改变人们对本区域的原有认知，推动区域发展。所以，“重 大事件带动模式”完全能够成为浐灞生态区发展之初的主要模式之一。 6、 优惠政策带动模式 优惠政策带动模式，是指在区域发展之初就具有比其他区域明显优越的政策条件，使 得区域迅速向优惠政策所指向的方向发展起来。 实际上，国内大多数的经济特区和开发区都是靠优惠政策发展起来的，包括早期的深圳 和上海浦东，政策优势在其发展初期都起到了举足轻重的作用。 对于像浐灞生态区这样产业基础比较薄弱、先天优势并不充分的新区来说，政策带动在 155 区域发展的初期是一个促进区域发展的非常重要的因素，特别是对于区域已经确定的发展 方向，更应该在政策上体现出明显的引导性。 7、 混合带动模式 混合带动模式即是结合了上述两种或更多种发展模式的一种综合开发模式。纵观国内外 新城或新区发展的历史，绝大多数城市新区的开发都是几种开发模式共同作用的结果，而不 仅仅是某一唯一因素的带动，只是在不同阶段有着不同的带动因素或者在同一阶段多种带动 因素重要程度不一样，如上海安亭镇就是产业带动和事件带动两者共同的作用。 (二) 浐灞生态区开发模式的选择 对于浐灞生态区，作为大规模的区域开发项目，适合于浐灞生态区的发展模式很多，但 任何一种因素都不能单独带动区域的发展。因此，融合多种开发模式为一体，并且随开发 进程而不断变化的混合带动模式也将成为整个区域发展的必经之路。 结合区域发展的现状，在发展初期的发展动力来自于欧亚论坛永久会址、广运潭、优惠 政策以及东三环和北二环延长线的建设，因此，初期发展的模式应是重大事件带动、特定功 能带动、优惠政策带动和交通带动的混合模式，其中，欧亚论坛重大事件带动、会展特定 功能带动和优惠政策带动更是其发展的核心要素。 区域开发初期的 混合开发模式 重大事件带动模式 特定功能带动模式 优惠政策带动模式 发展动力 欧亚论坛的影响 广运潭风景区 优惠政策 北二环延长线、东三 环的建设 交通带动模式 核心要素 重大事件 会展功能 优惠政策 核心要素 重大事件 会展功能 优惠政策 浐灞生态区初期发展模式定位 根据前期的产业定位，中期会展、旅游业成熟，并带动了诸如居住产业和第二产业的发 展，因此，区域发展由外力驱动向内内推动转移，区域发展的核心要素向居住和产业功能转 156 移，区域开发模式也相应转化为以居住带动和产业带动为主，优惠政策带动为辅的混合开 发模式。由于产业没有得到综合全面的发展，成熟度还不是很高，因此居住带动和产业带 动中，居住产业的带动更为重要。 在开发后期，各个产业发展成熟，内生推动力得到进一步的增强，产业发展对区域发展 的作用更为明显，区域发展的核心是通过一系列的配套服务促进产业的良性发展。当然，对 于一个容纳近 50 万人口的新区而言，居住产业的成熟发展仍将是对区域发展产生贡献的主 要因素之一。总而言之，区域在后期的发展动力首先是来自于产业、其次是来自于居住，而 优惠政策的作用进一步弱化。这样，与之对应发展模式就变成了以产业带动模式为核心，居 住带动模式为主要构成，优惠政策带动模式为辅的混合带动模式。 区域开发中期的 混合开发模式 居住带动模式 优惠政策带动模式 发展动力 居住区的形成 会展业、旅游业的 成熟 优惠政策 第二产业发展起步 产业带动模式 核心要素 居住功能 产业发展 核心要素 居住功能 产业发展 浐灞生态区中期发展模式定位 区域开发后期的 混合开发模式 产业带动模式 优惠政策带动模式 发展动力 各个产业发展成熟 居住区的成熟 优惠政策 居住带动模式 核心要素 产业发展 居住功能 核心要素 产业发展 居住功能 浐灞生态区后期发展模式定位 根据以上分析，浐灞生态区发展模式构成和阶段性变化可以归纳为下图： 157 混合带动模式 开发初期 重大事件带动模式 特定功能带动模式 优惠政策带动模式 交通带动模式 开发初期 重大事件带动模式 特定功能带动模式 优惠政策带动模式 交通带动模式 开发中期 居住带动模式 优惠政策带动模式 产业带动模式 开发中期 居住带动模式 优惠政策带动模式 产业带动模式 开发后期 产业带动模式 优惠政策带动模式 居住带动模式 开发后期 产业带动模式 优惠政策带动模式 居住带动模式 三、 开发时序建议 开发模式部分对浐灞生态区的发展路由做了详细阐述，在此基础上，本部分沿着“经济 ——空间”价值最大化的思路，重点解决区域土地价值在时间上的平衡，即短期效益与长 期效益的平衡。具体回答浐灞生态区在多长在时间内开发，分几个阶段开发，各个阶段分别 开发什么，以及在哪里开发的问题。 基本思路如下： (一) 新区成长规律 1、 新区成长机制 一个新区的发展动力有两种类型，一种是自发的——需求指向型，一种是人为的—— 供给指向型，这两种动力在新区的不同发展阶段发挥作用。一般来说，一个新区的诞生是 需求指向型的，即所在城市的生产部门输出产品增加导致城市需要更多的发展空间；而一个 158 新区的发展则是供给指向型的，这是因为新区在基础设施、资金、技术和人才方面都非常薄 弱。 需求和供给都有效地促进城市新区的扩张发展，是城市新区发展过程中相辅相成的推动 力，但何者才是城市扩张（成长）的最根本动力？需求是城市新区发展内因，需求指向型 是城市扩张的最根本动力；而供给是城市新区发展的外因，供给指向型只不过是需求指向 型的迎合或预支。 (1) 新区成长机制自发调节 城市新区的扩张是在内因促发下，不断在需求指向型和供给指向型之间转换的过程。一 般来说，城市新区扩张的自发调节过程为：供给Æ需求Æ供给。 ‹ 城市新区发展的初期：表现为空间供给指向型，即为新区发展吸引资金、技术和人 才提供基础设施条件，发展的速度取决于基础设施的供应； ‹ 城市新区发展的中期：表现为空间需求指向型，即在良好的基础设施条件下，各类 产业的发展带动相关产业的发展需求； ‹ 城市新区发展的末期：表现为内涵供给指向型，满足内涵需求的扩张，其扩张和发 展速度取决于城市的资金、技术和人才的供应； ‹ 在内涵供给充分挖掘后，新增的内涵需求导致对空间的新需求，发展重新步入空间 供给指导型，新区需要进一步扩张。 根据前面的研究，目前西安处于内涵需求得不到满足的空间供给指导型发展阶段，浐 灞生态区是其空间供给的主要区域。遵循成长机制自发调节规律，浐灞生态区在发展初期 主要致力于基础设施的建设，在此基础上再挖掘产业发展的内在动力，引导其对空间的需 求。 159 (2) 新区成长机制人为调整 虽然新区生长机制具有一般的规律，但在实际发展过程中，受到母城及其他区域多方面 因素的限制，需要根据不同情况适时调整。需求是城市生长机制的内部因素，不受人为因素 影响；供给是城市生长机制的外部因素，无论是基础设施、资金、技术和人才，都能通过政 策等人为因素来调整。因此，实际上城市新区生长机制的人为调整就是指对供给因素的调节。 具体到浐灞生态区来说，尽管处于老城需求扩散的空间供应指向型发展阶段，但“四区 一基地”的建设导致了竞争过于激烈，浐灞生态区发展初期需要减少空间供应的速度，降低 风险。高新区、经开区、曲江新区均处于发展的中期即空间需求指向型阶段，具备了一定自 身发展能力，而浐灞生态区初期空间供应的减少，并不能改变区域发展的内生需求增加，其 目的在于在空间需求导向型阶段，形成需求和供应两者更高、更强的动力。 2、 新区成长生命周期 任何事物的发展和生命体一样，都经历了出生Æ成长Æ成熟Æ衰退的过程。按照生命周 期理论，可将事物的生命周期分为四个阶段： ‹ 出生期：占整个生命周期的 20%左右 ‹ 成长期：占整个生命周期的 30%左右 ‹ 成熟期：占整个生命周期的 30%左右 ‹ 衰退期：占整个生命周期的 20%左右 160 当然，浐灞生态区也不例外，它的发展同样也遵循了生命周期理论。从下图可以看出， 作为新区最根本的成长动力，需求拉动力曲线类似于生命周期曲线。 根据时间分布类比原则，我们将浐灞生态区开发的生命周期分为以下四个发展阶段： ‹ 起步期——首发区域的建设 ‹ 成长期——首发区域建设完毕，开始向外围区域拓展 ‹ 成熟期——首发区域和谐发展，外围区域基本建设完毕 ‹ 提升期——产业、功能饱和，需要内部产业、功能升级 浐灞生态区有其特殊的成长机制，起步期面临西安市其他区域的激烈竞争，应减少空 间供应的速度，以降低风险，而在成长期，即空间需求导向型阶段，应形成需求和供应两 者更高、更强的动力。 161 3、 开发目标与原则 开发目标与原则是一个动态的过程，随着浐灞生态区的开发阶段不同而改变。 (1) 分阶段开发目标 ‹ 起步期 ¾ 培育区域初始拉动力； ¾ 初步树立生态区形象； ¾ 完成核心区建设，并初步树立副都心形象； ¾ 建设好后期发展需要的基础设施； ¾ 基本实现财政收支平衡。 ‹ 成长期 ¾ 初步形成产业之间的联动关系； ¾ 绿化和河流整治基本完成，进一步确立生态区形象； ¾ 副都心成熟发展，并逐步辐射周边区域； ¾ 区域内交通干道及配套大市政建设完毕； ¾ 初步实现盈利，管委会职能转变为服务主体，发展公司开始走向集团化运作。 ‹ 成熟期 ¾ 形成系统化的产业生态链，实现区域自平衡的良性发展； ¾ 完成生态整治与环境营造； ¾ 副都心发展成西安代表性商务中心，其他区域形成生态居住示范区； 162 ¾ 区域内部交通和基础设施建设完毕； ¾ 开发公司进一步发展，形成以区域运营为主的大型集团。 ‹ 提升期 ¾ 产业发展在系统化的产业链基础上升级； ¾ 生态效应发挥，并提升景观水平； ¾ 发展成代表西安的新区域； ¾ 管委会投资服务转为经营服务，公司向外拓展。 (2) 分阶段开发原则 ‹ 起步期 ¾ 注重项目对区域形象营造的影响； ¾ 不以经济效益最大化为目标，但要保证收支平衡； ¾ 区域形象的营造不宜铺开，应选取若干项目作为样板。 ‹ 成长期 ¾ 区域开发以区域形象为主，但兼顾经济效益、社会效益和生态效应； ¾ 开发区域由点、线向面扩展； ¾ 区域土地一级开发逐渐转为发展公司运作，并由其进行部分二级开发； ¾ 注重区域发展的持续动力，增加税源和就业带动的产业引进。 ‹ 成熟期 ¾ 同时注重区域形象、经济效益、社会效益和生态效益； ¾ 开发区域全方位展开，但仍遵循扩展的基本原则； ¾ 税源和就业动力是该阶段产业发展的最核心评判标准； ¾ 对于整治区，先以生态营造控制起来，但预留开发空间。 163 ‹ 提升期 ¾ 产业提升主要是产业更新，主要遵循经济效益； ¾ 区域开发主要集中在整治区的开发； ¾ 既定政策条件下，实行土地可发模式创新，同时回避对生态的影响。 (3) 分阶段区域形象 ‹ 起步期 ¾ 初步确立生态区形象； ¾ 初步确立副都心形象； ¾ 城市新区建设新模式； ¾ 管委会的管理者形象； ¾ 发展公司的投资主体形象。 ‹ 成长期 ¾ 基本树立生态区形象； ¾ 成熟展示副都心商务中心形象； ¾ 充分展示政府良好的服务形象； ¾ 发展公司区域运营商形象。 ‹ 成熟期 ¾ 成熟的城市新区形象； ¾ 自平衡、协调发展的经济形象； ¾ 管委会形象逐渐弱化； ¾ 发展公司综合的现代企业集团形象。 ‹ 提升期 ¾ 现代化、高附加值产业的现代新区形象； ¾ 发展公司的国际化形象。 164 (二) 开发周期判定 1、 总体开发周期判定 一个城市新区的开发速度取决于多种因素，其中最关键的就是所在城市的发展状况，市 场状况，以及区域在城市发展中的地位。下面在宏观分析的基础上，从年人口增长量、年土 地供应量、年住宅销售量三个指标综合判定浐灞生态区的总体开发周期。 基本思路如下： (1) 宏观判断 从宏观上判断，西安城市处于快速发展阶段，浐灞生态区又在其中占据了重要的地位， 可以预见，浐灞生态区将会迎来一个快速发展的黄金时代。 ‹ 城市化进程判断 美国城市经济学家诺瑟娅将不同国家和地区城市化进程的共同规律概括为一条拉平的 “Ｓ”型曲线。当城市化水平低于 30％时，城市处于初期阶段，城市化进程缓慢；当城市 化水平处于 30-70％时，城市处于加速阶段，城市迅速扩张；当城市化发展到 70％以后，城 市化进程逐渐缓慢，进入成熟阶段。 165 从城市化进程曲线可以看出，西安正处于城市化加速发展阶段，城市人口将进一步集 聚，土地与住宅需求量将在一段时间内保持强劲的势头。 ‹ 浐灞生态区地位分析（比例系数确定） 浐灞生态区所在的东北部是西安城市未来拓展的两个主要方向之一，浐灞生态区是西安 市重点发展的四区一基地之一。相对而言，曲江、经开区、高新区可扩展空间有限，而浐灞 生态区可供开发的土地资源潜力大。可见，浐灞生态区在西安未来城市空间拓展中占有重 要地位，年开发容量占西安整体开发比例取 30%。 (2) 具体判断 ‹ 依据人口增长判断 西安市人口持续稳定增加，1992-2003 年均增长 万人，考虑到城市的加速增长，西 安市年均人口增长数按 8 万计算。 1992-2003年西安市市区人口数 4000000 4200000 4400000 4600000 4800000 5000000 5200000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1992-2003年西安市人口年增长数 -50000 0 50000 100000 150000 200000 250000 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 比例系数取 30％，则浐灞生态区年均增长 万人（以相对保守估计、没有考虑城市化 166 加速阶段的加速增长，后同）。根据浐灞生态区总体规划，规划人口总数为 55 万。根据年人 口增长数计算，浐灞生态区总体开发周期为 23 年。 ‹ 依据土地供应量判断 2001-2003 年西安市土地出让和划拨总面积分别为 、、。考 虑到土地供应政策趋严，年土地供应量按 17km2 计算。比例系数取 30％，则浐灞生态区年 土地供应量指标约为 ，浐灞河土地开发总面积为 129km2。依据年土地供应量计算， 浐灞河总体开发周期为 25 年。 2001 年 2002 年 2003 年 出让面积（公顷） 1025 1032 1367 划拨面积（公顷） 99 626 353 合计 1124 1658 1720 ‹ 依据住宅销售量判断 1998-2003 年西安市年均住宅销售量为 325 万平米，考虑到城市扩张和人们生活水平提 高，年均住宅销售量取 330 万平米。比例系数取 30％，则浐灞生态区年住宅吸纳量约为 100 万平方米。浐灞生态区规划住宅约 2500 万平米，其中： ¾ 居住区：ABCD 占地 24km2，规划住宅 1440 万平米 ¾ 副都心：规划住宅 120 万平米 ¾ 其他区域：规划住宅 1000 万平米，占地 1000km2，容积率按 计算 依据年均住宅销售量计算，浐灞生态区总体开发周期为 25 年。 1997-2003年西安市住宅销售情况（含实际销售和预售） 住宅 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 167 综合以上三种判定方法，在较保守的估计西安城市化进程和浐灞生态区在西安城市的 地位的前提下，浐灞生态区总体开发周期约为 25 年。 2、 各期开发周期判定 根据浐灞生态区的成长机制及生命周期分析，确定各期开发周期如下： (三) 开发时序判定 对于浐灞生态区的产业发展和土地开发，暂且抛开重要性不说，在时间上都具有一定的 优先级别。开发时序判定主要解决的问题是：在以实现整体土地价值最大化为目的的空间 布局基础上，如何实现产业发展和土地开发的时空耦合，也就是确定在生命周期的四个阶 段中，分别发展什么产业，在哪个区域中发展，才能既使区域健康发展，又提升区域土地 价值。 1、 产业发展时序判定 产业发展时序判定将沿着如下思路展开：首先判定区域的引擎产业，然后根据产业之 间的相互关系来确定产业发展的先后次序。 (1) 首发产业选择 首先从城市新区发展的一般路径来分析首发产业的选择。城市新区发展有两种路径： ‹ 因商（商务、商业）而住：因商务或商业的发展，促进居住的产生。 ‹ 因住而商：因居住带来的人气带动区域商务和商业的发展。 168 具体到浐灞生态区来说，城市印象较差，短期无法形成居住吸引力。相反，明确的城市 新商务区、副都心定位使之具备了吸引商务的可能；区域环境的优越使之营造低密度办公具 有优势；西安高品质商务空间、休闲旅游空间的缺乏为其创造新的需求提供了条件。因此， 浐灞生态区只能选择因商而住，通过商务、商业的发展提升区域印象，进而带动居住的发 展。 浐灞因商而住的“商”包括商务和商业，均有多种选择。对于商务来说，可以选择会展 或低密度办公（总部基地、商务花园）：会展可以制造轰动效应，带动人气，而低密度办公 则可以充分挖掘并体现区域生态特色。对于商业来说，可以发展与现有商业有区别，能快速 聚集人气的，以水为特色的商业，也可以发展以休闲、体验为主，满足或引导市民新需求的 休闲商业。 这和前面开发模式的研究得出的结果是一致的，会展物流和休闲娱乐将成为区域的两大 引擎产业，带动其他产业的发展，见下图。 区域发展初期产业链条 (2) 首发产业再分析 下面，将对会展和休闲娱乐两个产业的启动条件进行深入论证，并分析它们是否具备带 动区域发展的潜力。 ‹ 会展业的再分析 ¾ 启动条件分析 一般来说，发展会展业需要具备如下条件：发达的经济（制造业高度发展，提供展览和 169 交易的主体）、便捷的交通及完备的通讯设施。但这并不意味着会展的成功，会展成功还必 须具备高质量的展览项目。 浐灞生态区内欧亚论坛、西安国际博览中心的入驻，使区域具备了高质量的展览项目， 同时北二环延长线、东三环、绕城高速以及其他一系列的交通建设，使区域交通的便捷程 度大幅度提升，而西安良好的制造业基础以及政府发展制造业的策略，使浐灞生态区具备 了发展会展业的基础。 ¾ 效益分析 首先，会展业具有很强的产业关联效应，可以带动其他产业的发展，见下图。 y 回顾效应：产业对为其提供投入品的产业的拉动作用； y 前瞻效应：产业对新兴产业部门、新技术、新能源、新材料产业的推动作用； y 旁侧效应：产业成长时对周围地区经济摄会发展方面所产生的作用。 会展业与其他产业的关联效应 其次，会展对城市和地区的经济效益拉动巨大，为 1:9（许多发达国家已达到 1:10）。 下面举两个例子来说明： 其一：2001 年展览业对德国经济的总体效应为 230 亿欧元，其中，参展商和参观者的 直接支出为 100 亿欧元；间接生产效益为 130 亿欧元。创造 25 万个就业岗位，其中，10 万 在服务行业；7 万在生产企业；5 万在贸易和运输业；3 万在其他经济领域。 其二：展览业对慕尼黑的经济影响巨大，如下图所示。16 亿欧元中 13 亿来自参展商和 参观者的直接支出，其他 3 亿属于间接经济效益。13 亿直接支出中参展商的支出占 9 亿， 参观者占 4亿。 170 慕尼黑展览中心对城市和地方经济的贡献（1998-2001 年均） 除产业关联效应、经济效益外，会展还具有很强的宣传效应，树立城市形象，聚集人气。 综上所述，会展业作为首发产业，能够为生态区发展提供经济带动和形象宣传的动力 引擎作用。 ‹ 休闲旅游业的再分析 ¾ 启动条件分析 休闲旅游业的发展一般需要具备如下条件： 其一，旅游吸引力，气候条件、文化历史遗产或自然风光； 其二，交通可达性，从旅游出发地到旅游目的地的距离、交通网的发达程度等； 其三，旅游设施配套——住宿、供应条件、娱乐等 其四，旅游业的组织和促进旅游的政策 浐灞在旅游吸引力和可达性方面，具备了发展休闲旅游业的条件，同时由于西安休闲旅 游产业的滞后，也能够在一定程度上获得政策支持，其发展休闲旅游产业的条件中仅设施配 套不足，而这正是未来发展的重点。因此，从启动条件来看，休闲旅游业是能够作为首发 产业的。 ¾ 效益分析 其一，对经济的直接影响：带动旅店业、交通业、商业、旅游组织、手工业和公用事业 等相关产业的发展；促进交通业、零售业和服务行业的居民就业。 171 英国游客的消费结构比例 行业种类 消费（百万英镑） 比例（％） 住宿 餐饮 购物 1060 境内交通 340 娱乐和消遣 315 境外交通 792 合计 3757 其二，对经济的间接影响： y 建筑业——通过对建设新的旅店业项目、交通干线、机场等的投资表现出来； y 工业生产——促进满足国内和外国游客需要的工业产品的生产； y 农业生产——通过游客对农产品的消费促进农业的发展。 其三，对经济的增值效果：旅游业收入在国家经济中周转次数，即增值系数，为 至 次；旅游业的就业增值系数为 ，即每 1000 英镑可提供 个就业岗位。 参考数据：外国游客在远东和太平洋地区国家所消费的每一个美元，在一年之内对有关 国家的经济产生 美元的补充效果。英国每 1000 英镑的最终消费可使 个工人就业， 或者每 100 万英镑的最终消费可使 2442 名工人就业。 除经济效益外，休闲旅游业的发展还可提升区域的知名度，聚集人气，改变西安市民对 浐灞生态区的原有看法，具有较强的形象宣传效应。 可见，休闲旅游业和会展一样，同时具备了经济带动和形象宣传的双重动力引擎作用。 综上所述，在广运潭的带动下，休闲旅游业与会展业形成互动，必将成为浐灞生态区 经济发展的引擎，并树立浐灞生态区的生态形象。 (3) 产业发展时序判定 根据前面的研究成果，各产业之间的关系如下图所示： 172 商业 住宅 专业服务 物流 都市农业 都市工业 会展 配套服务 发展动力 休闲娱乐 旅游 商务 金融 高等教育 文化产业 商业 住宅 专业服务 物流 都市农业 都市工业 会展 配套服务 发展动力 休闲娱乐 旅游 商务 金融 高等教育 文化产业 产业关系图 在确定了以会展业和休闲旅游业作为首发产业后，在根据产业间的相互关系，及区域开 发的现实需求，判定产业发展时序。 ‹ 起步期 ¾ 起步期初期：启动会展、物流（作为会展配套）、休闲旅游（基于广运潭）等 引擎产业，树立区域形象，聚集人气，带动区域其他产业的发展； ¾ 起步期后期：区域形象起来之后，可开发部分住宅、商业、商务等盈利产业， 与会展、休闲旅游业互动发展，提升区域人气，实现收支平衡。 ‹ 成长期 ¾ 成长期前期：起步期积累了一定的资金实力之后，开始着手发展都市工业、都 市农业、高教培训等需要大量资金投入的基础产业，奠定区域发展的基础； ¾ 成长期后期：随着景观环境的日益改善，商务配套（如酒店等）的成熟，可针 对外地到西安的游客，启动旅游度假产业，延长西安旅游产业链。 ‹ 成熟期 ¾ 区域发展到一定规模以后，有了足够的人口和基础产业的支撑，就可进行产业 173 结构的升级，重点发展专业化服务、文化产业、金融保险等现代化服务业。 ‹ 提升期 ¾ 调整产业发展，完善产业链条，形成和谐发展的区域。 区域发展环境营造（道路、景观、市政、通讯） 会展 物流 休闲娱乐 住宅 商业 商务 都市农业高教培训 都市工业 旅游度假 专业服务 金融保险文化产业 起步引擎产业，树立城市形象 发展基础产业，拓展城市空间 发展现代产业，提升城市品味 完善产业链条，形成和谐区域 区域发展环境营造（道路、景观、市政、通讯） 会展 物流 休闲娱乐 住宅 商业 商务 都市农业高教培训 都市工业 旅游度假 专业服务 金融保险文化产业 起步引擎产业，树立城市形象 发展基础产业，拓展城市空间 发展现代产业，提升城市品味 完善产业链条，形成和谐区域 产业发展时序图 关于各个阶段产业发展的详细情况，参见建设规模建议部分。 2、 空间开发时序判定 在空间布局部分，通过核心功能区的选址及拓展轴线的确定，探讨了浐灞生态区的空间 拓展模式。在这部分中，我们将选取多个影响因素，分析各个因素对开发时序的影响，并采 用空间筛法综合确定各个地块的开发优先级别。 (1) 影响因素选择 如下图所示，对于浐灞空间发展时序，其影响因素主要有 5 类。第一是与城市内核的距 离、交通条件等交通区位条件；第二是地基承载力、地形地貌、景观、环境等土地自然属性； 第三是基本农田范围、建设用地等土地利用现状；第四是国有土地与集体土地等土地权属状 况；第五是基本农田保护、集体土地流转等政策。 174 空间开发时序影响因素 下面分别针对上述各因素分析： (2) 影响因素分析 ‹ 与城市内核的距离 城市内核既包括老城市中心，也包括未来即将形成的新区中心，城市内核的辐射力越强， 与区域的距离越小，土地价值就越高。区域发展初期，老城市中心对区域的影响较大，离老 城市中心越近，开发越容易。浐灞生态区以独立发展模式为主，应加强对离老城市中心较近 区域土地的控制。当新区中心形成一定规模以后，将对区域起主导作用，离新区中心越近的 区域，优先获得发展。 城市内核对空间开发时序的影响 ‹ 交通条件 区域发展初期，一般沿主要交通干道呈轴向发展。与老城区或新区中心交通便捷的地块， 175 将优先获得发展。到了区域发展后期，交通对开发时序的影响退居次要地位。 浐灞生态区通过北二环延长线、三环路、含元路高架（西临高速）、绕城高速等快速路 与老城区发生交通联系，这些道路两侧将优先获得发展，尤其是北二环和三环路两侧。随着 新区的开发，新区主干道周边也将得到快速开发。 交通条件对空间开发时序的影响 ‹ 地基承载力 地基承载力直接影响土地的开发成本，更重要的是将影响整个区域的长远发展。天津泰 达开发区最初试点选址在塘沽盐厂，离港口比较近（3km），且不占耕地；但所在地的盐碱 滩和退滩地由淤泥沉积形成，地基承载力极差，地桩至少打 60m。结果，地基承载力差造成 开发成本上升 30-50％。 建议管委会对地基承载力进行专门研究，浐灞生态区核心区选址应选在地基承载力较 高的区域，在投资受限的情况下，地基承载力高的区域优先开发。 ‹ 地形地貌条件 地形主要通过坡度对城市建设产生影响，城市一般选择在坡度较为平缓、且地面比较平 整的区域进行。浐灞生态区总体坡度较为平缓，受采沙影响，有些区域地面不太平整。 176 建设用地适宜性评价图 建设用地适宜规划坡度 浐灞河河漫滩区域不适宜进行大规模开发，两岸宜留出 300-500 米宽的泄洪区。 核心区地貌组成图 核心区洪水评价图 ‹ 景观条件 景观条件是浐灞河最显著的优势，直接影响到核心区的开发。浐灞河经整治后，将形成 明显的水景观资源，对西安人构成极大的吸引力；广运潭湿地公园建成后，将极大提升区域 的价值和形象。因此，浐灞河沿岸及广运潭周边区域具有较高的景观价值。 177 景观条件对空间开发时序的影响 ‹ 环境条件 一个区域环境的好坏直接影响市民对区域价值的认知。对于以水景观为特色的浐灞生态 区而言，水质的优劣是一个重要的因素。而从现状看，不容乐观。浐河水质极差，从上游到 下游排污口众多；灞河水质相对较好，仅在广运潭入口处有几个排污口。环境治理是一个长 期过程，在区域开发中，一方面要采取措施对环境进行治理，另一方面在初期应规避环境 条件，尤其是水体污染严重的区域进行开发。 污水排放口及河流水质评价图 178 ‹ 基本农田 基本农田受到严格控制，原则上不可用于开发建设，即使可转为一般农田，也需要较 长的时间运作。浐灞生态区基本农田现状如下（未得到详细的现状资料，通过访谈了解）： ¾ 灞河以东区域基本上是基本农田； ¾ 三角洲区域，8 平方公里全部都是一般农田； ¾ 未央区基本农田基本已调为一般农田； ¾ 灞桥区基本农田较多，还未调为一般农田； ¾ 雁塔区基本上没有基本农田，仅在浐河以东有一些。 可见，由东向西，距离城市越近，基本农田越少，但相应的已建设用地也越多。 ‹ 建设用地现状 土地利用现状直接影响可建设用地的规模及规划的实施。浐灞生态区内，靠近老城区、 灞桥区、纺织城、未央湖的区域，已建设用地较多，且呈增加趋势，发展受到一定的制约。 建设用地现状 遥感影像 ‹ 土地权属 土地权属直接影响土地获得的难易程度。国有土地可直接报批，而集体土地必须先转 179 为国有土地。浐灞生态区的国有土地分布主要有： ¾ 浐灞河三角洲 4000 多亩； ¾ 原河道防洪用地，主要分布在灞河右岸，陇海铁路和绕城高速之间，2700 亩； ¾ 其它国有滩涂地（分布不详）。 (3) 影响因素综合分析 在对各个影响因素进行综合评价之后，在功能空间布局图的基础上，给出空间开发时序。 从空间开发时序图中可以看出，起步期开发主要集中在浐灞三角洲及北二环延长线沿 线的核心地带；成长期轴线拓展明显，沿着交通轴线（北二环延长线、东三环）、景观轴线 （浐河、灞河）展开；成熟期开始在轴线之间填充；提升期显现出一定的圈层拓展趋势。 这与前面分析的区域空间拓展一般模式基本吻合。与区域空间拓展理想模型不同的是，由 于受老城区的影响，与老城区联系的主干道两边及靠近老城区的区域会优先获得发展。 影响因素综合分析图 空间开发时序图 (四) 综合开发计划 1、 各期开发规模判定 根据开发目的的不同，我们将开发类型分成三大类：商业开发、产业开发和控制开发。 180 对于商业开发，同时给出物业开发量和土地开发量；而对产业开发和控制开发，仅给出土地 开发量和土地控制量作为参考。 基本思路如下： (1) 商业用地开发 ‹ 商务物业 这里仅指集中商务区的商务物业，包括核心区域的欧亚论坛、国际会展、低密度办公及 高密度办公，但不包括外围区域的普通办公物业。商务物业开发的时间分布总体上遵循浐灞 开发曲线，但有所不同。 ¾ 作为区域发展的动力物业，在起步期应有明显的拉动（波峰），总量相对于现 有市场较大，但相对于整个周期而言略低。 ¾ 成长期是其发展的高峰期，经历第二次拉动（波峰）。 ¾ 与副都心地位相适应，商务物业作为代表性物业，在成熟期末期基本开发完毕。 商务物业开发规模 开发期 物业开发量 年均物业开发量 土地开发量 开发内容 起步期 40 8 37 会展、会议、酒店、办公 成长期 100 93 低密度办公为主；高密度办公为辅 成熟期 60 56 低密度办公为辅；高密度办公为主 提升期 合计 200 10 186 注：土地开发量＝物业开发量/容积率/（1-集中绿地率-道路面积比例） 181 商务物业开发曲线 ‹ 商业物业 仅包括副都心的集中商业，包括休闲娱乐、旅游、商务和居住配套商业等，但不包括外 围区域的配套商业。商业物业开发的时间分布总体上遵循浐灞开发曲线，作为区域的动力功 能，与商务物业发展曲线类似，但略有不同。 ¾ 发展时间相对长，持续到提升期，且发展较为平缓。 ¾ 与商务相比，其对副都心的代表性作用略低。 ¾ 作为配套部分的商业，可略为推缓发展。 ¾ 从土地运营的角度而言，商业用地价值更高，推缓发展有利于价值最大化。 商业物业开发规模 开发期 物业开发量 年均物业开发量 土地开发量 开发内容 起步期 10 2 10 休闲娱乐类商业、特色商业、商务配套商业 成长期 32 4 33 休闲娱乐、商务、居住配套并重 成熟期 28 4 29 商务配套、居住配套为主 提升期 10 2 10 居住配套为主 合计 80 82 182 商业物业开发曲线 ‹ 住宅物业 浐灞生态区规划住宅规模 2500 万平米：商务区 120 万，居住区 1440 万，其他区域 1000 万，其他区域住宅物业对应的土地开发量分别计入其他区域内。 和商务、商业相比，住宅物业开发的时间分布与总体开发曲线最为接近。 ¾ 在首发期略低：城市印象较差，有待于其他功能的带动。 ¾ 核心区住宅开发主要集中在成长期，在成熟期末开发结束。 ¾ 外围区域住宅开发成长期末期启动，在提升期开发结束。 商务物业开发规模 开发期 物业开发量 核心区 年均物业开发量 土地开发量 开发内容 起步期 200 200 40 260 核心区配套公寓、住宅 成长期 1000 860 125 1350 核心区配套住宅为主 成熟期 900 500 130 960 核心区、非核心区并重 提升期 400 80 非核心区住宅为主 合计 2500 1560 100 2570 住宅物业开发曲线（包含外围区域） 183 住宅物业开发曲线（不含外围区域） 核心区商业用地开发物业规模（汇总） 物业规模 起步期 成长期 成熟期 提升期 合计 商务物业 40 100 60 200 商业物业 10 32 28 10 80 住宅物业 200 860 500 1560 合计 250 992 588 10 1840 核心区商业用地开发土地规模（汇总） 土地规模 起步期 成长期 成熟期 提升期 合计 商务物业 37 93 56 186 商业物业 10 33 29 10 82 住宅物业 260 1350 960 2570 合计 307 1476 1045 10 2838 核心区商业用地开发物业规模（起步期） 物业规模 2006年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 合计 商务 4 6 12 10 8 40 商业 1 3 2 10 住宅 10 20 30 50 90 200 合计 15 45 100 250 核心区商业用地开发土地规模（起步期） 土地规模 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 合计 商务 4 6 11 9 7 37 商业 1 3 2 10 住宅 13 26 39 65 117 260 合计 18 53 126 307 184 (2) 产业用地开发 ‹ 工业物流区 物流园区规划面积 100 公顷。物流作为区域发展的配套基础，其发展与其他物业相关性 较大，因此总体曲线较为平缓。其中，起步期启动，前期主要服务于会展，后期服务于都市 工业及其他产业，各期土地开发规模分别为：20—30—35—15。 都市工业区预留面积 460 公顷。根据产业和空间综合规划，该类型用地主要在成长期中 期启动，发展曲线与浐灞开发曲线类似。主要发展服务于城市生活的都市工业，各期土地开 发规模分别为：0—120—240—100。 工业物流区开发曲线 ‹ 文教产业区 预留面积 130 公顷。成长期初期启动，成熟期初期基本建设完，与浐灞开发曲线类似。 各期土地开发面积分别为：0—1000—300—0。 文教产业区开发曲线 185 ‹ 休闲度假区 预留面积 870 公顷。成熟期初期启动，提升期建设完，与浐灞开发曲线类似。各期土地 开发面积分别为：0—0—570—30。 休闲度假区开发曲线 产业用地开发规模（汇总） 土地规模 起步期 成长期 成熟期 提升期 合计 20 30 35 15 100 工业物流区 120 240 100 460 文教产业区 1000 300 1300 休闲度假区 570 300 870 合计 20 1150 1145 415 2730 (3) 控制用地整治 ‹ 广运潭湿地公园区 规划面积 780 公顷。起步期初期启动，成长期初期建完，区域发展的动力功能，曲线先 快后慢。各期土地整治面积分别为：500—280—0—0。 广运潭湿地公园区开发曲线 186 ‹ 都市农业区 预留面积 4100 公顷。成长期中期着手整治，发展曲线类似于浐灞开发曲线。各期土地 整治面积分别为：0—1200—2100—800。 都市农业区开发曲线 ‹ 湿地整治区 规划面积 960 公顷。成熟期初期启动，开发曲线与浐灞开发区域类似。各期土地整治面 积分别为：0—0—600—360。 湿地整治区开发曲线 控制用地整治规模（汇总） 土地规模 起步期 成长期 成熟期 提升期 合计 湿地公园区 500 280 780 都市农业区 1200 2100 800 4100 湿地整治区 600 360 960 合计 500 1480 2700 1160 5840 187 各期区域开发规模汇总 2、 开发规模资金修正 一般而言，新区开发的资金问题主要存在于起步期。如果能够保证首发区的收支平衡， 未来随着区域地价的升值，资金流基本不会存在问题。因此，对于规模的资金修正主要考 虑起步期。 起步期现金流计算具体参见土地运营策略部分。从计算结果可以看出，08 年（第三年） 静投入达到最高值，但与管委会现在资金筹措计划接近。因此，起步期末能够保证基本的收 支平衡，起步期开发规模建议在财务上基本可行，无须再根据现金流进行调整。 起步期资金流 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 净现金流累计 -110000 -186900 -221619 -222467 -173915 -15176 3、 综合开发计划 起步期 成长期 成熟期 提升期 188 起步期开发计划 副都心区 工业物流区 开发计划 商务 商业 住宅 工业 物流 湿地公园区 规模 37 10 260 20 500 物业 仓储、办公、商业 商业、酒店、 住宅 起 步 期 产业 会展、商务 休闲娱乐 公寓配套 基础物流 休闲 成长期开发计划 副都心区 工业物流区 开发 计划 商务 商业 住宅 工业 物流 文教产业 湿地公园 农业整治 规模 93 33 1350 120 30 1000 280 1200 物业 厂房 物流园 公建 商业、酒店、住宅 住宅、商 业、酒店 成 长 期 产业 商务 配套 配套 都市工业 现代物流 高教培训 休闲 都市农业 成熟期开发计划 副都心区 工业物流区 开发 计划 商务 商业 住宅 工业 物流 文教 产业 休闲 度假 农业 整治 湿地 整治 土地 56 29 960 240 35 300 570 2100 600 物业 厂房配套 物流园 及配套 公建 商业 酒店 住宅商 业酒店 商业酒 店居住 成 熟 期 产业 专业服务金融 特色 配套 配套 都市 工业 现代 物流 文化 休闲 都市 农业 生态 提升期开发计划 副都心区 工业物流区 开发 计划 商业 工业 物流 休闲度假 都市农业 湿地整治 规模 10 100 15 300 800 360 物业 配套商业 厂房配套 物流园及配套 商业、酒店 商业、住宅、 酒店 商业、住宅、 酒店 提 升 期 产业 配套商业 都市工业 现代物流 休闲度假 都市农业 生态 四、 土地运营策略 土地运营策略制定，是在充分考虑政治因素、城市发展因素、财政因素、市场因素、政 策因素以及相关经验借鉴的基础上，遵循土地运营特定的原则要求，对土地出让、开发模式 设计、土地储备、风险控制、投资商管理以及拆迁安置提出总体性的策略建议，并在其指导 下对出让组合方式、出让规模以及资金计划等土地经营提出战略性计划。 189 (一) 策略制定依据 这主要包含有两个方面的问题，一是相关的背景因素，即制定策略的基础；一是策略制 定的原则，即策略制定遵循的“规则”。 1、 相关背景因素的分析 (1) 政治因素 政治因素主要是指我们在土地运用过程中应该体现的政治主张，它应该与当今的政治动 向保持高度的一致。结合这两年的政策动向，我们土地运营应该体现的政治意志主要有以下 三个方面： 首先是和谐社会的执政理念。这就要求我们在尽可能保护耕地的前提下，集约利用土 地，积极培育规范有序的土地市场，加快提高土地运营与经营城市的水平，盘活不良国有土 地资产，减少金融机构不良贷款，维护金融安全； 其次是阳光交易的法律要求。浐灞生态区应采取科学的土地运营和管理手段，避免出 现土地开发失控、以权“寻租”、国有资产流失、城市环境恶化等问题，建设文明浐灞、阳 光浐灞； 最后的阳光服务的执政要求。这是由两方面因素决定的，一方面投资者对管理者的执 政效率和服务非常看重，另一方面，国家信用不能放空，信用一旦丧失，交易成本必然加大。 (2) 政策风险 近两年，国家宏观调控对大型土地开发和房地产日趋严厉，未来土地政策将会在现有谨 慎的基础上，进一步增加执法的严厉程度。换言之，土地政策的创新空间不会很大，浐灞生 态区这样的大规模区域开发，不能指望土地政策的创新来获取土地开发空间，只能顺应现在 的土地政策，即在其框架内，考虑如何更高效的进行土地开发、储备、宣传和出让。这就 要求在具体的土地运用过程中： ‹ 利用政策的完善，盘活存量土地和利用效率低的土地； ‹ 建立市场经济条件下的土地整理收购和储备制度； 190 ‹ 理顺政府和企业之间的收益分配。 要达到上述要求，就必须对现有的土地政策，特别是与浐灞生态区密切相关的利害政策 进行充分的分析。在这里，我们按照国家、地方的层次来展开分析。 ‹ 国家级政策和法规主要有以下法律和文件 ¾ 《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； ¾ 《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》； ¾ 《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》； ¾ 《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》； ¾ 《规范国有土地租赁若干意见》； ¾ 《国土资源部闲置土地处置办法》； ¾ 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的 解释 》。 ‹ 地方性的政策和法规主要有 ¾ 《陕西省建设用地审查报批内容及要求》； ¾ 《陕西省国土资源厅〈关于进一步加强土地开发整理项目实施工作的通知〉》； ¾ 《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》； ¾ 《西安市城市规划管理办法》； ¾ 《西安市土地储备条例》； ¾ 《西安市人民政府办公厅转发市国土房管局关于新增房地产开发用地审查办 理意见的通知》； ¾ 《西安市人民政府关于浐灞河流域综合治理区治理工作的若干规定》； ¾ 《西安市闲置土地处理办法》； ¾ 《西安市土地使用权抵押办法》。 上述一系列政策，涉及土地开发的各个环节，其中比较重要以及对本项目产生直接影响 的规定和条款如下： 191 ‹ “征用下列士地的，需报国务院批准： 1． 基本农田； 2． 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 3． 其他土地超过七十公顷的。 ” ‹ “各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位必须补充数量、质量相当的耕地， 补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充 的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费要列入专 户管理，不得减免和挪作他用。政府投资的建设项目也必须将补充耕地费用列入工 程概算。” ‹ “……土地补偿费和安置补助费合计按 30 倍计算，尚不足以使被征地农民保持原 有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比 例给予补贴。 ” ‹ “基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利用总体规划修编，必须保证现有 基本农田总量不减少，质量不降低。基本农田要落实到地块和农户，并在土地所 有权证书和农村土地承包经营权证书中注明。……基本农田一经划定，任何单位 和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途，这是不可逾越的“红线”。禁止占用基 本农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，禁止以建设‘现代农业园区’或者 ‘设施农业’等任何名义，占用基本农田变相从事房地产开发。符合法定条件，确 需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准；经批准占用基本农田的，征地补 偿按法定最高标准执行，对以缴纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地最 高标准执行。” ‹ “新开发、复垦、整理增加的耕地，一经验收必须在年度变更调查数据中显示，占 补平衡项目必须做到占补相对应，国家和省上使用新增建设用地土地有偿使用费投 资的重点项目和示范项目，新增耕地面积必须如实申报和进行省级汇总，市、县不 得自行调剂使用新增耕地指标。 ……土地开发整理项目无论什么资金来源，项目 竣工后，经验收合格的新增耕地必须及时划入基本农田保护区。” ‹ “在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开 发区（园区）和城市新区（小区）。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用 192 总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审核。 严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原 则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也不得擅自 修改。” ‹ “从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规划 和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引 导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。” ‹ “土地使用权的出让应编制年度计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级 人民政府审核，报省人民政府批准。” ‹ “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定 无效 ;土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土 地使用权的，应当认定合同无效。” ‹ “新增建设用地必须符合国务院批准的西安市土地利用总体规划、省人民政府批准 的区县土地利用总体规划和市人民政府批准的乡镇、街道、土地利用总体规划。涉 及占用基本农田的，必须在本区、县范围内调整补划。既不符合土地利用总体规划， 又无法进行调整的，不得批准用地，已经批准的立项、定点文件由有关部门予以撤 销。” ‹ “按照《陕西省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的要求，我省土地开发 整理项目实施招标必须坚持的基本原则是：采用无标底的工程量清单报价的办法， 实行自行招标和委托招标相结合，统一管理、分级负责、稳步推进、逐步规范。” ‹ “为规范项目的前期设计和论证工作，尽量减少和避免项目初步设计变更情况的发 生，凡国家和省级投资的土地开发整理项目确需变更的，应严格执行在项目的总规 模、新增耕地总指标、地块位置、总投资等四个不变的原则下进行设计变更调整。” ‹ “建设用地必须符合所在地土地利用总体规划和土地利用年度计划。” ‹ “遵循‘明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展’的原 则，进一步加大土地资产管理力度 ，促进国有企业改革和发展。” ‹ “为了保障浐灞河流域综合治理区治理工作前期的资金需要，从 2005 年起 5 年内， 集中治理区内缴纳的土地出让金和城市建设配套费，留管委会全部用于综合治理 和市政基础设施建设。同时，根据浐灞河综合治理区域内和周边市政基础设施建 设需要，市级财政给予一定支持。” 193 (3) 城市发展因素 城市发展对土地运营产生的影响主要有两个方面，一方面城市往往与空间对应，而作为 空间的土地是不可再生资源，因此，在土地运营过程中需要可持续的发展观；另一方面，城 市的快速发展如果不注意生态的保护，往往很容易导致环境的极度恶化，所以，生态保护也 就成为了城市发展因素决定的又一重点。 对于可持续发展，最核心的是做到土地这一不可再生资源的可持续利用，这是可持续发 展战略的基本内容，是经济、社会可持续发展的基础。 对于生态保护，这就要求在土地运营过程中必须保持良好的林地、湿地、水系等生态因 子，从而在涵养水源、堤岸防护、保持水土、调节气候和美化环境等方面发挥重要作用。 (4) 财政因素 土地一级开发往往需要进行大量的基础设施投资，财政压力非常巨大，如果处理不好， 就会对区域发展造成致命的影响。1992 年前后掀起的开发区热，在数量和规模上远远超过 了物力和财力的承受能力，导致闲置土地大量增加，未闲置土地的利用效率低，从而降低了 区域发展的整体竞争力。 所以，对于浐灞生态区而言，在制定具体土地运营策略时，必须充分考虑到开发规模与 人、财、物承受能力的相匹配。具体而言，就是在发展初期，建设规模要适合财力要求， 实现基本平衡；在发展中后期，要以谨慎和稳健为基本原则，既要实现自身的发展，同时 也要对整个西安的城市发展作出贡献。这也应是基于财政因素的土地运营策略制定的指导 思想。 (5) 市场因素 2004 年以来，西安在土地秩序治理整顿中动作很大。原 61 个各类开发区中，拟保留、 整合 16 个，同时收回和复耕了部分土地，土地供应大幅减少，因此，总体来看，市场形势 还是比较乐观的。在这种相对乐观的市场形势下，土地开发规模只要保持一个合适的规模， 土地运营就能取得理想的效果。 194 这个合适的规模有两重含义，一方面是防止土地供应规模过大，要和市场消化能力相匹 配，避免资金和土地闲置，否则，不仅会威胁到区域发展的金融安全，更重要的是影响投资 者的信心。另一方面，土地开发规模也不能过小，必须满足规模经济的要求，达到一定的经 济规模，否则只能造成成本过高，经济效率低下。 (6) 经验借鉴 如前所述，虽然有关土地使用和转让制度，近年内很难有创新的空间，但是，对于非土 地使用制度的方面，仍然有创新空间，可以引导浐灞生态区土地利用的价值最大化。其中， 1988 年日本出台的《关于地价等土地政策的建议书》就能为浐灞带来很大的借鉴作用。 该建议书的出台是为了解决二战后工业化和城市化导致对城市土地需求的猛增、价格的 猛涨，投机行为的增多，以及公益建筑被迫挪到低地价区域，公共设施不能按计划配置，住 宅不得不建在远离市区的偏僻地方等问题。 基于此，其值得浐灞借鉴的核心思想主要有以下几个方面： ‹ 土地使用者应该同时伴随合理使用的责任和义务； ‹ 在利用土地时，应使公共福利处于优先； ‹ 土地利用必须服从城市规划； ‹ 开发利益的一部分应该返还给社会，保证社会公平。 2、 策略制定的原则 根据土地运营的基本规律和土地运营策略制定的一般原则，结合前文分析的浐灞所有特 殊背景，未来浐灞土地运营策略的制定应遵守的原则主要有以下六个方面。 (1) 尊重土地属性要求的原则 土地作为经济和空间的双重载体，具有商品和空间资源双重属性。首先，作为商品的城 市土地，具有使用价值和价值、服从商品的价值规律。因此，土地运营需要尊重市场规律， 用市场手段进行调节。如果不按市场规律，用计划的方法管理作为商品特性的城市，则必然 会造成“市场失灵”，土地价值得不到合理体现。 195 其次，作为空间资源的城市土地，具有垄断性、不可再生性和区位性等特性，因此，土 地运营需要用计划的方法来管理，以保证其可持续发展，防止暴利的产生和资源的滥用。 如果，仅仅以市场的手段调节作为资源的城市土地，必然无法合理利用和配置空间资源，从 而造成“政府失灵”，土地资源形成掠夺性开发。 所以，浐灞生态区土地运营策略的制定，必须充分考虑到土地双重属性的协调。一方面， 要通过加大基础设施投入力度，从而加快土地建设性质界定到收取土地收益这么一个从空 间资源到商品的转换过程。另一方面，应区分城市土地不同阶段的属性，区别对待。作为 商品，要更多采取市场调节方法，作为资源，则要加强政府管理运营职能。 (2) 政府主导，市场化运作 这实际上就是土地双重属性的协调，根据城市土地不同阶段的不同属性区别对待。如下 图所示，在区域开发前期以计划管理为主，市场调节为辅，充分发挥政府的主导作用，控制 区域发展方向，同时要利用市场化的手段，实现区域开发的经济效益，为区域更好的发展奠 定基础。 空间资源 土地属性转变土地属性转变土地属性转变 商品土地商品土地 开发建设开发建设 功能界定 基础设施投入功能界定 基础设施投入 政府获取土地收益政府获取土地收益 政府主导政府主导 市场化运作市场化运作 政府主导、市场化运作 (3) 综合治理与开发利用并重，生态环境与产业发展相结合 这实际上是与前期区域发展定位和产业发展时序是相一致的，就是要求在重点发展物 流、金融、旅游、商贸、会展、文化教育等产业的同时，实现生态区、商务区、景观区的 综合治理目标。在这里不再重复展开。 196 (4) 品质优先，效益兼顾 对于一个新区的发展而言，树立良好的区域形象是起步期最主要目的之一。因为，起 步期所出具的形象和品质，可起到很好的示范作用，带动人气，吸引投资者和消费者，从而 促进区域的长期发展。 对于浐灞生态区而言，这一点更为重要，这是因为区域开发规模巨大，而且根据前文开 发时序判断，整个开发周期更是长达 20 余年，所以，对于浐灞而言，短期的利益未必会带 来长期收益，促进整个项目的持久发展才是衡量项目工作的重心所在。 所以，在浐灞的发展初期，土地运营策略的制定必须要遵循品质优先，效益兼顾的原 则，在品质得到保障的前提下，才考虑经济利益的得失。品质是判断项目优劣的首位因素， 这也是后文首发项目选择的主要原则之一。、 (5) 控制开发，重视储备 这具体是指在浐灞的发展初期，用于开发的土地规模不宜过大，以适量的高品质项目 带动区域土地整体升值是更为理想的选择。而对于规模较大、具有一定升值潜力的地块， 可以在前期进行土地储备，待实现市场预热后再将大幅土地投入市场，从而增强政府对土地 市场的调控能力，获得更好的开发效益。这样一方面能够保证前期良好形象的树立，也能保 证后期经济效益的最大化。 (6) 灵活运用出让方式 如下表所示，土地出让的招标、拍卖和挂牌三种方式，有着不同的特点，主要关注点的 也不一样。因此，对于一个具体地块的出让，必须综合权衡项目的核心因素，选择最为合适 的出让方式。在这里，只对各出让方式的适用范围作出原则性的指导。 不同出让方式特点及适用范围比较 出让方式 特点 适用地块 招标 进行方案品质和价格的综合 比较，可以更好的挖掘土地 潜力，保证产品品质；组织工 作复杂，耗时长。 适用于关键性的节点地块、规 模大的地块、地标性项目、功 能综合性项目 197 拍卖 以价格作为主要的衡量指 标，回款快，市场影响巨大， 且相对比较节省时间。 适用于规模较大、功能相对比 较单一的项目 挂牌 组织工作相对比较简单，以价格作为主要的衡量指标。 适用于地块较小、功能单一、 对项目整体的影响较小的项 目 (二) 土地运营策略 根据上述背景因素分析和原则分析的要求，结合浐灞生态区综合开发时序等特殊性制 约，即可制定出浐灞生态区的土地运营策略。这里分总体策略和土地经营计划两部分阐述。 1、 土地运营总体策略 (1) 土地出让策略 土地出让，是区域开发持续发展的财政来源，更是区域运营商长远利益所在。所以，对 于土地出让策略，最关键就是在基于区域长远发展的经济效益最大化，这样，土地出让的价 格控制就成为了土地出让策略的核心所在。 同时，不同阶段对经济效益的关注程度也完全不一样，所以，在土地出让必须按照发展 阶段进行调整，对于起步期，由于事关区域发展的成败，所以必须给与更高的关注。另外， 不同出让方式，对区域发展和经济效益的导向不一样，所以，出让方式的选择也应是土地出 让策略的主要内容。 首先，看不同阶段的土地价格策略，由于在起步期，最迫切的是区域形象的快速建立， 形象比阶段重要，因此起步期土地价格不宜过高，以免同时价格增长也不宜过快，以免透 支未来的发展潜力。 其次，不同阶段的出让方式选择。起步期应以招标为主、拍卖为辅，兼有挂牌与协议 出让，这同样是基于区域发展的轨迹，因为在起步期需要能够推进形象和品质建立的出让方 式。在成长期，形象和品质与经济效益最大化变得同等重要，所以其出让应是招标、拍卖并 重，兼有挂牌和协议。而成熟期和提升期，区域良好的形象已经树立，区域运营商的角色从 也从运营者向商偏离，经济效益最大化也就成为了主要的价值导向。所以，在该阶段土地出 让方式应以拍卖为主，招标为辅，兼有挂牌和协议出让。 198 再次，不同出让方式的试用项目。实际上这与前文土地运营策略制定的灵活运用出让方 式的原则是一致的。综合项目、地标性建筑、规模较大的商业和商务项目、关键节点项目应 主要采用招标方式；大部分住宅、部分商务、商务采用主要采用拍卖方式；面积较小，功能 单一地块优先采用挂牌方式；产业用地采用协议出让方式。 最后，对于土地出让方式的选择，必须充分考虑起步期的特殊要求。对于招标，其主要 考量标准不是价格的高低，而是项目的的品质以及对整个区域产生的影响；对于拍卖，地块 规模不宜过大，同时要注意拍卖地块周边投资环境的营造（如基础设施投入和环境治理）以 及前期的预热宣传。 (2) 开发模式设计 这主要由土地使用方式、土地经营方式和土地制度创新三个方面构成。 ‹ 土地使用方式 首先看土地使用方式，综合来看，土地使用方式近期内不会有明显改变，这是因为我国 对土地的使用政策要求比较严格，因此，国外很多土地使用方法目前暂不能引入国内，可以 预计，在较长时期内，土地使用方式仍将保持土地出让一定年限的使用权、土地使用者一 次性交纳熟地价的方式。 但是，根据前文的开发时序设计，浐灞生态区开发周期长达 20 年，不能排除在开发过 程中有新的土地使用政策的出台，所以，我们必须对土地期权、土地租赁等前沿土地利用 方式，进行前瞻性的研究。 ‹ 土地经营方式 从土地经营方式的角度，浐灞生态区应从注重以下几个方面。 首先是收购储备，垄断土地一级市场。对于需要盘活的存量土地和开发新增用地，均 纳入储备中心（或其派出机构）运作，由储备中心一个“口子”向市场供应土地。 其次要熟地净地出让。浐灞生态区应尽可能采取熟地净地出让以最大程度的提高土地价 值，期间土地的拆迁、平整以及基础设施建设由管委会或其委托机构进行承担。 199 第三是加强土地资源的包装和宣传。这是从西安土地市场的实际情况出发而制定的针 对性策略。目前西安土地市场土地资源的宣传和包装十分薄弱，土地出让文件中，描述只 有宗地示意图、编号、面积、用途、使用年限以及容积率、建筑密度、绿地率等基本信息， 而开发商较关注的区域发展定位、整体规划、交通条件、市场潜力等信息都没有，不利于发 挥土地价值。而在需求层面，投资者或开发商在作决策时，需要对市场前景、规划条件、基 础设施条件、开发理念等调研，而出让周期的限制，调研往往不充分，多凭市场感觉进行投 标。在这种背景下，适当的包装和宣传对土地的增值作用已经为市场所认同，如曲江新城， 在整套推广策略的配合下，顺势推出招商项目和土地出让信息。 第四合理分配收益。一般情况下，土地出让价格提高，可以快速回收资金，但“土地价 格的飞涨将会使资源配置效率降低，资本生产率下降，造成土地的有效供给减少和土地的低 度利用”——野口悠纪雄《土地经济学》。浐灞因基础薄弱、开发周期长，过高的土地价格 将使区域失去竞争力，削弱市场消化能力，因此不能以价格而是以品质作为主要追求目标， 而应通过出让方式控制土地价格过快上涨。 最后是土地出让公示。公开土地出让信息、土地出让方式和土地出让结果，提高市场透 明度，促进公平竞争。 ‹ 土地制度创新 如前所述，土地创新的领域空间非常有限，特别是在土地使用制度方面，基本上没有创 新的空间。但是，在既定的土地使用制度下，某些方面，比如说土地储备和融资环节上，还 是具有一定的创新空间的。 对于土地储备的创新，可实行实物储备、红线储备、信息储备等多种形式土地储备的结 合：对需要改造的地块，直接将规划红线划给储备机构，在完成土地平整和配套后推向市 场；对不急于收购收购或财力受限暂不收购的地块进行信息储备，在适当时机进行实物或 红线储备。 对于融资环节的创新，可以采用以下三种方式： ¾ 将未来现金流打包成金融资产出售，实现还贷或筹集新建设资金。如上海城投 200 1995 年将内环线 35％的专营权转给上海实业，获得 6 亿美元建设延安路高架； ¾ 发行土地债券，以政府信誉为基础，以土地资产作为抵押发行土地债券，债券面额 小，利率较高，周期一般为 2-5 年； ¾ 不动产证券化：不动产证券化是指发起人（委托人）通过发行证券向社会募集资金 以进行与不动产有关的投资行为，将不易分割的不动产物权转化为可以进行管理处 分的收益权。 (3) 土地储备策略 对于区域开发而言，建立完善的土地储备策略是十分必要的。首先，土地储备能够消化 和处置闲置土地，使处置的闲置土地，收回的后有人管理。其次，土地储是地方政府调控 土地市场的有力手段，因为要推行土地招拍挂的制度必然要求政府手中有地，最后，土地资 产变现成为解决国有企业困难和破产企业问题的重要途径。 ‹ 土地储备方式选择 一般而言，土地储备制度，可以分为政府主导型、市场主导型和综合型三种模式。政 府主导型是政府注入部分启动资金，利用部分银行贷款收购土地，所需资金封闭运行。经过 开发后投入市场，偿还银行贷款；市场主导型是依靠政府投入启动资金，从征用土地或依法 收回土地入手，不断增加收购储备资本的积累，滚动发展；综合型是两者并重。 浐灞生态区规模的巨大，启动资金过大，政府主导难以承担如此大的市场压力，而市场 主导又难以快速形成良好的形象，所以，其土地储备只能走综合型的道路。 ‹ 储备土地的来源——政策的应对措施 浐灞生态区土地权属关系复杂，在土地储备上还会遇到较多的困惑。所以，土地储备策 略，必须在充分进行土地现状调研和政策研究的基础上，在国家和地方政策框架内展开。 ¾ 西安城市规划修编正在进行中，在可能的条件下，浐灞应尽可能申请增加建 设用地； ¾ 从目前土地政策的整体来看，国家对土地尤其是耕地的保护日益重视。因此， 本项目必须在国家政策的框架内，征补结合、征地与就业安置结合、开发与 201 生态保护相结合、土地储备与可持续发展相结合，稳妥的推进项目的规划、 征地、拆迁安置、开发建设等项工作； ¾ 在政策准许的前提下，通过破产企业收购、乡镇企业收购、城中村改造、河 道治理等环节，全面开展土地储备工作； ‹ 土地储备创新的探索——储备成本的降低 土地储备除了一般的政府收购之外还有很多其他的方式，其中主要有土地托管型和准金 融型。土地托管型是使用者与政府签订土地托管协议，将原拥有地块使用权还给政府，经批 准，由管理部门颁发托管凭证，从而使使用者拥有的使用权益和具体地块分离；今后原使用 者需要用土地时，依照土地托管协议约定，由政府提供与其托管土地价值相等的土地，目前， 广西北海市采取此种方式。 准金融型是通过“换地权益书”方式储备土地，持有者可从政府换回与权益书面值等价 的土地权益，这种权益的实现是在不定期的未来。权益书具有换地、流通、偿还债务、担保 债权等功能，类似于有价债券。这是国家给海南的特殊政策。 上述两种方式有利于盘活土地资产，降低土地收购成本，减轻银行呆坏帐压力，促进城 市和经济发展。浐灞生态区可以通过积极的运作争取试点。 (4) 风险控制机制 对于区域开发而言，由于土地运营不应涉及到区域运营商的经营状况，而且关系到区域 未来发展的前途和命运，因此，和普通项目相比，其风险尤为重要。所以，分析区域开发的 风险，并寻找风险的规避机制，也就成为了土地运营策略的一个重要组成部分。 首先看风险因素。作为大型区域开发，浐灞生态区风险除政策风险之外主要来自于成 本和利率。就成本而言，因为土地开发周期长、涉及面广、总投入资金大，导致业务成本高； 至于利率风险主要是因为土地储备运作周期长，利率变动风险较大，由此引申，如果涉及到 国外资本的合作，还会面临较大的汇率风险。 然后看风险的规避。无论是成本风险、利率风险还是汇率风险，都是财政（财务）方面 的风险，对其规避除开源节流外，别无他法。对于浐灞而言，开源就是指多渠道的筹措资金， 202 既保证政府取得合理收益，又调动社会资金，共享利益，共担风险；截流就是指加强管理， 健全组织结构，建立以政府为核心、有关部门共同参与的机构，制定科学的土地收购、资金 管理机制。 (5) 投资商（开发商）管理 这主要从五个方面来考虑。 首先是投资商（开发商）选择，根据一般开发经验，浐灞生态区在起步阶段应吸引资金 雄厚、经验丰富的投资商（开发商），这样既有利于保证产品品质，又有利于扩大市场影响， 同时还能起到很大的示范作用； 其次要针对开发商特点，创造必要的投资条件，比如说提供毛/净地出让，并建设好良 好的基础配套设施； 第三是政策优惠措施，这主要包括税收政策、基础设施建设优惠，以及劣质地块补偿等。 最后是服务配套，即积极为开发商提供服务，在政策、市场、服务等方面给予必要协助。 (6) 拆迁安置管理 拆迁工作的政策性、群众性、时效性都很强，是一项涉及面广、非常复杂又十分难做的 工作，所以，对于拆迁安置管理，首先必须明确拆迁过程中容易出现的问题，然后再根据这 些问题，提出具体拆迁安置管理措施。 一般来说，拆迁过程中容易出现的问题主要有以下几个方面： ‹ 策略问题 政策宣传不到位、思想工作不细致，总想将拆迁户先“糊弄走”，引起被拆迁人心理抵 触，造成拆迁迟迟不能完成。 ‹ “钉子户”问题 极少数“钉子户”特别是单位户，因种种原因问题得不到及时解决，影响安置楼建设， 203 造成拆迁拖延。 ‹ 执行层面问题 ¾ 拆迁协议条款不严谨，安置房文件规定不细致，结果造成安置时位置、楼层、朝 向、面积等不能达成一致，造成拆迁遗留问题； ¾ 不是按政府规定先建安置楼、后建商品房，而是先建商品楼进行销售，结果造成 拆迁户抢占商品楼的恶果，造成拆迁遗留问题； ¾ 资金不到位，影响安置楼建设进度，造成拆迁遗留问题； 为了减少和避免前面提及的问题出现，针对拆迁安置管理我们提出以下策略建议： 首先是强化管理。这主要可以从以下几个方面来展开： ‹ 成立专门管理机构，负责处理拆迁安置问题； ‹ 拆迁工作启动前要由拆迁管理部门组织召开预备会，向当事各方介绍规划、用地的 审批情况，介绍拆迁计划、方案，拆迁工作组织等情况，拆迁管理部门介绍领取《拆 迁许可证》的要求、动迁条件等情况。通过拆迁预备会，征得各有关单位和部门的 通力支持、配合，以便拆迁工作顺利进行； ‹ 依法行政，严格执行《拆迁许可证》制度。《拆迁补偿协议》条款要细致，避免在 安置过程中产生纠纷； ‹ 加强拆迁安置工作人员的管理。首先要加强业务培训，使其能够熟练的掌握拆迁安 置的有关政策法规，并经考试合格核发《拆迁工作人员上岗证》，坚持持证上岗； 其次要纪律明，作风硬，拆迁安置工作人员不得随意改变拆迁安置有关政策、标准， 要耐心细致的做好宣传和思想动员工作，使被拆迁群众能够自觉的支持配合拆迁工 作。 其次是要营造拆迁的和谐气氛。树立为群众解难，为政府分忧的宗旨，依据摸清情况、 突出重点、分步解决的原则，首先解决好群众反映强烈、影响大的拆迁问题，努力化解拆 迁纠纷；吸收被拆迁人共同进行拆迁管理，最大程度的降低被拆迁人的抵触情绪；针对性 的加强项目宣传、政策宣传，让被拆迁人理解拆迁不仅不会早成失地和失业，相反，会提高 土地利用价值，改善环境，增强就业。 204 2、 土地经营计划 土地经营计划，是指根据前述土地运营策略，制定的土地收购、储备、出让等具体的经 营计划，主要包括组合方式、出让规模，出让时机及资金计划四个方面。 (1) 组合方式 组合方式，就是指根据区域长远发展战略和发展现状，对出让地块在空间、价格、功能 等多方面的组合进行调整，以实现土地综合价值的提升。一般而言，主要包括空间组合方式、 价格组合方式，出让组合方式。 空间组合上，要注意和道路、景观、朝向的关系，最大化的发挥土地价值，在土地分 割时采取面宽大进深小（东西宽，南北短）的方式，因为，如下图所示，在同样的道路面 积，面宽大、进深小的分割方式，更有利于提升土地综合价值。一方面能够具备有更好的通 风、采光条件，另一方面，能够更多的将建筑阴影投射在东西向马路上，获取更高的土地使 用强度。 分割方式二分割方式二分割方式一 地块 道路 分割方式一分割方式一 地块 道路 土地分割方式示意图 价格组合上，需要针对不同地块属性，进行针对性的定价。 ‹ 对于道路、景观、朝向以及周边配套都很好的地块，制定高价； ‹ 互有优劣势的地块，均衡定价； ‹ 对于劣质地块，制定相对低价，并在出让时和优质地块搭配出让，同时还给予一定 的优惠政策； ‹ 对于市政或公益性设施用地，结合项目，给予未来一定年限的经营收益期权。 205 出让组合上，涉及到各种类型的综合平衡，如在功能产业的组合，阶段组合等，根据浐 灞生态区的特殊情况，主要可以概括为以下几个方面的原则。 ‹ 土地使用性质的组合，主要是基于前期产业发展时序，在起步期主要包括居住、商 业、商务和产业四种性质土地； ‹ 优质地块不能全部或大量出让，必须在功能上进行必要的组合和搭配，以增强对投 资者的吸引力，保证项目未来的资金回报； ‹ 起步期，出让核心区及周边次优地块或部分优质地块； ‹ 根据地块位置和出让时机，要求投资商（开发商）进行必要的代征和代建； ‹ 盈利前景明朗的优质地块，要求投资商（开发商）承担部分公建项目建设。 (2) 出让规模 在开发时序设计中，通过对地块自然条件、规模效应、市场承受能力以及产业发展时序 的综合评价，我们对年出让规模计划如下所示： 年土地出让规模表 用地类型 出让规模（公顷） 居住用地 5~40 商务用地 2~10 商业用地 1~4 产业用地 10~50 以上年出让规模建议，只是初步计划，在具体执行过程中，还需根据市场情况、容积率、 地块条件等因素灵活调整。 (3) 出让时机 出让时机的选择，实际上就是区域长远发展战略的最直接体现，既要体现土地价值最大 化的原则，同时也要尽可能快地回收资金，减轻资金压力。所以，出让时机实际上就是长远 发展战略和资金压力博弈的结果。如果土地过早出让，不但不能更快的回收资金，而且因 为没有充分市场预热，盈利前景不明确，市场反映冷淡。如果土地出让过晚，则不但会加大 资金压力，而且也不利于浐灞生态区尽早出形象。 206 根据这一博弈，我们对具体出让时机的把握要根据区域的不同发展阶段来分别把握。在 起步期，首先要投入资金建设基础设施，改善环境，建立必要的服务设施（如投资服务中心）， 然后进行市场推广，增强投资者信心，最后择机进行出让。在第一幅（批）土地出让时， 可以借机进行宣传。在成长期和成熟期，则要根据市场消化能力和资金状况灵活的安排土地 出让。 (4) 资金计划 根据上述土地运营策略和土地经营计划以及前期发展时序设计，在起步期各类土地供应 计划的基础上，对未来的开发投资资金安排计划，一方面对了解总投资额，同时对资金运营 的关键，如最大资金缺口等充分把握，以便最终推进区域长远发展。 ‹ 资金构成 根据区域土地运营的一般规律，结合浐灞生态区特殊条件，以及本次资金计划拟定的现 实基础，未来浐灞生态区资金支出构成主要包括以下几个方面： ¾ 向集体土地所有者支付的征地补偿和安置费用； ¾ 划拨土地转轨为有偿使用所需各种补偿费； ¾ 二级土地市场上收购土地的支出； ¾ 土地前期开发整理费用（含各种基础设施配套建设费用） ¾ 银行贷款本息 ¾ 国债、土地债券本息 ¾ 管理费用 资金收入构成主要包括： ¾ 财政注入资本金 ¾ 银行贷款 ¾ 土地一级市场出让所得收入 ¾ 政府发行国债收入 ¾ 资本市场上通过不动产证券化筹得的资本金 207 ‹ 年开发量 根据前文的开发时序设计和土地出让规模建议，起步期（06 年~10 年）开发量为： 起步期年开发量 年份 2006 2007 2008 2009 2010 商务（公顷） 4 6 11 9 7 商业（公顷） 1 3 2 住宅（公顷） 13 26 39 65 117 产业（公顷） 4 4 4 4 4 湿地（公顷） 100 100 100 100 100 合计（公顷） 122 157 230 合计（平方公里） 合计（亩） 1830 2355 3450 合计（亩，不含湿地） 330 855 1950 ‹ 土地价格 类比土地价格表 地块名称 区位 成交时间 出让方式 出让价格 GXⅢ -(1)-4/5/6/7/8/9 高新区 未成交 挂牌 75 万元/亩 和记黄埔 高新CBD 2004 年 12 月 拍卖 138 万元/亩 凤城一路 经开区 2004 年底 拍卖 135 万元/亩（创北城新高） 张家堡广场 经开区 2004 年底 拍卖 110 万元/亩 曲江新区 2003 年 拍卖 135 万元/亩（起拍均价） 曲江新区 2005 年 拍卖 200 万元/亩（部分） YL2-（4）-133 阎良 2005 年 8 月 挂牌 万元/亩 YL3-（1）-13 阎良 2005 年 8 月 挂牌 27 万元/亩 就浐灞生态区而言，目前发展还不成熟，城市印象不佳，和上述除阎良外的所有区域比 都没有明显的优势，因此，其土地价格，特别是起步期的价格应该相对较低，但从长远来看， 区域未来的前景看好，增值潜力大，因此浐灞的地价可以保持较高的增长速度，综合考虑， 建议以 70 万元/亩入市，起步期内保持 15%的年增长率。 ‹ 基础设施投资 每年的资金投入中，除了征地、拆迁安置、环境治理等费用外，基础设施的投入也很大。 208 根据经验值，每平方公里的基础设施投入在 -2 亿元人民币之间。如果按照 2 亿元计算， 根据经验数值，则每平方公里各项设施的投入初步估算是： 基础设施分项投资估算（每平方公里） 序号 主要内容 估算费用（万元） 比例 1 自来水厂供水能力（ 万 m3/ ） 1173 6% 2 污水处理（ 万 m3/ ）及污雨水泵站 1138 6% 3 热源厂及热力站（建筑面积 80 万 m2/km2） 2215 11% 4 500 及 110KV 配电站（25 兆伏安/km2） 1042 5% 5 天然气调压及储气罐 521 3% 6 电信含无线通讯基站 1382 7% 7 道路（道路面积占总用地面积的 8%-10%，含 各类市政管线的建设费用） 9472 47% 8 其它项目 3057 15% ‹ 基本假设 根据对资金构成、年开发量和地价的分析，我们在制定资金计划之前，做出如下假设： ¾ 地价 70 万元/亩起步，年均增长 15% ¾ 单从开发量上看，进入良性运转后，每年 6-8 亿元的投入； ¾ 项目运作初期，土地整理力度大，资金需求量高，所以资金投入以 2005 年投入 资金额 亿为参照，假定在 2006 年投入 10 亿元人民币，后四年每年投入 8 亿 元人民币； ¾ 预计每年投入的 8-10 亿资金中，约有 3-4 亿元用于征地、拆迁补偿、回迁安置， 约 2-3 亿元用于市政基础设施建设，另有 2-3 亿元用于河道治理、污染治理、生 态环境恢复和治理等； ¾ 鉴于目前的分析阶段和数据的限制，暂不考虑财务费用； ¾ 暂不考虑湿地出让收入； ¾ 其他经营收入，如经营期权、广告收入等，暂不考虑。 ‹ 土地出让回收资金预测 根据上述假设，未来各年的土地出让回收资金预测如下： 209 土地出让回收资金预测表 年份 2006 2007 2008 2009 2010 合计(亩,不含湿地) 330 855 1950 出让价格(万元/亩) 70 81 93 106 122 出让收入(万元) 23100 45281 79152 128552 238739 ‹ 资金支出与回收对比预测 根据前述投资假设和回收预测，其收支对比情况可归纳如下： 土地出让回收资金预测表 建设期（年份) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 资金投入 110000 100000 80000 80000 80000 80000 2 资金投入累计 110000 210000 290000 370000 450000 530000 3 资金回收 23100 45281 79152 128552 238739 4 资金回收累计 0 23100 68381 147533 276085 514824 5 回收减投入 -110000 -76900 -34719 -848 48552 158739 6 差额累计 -110000 -186900 -221619 -222467 -173915 -15176 从上表可以看出： ¾ 项目预计在 2010 年前后，初步实现资金平衡； ¾ 最大资金需求量在 2008 年，22 亿元人民币左右； ¾ 项目的投资力度应控制在目前的规模； ¾ 如实际资金支出和回收量发生变化，上表数据也会相应的发生变化。 五、 开发融资策略 资金，对于区域而言是其血液，资金的充足及其运转的流畅，是关系到区域发展生死攸 关的问题。所以，在制定区域开发策略时，开发融资策略也必然是其重点构成。 制定开发融资策略，首先必须明确的是区域开发融资的一般渠道，然后再这对区域开发 所特有的——基础设施投资的巨大——进行针对性研究，最终才能提出符合实际、具有针对 性和灵活性的策略。下面，我们就沿此思路进行展开。 210 (1) 融资渠道的选择 一般而言，新区开发的融资渠道无外乎于政府投资、项目部分开发权利的转让、开发方 自有资金、银行贷款、社会集资（发行债券、发行股票）、国际融资（项目筹资、发行债券、 发行股票）、国际援助和国际信贷等。 但是，究竟选择哪条渠道、以哪一个或哪几个为最主要的融资方式，必须充分考虑区域 自身的特殊情况以及具体融资机构的背景，进行综合的分析。换言之，融资渠道的选择必须 在区域自身特殊性的基础上，确定融资的原则和融资对象的选择因素，继而选择最终的融资 渠道。 一般，在融资渠道的选择上，需要遵循的原则主要有以下几个方面： ‹ 遵守相应的法律法规，避免出现违规、违法融资，影响区域健康发展； ‹ 融资渠道的多元化，不能过度依赖单一融资渠道，特别是政府投资和银行贷款； ‹ 尽可能筹集外部资金，政府投资有限，需要更多从金融机构、社会筹集资金； ‹ 按需融资，避免出现过度融资，增加融资成本； ‹ 分期融资、滚动开发，避免短期内融资过高，增加融资成本，而应充分利用现金流； ‹ 避免出现还贷高峰期，各贷款不同周期内还款额均匀分布； ‹ 规避外汇汇率变化的风险，国际融资币种应多元化，且在不同时期根据不同币种的 货币政策灵活调整 对于融资机构本身，则需要从以下几个选择因素来综合衡量： ‹ 资金融出机构的资金来源和财务状况。资金融出机构，特别是开发方的资金来源和 财务状况必须良好，以免项目出现资金断流； ‹ 资金融出机构的办事效率。避免资金融出机构办事效率低下，而导致项目开发资金 不到位； ‹ 融资成本的高低。不能因资金筹集难度大，而选择高成本的融资 ‹ 资金调动和转移的灵活性。应多筹集综合用途的资金，便于自行调动和转移 这就需要对不同融资方式在融资成本、融资难度、融资额度、融资风险以及适用范围进 211 行对比，具体参看下表： 不同融资渠道对比 融资方式 融资成本 融资难度 融资额度 融资风险 适用范围 政府投资 较低 较难 低 小 公共物品 开发权利部分转让 低 较易 不定 较小 可经营公共物 品 开发方自有资金 低 较难 较高 小 商业开发项目 银行贷款 较高 易 较高 较大 各类项目 发行债券 较高 较难 高 较大 各类项目 发行股票 较高 难 高 大 各类项目 国际融资 高 难 较高 大 公共物品 国际援助 较低 难 低 小 环保项目 国际信贷 高 难 较高 较大 涉外项目 而从浐灞生态区分期开发目标（如图所示）以及现金流设计来看，起步期基础设施建设 和环境治理，需要大量投入，很容易产生现金流中断，这是浐灞融资的最大风险。 2006 2010 2018 2025 2030 起步期 成长期 成熟期 提升期 开 发 目 标 •培育区域初 始拉动力 •初步树立生 态区形象 •核心区建设 完成，并初 步树立副都 心形象 •建设好后期 发展需要的 基础设施 •基本实现财 政收支平衡 区域开发目标示意图 起步期现金流表 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 净现金流累计 -110000 -186900 -221619 -222467 -173915 -15176 基于此，上述融资渠道中，浐灞起步期应以风险回避为导向，以开发权利的部分转让 为主要突破方向，这是因为： ‹ 解决资金流中断，最关键的是能够较轻松的筹集到较大金额的资金； ‹ 融资难度最重要，其次是融资额度，其他因素相对次要； 212 ‹ 开发权利的部分转让和银行贷款是融资难度较小，且额度较大的融资模式； ‹ 银行贷款与开发权利的部分转让相比，其融资成本和融资风险均要高； ‹ 开发权利的部分转让是最有效回避风险的融资模式； ‹ 开发权利的部分转让实际上就是资本运作，且起步期主要是基础设施、环境营造等 公共物品，从这个角度而言，浐灞融资的核心就在于公共物品的资本运作。 另外，银行贷款也是主要的融资方式之一，因为其融资难度最小，且融资金额相对较 高，能够缓解浐灞生态区对资金的急需。除此之外，还需要尽力争取融资风险最小的政府投 资和国际援助。 在发展进入成长期及以后，浐灞应采用更多元化的融资渠道，并强化发展公司作为融资 平台的作用，积极巩固或拓展银行贷款、发行债券、发行股票等融资渠道。 (2) 公共物品的资本化运作 正如在融资渠道选择中所述，浐灞融资的核心在于公共物品的资本化，所以，我们必须 对公共物品资本化运作进行详细研究，提出适合浐灞的公共物品资本化策略。 ‹ 公共物品 所谓公共物品，是指具有非排他性和非竞争性的物品。对于区域或城市而言，是指为城 市公众服务，且能为大众共享的服务或产品。按照其能否采用市场化经营，可以分为以下三 类： ¾ 经营性公共物品：可由社会进行投资进行经营、采取收费形式来弥补其成本并取 得利润的公共产品，经营活动以市场盈利为目的，实行完全市场化运作、企业化 管理如水、电、气、环卫、电影院等。 ¾ 非经营性公共物品：为公众服务的公益性项目，盈利甚微甚至是无利可图而又关 系民生的公共产品，如图书馆、公共绿化、环保设施、消防设施、福利设施、重 要城市标志、社会治安等。 ¾ 准经营性公共物品：经营性与非经营性之间过渡状态的公共产品，具有很强的“混 合”性质，全体公众必需但不必由政府直接提供，在政府出资和管理基础上由非 213 政府提供，可部分经营，政府适度投资，实行市场化运作，政府起最基本的保证 作用，如道路、桥梁、广场、公园、教育、医疗卫生、社会保险等 ‹ 公共物品的运作模式 一般而言，公共物品的运作模式主要有政府专营、有偿使用、发行项目债券或股票、公 共民营合作制（PPP）、公共物品依附资本运作等模式。 其中，除非经营性公共物品只能采取政府专营，投资和运营均需政府或其机构、企业来 主导外，非经营性公共物品和准经营性公共物品具有采用所有的运作模式。换言之，只有经 营性公共物品和准经营性公共物品，才能采用市场化运作的模式，以社会资本作为融资渠 道。 所以，这里我们只对除政府专营之外的其他运营模式进行论述。 公共物品 准经营性公共物品 运营模式 政府专营 PPP Public Private Partnership 公共民营合作制 非经营性公共产品 资产证券化 有偿使用 依附资本运作 经营性公共物品 公共物品资本化的内容 不同公共物品的运作模式 ¾ 有偿使用模式 有偿使用模式是以资产价值形态对公共物品实行合理的资本配置和资本循环，通过有效 配置达到保值增值目的的模式。通过有偿使用，可使公共物品建设从原来的政府投入过程 转为城市设施资本经营过程，从只投入不产出的过程转化为既有投入又有产出的过程。 有偿使用模式适用于经营性或准经营性的公共物品项目。 ¾ 资产证券化模式 214 资产证券化模式依托政府的良好信用，利用证券手段为城市基础建设筹集资金，把市场 经济原则和手段应用于基础建设领域，从而吸引更多社会闲散资金。 对于经营性或准经营性公共物品的项目，可成立项目公司发行债券，对于非经营性公 共物品，由于自身并不具有盈利性，则只能依托于投资公司发行股票或债券。 ¾ 公共物品依附资本的资本化运作 所谓公共物品依附资本，是指由城市有形资产派生出来却又独立于城市有形资产之外的 相关延伸资产，如广告权、冠名权等，适用于几乎所有公共物品。对于其资本化途径，应以 公开的形式，变政府独家经营为社会经营，引入市场竞争机制，实现城市资源的资本化、城 市建设的产业化。需要主要的是，在其资本化过程中，必须遵守“谁中标、谁命名、谁维护、 谁管理”，“谁受益、谁承担、谁建设、谁受益”的原则。 具体而言，公共物品依附资本的资本化运作主要有三个方面的内容。 首先是广告的经营权。拍卖、出让、出租、抵押、转让或授予特许权经营公共停车场、 公交线路、公交车站、垃圾处理场、公厕、冷饮摊点、书报亭等公共设施、公共场所的广告； 其次是冠名权。拍卖、出租道路、桥梁、人行天桥、公园、居住小区、城市雕塑等公共 设施、公共场所的冠名。 最后是其他特许权。拍卖、出租道路、公园的保洁权、养护权，园林绿化、山头绿化的 作业权、生态林建设的环境整治权、桥梁的特许收费权等。 ¾ PPP（公共私营合作制）模式 PPP 模式是指政府与私营部门为完成某些公共产品签署合同明确权利和义务，达成伙伴 关系的模式，其之所以出现是因为政府不能单独提供相关项目或服务的资金来源和专才，而 通过 PPP 模式，不仅投资风险和责任分担，而且投资收益共享。 这样就能通过竞争达到低成本高效率，提供更高质量和水平的服务，加快项目或服务 的执行目的，并能通过对客户的收费收回成本，甚至项目或服务可以提供创新机会，促进 经济发展。值得一提的是，公共民营合作制虽是提供公共设施及相关服务的一种比较有效的 215 方式，它并不是对政府有效治理和决策的替代。 政府部门 优势 • 可依据需要制定相应的政策 • 具有较强的支持系统 劣势 • 缺乏足够的资金 • 管理相对落后 • 效率较低 私营部门 优势 • 资金相对充裕 • 先进的管理模式与丰富的 管理经验 • 灵活性强 • 具备较强的创新能力 劣势 • 承担风险能力有限 PPP 模式下政府与私营部门关系 另外，PPP 模式的实现也是需要一定条件的。首先，服务对象欢迎商业伙伴的加入；其 次，对商业合作伙伴的加入不存在法规管制；再次，服务的产出可以被简单的度量和定价； 最后，公共机构与商业合作伙伴之间曾有过良好的合作记录。 根据所有权和经营权关系的不同，PPP 模式又可分为 BOT、TOT 和 Q&M 模式。 ¾ BOT（Built-Operating-Transfer）模式 该模式适用于新建项目，所有权在项目期间内属私营部门，项目到期后，设施将会低价 或无偿地转交给政府，运作期限通常为 20~30 年。其最大的好处就在于政府付出“特许经营 权”，变集中支付为分期支付，可进一步减轻财政压力，加快城市发展步伐。 在该模式中，政府主要负责制定相应的运营准则和环境标准，并对私营部门的运营和服 务质量进行监督；而私营部门则具体负责新设施的投资、建设、运营、维护，承担建设和运 营过程中所有的商业风险。 政府如果在 BOT 模式中投入部分资金如国债，成为项目公司的股东之一，BOT 模式就 变成了准 BOT 模式。这一模式更适用于资金实力较弱的企业或较为强势的政府部门。政府 参与投资，不但能够提高投资者的信心，减轻投资者的资金压力而且能够增强政府对 BOT 项目的控制。 为了更好的理解 BOT 模式的运作，我们选取了国外和国内各两个案例来进行分析。 216 国外的案例是悉尼港海底隧道的 BOT 模式。为了促进 BOT，悉尼市政府虽然没有专门 BOT 项目管理法，但为 BOT 运作提供了法律框架，形成一个审批程序，具体程序为：政府 五年规划中对新建和改建项目进行分类；私人部门对感兴趣项目向政府提交项目建议书；政 府部门的专门委员会对项目建议书进行研究，若可行则列入 BOT 入选项目；政府专门委员 会对外发出邀请，组织招标投标以及评标；政府与私人部门、金融机构进行谈判；政府部门 与私人部门签订特许权协议。 正是在在这些 BOT 法律框架的推动下，新南威尔州政府与私人公司组成悉尼港隧道有 限公司。签订特许权合同后，州议会通过立法形式批准《悉尼港隧道法》，对政府、悉尼港 隧道有限公司及相应部门的职责等作出明确规定： 根据政府与投资者各自控制风险能力的大小，承担相应的风险责任；政府对项目公司做 出了最低运营收入的担保；对由工资和电费以及不可预见费用上升而超出控制，公司可得到 补贴；由政府指定的咨询评估机构进行可行性论证，提出具体方案，包括具体的收费标准； 政府据此方案招标，投标者提出自己的收费标准和预期回报率；限制公司运营利润，若实 际回报率超过预期，高出部分政府与投资者分享项目运作评价。 从悉尼海底隧道 BOT 成功的实施可以看出，BOT 既能保护私人资本的投资热情，又能 满足公众对能源和基础设施的需求。但是，其应用环境要求也相对高，不仅要求政策、法律 健全且比较稳定，而且要求通货膨胀率低、汇率变化波动小。 国内的案例是广西来宾电厂，装机 2×36 万千瓦燃煤机组，特许经营期 18 年，其中建 设期 2 年 9 个月，运营期 15 年 3 个月。 该厂 BOT 模式采用公开招标，共 6 个投标人递交投标书，最终法国电力联合体中标， 中标价 亿美元，中标上网电价为人民币 元/度（经营期），融资的股本/债务比率为 25/75。特许权协议约定特许期满，项目将无偿移交给广西自治区政府。另外，除主协议外， 还包括购电、燃料供应和运输等一系列附加协议。 该项目 BOT 模式之所以能够取得成功，主要有三个方面的原因。首先是采用招标方式 确定项目合作伙伴，这有利于政府对合作方的挑选，更好的促进 BOT 项目顺利进行；其次 是在 BOT 主协议的框架下，还补充签订了燃料供应，设备供应等多项附加协议；最后就是 217 在 BOT 运营中，对企业财务状况提出要求，规范其融资，规定了其债务股权比，这就进一 步降低了项目的融资风险，并在某种程度上加快资金筹集速度。 法国国际电力 60% 通用电气 阿尔斯通 40% 法国电力联合体 亿美元（25%） 贷款亿美元（75%） 法国进出口 信贷机构 COAFCE提供 亿美元的 出口信贷 70% 银团联合承销商业贷款 亿美元（30%） 法国东方汇理银行 英国汇丰投资银行 英国巴克莱银行 项目公司——广西来宾法资发电有限公司 亿美元 项目融资结构图 项目公司 广西来宾法资发 电有限公司 广西电力局 供电调度协议 广西电力局 供电调度协议 广西电力公司 购买电力协议 广西电力公司 购买电力协议通用电气 阿尔斯通 法国国际 电力 设备供应合同 通用电气 阿尔斯通 法国国际 电力 设备供应合同 广西建设燃料 有限责任公司 燃料供应及 运输协议 贵州煤炭厅 书面供煤协议 广西建设燃料 有限责任公司 燃料供应及 运输协议 贵州煤炭厅 书面供煤协议 建设承包方 阿尔斯通/考菲瓦合作公司 建设服务合同 法国阿尔斯通 公司 COFIVA工程设计 金融开发公司 建设承包方 阿尔斯通/考菲瓦合作公司 建设服务合同 法国阿尔斯通 公司 COFIVA工程设计 金融开发公司 来宾希诺基本发电运 营维护有限责任公司 运营维护协议 法国国际电 力公司 广西开发投 资公司 广西电力局 来宾希诺基本发电运 营维护有限责任公司 运营维护协议 法国国际电 力公司 广西开发投 资公司 广西电力局 法国国际电 力公司 广西开发投 资公司 广西电力局 项目运营结构图 ¾ TOT（Transfer-Operating-Transfer）模式 TOT 模式适用于已建成项目，政府利用经营期内现金流，一次性融得部分资金。其所 有权归政府，私营部门只有经营权，经营期在 10~25 年左右。在该模式中政府主要对私营部 门的运营和服务质量进行监督，私营部门则负责项目的投资、建设（扩建）、运营、管理、 维护，在承担项目建设和运营期间所有的商业风险的同时，通过降低成本、资源利用、用户 费等途径获得利润。在经营期满，经营权移交给政府。 218 TOT 模式和 BOT 模式相比，其运用可盘活存量资产，利用其现金流筹集城市建设所需 资金，加快新的工程项目建设，同时私营部门不用承担建设期的风险，因此容易达成合作， 当然相应的回报率会略低于 BOT 方式。 阿根廷布依诺斯艾利斯的供水和污水设施项目就是一个典型的 TOT 模式。该项目是由 法国公司 Lyonnaise des Eaux 旗下的 Aguas Argentinas（AA）公司，参与政府合作伙伴的公 开招标，以费率最低中标，整个经营期限 30 年（90 年代初起）。 在具体运作中，政府负责对 AA 公司的操作规范程度和服务质量进行监督，而 AA 公司 则承诺经营期内将投资 40 亿美元，100％的居民使用清洁饮用水，90％居民接入市政污水网 管。其主要的资金来源是欧洲商务投资机构和国际金融公司，还有部分来源于商业银行。 截止到今天，该项目的运作使享用清洁饮用水居民增加 50 万，接入市政污水网管的居 民增加 30 万，商业化运作使抽测水样品检验水质次数比合同中规定的多得多，同时，效率 的提高减少了化学用品的使用，因此减少了对环境的影响。 当然，在具体实施过程中，项目也面临了一定的问题，比如说政府机构功能重叠给项目 带来了阻力，为此停滞了一段时间，各部门协商重新制定了一些法规才得以继续进行。这都 是值得浐灞借鉴的。 ¾ Q&M 模式（运营维护） Q&M 适用于早期已建成，但且不适合 TOT 模式的项目，在美国，主要应用于污水处 理厂运营和维护或提供污水处理领域的服务。在该模式中，项目为政府所有，私营部门只拥 有经营权，其经营期一般不超过 10 年。 政府在该模式中主要负责管理决策、设施的建设、扩建所需的全部资金和设施的日常管 理，同时承担所有运营风险外的风险；而私营部门角色则在遵守有关的法律法规和环境标准 的前提下，负责市政资产的部分或全部的运营和维护工作，根据合同的要求控制成本、提高 工作效率和服务质量，并承担所有运营风险。 Q&M 模式与 BOT 模式和 TOT 模式相比，从政府的角度，它虽能有效降低运营成本， 但无法收回投资，筹集建设资金，从运营商的角度，前期投入非常小，收益相对稳定，风险 219 较小，但收益也相对较低。 美国印第安纳波利斯污水处理项目就是一个很好的案例。该项目产生的背景是随着城 市发展的加速，原有的污水处理设施压力逐渐增大，为提高运营效率，节约成本以扩建污水 处理设施，市政府决定把 2 个污水处理厂交给私营部门管理经营。市政府从 1993 年起开始 污水处理厂管理项目的招标工作，招标费用 20 万美元，白河环境集团凭借其管理和技术能 力能节约大量成本中标。 该项目运营期限为 5 年，政府为之成立了一个监督小组，以确保合同承诺的履行和符合 环境的要求，私营部门则保证污水处理厂的污水处理达到政府的环境标准，并实现成本节约 的要求，承诺第一年节约成本 38%，合同期内共节约成本 6000 万美元。 在整个运营期间，项目的 Q&M 模式取得良好的绩效。前 2 年在用户费率保持不变的前 提下，运营和维护预算从 3000 万美元降到 1700 万美元，故障率降低 80%，项目也因此获 得 1995 年印第安纳州水污染控制协会颁发的设施安全奖，政府也利用节约的大量资金，成 立了一个污水治理基金，推进其他污水治理项目的建设。 通过以上分析，PPP 模式下的不同模式的异同点可归纳为下图： PPP 不同模式异同点比较 少于10年10～25年视情况而定20～30年典型适用期 已建成的项目将要建设的项目适用项目 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门固定资产投资方 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门管理方 私营部门私营部门政府部门、私营部门私营部门运营和维护方 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门商业风险承担者 小 → 大政府的控制程度 大 → 小私营部门投资比例 私营部门 → 政府部门风险承担者 高 → 低提高设施运营效率的能力 政府部门政府部门政府部门、私营部门私营部门资产所有权 Q&MTOT准BOTBOT模式 少于10年10～25年视情况而定20～30年典型适用期 已建成的项目将要建设的项目适用项目 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门固定资产投资方 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门管理方 私营部门私营部门政府部门、私营部门私营部门运营和维护方 政府部门私营部门政府部门、私营部门私营部门商业风险承担者 小 → 大政府的控制程度 大 → 小私营部门投资比例 私营部门 → 政府部门风险承担者 高 → 低提高设施运营效率的能力 政府部门政府部门政府部门、私营部门私营部门资产所有权 Q&MTOT准BOTBOT模式 (3) 浐灞融资策略的选择 浐灞生态区作为城市新区的大型区域开发，现有城市公共物品缺乏，需要更多筹集外部 资金大量建设公共物品，其对公共物品的资本化策略的迫切需求是毋容置疑的，关键在于选 220 择哪些作为浐灞的主要策略和策略怎样进行阶段性的调整。 根据公共物品的资本化运作模式的分析，公共物品的有偿使用，无法替政府投入或收回 全部投资，附属资本的资本化只能收回部分投资，且额度较小，都不能成为浐灞公共物品资 本化的重点，只有 PPP 模式才能更多收回投资，因此是浐灞公共物品资本化的重点。 ‹ PPP 模式应用的政策环境 通过悉尼海底隧道 BOT 模式的案例分析，可以看出政策环境对 BOT 运作有着重要的影 响，因此，在对浐灞 PPP 模式进行具体应有之前必须对现有政策环境进行分析。具体分析 如下： 国家政策方面，一直在积极推进 BOT 模式：1995 年 8 月 21 日《关于试办外商投资特 许权项目审批管理有关问题的通知》；1995 年 1 月 16 日《关于以 BOT 融资方式吸收外商投 资有关问题的通知》；1995 年 5 月 18 日《关于境内机构进行项目融资有关事宜的通知》；1995 年 5 月 10 日，批准广西来宾电厂作为我国第一个 BOT 试点项目起草并颁布了《特许权项目 管理办法用〈项目管理办法〉》。 陕西省方面，鼓励外商采用 BOT、TOT 等方式，参与道路、桥梁、隧道、铁路、地铁、 电厂、水厂等大型基础设施建设，经批准，可出让建成或在建基础设施项目股权或一定期限 经营权，或拍卖建成设施。 西安市方面，《十五规划》指出：“努力拓宽引资方式和渠道。积极探索 BOT、TOT、 经营权转让等方式，抓紧制定相应的实施管理办法。”在西部地区进行以 BOT 、TOT 方式 的试点，积极争取基础设施项目，吸引外商以 BOT、TOT 以及其他方式参与建设和经营。 其中，高新区和曲江新区污水处理及中水回用等项目拟用 BOT 模式进行招商。 由此看来，国家政策环境的健全，地方对 PPP 模式的推进，为其发展提供了良好的政 策环境。 ‹ 浐灞生态区公共物品资本化策略的选择 对于公共物品资本化，特别是 PPP 模式，浐灞生态区面临着两个方面比较严重的问题， 221 一是浐灞现有城市公共物品的缺乏，一是原有城市印象不佳导致投资吸引力不强。 对于现有城市公共物品的缺乏，决定了浐灞难以采取 TOT 和 Q&M 这两种 PPP 模式；而 投资吸引力的不够大大增加了采用 BOT 模式吸引社会资本的难度，相对而言，准 BOT 模式 可行性稍强一些，但难度也相对较高。 换言之，浐灞发展初期，由于基础的薄弱，PPP 模式应用存在一定的难度，只有区域发 展具有一定基础后，才具有应用条件。而 PPP 模式对于浐灞而言，又是必须的。因此，浐 灞公共物品资本化需要应随发展阶段变化而变化，并且增加政策上的支持的力度。 ¾ 阶段变化 根据以上分析，浐灞生态区分阶段不同类别的公共物品资本化策略可描述如下： 起步期，对于经营性、准经营性公共物品主要采用政府或银行贷款投资和准 BOT 模式， 对于非经营性公共物品则以政府或银行贷款投资为主。 进入成长期后，对已建成的经营性或准经营型的公共物品，应大范围采用 TOT、Q&M， 以尽可能多回收初期投资；对所有公共物品的依附资本，即广告经营权、冠名权及其他特许 权进行公开招标；对于新建经营性、准营性公共物品，由于区域发展已经具有一定的基础， 可积极采用 BOT 和准 BOT 模式；而新建非经营性项目，仍只能以政府或银行贷款投资为主。 ¾ 政策支持 对于公共物品的资本化的政策支持，可以从以下几个方面来实现： 首先是政府股本参与的支持，确保政府参与并支持项目的实施和运营，这有助于项目 公司更加独立于任何发起人，加强政府对项目的监测。 其次是税收优惠。如在特许期内或免税期内免征公司税；对项目需要配备的外籍人员免 征所得税或实行免税期；免征或减少不动产税，对与项目建造、运营和维护有关的设备、原 材料和零部件免征或减少进口税；对专利权使用费的税收减让，国外投资者如果将其利润重 新投资可申请退税；从应纳税收入款额中剔除电、水和运输等后勤供应的费用；采取折旧和 分摊方式的资本减让；如有可能降低项目公司所得税则直接给予，不应在所得利润再投资后 222 才减免部分所得税等。 第三是土地支持。如提供土地，包括为项目提供充分通道所需要的毗连地产的全部地役 权，如连接道路、供水、输送能源线路等地面设施；建造相关的基础设施，包括交通道路、 输电线路和通信设施；免征项目公司土地出让金将土地使用权划拨给项目公司，并允许项目 公司将所有资产（包括划拨的土地使用权和不动产）进行抵押，而不采取诸如先征后返的策 略等。 第四是间担保和融资。即通过不同的长期承购协议提供间接的收入担保，特别是在能源 部门中更应如此。 第五是竞争保护。即保证区域内同类公共产品的独家经营权。 除此之外，还应包括后勤设施支持、风险补偿、奖励政策等。 六、 招商引资策略 在新区开发的国际化、产业化、商品化大潮中，浐灞开发必须坚持区域战略与市场实际 同步的道路，树立“开发浐灞、振兴西安、对接国际、面向未来”的理念。作为浐灞开发 的经济引擎之一，浐灞招商引资应当倡导“人人都是投资环境，事事都关信誉形象”的精 神，灵活运用主题招商、传媒招商、关系招商、会展招商、代理招商、外出招商、联合招商、 服务招商、以商引商等方法，在调整和改善中逐步创立区域招商引资的和谐范式。 (一) 招商引资总体策略 1、 招商思路——新发展观下的城市运营策略 (1) 招商引资问题与出路 为了引进对区域有利的资金、技术和管理经验，浐灞生态区的招商工作必须兼顾新区 品牌建立、区域投资促进与投资服务推进功能。成熟的投资商与开发商在选择投资区域时， 一般会全面评价意向区域的经济形势、教育科技、物理环境、竞争企业、投资成本、政府服 务与配套服务等投资环境。所以城市运营的五大支柱：以品牌效应为先导，有一定规模土地， 将政府行为和企业行为有机结合，良好的资源整合能力，具备卓越的融资能力，同样也是浐 223 灞新区招商引资的必要保障。浐灞招商引资的表述逻辑： 通过上图的分析思路，我们将浐灞生态区的招商优势集中在通达的交通格局、推陈出新 的区域经济关系、城市环境的重要补充、资源产业化以及城市运营系统化招商这五个方面。 建议浐灞生态区的招商引资工作，在对投资商、开发商的表述逻辑上，聚焦为依托交通区 位，塑新区域经济，挖掘禀赋优势，打造多元产业，实现系统化招商的复合逻辑关系。 (2) 招商运营内涵 从社会定位与自我定位的结合的高度，浐灞招商应当确立成为城市运营商、投资服务 商的目标。为了实现资源产业化的多元投资整合，应当明确招商运营多元投资主体、多元整 合平台的职能，确立由项目的市场定位到区域的功能定位，依靠造势、借势助推，探索内生 型开发与外源型开发相结合的招商范式。 224 (3) 招商模式分析 ‹ 传统招商模式 传统的招商模式习惯通过招商会议和展览招商，向投资人提供招商手册，介绍一些相关 信息。但对于更全面的信息服务，传统招商模式只在投资商提出要求的情况下，才被动提供 数量有限的服务与协助。 ‹ 投资顾问的招商模式 开展投资顾问的招商模式，必须对相关产业有深入了解。招商机构应熟知企业发展的阶 段性规律，主动发现产业发展趋势，深入探寻地区发展机会。优秀的投资顾问会主动了解目 标企业动态，有意识、有选择地向企业提供投资机会顾问。投资顾问的招商模式，应从企业 投资可行性分析的角度，向目标企业提供有效信息，协助企业提高的决策效率。这种模式中 的投资顾问，应当从企业发展的角度，向企业提供投资咨询，为企业在区内的发展空间提 供初级顾问服务。 从操作难度考虑，投资顾问模式对区域运营的要求，比传统招商模式高出许多。但其人 性化的交流模式，高效率的招商效果，正在让越来越多的区域转变招商观念。因此，我们建 议浐灞生态区从投资顾问招商引资模式开始，结合区域运营的实际情况，探索一条人文西 安、生态西安、国际西安、未来西安的浐灞招商引资之路。 (4) 投资商、开发商特征分析 ‹ 阶段特征分析——投资商、开发商在浐灞生态区的发展可分为四个阶段： ¾ 投资决策阶段 在投资商、开发商与浐灞区域接触初期，他们会对新区所辐射的市场进行认识与评估， 对新区所供给的各种资源进行评估，并且结合具体项目的评估结果，完成投资、入驻的决策 过程。 ¾ 基础运作阶段 在投资商与开发商决定投资浐灞之后，他们将进入研究深化工作、土地批租工作、规划 225 设计工作以及审核报批工作等基础运作过程。 ¾ 生产经营阶段 这个阶段是入驻企业，从初期创业逐步发展壮大的历程。入驻企业将展开工程施工、商 务运行和产品营销等具体运营业务。 ¾ 企业扩张阶段 当企业顺利度过生产经营阶段，准备在浐灞展开扩张计划时，就进入了各项特征均与投 资决策阶段类似的企业扩张阶段。 ‹ 重点步骤分析 投资决策者、潜在投资者与浐灞生态区的接触，主要集中于可行性分析和企业入驻决策 这两个步骤。浐灞生态区应当根据他们的实际需求，提供定制化的特色招商引资服务。 ¾ 可行性分析 可行性分析是企业入驻浐灞的试探阶段，他们在此阶段进行的市场可行性研究、新区资 源评估以及对项目情况研究，是企业决策的核心依据。为了更好的完成招商引资工作，浐灞 生态区应当将招商人员塑造成优秀的“投资顾问”,既要向投资商提供项目情况的详细介 绍，又要为开发商提供市场信息等的技术支持。 ¾ 企业入驻 入驻过程是企业落户浐灞的实施环节，浐灞的政策关注、手续过程与周边企业信息等， 都会对企业入驻区域有所影响。针对入驻企业的客观需求，浐灞生态区应当努力维护前期招 商服务的良好形象，为入驻企业提供一站式、开发区式的服务方式。针对于土地运营商的后 期基础运作阶段，提供便捷配套的服务与稳定的政策支持。 226 (5) 招商思路总结 整体而言，管委会应从硬性和软性两方面着手，打造投资中心（信息交流平台），政府 关系集中处理，土地资源信息化供应，基础设施集中供应，建立人力资源开发中心的招商平 台。五种方式同时发力，帮助入驻企业真正实现“开源”、“节流”，促进后续招商引资工作 的顺畅开展。 2、 招商引资卖点——突显可持续发展的功能新区 (1) 环境亮点——12 大招商亮点 ‹ 硬环境方面 优越的区位环境、完善的交通体系、丰富的土地资源、突出的生态优势、独特的水域特 色，是支撑浐灞招商引资的硬件保障。 ‹ 软环境方面 先进的现代区域规划、美好的自然环境构想、优惠的政策条件辅助、便捷的政府公关集 中处理、多元的投资主体、高效的运作机制、优势的土地价格，是浐灞生态区招商引资的软 环境引擎。 227 (2) 招商引资卖点 成功的招商卖点应满足个三方面的标准：独特、可信、针对目标客户需求，我们建议浐 灞生态区以三大突出招商卖点，树立起鲜明的品牌形象： ‹ 西部第一水城——高度前瞻 把丰富的土地资源、独特的水资源、优越的区位条件、先进的区域规划，当作浐灞生态 区招商引资的坚实基础； ‹ 以多元投资主体为支撑的现代综合运营机制——充满活力 将股权解构科学合理（民企牵头）、政府机构多方参与、运营组织精简高效、人力资源 素质优越，作为区域招商引资的操作平台； ‹ 致力于帮助企业、降低企业成本、提高效率的全方位服务体系——全程无忧 以便捷的政府关系集中处理，企业信息交流平台，优惠的政策，以投资者为导向的全程 服务，创建浐灞招商引资的品牌全程服务体系。 3、 招商引资策略——资源整合背景下的策略建议 (1) 利用内生资源解决问题 228 从土地运营、规划主题、项目推进、样板示范、政策带动着手，用足区域的基础配套、 土地整治、环境治理条件。立足区域内生资源优势，夯实浐灞生态区的招商服务平台。 (2) 招商策略要点 ‹ 经营城市，市场运作 城建公司和其他公用事业经营公司逐渐与政府财政脱钩，建立独立核算、自负盈亏、自 我经营、自我发展的法人实体。投资主体开始由单一走向多元，大部分经营项目要由管委会 财政全包改为企业运营、管委会补贴。在社会公益性项目和城市基建项目运营过程中，采取 政府采购制、招投标制、项目法人制、监理制、审计与责任追究制。管委会逐渐形成政府和 企业两种职能角色观，明确树立政企分离、多元投资、稳步融资的经营理念。 ‹ 视资源为资产，活用政策，系统化招商 创造性地运用优惠政策吸引投资，利用资源吸引外资。充分利用浐灞生态优势以及大量 基础设施项目、旅游项目的建设，采取项目带动开发策略，吸引有实力的开发商进入。在区 域开发过程中，政府适当让利采取合资、合作经营方式，政企利益机制挂钩，同时以商引商， 以大引大。 ‹ 经营土地资本，次优首发战略 对于土地价值进行预估，统一储备、序列性开发。对于极具升值潜力的最优级别土地进 行适量储备，大力运作次优地块。 ‹ 经营智力资本 实行资本运作，进行资本管理运作，防止地价和资金的流失，分期分批限量批租土地， 公开招标各类项目。实行经营权运作，广告经营权、公共建筑冠名权、停车场经营权、道路 和教育收费权、垃圾清除经营权，以权属出让和公共产品出租等方式筹集城建资金。同时注 重信息化资本，通过对于区域信息的垄断，发挥信息和政策价值，将其转化为资本推进招商 引资。 229 (二) 阶段招商策略 1、 招商运营理念 在浐灞生态区招商引资过程中，应当遵循城市经营资本化、城市发展人本化、政府管理 现代化、领导决策科学化、人文资源品牌化、外资吸引规模化、投资主体多元化、城建改革 公司化、基础开发精品化、公益建设社会化的理念，系统构筑科学发展观下的区域招商范式。 2、 阶段招商策略 ‹ 初期启动阶段——点对点 聚焦大型区域运营商资源、政策与愿景引导，吸引具有成熟产品机制的开发商进驻区域。 利用优惠政策以及 BOT 等方式吸引开发商成片开发土地，投资基础设施建设。主攻项目招商， 以项目给土地，政企合作，捆绑利益。委托双方联合招商或者外商承包海外招商，引入风险 投资基金。特别针对核心区，强化商务办公、旅游休闲的招商力度，带动配套商业、配套居 住以及休闲娱乐，可以使用“园中园”的招商引资策略。 ‹ 形象确立阶段——点对面 依托样板区的功能骨架，在周边进行散射性招商。关注成熟开发商投资意象，吸引有经 验的民企进驻，吸引产业入驻。整理土地进行招拍挂，形成序列性的土地招商。前期对先到 230 者适度优惠，后期可采用价格导向策略。强化环境招商、配套招商、主题招商路径，树立投 资服务理念，引导中小企业入驻，进行导向性开发。 ‹ 规模开发阶段——面对面 进入此阶段之后浐灞资金流动将趋于稳定，有条件进一步完善成熟的土地一二级供应市 场。浐灞区域应强化服务意识，加大对商业、零售业等的专业运营商的招商力度。积极引入 具有代表性的国际知名餐饮、零售连锁品牌，并针对居住、休闲娱乐、商业等企业推行差异 化招商策略。 ‹ 持续发展阶段——全面升级 此时，浐灞生态区已进入全面升级阶段，可以专注完善产业结构，利用市场力量，引导 区域内部功能结构优化。在此阶段，浐灞招商引资机构的职能将有所转变，应更多发挥区域 人力资源开发中心的服务作用。 七、 小结——项目开发策略要点 通过本章分析，在浐灞生态区开发过程中，其开发策略应该注重关注以下要点： (一) 重点控制的节点 ‹ 2010 年（起步期目标实现） ‹ 2018 年（成长期目标实现） ‹ 2025 年（成熟期目标实现） ‹ 2030 年（提升期目标实现） (二) 整体发展节奏把控的关键因素 ‹ 环境整治 ‹ 基础设施 ‹ 产业引入 ‹ 土地供应 ‹ 资金平衡 231 ‹ 形象树立 (三) 起步期节奏把控的重点 ‹ 培育区域初始拉动力 ‹ 初步树立生态区形象 ‹ 核心区建设完成，并初步树立副都心形象 ‹ 建设好后期发展需要的基础设施 ‹ 基本实现财政收支平衡 (四) 发展短板的控制 发展初期短板 环境污染严重 基础设施薄弱 资金平衡困难 城市印象较差 短板控制策略 整体河流治理的同时塑造局部 精致环境 加大基础设施投资力度 利用或创造事件改善城市印象 高标准建设生态水城样板区 引入公共民营合作机制 全方位的招商策略 相对较小规模的起步区 发展短板控制图 (五) 产业有机转换要点 ‹ 起步期起步引擎产业，着力引入商业、商务、物流等产业 ‹ 成长期发展基础产业，着力引入都市工业、高教培训、旅游度假等产业 ‹ 成熟期发展现代产业，着力引入文化产业、金融保险等产业 ‹ 提升期完善产业链条，形成有机整体 232 (六) 人口导入策略要点 实现从流动人口到居住人口到最终职住一体的人口导入转换策略。 2006 2010 2018 2025 2030 起步期 成长期 成熟期 提升期 开 发 目 标 人 口 导 入 策 略 2006 2010 2018 2025 2030 起步期 成长期 成熟期 提升期 开 发 目 标 人 口 导 入 策 略 •增强会展及休 闲娱乐业的吸 引力，靠流动 人口提升区域 人气 •居住物业开发 起步，逐渐增 加居住人口 •继续发展商务、旅游、 会展等产业，保持引入一 定的流动人口 •增强住宅开发力度，争 取引入更多的居住人口 •加速产业发展，稳定少 量常住人口以及部分就业 人口 •形成系统化的产业链，稳定常住的就业 人口 •强化副都心的城市魅力和生态区的环境 优势，吸引更多的居住人口 人口导入策略转换图 (七) 土地运营策略要点 ‹ 起步期制定土地政策时，应严格控制土地的开发方向和项目的开发品质，在此基础 上兼顾土地开发的经济效益； ‹ 利用土地储备等手段控制土地供应，适时调整土地政策，提高区域的长期开发效益。 (八) 资本运作要点 ‹ 充分利用国家及地方的吸引外资政策，尽力争取区域特别优惠政策，实现融资渠道 的多元化，尽量多的吸引外部投资； ‹ 对 PPP 模式的合作方，政府方应给予股本参与、税收优惠、土地支持、间接担保融 资、竞争保护等多方面的政策支持； ‹ 以发展公司（集团）为融资平台，实现管委会与公司的资金大循环； ‹ 注意长期利益与近期利益的平衡 ‹ 在区域开发不同阶段采取不同的资本运作策略，起步期，选择资本运作方式时注意 规避风险，在成长期及以后发展阶段，可以增强资本运作的多元化 233 第二章 近期开发策略 在前一章已经确定的总体开发策略下，我们将就浐灞生态区近期可以展开的开发策略给 出建议，其内容主要包括三个方面：基础设施建设策略、特色生态营造策略和重点项目带动 策略。 一、 基础设施建设策略 对于一个大规模的城市新区开发，除了征地、拆迁安置、环境治理等费用外，基础设施 的资金投入在每年的资金投入中也占很大比例。而且这种基础设施的建设，因其规模过大， 与普通的一级开发有本质的区别，不能依靠直接引进现有市政来解决，而是从一开始就要着 手建设自己的市政设施。所以，其建设成本也是成阶梯状跳跃，而不是一般一级开发的连 续增长。这就决定了在发展初期，必然会占用大量的启动资金，其建设也势必会影响到区 域的整体发展。因此，对于浐灞生态区而言，在大规模开发之前，首先必须对我们该建多 少基础设施，需要花多少钱进行估算。 对于起步期基础设施的分类估算，主要遵循了以下几点基本假定： 首先，基础设施供给能力之测算同起步期内的区域规划、业态布局、建筑密度密切相关。 根据前面的分析，此区域应具备商务、商业、居住、城市产业的功能，按照建筑面积 80 万 M2/KM2 带入估算；湿地开发区应考虑休闲、度假的旅游功能及会议的商务功能，暂按照 20 万 m2 建筑面积带入估算。 第二，综合考虑项目可持续性发展、生态保护以及区域竞争比较优势等方面的因素，在 供水、污水处理、电信等基础设施指标上取较高之标准。 第三，基础设施之建设，应采取一次规划、分步实施的战略，并且应考虑项目未来扩容 的预留建设用地。 最后，需要说明的是，这里提供的基础设施供给能力指标，仅供参考，具体操作时还要 根据各项基础设施经济规模和城市规划数据，进行具体的测算。 下面，我们将对于浐灞生态区近期可以开展的基础设施建设提出不同方面的策略性建 234 议，包括自来水厂供水能力、污水厂处理能力、供电能力、供热能力、电信容量（固定电话） 等。最后，根据这些建议，对浐灞生态区起步期基础设施建设项目的总投资进行估算。（注： 本部分数据资料选自公开信息资料） (一) 自来水厂供水能力 按用水量的高低排序，城市中各种设施用水量的从高至低的顺序应当是：工业用水—居 住用地—酒店等服务业—办公商贸用地—仓储用地、市政设施用地（绿地、道路等）。结合 浐灞生态区的实际情况，依据国家标准《城市给水工程规划规范》 并参考其它地区开发区 的情况，建议供水能力指标为 万 m3/（略高于西安现有水平 万 m3/ ）， 起步期自来水厂供水能力可选择为 ~3 万 m3/d。 开发区名称 昆山 洛阳 绵阳 南京 咸阳 西安经开区 潍坊 九江 工业园 开发区面积 32 10 15 水厂供水能力 60 5 10 3 11 10 20 10 供水能力 （万 m3/) (二) 污水厂处理能力 经分析规范和各种资料，一般城市污水处理能力为 80%（西安的规划目标是达到 60%）， 污水管网覆盖率 95%。结合浐灞生态区的实际情况，依据国家标准《城市污水处理工程项 目建设标准》并参考《西安市排水规划（1995～2010）》，建议污水处理能力指标为 万 m3/（高于西安规划目标 万 m3/ ），起步期污水处理能力可选择为 ~2 万 m3/d。 西安市污水厂规划建设规模 建设规模（万 m3/d） 回用水规模（万 m3/d） 处理厂名称 总服务面积（公顷） 近期 远期 近期 远期 邓家村污水处理厂 2489 6 38 6 北石桥污水净化中心 4854 5 52 0 纺织城污水处理厂 2096 0 20 5 店子村污水处理厂 4501 25 50 0 袁乐村污水处理厂 4568 20 40 0 六村堡水处理厂 3339 0 30 5 合计 21847 96 230 46 235 (三) 供电能力 电力需求从宏观的角度测算，同用地面积、容积率和行业性质等问题密切相关，所以应 用消费系数方法的角度去分析供电能力的需求。从公开资料的比较来看，西安市现有开发区 的供电能力高于国内同等水平。综合考虑上述情况、容积率和城市远期的增容，建议供电能 力为 ~ 万 KVA/km2；起步期需建设 ~8 万 KVA 变配电站（含 500KV、330KV、110KV 等级）。 开发区名称 洛阳 南京 咸阳 西安高新区 西安经 开区 潍坊 开发区面积 10 10 总供电能力（万 KVA） 30 75 单位面积供电能力（万KVA /km2） 园内企业 工业较多 高新技 术 高新技 术 高新技 术 综合 商贸和高 科技 (四) 供热能力 城市热力网负荷同城市采暖需求和生活热水需求密切相关，从宏观角度分析，还要考虑 用地面积、容积率、业态布局等等因素的影响。结合浐灞生态区实际情况，依据国家标准《城 市热力网设计规范》并参考其它城市建成区的热力网现状，建议供热能力指标为 70MW/KM2 左右。(由于供热方式的不同对投资额影响很大，例如：热电联产、地热、蒸汽锅炉等，故 此项指标仅供参考） 蒸汽锅炉热源厂案例 开发区名称 西安高新区 西安经开区 开发区面积（KM2) 10 供热能力（T/H） 130 380 供热能力（T/ ) 热水锅炉热源厂案例 西安市热力公司 开发区名称 城内区 城南区 廊坊市城西区 建筑面积（万 M2） 300 70 126 供热能力（T/H） 325 60 120 供热能力（T/万 ) 236 (五) 电信容量（固定电话） 电信容量从城市发展的角度评价，存在不断增长的消费需求。从公开资料比较，利用消 费系数法的指标测算并考虑城市容积率、产业布局，建议电话容量应为 万部/KM2，起步 期电信局的容量可考虑为 ~ 万部。 开发区名称 洛阳 西安经开区 潍坊 开发区面积 电信容量（万部） 2 6 4 电信容量（万部/KM2) (六) 起步期的基础设施建设项目投资估算 根据以上建议，浐灞生态区起步期的基础设施建设总投资额估算如下： 基础设施建设项目 生产能力 生产能力投资估算指标 投资估算（万元） 城市自来水厂 3 万 m3/d 1200 万元/万 m3/d 3,600 城市污水处理厂 2 万 m3/d 1600 万元/万 m3/d 3,200 城市变配电站 8 万 KVA 350 万元/万 KVA 2,800 城市热水热源厂 280T/H 25 万元/T/H 7,000 城市电信分局 万部 1600 万元/万部 4,000 合计 20,600 需要说明的是，上述投资估算仅考虑了建设项目的单项工程建设费用，前端和后端的场 外配套设施（例如：自来水厂水源配套设施和管线）建设费用不含在内，并且方案的取舍（例 如：热力采用热电联产的变更方案）对投资费用影响较大，应根据实际情况另行测算。 二、 特色生态营造策略 在报告的区域定位篇中，我们已经明确了浐灞生态区作为一个“生态城市”的发展定位。 那么，在对区域发展提出生态营造方面的策略性建议之前，我们先对“生态城市”的概念与 内涵加以明确。 (一) 生态城市的概念与内涵 生态城市，是指以健康的状态运行着，并具有独树一帜魅力的城市，是可持续发展的、 符合生态发展规律和适合自身生态特色发展的城市。在一座生态城市中，应当有清洁的水、 237 清新的空气、人类与生物的和谐、资源的循环利用、零污染的排放、畅通无阻的道路、平等 和谐的人与人之间的关系…… 就内涵而言，生态城市强调的应当是一种“社会——经济——自然的复合生态系统动态 平衡”，即以自然环境生态化为基础，既满足经济生态化条件，又以社会生态化为目标，是 经济生态化、社会生态化和环境生态化的平衡。 生态城市 社会生态化经济生态化 环境生态化 生态城市内涵示意图 具体来看，环境生态化应当表现为修复被损坏的自然环境、保护良好的自然环境、营造 新的自然环境、和治理保护生物圈； 经济生态化则主要体现在城市建设和产业经济方面，包括在城市建设中的土地混合开发 与就近出行，同时阻碍城市无序蔓延，以及在产业经济方面发展城市经济与乡村经济融合发 展的城乡复合体、抑制污染物和废物的排放、控制危险有毒有害材料的生产和使用、资源的 零消耗和建立绿色会计体系等； 社会生态化则主要包括生态意识的提高和和谐社会的建立，具体表现在建立健全生态环 境的管理机构、法律法规，通过宣传活动和教育项目提高居民生态意识，鼓励社会建设广泛、 多样的社区与社区活动，促进社会经济地位、政治地位的公正，尊重文物、古迹、风俗、习 惯等历史的保留等等。 (二) 浐灞生态区生态建设总体策略 浐灞生态区生态建设的策略，是以生态城市的概念和内涵出发，基于建设生态城市的一 般适用性建设策略，结合浐灞生态区的特殊性，分别就“哪些适应浐灞生态区”、“浐灞生态 区最急需哪些策略”和“哪些策略最能体现浐灞生态区特色”三个方面，给出浐灞生态区生 238 态建设的策略建议。 浐灞生态区生态建设策略 一般建设策略的适用性 哪些适应浐灞生态区 浐灞生态区的特殊性 浐灞最急需哪些 哪些最能体现浐灞特色 生态城市 健康运行着的城市 独树一帜魅力的城市 浐灞生态区生态建设策略制定思路示意图 正如上文所述，生态城市的内涵是环境生态化、经济生态化和社会生态化的结合，因此， 浐灞生态区的总体生态建设策略中，环境、经济、社会生态化也是缺一不可的，环境、经济 和社会生态共同推进，是生态城市建设基本要求。 其中，环境生态化是生态城市建设的基础，也是浐灞生态区最迫切、最具特色的建设 手段。对于浐灞生态区来说，区域环境优势，特别是水环境优势，将使得环境生态化成为体 现浐灞特色的关键；而区域内生态环境被破坏的现状也决定了环境生态化的迫切性。相对来 讲，由于浐灞生态区内的产业基础相对薄弱，经济生态化迫切性较低。而对于社会生态化来 说，现状环境的破坏继续提高生态管理水平和居民生态意识，社会生态化具有一定的迫切 性。 充沛的水资源 丰富的地形地貌 深厚的历史文化底蕴 薄弱的产业基础 破坏严重的自然环境 环境生态化 经济生态化 社会生态化 迫切 特色 不迫切 浐灞生态区区域特色与生态城市建设策略关系示意图 239 在这样的对应关系下，前文中提到的建设生态城市的一般性建设策略，结合浐灞生态区 的区域特色，可具体分为四类：不适合浐灞的策略、浐灞急需的策略、体现浐灞特色的策略 和浐灞需要但不迫切的策略（即长远策略）。 ‹ 不适合浐灞的策略 由于浐灞生态区是西安城市中心区的新延伸区，因此，经济生态化中“阻碍城市无序蔓 延”的策略对于浐灞来说就是不适合的。 ‹ 浐灞急需的策略 首先，浐灞生态区中已经被破坏得较为严重的自然生态环境，使得环境生态化中“修复 被破坏的自然环境”和“保护良好的自然环境”成为浐灞生态区最为急需的建设策略。同 时，对于已经被破坏的自然环境，在经济发展中就更要遵循经济生态化的发展要求，“控制 污染、废物排放”，“控制危险有毒、有害材料”。自然环境的破坏还使得社会生态化中“生 态环境管理”和“居民生态意识提高”也成为浐灞生态区急需的策略。 ‹ 体现浐灞特色的策略 浐灞生态区中最突出的特色就是充沛的水资源和丰富的地形地貌特征，这为环境生态化 策略中的“营造新的自然环境”提供了条件。 作为城市中心区的新延伸区，浐灞生态区中的“土地混合开发与就近出行”和“城乡 经济融合发展”，都可以成为经济生态化中具有浐灞特色的策略。 最后，深厚的历史文化底蕴，还使得社会生态化策略中的“尊重历史、文物，风俗保留” 也可以成为体现浐灞生态区特色的生态建设策略之一。 ‹ 浐灞需要但不迫切的策略（即长远策略） 最后，由于浐灞生态区中现有的产业基础比较薄弱，以下策略成为区域长期发展需要， 但并不迫切的长远策略：环境生态化中的“治理保护生物圈”；经济生态化中的“资源零消 耗”、“绿色会计体系”；社会生态化中的“鼓励社会（区）建设”和“促进社会公正”。 240 生态建设之一般策略 环境生态化 经济生态化 社会生态化 修复被破坏的自然环境 保护良好的自然环境 营造新的自然环境 治理保护生物圈 土地混合开发与就近出行 阻碍城市无序蔓延 城乡经济融合发展 抑制污染、废物的排放 控制危险有毒、有害材料 资源的零消耗 绿色会计体系 生态环境管理 居民生态意识提高 鼓励社会（区）建设 促进社会公正 尊重历史：文物、风俗保留 浐灞特殊条件 充沛的水资源 丰富的地形地貌 深厚的历史文化底蕴 薄弱的产业基础 破坏严重的自然环境 城市中心区新延伸区 浐灞特殊条件 充沛的水资源 丰富的地形地貌 深厚的历史文化底蕴 薄弱的产业基础 破坏严重的自然环境 城市中心区新延伸区 浐灞生态建设策略 不适合浐灞的策略： 浐灞急需的策略： 浐灞特色的策略： 经济：阻碍城市无序蔓延 需要但不迫切（长远）策略： 环境：修复被破坏的自然环境 环境：营造新的自然环境 经济：土地混合开发与就近出行 城乡经济融合发展 社会：尊重历史，文物、风俗保留 环境：治理保护生物圈 经济：资源零消耗 绿色会计体系 社会：鼓励社会（区）建设 促进社会公正 保护良好的自然环境 经济：控制污染、废物排放 控制危险有毒、有害材料 社会：生态环境管理 居民生态意识提高 生态建设一般策略与浐灞生态区建设策略分类 下面，就上文中提到的每条建设策略，我们分别给出浐灞生态新区生态建设实施思路。 ‹ 急需的生态建设策略 ¾ 环境生态化 主要包括修复破坏的自然环境；强化河道整理和污染控制；完善污水、废气、粉尘以及 垃圾的处理；保护良好的自然环境，包括湿地的保护和雨水的利用，如日常杂用水、自然下 渗洼地（渗水地面设计）、绿化屋面、截蓄水面等等。 ¾ 经济生态化 主要包括控制污染、废物排放；控制危险有害、有毒材料的使用等。 ¾ 社会生态化 主要包括生态环境管理和居民生态意识的提高。生态环境管理是要创建具有强制力的管 理体系，区别于城管部门的绿色警察范式；而居民生态意识的提高要“寓教于乐”，将宣传 教育融入到居民休闲娱乐活动中，如指示牌，景点介绍等。 241 ‹ 营造特色的生态建设策略 ¾ 环境生态化 主要是指在浐灞生态区中营造新的自然环境，突出环境优势，特别是水环境的优势。我 们可以在区域中构建“蓝带网络”，即依托河道整治，建设景观生态河道，拓展延伸其他水 面，以“水中城、河滨路、溪畔楼、画中人”为发展目标。同时，还可以以景观河道为依 托，建设绿化走廊，并形成对其他区域的渗透，构成立体的“绿色网络”。另外，还可以在 区域内以湿地公园保护基础，结合区域的农村现状和丰富的文化条件，营造水乡村落和文化 圣地。 对于绿带网络特色营造的具体措施，可以少建高价公共绿地，大规模兴建低投入、低维 护的城市森林；少用大树、少搞草坪，多用大苗，少造大色块和大面积花坛；绿色通道宜用 速生乔木类大苗，尽量少用名贵花木；另外，采取乔灌结合、自然化原则，多利用地缘性植 被柳树塑造区域绿带网络。 242 ¾ 经济生态化 包括土地混合开发与就近出行，和城乡经济融合发展。土地混合开发与就近出行，可以 体现浐灞作为城市中心区的特点；城乡经济融合发展，在尊重现实的基础上，构建新型和谐 城市的特点，可以考虑将农田与村庄整治为现代化的都市农业，承担生产、绿化与游憩的多 重功能。 ¾ 社会生态化 即尊重历史，保留区域原有文物和风俗。 ‹ 长远（需要但不迫切）生态建设策略 ¾ 环境生态化 在恢复、保护和新建生态环境的基础上，促进生物圈的恢复和稳定。 ¾ 经济生态化 包括产业生态化、资源零消耗、建立绿色会计系统等几个方面。 产业生态化，即产业部门无污染化、无公害化，零污染、零排放为终极目标。因此，其 产业构成应当主要包括生态工业、生态农业、生态旅游业、生态人居、生态办公等。在浐灞 生态区中，我们建议，避免“唯生态”地追求零污染、零排放，造成开发成本的增加，进行 全生态示范试点区建设。 资源零消耗，即降低不可再生能源的消耗，提高可再生资源的使用，可替代矿物资源、 化工原料的高附加农业（油菜籽、马铃薯、玉米）；实现水资源平衡，包括区域内水资源平 衡、城市供水平衡、提倡节水；另外，对于建筑材料，也应充分重视地方材料的应用、环保 材料的利用、旧建筑的重复使用。 建立绿色会计系统，突出企业自然环境成本，在提高企业自身直接效益的同时，更注重 企业的社会和环境效益。 243 传统产业 大量开采资源 大量消费 大量产业废物 生态产业 合理利用资源 节约消费 无污染 ¾ 社会生态化 社会生态化的总体思路，应当是政府主导、市场推进、执法监督、公众参与，主要包括 生态管理和社会促进两个方面。 生态管理，即发展绿色（环境）税收，对节能、低污染、低消耗的税收优惠，或者征收 资源税，建立生态效益补偿机制，并利用商业手段保护公共空间，与休闲旅游结合，树立“生 态经营”的理念。社会促进，即鼓励社会（区）建设和促进社会公正。 (三) 浐灞生态区特色生态营造策略 1、 西安的水——历史的水、人文的水、情景的水 根据区域发展定位，是水构成了浐灞生态区最为核心的竞争力，浐灞能够营造的必然是 以水为依托，以水做文章，充分挖掘水资源优势的环境。 那么这种水资源的优势究竟怎么发挥，这有待于对西安以及浐灞区域水资源的特点，即 其与其他城市的水，特别是南方丰水城市的不同之处在哪里。这实际上也是对核心竞争力的 深入分析，是在分析了西安、浐灞之于西北的丰水的竞争优势后，进一步分析其之于丰水城 市水的不同之处，在这两点明确之后，浐灞最终营造的水环境才具有自身独特的个性。 稍加分析，就可以明显地看出。西安的水，浐灞的水的特点主要有两个：一是丰水只是 相对的，是相对于中国西北和北方城市的；二是西安的水，浐灞的水是有着悠久历史的水， 充满着各种历史典故，蕴含着深厚的中国文化底蕴的水。基于此，浐灞生态区未来的水环境 的营造方向应该是朝“历史的水”、“人文的水”、“情景的水”，以及三者共同构成的“西安 的水、中国的水”为发展方向。 所谓“历史的水”就是要恢复、引导上古历史的中国水环境形态和水文化。从历史的 244 角度来看，西安、浐灞水的悠久不仅仅表现为“八水绕长安”，而且可以上溯到更久远的历 史年代，代表原始人类社会起源之一的半坡母系社会就发源于浐灞区域。而其文化则更是丰 富，除了历代才子在灞桥别柳和灞柳风雪中留下的优美诗词外，司马相如在《上林赋》中就 已对秦朝时的长安八水有详尽的描述：“始终灞浐、出入泾渭。鄷（沣）、鄗（滈）、潦（涝）、 潏，纡余尾蛇，经营乎其内。荡荡乎八川分流，相背而异态‚‚‚‚‚‚。” 而与浐灞历史文化深厚形成鲜明对比的是现实社会文化的缺失。且别说诗词歌赋，仅从 字词的丢失（不用或者用的频率减少）就可以明显看出。《上林赋》中对八水的名称也大都 已更改，即使是更改后的现有河名，在国内不认识的也大有人在，这其中也有浐、灞，更能 说明的是这些词在国产软件中不能找到，而只能借助于微软输入法。 这种文化及文字缺失对浐灞有着非同一般的意义的，就是除上述地名、河名与水有关的 文字的逐渐丢弃。这其中不乏有代表水边多木陆地的“浒”，水中小块陆地的“渚”，积水洼 地的“沼”，其他还有涧、渊、泽、泊‚‚‚‚‚‚。这些词的逐渐丢弃，就为我们对于筑水巢在文 化和历史的深入上提供了思路。浐灞应该回避现在水景营造以大为美的现状，通过不同大小、 深浅水面，通过不同水与陆地关系的处理，营造出类似于“涧”、“渊”、“沼”、“泊”、“浒”、 “渚”、“洲”的“水环境。这就是历史意义上的水环境，不仅恢复、上溯到了上古形态的 水，而且也将这些水深厚的文化底蕴充分的体现出来。 浒 245 涧 溪 沼 246 泽 泊 潭 247 渊 渚 洲 所谓“人文的水”，实际上就是在营造上述带有深厚文化历史底蕴的“涧”“渚”等水 环境的过程中，注重人在环境中的舒适性即宜人的设计尺度。 这实际上就是指浐灞在水环境的营造过程中，不能追求大尺度的大水面的营造，而是 248 要注重大与小、点线面的结合。实际上，这也是与浐灞水的特征相符的，更能最大发挥其水 资源特点的营造途径。因为浐灞的丰水只是相对的丰水，相对于西安，相对于西北以及中国 北方地区的丰水，这也就决定了作为浐灞核心竞争优势的水环境，不能采用现在城市建设和 房地产开发中普遍运用的“大尺度”的水来筑，而必须以水资源的现状限制条件，进行因地 制宜的调整。 实际上，只有做出达到这种适宜人活动，与人互动更为密切的“人景合一”的水环境， 才能将历史的水表现得更充分，因为强调宜人的尺度和人景合一，一直是中国历史上水环境 营造的核心所在。 249 小水面 小尺度线状水 250 点状水 251 所谓“情景的水”，则是人文的水的进一步提升，即这种水环境中不仅强调宜人的尺度 和人景合一的境界，而且还强调人在环境中活动的感情因素，使之触景生情。换言之，它 是环境营造过程中情的因素的运用，神的营造，是古代园林文化对情景互动和托物言志理念 在现代的运用，旨在营造“踏雪寻梅”、“渔舟畅晚”等意境。 实际上在这方面，浐灞地区也有着较为深厚的基础，以灞柳风雪为依托的“灞桥别柳” 就是很好的人、景、情的互动。 252 总之，未来浐灞的水，是历史的水、人文的水和情境的水的统一，三者共同构成西安 的水、中国的水，既从环境形态本身来营造历史的水，又从人的角度营造人文的水，还从情 的角度营造情景互动的情境的水，三者都深刻体现了传统中国园林文化的精髓。 这样，未来浐灞生态区的发展的拉动力，就从最基础的生态拉动力，具体延伸到环境， 特别是水环境的拉动力。这种拉动力的形成实际上来源于浐灞生态区各种冲突与张力形成的 魅力。这些冲突与张力不仅仅是指核心竞争优势——水环境——与缺水的西北之间，而且还 包括水环境营造过程中历史与现代、中国文化与西方文化之间。但是浐灞地区仅仅是相对丰 水的条件，又制约了大面积水面的打造。这样，怎样处理水的形态就成为重中之重了。 首先从水与西部的冲突出发，如何营造西部具有唯一性的水环境是其关键，理想的状态 是要达到“建筑必要水，有景观必有倒影”的境界。 一般而言，对于水的营造从形态上讲主要有两条主线：一条是确定水的规模，即大水与 小水的差别；一条是确定水的轮廓线，即采取点、线还是面的手法。这两条线相互交织，形 成了大水面的湖、小水面的潭，大水线的河、小水线的溪，以及点状形式的大小喷泉。 很显然，对于大水面的湖，适合的主要是休闲旅游、会展、科技教育研发和居住；小水 面的潭适合是行政中心、科技教育研发、专业服务中心和住宅；大线条的河适合的商贸、金 253 融以及会展，小线条的溪适合的是步行街形态的商业和居住；大型音乐喷泉适合休闲旅游、 会展，而小型的则适合产业中心以及其它各类设施中的点缀。 其次是历史与现代，中国和西方的冲突与张力。正因为浐灞要营造的是历史的水、人文 的水、情境的水共同构成西安的水、中国的水，所以在现实中，必然会面临着历史与现代、 中国与西方的冲突。而这些冲突与张力又是浐灞的魅力之所在。因此需要最大化这些冲突与 张力。这样一来，未来浐灞园林景观的营造、包括建筑实体的设计最佳的选择就是国外优 秀设计公司，使之产生剧烈的冲突与张力，以他们营造现代园林景观的手法，来塑造能够 表现“人文合一”、“情景互动”，体现中国古代园林理念精髓的现代园林，其衡量标准也就 在于其景观的“诗情画意”，换言之，就是能否入画，能否入中国画。 秋水长天 百舸争流 曲径通幽 万绿从中一点红 254 独钓寒江雪 蒹葭苍苍 2、 国家城市湿地公园 从浐灞生态区的现状条件来看，已经具备了在整合现有生态资源的基础上申请国家城 市湿地公园的条件。 首先，从区域自身条件而言，在新的城市规划中，浐灞生态区已经被明确纳入城市绿地 规划范围，且还拥有广阔而空旷的地域，同时，浐灞生态区位于我国三大鸟类迁徙路线之上， 现有大量水禽群落。另外，浐灞生态区河流治理中修建的拦水坝，可调控蓄水高度，这一点 也不会造成现有湿地的破坏。 255 现有湿地景观 鸟类迁徙路线 浐灞河滩地的“鸟爪印” 浐灞栖息的水禽 其次，国家城市湿地公园需要具备的条件主要有：纳入城市绿地系统规划范围；占地 500 亩以上能够作为公园的；具有天然湿地类型的，或具有一定的影响及代表性；能供人们 观赏、游览，开展科普教育和进行科学文化活动；具有较高保护、观赏、文化和科学价值。 256 很显然，浐灞完全具备了申报国家城市湿地公园的条件。 作为国家城市湿地公园，不仅极大地优化区域环境，大辐提升原广运潭生态公园的生态 意义，呈现独特的原生态湿地与现代化城市副都心结合的效果，而且会在很大程度上提升的 宣传效应，更重要的是能够得到政策及资金上的扶持，减少区域基础设施的资金压力。目前， 国家批准的城市湿地公园，如杭州西溪湿地公园和常熟市尚湖市湿地公园，都因为湿地公园 取得了跳跃式的发展。 杭州西溪湿地公园 常熟市尚湖湿地公园 所以，浐灞生态区应该积极运作，使用恰当的环境语言和建筑语言表达生态的概念， 并充分利用现有地形及生物资源营造生态的氛围，最大限度地带动整个区域中长期的良性 发展，最终实现生态环境与区域各种功能的融合。这也构成了浐灞未来特色生态营造主要 方面。据此，在现阶段河流整治和广运潭建设中，在灞河下游河心洲和边滩湿地以及广运潭 257 里，进行湿地保护和还建。 三、 重点项目带动策略 在浐灞生态区发展初期的开发策略中，不仅要重视基础设施建设和特色生态营造，更要 有一批符合浐灞生态区经济发展阶段要求、契合浐灞生态区发展定位的亮点项目，以这些重 点项目为浐灞生态区发展的“引爆点”，带动整个生态区的发展，这些项目也将共同构成浐 灞生态区建设的一个“样板区”，代表着浐灞生态区的未来面貌。因此，在下文中，我们将 浐灞生态区中首期开发的重点项目称为“样板项目”。 (一) 项目发展原则 样板项目的开发，其首要目的并不仅仅限于项目自身的发展，它们更重要的使命在于树 立浐灞生态区的整体形象，带动整个浐灞生态区的发展。因此，对于样板项目的发展来说， 是要“在小循环中实现大循环”，即通过实现项目开发和区域发展的多个层面中的“小循环”， 实现整个浐灞生态区发展的“大循环”。其中，这些“小循环”包括区域发展定位实现的小 循环、区域形象确立的小循环和区域建设资金运作的小循环。 因此，在确定这些带动浐灞生态区发展的样板项目时，我们有必要先对样板项目的发展 原则加以界定。具体来说，这些原则包括功能原则、选址原则、目标原则和特色目标等几个 方面。 1、 功能原则 在确定样板项目的功能时，首先要以前期产业发展时序为原则性指导。根据已经确定 的产业发展时序，浐灞生态区在起步阶段应主要发展商务、商业、居住、会展和休闲旅游等 产业，因此，首发重点项目的功能也应与这些产业相适应。 其次，浐灞生态区作为西安市的城市副都心和一个新城，生态区里的项目也应满足新城 和副都心发展要求，功能尽可能综合化。因此，在以产业发展时序为原则性指导的前提下， 我们可以根据项目发展需要对起步阶段的产业发展时序做一定的修订。 在功能原则中需要说明的是，样板项目并不要求与功能形成一对一的对应关系，同一 258 功能可以在多个项目出现，同样，同一个样板项目也可以允许有多重功能。 2、 选址原则 正是由于样板项目的开发事关生态区的开局，代表着生态区未来的整体形象，因此，样 板项目应在最能体现区域特色的地点开发，具体来说，也就是应当靠近河流、水体，体现浐 灞生态区的生态化和生态资源优势。 样板 区 样板区位置示意图 除了体现区域特色之外，我们在确定样板项目的选址时，还应该考虑到，样板项目需要 在生态区最易出形象的位置上，以便于展示浐灞生态区的整体形象。出于这一考虑，样板项 目应临近地理位置展示效果好的交通干道。 另外，各个样板项目还应布局力求紧凑，以便于营造样板整体形象；在这一原则下可以 适度分离，但要注重大集中、小分散的点线面互动；最后，针对不同的项目，要满足不同功 259 能、不同项目的特殊要求，选择适合项目发展的地段。 根据以上原则，我们建议，浐灞生态区的样板区应位于浐灞三角洲之中，靠近北二环延 长线与东三环交叉点，同时毗邻浐河和灞河。 3、 目标原则 在开发目标方面，样板项目首先必须符合浐灞生态区的总体发展战略，即以高度生态 化的环境面貌、异常优越的水资源，以现代服务型产业集群为核心，以商务、会展、休闲、 人居为主导，以高素质人群商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流、信息 流，打造“水绿城史”四位一体的国际化副都心新城。（详见报告第二篇第一章区域发展定 位）。 其次，样板项目的开发要服务于生态区的总体发展，也就是说，样板项目必须是最能体 现区域特色，代表区域形象的项目。具体而言，样板项目必须体现区域的生态特色和水资 源特色。 最后，根据报告前文中的分析，我们可以得到的结论是，浐灞生态区发展的最根本动力 在于西安因承载更多区域核心城市功能而需要拓展空间，这也是西安国际化发展的要求，因 此，样板项目还必须体现西安的国际化，必须以实际项目的开发来体现出国际化的内涵。 综合以上原则，从开发目标方面，我们可以得出样板项目发展原则的另一个重要方面， 即基于浐灞生态区作为西安生态化、国际化平台的背景，国际化内涵应当是确定样板项目 的核心，而生态和水资源将是物业形态和建筑的主要特色。 4、 特色目标 在确定了样板项目发展的功能原则、选址原则和目标原则后，最后，特别提出强调的是， 样板项目还应实现一定的浐灞生态区特色目标。 首先，这些样板项目应当打造“西部国际健康绿洲”概念。这个概念的得出源自浐灞生态 区最大的特色：水和绿。即因水、因绿而健康；由水化、绿化实现生态化、自然化，通过样 板区的建设把浐灞生态区打造成“西部国际健康绿洲”。 260 第二个特色目标在于“以大压小，以水压旱，以先压后，营造生态异境”。这里的“大” 是指，从区域的角度出发，项目应在大环境之中，是“楼在绿中、楼在水中”，而不是“绿 在楼中，水在楼中”；“以水压旱”是指，将水作为生态营造的核心，贯穿于整个区域所有项 目的始终；“以先压后”是指“先行建造”原则，即先环境后开发，先有水绿后有楼。 这两个特色目标可以通过以下四点，在规划和设计上对项目进行约束： (1) 自然景观特色 通过“蓝色景观 + 绿色景观”营造，使区域整体衬于蓝色与绿色相间的生态背景下； 通过“湿地景观 + 人工景观”设置，以局部的湿地景观作为自然景观单元，以人工景观作 为点缀与补充；通过“硬景观 + 软景观”、“叙事性＋体验性”特色，使得不同功能的区域 形成各具主题特色的景观特质。各区域在保持整体景观属性的基础上，突出各自风貌的独特 性与故事性。 261 浐灞自然景观特色 (2) 空间边界形态 根据各功能区的特性与建筑层高尺度特色，营造出极具操作性的柔性城市特色。浐灞新 区应该在单元核心区内，突出建筑聚落纵向尺度的现代感与繁荣感；在低密度办公区与居住 区，突出建筑群落横向尺度的生态性与花园感。浐灞区域应当将较密的城市肌理与开放空间 结合，塑造开放的内部空间系统，雕刻高低错落、疏密有致的城市边界形态。 262 浐灞空间边界形体 (3) 建筑实体风格 在建筑实体风格方面，应当用现代主义手法，来表达东方古典主义的内涵。通过建筑滨 水性与特色性的水缘，建筑社会性与实用性的人缘，建筑现代性与时尚性的业缘，生态新区 必将构建国际化、现代型的浐灞风貌。 浐灞建筑实体风格 263 (4) 功能色彩搭配 功能适配是色彩选取的核心标准，浐灞色彩定位应秉承整体统一、局部对比的原则，为 不同区域选取特色气氛基调，突出色彩的情景感，构筑色彩的故事性。区域的整体建筑应以 色彩明快的浅色系基调，以灰或白色调为本的复合色为主，在局部片区点缀暖色系的颜色组 群，营造出创造大气、素雅的国际化未来新城氛围。 浐灞功能色彩搭配 (二) 样板项目确定 根据以上对项目发展原则的分析，我们建议，浐灞生态区的样板项目应丰富西安国际化 内涵，让西安从此（此时、此地）国际。 之所以确定以丰富西安国际化内涵作为浐灞生态区样板项目的核心发展理念，是因为从 西安目前的发展来看，西安的国际化程度还远远不够。在很多方面与国际化大都市的标准都 有较大的差距。 西安的外贸依存度仅为 %，与一般国际化城市 30%具有一定的差距；西安航空港 年旅客吞吐量为 636 万人次，与国际化城市 4500 万人次相距甚远；目前西安有世界 500 强 的分支机构 28 个，远低于国际化城市 250 个的平均水平；年接待海外游客（含商务）约为 70 万人次，远低于国际化城市 500 万人次以上的标准；目前西安具有国际影响力的会议数 几乎没有，而国际化大都市的这一指标基本都超过 80 次；目前西安的外籍常驻人口比例不 到 1%，而国际化都市中的外籍常驻人口标准在 5%以上…… 264 而在西安近期的发展中，国际化被列为西安城市四化目标之一。通常来说，一个国际化 的城市应当是区域政治、文化中心、区域贸易中心、区域金融中心、区域人才聚集地、区域 信息汇聚和传播地、区域最大规模人口（特别是富裕人口）聚集地、区域制造业和现代服务 业中心和区域交通枢纽。而通过我们对西安基本情况的分析，我们认为，西安具有发展国际 化城市的有利条件。 实际上，在 2005 年，西安的国际化进程也正在加速发展：2005 年 1~8 月，西安引进外 资增长迅速，合同外资同比增长 84%，实际外资同比增长 131%；香港（西安）商会成立； 最大外资项目（金威啤酒）落户西安（经开区）；西安举办欧亚论坛，并启动浐灞欧亚论坛 永久会址；西安高新区引进二十年来最大外资项目——美光科技；西安咸阳机场新开通欧美 国际航线 7 条，目前国际航线共达 17 条；西安的国外游客数量仅次于北京与上海；西安机 场是国内唯一的三语广播机场…… 也就是说，尽管西安的发展现状与一个国际化城市还有差距，但西安的城市属性使其 具有发展国际化的有利条件，而西安近期的实际发展情况也正在使其向着国际化城市加速 前进。因此，我们把浐灞生态区样板项目区发展的核心理念定位在丰富西安国际化内涵， 让西安从此（此时、此地）国际。具体来说，国际化内涵应当包括：生态、高效、休闲、 时尚、都市魅力、健康、文化、宜居。 因此，与国际化内涵相对应，我们确定以下项目作为浐灞生态区的样板项目系统： ¾ 广运潭及河流整治 ——西安从此生态 ¾ 欧亚论坛、陕西省国际展览中心、投资服务中心 ——西安从此高效 ¾ 西部水世界 ——西安从此休闲 ¾ 时尚走廊 ——西安从此时尚 ¾ 欧亚国际城、Mall Of Chan-Ba ——西安从此都市 ¾ 康复基地 ——西安从此健康 ¾ 文化创业基地 ——西安从此复兴 ¾ 白领社区 ——西安从此宜居 265 (三) 项目发展初步定位 1、 广运潭及河流治理——西安从此生态 从世界上公认的国际化城市发展现状来看，它们大多都非常关注生态建设，生态化已经 成为衡量国际化城市的一个重要方面。 ¾ 纽约——公共空间私人化 纽约的中央公园已经成为国际化城市重视生态建设的一个典型代表。位于纽约市中心的 中央公园是纽约城区大规模的森林绿岛，公园中有人工森林、人工湖、小型动物园等，总面 积达 800 多英亩。这种在黄金地段建造绿化空间的做法，充分说明纽约在城市开发建设的同 时对生态环境保护的重视。 特别值得一提的是，在纽约，开发商可以用绿地换建筑面积，即开发商若能提供一定规 模公共空间，就可获准建设高出标准容积率的额外面积。这样的政策鼓励取得了良好的效果， 目前，曼哈顿岛上共有 500 余块这样的公共空间，总面积达中央公园的 1/10。 266 纽约中央公园 ¾ 东京——不搞绿化算违法 在东京，生态建设已经被法制化。在新建或改建建筑物时，业主必须递交绿化计划书， 其中特别规定，占地 1000 平方米以上的个人建筑物或 250 平方米以上的公共建筑物时，20% 以上的屋顶必须进行屋顶绿化。在这样的法律规定下，东京的绿地覆盖率极高，达到 %， 即使在中心城区，绿地覆盖率也达到了 15%。 东京百段苑鸟瞰 267 ¾ 芝加哥——绿化城建齐规划 在 1871 年的大火后，芝加哥立志建设花园城市。在规划 1000 米宽的芝加哥滨湖绿带， 禁止任何房地产开发，任何占地超过 1500 平方英尺，或投资额超过 1 万美元，或有 4 个以 上停车位的项目都得在沿街种树，而且，所种树木必须是高质量的、能对付城市常见的盐和 碳氧化物等污染物的树种。 芝加哥·湖滨公园 ¾ 伦敦——绿地形成网络化 伦敦曾是一个污染严重的城市，但现在，伦敦的城市生态建设已取得举世瞩目的成就。 伦敦的环城绿带平均宽度 8 公里，最大宽处达 30 公里，不准建造房屋和居民点；同时，通 过楔形绿地、绿色廊道、河流等，将城市的各级绿地形成网络。 268 空中俯瞰的伦敦 ¾ 巴黎——居民共建园艺营 巴黎则把生态建设落实到每个市民的身上，要求居民每人平均拥有并管好住宅旁绿地。 在巴黎被称为“第二住宅”的业余园艺营地共有 10 万处，全市五分之一的人口参与其中。 另外，巴黎还在拟定保护森林宪章草案，计划在 10 年里，恢复布洛涅森林和樊尚森林这两 大城市绿肺。 巴黎·卢森堡公园 ¾ 北京——生态带写入新规划 在北京新一轮的规划中，明确提出在北京城市西部构建“西部生态带”，与“东部发展 带”共同构成两轴两带多中心的城市格局。 269 北京的两轴两带多中心 ¾ 上海——三网一区多核心 上海的生态建设运用林网化和水网化的理念，提出“三网、一区、多核心”的布局，“三 网”即水系林网、道路林网、农田林网；“一区”即淀山湖、黄浦江上游及太浦河等支干流、 佘山集中连片的重点生态建设区；“多核心”是指在林网水网中构建达到一定规模、能构成 森林环境的各种核心林地。 在看到了世界上及国内几个国际化城市的生态建设措施之后，我们回过头来看一看西安 的生态建设情况。从地理条件上来看，西安具有北方城市难得的生态资源，但已有的城市建 设已经严重破坏了生态系统，西安生态急待恢复、重建和提升。（具体内容在本报告的前文 中有详细的论述，此处不再展开。） 而具体到浐灞生态区而言，河流的污染使这里成为西安生态破坏“暴露”最明显的区域， 这里是最需要生态建设的区域；而同样是河流，使这里成为西安生态资源最丰富的区域，也 是西安最应该进行生态建设的区域；另外，由于这里尚处于开发状态，河流整治以及绿化操 作空间大，这里也是最具条件展开城市生态建设的。因此，浐灞生态区完全有理由、有条 件成为西安生态建设的突破点。 ——浐灞生态区，西安建设生态，提升国际化水平的样板。 而具体到浐灞生态区生态建设的载体，即广运潭及河流治理。在广运潭的建设和浐灞河 270 河流治理的过程中，应着重强调两个主题理念：浐灞特色生态和国际都市生态。强调浐灞特 色生态，即要充分挖掘浐灞生态的核心优势——河流、水以及湿地；在生态重建过程中，挖 掘历史价值——广运潭（历史的水、文化的水、西安的水、中国的水）。而国际都市生态， 则是强调这里的生态是都市中的生态；是可参与的生态，即在水面、绿地中能够进行多种活 动，而不仅仅是观赏；是休闲的生态，即生态用地与休闲娱乐物业结合开发；同时要以营造 生态都市为目标，不仅强调人与自然、建筑与自然、城市与自然的关系，而且还强调城市内 部各产业、各功能、各人群的协调发展。 综合来说，在浐灞生态区生态建设的过程中，要秉承浐灞全生态的理念，即不仅仅着 重于广运潭与河流整治，而是以它们为核心，延伸至整个区域的建设，创建生态新区范式。 这方面的工作包括：做好生态规划，营建网络化生态景观；制定浐灞生态区生态保护条例， 界定禁止开发区域、提出建设项目绿化要求和建筑物的绿化要求；同时扩展融资渠道，例如 效仿纽约以绿化换土地或建筑面积等措施。 2、 国际性投资服务中心——西安从此高效 (1) 项目发展背景 随着经济的整体发展，对投资者来说，区域之间的竞争已经日趋白热化。而且，竞争中 的比较优势已经从简单的政策优势向环境优势发生转变，投资者关心的不仅是能得到什么优 惠政策，投资环境如何也正在得到投资者们越来越多的关注，特别是投资服务水平，更是决 定了开发区之间的发展距离。可以说，投资服务水平是区域发展的决定因素之一。因此， 投资服务环境日益成为区域经济竞争力极其重要的因素，而提高投资服务水平也成为提升区 域经济竞争力、促进招商引资的重要手段。 放眼国际社会，各个国际性城市都在不遗余力地提高投资服务水平，以吸引更多投资者 的目光。 ¾ 伦敦——成立伦敦投资局（Think London） Think London 是伦敦地区的投资服务机构，专门为希望到伦敦投资的海外公司和机构提 供免费且保密的咨询及协助服务。它的主要职能包括：在全球范围内宣传推广伦敦的国际商 271 业中心地位；为海外公司或机构在伦敦投资提供咨询及协助服务；向已在伦敦落户的企业提 供扩展业务的后续服务等。 伦敦投资局有一批来自不同行业背景，具备国际业务知识和熟悉伦敦地区的专业人员， 为所有海外企业，无论其国别、规矩和行业，提供在伦敦发展的咨询和协助。这里还有专业 顾问向潜在的投资者提供从公司注册到办公选址等系列咨询服务，并且，投资者在伦敦设立 公司以后，Think London 还将继续提供有关的后续服务。 具体来看，伦敦投资局的服务内容包括： ‹ 商业计划评估（包括设立公司或办事处、合资、并购及上市） ‹ 对在伦敦设立公司及办事处的有关事宜提供咨询及协助服务，如公司注册、银行 开户、雇员招聘、寻找办公室、保险安排等 ‹ 介绍与伦敦知名的专业咨询公司的专家和顾问合作 ‹ 提供与地方及中央政府联系的机会 ‹ 提供地区经济和人口统计方面的资料 ‹ 介绍新近在伦敦设立的公司 ‹ 帮助进入伦敦最有影响力的商业网络 ‹ 提供长期的企业业务发展支持服务，如新办公地点选址，雇员招聘等 ‹ 组织社交活动 在伦敦投资局全面而且全程的服务下，伦敦在招商引资方面保持着持续的生命力，为伦 敦经济的稳步发展提供了保障。 ¾ 香港——里应外合 与伦敦不同，香港在吸引投资方面的特色在于机构设置的“里应外合”。“里应”是指在 香港设立的一站式“投资服务组”，而“外合”则是指同时在布鲁塞尔、伦敦、纽约、三藩 市、悉尼、东京、多伦多等七个海外城市经济贸易办事处设立的“投资促进组”。 投资促进组负责主动接触有兴趣在港投资的外商，协助拟定在港投资计划，同时推行各 种推广活动，例如投资展览会及研讨会，向外商介绍香港的优良投资环境，并提供有关在港 272 投资的资料，如工商各业概况、土地、人力资源成本、税务及政府对工商业的支援计划等等。 而投资服务组负责跟进由海外投资促进组转介的个案，服务包括协助外商物色合适的本地生 意伙伴，安排外商在港进行实地视察和商谈，协助外商与特区政府机构联系，办理在港营商 事宜，以及向已经来港经营的外商提供“售后服务”，协助他们拟定扩展业务计划等等。 这样，香港政府同时通过在港的投资服务组和在外的投资促进组相互配合，进行促进外 商来港投资的工作。从 1997 年至 1999 年上半年两年半内，海外的投资促进组和香港的投资 服务组一共探访公司超过 3900 次，举办超过 110 个投资展览会及研讨会，每年平均处理 500 个投资项目，从 1997 年至 1999 年上半年止所完成的投资项目约为 230 个，其中 16 个在香 港成立地区总部。 可见，为了更有效地吸引投资，国际性城市提供全程投资服务：从城市推广活动， 到 投资咨询服务，到投资后续服务。在这样的背景下，我国一些大城市也纷纷建立投资服务 中心。 在北京，为了进一步优化投资环境，建立与国际接轨、符合 WTO 规则、高效的专业化 投资促进机构，推行“一家受理、全程服务”的新型投资服务体系，专门成立了投资促进局， 同时继续保留北京市外商投资服务中心的牌子。 上海也成立了外商投资服务中心（SFISC），旨在改善上海投资环境，方便境外投资者， 促进上海的对外开放和浦东开发 ，为境外投资者在上海投资兴业提供全过程、多方位的高 效服务。 同样，在广州，也筹建投资服务中心，为国内外投资者提供高效廉洁、方便快捷的一站 式投资审批全方位服务，暂定名为“广州市投资服务大厦”，选址珠江新城，面积约 万 平方米，所有涉及投资审批的政府职能部门将在中心集中办公，中心将为投资者提供投资审 批及与之配套的全方位服务。 投资服务中心对于城市的招商引资来说是如此重要，对于国际性的开发区来说，投资 服务中心的建立更是开发区发展的必然选择。 在上海的浦东新区，成立了外商投资服务中心，为投资者提供全面专业的咨询代理服务， 273 包括政策咨询（法律咨询和投资环境介绍）、项目选址、政府批文的落实、公司注册及相关 服务、推荐专业技术人员和高级管理人员、项目后续管理、联合年检、接受政府有关部门委 托，办理其他涉外经济活动、国际货运代理服务、代办投资者委托的其他事宜等等。 而更有代表性的天津泰达开发区，不仅成立了投资服务中心，更是建设了单独的投资服 务中心大楼，实行一站式服务，并在投资服务中心大楼内还设立了规划展览大厅，以方便投 资者更好的了解开发区的规划情况。而且，投资服务中心还定期举办“泰达大通关服务接待 日”活动，凡逢双月的周二上午，“企业服务接待日”活动均将按期举办，以制度化的形式 与企业进行交流，这是开发区在企业服务模式创新上的一次大胆尝试。 整体形象 中心大门 市政广场 服务大厅 274 商务配套 规划展览 总之，在改革开放和加入 WTO 的背景下，我国大城市及国际性开发区都纷纷成立投资 服务中心，提供一站式投资服务，并且将战略目光转向了国外投资。那么，在西安，目前的 投资服务水平又是怎样的呢？ 随着各个城市整体投资服务水平的提升，西安市对投资服务环境的关注度正在提升，整 体投资服务环境已经有了一定进展：2000 年，组建外商投资服务中心，推行集中办公和一 厅式服务；2002 年，组建投资服务中心和西安市投资商及企业投诉服务中心；2002 年，建 立“西安市政务大厅”，27 个政府部门在此集中办公，接待国内外投资商，办理各种审批手 续，实行收费“一票清”制度；同时，西高新、曲江新区和经开区也分别成立了投资服务局， 实行一厅式办公。 但是，从实际操作来看，目前西安市在招商引资中的“一站式”服务理念仅局限于投资 过程的相关手续办理，忽略了投资之前的城市推广活动和投资之后的后续服务工作，各开发 区没有设立专门的外商投资服务平台，亦没有在国外设立专门的投资促进机构，缺乏国际化 意识。总体来看，西安的投资服务理念仍然有待提升，缺乏国际性的战略眼光，投资服务 水平亟待提高。 275 (2) 项目发展理念 从项目发展背景的分析中，我们可以看到，目前成立国际性的投资服务中心是大势所趋， 提高投资服务水平也是一个城市新区发展的必要条件。因此，浐灞生态区的投资服务中心， 应该具有更为先进的发展理念，引领西安投资服务走向国际化。 引领西安投资服务国际化，具体包括服务理念国际化、机构设置国际化、人员构成国 际化、办公空间国际化等几个方面。服务理念国际化，即提供全生命周期的投资服务，而不 仅仅局限于投资手续办理过程中；机构设置国际化，即在内设立专门的外资投资服务平台， 在外设立投资促进机构，更有效地吸引国外投资，促进西安投资服务的国际化；人员构成国 际化，即组建一批来自不同行业背景，具备国际业务知识和熟悉西安浐灞区域的专业人员， 加强专业投资咨询能力；办公空间国际化，即建设单独的现代化投资服务大楼，树立国际化 形象。 在“引领西安投资服务国际化”的发展理念下，浐灞生态区投资服务中心的主题理念主 要包括两个方面：服务全程，平台先行——全生命周期服务和树立高效服务型政府典范。 ¾ 服务全程，平台先行——全生命周期服务 这里的“全生命周期”，既包括投资企业的生命周期，也包括浐灞生态区管委会的生命 周期。也就是说，对于投资企业来说，浐灞生态区的投资服务是“服务全程”的，即服务于 投资企业的整个生命周期，不仅局限于投资过程中（目前投资服务的通常做法），更要提供 投资前的区域推广活动，及投资后的后续服务；而对于浐灞生态区管委会自身来说，则要实 现“平台先行”，即管委会应随自己的生命周期有预见性的调整，从而有预见性地提前搭建 平台，区域发展初期以建设为主，而区域发展后期转为区域发展平台的搭建。 ¾ 树立高效服务型政府典范 树立高效服务型政府典范，主要是实现三个平台的搭建：浐灞河区域形象推介平台、 优化投资环境的服务平台和市场化运作的投融资平台。 浐灞河区域形象推介平台，即搭建政府与社会、项目与资金对接的桥梁，广泛开展投资 展览会及研讨会，全方位的向国内外投资者推介商机及重大项目；优化投资环境的服务平台， 276 即通过信息服务、宣传推介服务、策划服务、代理服务、投融资服务、政策建议服务，培育 整合投资服务中介组织，完善服务网络，建立与国际接轨的投资服务体系和招商引资模式； 市场化运作的投融资平台，即组织中介机构，利用多种融资方式，吸引社会投资者，发挥政 府投资的引导、带动、放大效应，构建市场化的投融资方式。 (3) 项目初步定位 在确定了项目发展理念之后，我们可以对浐灞生态区投资服务中心的初步定位给出建 议，包括功能构成、产品初步建议、选址建议和规模建议等。 ¾ 功能构成 作为一个项目来看，浐灞生态区的功能构成主要包括两个部分：投资大厦和市政广场。 其中，投资大厦的功能主要在于为投资者提供全生命周期投资服务，为管委会及其企业提供 办公空间，和为浐灞生态区的推介提供场所；而市政广场的功能主要在于为市民集体活动及 大型庆典的场所。通过投资大厦和市政广场，要集中体现国际、高效、生态的形象。 ¾ 产品初步建议 对于投资服务中心来说，不仅具有服务、办公等功能，更代表着浐灞生态区的国际、高 效、生态的形象。因此，投资大厦和市政广场自身的形象都是非常重要的。 投资大厦作为样板区里唯一的高层建筑，应当建成整个浐灞生态区乃至西安市的地标性 建筑，建筑风格应以简约、现代为主，体现 CBE 管委会的公平、高效，同时，建筑本身还 应体现生态理念，如尽可能追求河流景观视角，凸显水主题，注重室内外景观环境的营造， 体现生态办公的理念等。而根据其功能构成，在布局上应该是以浐灞生态区的 CBE 投资服 务大厅为裙楼，以写字楼为建筑主体。 277 投资服务大厅投资服务大厅 写字楼 地标性建筑 水面 投资服务大厅 写字楼 功能布局建议 现代简约的建筑外立面 278 “绿色生态”的室外景观视角 室内景观空间的营造 对于市政广场来说，同样是浐灞生态区的标志性设施，它与投资大厦一起，将成为浐灞 生态区的标识物。因此，市政广场应以开阔的广场为背景，突出浐灞生态区的形象，注重 人的参与性，在广场局部，结合水景，烘托“水城”特色。 总之，市政广场与投资大厦相结合，应当共同形成浐灞生态区的一个标志性场所。 广场本身要开阔、大气，并与建筑相结合，才能形成一个地标性场所 279 广场局部的水主题风情，可以强化区域整体特色，增加广场的地标性 水主题广场 滨河广场 ¾ 项目选址建议 在确定投资服务中心的选址时，我们应考虑到，作为展示浐灞生态区服务理念的项目、 作为浐灞生态区管委会为投资者提供全程服务的场所，投资服务中心的选址应具有很好的通 达性；需要商务酒店及商业配套，最好靠近会展中心，以避免配套的重复建设；同时，作为 浐灞河区域地标性场所，应具有良好的展示性和水景观视角。 280 综合以上考虑，我们建议，浐灞生态区国际性投资服务中心应位于浐灞三角洲内，紧邻 三环，同时毗邻灞河，与广运潭相呼应，靠近会展中心。 投资服务中心选址建议示意图 ¾ 规模建议 根据其他城市投资服务中心的一般规模和写字楼物业规模的经验数值，我们建议，浐灞 生态区的投资服务中心总占地面积 3 万平方米，其中，投资大厦占地 2 万平方米，建筑面积 3 万平方米；市政广场占地 1 万平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对投资服务中心的项目投资额进行了初步估算，详见下 表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 1802 前期费用 720 建安费用 12000 室外工程 2400 管理费 378 不可预见费 775 开发成本 18075 281 对于投资服务中心的融资渠道，有三个方案可供选择，： ¾ 方案一（推荐）：交由浐灞发展公司开发 由浐灞发展公司开发投资服务中心，既可以锻炼开发团队，也方便其与管委会及其下属 机构签订长期租约，并以此拓展其它企业进驻，形成浐灞开发公司的良性资产。因此，这是 我们推荐的开发方案。 ¾ 方案二：通过招标、挂牌、拍卖交由开发商投资开发 如果采用招拍挂的形式，由于管委会及其下属机构、企业可以与其签订长期租约，保证 其投资收益，也可以提升投资者的信心。但因为投资大厦担负着形象示范的作用，应优先采 取方案优先的招标，而不仅仅是价高者得。 ¾ 方案三：土地作价入股，与开发商合作开发 这一方案的优势在于，既可以锻炼浐灞开发公司开发团队，又可以减少开发经验不足带 来的市场风险，同时，管委会及其下属机构、企业可以拥有部分产权。 3、 西部水世界——西安从此休闲 (1) 项目发展背景 在“丰富西安国际化内涵”的总体发展理念下，国际化内涵的另一个重要方面就是休闲 产业的发展。从国际化的视野来看，经济综合实力的增强为游乐业发展提供了可靠的保证， 而都市化生活导致当代城市“文明病”现象的发生和加剧，加强身心娱乐和身体锻炼，便成 为一种必然，世界正在进入一个休闲时代，休闲、娱乐业将成为下一个经济大潮并席卷世 界各地，全球化休闲时代即将来临。 随着工作时间的减少，共享工作（Job Sharing）已应运而生，比如，在美国、法国、德 国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为，缩短工作时间，可以减少失业，政府以较 少的财政支出争取公众和个人的更大支持，使休闲产业发展更快。在美国，休闲产业已处于 国民生产总值第一的位置，就业占全部劳动力的 1/4。许多欧美国家的休闲产业已经进入高 速发展新时期。 282 在休闲产业加速发展的同时，人们的休闲概念也正在发生本质变化。几百年来，人类 一直致力于改造世界，而在新世纪中，人类将会更多地致力于去改造自身，人类对“进步” 本身的看法正在发生根本变化，进步将越来越意味着不断地提高生命质量，讲求生活品味， 希望以一种更为健康的方式生存，观光式休闲不再成为关注的焦点，体验式休闲正在迅速兴 起。因此，在未来几年，休闲的中心地位将会加强，在经济产业结构中休闲产业的从业人员 将占整个社会劳动力的 80~85%，休闲服务将从标准化和集中化转向个性化服务，人们对休 闲与健康之间的关系倍加重视。可以预见，今后，个性化、特色化的体验式休闲将成为倍 受青睐的休闲娱乐方式。 也正是因为人们休闲概念的变化，城市经济模式已经开始转向并依赖于休闲活动的兴 盛。从历史角度看，城市的产生和发展主要依赖于制造加工业的繁荣，而如今，城市的经济 模式已经开始转向并依赖于休闲活动的兴旺发达了，城市经济的良性循环在很大程度上也越 来越依赖于人们休闲要求的实现，城市经济模式在向休闲转变。当今的国际性城市中，休闲 产业的发展随处可见：在都市中河、湖、港口附近区域商业开发、娱乐设施、餐饮服务、体 育竞技；旅游观光、名胜古迹的开发利用；节假日和各类庆典场合的商业促销；各类非职业 技能培训式的成人教育、众多高雅艺术的蓬勃发展……所有这一切无不反映出经济模式在向 休闲转变。 在美国，1990 年，全美国消费者在娱乐性商品和服务方面总共花掉了 2800 亿美元，占 全部消费开支的 7%。而这 2800 亿美元只是全部休闲消费的一小部分，实际上大部分的休 闲支出被归到了其它类别中。比如：交通运输的 4580 亿美元中，就有 1/3 以上花在休闲旅 行上；在住房、服装、餐饮和教育方面的消费开支中，也有相当可观的一部分可以划入休闲 开支；如果把所有开支加起来，用于休闲的花销会轻松地超过 10000 亿美元，大约占全部消 费支出的 1/3。在依靠消费驱动的经济模式中，休闲已成为美国的第一位经济活动。 在我国，各大城市也开始纷纷抢占休闲娱乐市场。北京规划石景山区为“首都休闲娱乐 中心区”（即 CRD）；成都将城市发展方向定位打造“休闲之都”；而杭州正在规划建设休闲 博览园，掀起休闲热潮…… 283 杭州的世界休闲博览园 那么，在体验式休闲时代，西安能否分得一杯羹呢？我们看到，目前，西安具有特色的 体验式休闲场所极度缺乏。仅有的一些休闲场所，包括大唐芙蓉园、白庙游泳场、省射击场、 北方乐园、沣峪广新园民族村、未央湖旅游度假区（浐灞生态区内）、西北谓水园温泉度假 村等等，不仅不能有效地吸引西安市民，也不能延长外地（外国）游客在西安的逗留时间， 延长西安旅游产业链。西安特色体验式休闲场所极度缺乏，具有很大的市场发展空间。 这一结论我们可以从《2005 年中国文化产业发展报告》中找到佐证。在对城市居民常 做的休闲活动调查中，西安市居民以室内静态活动为主，排名第一和第二的分别为看休闲/ 消遣类书籍和打麻将，这说明西安缺乏室外活动空间，缺乏休闲娱乐活动场所。而相比较 而言，北京、上海、广州、成都，去动物园/公园的选择都排在前列。 城市居民常做的休闲活动排名 城市 第一 第二 第三 第四 第五 北京 去动物园/公园 看休闲/消遣书籍 打羽毛球 登山 打麻将 上海 看休闲/消遣书籍 去动物园/公园 打麻将 种花盆栽 打羽毛球 广州 去动物园/公园 打麻将 打羽毛球 看休闲/消遣书籍 登山 成都 打麻将 去动物园/公园 看休闲/消遣书籍 种花盆栽 打游戏机 西安 看休闲/消遣书籍 打麻将 去动物园/公园 打羽毛球 种花盆栽 另外，这份报告对市民旅游情况的调查也可以从另一个侧面反映出西安市缺乏供本地居 民体验的休闲娱乐场所。如下表所示，西安市居民过去一年在省内旅游的比重仅占一半，而 284 未来一年在省内旅游的预期进一步减少，只占 ％；经济发展水平相当的成都和沈阳，过 去一年省内比例分别为 ％和 ％。 （单位：千人，％） 过去一年内旅游过的地区 未来一年打算旅游的地区 城市 人数 省内 省外 海外 人数 省内 省外 海外 北京 1490 1939 上海 2361 2867 成都 705 691 西安 445 635 沈阳 658 819 (2) 项目发展理念 综合以上分析，从发展趋势来看，休闲经济的浪潮正在席卷全世界，而西安在体验式休 闲时代中，缺乏具有特色的体验休闲场所，西安的休闲产业仍然有很大的市场提升空间。因 此，我们建议，浐灞生态区要突出自身生态区的特色，带动西安体验式休闲新概念。 也就是要充分利用浐灞生态区独特的水景观资源及优美的环境，迎合西部人对水的向往 与渴望的心理需求，以河流及广运潭为基础，打造以水为主题的体验式休闲空间——西部 水世界。 西部水世界概念，是对“西部第一水城”的完美展现。在西部水世界里，我们可以模 拟海滩情境，让西部人足不出户就能体验到逼真的海滩情境；我们可以挖掘浐灞生态区和广 运潭历史水关的特点，营造具有历史感、和浐灞生态区自身特点的休闲场所。西部水世界将 带动西安体验式休闲新概念，带给西安市民全新的体验空间。同时，这里还将成为国内外游 客不可缺少的一站，改变目前外地游客“西安一日游”的状况，延长西安旅游产业链。 (3) 项目初步定位 下面，我们将分别从功能构成、产品初步建议、选址建议和规模建议等方面对西部水世 界的初步定位给出建议。 285 ¾ 功能构成 西部水世界的核心功能是要为不同的客户群提供针对性的休闲度假产品，我们可以根据 不同客户的需求划分为三个不同的功能区：游乐区、度假区和庄园区。 其中，游乐区是公共游乐场所，持续时间较短，可以为西安普通市民提供一个节假日休 闲游乐的好去处，同时，也可以为度假区和游乐区提供游乐空间；度假区是一个半公共度假 空间，持续时间一般多于一天，这里将成为家庭短期度假、商务度假的好去处，同时，为到 西安旅游的游客提供住宿、游玩的场所；而庄园区则是一个私密的度假空间，适于长期度假， 庄园区与度假区共同构成短期与长期皆宜的度假空间，游乐区为庄园区的客户提供游乐场 所，庄园区度假寓所（别墅）可以采取酒店式管理，并可委托酒店代为经营。游乐区、度假 区和庄园区构成一个互相关联，但又相对独立的三位一体休闲度假区。 游乐区 度假区 庄园区 海滩游乐中心 海滩主题酒店 海滩假日别墅 海滩情怀 公共 半公共 私密 中低端 中高端 高端 私密性 客户产品建议功能区 西部水世界功能构成示意图 ¾ 产品初步建议 关于项目产品的建议，首先要明确的是，对于游乐区、度假区和庄园区，应采取不同的 设计原则和产品组合。 首先，游乐区的设计原则要强调与河流、水体融为一体，强调休闲的生态化内涵。在 产品组合上，通过室内外游乐设施的搭配，降低休闲度假旅游的季节性变化，同时产品类型 多样化，满足不同年龄、不同收入群体的需求。将室内游乐区与室外游乐区共同塑造出一个 模拟海滩情景。 286 沙滩排球篮球场 漂流河道 儿童泳池 卡丁车赛车道 沙滩酒吧 酒吧泳池 滑梯水上城堡 室外游乐区案例 Sandcastle Water Park——借用河滩模拟海滩，将室外游乐区与河流紧密结合 水上城堡——许多小朋友在这里举办别开生面的水上 Birthday Party，供不应求 水上城堡——在设计中，可采用虚拟考古手法，模拟古时水城，巧妙地再现广运潭昔日水关形态 287 规模宏大的水上滑梯是 Sandcastle 的核心吸引力之一 刺激、时尚、释放 儿童泳池 288 漂流河道漂流河道 工作与学习之余，随心所欲的在水中漂流，身心将得以完全放松 利用大自然的微地形结构，设计漂流河道，这是一种更贴近自然的活动方式 289 水域上还可举行各种水上运动 室内游乐区 透明的屋顶结构，使室内水上游乐中心与大自然融为一体 在度假区的设计中，则应该着重强调打造西安商务度假、旅游度假基地。其中，商务 290 度假主要针对西安及其周边地区的企业；旅游度假则主要截留来西安旅游的游客，延长游客 在西安逗留的时间，延长西安旅游产业链。在产品组合上，度假区主要包括海滩主题酒店及 其配套，包括商务中心、会议中心、娱乐中心等等。 内部环境 291 主题餐厅 商务配套 最后，对于庄园区的建设，则应提炼与继承庄园尊贵、休闲、独立、私密的特点，并 赋予其时尚气息，打造高端客户的度假寓所。具体产品包括假日别墅和高尔夫球场。 292 ¾ 选址建议 对于西部水世界的选址，首先应当位于河流之畔，具有优美的景观环境，同时具有较好 的通达性。因此，我们建议，西部水世界的游乐区沿着灞河河边展开，度假区紧邻游乐区在 广运潭内部设置，而庄园区则位于广运潭内部，具有很好的私密性。 293 西部水世界选址建议示意图 ¾ 规模建议 在规模上，我们建议，西部水世界的总占地面积 40 公顷。其中，游乐区占地 30 公顷， 建筑面积 1 万平方米；度假区占地 5 公顷，度假酒店 200~300 间客房，总建筑面积 3 万平方 米；庄园区占地 5 公顷，假日别墅 50 栋，总建筑面积 2 万平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对西部水世界的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 室内海滩(万元) 度假酒店(万元) 庄园(万元) 合计（万元） 土地成本 8008 8008 8008 24024 前期费用 216 810 360 1386 建安费用 3600 13500 6000 23100 景观和娱乐设施 10000 5000 5000 20000 室外工程 2667 2667 2667 8000 管理费 412 549 351 1312 不可预见费 845 1126 719 2690 开发成本 25747 31660 23104 80512 对于西部水世界项目的融资渠道，我们提供两个方案： 294 ¾ 方案一（推荐）：整体招商 即游乐区、度假区、庄园区由一个开发商整体开发。由于游乐区的投资回收速度相对较 慢，可以把度假区、庄园区作为对游乐区的一种经济补偿，把西部水世界项目作为一个整体 以招标的方式出让土地，方案优者得。 ¾ 方案二：单独招商 即将游乐区、度假区和庄园区分别以不同的方式招商。游乐区由浐灞开发公司投资、经 营，或由通过招标由开发商开发、经营（给予税收或土地补偿），而度假区和庄园区以拍卖、 挂牌的方式出让土地，价高者得。这个方案尽管降低了项目整体招商风险，但对管委会自身 的资金压力较大，且不利于项目整体形象的统一，故方案一为推荐方案。 4、 时尚走廊——西安从此时尚 (1) 项目发展背景 时尚产业的发展历来对一个城市的国际化程度有着标志性的作用，国际公认的国际化 大都市往往都有强大的时尚产业。时尚产业包含了很多内容，但由于时装构成了时尚业的 核心，下面，我们时装为例，说明其他国际化城市的时尚程度。 纽约，是将大众时尚普及并发扬光大的“工厂”，以 CalvinKlein 为代表的高级成衣、休 闲装、运动装等品牌都居全球领导地位。另外，纽约国际时装周、纽约国际家用纺织品展览 会、纽约国际面料展览会、纽约国际眼镜展览会等等时尚展会，也使得纽约成为当之无愧的 “时尚之都”。 巴黎，世界时尚设计和信息发布中心。巴黎设计师以其独有的冒险精神、丰富的创造力 领导着世界的潮流，使这里成为高级时装的发源地，现在巴黎时装产业的年产值达几百亿美 元，代表品牌 Chanel 更是遍布全世界。同样，巴黎也拥有众多的时尚展会：巴黎国际时装 周、巴黎国际服装及纺织品定牌贸易展、国际服装批发商展、巴黎国际成衣博览会等等。 米兰的时装则带有极强的建筑风格，运用立体构成的原理进行裁剪。这里不仅是世界一 流的面料制造基地，更是高级成衣发源地，拥有 Prada 等代表品牌。以米兰国际时装周、米 295 兰国际面料展览会、米兰国际鞋展、米兰针织服装展览会等时尚展会也使得米兰成为全球时 尚产业的先锋城市。 另外，拥有悠久的纺织业传统的伦敦，是经典男装的制作中心，也有伦敦国际时装周等 时尚展会作为支撑。 在亚洲，东京可以被称为东方民族融合西方文化的典范，这里有一流的设计和品牌，有 发展高品质的时装加工业，同样有着世界级的代表品牌 Kenzo 和东京国际时装周、东京国 际家居家用纺织品展览会等时尚展会。 然而，在西安，时尚产业的发展与城市地位及经济发展是不相匹配的，具体表现在： 时尚业尚未形成快速的反应机制，即设计与市场缺乏联系纽带；时尚人才缺乏，特别是具有 国际营销经验的复合型人才和设计大师；没有形成全国性的品牌企业和品牌产品；没有一个 全国性、国际性的纺织、服装产业博览会；服装市场相对于西北的辐射力主要集中在服装批 发；年实现产值纺织业 万元，服装业 万元；出口创汇连年下降，从 1998 年 亿美元的降到 2003 年的 亿美元；现有纺织企业 23 家，服装企业仅 9 家……这些 现状与西安作为区域经济绝对核心的地位是不相匹配的。西安，需要时尚。 但是，从另一个角度看，作为丝绸之路的起点，古长安是世界时尚的领导者；而作为历 史古都，西安有丰富文化内涵和历史底蕴，具有对外交流的先天优势，1988 年，陕西纺织 服装工业曾经占到全省的 %，虽然近几年纺织服装业出口创汇下降，但仍占西安出口总 额的 10%。另外，西安新闻传媒的快速发展，为时尚的传播提供良好的条件，这里已经形 成了面向西北的区域市场，聚集了以多彩集团为代表的 10 多个大型和超大型的服装批发市 场。今年 10 月，西安已经成功举办区域性的服装博览会——西安服饰服装博览会。而且， 西安还拥有与时尚产业相关联的众多科研所和高等、中专院校。西安，可以时尚。 (2) 项目发展理念 正如上文中所说的，西安需要，并且可以时尚。那么，对于浐灞生态区来说，完全有条 件成为西安时尚发展的起步区。西安时尚，从浐灞起步。 首先，浐灞生态区拥有先天的地缘优势。这里近邻传统纺织产业聚集地——纺织城，为 296 时尚业发展提供了基础和底蕴；并且与大型服装批发市场聚集地长乐路和长缨路近，有一定 的市场基础。 另外，作为大型区域开发，浐灞生态区不仅为时尚产业发展提供了空间，而且为其产业 创新提供了可能。复合型新城的定位为时尚产业提供了发展平台，特别是会展和物流，更是 推动了时尚的流行和传播。因此，浐灞生态区同样具有创新优势。 所以，在浐灞生态区，我们可以打造一条时尚走廊，奠定时尚浐灞的基础。时尚走廊 的核心理念在于时尚，时尚的最直接体现在服装，由服装引领时尚。这样，在浐灞生态区可 以打造出西安时尚产业启动平台，为西安国际化增添时尚元素；还可以推进西安传统服装纺 织产业的转型，提升产品附加值；同时促进西安服装服装产业的整合，延伸产业链条；并且 以纺织产业为基础，以服装展示为核心，以服装设计为动力，时尚休闲与时尚体验为魅力的 时尚产业。特别需要注意的是，时尚的提升关键在于制造时尚、传播时尚和消费时尚。 时尚走廊主题理念示意图 (3) 项目初步定位 同样，我们将分别从功能构成、产品初步建议、选址建议和规模建议等方面对时尚走廊 的初步定位给出建议。 ¾ 功能构成 从功能上来看，时尚走廊应当主要包括以下几个功能：时尚制造、时尚传播、时尚消 297 费、时尚体验和时尚休闲。 所谓时尚制造，即服装业产业链的最前端，即“创造时尚”，是时尚流行的源头，以设 计师工作营、培训中心、行业协会办公等为代表；时尚传播，是使新“制造”的时尚更广泛、 更快捷的发布，是项目持续发展的核心动力引擎（Heart－Driver），将以展览中心、会议酒 店（依托于在建的欧亚国际论坛和西安国际博览中心）、模特表演场地、服装博物馆等为载 体；时尚消费，则是时尚产业链的末端，是时尚走向市场的唯一实现途径，如 OUTLETS 购 物街及时尚餐饮、娱乐等配套；随后，时尚体验将作为整个时尚走廊产业功能的补充，与服 装产业形成互补和互动，以摄影基地、婚庆摄影等为代表；最后，时尚休闲，是时尚产业内 涵的延伸，包括户外运动等形式。 ¾ 产品初步建议 对时尚走廊的产品形式的建议，将分别从五个功能出发，给出不同的产品建议。 首先，对于时尚制造功能，主要以设计师工作营、行业协会办公楼、培训学校为载体。 其中，设计师工作营是为服装设计师、摄影工作者、时尚媒体工作者提供度身定做的 STUDIO，产品形式上表现为夸张的外立面设计，丰富、灵活的空间变化，与自然的亲密接 触。 灵感诞生之所 而行业协会办公楼，旨在吸引一些承办具有影响力的会议、展览或活动的行业协会，应 强调办公的环境特点，以低密度办公为主。 298 优美的办公环境 培训学校，可以设置一些相关专业，包括模特专业、美容美发专业、礼仪服务专业，以 及其他一些专业考级、资格认证等专项培训，以滨水的环境培养制造时尚的灵性。 滨水的灵性培养 第二，对于时尚传播的功能，则主要以模特表演场地、服装博物馆等产品为载体。为 了突出自身特色，模特表演场地应尽量布置成滨水特色的Ｔ型台。 299 水上 T 型台 生态的 T 型台 喷泉 T 型台 300 服装博物馆展示的是服装和时尚产业的发展历史，是一种固定态的展示活动，应以收藏 和展示中国历代的民族服装服饰为主。 服装博物馆 第三，时尚消费功能的产品形式，是以合理的商业形态，将时尚产品销售给消费者， 同时为其提供餐饮、娱乐配套场所，以 OUTLETS 为主要代表。 OUTLETS 是源自美国的一种服装直销地产模式，一般选在城市外郊或者新区等自然环 境优美的地段，建筑风格多以旅游休闲、低密度和突出地理优势为主，同时结合了各种娱乐 场所。那么，浐灞生态区时尚走廊里的 OUTLETS，应当是时尚生活的最直接体现。在产品 上，应引进原汁原味国外 Factory OUTLETS，实现一种全新的现代购物业态。建议以商业街 形式组织商业，改变普通大卖场的局促感，同时与园林和山水充分结合。 低密度购物街区 购物街区中的儿童乐园 第四，时尚走廊中的时尚体验功能，则主要是通过时尚摄影基地、婚庆摄影等产品形 式表现出来的。 301 婚庆摄影广场 最后，针对时尚休闲功能，则主要是通过建设一系列户外运动的场所，打造“运动也 时尚”的概念。 302 丰富的户外运动空间 ¾ 选址建议 对于时尚走廊的选址，应优先考虑靠近纺织城，以便有利于形成产业互动；同时，注意 与欧亚国际论坛和西安国际博览中心的互动，便于产业的延伸；最后，应通过线形布局形成 走廊，注意利用广运潭和灞河的水景。 因此，我们建议，时尚走廊应位于浐灞三角洲的灞河沿岸，与广运潭形成良好的互动。 时尚走廊选址建议示意图 303 ¾ 规模建议 由于时尚走廊实际上主要起样板展示功能，因此，其规模应尽可能小，以满足“小循环 中实现大循环”的要求。根据不同物业属性本身对规模的要求和市场容纳量的考虑，建议时 尚走廊的总占地规模 23 万平方米，容积率按 考虑，总建筑面积在 7 万平方米左右。其 中，设计师工作营 20000 平方米；培训学校 20000 平方米；模特表演场地以室外 T 型台为 主，无建筑；服装博物馆 10000 平方米；OUTLETS 商业街 20000 平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对时尚走廊的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 13814 前期费用 840 建安费用 14000 室外工程 2450 管理费 432 不可预见费 886 开发成本 32422 在时尚走廊项目的开发中，浐灞生态区可以与西安、陕西纺织服装行业协会、管理机构 及企业建立合作关系，可以与陕西省国际展览中心建立互动关系，推进时尚会展。而项目最 佳融资时机，则应选择在与各方建立合作关系之后，利用产业关系平台进行项目招商融资。 另外，在招商之前必须进行概念性设计，并对 T 型台等室外空间进行营造，增强投资者信 心。 5、 欧亚国际城——西安从此都市 (1) 项目发展背景 作为国际化的一个重要内涵，人口国际化是国际大都市的重要标志。按照国际公认的 观点，作为一个国际性的大都市，外籍人口占总人口的比例一般要求在５％以上。如瑞士， 瑞士居民中的外籍人口比率相当高，2004 年达 %。五分之一的儿童出生于父母至少一 方是外国人的家庭。再如香港，香港有大量的外籍人口，并拥有全球最大的领事使团。据统 304 计，2002 年底，在港的外籍人口接近 53 万，约占香港总人口的 8％。 而就国内城市而言，通常距离这一标准还有较大的距离。以国内城市中国际化程度最高 的上海为例，上海有 万外来流动人口，1600 万常住和暂住人口中外籍人士接近 50 万人，但也仅仅占总人口的 3％左右。 在人口国际化方面，西安的特征则表现为“流量有余，存量不足”。目前，西安每年接 待的游客总量超过千万人次，其中，外籍游客已经接近百万，但是，据统计，外籍游客在西 安的平均滞留时间只不到 3 天，长期工作、居住在西安的外籍人口非常少。对于提高西安人 口国际化水平来说，受经济发展阶段的限制，直接追求在西安长期居留的外籍人口比例的提 高在短期内是不现实的，但我们可以通过增加外籍游客在西安的逗留时间，从而在较长的 时间内实现动态的“人口国际化”。 (2) 项目发展理念 那么，在实现西安人口国际化的过程中，浐灞生态区作为城市发展的一个新兴区域，又 扮演着城市副都心的重要角色，完全有条件塑造出一个异域风情的主题生活区，以欧亚国 际城为载体，给老外一个多留几天的理由。 One World, One Xi’an. Home is here. Chinatown in your city, YOUR town in Xi’an Chanba. 欧亚 国际城 异域风情主题生活区 (类似于国外的Chinatown，为外国人提供 一个“非中国”的生活环境) (“给老外一个在西安的家”，为他们营造 一个国际化的生活空间) (西安是中国的，更是全世界的，突出西安 的国际性) 欧亚国际城主题理念示意图 实际上，在欧亚国际城的发展理念中，这里并不仅仅是给外国游客一个特别的生活区， 从而延长他们在西安的逗留时间，更是给西安市民一个距离钟楼十公里的“异国他乡”，吸 引更多的西安市民来此体验真正的异域生活。由于欧亚国际城是西安的“老外生活区”，外 国人随处可见，而且，这里有原汁原味的国外商业街，在这里，市民会产生一种“异境感”， 305 可以体验一天，甚至更长时间的外国生活。因此，欧亚国际城的发展，以留下外国游客为引 子，更多的发展空间在于吸引西安市民的关注，从而在浐灞生态区发展初期提升新区的知名 度和“人气”。 (3) 项目初步定位 欧亚国际城的项目定位也将分别从功能构成、产品初步建议、选址建议和规模建议等方 面分别说明。 ¾ 功能构成 欧亚国际城的功能应着重强调对外国人的聚集作用。因此，首先应力争成为西安的领馆 区，这将为欧亚国际城国际化气氛的形成起到重要的作用。除此之外，还应有一些异域风情 的商业街，如餐饮街（包括咖啡厅、酒吧、西餐馆、快餐店等等）和休闲娱乐场所等。另外， 欧亚国际城还应有居住功能，从而为外国人提供一些暂居性场所，包括酒店服务式公寓和小 规模主题酒店等。 ¾ 产品初步建议 对于商业部分，一方面要突出欧亚国际城的异域风情，另一方面，也应展现浐灞生态区 的环境特色，以滨水酒吧街、餐饮街等为主要形式，从建筑风格、环境景观、经营内容、店 铺形象等多方面体现欧亚国际城的国际性。 306 欧亚国际城商业部分产品建议 居住功能的物业主要包括酒店服务式公寓和小规模主题酒店，以较低密度的建筑形式出 现，同时，在建筑风格上突出异域性，使人们在这里体验到与西安甚至中国其他地方不一样 的居住氛围。 307 欧亚国际城居住物业产品建议 ¾ 选址建议 欧亚国际城对于浐灞生态区来说，是国际浐灞的最佳诠释。因此，其选址应位于区域中 心区内，靠近欧亚国际论坛，同时，应与周边的高档商务环境形成互动。 308 欧亚国际城选址建议示意图 ¾ 规模建议 考虑到西安目前国际人口的基数，欧亚国际城的发展还需要一定的时间，因此，在开发 初期，除了领馆区的规模需要由各国领馆自行确定外，商业和居住物业的规模都不宜过大， 建议欧亚国际城总体占地面积在 10 万平方米左右，商业建筑面积约为 2 万平方米，居住面 积约为 5 万平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对欧亚国际城的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 6006 前期费用 900 建安费用 15000 室外工程 1600 管理费 438 不可预见费 897 开发成本 24840 由于欧亚国际城的商业与居住物业整体规模较小，且作为浐灞生态区的点睛之笔，项目 309 开发的品质非常重要，因此，我们建议，由浐灞开发公司自主开发欧亚国际城中的商业和居 住物业。为降低运营成本，可以请商业管理公司或酒店管理公司代为管理。如果以招标模式 开发的话，也应采取方案优先而非价格优先的原则。另外，对于领馆区，通过与各领馆洽谈， 可分别采取领馆自建或浐灞发展公司代建形式。 6、 Mall Of Chanba (MOC)——西安从此都市 (1) 项目发展背景 对于通常的国际大都市来说，其城市中的商业通常具备以下四个特征：丰富、时尚、体 验、娱乐。“丰富”是指城市商业的总体规模较大，在发达国家，人均商业面积约为 平 方米，商业总量大，业态、业种极为丰富，大型 shopping mall 层出不穷；“时尚”是城市的 标签，而商业，应当是时尚最直接的载体；“体验”，是商业发展的新趋势，目前，体验型消 费已经成为商业发展的国际潮流；而“娱乐”，则是指商业设施的功能已经不仅仅是购物， 而大都涵盖了电影院、餐厅、夜总会等娱乐设施。 相对而言，西安目前商业的发展则存在（单体）规模不足、功能单一、竞争初级、偏 于传统等不足之处。目前西安最大的商业设施开元商城建筑面积约 10 万平方米，城市中缺 少大规模旗舰商业；在经营的商业场所中，大多仍停留在“为购物而购物的地方”，缺少更 多吸引消费者的“城市触媒”；而商场之间的竞争仍然停留在打折促销等手段，没有引入更 高层次的吸引顾客的手段；而且，无论是经营内容、卖场布置、还是购物方式，都缺乏时尚、 现代的元素。综合来看，西安的商业发展现状与一个国际化城市的商业标准还有着较大的 差距。 (2) 项目发展理念 在浐灞生态区的发展中，有商务、居住、会展、旅游、商业等多产业共同开发，有优越 的自然生态条件和大规模可开发用地，而且，浐灞生态区与旧城中心“若即若离”的地理位 置关系、“城市副都心”的区域定位和国际性会议的高起点，都支持大规模 shopping mall 的 开发。因此，综合来看，浐灞生态区适合大规模主题性综合购物中心的开发，有条件成为 西安商业国际化的先行者，引领西安走向国际大都市。 310 我们建议，浐灞生态区的综合购物中心应体现浐灞生态区的特色，以浐灞河命名，即 Mall of Chanba（MOC）。 对 MOC 的解释，既可以阐述为 Mall Of Chanba,，也可以解释为 Mall On the Chanba， 表明这个 shopping mall 是与浐灞河紧密相连的，是一座浐灞河上（河边）的“水上购物中 心”。而且，MOC 与世界知名的美国大型购物中心 MOA 相似，容易提高国际知名度，引起 国外消费者的共鸣。 另外，在 MOC 的发展理念中，还应充分强调“水中城”的概念。作为一个水主题的体 验型购物中心，要多方面体现“水”的存在，让顾客与水“亲密接触”，体验到“水中购物” 的乐趣，包括水景观购物中心的设计、水上购物活动和水主题商品的销售等等。这样，MOC 将突破西安市现有传统百货店的单一形式，将零售与餐饮、休闲娱乐等功能相结合，形成一 个娱乐/零售综合体，整个 Shopping Mall 就是一个水中的迷你都市。另外外，在 Shopping Mall 的局部，还可以打造广运潭“水关”主题购物区，重现广运潭“水关”的历史功能，以船作为 购物交通工具，重现“船皆尾相衔进，数十里不绝”的水关交易场面。 (3) 项目初步定位 在 MOC 中，不仅要有通常购物中心中具有的百货店、专卖店、餐饮店、超市等基本功 能，还应包含突出项目自身体验性、娱乐性和时尚感，增加体育锻炼区、生态（环保）展示 园、超级影院、室内迷你运动场、结婚礼堂、创意空间、KTV 等等功能区，使整个 shopping mall 的功能丰富起来。 311 Shopping Mall 整体规划风格示意图 带有河流暗示的 shopping mall 名称 大量玻璃窗的使用增加了购物中心的滨水性 312 马来西亚“绿野仙踪”水主题购物中心 313 具有充分体验性和娱乐性的购物中心 为了体现“水主题”购物中心的体验性，MOC 的选址首先应该临河。其次，作为一个 大型的商业设施，还应当具有非常便捷的交通联系，包括与城市中心的交通联系和与浐灞生 态区内部其他功能区的交通联系。 MOC 选址建议示意图 在确定 MOC 的规模时，应主要遵循两个原则：首先，MOC 作为西安新一代的商业设 314 施，其规模应与西安市中心已有的大型百货店（开元、百盛等）的规模（十万平方米左右） 拉开一定距离；同时，为了规避开发中的市场风险，适度考虑西安市商业市场的容纳量，应 远小于国外以及国内较发达城市中的大型 Shopping Mall 规模。在这里，可以参考的 shopping mall 的规模包括：美国 MOA 约 39 万平方米；马来西亚 Mid-Valley Megamall 约 42 万平方 米；北京金源 Mall 约 68 万平方米。 综合以上考虑，我们建议 MOC 的总规模控制在 15 万平方米（建筑面积）左右，占地 面积约 15 万平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对 MOC 的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 9009 前期费用 2520 建安费用 42000 室外工程 3900 管理费 1211 不可预见费 2482 开发成本 61121 对于项目开发的操作，由于这是一个典型的商业地产项目，具有较大的盈利空间，我们 建议将 MOC 的地块整体拍卖、挂牌或招标。但是，在土地出让不理想的情况下，可以由浐 灞发展公司与开发商共同完成一、二级开发。 7、 康复基地——西安从此健康 (1) 项目发展背景 亚健康，是“自感不爽，检查无病”，是介于健康与疾病之间的第三种状态。大城市社 会环境因素导致的潜在心理紧张和压力、不良的生活方式、环境污染等因素是造成亚健康的 重要原因。亚健康已被医学界公认为与艾滋病并列的 21 世纪人类健康大敌。 世界卫生组织在全球范围内的调查表明，真正健康的人只占 5%，被诊断患病的不足 20%，有 75%以上的人群处于亚健康状态。我国亚健康状态人群约占我国人口的 70%，北京 315 人亚健康率是 %，上海的亚健康率是 %，广东的亚健康率是 %，这三个地区 明明显高于国内其他地区。从另一个角度看，我国知识分子平均寿命仅 58 岁，低于全国平 均寿命 10 岁左右，亚健康现状令人担忧。 在这样的背景下，亚健康产业面临巨大的发展潜力。在 21 世纪，人类将实施预防性健 康策略，其重点就是防治亚健康。随着亚健康人群的大量增加，人们对亚健康的关注程度逐 渐提高，对亚健康的研究不断深入，人类的生活方式和社会医疗体系正在发生巨大的变化， 亚健康产业应运而生。其中，追求长寿是亚健康产业发展的内在动力；而科学和技术的进步 使亚健康产业脱颖而出具有了一定的现实基础；同时，经济发展和人们观念上的进步成为亚 健康产业成长壮大的重要条件。 在我国，专门的亚健康医院在国际性大城市率先创建。2004 年 1 月 4 日，我国首家亚 健康医院北京爱康医院落户北京 CBD。爱康医院由世界 500 强企业 SK 集团和卫生部国际 交流与合作中心共同投资创建，是目前京城最大的中外合资综合性医院，这里针对亚健康人 群设计“三维”体检，即在常规生理病理体检的基础上，增加心理和体能的检测项目。另外， 香山亚健康医院也在北京香山风景区落户，主要从医院环境的改变来调节人的心情，引导人 的生活方式，结合科学的治疗方法，实现对亚健康状态的根治。 而在西安，目前尚无真正意义上的亚健康医院。西安建国饭店有一家陕西亚健康诊治中 心，面积 4000 余平方米，规模较小，设有体检部、康疗中心、药学部、商品部、健康饮吧、 研发部等部门。另外，亚健康医院门诊在西安也得到了不少医院的追溯，纷纷建立起自己的 亚健康专科门诊。但是，这些都不是真正意义上的亚健康医院，西安的亚健康产业有着巨大 的发展空间。 (2) 项目发展理念 而对于西安亚健康产业的发展来说，优美的生态环境是创建健康产业群落的前提条件， 西安的医科大学及医学研究机构为亚健康研究提供了可能，西安及周边城市为健康产业群落 提供充足的客户源，另外，亚健康产业的发展不仅给当地政府带来巨大的税源，同时能提供 一定数量的就业岗位。 综合以上因素判断，我们认为浐灞生态区具备了创建健康医院的条件，亚健康医院的开 316 发将在最大程度上挖掘区域的地段价值，给区域带来强大的产业支撑，特别是与康复中心、 理疗中心、疗养中心共同构建康复基地时尤为突出。 因此，浐灞生态区康复基地的主题理念应当体现在：倡导健康生活理念，引领西部健 康时尚，引导健康生活方式；充分发掘浐灞生态区的景观优势，创建西部第一健康产业群 落；追随国际性大城市潮流，实施预防性健康战略；营造优美环境，提供短期、中期、长 期的养身场所。康复基地倡导的健康应当是一种全面的健康，是“治”、“养”、“息”相结 合的一种康复过程，由短期、被动的治疗，向中期、半被动的休养，以及长期、主动的生息 过渡。 (3) 项目初步定位 与“治”、“养”、“息”的发展理念相对应，康复基地的功能构成也将以亚健康医院为核 心，构建一个长期、短期相结合的亚健康产业体系。其中，与治疗相对应的亚健康医院，是 为亚健康患者提供一种非传统医院感觉的医疗场所，使其在短期内恢复健康；与“休养”相 对应的疗养康复中心，旨在为亚健康治愈者提供疗养服务，为休假者身心恢复提供场所；与 “生息”向对应的则是健康住宅社区，提供一个有利于健康的长期居住场所，这里不仅居住 环境是健康的，而且还能享受到亚健康医院和疗养康复中心带来的健康服务。 亚健康医院 疗养 康复 中心 康复基地功能布局建议示意图 ¾ 亚健康医院 浐灞生态区的亚健康医院，应当包括亚健康研究中心和医疗中心两个部分。其中，亚健 317 康研究中心的成立有利于提升康复基地的知名度和美誉度。亚健康研究中心可以吸引西安著 名医科大学，如第四军医大学、西安医学院、西安交通大学医学院等在浐灞生态区建立分校， 或者吸引专门的医学研究机构入驻。这样，与高等院校或科研机构联合建立的亚健康研究中 心，可以提高专业性与影响力。 医疗中心建议 优美的室外环境 318 先进的设备与服务 ¾ 疗养康复中心 疗养康复中心的主要功能包括健身康复中心、疗养中心和专门护理中心。 319 疗养康复中心整体形象建议 疗养康复中心里的健身康复中心，是以健身场所为主要形式，实现对人们身体的疗养康 复。 320 健身康复中心建议 疗养中心主要包括温泉疗养中心和传统中医按摩中心两大部分。其中，温泉疗养中心包 括中医(南药)温泉吧、日式欧式汤吧(SPA)、温泉花浴、温泉泥浴、温泉按摩浴等等功能； 传统中医按摩中心则主要包括推拿、理疗、针灸等传统功能。 321 天然 SPA SPA 会馆 322 特殊护理中心，则是针对不同人群提供的不同方面的专门护理，如月子护理中心、老人 护理中心等等。 月子护理中心 323 老人护理中心 ¾ 健康住宅社区 世界卫生组织对健康的定义，是在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态，而不 是单纯的指疾病或病弱。相应的，健康住宅也应该是能够使居住者在身体上、精神上、社会 上完全处于良好状态的住宅。对健康住宅的评估指标，包括人居环境的健康性、自然环境的 亲和性、住区的环境保护和健康的保障。 而从国外住宅的发展趋势来看，大部分发达国家的住宅建设，都是从最先面临的节省能 源和资源出发，逐渐了解地球环境与人类生存息息相关，转而为保护生态绿化，最后回归到 人类生活基本条件舒适与健康。在近 20 年发展中，经历节能住宅、生态住宅和健康住宅三 个发展阶段。 在我国，健康住宅的试点项目也正在展开。经过“健康住宅建设专家技术委员会”有关 专家对国内 20 多家报名的房地产项目反复调查、了解、考核，对项目的规划、建设方案、 健康住宅建设计划进行初审、复审，现有北京奥林匹克花园健康住宅、北京金地格林小镇健 康住宅和厦门浪琴湾小区 3 个房地产项目入围“健康住宅”试点。这些健康住宅建设试点采 用的是“跟进机制”，整个建设过程都将在专家的指导下进行，试点单位均与国家住宅工程 中心签订“健康住宅建设协议书”，严格按照“专家意见”及“计划任务书”实施，而且是 在过程中控制、进行阶段评估。 因此，在本项目的开发中，首先应争取作为健康住宅试点，研究西部健康住宅建设范式。 然后，进一步倡导“健康生活”新理念，在运动中恢复身心，在休闲中享受生活。这样，严 格按照健康住宅技术标准实施的健康住宅社区，可以提升住宅本身的内在品质，在社区中提 倡自然，创造条件让人们接近自然和亲和自然，注重住区内视觉环境保护，污水处理，垃圾 324 收集与处理，并健全医疗保健体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬 件设施。 康复基地的选址最重要的原则是生态环境的优美，并与闹市区有一定距离，以便营造异 境感，同时，还要与城市中心区保持相对便捷的交通联系。因此，建议康复基地位于广运潭 周边，不临灞河，邻近三环路。 康复基地选址建议示意图 康复基地的总占地面积建议在 1 平方公里左右，其中，亚健康医院占地面积 2 万平方米， 建筑面积 4 万平方米；疗养康复中心占地面积 10 万平方米，建筑面积 5 万平方米；健康住 宅社区占地面积 10 万平方米，建筑面积 10 万平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对康复基地的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 325 成本项目 亚健康医院(万元) 医疗康复中心(万元) 健康住宅(万元) 合计(万元) 土地成本 2402 6006 6006 14414 前期费用 264 750 1080 2094 建安费用 4400 12500 18000 34900 室外工程 800 2500 3000 6300 管理费 137 394 552 1082 不可预见费 280 807 1132 2219 开发成本 8283 22957 29770 61010 对于康复基地项目的融资渠道，我们建议亚健康医院和疗养康复中心最好联合招商，采 用招标方式，并给予一定的政策优惠，而健康住宅社区则以拍卖、挂牌、招标的顺序安排招 商策略，并可由浐灞开发公司进行开发。另外，也可以把三者结合在一起，以招标形式进行 整体招标，方案优者得。 8、 文化创意基地——西安从此复兴 (1) 项目发展背景 城市文化产业的发展水平是创新能力的重要反映和基本标志，文化产业在塑造城市整体 形象、增加城市文化含量以及提升城市文化品位方面具有显著的强化作用，文化产业的发展 必然提升综合服务功能的活力。从国际上许多大城市的发展经验上看，国际化大都市必然是 主要文化中心，而且，未来经济的领头羊不再是制造业，而是文化（创意）产业。 ¾ 纽约的文化产业 纽约的电视、广播报纸、杂志和书籍，都塑造和影响着美国人的思想。目前，纽约拥有 4 家日报社、2000 多家周刊和月刊杂志、80 多家新闻有限服务机构、4 家国内电视网络和至 少 25 家大型广播公司以及数百家如《时代》、《新闻周刊》等国家级杂志的总部。纽约通过 全美三大广播网控制着 2139 家电台和电视台；通过《纽约时报》、《华尔街日报》、《时代周 刊》、《新闻周刊》等出版媒体影响全国的舆论界。文化创意产业是 20 世纪 90 年代来纽约经 济发展的一个主要动力，对纽约市的经济贡献超过了 120 亿美元之多。 326 曼哈顿 LOFT 生活 ¾ 伦敦的文化创意产业 伦敦是英国创意产业的聚集地。统计数据表明，伦敦的文化创意产业就业人口占英国总 数的 12%；伦敦的艺术基础设施占英国总数的 40%；唱片工作室占英国总数 70%；英国音 乐商业活动的 90%、电影和电视生产的 70%、广告的 46%、时尚设计的 85%和建筑设计的 27%都来自伦敦。 文化创意产业已经成为伦敦经济支柱产业之一。目前，文化创意产业的产值已经占到伦 敦经济的 15%；从业人口 68 万，占伦敦总就业人口的 20%；已经成立了 11700 家文化产业 公司和集团。甚至在南伦敦路易斯翰，已经开辟了“创意商业企业区”。 ¾ 东京的文化创意产业 东京的文化创意产业创造的就业人口总数达 1004547 人，达到东京城市就业总数的 %，这一数字还达到日本全国文化产业就业人口的 %，而仅从总就业人口来看，东 京的就业人口仅占全国的 %。 也就是说，东京的文化产业就业人口占全国的比例要远远高于总就业人口在全国的比 例，这充分说明东京文化创意产业的发达，也证明了它作为日本全国文化中心的地位。 在这样的国际背景下，对于西安来说，文化需要复兴，更需要产业化发展。西安的文 化产业实际上经历了一个衰落的过程，文化产业增加值仅占占全市生产总值的 %，文化 产业结构不合理，媒体、游戏、硬件等衍生产业发展落后。但是，西安具有文化复兴的有利 327 条件，包括世界历史文化名城的优势、教育、科技、文化人才的优势、地域文化资源的优势 等等，特别是对于文化前端产业——文化制造，西安具有一定的基础，如文学等创造性艺术， 电影等表演类艺术。而且，西安已经被列入国家文化产业试点城市，这也为西安文化复兴 提供了历史机遇。 (2) 项目发展理念 在西安文化需要复兴，又有了一定历史机遇的条件下，浐灞生态区有条件为文化创意产 业从业者提供合适的空间。浐灞生态区优越的自然自然和生态条件，为创意产业从业者提供 了释放心情、激发灵感的空间；而作为新区，这里又可以为创意产业者追求个性建筑空间提 供可能。而且，浐灞生态区同样具备有深厚的历史底蕴和扎实的文化根底，周边拥有较为发 达的文化产业，包括西南方向的西部电影集团、西南方向的大学集中区和即将在浐灞生态区 内部建设的大学城等等，这些都为浐灞生态区提供了文化复兴的条件。因此，浐灞生态区， 完全可以作为西安文化复兴的源头。 正所谓“仁者乐山、智者乐水”，浐灞生态区依托良好的自然资源和河流景观，可以成 为西安深厚历史文化的复兴、西安国际化复兴核心所在；可以发展最前端的文化制造功能， 带动文化产业链的延伸发展；可以利用区域的文化资源和自然资源，挖掘区域的文化价值； 可以提供 SOHO 空间，聚集现有文化创意工作从业者；还可以与周边文化产业良性互动， 形成产业的递延发展。文化创意基地，浐灞文化复兴的孵化器。 (3) 项目初步定位 就功能构成而言，文化创意基地的核心功能为创造性艺术，即文化制造，而其他衍生产 业的发展有赖于核心产业。浐灞生态区打造的西安文化复兴孵化器——文化创意基地，必须 从文化制造产业开始，即如下图所示，必须从核心向周边逐渐发展。 328 文化创意产业构成关系示意图 从产品形式上看，文化创意基地则表现为创意者家园——OFFICE VILLA。由于文化创 意产业需要个性、另类的工作空间，而文化制造产业主要是由小企业承担的，在英国，文化 部门里 56%的主要工作人员都受雇于 25 人以下的公司，40%都是自谋职业者。因此，他们 的工作场所需要强调周围环境或者产品本身给使用者带来的感受体验和创意灵感，模糊生活 与工作之间的界限，以体验式的生活达到激励创造性的目的，并且与自然亲密接触、山水写 意、具有时空切换感觉的环境空间。 329 产品的个性与环境的营造 文化创意基地的选址首先应靠近河道等景观环境优越的地段，满足创意工作者对环境的 要求；还要靠近西影集团、曲江等具有历史文化意义的地段，体现创意工作者对文化的追求； 最后，应与时尚走廊较近，毕竟文化与时尚总是相辅相成的。 330 文化创意基地选址建议示意图 根据通常项目经验，建议浐灞生态区中的文化创意基地总占地面积 50000 平方米，按容 积率 来计算，总建筑面积约 20000 平方米。 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上初步定位，我们对文化创意基地的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 3003 前期费用 192 建安费用 3200 室外工程 800 管理费 105 不可预见费 215 开发成本 7515 对于文化创意基地的开发，可以采取土地出让的方式，进行房地产商业运作，也可以与 著名创意工作者联系，采取代建、自行设计建设、自行设计委托建设的多种模式。 331 9、 白领社区——西安从此宜居 (1) 项目发展背景 一个“宜居”的城市，最大的表现应该是它对人的吸引力。 从 1820 年到 1920 年，有 1130 万移民从世界各地来到纽约，为纽约超越伦敦成为世界 最大城市提供了人力资源。1965 年以来，每年仍有 75000 人获准移居纽约，而外国留学生 和暂住型职业人士更是源源不绝。“国际大都会”纽约对全世界人们的吸引使其成为一座“移 民之城”。从纽约的发展我们可以看到，国际的，就是吸引的，也就是宜居的。 国际化的大都市会对人产生强烈的吸引力，从而成为一个宜居之城 因此，在西安建设国际化城市的过程中，突出了西安对人的吸引力，也就逐渐使其成为 了一个宜居的城市。但是，在谈到西安的吸引力时，人们往往想到的是古都西安的魅力所在， 如兵马俑、钟楼、城墙、雁塔、碑林、秦始皇陵等等。而西安缺乏的也正是能对人的居住产 生真正吸引力的新城魅力。 (2) 项目发展理念 正是由于西安旧有的城市印象不能对人的居住产生强大的吸引力，因此，新西安的城市 吸引力应当来自一个城市新区。而且，这个新区还应当是富于都市感的、生态的、国际化的。 而浐灞生态区正是拥有这些特质的“城市副都心”，可以跳出西安旧城印象，彰显国际都会 的时尚魅力、为生活提供多元选择，并以生态景观构造出优质的水岸居住环境。因此，西安 的宜居完全可以从浐灞生态区开始。 332 浐灞生态区 优质的水岸居住环境 跳出西安旧城印象 生活的多元选择 彰显都会时尚魅力 生态 都市 国际 新区 浐灞生态区 优质的水岸居住环境 跳出西安旧城印象 生活的多元选择 彰显都会时尚魅力 生态生态 都市都市 国际国际 新区新区 总体发展理念图示 在这样的总体发展理念下，我们还可以为浐灞生态区中的“白领社区”展开如下的分支 理念： 浐灞 白领社区 都市里的家（住在城市里） ——现代的，富有都市感的生活 窗外那一抹绿…… ——生态的，绿色的居住社区 走路去上班 ——“职住一体”的复合功能区 不一样的水岸新西安 ——水边的城市新区,不同的西安 (3) 项目初步定位 在以上的发展理念下，白领社区的产品形式应当是中等密度的精品水岸社区。 333 334 白领社区产品建议 在选址上，白领社区应当与商务区、商业集中区形成互动，体现居住区的城市感和便捷， 为了体现其生态化的环境景观，应当临河，有较为优越的景观条件，体现社区与“水”的互 动和“生态家园”的概念，而且，还应与旧城中心的交通联系比较紧密。 白领社区选址建议示意图 在规模上，作为浐灞生态区居住样板项目的白领社区，总体原则应当是在可以形成一定 规模的前提下，“求精不求大”，建议总建筑面积约为 20 万平方米，总占地面积约为 14 万平 方米。 335 (4) 项目投资估算及融资建议 根据以上的项目初步定位，我们对白领社区的项目投资额进行了初步估算，详见下表： 成本项目 金额(万元) 土地成本 8408 前期费用 1920 建安费用 32000 室外工程 4400 管理费 958 不可预见费 1964 开发成本 49650 由于住宅是市场接纳能力最强、资金回收最快的物业类型，应着重体现其经济价值，建 议由浐灞发展公司负责土地一级开发工作，然后以拍卖、挂牌、招标的方式进行土地出让。 (四) 样板项目开发时序建议 根据国际化的要求针对性提出的九个样板项目，无疑会为浐灞生态区树立自身的形象， 增强投资者信心，从而推动区域发展贡献很大的力量。但是，我们也应该看到，对于处于起 步初期的浐灞而言，同时进行九大项目的开发，无论是在融资渠道还是管理能力上，都是 不现实的。 这是因为，一方面，浐灞生态区作为特殊新区建设，既要进行大量的基础设施建设，又 要进行河道整治等生态建设，同时，由于区域原有城市印象的不佳，导致对投资者的吸引力 仍然较弱，所以在开发建设资金上将会面临极大的压力；另一方面，管委会和开发公司作为 “新手”，无论是在区域开发还是具体项目运作上，都缺乏现实的经验，在区域开发的同时 运作过多的项目，将会出现超过管理边界。 所以，对于现在的浐灞而言，是在明确我们的样板是什么样的同时，做好样板项目的 详细开发计划，用好现有的资金和管理能力，做到“好钢用在刀刃上”，循序渐进的推进九 大项目的建设。 这就需要在充分分析浐灞现在所面临的关键问题的基础上，提出针对性的意见。根据前 文研究，对样板项目开发时序会产生影响的因素主要有区域特色的充分挖掘、现有或即将形 336 成的基础、融资的难易程度、市场培育的快慢、产业发展时序的兼容、项目之间的兼容等。 ‹ 从区域特色的充分挖掘的角度而言，无疑与水、生态、健康等相关的样板项目需要 先期启动，如康复基地等； ‹ 从现有或即将形成的基础而言，与广运潭、欧亚论坛和西安国际博览中心项目关系 密切的项目更重要，如国际城等； ‹ 从融资的角度而言，能够进行招商，吸引社会投资的项目操作更顺畅，如 MOC 等； ‹ 从市场培育的角度而言，住宅项目无疑更为容易； ‹ 从产业发展时序而言，应遵循前期产业发展时序的判断，即起步期内开发应遵循从 会展到休闲旅游到住宅到商业到商务的开发循序； ‹ 从项目之间的兼容角度而言，对于那些能够相对独立的项目应先行开发，而对于对 其他项目依赖度高的项目则需要适当拖后。 为了更科学的确定样板的开发时序，我们利用华高莱斯专家库，采用了德尔菲法来进行 综合评定。（注：广运潭项目已经开工建设，不纳入评定） 首先，根据德尔菲法，确定上述各因素的权重如下表： 各因素权重分配 序号 因素 权重 1 区域特色的充分挖掘 2 现有或即将形成的基础 3 融资的难易程度 4 市场培育的快慢 5 产业发展时序 6 项目之间的兼容度 然后，根据各专家的打分（10 分制），计算综合评分。结果如下： 337 综合评分表 得分 项目 因素 1 因素 2 因素 3 因素 4 因素 5 因素 6 综合 投资服务中心 8 6 9 7 10 8 西部水世界 8 9 3 7 8 6 时尚走廊 6 7 6 6 7 5 国际城 9 10 7 5 6 7 MOC 6 6 4 6 6 5 康复基地 9 8 6 8 8 7 文化创意基地 7 6 8 4 5 5 白领社区 8 7 6 9 9 8 根据以上打分，八大样板项目的开发的合理顺序为：投资服务中心——白领社区—— 康复基地——国际城——西部水世界——时尚走廊——文化创意基地——MOC。 根据开发时序设计，起步期为 5 年，据此，五年内八大样板项目需要全部开工，并达到 大部分竣工的要求，制定的开发计划如下： 样板项目开发计划 年份 项目 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 投资服务中心 白领基地 康复基地 国际城 西部水世界 时尚走廊 文化创意基地 MOC 四、 小结 对于区域运营而言，明确区域的发展定位，并根据定位制定相应的策略原则，只是解决 了其初步的问题。区域的良好发展最终还是取决于基于整体定位和整体策略的近期策略，这 不仅包括近期的原则性策略和具体的样板项目。 基于此，我们在浐灞整体定位和整体开发策略的基础上，对浐灞发展初期在基础设施建 设、特色生态建设以及样板项目提出了具体的建议。不仅明确了起步期各类基础设施的建设 338 规模和投资额，而且还提出了以“历史的人、人文的水、清净的水构成的西安的水、中国的 水”和国家城市湿地公园为特色的生态营造具体措施。 更重要的是，基于这种特色，结合前期定位和功能的要求，我们提出了以广运潭为依托 的八大样板项目，包括投资服务中心、白领社区、康复基地、国际城、西部水世界、时尚走 廊、文化创意基地和 MOC 等。在此基础上，充分考虑浐灞的现实要求，用科学的方法制定 了投资服务中心——白领社区——康复基地——国际城——西部水世界——时尚走廊—— 文化创意基地——MOC 的开发时序。 可以相信，随着起步期这些项目按计划有条不紊的开发，浐灞生态区一定会沿着“西部 第一水城”的路越走越“欢快”，成功打造一个以高度生态化的环境面貌、异常优越的水资 源为特色，以现代服务产业集群为核心，以商务、会展、休闲、人居为主导，以高素质人群 商务、生活、度假为形态，汇聚高价值的人才流、资金流、信息流，“水、绿、城、史”四 位一体的，在对比与冲突中求得和谐的国际化副都心新城。 PPT首页 房市金碟－2008最有价值房产策划1000案 工业地产：西安浐灞生态区发展总体策划报告2006-339页.doc