建工集团新桥商业项目
前期商业策划沟通提报
2011年3月
目录
宏观市场分析
项目区域分析
项目产品定位
产品设计建议
业态分布建议
招商销售建议
宏观市场分析
沙坪坝概况
地处重庆主城区西部，东滨嘉陵江， 西抵缙云山，幅员面积平方公里。 重庆市六大中心主城区之一。
全区总面积平方千米。户籍人口万人（2007年末），常住人口万人（2008年末）。
区境中部歌乐山纵贯南北，东为沙坪坝，是重庆市的科教文化中心和工业基地，建成区面积平方公里；西为梁滩坝，是农业、乡镇工业为主的地区，2003年重庆市大学城在这里动工兴建；中部歌乐山是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称。
沙坪坝总体规划
沙坪坝区总体规划为“一区两高地”（现代都市产业示范区、科教文化高地和人才集聚高地）基本形态为“一城三中心三基地”的阶段性建设目标。一中心为西部新城（西永城市副中心）包括：重庆大学城、西永微电子工业园、土主铁路物流园。三中心为科教文卫中心、物流中心、具有文化艺术特色的商贸中心。三基地为高新技术产业基地、汽车摩托车及装备制造业基地、文化产业基地。
东部核心区
中部生态区
西部拓展区
沙坪坝商贸与教育概括
商贸影响力强，教育是本区传统优势
沙坪坝是重庆市重要的物资集散地和商贸区。 重庆马家岩装饰材料批发市场、重庆金属材料现货交易市场等四大市场年成交额近50亿元。重庆百货大楼、新世纪百货、国美电器、苏宁电器、普尔斯马特等国内外知名商家已经或正着手进驻沙坪坝。
沙坪坝区科技教育发达，是长江上游科教文化名区。区内有高校19所；中小学113所，在校学生近30万人。有重庆大学城、西永微电子产业园区、“国家级重庆大学科技园”、五云山寨学生素质教育基地，全区教育文化形态完善。
生产总值及产业结构
沙坪坝区的地区生产总值近十年均保持了10%以上的增长率
社会消费品零售总额
2009年全区的社会消费品零售总额达到了亿元，同比增幅达到20%
城镇职工平均工资
沙坪坝区的城镇率已达100%，教育人口众多城镇职工平均工资亦高于全市平均水平，增幅达到12%。
三大产业分析
第二产业占总GDP52%，说明沙区工业处于稳步发展期
第三产业占总GDP46%，说明沙区商业处于较快上升期
农业占总GDP2%，比例明显降低，说明沙区城市化进程的已经成熟
区域小结
规划布局清晰 发展潜力巨大
产业结构丰富 投资空间巨大
项目区域分析
地块建设用地面积：22400 ㎡
容积率；≤
绿地率：≥%
建筑密度： ≤%
停车位设置：557个；
总建筑面积：
商业建筑面积：
地块指标
地块四至
内环高速
成渝高速
西面：歌乐山脉，含谷镇
南面：新桥医院、华岩寺
北面：西南医院、沙坪坝商圈
东面：二郞立交、石桥铺商圈
地形地貌分析
本案地块有小幅高差，呈西高东低、南高北低的势态，南面临主干道长约107米
距离内高差约5米；东面临社区公路长约82米距离内高差约3米。
本案地块前有一幢居民楼阻挡视线，对项目的商业展示和交通有一定影响。
本案地块背后是木材公司的厂房和办公楼，对项目的展示也有一定的影响。
区域情况概述
新桥区位于沙坪坝区的东部核心区，区域总人口约6万人、常住人口约4万人，是
沙坪坝区、旧城改造的重点区域。主要依托于新桥医院为核心，加上附近的工业
及居住社区。其核心商业地段为项目地块北面 和新桥医院广场之间路段。
新桥医院简介
新桥医院新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓，始建于1944年，历经70年发展与变迁，现已建成为一所学科齐全、技术力量雄厚、设备先进，集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教学医院。医院现有教职员工2700余名，其中，教授、副教授300余名，博（硕）士导师110余名，博（硕）士学位获得者360余名。医院占地面积960亩，展开床位2300张， 医院年门（急）诊量近百万人次，年收治病人6万余人次。心脏衰竭、肾脏衰竭等重大疑难疾病救治在国内居领先水平。
区域消费人群预测
43700
合计
1000
进修实习人员
2700
医院职工
40000
常住人口
固定消费人群
数量（人）
人群
类别
6850
2500000
合计
2740
1000000
周边企业及其他流动人口
1370
500000
家属（按病人1/2比例估算）
2740
1000000
就医人群及家属
流动消费人群
日（人）
年（人）
人群
类别
区域固定消费人口约43700人，流动人口约6850人/天，加上目前在建的几个小区，该区域的人口数量还会有大量的增长。
区域商业地产特点分析
临街商业发展迅速，是新桥区域数量最多商业形式之一
饱和
竞争
观望
特点一
区域商业地产特点分析
特点二
区域复合功能商业地产项目严重缺乏，商业地产市场尚属发展期
先发制人
商业领航
区域商业地产特点分析
特点三
新桥医院作为该区域商业集中区域，该区域缺乏复合功能商业中心，不符合发展需求
抢占市场空白点
形成商业中心的条件
该地方现有及未来会产生的消费人群，即商业所需的固定消费群体条件；
该地方周边交通设施便利，即交通便利条件；
附近有吸引人群的机构或设施，即人流聚集条件
区域形成商业中心的推测
根据上述分析，新桥区域近三年在宏观经济上呈现高速发展的态势，区域商品市场丰富多彩，消费结构升级，外来人口大量涌入，这些都为商业地产的发展创造了先决条件
区域未来将迁入大量居民，将为商业地产提供稳定的消费人群
本区域距离中心商业区较远，前往商业区购物次数会相应减少
居民的日常消费会选择在居所周边进行，该区域需要一定量的商业设施来满足居民的日常生活要求
天晟观点
新桥
商业中心
根据上述分析，结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，
天晟认为：区域具备形成商圈的条件
区域未来1年内将有多个住宅项目亮相，2-3年内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商业中心逐渐形成，但并不成熟，商业类型为社区型商业。
4-5年内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商业中心得到升级，并向邻里型商业中心发展。
形成商业中心的时间预计
项目产品定位
SWOT分析
劣势
机会
威胁
优势
1、地段：区域核心；
2、交通： 紧邻内环、成渝高速；
3、物流：邻近西物市场、火车东站；
4、规模：区域第一。
1、环境：脏、乱、差；
2、区域形象：陈旧、落后；
3、地形：扁平、部分阻挡，展示度差；
4、道路：老旧、等级低
1、政策：旧城改造项目，政府支持；
2、借势：新桥医院的发展和扩张；
3、城市规划：修建中的重庆火车站及沙坪坝商圈扩容。
1、市场：政府对楼市的调控；
2、竞争：其他新项目面市；
3、建设周期：周边配套的建设周期。
SWOT矩阵分析
SO战略：放大优势抢占机会
WO战略：利用机会克服劣势
ST战略：发挥优势转化威胁
SO战略：减少劣势避免威胁
联合新桥医院，增加项目支撑；
牵手物流中心，为商家提供便利。
打造核心区域价值
强调本区域及项目未来发展规划，为客户树立信心；联系市政加强环境及道路建设，改善区域形象。
全力打造品牌价值
利用地段的唯一性和品牌开发商的综合实力，将项目树立成区域标杆；先招商后销售的模式降低客户对风险的顾虑。
重点树立标杆价值
加强项目自身硬件和环境的打造；
加强外部宣传及导示系统设置。
努力增加附属价值
本项目商业的核心竞争力营造
新城市MALL
健康购物
生活休闲
餐饮美食
商务洽谈
娱乐体验
你好, My Life!
为该区域商业发展升级换代
依托新桥医院消费者提供全方位的商业服务
在新桥打造一个健康生活购物商业区
客户定位
项目区域内现有及未来增加的居住人群
新桥医院的每日的医疗患者家属
新桥医院的医务人员及学员
项目周边区域的居住人群及务工人员
伴随区域发展而产生的外来流动消
费人群，包括：
来自物流区的务工人员；
途经本项目的人员。
客户特点
1、私密而不孤独——拥有自己喜好的品牌、餐厅与购物场所及休闲场所；
2、有品味不张扬——追求生活品味，但是有所取舍,有个性但很低调；
3、时尚而不懒散——拥有年轻的生活态度，但心理足够成熟，不会盲目；
新都市商业领航者
市场定位
形象档次定位
新桥新时区
重庆首创中高档健康生活商业示范区
我们着力营造这们一种商业氛围：
时尚实用但不浮夸张扬；
功能互补绝不同质重复；
品味高雅而不无味奢华
案名建议
业态定位
1、2、3号楼业态定位：
健康购物——精品店、医药器材专卖店
中西餐饮——中式正餐、西餐
休闲娱乐业——KTV、网吧、咖啡厅
社区配套业——银行、邮局、干洗、西点、早餐、服务
连锁零售业——超市、快餐
业态定位
4、5号楼业态定位方案一：
康复医疗——作为新桥医院的一个补充，为新桥医院的医患的康复提供
一个快捷的平台
4、5号业态定位方案二：
经济型酒店——作为新桥地区的一个补充，同时也为求医的患者及家属解决了该区域长期缺乏较有档次的酒店或宾馆
由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。
1、2、3号楼一层销售与租赁划分建议
建议可直接销售
由于以下产品商业价值明显，建议可直接销售。
该区域建议可直接销售
该区域建议以租带售
1、2、3号楼二层销售与租赁划分建议
该区域建议以租带售
1、2、3号楼三层销售与租赁划分建议
该区域建议以租带售
1、2、3号楼四层销售与租赁划分建议
1、2、3号楼五层销售与租赁划分建议
该区域建议以租带售
该区域建议以租带售
1、2、3号楼六层销售与租赁划分建议
该区域建议直接销售
4、5号楼一层销售与租赁划分建议
该区域建议以租带售
4、5号楼二层销售与租赁划分建议
该区域建议以租带售
4、5号楼三层销售与租赁划分建议
销售面积统计
注：面积按套内进行估算，实际面积以测绘为准
800㎡
4、5号楼1层
1070㎡
1号楼2层
5230㎡
3360㎡
1、2、3号楼一层
合计
面积
编号
可售面积统计
销售价格预测
天晟认为销售均价：45000元/㎡
总销金额：亿
45313
15%
增长率
市场修正价
39253
平均比准价
39552
40%
30%
30%
权重比准价
42240
39680
35840
参考价格
100%
1
20%
交通
1
20%
配套
1
30%
档次
1
30%
规模
比较系数
契合度
比较系数
契合度
比较系数
与本案契合度
33000
31000
28000
权重
本案
美林公寓
新桥新都
三凌雅园
比准销售价格
产品设计建议
总体规划构想
综合购物中心
康复中心
或经济型酒店
由于项目受地
形限制，4、5
号楼的展示性
和通达性都比
较差，所以将
其规划为康复
中心或经济型
酒店。而展示
面和通达性都
比较好的1、2、
3号楼则规划
为综合购物中
心。
将1、2、3幢规划为健康生活购物中心，
4、5幢规划为国医康复中心或经济型酒店
项目建筑风格建议
整体风格应注意与住宅结合，并考虑结合将来区域内其他社区的新型建筑风格，使商业整体风格与住宅与项目所处区域的风格浑然一体，既不盲目追求“洋化”，更不单纯强调亮丽。本项目在建筑材料选择上应注重与时尚、新型潮流接轨，外檐体现数字化、时代感，并着力塑造商业街区风格。
现代建筑风格
项目建筑风格参考图片
产品修改建议
为了更好的打造新桥地区高品质商业示范区
我司对产品作出如下整个建议
人流动线示意
主要人流动线区域
次要人流动线区域
根据我司对该区域人流测估:我项目主要人流动线区域人流量：56人/分
次要人流动线人流量：20人/分
产品问题
1、2、3号楼（负一层）设计问题：目前为单线人流
人流未形成环线
产品改造建议
人流动线
增加人流通道和无梯步扶梯至车库
无梯步扶梯
产品问题
1、2、3号楼（一层）设计问题：住宅大堂损失商业面积；电梯位置不合理（影
响商铺使用、昭示性差）
产品问题
产品改造建议
住宅入户口
扶梯
扶梯
新增商业面积
新增商业面积
直升电梯
2号楼观光电梯
广场电梯移到入口中间；住宅大堂从后面开门、广场入口前增加观光电梯；广场
电扶梯移到广场入口中间、北端扶梯移到入口中间、北端门口直升电梯外移。
产品问题
1、2、3号楼（二、三层）设计问题：人流动线垂直互动性差
三层
二层
产品改造建议
扶梯
扶梯
增加1－3层电扶梯
产品问题
4、5号楼产品问题：功能布局和动线不合理开间过大，不利于销售；人流动
线未形成回环，影响人流；中心位置设为社区配套，不利于商业互动
产品改造建议
商铺
商铺
商铺
商铺
商铺
商铺
A
人流动线
B
C
D
商铺
商铺
商铺
人流动线
A
B
C
D
这样改动之后将项目人流形成回路，便于通行，建议将原来社区配套的物业移至
背街位置，有利商业整体布局，改动后可在A面设9个商铺、B面设17个商铺、C面
设6个商铺、D面设11个商铺。
产品配套建议
增加电梯载荷、增设残障通道、无梯步平滑扶梯、地面设置防滑处理
增设广告位、电子屏
餐饮区设置排烟、排污系统及处理系统、4、5号楼每间商铺增设排污系统
在3号楼四层屋顶平台处增加休闲平台供商业区使用
商业公用卫生间增设残疾人使用设施、女士公用卫生间增设哺乳房及化妆间
配套示意
业态分布建议
商业业态构想
医院及城区配套服务
业态分布
能源再生——太阳能再生系统
1、2、3号楼负一层
超市
如重百
副食、小商品
人流动线
超市配套：
如烟酒茶、母婴用品等
业态示意
业态分布
1、2、3号楼一层
医药、保健品
如药房、医疗器材专卖等
美食、小吃、社区服务
银行、眼镜、
糕点、鲜花
精品、礼品
如皮具店
通往负一
楼超市
业态示意
业态分布
1、2、3号楼二层
银行、通讯、中介、餐饮
品牌快餐、特色料理
如乡村基、巴西烤肉
业态示意
业态分布
1、2、3号楼三层
品牌餐饮
如天天渔港
茶餐厅
如铜锣湾
健康餐饮
如武陵山珍
业态示意
业态分布
特色餐饮
如毋米粥
特色餐饮
如寻常故事
1、2、3号楼四层
业态示意
业态分布
主题会馆
如富侨
KTV：
如：好乐迪
1、2、3号楼五层
主题会馆，
如：富侨
主题吧，如：
避风塘、网吧
1、2、3号楼六层
业态分布
业态示意
A区
B区
4、5号楼1层入口广场处用作康复中心或经济型酒店入户大厅，其余位置可分隔
出来招商和销售， 4、5号楼2、3层业态整体建议作康复中心或经济型酒店。
业态分布
一层
二、三层
业态示意
销售招商建议
总体营销策略
三大主题原则
两个中心策略
三步实施方案
招商原则
分区原则
分区招商能为有意向进驻的客户提供一定的引导，通过良好的分区以及项目前景规划，促使商家及投资者坚定对本项目的信心，从而能更好的进行招商、销售及经营管理等工作；
分区招商能够给进场经营的商家提供良好的经营环境，使不同业态在日后经营中减少矛盾，能加强商家对于日后经营旺场的信心，使商家乐于进驻；
分区招商，集中经营是项目经营旺场的保障，并且在日后整个项目的经营管理可以起到促进作用；
业态划分需要充分考虑不同业态之间是否有关联性及互补性；
合理的业态划分要令商家之间产生良好的互动作用，需要对日后项目的经营产生良好促进作用；
合理的业态划分要避免把相互矛盾的业态放在一起，要避免矛盾的业态产生非良性循环；
合理的业态划分必须合理地引导消费者的消费集中性和目的性；
业态划分原则
重点引进具有一定企业或品牌影响力的连锁商业机构；
引进具有持续经营能力、有特色经营项目的商业机构及单体商户；
引进的商户应该满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流的功能。
商户筛选原则
招商策略
以保证基本业态、满足消费者基本生活需求为宗旨，先易后难。
对招商确有难度但有助于提升商业整体档次与价值的业态实行定制策略。
实施方案
第一步：重视主力店市场定位和业态定位
第二步：按拟定的市场业态定位确定初步主力店条件
第三步：召开主力店招商恳谈会
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本次沟通汇报结束，谢谢！
