●案例选择标准：
非住宅用地性质
通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售
项目销售情况良好
●案例借鉴点
功能构成
配套设施
产品设计
营销推广
【与本项目类似案例成功规律研究】
中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体。
案例一：中邦MOHO
项目基本信息
区位：上海浦东金桥出口加工区南区
规模：占地92588平方米
物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成
容积率：
户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：米
中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所
区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。
规模：规划面积20平方公里 核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。
入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。
产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。
房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升
★开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。
---中邦MOHO销售经理回答关于项目初始功能定位问题
中邦MOHO
中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间。
自然石材：
简洁与质感
沉重和轻质
脆弱与坚实
动感玻璃：
基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在 。
用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。
用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。
用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。
中邦MOHO
空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积 。
创造“立方-城”概念出发点：
利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间。
户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合。
创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。
采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。
中邦MOHO
商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次。
规模：6500平方米
基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所
配套设施：
网络视频会议厅
多媒体影视厅
商务套房
室内游泳池
健身中心
中西式餐厅
钢琴吧、红酒吧、雪茄吧
配套服务：
企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务
安全系统：
门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统
中邦MOHO
建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高 。
中邦MOHO
配套亮点
宽带接入系统：
采用FTTC+VDSL技
术的宽带接入系统
有线电视系统：
采用双向传输技术，
全频段860M双向传
输系统
综合布线系统：
每户设置一个综合布
线箱，线缆从综合布
线箱引出即可 。
外墙：
玻璃幕墙、
自然石材幕墙
供电：
低压三项供电，每户
电容量不少于25KW
通讯设备：
平均每户3对，每幢
12对外线可以使用
销售结果显示：价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个根本支柱，另外，跟风效应也是在销售中值得注意的一个因素。
效果图解析：
4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右。
8月份房价下调至6500元，情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右
10月份价格回升至7600元，消化尾盘
效果原因分析：
开盘初期，客户得知工业用地属性，猜到取地成本不高，认为开发商获利太大，心里不平衡，便以工业用地性质按揭贷款问题，水电费较高等理由认为价格应该下降，所以那段时间销售效果不好。
调价后，开始销售速度较缓，后面随着配套设施完善和跟风效果凸显，销售速度呈现加速上扬趋势
最终销售结果实现当年100%完全销售
---中邦moho销售经理分析销售情况的原因
中邦MOHO
功能比例：中邦moho客户主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，但从开发商角度最重要的是提供功能支撑。
单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。
办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位。
中邦MOHO功能比例图
中邦MOHO销售经理做客户解析
老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了；
公司白领加班较晚，就直接睡在这里了
过夜人群
小的企业一般把这里当作总部，
较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所
客户对项目定位
主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有
客户来源
绝大多数都是单位买，个人买的很少
客户属性
内容
角度
中邦MOHO
案例借鉴总结
利用“立方城”概念，创造出屋顶花园、小进深阳台、大面积露台，阳光室。
采用“跨越”策略，实现每个单元的最佳朝向
户型采用裂层设计，田字结构，运用“玻璃墙”做隔断，实现户型弹性，满足各类客户的不同面积需要
外力面上要区分于传统的住宅和办公楼，且要实现办公、居住功能的弹性转换
产品设计
加工区内办公需求、居住具有均有，而且还有二者的混合需求
园区特殊的背景，看不出未来居住功能和办公功能哪种升值潜力更大，有一定的系统性风险
项目在外立面、户型设计上均考虑满足办公、居住的双重需求，从而降低项目系统性风险
加工区特定的背景决定我们要重点研究区内企业的需求情况，而不是更大的范围来进行初始定位
初始定位
顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，在产品设计和产品组合上都颇有创新
以投资数百万修缮清代历史建筑“陶家宅”为依托，荣获联合国科教文组织亚太地区老建筑保护奖，并正在申报上海市文物保护单位 。
工业用地实现办公、居住功能物业，规划报批难度大，必须有政策扶持，所以规划报批必须存在有利于政府或区域发展的“说法”。
规划报批
中邦moho做法
背景说明
角度
中邦MOHO
降价后销售节奏开始较缓，后期跟风效应“凸显”
工业用地做办公、居住型物业，市场现存情况不多，所以客户容易观望，跟风效应较为明显。
销售节奏
开始价格较高，销售情况不好；价格降低后，销售效果转好
工业用地取地成本低，价格不宜过高，则竞争优势会凸显
价格
通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感
综合配套是实现高质量办公功能、居住功能的重要因素，必须给与重视
综合配套
供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW
宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统
有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统
综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可
高质量的基础设施有利于提升项目的价值，增强项目吸引力
基础设施
中邦moho做法
背景说明
角度
中邦MOHO
案例借鉴总结
案例二：自在香山
项目基本信息
区位：北京西四环，海淀区旱河路与闵庄路交叉口西北角
规模：占地面积20万㎡，总建筑面积约万㎡
土地使用年限：50年
物业形式：低密度办公楼，含独栋、联排、叠拼，约300套
用地性质：工业用地，产权50年
容积率：一期容积率
绿化覆盖率：30%
户型：一期户型270-350㎡，二期户型面积260-2000㎡
层高：米，部分挑高米
售价：均价30000元/㎡，与周边别墅价格相差无几
设计：由非常建筑、TOSHIKOMORIARCHITECT,RAHUL MEHROTRA ASSOCIATES等世界知名建筑设计公司担纲设计
北京自在香山，50年产权的低密度办公物业，目前已经跻身于北京高档别墅第一梯队
自在香山
产品策略—建筑设计：以干净利落的线条，塑造项目公建化立体感觉；玻璃幕墙、现代建筑构件在项目中充分体现
自在香山讲究纯净的建筑空间和体量。建筑形式纯净，局部处理干净利落，整体线条清楚。
在规整的结构体系中，通过蒙太奇的虚实凹凸安排，赋予建筑以明显的雕塑风格。
自在香山表面材料采用大地色系搭配极富手工触感的面砖，以绿色的自然景物衬托，力求建筑本身与周边环境的和谐关系。
自在香山
产品策略—建筑设计：以柔和落地窗、半虚实的露台空间以及虚的私家与公共园林，打造舒适居住环境
自在香山
产品策略—户型设计：“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，一期户型以270-350㎡为主，并通过大量的赠送来满足居住需求
户型设计：
大开间、方正、南北通透
户型易分割和组合，具备弹性
地下室首层设计，达到双重花园效果
赠送面积：
地下室全赠送，面积达到110㎡左右
双露台
内凹阳台
自在香山
产品策略—户型设计：四个越界，将远处的山景、近处的自然造景和绿景，广纳绿色，创造宜人环境
露台：从露台上环视四方，远观颐和园佛香阁、玉泉山的玉峰塔、香山的香炉峰、八大处的五处和七处等名景。
双首层，超高使用率：地形高低落差规划，首层化地下室、采光通风，引景入内。
双花园，放大领域：围合式建筑形式组团，最大程度引入自然造景和绿意，创造出圈属领域的精装共享花园与专属花园双重绿地。
大开间、多面采景采光：大面宽、三面采光、视野开阔，拥有南北通透空间，大度广纳香山景致。
自在香山
配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”五合一完美共融
自在香山售楼部位于旱河路与闵庄路交叉口，项目入口处。
此建筑物早期作为自在香山的售楼部，未来将作为自在香山园区星级式酒店会所配套对外开放，对外宣称未来将打造使馆级的Club
自在香山
营销推广：频繁的推广活动，努力淡化项目商务写字楼的用地性质，树立项目高端别墅的形象
举办的一系列活动：
形象树立活动：
●举办“2008年资本市场政策解读及投融资形势对话”沙龙
●与搜房网、大中华别墅网联合举办“聚焦西山、解读西山”的别墅沙龙
●“京西何夕—高端住宅引领西部宜居生活”论坛。
楼盘促销活动：
● 5月园林绽放之际欧美同学会会员莅临选购均有惊喜优惠
● 6月1日-6月20日举办“推荐成交厚礼、双套双礼多惊喜”大型酬宾活动
●客户联谊会，樱桃采摘乐活动进行抽奖。
销售员引导：
● 2003年以后国家就不批低密度用地了。而我们公司的这块地是在2004年拿的，开发商只能采用这种办法来建别墅。
自在香山
销售结果：一期06年年底开盘，销售率%，回笼资金约亿元；二期08年初开盘，由于户型偏大，价格较高，目前销售率为%
一、二期销售情况对比
%
1套
8套
300-500
930-1550
31000
二期
%
10套
104套
270-350
495-595
17000
一期
销售率
月均销售套数
销售套数
面积区间
总价（万元/㎡）
均价（元/㎡）
效果原因分析
一期整体销售还是不错的，市场口碑也很好。以个人名义购买的客户占总成交客户的50%以上。
二期户型较大，价格也几乎为一期的2倍，导致总价过高。同时项目必须采用一次性付款的方式，缩减了客户群。
国家出台的宏观调控政策也影响了项目的销售进展。
----北京自在香山销售人员访谈
案例三：创智坊
上海·创智天地集创业，生活，交流，休闲娱乐于一体，是众多企业激发灵感火花，补充知识能量的创意产业园
项目基本信息
●区位 ：上海市杨浦区，离市中心40分钟车程。
●规模 ：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米
●开发主体：由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发
●周边状况：周边办公全部是租用，且无在售新楼盘
●土地性质：综合用地，50年产权
创智天地科技园
办公：住宅：弹性物业：商业=25%：36%：36%：3%
产业园功能比
2万出租，其余全部出售
50万平方米
弹性办公、住宅、商铺
创智坊
出租
10万平方米
办公、商铺
创智天地广场
出租
8万平方米
纯甲级办公
创智天地科技园
租售
建筑面积
物业类型
创智坊
创智坊为创智天地一期物业，是由不同国际大师设计的创意杰作，除纯住宅外，可商可住办公物业是其一大亮点
位置：紧邻大学区
规模：建筑面积50万平方米
容积率：
功能比例：办公：住宅=50%：50%
售价：办公物业万元/平方米，住宅万元/平方米，从开盘到现在，价格变化不大
物业管理费：办公元/平方米.月，住宅元/平方米.月
销售情况：已推出12万平方米，一期于2006年10月开盘，现只剩一套157平米的住宅和20套办公物业
物业类型：多层、小高层
精装修、现房销售
创智坊
外立面：创智坊全为多层和小高层物业，通过颜色跳跃，线条明快的外立面风格，彰显公建形象
硬件设施：
材质：瓷砖和涂料
电梯：2部奥的斯
大堂：米层高，20平米左右，档次一般
空调：分体式空调
弹性办公物业档次一般，通过鲜艳、跳跃的外立面突出项目的形象，提高项目品质感
创智坊
户型设计：户型方正，南北通透，打造厨房、卫生间等弹性功能并赠送空中花园，房型设计将居住与办公合为一体
居住设施：松下燃气灶，能率热水器、吸油烟机，ＦＲＡＮＫ整套厨房设备，ＴＯＴＯ坐便器、台盆，西门子洗衣机、冰箱
办公设施：日立空调，实木地板等，电梯等候厅墙面有镜面装饰，过道及走廊均为冷色玻化石，每户装有可视呼叫系统
空中花园
赠送阳台
燃气灶、厨房、饭厅
创智坊
户型设计：创智坊办公物业面积区间较小，为loft产品形式，部分楼层设有跃层
营销：创智坊在宣传上以住宅产品为主，办公物业强调 loft 概念，并将创意的主题贯穿于整个推售节奏中，充分展示了产业园的创意氛围。
创智坊
总结：艺术创意氛围的营造及弹性功能物业的打造使得创智坊既有创意产业园的气质又能实现办公和居住的自由转换
创意氛围的营造
●与校区相邻
参照硅谷的规划，与大学校区、科技园区完美融合，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识氛围，使其成为广阔创业空间的社区
●外立面设计
由曾参与规划设计美国“硅谷”的美国SOM公司担任总体规划
外立面融入各种鲜艳的色彩，设计简约，彰显现代、跳跃的气息
●销售活动
以住宅宣传为主，办公强调LOFT概念
举办各种创意活动来营造创意的氛围，吸引周边年轻人和创业人士入住
弹性物业的打造
●办公物业除了具有办公功能，而且还设有厨房、卫生间、天然气管道、热水器等居住配套，从功能上满足可商可住的要求
●户型的面积区间
户型紧凑，面积控制在70-200平米，主力户型在114-150之间
办公物业的户型与纯住宅的户型基本一样
●价格
以低于住宅2000元的价格吸引客户
与住宅近乎相同的物业管理费大大降低客户的成本
总体而言，办公物业的入住成本比住宅更低
案例总结
案例规律总结与借鉴
规划→保证各组团的相对独立，又体现各功能的融合
功能→保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住
建筑→立面体现公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，同时注重与环境的融合
硬件与配套→既有为商务功能服务的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；完善水、电、通讯网络、电视、综合布线等基础设施建设
营销推广→立足住宅产品，以商务气质提升项目整体形象；把握营销节奏，加大早期营销推广的投入
价格→保持相对于周边同类住宅产品的优势
二期产品定位：总部型商务别墅、现代办公研发楼、商住楼
二期在总体设计上要紧扣“生态”、“开放”、“科技”、“现代” 、“特色”等关键词，通过产品与环境的共同打造来实现。
一、商务别墅
1、层高：米，首层：米
2、户型面积：200—450平方米独栋为主，部分户型：500—1000平方米；
3、外立面设计的商务性、时尚性。
4、园区生活配套（员工公寓、员工餐厅、便利店、休闲、娱乐、果岭、泳池、体育设施、医院等）约10%
5、商务配套功能：会所、商务中心、展示中心、大型多功能会议室、银行/邮政/电信、中小型会议室、中心餐厅/茶座、图书馆等。10%
6、产品布局
充分考虑楼间距，商务别墅私家院落的问题。
7、绿化率问题
★绿化覆盖率建议达到 45％以上。
★山、水、亭阁、场地广场、林荫长廊、艺术雕塑、户外运动设施等等构成园区生态景观。
★重点绿化部位:
●大堂（考虑栽种树木，通过自然采光，实现人与自然的和谐氛围）
●内外广场（周边绿化、流水，以不同手法引入建筑物内，广场内也可安排部分建筑小品、人性化的休闲设施）
●空中花园（以建筑小品、文化长廊、画展、植物等塑造生态人文环境）
●电梯间、通道（可布置流水、鱼池、盆景及山水画等）
二、高层研发楼、商住楼的建筑要素
1、高层商住楼，以小户型为主（面积60—95平方米）。
部分户型：100平米以上。至少保证1-2栋高层为商住两用。
2、如不能改变研发楼的功能为商住两用，建议高层研发楼配置：
●承重300—500公斤；部分企业需要500-750公斤（以一、二、三楼为主）
●电梯：客梯、货梯（米宽，米高）；
●单层面积1000平方米左右；
●电气系统设计：建筑面积达3000平方米的标准研发类企业，设计标准：200-350KWA
●中央空调
●层高米，其它园区研发楼一般在4米左右，国外企业经常需要层高米（能否设计两种层高）
●预备发电机
●部分企业要求有户外安装标志
3、智能系统：
▲楼宇自动化系统（BA）：包括供配电系统监控、照明与动力监控、电梯与停车场监控系统、给水系统监控、暖通空调监控、广播音像系统、VOD电波系统、卫星及公用天线系统；
▲通讯自动化系统（CA）：数据通信系统、综合业务数字网、图文通信系统、网络系统、数字微波通信系统；
▲办公自动化（OA）：事务处理级办公自动化系统、信息管理级办公自动化系统、决策型办公自动化系统；
▲安防自动化（SA）：防盗报警系统、巡更管理系统、CCTV 监视、出入口控制系统。
谢谢观看！
