淮安房地产市场调查报告
目录
第一篇 城市环境总体分析 …………………………………………………P2-16
一、 透视淮安
二、城市经济发展状况
三、最新城市建设总体规划
第二篇 房地产市场分析 ……………………………………………………P17-43
一、 房地产发展势态分析
二、房地产一级市场分析
三、房地产二级市场分析
四、房地产三级市场分析
第三篇 项目分析 ……………………………………………………P44-47
一、项目概况
二、项目周边竞争楼盘分析
三、项目 SWTO 分析
四、项目潜在客户分析
第一篇 城市环境总体分析
一、 透视淮安
● 历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚
淮安秦时置县，至今已有 2200 多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大
运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西
游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代著名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、著名雕
塑家滑田友、著名导演谢铁骊、著名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,
苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都
曾在淮安留下光辉的足迹。一八 98 年 3 月 5 日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮
安增添了绚丽的篇章。
● 位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽
淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全
境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河
贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是
“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。京
沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内
交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划
建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共
同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工
程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更
将淮安带入飞速发展的广阔空间。
● 面积与人口
淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙 4 县,清河、清浦、楚州、淮阴 4 区，总面积 万平方公里,总人口 524 万，
其中市区建成区面积 85 平方公里，市区人口 85 万。2005 年人口出生率 %。
● 娱乐观光——风光秀丽的旅游城市
淮安目前已开发或正在开发的旅游景区、景点达 60 多处。有烟波浩淼
的全国第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上长城--洪泽湖大堤，有“明
代第一陵”之称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏兵洞，有全国仅存
的明清漕运总督署遗址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自然保护区，有
国家级森林公园盱眙第一山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人
杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖
陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列
馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美
的画卷。
● 人文特色——中国淮扬菜之乡
淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点一三 00 余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、
朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。
2002 年以来，淮安市已连续 4 年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安
的新风貌、新成就。
二、 城市经济发展状况
● 总体概况
淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产
业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低
廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业 1 万
多家,其中规模企业 11 一八家、重点企业 90 家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大
支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷
烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。
● 宏观经济水平
※ 2000 年-2005 年淮安国内生产总值
291 329. 02
375. 02
420. 64
500. 97
561. 81
0
100
200
300
400
500
600
单
位
：
亿
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
年国内生产总值情况
国内生产总值（GDP）
注：2005 全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值 亿元， 按可比
价计算， 比上年增长 % ，增幅比上年提高 个百分点。其中，第一产业增加值 亿元，比上年增长
% ；第二产业增加值 亿元，增长 % ；第三产业增加值 一八 亿元，增长 % 。
※ 2000 年-2005 年淮安人均 GDP
2005年淮安经济结构（单位：亿元）
117. 84
255. 75
188. 22
第一产业
第二产业
第三产业
注：2005 年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 一三.4% 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能
和辐射作用增强。年末全市城市化率 % ，比上年提高 个百分点。
※ 2000 年-2005 年淮安全年固定资产投资总额
5763 6422
7267
8108
9597
10683
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
单
位
：
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
人均GDP情况
人均GDP
注：2005 年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 %。
全年完成 50 万元以上项目投资 亿元，比上年增长 %，其中，民间投资一五 亿元，增长 %,私营
个体完成投资 亿元,增长 57%。城镇 50 万元以上、农村 50 万元以上和房地产开发投资分别完成一八 9.一八亿
元、 亿元和 亿元，增长一八.5%、%和 %。
※ 2000 年-2005 年淮安社会消费品零售总额
129. 62 155. 02
180. 21
229. 6
275. 69
330. 73
0
100
200
300
400
单
位
：
亿
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
年固定资产投资总额情况
社会固定资产投资总额
注：2005 年淮安消费品市场繁荣活跃 。全年实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %，增幅
比上年提高 个百分点。其中，城市消费品零售额 亿元，增长 %；县及县以下消费品零售额 亿
元，增长 %。按行业分，批发零售贸易业零售额 亿元，增长 %；餐饮业零售额 亿元，增长
%；其他行业零售额 亿元，增长 %。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年
限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额 亿元，家用电器和音像器材类零售额 亿元,分别比上年增
长 ％和 %。
※ 2000 年-2005 年淮安市财政总收入
103. 01 114. 3
127. 58 139. 32
156. 36
198. 62
0
50
100
150
200单
位
：
亿
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
社会消费品零售总额情况
社会消费品零售总额
注：财政收入增长较快。2005 年全年实现财政总收入 亿元，按同口径计算，比上年增长 %。上划中央收
入 亿元，增长 %；地方财政收入 亿元，增长 %，其中一般预算收入 亿元，增长 %。
※ 2000 年-2005 年淮安城镇人均收入
25. 76
34. 98
43. 19
53. 88
63. 38
75. 56
0
20
40
60
80
单
位
：
亿
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
财政收入情况
财政收入
注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资 14 一三 6 元，比上年增长 %。2005 年淮安城镇居
民人均可支配收入 91 一五元，比上年增长 %；人均消费性支出 6389 元，增长 %。
※ 2000 年-2005 年淮安农村人均收入
6117 6513
7159 7798
8209
9115
0
2000
4000
6000
8000
10000
单
位
：
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
城镇人均收入情况
人均收入
注；2005 年淮安农村居民人均纯收入 4024 元，比上年增长 %；人均生活消费支出 2491 元，增长 %。
※ 2000 年-2005 年淮安城镇储蓄存款总额
3302 3327 3365 3395
3701 4024
0
1000
2000
3000
4000
5000
单
位
：
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
农村人均收入情况
人均收入
注：20025 年全市金融机构本外币存款年末余额 亿元，比上年末增加 亿元（储蓄存款 亿元、企
事业单位存款 亿元，分别增加 亿元和一三.26 亿元）。金融机构本外币贷款年末余额 亿元，比上
年末增加 亿元。其中，人民币存款年末余额 亿元，比上年末增加 亿元（储蓄存款 亿元，
增加 亿元）；人民币贷款年末余额 亿元，比上年末增加 亿元。全年金融机构现金收入 亿
元，比上年增长一五.4%。金融机构现金支出 14 一八.25 亿元，增长 %；货币回笼 亿元，增长 %。
三、最新城市建设总体规划
106. 3 122. 96
148. 25
178. 25
209. 19
241. 36
0
50
100
150
200
250
单
位
：
亿
元
2000 2001 2002 2003 2004 2005
年份
储蓄存款总额情况
存款总额
● 城市区划与人口
年 末总人口（万人） 土 地面 积（平方公里） 人口密度（人/平方公里）
全 市 10072 5 一八
市 区 3171 850
清河区 29 10729
楚州区 一五 22 786
淮阴区 1264 686
清浦区 296 1087
开发区 60 1248
涟水县 1670 623
洪泽县 一三 94 279
盱眙县 2493 295
金湖县 一三 44 267
● 城市规模的扩容提速
淮安规划 5 年内中心城市人口突破 100 万，建成区面积达到 120 平方公里，全市城镇人口达到 250 万，城市
化水平达到 45％；10 年内，中心城市人口达到 110 万，建成区面积达到 140 平方公里，全市城镇人口达到 300 万，
城市化水平达到 55％以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐
统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带
来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。
淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高
政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的
配套服务能力。
第二篇 房地产市场分析
一、 淮安市房地产市场总体态势
2005 年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面
积和信贷规模等方面都有较大幅度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大
起大落的现象，形势基本看好。到 2006 年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开
发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。
● 房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健
2006 年一季度，全市完成房地产开发投资 11．64 亿元(具体见表 1)，比 2005 年增长 ％，增速上升 个
百分点；市区完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 ％，增速下降 1．1 个百分点。通过几年的发展，淮
安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消
费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的
房地产开发从 2004 年才开始起步，到 2005 年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于
平稳发展。
表 1：淮安市房地产开发投资完成情况
同 比 增 长房地产开发投资
(万元) (％)
全社会固定资产投资(万元)
房地产投资占固定资产投
资比重(％)
指标
年份 全市 市区 全市 市区 全市 市区 全市 市区
2005 年 1 季
度
94300 77700 51,17 540319 352348
2006 年 1 季
度
116441 831 一三 794800 495500
● 淮安房地产市场供求分析
房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。
2005 年淮安全市房地产开发完成施工面积 万㎡，同比增长 %，竣工面积 万㎡，同比增长
%；市区完成施工面积 万㎡，同比增长 %，竣工面积 万㎡，同比下降 %。各县的施工
面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而 2006 年一季度，全市房地产开发完成施工面积 万 M2，同比增长
%，竣工面积 万 M2，同比增长 %。其中市区完成施工面积 万 M2，同比增长 %，竣工面
积 1751 万 M2，同比增长 %。
从 2005 年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由 2 季度的 :1 下降到 3 季度的 :1、4 季度的
:1，市区由 2 季度的 :1 下降到 3 季度的 :1、4 季度的 :1，下降的幅度很大，而 2006 年一季度全市
商品房供销比也仅为 :1。表明到 2005 年底全市房地产销售形势大为好转，由 2005 年初实施的宏观调控政策而
形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。
● 房地产市场价格分析
淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。
2006 年一季度淮安全市商品住房的平均价格是 2003 元/㎡，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是
2511 元/㎡，比去年同期增长 %。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚
高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相
呼应。
● 房地产开发投资方向及结构
住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长
在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时
引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋
合理。
● 淮安房地产业前景
前景十分看好，发展空间巨大
1、城市经济快速发展
2005 年淮安人均 GDP 已达到一三 24 美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发
展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达 3000 亿元，其中有一五 00 亿元要依靠外来资金。淮安
市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、
低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业
发展的利好因素。
2、城市居民收入增加，生活水平的提高
近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，
住宅产业将处于快速增长期。
3、大规模城建的支持
国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持
和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改
二”、淮河入海水道二期等项目，建设 4C 级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能
投资 50 亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。
二、 一级市场分析
● 淮安基准地价表
商业用地级别基准地价表
单位：元/m2
土地级别 一 二 三 四 五 六 七 八
基准地价 4200 3200 2300 一五 00 950 650 450 300
变 幅
3200-
5200
2400-
4000
1600-
3000
1200-
一八 00
700-
1200
450-850 300-600 200-400
容积率
住宅用地级别基准地价表
单位：元/m2
土地级别 一 二 三 四 五 六
基准地价 一三 00 950 750 550 400 250
变 幅 1000-1600 750-1 一五 0 550-950 450-650 320-480 一八 0-320
容积率
工业用地级别基准地价表
单位：元/m2
土地级别 一 二 三 四 五
基准地价 450 400 340 240 200
变 幅 350-550 340-460 280-400 200-280 170-230
● 2002 年-2005 年淮安市土地成交信息
年份 2002 2003 2004 2005
出让土地面积（亩） 759.一三 一五 一五
成交金额（万元） 95357 88898
2002年- 2005年淮安土地成交情况
759. 13
538. 666
1544. 968 1574. 273
0
500
1000
1500
2000
2002 2003 2004 2005
年份
单
位
（
亩
）
出让土地面积
※ 淮安市 2005 年公开出让地块成交情况 单位：㎡、亩、万元
土地面积 成交价
成交日期 宗地名称 土地座落
㎡ 亩
出让
方式
中标单位
总价 万元/亩 元/㎡
2004G 一八 大治西路南侧 挂牌 上海伦达投资公司 3800
2005G08 西园广场东北侧 挂牌 王亚新 1900
2005GH01 淮海北路西侧 挂牌
如皋市九天房地产
开发有限公司
3400
2005GH02 淮海北路西侧 挂牌
淮安市农业机械有
限公司
21 一八
2005GH04 前进街东侧 挂牌
江苏圣创房地产集
团有限公司
610
2005G09 淮海南路西侧 挂牌 陈耀武 1200
2005GC02
市楚州区伶远小
区
一三 挂牌 于振飞 3700
2005GC03
市楚州区河下安置
小区二期
挂牌 浦永兵 1290
.一八 2005G05 翔宇大道东侧 一八 挂牌 淮安市汽车机电产 1110
品有限公司
2005G20 市区和平路北侧 19.一五 挂牌
淮安华广投资有限
公司
4020
2005GK07
市经济开发区韩
泰西路
挂牌
淮安旺旺置业有限
公司
12020
2005G30 淮海东路北侧 一五 挂牌
南京中央商场股份
有限公司
一五 60
2005GC05 新安花苑 一八 767 28.一五 挂牌
安徽省春茂房产开
发有限公司
3200
1 一
三.68
2005GH07 国际农贸城地块 92925 一三 挂牌
淮安市浙商投资建设
有限公司
2000 2 一五.23
2005GH08 化肥厂南侧地块 35090 挂牌 项志光 1110
2005GK10
翔宇大道东侧地
块
4 一八 挂牌
淮安市建工房地产开
发有限公司
1210 289
2005GK11 汕头路北侧地块 一五 挂牌
淮安新区房地产有限
公司
710
2005GK 一三 宏丽商住楼地块 挂牌 淮安新区房地产开 4220
发有限公司
2005GK14 新区建材市场地块 挂牌
淮安经济开发区地产
开发有限公司
1900
2005GK16 济南路西侧地块 挂牌
昆山市盛华房地产有
限公司
2120
2005GK17 品牌汽车 4S 店地块 挂牌
徐州润东实业发展
有限公司
2420
2005GH11 原府前小区地块 1058 一五.9 一五 挂牌
南通市环宇置业有
限公司
14500 一三
2005GC08 运河安置小区地块 一三 挂牌
上海氯碱化工房产开
发经营有限公司
1600 77.一五 1 一五
2005GC09 海棠花苑地块
一五 8 一八
挂牌
江苏智思机械制造有
限公司
11660
2005G35 神旺酒店地块 挂牌
淮安神旺大酒店有限
公司
5520
一八
※ 2006 年淮安市最新招商项目地块推荐表
地块编号 土地座落
面积
（亩）
出让
方式
规划用途 容积率 建筑密度 绿地率
2006—01
东至北京北路南至健康西路
西至师范学院北至气象局
净地
居住（兼容商
业办公）
商业≤
居住≤
商业≤55%
居住≤30%
商业≥20%
居住≥35%
2006—02
东至韩泰路南至信谊金康
西至武汉路北至大连路
净地 商住 ≤ ≤28% ≥35%
2006—03
东至北京南路南至居民点
西至居民点北至漕运站
净地 居住 ≤ ≤28% ≥35%
2006—04
东至规划路南至和平东路
西至合肥路北至规划路
净地 居住 ≤ ≤30% ≥30%
2006—05
东至西安路南至淮海西路西至三院东侧规划道路
北至规划路
净地
居住（兼容少
量商业）
≤ ≤30% ≥35%
2006—06
东至海通木业、杨井小学 南至长江东路西至沈
阳路北至纬五路
净地
二类居住用
地兼容商业
≤ ≤30% ≥30%
2006—07
东至新城西长街南至莲花东街
西至北门大街北至翔宇大道
一八 净地 商住
商业≤
居住≤
商业≤40%
居住≤30%
商业≥20%
居住≥35%
2006—08 东至武汉路南至大连路 净地 居住 ≤ ≤28% ≥35%
西至规划路北至泰思达染织
2006—09 东至明光路南至明远路西至支路二北至文化路 净地 居住
≤
小高层≤
≤25% ≥30%
2006—10
东至居民区南至张塘路
西至城西北路北至刘庄路
净地 商住 ≤ ≤30% ≥30%
2006—11
东至东风路南至前进东路
西至航运路北至轮埠路
净地 居住 ≤ ≤28% ≥35%
2006—12
东至武汉路南至高速公路养护
西至四海农产品北至大连路
净地 商住 ≤ ≤35% ≥35%
2006—一三
东至府前小区南至盐河风光带
西至银川路北至长江东路
净地 居住 ≤ ≤25% ≥35%
三、 二级市场分析
根据前期对淮安房地产市场的调研，并结合当地房地产市场的实际情况以及项目自身特征，现将淮安房地产住
宅市场分为以下四个板块：
1、 市中心板块
地理范围：以淮安市标志性建筑——新亚商城为中心，东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河。
所属区域：清河区
代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城
淮海购物广场 开发商：江苏乐园房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
占地 亩，总建
90000㎡，其中商业
38000㎡，住宅
35000㎡，办公 5000
㎡，由 4 幢 19 层组
成，1-4 层商业。
二房：107
㎡三房：
124㎡
住宅：
2800-3360；
写字楼：3100
紧邻淮海广
场，临近淮中，
实小。
住宅已经售
完。
已经封顶，
10 月底交
付。
尊贵品质，
时尚天地，
魅力居家。
黄金地段，街市中
心，交通便捷，生
活方便，周边学校、
医院、银行、农贸
市场等公共配套设
施齐全。
户型较为
单一，由
于处于闹
市，居住
环境较差。
加州城 开发商：淮安加州房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 55 一八 4㎡，
由多层和两幢小
高层（约 92 户）
组成，其中多层已
二房：103
㎡；三房：
126㎡一三
9㎡四房：一
小高层起
价 2800 最
高 3 一八 0
靠近淮海广场中央商务圈，实
验小学，繁荣新村小学，清江
中学。2300㎡景观广场，近
3000㎡空中花园。
销售率
约 80%。
已经封顶，
明年 4 月
交付。
市心名
宅，标志
淮海西
配套较为
齐全
户型面积
偏大
经售完（均价
2800）。
五 8㎡一八
5㎡
温州花苑 开发商：淮安新湖房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
占地 100 亩，总建 12
万平米，绿化率>30%，
由两幢小高层和 34
幢多层组成。一期 17
幢多层，约 680 户。
二房：83㎡三房：98㎡
127㎡122㎡124㎡一
三 2㎡一三 4㎡四房：
142㎡
均价 2600
幽兰都大酒
店，八二医
院，淮州宾
馆
销售率约
90%
已经封顶，
12 月交付
打造现
代健康
人文社
区
周边商业
配套齐全
居住环境
较差
淮海第一城 开发商：淮安华立曙光置业有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 项目优势
占地 300 亩，总建 30 万，
一期建筑面积 29028㎡，
总户数 176 套。
三房：128 平
方米
起价：2800 元，
均价：3100 元
卖场、酒店、银
行、学校、医院
一期已售完，而
期预计年底开盘
封顶
处于市中心，各
配套齐全
板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域，其商品房销售一直保持着全市最高价格。目前普通类住宅销售
均价已达到 2950 元/㎡，个别项目如[加州城]售价已突破 3000 元最高价达到 3 一八 0 元/㎡。但因老城区地理位置所
限，整个区域推盘量不多，后续推向市场的项目还有：[淮海第一城]二期、[金马广场]。
2、 淮中新校区板块
地理范围：以国家级重点中学—淮阴中学新校区为中心，北至里运河、南至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路。
所属区域：清浦区
代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、
金伦.汇景园 开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总占地 80 亩，
一期 21 幢多层
已经售完（均价
3000），二期两
幢 11 层。
三房两厅：
141
㎡,143㎡
起价 2500，均
价 2900
紧邻新淮中等
多所名校，与
800 亩楚秀园为
邻。欧式内廷景
观广场。
40%（88 户） 已经封顶
市心福地，
层峰人家
配套较为
齐全
户型面积
较大
新淮中花园 开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总占地 24085㎡，总
建 71106㎡，共 336 户。
容 积 率 密 度
%绿化率 42%。由
一幢一八+1 高层和
一房：43㎡-76
㎡二房：70㎡
-122㎡三房：一
五 3 ㎡ -一五 8
㎡四房：168㎡
均价 2700
淮阴中学，
浦东实验学
校，银行，
超市
小高层共 260 户，
前年底开盘销售，
销售率约 90%，
高层共 76 户，销
售率约 30%。
现房
我家邻
居是淮
中
位居名校
生活区，周
边有成熟
小区
高层户型
设计不是
很合理
4 幢 9+1 板式小高层
组成。
日月星辰 开发商：江苏苏中集团
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度
主诉
求
项目优势 项目劣势
用地面积一三 74
一五平方米总建
筑面积 202447 平
方米容积率
绿地率 %，由
17 幢多层和两幢
10 层小高层组成
多层：（二房：
99㎡1 一五㎡1
一八㎡三房：
128㎡一三 2㎡
一三 6㎡）小高
层：（三房：145
㎡）
均价 2800
新淮中，浦
东实验学校
4 月 28 号
开盘，销
售率约
80%。
现房
新经
典风
景化
主义
地理位置优越，与大型
社区富泰花园一街之
隔，新淮中，浦东实验
中学，举步之遥，周边
购物餐饮各项配套设
施齐全，具备良好的生
活环境及人文环境。
小高层户
型比较单
一
瑞福莱花园 开发商：淮安红旗建设发展有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
占地 27 亩，总建
5 万平方米，绿化
率>35%，由一幢一
五层小高层和 6
幢多层组成，其中
多层现已售完
二房：95㎡
117㎡三房：
127㎡147
㎡四房：一
五 8㎡
均价 2800
交通：1 路 12
路 28 路 38
路；超市，酒
店银行；医院；
3 月一八号
开盘，小高层
销售率约
50%。
已经封顶
品位高层次
生活
位于清浦区
成熟地段，周
边生活配套
设施齐全。与
新淮中，实验
小学等名校
相邻。
小区自身配
套不是很多。
财富广场 开发商：淮安金龙房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
由两幢 19 层
组成。1-3 层
为商铺。
3 房：一三 3
㎡；4 房：一
五 8㎡；跃层：
216-246㎡
起价约 3000，
最高价 3800
淮安实验小学，
运河广场，淮安
二院，时代超市
购物商圈，十二
条公交车停靠。
销售率
约 90%。
已经封顶，10
月底交付。
汇聚智者眼
光，发现成功
未来。
地段位置好，
周边配套齐
全，生活环境
优美。
户型较为单
一，自身配套
较少。
板块分析：该板块作为淮安城市副中心，其商业与市区对接的同时更侧重于对住宅的开发，目前所开发的项目大多
围绕着淮中校区周边展开，以[新淮中花园]为代表的楼盘有：书香华庭、日月星辰、浦东花园、东方花园、金伦·汇
锦园等等，该板块的目前普通住宅的销售价格已接近市中心房价，销售均价为 2800 元/㎡。
3、 城北板块
地理范围：古黄河沿线，东至南昌路；西至西安路；南至古黄河；北至小营广场。
所属区域：淮阴区
代表楼盘：城中花园、南洋花园、江淮人家、东升花园、多瑙河·国际公寓、益兴名流三期、富豪花园二期
城中花园 开发商：淮安冠万房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 3 万平米，在
售三期由两幢 11
层小高层组成，共
110 户。
一房：㎡三房：
125㎡126㎡一三 2
㎡112㎡一三 1㎡
106㎡一三 3㎡
均价
2500-2600
天明中学，
卫校，医院
4 月开盘，
销售率约
90%
已经封顶，
8 月 29 号
开始交付。
淮阴醉中心，
风情蓝水岸
周边有成
熟小区，
配套较为
齐全
户型比较
单一
南洋花园 开发商：江苏汇丰房产实业有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 30760
㎡，一期由 6
幢多层组成，
约 200 户。
二房：86㎡三
房：123㎡106
㎡108㎡
最低 2455 最
高 2855 均价
2600
开明中学，淮海
中学，市一院，
区妇幼保健院，
农工商超市
销售率约
80%
已经封顶，明
年 3-4 月开
始交付。
南洋风情花
园社区
周边有成熟
小区，配套较
为齐全
户型比较单
一，自身配套
较少
江淮人家 开发商：淮安平安房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 8 万平米，
一期两幢多层
共 54 户，二期 6
幢多层，年底开
盘，明年年底交
付，目前正在拆
迁。
一期户型：（四房一三 4
㎡143㎡）二期户型：（二
房：73㎡79㎡95㎡三房：98
㎡102㎡121㎡一五 4㎡四
房：一三 4㎡143㎡）
一期：
2500-2600 二
期：约 2700
新华书店，市
民公园，淮阴
医院，淮州中
学，机关幼儿
园，王营镇小
学
销售率
约 30%
现房
打造立
体园林
化高尚
社区
周边配套
齐全，居
住环境优
美
一期户型
面积偏大
东升花园 开发商：淮安市华发置业有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率
工程进
度
主诉求 项目优势 项目劣势
总建约 12000㎡，
由两幢 9 层组成，
共 72 户。
三房：一五
0㎡一五 9
㎡四房：
170㎡
均价
2500-2600
50 米盐河规划生态
绿地，60 米迎宾喷泉，
一三 00 平米会所
销售率约
60%
现房
盐河边，淮阴
区，成熟花园
小区
自身配套较
为齐全，居住
环境优美
户型面积偏
大，周边配套
不是很多。
益兴名流三期 开发商：南通益兴房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 项目优势 项目劣势
占地面积：30 亩，
总建面积：㎡
4 幢小高层，264 户
主力户型为一三 0 平
方米的三房
住宅均价
2600 元/㎡，
商业均价：
6000 元/㎡
农贸市场、
超市、银行
95% 即将交房 大社区大规模 户型较差
富豪花园 （二期） 开发商：淮安富豪房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 项目优势 项目劣势
总占地：300 亩、
总建筑约：28
万㎡、绿化：
36%
两房：82㎡，
三房：1 一五㎡
均价 2580 元/㎡
车库：800 元/㎡
学校、医院、
公园、卖场
95% 已交房
周边各项配套
齐全
外立面设计过
于简单，无机
动车库
多瑙河国际公寓 开发商：淮安平安房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况
销售
率
工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总占地 120 亩一期建
筑面积约 3 万平方米，
总户数 282 套
三房：95㎡，四
房：119㎡
均价 250㎡0
元/
学校、农贸市
场
40% 即将封顶
淮安首例中
国人居环境
金牌社区
沿河风光带、
政府推动力
量大
周边配套
较少
板块分析：该板块的主要特征为大多数项目都沿着古黄河与盐河畔开发，以[富豪花园]为代表的楼盘有：益兴名流、
城中花园、东升花园、多瑙河国际公寓；还有尚为开盘的：法国小城、九天华城等等。由于两河之隔，目前该区域
的商业氛围还较为薄弱，但在居住方面，前几年已成功的开发过一些诸如：黄河花园、阳光花园、樱花小区等一些
住宅小区，基本上已形成一个生活区。目前该区域普通商品房的销售均价在 2500-2600 元/㎡，特别是作为城市北大
门，与涟水县相邻，一大部份的城乡转移群体将拉动该区域商品房的需求。
4、开发区板块
地理范围：以钵池山公园为中心，东至火车站；西至水渡广场；南至里运河；北至古黄河。
所属区域：清浦区
代表楼盘：东方曼哈顿、亿鑫花苑舒沁园、威海花园、心港湾、紫荆苑、世袭雅园、比佛利四期、香格里拉、
东方曼哈顿 开发商：淮安市东方房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建约 2 万平米，
一幢 19 层，一
幢 22 层，一层 4
户，共 140 户。
三房两厅：一
三 9㎡四房两
厅：148㎡
起价 2 一
八 8，加一
层 50，最
高 3000
紧邻市公安大厦和
水利大厦；新淮中，
清浦实验学校；市
中医院，中山医院。
60%（140
户）
8 月 30 号封
顶，12 月 31
号交付。
国际都会生
活，公园景
观豪宅。
配套较为齐
全
户型面积
较大
亿鑫花苑舒沁园 开发商：淮安鑫昊房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
现房两幢多层，
期房由 3 幢多
层（明年 5 月
交付）和一幢
小高层（明年
7 月交付）组
成。
两房：99㎡
三房：144
㎡148㎡
现房 24 一八
-25 一八；期房
小高层起价
2578 加一层
加 50
新淮中，钵池
山公园，商业
中心，会展中
心
9 月 2 号开
盘销售，目前
认购约 10%。
即将封顶，明
年 5-7 月交
付。
品质/品位/
舒适/舒心
淮安未来的
中心城区，文
化中心，商务
中心和政治
中心。
户型设计不
是很合理。
威海花园 开发商：淮安华兴房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建筑面积
5 万平方米，
共 500 户，一
期由 5 幢多
层组成。
两房：87㎡三
房：100-110
㎡1 一五㎡
㎡四
房：140㎡
均价 2200
4 路 28 路 17 路 33
路一八路直达，建
设银行，金瑞医院，
深圳路小学。
销售率约
80%（250
户）
现房
新城市原点
坐标全景观
住宅
依托全市最
大的新区
120 亩中心
绿化广场，居
住环境优美。
周边配套和
自身配套都
不是很全。
河畔花城 开发商：淮安金太阳房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 45 万平方米，
一期总建一三万
平方米（已经售
完），二期一三 000
㎡，一幢框架 6 层。
两房：88㎡
101㎡三房：1
一五㎡119㎡
128㎡一三 7
㎡
均价约
2700
钵池山公园，浦东
实验小学，新淮中，
社区幼儿园，亲子
广场等十处景观。
认购率约
40%。
二期 10 月
开盘，明年
年底交付，
已经封顶。
一河人生
两岸花
居住环境
优美，配
套齐全
价格较高
心港湾 开发商：淮安市盛华房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建筑面积
47930㎡，一期
4 幢多层总户
数约一五 6 户。
两房：
㎡105㎡
109㎡
价格未定
靠近市公安
局和水利局，
金瑞医院，电
视大学
9 月 1 号开
始认购。
即将封顶
心属之地，本
色生活
位于开发区
的行政中心
户型比较单
一，配套不是
很齐全
紫荆苑 开发商：淮安龙马房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总占地 公顷，总
建 万㎡，容积率
绿化率 35%其中住宅总
建 万平米，由 11
幢多层和 3 幢 9 层组成
共 452 户，商业 6870 平
方米。
两房：91㎡102
㎡三房：120㎡
126㎡复式：一
三 0-160㎡
一期 1-8 幢，
价格未定
架空式中庭
休闲广场，门
前 4 路 17 路
一八路 33 路
公交。
9 月底开
始认购。
即将封顶，
明年 3-4 月
交付。
城市中产
文化社区
多路公交
直达，淮安
唯一获建
设部人居
文化经典
楼盘。
周边商业配
套较少。
世袭雅园 开发商：淮安浩源房地产开发有限公
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 9 万平米，由 3 幢小高
层和一五幢多层组成，共 650
户。其中一期第一批一八 0
户已经认购了 90 几套，第二
批年底开盘，价格待定。
二房：99㎡三房：
103㎡四房：1 一
五㎡128㎡
均价 2280
4500㎡商
业街，酒
店式服务
9 月底
开盘
即将封顶，
明年 6 月交
付。
9 万平
米现代
人居精
英社区
内部配套
较好，淮
安首席节
能环保建
筑。
目前周边
配套较少。
比佛利四期 开发商：淮安诚益房地产开发有限公司
规划情况
主力户型
（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
总建 9280㎡，一
幢 12 层框剪结
构，共 144 户。
二房：120㎡
三房：140㎡
起价 2480，均
价 2700
靠近钵池山
公园
销售率约
10%
已经封顶，明
年 4 月交付。
无
居住环境优
美
周边配套不
齐全
东方明珠花园 开发商：淮安天瑞房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
一期两幢 17
层，总建约 2
万平米，共一
三 6 户。
二房：㎡
三房：一三 4㎡
一三 8㎡跃层：
㎡
起价 2480，
均价 2800
靠近钵池山
公园
去年年底开
盘，销售率
约 80%
已经封顶，下
个月 22 号交
付。
聚东方灵气，
闪明珠之光
居住环境优
美
周边配套不
齐全
香格里拉 开发商：淮安今创智思房地产开发有限公司
规划情况 主力户型（㎡）
价格情况
（均价）
配套情况 销售率 工程进度 主诉求 项目优势 项目劣势
占地 538 亩，总建约 100 万平
米，绿化率约 31%，密度
22%，容积率 ，总户数约
5000 户。
80㎡-一三 0㎡ 价格未定
靠近钵池山
公园
认购日
期未定
正在勘探，
即将动工
国际名
门，领秀
生活
居住环境
优美
周边配套
不齐全
板块分析：该区域作为近几年一个新兴的板块，其住房供应量占据了整个市场一定的份额。在自然景观方面也占据
了一定的优势，因此也是高档楼盘较为集中的区域，目前该区域开发的项目主要在钵池山公园沿线及深圳路两侧。
作为新兴的居住小区，其主要特征为单个项目开发规模大、品质上乘，目前普通住房的销售均价在 2100-2500 元/
㎡。但因其紧邻火车站，又是纯居住社区，因此该板块后期的增值潜力较大。
※ 06 年 4 月份-8 月份商品房交易面积情况
四 、 三 级 市 场 分 析
由于淮安市房地产市场起步较晚，因此二手房交易市场远没有一手房来的活跃，据网上公布的数据显示，目前
29184. 98
44182. 18
56758. 19
46680. 41
80947. 54
0
20000
40000
60000
80000
100000
单
位
：
平
方
米
4月份 5月份 6月份 7月份 8月份
成交面积情况
成交面积
交易的二手房年限主要为 95 年前与 00 年后的商品房，交易年限两级分差较大，再加上国家对交易商品房居住年限
的控制，所以在 2000 年后建的商品房在二手交易量上更加萎缩，因此淮安的二手房交易市场更显冷清。以下是各
区域二手房交易的抽样调查：
区域 项目名称 入住时间 楼层 面积（㎡） 总价（万元） 单价（元/㎡） 装修 备注
富豪花园 2003 6/6 111 32 2880 中档
65㎡阁楼、8
㎡车库淮阴区
黄河花园 2001 3/5 149 43 2885 中档 无
北京新村 1990 5/6 60 14 2333 毛坯 无
清河区
丹桂苑 2003 6/6 一八 50 2638 毛坯 无
浦东花园 2003 5/6 一五 55 3520 中档 无
清浦区
富春花园 1999 2/6 128 38 2968 中档 无
深圳小区 1992 5/5 70 12 1714 毛坯 无
开发区
第三篇 项目分析
一、项目概括
1、位置：本地块位于淮安市清浦区，紧邻市区第一主干道淮海路城南段东侧，东至明远路（规划中），西至淮海南
路，北至正大路，南临淮安高教园区。距市中心约 5 公里。
2、项目周边配套
※ 学校：城南中心小学、城南中学
※ 医院：清浦区人民医院
※ 交通：1 路终点站、17 路、22 路
※ 菜市场：城南菜市场
※ 生活小区：怡景花园、月季花园
二、项目周边竞争楼盘分析
案名：月季花园
开发商：淮安苏源房地产开发有限公司
总占地面积： 亩
总建筑面积：23 一五 84㎡，其中住宅多层：50904㎡（424 套）、高层：116900㎡（941 套）、复式 40841㎡（222 套）、商业：8400㎡。
建筑密度：23%
绿化率：35%
容积率：
车库：地上 357 个、地下：503 个
工程进度：即将全部封顶
项目配套：幼儿园、会所
销售状况：尚未开盘
项目分析：该项目紧邻大学城，2004 年由拍卖的形式得到该幅地块，当时出让底价为 8900 万元，最终苏源以一三 380 万元的成交价
取得该地块，折合成每亩地价为 万元。项目第一阶段为复式结构，现外墙已落架，后期部份也将陆续封顶，但至目前为止带项
目仍未对外销售。
三、项目 SWOT 分析
● 优势点
※ 环境：本项目毗邻淮安高教园区，在物业品质上易形成以浓郁文化气息为背景的高尚生活社区。
※ 规模：本项目占地 100 亩，后期开发可利用短、平、快的模式迅速分化产品，加快项目资金的回笼，
● 势劣点
※ 目前该区域内的各方面的生活配套都相对较薄弱，银行、超市几乎为零。
※ 同样因为本案规模原因，因此在社区配套上无法做大。
● 机会点
目前该区域尚属开发初期，竞争楼盘较少，再加上政府旧城改造的实行，在短期内将形成市场的大量需求。
● 威胁点
本案所处的位置虽然属于新区，但是离真正的生活区域还有相当距离，再加上淮安目前各区域的房价差距不是
很大，而区位优势却犹为明显，在相对条件下市区房产是大部份客户的首选，从而也扩大了客户的选择空间，因此
后期在市场客户的瓜分上存在着一定的压力。
四、项目潜在客户分析
※ 客户群体定位：
1、高教园区教师：通过了解，目前园区内各类院校只提供数量较少的教师宿舍，大部份教师还是以自己买房为主，
而且此类院校教师的收入水平与房价相比，购买能力完全没有问题。
2、当地拆迁户：虽然当地政府有提供拆迁安置房，但众所周知安置房无论在建筑品质以及生活配套各方面与商品
房相比都略显逊色。因此拆迁户也是一个主要的市场。
3、当地各政府机关公务员：
4、当地知名企业高管：
5、投资客：作为[大学城]旁的住宅小区，四所各大院校学生的租赁需求将是该区域房产的一大特点，庞大的租赁市
场带动的将是投资客的蜂拥购买。
注：“大学城”全称为淮安市高等教育园区，占地约 10 平方公里，是苏北及周边地区中高级专业技术人才培养基地，大学科技园和实训
产业园，国内外名牌高校的办学区，地方经济的动力源和优秀文明社区。前期建设约 平方公里的淮阴工学院、淮安信息职业技术
学院和江苏食品职业技术学院 3 个高等院校的新校
区已投入使用，另安排国家大赛标准的体育中心、
医院等、中心花园。后期工程建成后，“大学城”可达
到 10 平方公里范围，市内其他各专业学校将统一进
园并兴建综合性大学。
2022 年 5 月 20 日星期五 20:43:18
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