中国·大连【期货大厦B座】项目全程策划及销售代理服务说明戴德梁行谨呈二零零七年六月Page 1
目录一、我们的认识…………………………………3二、回顾…………………………………………7三、核心卖点阐述………………………………16四、营销策略……………………………………25五、各阶段工作内容……………………………48六、选择戴德梁行………………………………54Page 2
一、我们的认识Page 3
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开发商实力中国铁路工程集团有限公司（China Railway Engineering Group ）是集勘察设计、施工安装、房地产开发、工业制造、科研咨询、工程监理、资本经营、金融信托和外经外贸于一体的多功能、特大型企业集团，属国务院国资委监管的中央企业，总部位于北京。全公司现有31家成员企业，并有4家直属单位和17家分公司、项目公司。全公司现有员工万人。企业总资产1014亿元。2006年，以第441位的排名进入“世界企业500强”，以第476位的排名进入了“世界品牌500强”。自1997年以来，中国铁路工程集团有限公司连续九年实现九大跨越，营业额和新签合同额平均每年增幅近100亿元，2005年分别达到1264亿元和2055亿元，营业收入在中央企业中排名第9位。成为建筑行业的龙头企业。Page 5
项目概况：建筑占地面积：3637平方米；建筑层数：地下3层，地上53层，裙房4层；地上总建筑面积：107739平方米；裙房建筑面积：4982平方米绿地率：%停车位：共1455辆，地面25辆，地下1430辆；电梯：地上18部客用电梯，6部货梯、消防梯；与大型商业项目百年汇、大连期货大厦为同一建筑组团；Page 6
二、前期报告回顾Page 7
已提交《期货大厦B座项目营销推广策划报告》中包含以下内容：n市场分析n营销推广策略大连市写字楼市场概述营销推广目的与思路星海湾区域发展趋势分析营销推广所需解决的问题n项目定位分析营销推广具体执行形象定位销售策略功能定位客户定位产品建议裙楼部分配套与业态组合建议Page 8
市场整体走势概览2007年第一季度大连甲级写字楼市场小幅波动，随着希望大厦于1月份正式进入市场，导致市场平均租金呈上升态势，报价约为元/天/平方米(含管理费),平均空置率也随之上升。现阶段并无新在售写字楼，早期租售结合的写字楼已基本销售饱和均价为12000元/平方米，乙级写字楼均价为8000元/平方米，平均价格约为10000元/平方米。Page 9
戴德梁行寫字樓指數DTZ Index ── Office Rent & Price, Dalian戴德梁行指數 ── 大連寫字樓租金及售價Office RentOffice Price寫字樓租金寫字樓售價12011511010510095908580Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q42000200120022003200420052006资料来源：戴德梁行研究顾问部Page 10Index 指數 (2000Q1 = 100)
大连甲级写字楼租金和空置率走势租金（含）元/天.平空置率 11
供应本季度希望大厦正式进入甲级写字楼市场，引发市场租金上扬及空置率上升。目前甲级写字楼的办公面积约为53万平方米。2007年第一季度大连甲级写字楼市场分布新开路7%青泥洼桥35%人民路58%资料来源：戴德梁行研究顾问部Page 12
政府计划通过5—10年的建设，使星海湾成为立足大连，面向东北三省，辐射东北亚地区的国际金融中心和国际商务中心。2006年9月5日五块商务用地摘牌，标志星海湾区域国际金融商务区商务氛围逐渐形成，商务职能更加明确，公共商务类基础设施建设拉开序幕并全面提速；2006-15号保险大厦2006-14号证券大厦2006-12号石油大厦2006-13号信托大厦2006-16号金融大厦Page 13
随着大连整体大环境的改善，奥运经济的连带效应、振兴东北政策的落实以及英特尔国际大型投资项目落户大连所带来的行业凝聚效应必将带来大连写字楼市场发展历史性的机遇。必将使该区域的甲级写字楼成为高端商务办公用户普遍关注和选择的新热点。目前，该五块用地尚未进入正式施工阶段，预计将于今年陆续启动，并于2008年正式施工，在五年内全部完工，入市期均集中在2009年上半年。随着星海湾五块商务用地的开发以及人民路、青泥洼区域在建及烂尾项目的启动，预计2010年，大连甲级写字楼市场供应量将增加至85万平方米左右。依据我行目前所掌握各项目工程进展情况，2008年年底前大连甲级写字楼市场并无新增供应。Page 14
大连写字楼未来潜在供应序号区域项目建筑面积（万㎡）产品定位目前进度预计入市时间1石油大厦写字间前期规划中2009年2保险大厦写字间前期规划中2009年3证券大厦写字间前期规划中2009年星海4信托大厦写字间前期规划中2009年5金融大厦一栋写字间、一栋酒店式公寓规划报批中2009年6期货广场栋甲级写字间，B栋高档写字间建设中A栋2008年、B栋2009年7新世界大厦——集五星级酒店、购物中心、酒店式公人民路寓、高档公寓于一体的综合大厦建设中2009年8时代广场——规划A、B两栋塔楼为商住公寓建设中2008年9友好广场远洋大厦一栋酒店、一栋写字间内装中2008年10金座广场——公寓、写字间、酒店的综合大厦停滞中——青泥洼11裕景中心——81层酒店与商务办公，60层酒店服务式公寓，刚启动2009年3栋住宅式公寓总计约67万平方米注明：淡黄色部分为前期规划写字间，现已调整为其它业态，不计算在总体潜在供应中。Page 15
三、核心卖点阐述Page 16
项目定位大连星海湾首栋国际甲级写字楼Page 17
项目SWOT分析优势–星海广场区域价值突显，具有较强升值潜力，且此观念已被公众接受；–开发商实力雄厚，具有良好的品牌效应；–交通便利，景观资源丰富，区域业态初见成效；–区域同类项目入市期均集中在2009年上半年，在销售周期上与本项目存在一定的时间差，在一定程度上降低了本项目销售和租赁过程中的市场压力；–2008年星海湾及大连市场销售的唯一甲级写字楼Page 18
劣势–星海湾为大连市旅游、餐饮、娱乐、居住较繁荣的区域，商务氛围尚不成熟，还待进一步的市场验证；–星海湾区域与人民路、青泥洼桥、新开路等写字楼聚集区域相比，现阶段略显势单力薄，无法产生集聚效应。–该区域商务配套酒店、金融机构等还需进一步的完善。Page 19
机会–房地产市场繁荣，项目升值潜力大;–良好的发展商背景，保证了国内国际自用或投资需求的吸引力;–本案地处星海广场，更加受到关注;–市中心土地供应量逐渐稀少，未来市场竞争压力较小;–随着星海湾区域商务氛围快速发展成熟，本项目区域必将成为大连市全新的投资热点；–政府的大力扶持，未来星海湾区域具有更广阔的发展空间。Page 20
风险–受城市规模的限制，高端市场需求绝对数量较小，市场开发风险较大；–新兴的商务区，会面临市场变化的不确定因素；–作为星海湾区域第一个写字楼项目，需要一定的试水期来培养市场；–短期内本地客户难以接受较高的价格。Page 21
项目关键点市场定位设计/推广平衡性价比产品实现销售较高的市场定位与提供给市场的产品质素和提供的方式之间的矛盾是项目的关键点Page 22
实现高价格的条件区位正在兴起的大连金融商务区配套品牌周边配套齐全价格高世界500强打造的品牌产品稀缺资源服务景观/配套等聘请国际专业物业管理公司产品档次有独到之处高端产品甲级写字楼Page 23
核心卖点：星海湾首家甲级写字楼－品质保障客户信心的提升绿色办公人文空间革命－第五代商务空间升级精装OFFICE－关注于投资客群弹性空间营造未来商务模式－小户型OFFICE空间灵活组合Page 24
四、营销策略篇Page 25
1.销售策略客户定位外资公司——大连写字楼租赁市场的主要力量；外内合合资公司——根据具体行业情况不同，购买和资资资租赁几率均等；公公公司司司内资公司——是目前大连甲级写字楼的主要消费群体，依据公司实力不同，选租赁客户择购买与租赁；购买客户建议：原则上以销售为主，如果在其他不可抗力因素影响下，销售出现阻碍时可考虑大面积客户以租代售的形式，基本租售比为3：7。Page 26
企业类型行业类型需求面积中小型企业贸易、货代、通讯200-500平成长型企业媒体、咨询等500-1000平大型企业金融、保险、投资及其他大型企业1000-5000平驻连办事处或区域总部之行政部门办事处100平左右投资或自用本地、外地个人投资100-200平本项目定位为成长型企业、大型企业根据项目区域及自身特点重点跟进大型金融、投资、保险等公司，并兼顾中小企业及投资客户。Page 27
目标客户所在地理区域：主要目标区域——以大连市区及周边区域、东北三省为推广的主要目标区域；辅助目标区域——北京、上海等主要城市为辅助目标区域；辐射目标区域——日本、韩国等国家和地区为辐射目标区域；Page 28
价格策略：定价原则：以最大限度实现发展商预期利润和销售进度的动态平衡为价格调控的首要原则；制定与产品品质和高端定位相契合的略高于市场标准的价格，合理调控销售进度，快速回笼资金，实现资本最有效的良性运营；参照楼层朝向景观等因素不同进行基础定价，按照实际销售状况，利用关键节点循序渐进合理调高价位；Page 29
价格定位：相关项目参考数据业态代表区域代表项目名称售价/租金(元/平方米)销售时间国际金融大厦元/天（含），12000元（均），租售比例5：2000年5人民路世贸大厦11000元（均），租售比例：年虹源大厦9500元（均），租售比例3：72000年写字楼银洲大厦9500元（均），（纯销售）2006年天安国际大厦元/天（含），13000元（均），租售比例2004年3：7青泥洼森茂大厦元/天（使用面积）（只租不售）-希望大厦元/天（只租不售）-前期销售均价在9000元，后期调价后为SOHO星海湾百年汇000元（纯销售）2006年12000-15Page 30
根据现有写字楼市场发展，我行预计租金定价元/天.平方米（含管理费），管理费拟定价为元/天.平方米，则租金约为元/天.平方米。投资收益测算：按年回收周期测算：低区：（ 元/天*360天）*年=12150元高区：（ 元/天*360天）*年= 14400元按8%收益测算：低区：12150元*8%/360天=元/天高区：14400元*8%/360天=3. 2元/天Page 31
市场比较测算：根据对大连重点甲级写字楼的销售调研分析，其销售价格平均在12000-13000元左右。（主要成交集中在2005年以前，2006年唯一推出的写字楼银洲国际大厦属纯销售式写字楼，不适宜与本项目进行类比，价格只作参考）。根据投资收益测算：价格区间为12150元—14400元。通过与市场重点甲级写字楼市场价格的对比，以及星海湾区域的增值潜力，我行认为在此测算价格基础上，仍有10%的增值空间。因此，通过市场比较测算：低区售价：12150*（1+10%）=13365元高区售价：14400*（1+10%）=15840元Page 32
我行建议：合理销售价格区间为：13000-16000元/平方米（特殊楼层、朝向17000元/平方米）均价为：15000元/平方米租赁均价为：元/平方米/天，含管理费价差控制因素:“制定合理差价，快速带动市场，通过价格销控预留利润升值空间，稳健入市，厚积薄发，蓄势上扬”。我行建议根据项目具体楼层区域、朝向、购买面积、付款方式等实施差异化的楼层价差策略。Page 33
阶段性销售目标：蓄客期：2007年6月-9月，实现内部认购10%以上；开盘期：2007年10月-12月，达到销售目标的10%；强销期: 2008年1月-12月，达到销售目标的50%；持续期: 2009年1月-12月，达到85%的总销售量。我行会依据市场为业主方制定详细的销售策略，同时会根据销售过程的实际情况调整策略、方案以保证业主方利益的最大化。Page 34
租售建议：建议将楼体可利用面积划分为：1-13F/15-25F/27-39F/41-52F四个部分，针对不同部分的不同特点分别制定销售策略。在销售初期，首推中间两个部分的房源，对低区应采取定向销售的方式来运作，比如引入银行等大型金融机构，整体购买。对高区,可暂时开辟VIP专区，执行大客户准入政策，暂缓推出。当中间区域带动人气激活市场之后，再考虑提升价格销售。增强投资者的信心与购买欲望，以期待星海湾写字楼市场的整体成熟。尽快确定物业管理公司，是增强客户购买的一个信心点。Page 35
租售原则：1-13F ：先期开盘区域，针对购买力强但价格不高的客户群体；15-25F：针对大型客户及价格较高的投资型客户群体；27-39F：先以租待售，观望市场。元/平方米/天，含管理费；41-52F：前期保留，根据出售率决定销售时间及价格，也为大型重点购买价格高的客户群体预留。Page 36
2营销推广主题定位：Page 37
V－第“五”次革命办公新主张；V－引领CBD全新“价值（Value）”体现；V－感受“景观（View）”商务办公理念；V－细“微”之处，尽显VIP级商务办公理念；V－“决胜（Victory）”企业之关键；Page 38
主题定位诠释期货大厦V-OFFICEPage 39
阶段性宣传推广策略：阶段时间实现目标销售率蓄客期2007年6月-9月意向客户80组，意向面积1万㎡意向１０％开盘期2007年10月-12月累计达到万㎡１５％强销期2008年1月-12月累计达到5万㎡５０％持续期2009年1月-12月累计达到万㎡８５％Page 40
阶段一蓄客期——项目展示宣传阶段推广策略以品牌推广为主，传播企业与项目形象；现场包装完善，进行客户初始积累。按照项目运作计划和工程进度，属于期货大厦项目运作过程中的推广活动准备期。作为项目运作的第一阶段，既要完成接待展示中心的装修、工地外围整体包装等多项工作，还要通过行之有效的宣传推广手段快速预热市场、打造企业及项目形象、树立市场信心。我行建议，该阶段的广告推广，应以主流媒体新闻报道、软文、媒体选择户外形象宣传为主线，辅助杂志、楼宇电视、网站等广告宣传手段，全方位构建项目信息的立体传播体系，最大可能地实现信息的有效到达。推广费用投放比率占20%，投放费用约350万。Page 41
阶段二开盘期——项目入市宣传阶段推广策略通过开盘营造主题事件引起关注，利用纸媒树立公众形象，新闻与硬广相结合进行品牌和产品形象宣传。推广活动该阶段的宣传推广主要通过制造新闻点和广告宣传，如项目开盘仪式、大客户签约等进行事件营销。我行建议，该阶段的宣传推广要在频率上循序渐进，在内容上具体实际，以宣传产品品质、配套、服务等方面突出项目特点，树立项媒体选择目高端形象。通过户外、网络、楼宇电视、航空杂志、传统媒体相结合的方式，在频率上要力求集中，在覆盖面上要力求广泛，在影响力上要力求深远，在成本投入上要力求高性价比。推广费用投放比率占15%，投放费用约250万。Page 42
阶段三强销期——项目热销宣传阶段推广策略针对目标客户进行一对一跟踪；整合各种媒体进行强势宣传。按照项目运作计划和工程进度，此阶段项目将进入强销阶段，可推广活动通过样板楼层开放客户体验、异地推广、路演、长城金卡年会等活动从不同侧面宣传推介项目。我行建议，该阶段市场宣传推广应以全面推介产品，展示项目优媒体选择势为主要任务。整合各种媒体进行强势宣传，推广频率上相对集中，巩固前期签约客户，并影响老客户带动新客户。推广费用投放比率占35%，投放费用约650万。Page 43
阶段四持续期——项目巩固宣传阶段推广策略选择部分有效媒体进行项目后期软性宣传。该阶段的推广宣传，主要以巩固市场为主。可针对入住客户搞新推广活动年酒会、名车鉴赏等活动，加强项目美誉度的传播，吸引更多潜在客户购买。媒体选择我行建议，该阶段的广告推广，主要以进行新闻炒作和软性广告宣传为主；配合情感营销手段，巩固市场份额。推广费用投放比率占20%，投放费用约350万。Page 44
媒体推广示意图：平面纸媒报纸：如《大连晚报》、《半岛晨报》/《新商报》/《大连日报》杂志：DM《格调》/《魅力》、《大连地产》户外媒体本地市场推广广告牌：立柱或路牌围档：项目围档与项目周围道旗/灯箱等营销中心：加强现场包装，体现项目形象电媒体电视台：播放15秒/30秒项目宣传广告、节目冠名电台：项目广告如大连交通台、大连新闻台楼宇电视：于市内各大写字楼及酒店分众网点播放项目宣传广告Page 45
平面纸媒报纸：如《中国房地产报》/《经济观察报》外埠市场推广杂志：航空类杂志如《南方航空》、银行金卡会员杂志网络媒体网站：建立项目官方网站（中文、日文、韩文和英文）链接：建立相关地产信息链接，如搜房、天健、精品楼盘网Page 46
营销推广费用预算：项目一期全程市场推广费用，包括广告、销售资料、各种说明推介发布会、接待展示中心装修等等，2009年实现销售业绩万㎡，整体收益为：11-14亿。预计总推广费用应该为预期销售总额的－％，约1500-1800万元。包括：发展商品牌与项目品牌的建立与维护成本；项目直接营销运行成本；媒体宣传制作发布成本；我行将采取既为业主方节约营销成本，又能有效达到推广目的，受到客户认可的方式进行整合推广。Page 47
五、各阶段工作内容Page 48
各阶段工作内容(2007年6月-10月）公司任务名称6月份7月份8月份9月份10月份达到地上非标封顶（地上4或5层）确定合作伙伴单位开发商取得预售许可证营销中心建立开 盘建立营销队伍制定销售策略制定推广计划戴德梁行制定媒体发布计划确定营销活动策划等专案销售物料准备市场及客户调研分析客户渠道拓展及客户积累VI系统建立营销现场包装广告公司宣传资料准备广宣创意设计软文撰写Page 49
1.前期筹备工作完善营销队伍项目拟于2007年8月底取得预售许可证，因此我行建议： 2007年6-8月份——选定项目负责人，完善营销队伍，开展前期营销工具准备工作；同时开展业务人员租售培训与演练； 2007年6-7月份——确定合作单位，选定广告公司，进行营销中心、户外围档、VI视觉识别系统等设计工作； 2007年8-9月份——营销队伍建立完备，制定整合项目销售策略、推广计划、媒体发布计划、营销活动策划等专案；Page 50
营销推广策划工作准备：充分展示项目自身优势，深入发掘项目潜在价值，有效塑造项目商务气质和高端形象；案名——建议通过具国际化案名提升物业的知名度、品牌度与美誉度；并从整体进行企业形象的推广，侧面宣传其丰富的建筑经验，给客户以投资信心。VI视觉识别系统——项目LOGO、名片、信纸、信封、手提袋等；现场包装——营销中心展示、销售现场围档、指示牌、楼体霓虹或灯光设计营造夜间景观等；宣传资料——包括折页、楼书、宣传片、网站等；销售物料——销售文本、项目沙盘等。Page 51
建立营销中心：2007年6-8月份——建立营销中心，建议选址大厦裙楼或临建。内部展示设计制作（展板、挂旗、灯箱、接待背景板）接待台、洽谈桌椅、办公家具、电器、室内绿化盆栽、装饰物配置、营销中心导示系统设计制作；具体方案以业主方最终审核批复为准；市场及客户调研分析与定位：2007年8-9月份——完善营销队伍后，开展深度市场调研工作，建立信息数据库，全面分析市场现状，准确预期市场走势；Page 52
客户渠道拓展及客户积累： 2007年8-9月份——营销中心启用并开始进行客户接待、咨询登记； 2007年6-9月份——确定项目定位与目标客户群体定位，建立直销团队，进行路演，并进一步开展直销工作，分行业如医药、金融、汽车等，开拓广阔市场，积累前期客户。随着营销中心的对外开放以及推广工作的陆续开展，到正式开盘这一期间，营销队伍要通过多种渠道拓展客户信息资源：行业直销营销活动协会、第三方代理政府公关Page 53
六、选择戴德梁行Page 54
选择戴德梁行Page 55
公司简介戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及40个国家163个城市，在全球设有200间分公司，共有逾10,000名员工为大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者提供企业顾问、物业代理及买卖、估价、企业融资、物业管理及研究等一站式房地产服务。全球40个国家200个分支机构10000名专业人士Page 56
戴德梁行戴德梁行成立于1784年，最早进入中国大陆的国际化的房地产专业服务公司，其专业能力及职业操守获得客户的普遍认可和赞誉。同时也是第一家独资专业房地产顾问公司。经过多年拓展，公司业务现遍及北京、上海、深圳、广州、大连、天津、重庆、成都、杭州、武汉及西安等国内城市，是中国首家最具规模的国际房地产顾问公司。戴德梁行大连公司于1998年1月正式成立，公司业务主要负责整个东北及山东区域，业务发展迅速而稳定。目前大连公司拥有近300名员工，凭借着优良的专业知识、丰富的经验和人力资源及享有的卓越国际声誉，已为客户的上百个各种类型物业提供了完善优质的专业服务，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。戴德梁行将为大连期货大厦项目配备经验丰富的专业管理团队及公司各专业部门的支持，包括：写字楼部、商铺部、国际客户部、研究顾问部、估价部。其它分公司协作，包括：北京、上海、广州、香港和国外各分公司。能够充分保障项目的服务需求。Page 57
成功案例：（东三省及山东省）项目沿海·星海项目（暂定名）位置位于大连星海湾会展路建筑面积300，000平方米地处大连市星海湾，总建筑面积30余万简介平，共分两期开发。项目由住宅、SOHO、公寓、写字楼、酒店及商业组成的综合性项目。发展商辽宁宝城房地产开发有限公司本行提供服务全程营销策划、市场研究及项目定位顾问服务Page 58
项目星海旺座位置大连市沙河口区中山路572号建筑面积30,000平方米简介1幢26层高之高档商务公寓，每层建筑面积为1000平方米。发展商大连华奇置业有限公司本行提供服务全程营销策划Page 59
项目阳光数码大厦位置大连高新园区动漫走廊建筑面积34,000平方米高新区园内一幢智能化的商务大厦，简介为新生代投资型SOMO数码商务写字间。发展商大连阳光数码实业有限公司本行提供服务全程营销策划Page 60
项目南湖五金机工具交易中心位置和平区三好街与文化路的交汇处建筑面积107181平方米原南湖五金工具市场是东北最大的五金工具交易中心，改造后的项目简介是集专业市场(五金工具市场、图书批发市场)、写字楼、公寓于一体的复合型项目。发展商沈阳嘉乐不动产投资有限公司本行提供服务全程策划及独家销售代理Page 61
项目海悦国际大厦位置沈阳市和平区中山路83号建筑面积48000平方米简介集酒店式公寓、SOMO写字间和大型公建于一体的中西融合型项目；发展商沈阳泰华房屋开发有限公司本行提供服务独家销售代理、全程营销策划Page 62
项目沈阳五里河城位置五里河体育场北侧建筑面积620，000平方米集大型购物中心、五星级大型会议酒简介店、甲级办公楼、五星级公寓式酒店于一体的综合性项目发展商沈阳中雁房产投资发展有限公司本行提供市场研究顾问、营销策划、销售顾问、服务商业策划、招商代理Page 63
项目中环国际广场项目位置青岛市市南区香港中路建筑面积88，000平方米中环国际广场由香港瑞安建业和大连亿达集团2006年4月共同投资收简介购。项目包括一栋高档纯写字楼、两栋中小户型精装城市公寓及三层裙楼。发展商青岛中成银储实业有限公司本行提供服务全程营销策划、独家销售代理及物业管理服务Page 64
项目青岛天泰集团N26项目位置青岛市李山东路建筑面积108，000平方米简介项目拟定为集写字楼、高档公寓、商业与一体的综合性项目。发展商青岛万正通置业有限公司本行提供服务全程营销策划、独家销售代理服务Page 65
项目哈尔滨都市胜景项目位置哈尔滨市尚志大街建筑面积4平3方，米000平方米；其中商业面积10，000简介项目为一幢高档公寓，下面为四层底墒；发展商黑龙江省鸿安房地产开发有限公司服本务行提供务商业部分全程营销策划、独家招商代理服Page 66
成功案例：（北京）富尔大厦（Full Tower）位处CBD核心总面积40,000平米戴德梁行为租赁独家代理Page 67
光彩国际中心（Glory China Centre）地处东长安街东单口五座写字楼面积约180,000戴德梁行为办公楼首席租赁代理及顾问Page 68
清华同方科技广场(TsinghuaTongfangHi-Tech Plaza)位处中关村科技园总面积约110,000平米戴德梁行为独家代理Page 69
天创科技大厦(TianchuangScience Plaza)位处中关村西区总面积约67,693平米戴德梁行为独家代理Page 70
京汇大厦（The Exchange Beijing）位处建国门外与东三环交接的CBD核心总面积40,000平米戴德梁行为独家代理光华长安大厦（Bright China Chang An Building）地处建国门内大街，1996年入住楼高19层，总面积50,000平米开发商为光华置业有限公司戴德梁行为独家销售代理，入住前售出90%楼面Page 71
恒基中心（Henderson Center）地处建国门内大街，靠近北京火车站，并与地铁相连总面积280,000平米，包括写字楼、公寓、商场、酒店开发商为香港恒基兆业有限公司戴德梁行为联合独家销售代理中粮广场（COSCO Plaza)地处建国门内大街两座写字楼面积60,000平米，商场面积60,000平米开发商为中粮集团戴德梁行为独家租赁代理Page 72
金泰大厦(Golden Tower)位处和平里西坝河畔总面积约40,000平米戴德梁行为独家代理万泰北海大厦(Manhattan CNT Building)位处东二环邻近东四十条地铁站总面积约50,000平米戴德梁行为独家代理中关村数字物流港(ZGC Digital Logistics Harbor)位处中关村核心，毗邻北四环总面积约20,000平米戴德梁行为独家代理Page 73
目前在做案例：大连希望大厦独家租赁代理项目希望大厦位置大连中山路和五汇路交汇处建筑面积89，000平方米地处大连市中心，地面以上40层，外形简介宏伟，交通便利，是大连市无可争议的标志性建筑，欲打造成大连顶级写字楼项目。发展商大连希望大厦有限公司本行提供服务独家租赁代理、全程营销策划及物业管理服务Page 74
我行拥有丰富的本外埠项目经验，成功案例不在此一一列举。戴德梁行大连公司的主要业务范围，包含调研、投资、营销策划、代理、评估、物业管理等，其中代理工作主要侧重高端写字楼、商场、公寓、高档住宅社区的策划顾问及销售、招商代理等工作。我行拥有一支具有一线写字楼销售/租赁操盘经验的专业团队，目前拥有多个项目的成功操盘经验，范围遍及大连、北京、青岛、沈阳等地区。尤其是大连希望大厦项目的独家租售代理（目前租赁工作进展一切顺利，达到预期目标），使我行对大连写字楼市场有了更为深度的掌握，同时也会将项目的经验借鉴到本项目中来。通过对本地市场与外埠市场的深刻而全面的了解，能更加有效的利用已积累的资源，结合各项目的经验优势扬长避短，为本项目奠定良好的基础。Page 75
DTZ 曾服务客户/机构Page 76
戴德梁行优势国内外的资源优势共享，第一时间掌握外资或外埠公司进入大连的信息；有一支精干的专业化队伍，充分了解本地市场情况，能够及时掌握市场动态及变化；与政府保持良好的关系，丰富的人脉资源与成熟的客户群体等优势；信息渠道畅通、多元化；通过代理希望大厦项目，已经掌握了一批购买客户的资源，已为项目开展了前期的铺垫工作。Page 77
戴德梁行服务内容建议全程营销策划提交整合营销策划报告专业平台项目投资策划营销建议商业布局及交通规划建议项目规划设计策划营销建议硬件评估及配套建议项目工程质量策划营销建议租售战略规划项目形象策划营销建议市场推广项目营销推广策划建议项目招商相关建议销售阶段划分建议项目装修建议品牌提升策略建议商业区经营管理建议Page 78
独家销售代理组织和成立销售项目小组追踪目标客户销售中心布置建议安排及跟进客户办理销售手续地盘现场布置建议提供客户一切项目数据及市场信息宣传工具配合定期检讨和调整销售策略广告和宣传工具预算其它日常销售管理工作检定所有推广工具Page 79
区域架构及服务示意图：戴德梁行英国总部亚太区中国区华北区总负责人雷志超大连公司北京公司天津公司邹郁总经理雷志超总经理赵勇总经理环市房物营销销招租房设酒酒建球场地业销售售商赁、地施店店筑企研产发策代代代租产与管管顾业究评展划理理理户投物理理问顾估顾代资业及及问问理顾管顾顾问理问问Page 80
服务方式：戴德梁行香港公司协报调支告持戴德梁行支持戴德梁行上海、北京、天津公司大连公司报告支持支持報告监督監督戴德梁行全程营销策划服务配合戴德梁行独家销售代理服务项目专责服务小组支持项目驻场销售经理意定期会议现场服务见现场巡视及报告意及举行会议见及回回馈馈期货大厦B座专案Page 81
服务时间安排：内容时间安排费用自签约之日起开始提供服务，并于签约后三个月内提交项目【整合营销策划报告】租赁：按合同租金成独家销售策划代理服务及其它建议，并根据销售阶段跟进服务。交额个月收取代理根据项目的工程进度状况，于项目开盘前费；两个月派驻销售队伍进场。销售代理服务销售：按合同成交额期限初步定为二年。%收取代理费。Page 82
专责顾问服务团队成员名单项目总协调人雷志超戴德梁行华北区主管北京公司总经理香港理工大学建筑工程物业管理系学位，及美国Newport大学Total Quality Management专业MBA。香港屋宇协会会员、英国MIMBI屋宇维修管理协会会员。拥有二十余年物业管理经验及十余年大型综合类物业管理经验，以及大型物业管理企业经营运作经验。曾于多家外资、中外合资及合作性质的物业管理企业中担任高层管理职位。熟知北京及东北、华北地区的物业管理行业状况及市场情况，所负责过的北京及东北地区的知名物业总面积超过160万平方米。其中包括：北京盈科中心、国际企业大厦、恒基中心、理想国际大厦、华夏银行大厦、光彩国际中心、国航大厦、贡院六号、北辰澜桥花园别墅、姜庄湖园林别墅等，东北地区的大连商业城、安盛购物广场、友好大厦、哈尔滨天兴罗斯福购物中心等。Page 83
北京服务团队陈文瀚戴德梁行董事戴德梁行北京公司写字楼部毕业于英国的肯德大学University of Kent获得管理学硕士学位，目前亦正利用业余时间攻读房地产硕士学位，该课程由香港大学主办、清华大学、同济大学及天津大学协办，该课程为英国皇家注册测量师协会认可。在中国的北京、上海、广州和东莞各地拥有十三年的房地产经验。在参加现工作之前，曾就职于发展商，负责办公楼和公寓的战略策划和市场推广，之后于上海世邦魏理仕负责为业主和发展商提供顾问服务并协助跨国企业解决房地产有关的问题。个人经验和专长包括市场分析及预测、项目策划、市场顾问、项目营销及客户代表。曾为下列项目提供项目策划及销售推广：北京京汇大厦、中国国际科技会展中心、富尔大厦、清华同方科技广场、北京亮马河大厦、嘉华中心（上海）、汇亚大厦（上海）、来福士广场（上海）、震旦国际大楼（上海）、南京瑞华大厦（上海）。曾协助多家大型跨国企业北京办公室选址包括盛世长城广告、尼尔森公司、凯德置地、安捷伦、葛兰素史克、Cadence、中国南方证券、陶氏化学、华为科技、新加坡大使馆、RG Contracting、美国视讯公司。Page 84
大连服务团队邹郁戴德梁行董事大连公司总经理管理学硕士、工学学士（建筑工程专业），工商管理高级证书，中国物业管理经理证书。从1985年开始先后在中国、大陆、香港、新加坡、澳大利亚及新西兰等地为多家大型发展商从事房地产开发的工作。工作经验包括前期可行性研究、规划设计、工程施工管理、市场推广营销、及物业管理等。具有丰富的中国和国际房地产开发理论及实践经验1998年加入戴德梁行，曾在中国大陆广州、天津、东北地区直接参与或负责数十个高档物业的市场调研，营销策划，招商及销售代理，和物业管理工作。现任戴德梁行大连公司总经理。Page 85
周捷戴德梁行助理董事大连公司商业部毕业于广州大学企业管理专业，加入戴德梁行前就职于广州凌峻房地产策划公司，任项目经理、营销总监。作为项目策划、销售负责人，主要负责的项目包括：广州瑞华大厦、天鹅花园、佛山建裕大厦；青岛府苑名都；大连海昌欣城、海昌名城、中银大厦等项目，熟悉房地产市场，特别是广州、东北三省以及山东省等地的房地产市场了解各种形态房地产运作流程，具有丰富的操盘实践经验。Page 86
杨国宏高级经理大连公司商业部毕业于英国埃奇维尔管理学院，加入戴德梁行前就职于北京华润集团，负责华润集团商业地产专案。作为项目策划、销售负责人，主要负责的项目包括：北京现代盛世大厦、北京华贸中心写字楼、北京华润大厦等项目，目前在做项目大连希望大厦，熟悉房地产市场，特别是写字楼等商业地产项目的运作、开发、经营管理，具有丰富的操盘实践经验。Page 87
苗屹高级经理大连公司商业部国际贸易本科毕业，加入戴德梁行前就职于大连神州众益集团，任经营部、策划部经理。作为项目的策划、销售负责人，主要负责的项目包括：大连青云林海、青云映山、众益阳光海岸等。并参与亿达成都项目、亿达国际新城、沈阳悦海大厦、沈阳南湖机电城等项目的前期市场调研与评估工作，对房地产项目的全程运作有着丰富的实战经验。Page 88
秦举绘项目经理大连公司商业部毕业于东北大学管理工程系。1996年加入地产行业，熟悉地产项目策划及销售。先后操盘住宅、公寓、写字间等项目，熟悉产品策划、销售推广、现场管理及后期服务等各环节工作，具有丰富的实战经验。特别熟悉大连写字间市场及写字间楼盘的运作及管理。曾负责项目：商都花园、锦联大厦、世贸大厦、金和苑、希望大厦。Page 89
戴健项目经理大连公司商业部自1999年开始涉足房地产行业，先后为多家大型发展商及经纪代理公司从事房地产工作。工作经验包括项目前期策划定位、设计规划、销售推广、案场管理及客户服务等。比较熟悉住宅、写字楼及商业等多种类型的项目开发运行规律，掌握与房地产营销相关的法律、法规及金融知识。具有丰富的实际操盘经验。曾负责的项目有：北京九台庄园（合木山庄）别墅、金色假日酒店式公寓、中信国安第一城公寓、元泰国际大厦5A级商务写字楼、资尚财富公寓、延庆国际会展公寓、靠山居·艺墅别墅、沿海集团星海项目。Page 90
白玉项目经理大连公司商业部1999年进入房地产行业，加入戴德梁行前就职于多家房地产开发公司、房地产顾问公、传媒运营公司；任营销总监、副总经理、总经理。曾负责过的项目：大连富鸿花园、天兴花园I、II、III期、天兴新家园、中盈家园、亲亲家园、锦绣·锦城园、大连尚方中盈大厦等专案的前期调研、策划、销售等服务。具有丰富房地产公司管理经验及现场操盘经验。Page 91
吕后军营销总监青岛分公司商业部中国人民大学房地产经营管理专业毕业，经济学学士，资深房地产职业经理人，从业十年来,积累了丰富的项目运作和管理经验。参与运作的项目包括青岛绅园、青岛悦海豪庭、沈阳华新国际锦绣山庄、长春鸿城国际花园、秦皇岛碧水华庭、秦皇岛金街、聊城铁塔商贸城、威海侨乡城市广场等十余个不同类型的项目；依托扎实的专业知识和丰富的项目运作经验，对项目具有良好的全程策划和统筹能力。现任职戴德梁行青岛分公司商业部营销总监。Page 92
张婕区域经理青岛分公司商业部青岛大学文学士学位。作为职业经理人，曾先后在深圳、沈阳、西安、南京、大连、青岛等地区参与诸多全程策划研究和现场管理工作。负责的主要项目：深圳时尚名居、西安金水大厦、西安丰景嘉苑、沈阳华新国际锦绣山庄、沈阳中雁·五里河城、南京明月港湾、大连星海旺座、青岛维多利亚专案等；擅长撰写专业地产研究报告，同时具有丰富的现场管理工作实践经验。Page 93
唐旻高级策划师大连公司商业部北方交大社会关系学学士学位、工业与民用建筑专业毕业。1998年进入房地产行业，坚持以“市场需求为导向，产品理念为基础”理论的产品策划理念，在区域各类产品发展历程及趋势上均有较为深入的研究。在项目操作手法上，习惯以产品在细分化市场中的创新卖点作为追求，并在房地产开发全案上均有较为成熟的理论及实践经验。主持策划代理项目：北京昌平·龙城花园II期全案／北京金融街·四季商城金树街全案／北京顺义·华达庄园全案／北京顺义·枫桥别墅／北京团结湖·伯爵中心／北京CBD元泰国际大厦／使馆区·老番街商业II期／广州越秀·嘉信国际酒店／天津和平·圆成国际大……参与策划代理项目：北京朝阳·朝阳园III期／中信国安·第一城产权酒店／北京延庆·原乡美利坚别墅／北京延庆·金色假日产权酒店／秦皇岛·苏州城／广州天河·阳光广场／成都·汇龙湾商业广场……Page 94
蔡文静高级策划师大连公司商业部大连大学美术系学士学位，2001年进入房地产行业，先后为多家全国知名广告公司服务。2004-2006年曾工作于深圳，业务涉及全国较多城市地产项目，在住宅、写字楼、商业等多种类型的项目广告策划方面积累了丰富经验。服务的项目有：大连金色阳光家园、大连香榭里街区、大连加州洋房、吉林万达江畔人家、长春北齐·星河湾商业广场、武汉金凯购物广场、深圳时代都会·锋尚街、汕头龙光·阳光海岸、惠州美地·花园城、东莞世纪城·国际公馆、温州东方明珠城、银川恒诺家居城、桂林九里香堤、郑州方圆创世、湛江雍景城、海口海岸水城等。现任职戴德梁行大连公司商业部高级策划师。Page 95
魏巍高级策划师大连公司商业部五年房地产行业工作经验，注册高级商务策划师，加入戴德梁行前就职于多家房地产开发公司，任策划经理、策划总监。作为项目营销策划负责人，主要负责的项目包括：大连中银大厦、大连富源大厦、大连逸彩城；大连北京街改造项目；青岛中环国际大厦、烟台白石新城、丹东金海宝山新城等项目，熟悉房地产市场，特别是东北三省以及山东省等地的房地产市场，具有丰富的房地产项目营销策划经验。现任职戴德梁行大连公司商业部高级策划师。Page 96
孙宁市场主任大连公司商业部毕业于大连大学经济管理专业；自2002年加入戴德梁行大连公司，熟悉东北三省及山东省的房地产市场情况。曾参与大连夏威夷港湾、嘉和园、电业·逸彩园、阳光数码大厦、希望大厦、期货广场、沿海·星海项目等；沈阳潮流天地、五里河城、海悦国际大厦、南湖机电城；哈尔滨都市胜景项目；烟台白石新城等项目的前期调研、策划与现场销售、招商及管理工作.多年的房地产工作经验，熟悉项目销售及招商流程，实践经验丰富。Page 97
王德亮市场主任大连公司商业部辽宁大学企业管理专业，中国建设部物业管理企业经理证书曾就职于香格里拉酒店有限公司、香港凯威酒店管理公司、大连海景酒店高档酒店及公寓前期项目运作、市场销售及物业管理工作，具有丰富的市场销售管理及物业管理经验。熟悉项目的前期市场销售运作及物业管理事务等工作。参与前期市场策划及管理运作的项目包括大连希望大厦、大连海富经典、大连银洲国际大厦、沈阳方圆大厦、沈阳五里河城、长春亚泰鼎盛国等。Page 98
王莹商铺副经理大连公司商业部毕业于辽宁师范大学，获经济学学士学位。四年国内大型商场市场分析、营销策划、宣传推广及运营管理经验，熟悉商业市场，了解商业专案的运作流程，曾负责大连新玛特购物休闲广场、大连安盛购物广场开业及运营的全程策划及推广。Page 99
李晓南商铺主任大连公司商业部毕业于北京师范大学国际贸易系，学士学位。2003年初迈入商业地产行业。与当时正处于探索期的中国商业地产共同成长。由于任职于发展程度相对领先于国内水平的商业地产项目，对于商业与地产均有较为深刻的认，能够把握商业与地产的内在联系。熟悉商业地产项目的定位、包装与推广。同时掌握商业的营销策划与宣传推广。参与策划的商业地产项目：大连胜利购物长廊/大连胜利购物广场钱隆大集1-4期/大连胜利购物广场鞋乐大集；哈尔滨都市胜景项目；Page 100
以上报告内容，随着项目进度的发展我行将根据不同销售周期提交阶段性报告，包括以下几方面：营销推广主题媒体发布计划相关活动执行方案……我行将在适当时候提交包含以上相关内容和随机出现的其他问题的相关报告，对本文的完善和补充。Page 101
戴德梁行愿与发展商共享成果！谢谢！Page 102
