目 录
第一部分 摘要
一、项目名称 …….................................................….3
二、项目位置 ……………….……………………………………………………….3
三、规划条件 ………….…………………………………………………………….3
四、土地利用现状 …..……………………………………………………………..4
五、一级开发成本 ………….……………………………………………………….5
六、开发周期 ………………………………………………………………………..6
第二部分
第一章 项目基本情况 ……………………………………………………….…7
一、项目情况及区域分析 ………………………………………………………..7
1、项目名称及开发主体 ………………………………………………………..7
2、项目位置及附图 ……………………………………………………….…..7
3、区域因素 ……………………………………………………….…………..9
4、人文环境 ………………………………………………………………….10
二、土地利用现状情况分析 ……………………………………………………..15
1、项目用地权属 ……………………………………………………….……..15
2、土地利用现状 ……………………………………………………….……..15
三、地上物现状调查分析 ……………………………………………………….16
1、地上房屋现状统计调查表 ……………………………………………..16
2、地上树木调查统计表 ……………………………………………………….17
四、主要规划指标说明 ………………………………………………………….18
五、开发进度分区及供地时间、数量预测 …………………………………….20
第二章 工作方案 ……………………………………………………….………..21
一、征地工作方案 ……………………………………………………….………..21
1、征地情况概要 ……………………………………………………….……….21
2、政策依据 ……………………………………………………….……...21
3、征地费用构成 …………………………………………………………..21
4、征地费用汇总表 ………………………………………………………..…24
2
二、拆迁工作方案 ……………………………………………………….……….26
1、拆迁情况概要 ……………………………………………………….………..26
2、房屋拆迁依据 ……………………………………………………….………..27
3、房屋拆迁补偿费汇总表 ……………………………………………………….27
4、企业一次性停产停业损失…………………………………….……………...28
三、征地费用汇总表及相关政策…………………………………………………...28
1、征地费用汇总表………………………………………………………….…...28
2、适用相关政策……..…………………………………………………….…...28
四、市政投资方案 ……………………………………………………….………...30
1、基础设施情况分析 ……………………………………………………….…..30
2、市政投资估算汇总表 ………………………………………………………….34
五、专业人士及服务费 ……………………………………………………….…...35
六、供地方案 ……………………………………………………….……………...36
1、土地出让方式………………………………………………………………....36
2、出让规模 …………………………………………………………….……....36
3、市政接用时间 ………………………………………………………………...36
4、土地销售收入预测 ……………………………………………………….....36
5、周边房地产销售收入………………………………………………………....36
第三章 开发进度 ……………………………………………………….…………..38
一、开发进度安排 ……………………………………………………….………...38
二、开发进度表 ……………………………………………………….…………...39
第四章 投资方案 ……………………………………………………….……….….40
1、一级开发静态成本测算 ……………………………………………………...40
2、二级开发静态成本测算……………………………………………………....40
3、一级开发现金流量表………………………………………………………....43
4、资金筹备………………………………………………………………….…….43
第五章 关键点控制 …………………………………………………………….…..44
第一部分 摘 要
一、项目名称：
北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案
二、位置：北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。
三、规划条件
总用地面积： 113760 平方米（ 亩）
建设用地面积：102583 平方米（ 亩）
建筑总面积： 平方米
其 中： 住宅建筑面积： 平方米
商业建筑面积：30000 平方米
公共建筑面积：3100 平方米
容 积 率： ≤
用 途： 住宅、商业及配套
4
四、土地利用现状
现状土地面积汇总表
地上物汇总表
五、一级开发成本
本次征（占）地面积
占地单位 用地性质
总土地面积
（亩） 面积（亩）/平方米 现用途 备注
永顺村村民委员会 集体土地 工业、商业
永顺村经济合作社第五分社 集体土地 工业、商业
新建村村民委员会 集体土地
综合、工业、
商业
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
国有土地 商业
合计
建筑面积 附属物 树木 备
注
合计 集 体 土 地
建筑物
国 有 土
地 建 筑
物
电线
杆（根）
变压器
（座）
油罐
（个）
加油
机设备
（座）
污
水
渠
（
米）
总
计
树木
（棵）
果
木
（
棵）
其
它
总计 85 3 5 4 440 696 658 38
永顺村 44 2 440 15 15
新建村
13 599 575 24
永顺村
经济合
作社第
五分社 10126 10126 28 1
5 4
82 68 14
通顺港
工贸有
限公司
（亚顿
饭店）
序号 项目 金额（万元） 备注
总计 233 万元/亩
住宅 单价：1390 元/平方米楼面土地一
级开发成本 商业 单价：2652 元/平方米
1 土地补偿费 70 万/亩
2 地上附着物补偿费（不含房
屋）
3 安置补助费
4 防洪费
5 房屋拆迁补偿费
6 企业停产停业损失
征
（占）
地
费
用
合计
1 通电
2 （1）电缆
3 （2）电源路径
4 通信（讯）
5 （1）中国网通电信管网
6 （2）有线广播电视网
7 通上水
8 通燃气
市
政
投
资
估
算
费
用
合计
1 测绘费
2 设计费
3 招投标管理费
4 招投标代理费
5 工程造价咨询费
6 工程标底编制费
7 工程建设监理费
8 可研编制费
9 环评费
10 交通评估费
11 挂牌交易费
12 专业人士费
前
期
费
用
合计
财务费用 利率 %
一级开发利润 利润率 8%
6
六、开发周期
一、开发进度安排
鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区
域实施。
开发项目一级开发期 12 个月。
第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开
发立项）的申报工作。
第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁（协议拆迁）。
第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿
款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）
第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整
第五阶段：申请入市
第二部分
第一章 项目基本情况
一、 项目情况及区域分析
1、项目名称:北京市通州区永顺镇汇都东方项目土地一级开发实施方案
2、项目位置及附图
(1)本项目宗地位于北京市通州区永顺镇京承铁路西侧。
其四至：
东至华丽中空玻璃机械设备厂西路；
南至京通快速路；
西至物资学院路；
北至天赐良缘住宅小区三期。
(2)附图
通州区永顺镇汇都东方项目位置图:
8
汇都东方项目用地范围附图:
项目用地位置
3、区域因素：
区域位置:
通州区位于北京市东南部，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，
东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市
武清县、河北省廊坊市交界。是北京通往华北和东北地区的交通要道。通
州区地处华北平原北部,平均海拨 20 米左右,地势平坦,土地肥沃。全区面
积 907 平方公里，人口 68 万，是北京规划建设规模最大的新城区。紧邻
北京中央商务区（CBD），西距国贸中心 13 公里，北距首都机场 16 公
里，东距塘沽港 100 公里。
气候：
通州区气候属暖温带大陆性半湿润季风气候，四季分明；年平均气
温 ℃；年平均降水 642mm；年平均风速 米／秒。
交通状况：
通州区交通发达，京通快速路、京沈高速路、京哈高速路横贯东西、
六环路，连接南北，以此四条主干线为主，构成了四通八达的公路网；京
承、京秦铁路途经通州卫星城，开发区西侧是京秦铁路专用线，并设有货
运站，与地铁一号线相连的“八通”轻轨列车终点站位于通州区中部；机场：
首都国际机场距通州建成区仅 22 公里；港口：从开发区沿京津塘高速公
路和京津公路可分别直达天津新港（110 公里）及天津市区。良好的交通
条件有利于人员和物资的流动和运输。
经济状况：
10
通州区原是以农业经济为主的郊区县，改革开发以后，第二、三产业
有了长足的发展。金融保险、交通运输、电子通信、新型建材、新医药等
新兴行业发展强劲，城乡居民储蓄余额达 88 亿元。“十五”期间，通州区以
投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路
四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、
公共服务等五大体系的基础设施建设、全面提升城市的档次，努力建设一
个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。
4、人文环境
通州区是一座历史的文化古城。西汉高祖 12 年（公元前 195 年）在
此建县，始称路县，距今有 2200 多年的悠久历史。名胜古迹有别具风格
的北周燃灯佛舍利塔、明清古寺三教庙、一代文豪曹雪芹故居。由于通州
区位于京杭大运河北端，运河文化是本区挖掘、继承和发展的亮点。
区域房地产业分析
受首都北京发展的影响，带动了本区域房地产的发展。目前，通州已
经云集了国内外 50 多家房地产开发商，建成了 30 多个封闭式居住小区，
近几年，通州区住宅开复工面积每年数百万平方米。在这些项目中涌现了
一批高品质、大规模的生活社区，这些楼盘虽然地处通州，但在整个北京
市的房地产市场中都拥有了相当不错的表现。因为在 CBD 区域内云集大
量的写字楼，商业、宾馆、文化和娱乐设施。在这个寸土寸金的地方，住
宅价格居高不下，平均每平方米在万元以上。而近年来，随着地铁八通线
的开通，通州凭借其临近 CBD 的独特优势，商品房以较低的价格（每平
方米 4500-5000 元）逐渐受到燕沙商圈及国贸商圈人士的瞩目，吸引更多
私企老总和企业中层管理人士及把眼光投向通州地区的房地产业。
通州区的购房前景
地铁八通线的通车为通州的发展带来了新机遇。它拉近了通州与城区
在时间上的距离，不但为出行的人们带来了方便同时也拉动了八通线周边
的楼市价值，促使人们更为关注这个区域。通州又是距离 CBD 最近的近
郊区，轻轨的开通使通州与 CBD 之间的联系将更加紧密。以前在通州买
房的主体主要来源于附近拆迁的居民，而现在对于在北京东部各个商务区
工作的年轻人来说，通州地区较低廉的房价对于他们有着较大的吸引力。
汇都东方项目要营造的氛围
本项目主要营造丰富多样的以居住和商业配套显现现代生活环境氛
围，采用周边式道路布局，尽量扩大中心部分环境面积，形成挺拔的外观
形象。考虑到地段所处位置，沿京哈高速公路布置现代建筑构成视觉整体，
在进京和出京方向均能体现出独具标志性的景观，有利于提升地段的生活
品质。
四至：
东至: 华丽中空玻璃机械设备厂西路
12
北段 北中段
中南段 南段
南至:京通快速路(西马庄出口以东 800-2000 米)
东段 东中段
中西段 西段
西至:物资学院路
14
北段 南段
北至:天赐良缘住宅小区三期
东段 东中段
16
中西段 西段
二、土地利用现状情况分析
1、项目用地权属
本项目总用地面积 亩（ 平方米），其中涉及集体土
地 亩，包括永顺村村民委员会用地 亩,永顺村经济合作社第
五分社用地 亩, 新建村村民委员会用地 亩，此外涉及国有土
地 亩。
2、土地利用现状
现状土地面积汇总表
占地单位 用地性质 总土地面积（亩）
本次征（占）地面积
（亩）
永顺村村民委员会 集体土地
永顺村经济合作社第
五分社
集体土地
新建村村民委员会 集体土地
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
国有土地 占地
合计
三、地上物现状调查分析
1、地上房屋现状统计调查表
名称 地上建筑物（㎡） 建筑面积（㎡） 用地性质
互慧互利装订厂
汽车服务中心
点点香涮肉坊
金鼎张
通顺旺汽配
北京昊博门窗厂
永顺村
小计
集体土地
18
七色光艺术幼儿园
北京通工业用布有限公司
北京印韩时装公司
新建工业区
小市场
北京万惠红润门窗厂
新建村
小计
集体土地
电力公司安装队
北京崛起装饰有限公司
通和汽修厂
永顺宇钛门窗厂
永顺瑞德建筑材料经销部
京通港加油站
北京市枫桦山木业有限公司
永顺村经济合作社第
五分社
小计
集体土地
合计
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
国有土地
总计
2、树木调查统计表（表一、表二、表三、表四）
表一 永 顺 村 树 木 表
序号 名称 规格
（厘米）
数量
（棵）
1 国槐 13 11
2 柏树 8 1
3 梧桐树 12 2
4 椿树 10 1
5 合计 15
表二 新 建 村 树 木 表
序号 名称 规格 数量
（厘米） （棵）
1 国槐 14 154
2 柳树 8 6
3 桃树 7 13
4 椿树 10 1
5 毛白杨 40 7
6 龙爪槐 10 12
7 石榴树 8 10
8 月季 390
9 金丝垂柳 16 5
10 山渣树 26 1
11 大叶黄杨 5×2=10
12 合计 599
表三 永顺村经济合作社第五分社
序号 名称 规格
（厘米）
数量
（棵）
1 油松 8 7
2 香椿 20 1
3 桃树 6 12
4 枫树 12 1
5 柿子树 14 2
6 40 4
7
毛白杨
20 2
8 14 18
9
柳树
12 32
10 10 2
11
臭椿
20 1
12 合计 82
表四 地上其它附属物调查统计表
序号 单 位 名 称 数 量
（个）
备 注
电线杆 8M 12
1
新建村
电线杆（木）8M 1
电线杆 8M 44
变压器 22 永顺村
污水渠 长 440 米
电线杆 8M 21
电线杆 12M 6
电线杆（木）8M 13 永顺村经济合作社第
五分社 变压器 1
20
加油机设备 4
油罐 5
4 通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
庭院灯 6
5 总计
四、主要规划指标说明
1、用地规划要求：
（1）、拟规划建设用地使用性质：居住用地
（2）、总用地面积约：113760 平方米
（3）、拟规划建设用地面积约 102583 平方米
（4）、规划红线外用地面积：11177 平方米
（5）、容积率≤
2、建筑规划要求：
（1）、建筑使用性质：住宅、商业及配套
（2）、住宅建筑面积： 平方米
地上商业建筑面积：30000 平方米
地上公共建筑面积：3100 平方米
（3）、建筑控制高度：80 米
3、项目用地规划总图:
五、开发进度分区及供地时间、数量预测
鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区
域实施。
开发项目一级开发期 12 个月。
第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开
发立项）的申报工作。
22
第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁。
第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿
款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）
第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整
第五阶段：申请入市
第二章 工作方案
一、 征地工作方案
1、征地情况概要
本次纳入土地一级开发的集体土地有 亩，需征为国有建设用
地。所征土地行政区划上涉及永顺村、永顺经济合作社第五分社和新建村。
具体数据如下表：
现状用地平衡表
行政村落 总土地面积（亩） 征地面积（亩） 占用比例
永顺村 %
永顺村经济合作社第五分社 %
新建村 %
合计 %
2、政策依据
根据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第 148 号）
进行补偿，其方式为货币补偿。
3、征地费用构成
（1）、土地补偿费
根据北京市国土局关于实施《北京市征地补偿费最低保护标准》（通
州区部分）的通知(京国土征〔2004〕228 号)，并结合本项目所在区域的
市场情况，本项目的土地补偿费按 70 万元/亩计，征地面积 亩,则：
土地补偿费为 万元。
（2）、地上附着物补偿费（不含房屋）
地上附着物主要为树木、电杆、变压器、污水渠等，合计补偿费为
万元。具体情况见如下表：
表一 永 顺 村 树 木 表
名称 规格
（厘米）
数量
（棵）
标准
（元）
金额
（万元）
国槐 13 11 15
柏树 8 1 220
梧桐树 12 2 70
椿树 10 1 20
合计 15
表二 新 建 村 树 木 表
名称 规格 数量 标准 金额
24
（厘米） （棵） （元） （万元）
国槐 14 154 15
柳树 8 6 15
桃树 7 13 25
椿树 10 1 20
毛白杨 40 7 25
龙爪槐 10 12 300
石榴树 8 10 10
月季 390 3
金丝垂柳 16 5 70
山渣树 26 1 30
大叶黄杨 5×2=10 182
合计 599
表三 永顺村经济合作社第五分社
名称 规格
（厘米）
数量
（棵）
标准
（元）
金额
（万元）
油松 8 7 1000
香椿 20 1 24
桃树 6 12 25
枫树 12 1 50
柿子树 14 2 800
40 4 25 毛白杨
20 2 15
14 18 15 柳树
12 32 15
10 2 100 臭椿
20 1 200
合计 82
表四 地上其它附属物调查统计表
单位 名称 数量
（个）
补偿价格
（万元）
备注
电线杆 8M 12 新建村
电线杆（木）8M 1
电线杆 8M 44
变压器 2
永顺村 污水渠 长 440 米
电线杆 8M 21
电线杆 12M 6
电线杆（木）8M 1 永顺村经济合作社第
五分社 变压器 1
加油机设备 4
油罐 5
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
庭院灯 6
总计
（3）、安置补助费用
本项目所征用土地内共有 3 个村镇，其中永顺村占用 亩,永顺
村经济合作社第五分社占用 亩, 新建村占用 亩。根据测算，
应办理农转用人员约为 328 名，超转人员约为 29 名。安置补助费总额约
为 万元。具体情况见表一、二。
附表一： 各村人口年龄结构情况调查表
村名 总户数 总人口
年龄小
于 16
岁
年龄在
16 至
29 岁之
间
年龄在
30 至
39 岁之
间
男性年龄
在 40 至
55 岁之
间
女性年龄
在 40 至
45 岁之
间
男性
55 岁
以上
女性 45
岁以上
永顺村 1036 2583 401 724 498 245 239 164 312
永顺村第五分社 235 573 78 112 132 65 57 54 75
新建村 960 2469 414 256 552 371 212 288 376
合计 2231 5625 893 1082 1182 681 508 506 763
26
表二： 农转非及超转人员补偿情况表
村名
总面积
（亩）
征地总面积
（亩）
人均占地面积
（平方米）
农转非
人数
超转
人数
补偿额
（万元）
永顺村 2040 64 9 1045
永顺村第五分社 224 11 2735
新建村 2000 40 9 805
合计 328 29 4585
（4）、防洪费
根据规定，通州区应按征用土地上建设用地面积缴纳，缴纳标准为 20
元/平方米，防洪费总额为 万元。
4、征地费用汇总表
征地所需费用汇总表
项 目 补 偿 标 准 数 量 总价款（万元）
土地补偿费 70 万/亩 亩
地上物补偿
（不含房屋拆迁补偿）
按宗地内实际情况
见地上附着物补偿费
中表一、二、三、四
安置补助费
农转非 10 万/人
超转 45 万/人
农转非约 328 人
超转约 29 人
防洪费 20 元/平方米 102583 平方米
合 计
二、拆迁工作方案
1、拆迁概要
本次土地一级开发地上房屋拆迁涉及位于永顺村、永顺村经济合作社第
五分社、新建村的企业和通顺港工贸有限公司（亚顿饭店）。
具体情况见下表：
名称 地上建筑物（㎡） 建筑面积（㎡） 用地性质
永顺村 互慧互利装订厂 集体土地
28
汽车服务中心
点点香涮肉坊
金鼎张
通顺旺汽配
北京昊博门窗厂
小计
七色光艺术幼儿园
北京通工业用布有限公司
北京印韩时装公司
新建工业区
小市场
北京万惠红润门窗厂
新建村
小计
集体土地
电力公司安装队
北京崛起装饰公司
通和汽修厂
永顺宇钛门窗厂
永顺瑞德建筑材料经销部
京通港加油站
北京市枫桦山木业有限公司
永顺村经济合作社第
五分社
小计
集体土地
合计
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
国有土地
总计
2、拆迁依据
集体土地拆迁根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府第
124 号令）执行。
国有土地拆迁根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令
第 87 号）执行。
一级土地开发单位在实施拆迁工作时，拟采用现状调查、制定拆迁补
偿政策、评估测算，确定对各原用地单位与住户的补偿价格。
本项目对拆迁的补偿方式全部为货币补偿，不涉及住户回迁。
汇都东方项目宗地建设用地面积为 平方米,根据预估拆迁建
筑面积约 平方米。
3、房屋拆迁补偿费用汇总表
名称 建筑物结
构
建筑面积
（㎡）
拆迁补偿费
（万元）
备注
平房
楼房 永顺村
小计
集体土地
平房
楼房 新建村
小计
集体土地
平房
楼房 永顺村经济合作社第
五分社 小计
集体土地
平房
楼房
通顺港工贸有限公司
（亚顿饭店）
小计
国有土地
合计
4、企业一次性停产停业损失
按建筑面积 1000 元/平方米计，企业房屋建筑面积 平方米，
则企业一次性停产停业损失为 万元。
5、房屋拆迁补偿费用与企业一次性停产停业损失合计为 万元。
三、征地费用汇总表及适用相关政策
30
1、征地所需费用汇总表
征（占）地费用汇总表
序号 项目 金额（万元） 备注
1 土地补偿费
2 地上附着物补偿费（不含房屋）
3 安置补助费
4 防洪费
5 房屋拆迁补偿费
6 企业停产停业损失
7 合计
2、适用相关政策
（1）《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第 148 号）
（ 2 ）《 北 京 市 国 土 局 关 于 征 地 公 示 公 告 程 序 的 通 知 》（ 京 国 土 征
[2004]238 号）
（3）《北京市国土局关于加强征地补偿安置协议监督管理工作的通知》
（京国土征[2004]39 号）
（4）北京市劳动保障局关于贯彻执行《北京市建设征地补偿安置办法》
有关就业问题的通知
（5）北京市劳动保障局关于印发《关于本市建设征地农转工自谋职业人
员社会保险有关问题的处理办法》的通知
（6）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第 305 号）；
（7）《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（市政府第 124 号令）；
（8）《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市人民政府令第 87 号）；
（9）《关于印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见的通知》（京
国土房管拆字[2001]1188 号）；
（10）《关于印发〈北京市房屋拆迁评估管理暂行规定〉的通知》（京国土
房管拆字[2001]1147 号）；
（11）《北京市房屋拆迁评估规则》（暂行）；
（12）《北京市房屋估价办法》（京国土房管拆[2003]808 号）；
（13）《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》（京国土
房管拆字[2001]1234 号）
四、市政投资方案
1、基础设施情况分析
项目宗地红线外基础设施可以达到“七通”(即通电、通路、通信、通
上水、通下水、通热力、通燃气)，具体情况如下：
（1）通电
A、项目所在区域供电情况及配电网规划情况
该地区由永顺110kv变电所供电，现状安装2台50MVA变压器，主变
32
容量能满足地区负荷增长的需求，该变电所现有7回10kv出线，目前有21
个预留10kv出线间隔。
本项目北侧天赐良园小区在开发建设时，为了该小区供电，已在其东
北侧建设一座10kv开闭所，并采用架空敷设方式沿小区北侧边界接至北京
物资学院大门口入地。
随着地区城市建设项目的逐步实施，继续采用中低压架空供电方式供
电已经难以满足城市景观要求，为了满足这一需要，同时考虑提高供电可
靠性要求，根据北京市中压配电网“十一五”规划，该区域供电10kv物资学
院路将实施架空线路入地。
B、负荷预测
根据本项目规划建设情况，根据不同用地性质进行负荷统计，负荷统
计计算如下表：
编号 用地性质
建筑面积
（万㎡）
用电定额
（W/㎡）
同时率
用电负荷
（kW）
1 住宅部分 50
2 公建 60
合计
项目负荷统计（计同时率）
根据委托方提供的用电需求资料，做负荷预测如上表所示，该项目负
荷预测约为；计及不同性质负荷之间同时率，预计项目负荷总
量为。现状永顺110kV变电所可以为本期增加的负荷供电。另
需建设1座10kV住宅公用配电室和2座公建专用10kV配电室。
C、敷设方案
本项目新建10kV电源由北京物资学院大门口接口引出延物资学院路
至本宗地西南角边界，以备项目开发建设时接用。现状路径无电力管沟，
本期需配套新建管井，建议采用8φ150+2φ100海泡石管，路径长约
。具体接入方案见附图。
D、投资估算
本投资估算仅考虑本项目10Kv外电源工程费用，未考虑配电室及其
电源工程费用。
10kV电缆本体部分：由北京物资学院大门口接口引出延物资学院路
至本宗地西南角边界，电缆长约，单价按85万元/km估算，则电缆
本体部分投资估算约为万元。
10kV外电源路径建设：由北京物资学院大门口接口引出延物资学院
路至本宗地西南角边界，需配套新建电力管井约，单价按320万元
/km估算，则新建管井部分投资估算约为272万元。
总计：＋=万元
（2）通路
本宗地以西为物资学院路,与朝阳北路相接；南侧为京哈高速公路。
（3）通信（讯）
℃中国网通电信管网
A、管道接入方案
由物资学院路现状通信主管道接入，并与小区内各楼连通。接入管道
的孔数为6孔，长度约为100米。与各出楼管道连通，需下一阶段结合住宅
小区综合管网统一安排。接入管道位置详见附图。
B、投资估算
单价按80万元/km估算，则通信投资为8万元。
℃有线广播电视网
A、网络建设规划原则
根据本项目的性质和特点，应按照信息化的标准进行网络建设，提供
宽带的网络接入，完成数据和有线电视信息的逐步融合，最终形成一个集
34
有线广播电视网和交互式信息网为一体的综合网络。
B、光缆、电缆接入方案
根据《北京市有线广播电视总体规划》，本项目有线电视信号来自永
顺村有线电视基站，从物资学院路将信号送入本项目西边界，需新建光缆
及电缆管道约公里，道路管孔安排6孔，合孔公里，有关光缆及电缆
的具体位置及走向，需在下一阶段结合本项目详细规划统一安排。
根据北京市政府的有关要求，光缆、电缆均采用埋地敷设。有关光缆、
电缆管道走向详见附图。
C、投资估算
根据北京市有关设计概算指标估算，单价按5万/孔公里估算，则光缆、
电缆管道总投资为12万元。
（4）通上水
℃负荷预测
本项目规划总建筑面积万㎡，其中住宅万㎡，公建万
㎡，预测日用水量约1500吨/日，水源以物资学院路拟建DN300管为源，
服务压力为。
℃管道接入方案
A、需在物资学院路新建DN300管，长约850米。（北与物资学院大
门口现状DN300预留管接，南至本宗地西南角）
B、需在本宗地北边界规划路新建DN300管，长约590米。（西与物
资学院路DN300管相接，东至本宗地东北角）
C、需在本宗地东边界新建DN300管，长约320米。（北与北边界规
划路DN300管相接，南至本宗地东南角）
℃投资估算
本项目共需新建DN300管1760米，单价按1200元/米估算，则总造价
为万元。
（5）通下水
本项目西侧物资学院路已建成雨污水干线。
（6）通热力
本项目周边市政热力管线尚未铺设，建议采取天然气分户式供暖，以
免影响该地区大气环境。
（7）通燃气
℃负荷预测
本项目规划总建筑面积万㎡，其中住宅万㎡，公建万
㎡，项目建成后，居民的做饭、取暖均靠天然气解决，预测高峰小时耗气
量约为2500立方米/小时。气源以物资学院大门口现状DN500天然气中压
管线为源，压力为。
℃管道接入方案
在项目用地范围内，根据用气负荷和供气压力设中低压调压间1座。
本方案拟由物资学院大门口现状DN500天然气中压管线向南开口，引
DN300天然气中压管线沿物资学院路敷设至本宗地西北角，继续沿规划路
至本宗地东北角，向南进入调压箱，经调压后，供用户使用。
℃投资估算合计万元，详见下表：
项目名称 规格 单位 数量
单价
（万元）
总价
（万元）
中压线 DN300 Km 200
闸井 DN300 座 2 25 50
中低压
调压间
DN300 座 1 45 45
合计
36
2、市政投资估算汇总表
项目名称 规格 数量 单价(万元) 费用（万元） 备注
通电
(1)电缆 10KV 千米 85
(2)电源路径 10KV 千米 320 272
通信(讯) 20
(1)中国网通电信管网 6 孔 0. 1 千米 80 8
(2)有线广播电视网 6 孔 千米 5 12
通上水 DN3000 1760 米
通燃气 455
（1）中压线 DN3000 千米 200 360
DN3000 2 座 25 50
DN3000 1 座 45 45
合计
注：排水可直接利用现有管线，雨污分流。
五、专业人士及服务费
项 目 金额（万元） 依 据
测绘费 按测绘工程产品价格
设计费 按国家及市场标准
招投标管理费 参照市政[1995]7 号令
招投标代理费
国家计委关于印发〈招标代理服务费
管理赞行办法〉的通知
工程造价咨询费 按市政建设费的 %
工程标底编制费
参照《北京市建设工程招标代理服务
收费标准（试行）的通知
工程建设监理费
参照《北京市工程建设监理费收费标
准实施办法》
可研编制费
参照国家计委关于《招标代理服务收
费管理暂时行办法》的通知
环评费
根据《国家计委、国家环境保护总局
关于规范环境影响咨询收费有关问
题的通知》收取
交通评估费 按照市场收费
挂牌交易费
参照国家计委关于《招标代理服务收
费管理暂时行办法》的通知中的招标
服务费收取标准
专业人士费 按市政建设费的 1%
前期费合计
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六、供地方案
1、土地出让方式
待项目完成土地一级开发工作，达到“六通一平”后，采用挂牌出让
方式公开出让国有土地使用权。
2、出让规模
项目拟出让建筑用地面积 平方米,根据项目拟定总体规划
方案,项目总建筑模 平方米,其中居住建筑面积 平方
米,商业建筑面积 平方米，配套公建建筑面积 平方米。
3、市政接用时间
2007 年中旬将进行红线内部分市政设施的接用工作。
4、土地销售收入预测
待土地完成一级开发后可实现土地收入为 万元。
5、周边房地产销售收入(均价)
项目名称 物业类型 项目位置 价格
武夷公园 普通住宅 通湖大街 68 号 3550 元/平方米
荔景园 普通住宅 通胡大街 3500 元/平方米
在水一方 公寓 永顺西街 72 号 3850 元/平方米
加华印象 公寓 通胡路运河文化广场东 4000 元/平方米
财富东方 公寓 新华北路(北关环岛西南) 4000 元/平方米
京贸国际公寓 公寓 八里桥南街 16 号 5698 元/平方米
珠江国际城 公寓
京哈高速第一个出口京东驾
校内
5900 元/平方米
永顺西街住宅小区 住宅、商业 通州区永顺地区
商业 5000 元/平方米、住
宅 3000 元/平方米
40
第三章 开发进度
一、开发进度安排
鉴于本项目征地面积有限,故一级开发采用一次实施方案,不进行分区
域实施。
开发项目一级开发期 12 个月。
第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开
发立项）的申报工作。
第二阶段：拆迁评估及地上物拆迁（协议拆迁）。
第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿
款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）
第四阶段：市政基础设施建设，完成土地平整
第五阶段：申请入市
二、开发进度表 单位（天、月）
时间
项目
0 5 1
5
1 5 1
5
2 5 1
5
3 5 1
5
4 5 1
5
5 5 1
5
6 5 1
5
7 5 1
5
8 5 1
5
9 5 1
5
1
0
5 1
5
1
1
5 1
5
12121212112
取得一级开发批复
规划意见书
交通影响评价
环境影响评价
市政咨询方案
编制可行性研究报告
项目建设用地预审
一级开发立项
办理农转用手续
办理征地手续
建设用地规划许可证
拆迁许可证
拆迁
拆迁结案
市政基础设施建设
建设用地批准书
土地入市交易
40
第四章 投资方案
土地一级开发投资及相关费用参照近年来北京市土地一级市场价格或
类似土地项目，按照市场造价水平进行估算。估算结果：本项目投资总概
算 万元。
1、土地一级开发静态成本测算
序号 成本项目 资金（万元） 备注
1 专业人士及服务费 详见前期费用工作方案
2 征地补偿费 详见征地工作方案
3 房屋拆迁费 详见拆迁工作方案
4 市政建设费 详见市政建设工作方案
5 财务费用 年利率 %
6 土地一级开发利润 按 8%计算
7 合计 233 万元/亩
住宅 单价：1390 元/平方米
8
楼面土地一
级开发成本 商业 单价：2652 元/平方米
2、二级开发静态成本测算
住宅部分:
假定：
a:结合案例，预计该地区销售楼面价格不低于 4200 元/平方米
b:楼面熟地价挂牌后没有出现竞价。
序号 成本项目 楼面成本（元/㎡） 备注
1 土地一级开发成本 1390 依静态测算
2 土地出让金 160
3 建安成本 1600
4 小市政接用 160 按建安成本 10%计算
5 管理费 38 （2）—（4）项*2%
6 财务费用 98
按 50%资金贷款,一年
期利率 %,贷款一年
7 两税一费 231 按售价 %计算
8 销售费用 105 按售价 %计算
合计 3782
二级开发成本利润率:约 %
商业部分:
假定：
a:结合案例，预计该地区销售楼面价格不低于 7400 元/平方米
b:楼面熟地价挂牌后没有出现竞价。
序号 成本项目 楼面成本（元/㎡） 备注
1 土地一级开发成本 2652 依静态测算
2 土地出让金 350
3 建安成本 2500
4 小市政接用 250 按建安成本 10%计算
5 管理费 62 （2）—（4）项*2%
6 财务费用 170 按 50%资金贷款,一年期
42
利率 %,贷款一年
7 两税一费 407 按售价 %计算
8 销售费用 185 按售价 %计算
合计 6576
二级开发成本利润率:约 %
3、一级开发现金流出表
4、一级开发资金自筹，待入市交易后，由中标人一次支付
建设期 经营期
项目 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月
资金流入
资金流出
专业人士及服
务费
征地补偿费
市政建设费
房屋拆迁费
财务费用
净现金流量
累计现金流量
折现系数
（Ic=10%）
净现值
累计净现值
44
第五章 关键点控制
政策风险
现阶段土地一级开发项目政策、机制尚未成熟，对于土地供应管理体
制的变化，在项目运转和操作过程中仍存在许多的问题，而且由于政策变
化较快，使土地一级开发具有很大的变化性,随着政策的改变会给开发商的
前期工作带来一定的困难，为此将对土地一级开发的管理、资金管理等方
面带来风险。
土地成本与价格的风险
本项目土地一级开发成本与相同区位相比偏高，土地价格问题主要要
考虑市场的承受能力，尤其是住宅项目的土地成本相对于其他项目成本有
很强的敏感性，如果土地成本过高，会导致房子的销售价格也随之提高，
开发商将会面临极大的市场竞争压力。
项目前景
如果汇都东方项目开发得非常成功，工作得到市土地整理储备中心的肯
定，也可以与中心建立紧密的业务关系，继续承担其它一级开发项目。而
对于通州区土地一级开发项目是一种支持与肯定，也带动更多的开发商投
资在通州。
