上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：中0上2国1海-指6市1数8浦7研3东3究7新7院 区福 新开盘价格测评——上海新天鸿高尔夫社区汤泉美山地路城 4 华信测息评大编厦号8楼： 2055 号全 11-11-TQM DC﹟01 【测评上海新天鸿高尔夫社区汤泉美地城 通过结市果基项型于投中资国收房益法场】地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项目目基名本称信息 地理 上美海地新城天 鸿高尔夫社区汤泉 1所2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为17：49021 元01/5平 元方/平米方 米 3结、合典当型前投市资场收现益状法，测算项目价格为：2495开属发位区企置域业 金外山环区以金外石（北金山路朱66泾66板号块 ） 占 物地面积上司海 新天鸿物业发展有限公 4 元/平方米 建筑规模 1100..79万平方米 条件下的 11月测评价格为综2合12确00定 项目在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 元/平方米。 交开业房盘类标时型准间 别墅6（3万70平年方产米 毛权） 入周住边时配间套 220坯01 112年年112月月 金银山行中、学医、院世 纪联华、中国 l 地线理延位伸置段：（项规目划位中于）金朱山泾区站朱。泾 板块，金石北路 6666号， 9 号 主l 户联型排特，点24：4-主268力 平户米型的：景28观7、别4墅65。 平 米的独栋，117-153 平米的 l 企公认可业司度，实高为力。业： 内项著目开名企发商业，和投综资合商实为力均雄上厚海，新开天发鸿经物验业丰发富展，有市场限 主力 使力户单用户型率型信息 2约879、0465平米的独栋别墅 贷首套付总款价% 6计08算.）44万元（ 按2 计18算2.）87平方米 53 2 万元（按首付 30% 点幼)儿 园:小哈佛小(双学语:金)山中学(市重点)金山区第一实验小学(重 贷月款l 项目配套：中款均年方限式 2商0业年/ 组合型 综银医合其行院商他:::中上场肯国海:世德农市纪基业六联如，朱银医华泾行院，镇，附中吉 属汽国卖医盛，好又多，华联，农工商 车银站院行，，妇中幼国保建健设院银 行，农村商业中心 院需联本还了系次款解，测 更电评详话结30细:果49有5效元期/3为0126元 2011年11月，0报21告-6，18请73与37中7国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——上海新天鸿高尔夫社区汤泉美地城 期成根交据场的项比 3个目较项所法比 1、选取可目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象及目比销较售因均素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素销 售均对价比案例 汤测泉评美对地象城 天对鸿比苑案一例期A 对比案例B 22500 万安1金60邸00别 墅 对景比2源案06名例00墅C 区交域交易易日情期况 未2011年11月 2011年11月 2011年11 月 交地通理便位置 外环开以盘外 因素 周区边域环捷境度 较便好捷 外较正环便好以常捷 外 外较正环便好以常捷 外 外较正环便好以常捷 外 土建容地筑配积用形套率途态 完善 完善 完善 完善 独住栋0.别宅 住宅 住宅 住宅 个别因59墅 独栋0.别38墅 联排、1双.1拼别墅 联排、双拼别墅 素 户绿型化设率计 % % 5932%% 39% % 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 上海新有天完坯限鸿公善物 司 业毛 发展 上海新天完鸿坯善物 业发展 毛完90坯善% 毛完90坯善% （1因）素交修易情正况 修正：由于所选取的三个可比案有例限，公均司为 上海金有驰限房公地司产 开发 上海发五展洲有国限际公电司器 城 评估2项、（2目）为区 1域00因，素则修三正个：可三比个案可例比修案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、自根1由据00竞地。争理 市位场销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修比正较：。主 要考虑项置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 汤测泉评美对地象城 比较修天对正鸿比条苑案件一例指期数A 万对安比金案邸例别B墅 对景比源案例C 100 22150000 16000 206名00墅 交区易域情因况素 110000 11000 110000 110000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 0 100 100 比较修正系数211。06经42 6过 178899 4 238582 4 17894、23524 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较计法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准21价01格5元分/别平为方2米16。26、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价房、地成格测评——上海新天鸿高尔夫社区汤泉美地城 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 目价格典构型取成房费地的基产各单价为础开个 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 参考 2061505 年8. 726 月元 /2平5 日，成该交地的块上海金山区朱泾镇城南 E1（A、D）地块， 红线建内安成本A 总价为70约76390万00元元。/平 方米 70769 31890 2 开发成本 小勘区察配设市套计政费费费用用用CB 建D 建安安成成本本AA 1122%% 3A+B+C 3 管理费用 3882277 1+2 83%% 3163 均3404 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 23安.5及 年0%，管年（理利其费率中用假半在设年建为准设备期期内，分2阶 年10%。 段建投设入期，）预， 计土第地一费年用投在入准备70期%， 22562 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 15578 7 房地产开总发价利V润 185924万房地产总价V 20% 237081859 三、典型投资元 单价 17490元/平方米 定算项，选目同用主时典力考户虑型型不投收 益可资与28模法价风值险。相 对应，根据预7报平见式 酬米费收率别，益法求墅将取租年进方金运行法为营项， 费目40用市确00定比场 元持率价/有月确格期，定测每报为算年。酬8%的根率，租据为通金区 按域同内比同上档涨次1同2%类，房空 地置产率项按目5%的每租年金 1调2 个查，月确计 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市2%场。 典型投资者空置潜和在年收毛份租收 损入 5% 428140 0000 523267 收益模式测3 算 8680 6300211114 5 637347327 7357529 持期有运有净末期营转效运费毛营用收收入入8% 45600 51072 57201 64065 7177562 431694582 44609886 4576 5125 5740 N售PV净(6收.3益%) 219655年6 后按3%6净 收益率出期售末，转5转售26售25 58940 66012 NP税V(费8%3)% 2134397 四收、房测地产评总价V 2195950元 单价 2495149元76/2平94方 米 年益 通过全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市11法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市2场12价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
