第三章 资产评估程序
学习目标：
1.了解资产评估程序的含义、重要性
2.掌握资产评估的具体程序
能力目标：
3.从本质上领会资产评估程序
4.能熟练并灵活运用资产评估程序
案例导入：
XX食品公司为中外合资企业，经营十年来，质量
稳定，货真价实，在市场上XX牌食品已树立了信誉，
销量日增，有的产品还进入国际市场，深受国外用
户的信赖。为了进一步扩大业务，占领国际市场，
提高企业竞争能力与应变能力，XX食品公司将于
2014年末进行股权结构的重组，XX食品公司在进行
股权结构重组中，需要对其所拥有的“XX”牌商标
进行评估。
案例思考：
1、在进行评估之前，作为评估人员需要收
集哪些方面的信息？
2、通过哪些渠道或途径收集所需要的信息
？对于收集到的方方面面的信息，如何进
行分析？如何利用这些经过分析处理的信
息？
3、对XX食品公司的“XX”牌商标的评估程
序是什么？
第一节资产评估程序概述
一、资产评估程序的定义
资产评估程序是指资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作
步骤。资产评估程序由具体的工作步骤组成，不同的资产评估业务由
于评估对象、评估目的、资产评估资料收集情况等相关条件的差异，
评估人员可能需要执行不同的资产评估具体程序或工作步骤，但由于
资产评估业务的共性，不同资产类型、不同评估目的的资产评估业务
的基本程序是相同或相通的。通过对资产评估基本程序的总结和规范，
可以有效地指导评估人员开展各种类型的资产评估业务。
我国评估实务界从不同角度对评估程序有着不同的理解，
总的说来可以从狭义和广义的角度来了解资产评估程序。
资产评估是一种基于委托合同基础之上的专业服务。
因此从狭义的角度看，很多人认为资产评估程序开始于资
产机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提
交资产评估报告书。
然而作为一种专业性、风险性很强的中介服务，为保证资
产评估业务质量、控制资产评估风险、提高资产评估服务
水平，以便更好地服务于委托人，维护资产评估行为各方
当事人合法利益和社会公共利益，有必要从广义角度认识
资产评估程序。广义的资产评估程序开始于承接资产评估
业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报
告书提交后的资产评估文件归档管理。
二、资产评估的基本程序
资产评估具体程序或工作步骤的划分取决于资产评估机构
和人员对资产评估工作步骤共性的归纳，资产评估业务的
性质、复杂程度也是影响资产评估具体程序划分的重要因
素。在2008年7月1日起施行的《资产评估准则——评估
程序》中，规定了注册资产评估师通常执行的资产评估的
基本程序。
注册资产评估师不得随意删减基本评估程序。注册资产评
估师应当根据准则，结合评估业务具体情况，制定并实施
适当的具体评估步骤。注册资产评估师在执行评估业务的
过程中，由于受到客观限制，无法或者不能完全履行评估
程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失或是否对
评估结论产生重大影响，决定继续执行评估业务或者终止
评估业务。注册资产评估师应当记录评估程序履行情况，
形成工作底稿。
三、资产评估程序的重要性
（一）是规范资产评估行为、提高资产评估业务
质量和维护资产评估服务公信力的重要保证
（二）是相关当事方评价资产评估服务的重要依
据
（三）是资产评估机构和人员防范执业风险、保
护自身合法权益、合理抗辩的重要手段
第二节资产评估的具体程序
一、明确资产评估业务基本事项
明确资产评估业务基本事项是资产评估程序的第一个环节，包括在签订资产
评估业务约定书以前所进行的一系列基础性工作，其对资产评估项目风险评
价、项目承接与否以及资产评估项目的顺利实施等都具有重要意义。由于资
产评估专业服务的特殊性，资产评估程序甚至在资产评估机构接受业务委托
前就已开始。资产评估机构和注册资产评估师在接受资产评估业务委托之前，
应当采取与委托人等相关当事人讨论、阅读基础资料、进行必要初步调查等
方式，与委托人等相关当事人共同明确资产评估业务基本事项。
（一）委托方、产权持有者和委托方外的其他报告使用者的基本情况
资产评估机构和人员应当了解委托方和产权持有者的基本状况。在不同的资
产评估项目中，相关当事方的人员组成有所不同，主要包括资产占有方、资
产评估报告使用方、其他利益关联方等。委托人与相关当事人之间的关系也
应当作为重要基础资料予以充分了解，这对于理解评估目的、相关经济行为
以及防范恶意委托等十分重要。在可能的情况下，评估机构和评估人员还应
要求委托人明确资产评估报告的使用人或使用人范围以及资产评估报告的使
用方式。明确评估报告使用人范围一方面有利于评估机构和评估人员更好地
根据使用者的需求提供良好的服务，同时也有利于降低评估风险。
二．签订资产评估业务约定书
资产评估业务约定书是资产评估机构与委托人共同签订的，以确认资
产评估业务委托与受托关系，明确委托目的、被评估资产范围及双方
义务等相关重要事项的合同。
根据我国资产评估行业的现行规定，注册资产评估师承办资产评估业
务，应当由其所在的资产评估机构统一受理，并由评估机构与委托人
签订书面资产评估业务约定书。注册资产评估师不得以个人名义签订
资产评估业务约定书。资产评估业务约定书应当由资产评估机构与委
托方的法定代表人或其授权代表签订，资产评估业务约定书应当内容
全面、具体，含义清晰准确，符合国家法律、法规和资产评估行业的
管理规定。2008年7月1日起施行的《资产评估准则——业务约定书
》的主要内容见表3-2.
三、编制资产评估计划
为高效完成资产评估业务，资产评估机构和人员应当编制资产评估计划，对
资产评估过程中的每个工作步骤以及时间和人力安排进行规划与安排。资产
评估计划是资产评估机构和人员为执行资产评估业务拟定的资产评估思路和
实施方案，对合理安排工作量、工作进度、专业人员调配、按时完成资产评
估业务具有重要意义。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员
安排和技术方案等内容。由于资产评估项目千差万别，资产评估计划也不尽
相同，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。
资产评估机构和人员应当根据所承接的具体资产评估项目情况编制合理的资
产评估计划，并根据执行资产评估业务过程中的具体情况及时修改、补充资
产评估计划。
注册资产评估师编制的评估计划的内容应该涵盖现场调查、收集评估资料、
评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程，在资产评估计划编
制过程中应当同委托人等就相关问题进行洽谈，以便于资产评估计划的实施。
注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。
编制资产评估工作计划应当重点考虑的因素见表3-3
四、资产勘查与现场调查
资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当对评估对象进行必要的
勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，对企业价
值、股权和无形资产等非实物性资产进行评估时，也应当根据评估对
象的具体情况进行必要的现场勘查。进行资产勘查和现场调查工作不
仅仅基于资产评估人员勤勉尽责义务的要求，同时也是资产评估程序
和人员全面、客观了解评估对象，核实委托方和资产占有方提供资料
的可靠性，并通过在资产勘查和现场调查过程中发现的问题、线索，
有针对性地开展资料收集和分析工作。由于各类资产差别很大以及评
估目的不同，不同项目中对评估对象进行勘查或现场调查的具体方式
和程度也不尽相同。评估师应当根据评估项目具体情况，确定合理的
资产勘查或现场调查方式，并与委托方或资产占有方进行沟通，确保
资产勘查或现场调查工作的顺利进行。
五、收集资产评估资料
在上述几个环节的基础上，资产评估机构和人员应当根据资产评估项
目具体情况收集资产评估相关资料。资料收集工作是资产评估业务质
量的重要保证，也是进行分析、判断进而形成评估结论的基础。由于
资产评估的专业性和评估对象的广泛性，不同的项目、不同的评估目
的、不同的资产类型对评估资料有着不同的需求。另一方面由于评估
对象及其所在行业的市场状况、信息化和公开化程度差别较大，相关
资料的可获取程度也不同。因此资产评估机构和人员的执业能力在一
定程度上就体现在其收集、占有与所执行项目相关信息资料的能力上。
资产评估机构和人员在日常工作中应当注重收集信息资料及其来源，
并根据所承接的项目情况确定收集资料的深度和广度，尽可能全面、
详实地占有资料，并采取必要措施确保资料来源的可靠性。
六、评定估算
资产评估机构和人员在占有相关资产评估资料的基础上，进入评定估算环节，
主要包括分析资产评估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形
成初步资产评估结论、综合分析确定资产评估结论、资产评估机构内部复核
等具体工作步骤。
资产评估机构人员应当对所收集的资产评估资料进行充分分析，确定其可靠
性、相关性、可比性，摒弃不可靠、不相关的信息，对不可比信息进行必要
分析调整，在此基础上恰当选择资产评估方法，并根据业务需要及时补充收
集相关信息。
成本法、市场法和收益法是三种通用的资产评估基本方法，原则上在任何资
产评估项目中，资产评估人员都应当首先考虑三种方法的适用性。长期以来
在我国资产评估实践中，绝大多数资产评估业务是以成本法为唯一使用的资
产评估方法。随着我国资产评估理论和实践的发展，特别是市场发展状况及
其他相关条件的日益成熟，应当提倡资产评估人员根据评估对象、评估目的、
资料收集情况等相关条件恰当选择资产评估方法，鼓励尽可能选用多种评估
方法进行评估，对宜采用两种以上资产评估方法的评估项目，应当使用两种
以上资产评估方法，并说明选择资产评估方法的理由。
资产评估人员在选择恰当的资产评估方法后，应当根据评估基本原理
和评估准则的要求恰当运用评估方法进行评估，形成初步评估结论。
采用成本法，应当合理确定完全重置成本和各相关贬值因素；采用市
场法，应当合理选择参照物，分析参照物的信息资料，根据评估对象
与参照物的差异进行必要调整；采用收益法，应当合理预测未来收益，
合理确定收益期限和折现率等相关参数。
资产评估人员在形成初步资产评估结论的基础上，需要对信息资料、
参数的数量、质量和选取的合理性等进行综合分析，以最终形成资产
评估结论。当采用两种以上资产评估方法时，资产评估人员应当在初
步结论的基础上，综合分析评估方法的相关性和恰当性及相关参数选
取的合理性，形成资产评估结论。
资产评估机构应当建立内部质量控制制度，由不同人员对资产评估过
程和结论进行必要的复核。
七、编制和提交资产评估报告书
资产评估机构和人员在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后，应
当按有关资产评估报告的规范编制资产评估报告书。资产评估报告书主要内
容包括委托方和资产评估机构的情况、资产评估目的、资产评估结论价值类
型、资产评估基准日、资产评估方法及其说明、资产评估假设和限制条件等
内容。资产评估机构和人员可以根据资产评估业务性质和委托方或其他评估
报告使用者的要求，在遵守资产评估报告书规范和不引起误导的前提下选择
恰当的资产评估详略程度。
资产评估机构和人员应当以恰当的方式将资产评估报告书提交给委托人。正
式提交资产评估报告书之前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的
前提下与委托方或者委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要
沟通，听取委托人、资产占有方对资产评估结论的反馈意见，并引导委托人、
资产占有方、资产评估报告使用者等合理理解资产评估结论。
八、资产评估工作底稿归档
根据2008年7月1日施行的《资产评估准则——工作底稿》，注册资产
评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相
关规定，编制和管理工作底稿。工作底稿应当真实完整、重点突出、
记录清晰、结论明确；注册资产评估师收集委托方和相关当事方提供
的与评估业务相关的资料作为工作底稿，应当由提供方在相关资料中
签字、盖章或者以其他方式进行确认；注册资产评估师应当在评估报
告日后90日内，及时将工作底稿与评估报告等一起归入评估业务档案，
并由所在评估机构按照国家有关档案管理的法律、法规及本准则的规
定妥善管理；评估业务档案自评估报告日起一般至少保存10年；工作
底稿的管理应当执行保密制度。除下列情形外，工作底稿不得对外提
供：
1．司法部门按法定程序进行查询的；
2．依法有权审核评估业务的政府部门按规
定程序对工作底稿进行查阅的；
3．资产评估行业协会按规定程序对执业质
量进行检查的；
4．其他依法可以查阅的情形。
第三节 资产评估中信息收集与分析方法
一、信息收集与分析的意义
在资产评估中，对信息资料的收集、分析和处理是
一项基础性工作，这项工作做得是否充分、合理，
直接影响着评估结果的公正性和客观性。
（一）信息收集与分析是进行资产评估的基础。
资产评估人员从什么地方收集资料、对收集来的资
料如何分类整理，怎么进行归纳与分析，在相当大
的程度上影响着资产评估报告的质量以及评估结果
的有用性。由于所评估的资产都在不同程度上存在
着信息不对称的问题，因此，评估人员要采取一切
必要的措施和程序，在符合行业内公认的要求和惯
例下，尽可能收集到完整、真实的信息资料，从而
为客观公正地进行资产评估提供保障。
（二）信息收集与分析是解决资产信息不对称的要求。
在资产评估中，存在着资产信息不对称的问题，其原因如下：
1、由于资产信息在传递中存在传递的方法、路径的不同，所以使相
关各方获取信息的程度、时间不同，所以相关各方对资产存在着信息
不对称的问题。
2、在资产评估实践中，受资产的市场供求、行业价格影响、技术成
熟程度、开发程度不同等方面的影响，在评估中会使得资产信息产生
不对称。
3、通常，资产的所有者或信息的提供者掌握的信息资料比较多，而
对于非所有者或信息的收集者则掌握的信息比较少，这样也就形成信
息不对称。
二、资产评估中的信息收集
（一）需要收集的信息
资产评估人员在资产评估过程中，应当收集整理以下重要的资料：
1．有关资产权利的法律文件或其他证明资料
（1）有关设备的购买合同、批文。
（2）有关房地产的土地使用证、房产证、建设规划许可证、用地规划许可证、项目批
准文件、开工证明、出让及转让合同、原始发票及购买合同等。
(3)有关在建工程规划、批文。
(4)有关无形资产的专利证书、专利许可证、专有技术许可证、特许权许可证、商标注
册证、版权许可证等。
(5)有关长、短期投资合同。
(6)有关银行借款合同。
(二)信息收集的来源
在资产评估中，所需的信息通常由资产所有者或占有者内部的资料信息和外部的资料
信息构成。
1.资产所有者或占有者内部的信息资料
资产所有者或占有者的内部信息资料通常是与被评估资产直接相关的信息。这些内部
信息主要包括公司历史沿革、组织结构、宣传手册及目录、关键人物、客户及供应商
基数、合同义务、有关目标资产的历史经营情况及未来发展前景的信息数据。一般情
况下，分析人员应收集的信息资料还包括能够证明资产权利的法律文件或其他证明资
料，如前面所述的房产证、土地使用证、购买合同或发票、专利证书等；使资产达到
评估基准日时所花费的所有成本；作为现行企业经营的一部分的资产的未来应用及效
用。还有有关资产预期使用寿命方面的信息及有关法律、合同、物理、功能、技术、
经济等影响因素方面的信息。
对于资产所有者或占有者内部的信息资料，评估人员应事先编制好企业评估资料需求
表，然后由资产所有者或占有者根据需求表提供评估所需要的信息。有些资料资产所
有者或占有者可能还需要在评估人员的协助下进行调查才能获得。
2.资产所有者或占有者外部的信息资料
资产所有者或占有者外部的信息资料是指那些需要从被评估单位以外获取的、
与资产评估有关的数据资料。这些资料一般包括行业资料、技术发展趋势、
宏观经济状况、市场交易定价资料等。
(1)市场信息。公开市场上的市场信息公开、直接，是评估人员获得信息资料
的最主要的渠道。评估人员应注意掌握收集市场信息的必要的方法、渠道，
及时获得所需信息，并能在公开市场信息的基础上对评估对象进行比较和调
整，从而顺利开展评估工作。
(2)政府部门。我国各级工商行政管理部门都保存有注册公司的基本登记信息。
政府部门还有相关产业的统计数据，从这些数据中可以分析出整个行业的生
产和需求状况，对分析产业的现状和发展前景有着重大的意义。政府部门的
有关数据有较高的权威性和可信度，但可能存在一定的时滞性。
3)证券交易机构。我国所有公开上市的公司必须定期向监管部门和有
关证券交易所披露相关信息，比如提交年度、中期财务报告。在年度
财务报告中要披露公司的概况、经营情况、公司的经营方针、公司重
大的投资行为、公司订立的重要合同、公司发生的重大债务和未能清
偿的到期重大债务的违约情况等。通过这些财务报告，评估人员可以
了解上市公司的概况，掌握上市公司基本经营情况以及所处行业的发
展概况。同时，还可以与同一行业内的其他上市公司进行对比分析，
找出有关的差异因素。
(4)媒体。媒体包括专业杂志和新闻媒介等。资产评估人员可以查阅相
关的专业杂志上发表的文章。这些文章对于资产评估披露的信息比较
详细、分析有一定的深度，例如《中国资产报》。此外，评估人员也
要注意从新闻媒介上收集有关的信息，这些报道通常也有一定的分析，
但与专业杂志相比，这些信息带有一定的倾向性，收集这些信息时需
要评估人员自身进行鉴别。
(5)行业协会或管理机构及其出版物。资产评估人员可以从行业协会得
到有关产业的结构与发展情况、市场竞争信息情况等，同时还可以向
行业的有关专家进行咨询。行业协会出版的出版物也是一个重要的资
料来源。例如我国的证券交易机构出版的行业分析报告、资产评估协
会出版的《中国资产评估》杂志以及各种专业指南等可以为评估人员
了解整个行业动态、资产评估专业时事通讯提供很好的途径。
(6)学术出版物。资产评估人员还可以从已出版的有关资产评估和经济
分析的文章中获取信息。这些文章可以通过标准索引进行查询，还可
以查询学术和行业出版的文章资料。通过相关的专业杂志和书籍，可
以收集到很多参考资料。
(五)资产评估中信息的初步处理
对于较大型的评估项目，往往要收集大量的数据，因此，经常需要对
所收集的信息资料要先进行可靠性鉴定、分类整理等初步的处理工作。
1.数据资料的鉴定
由于收集资料的方法不同，渠道多样，而收集回来的信息又庞杂，所
以需要对信息首先进行可靠性鉴定。
信息来源的可靠性要通过以下因素来考察判断：
（1）该渠道过去提供信息的质量；
（2）该渠道提供信息的动因；
（3）渠道本身的可信度。
根据信息源的可靠性和信息的准确度，可以将收
集的信息“定级”。
按信息源的可靠性分为：（1）完全可靠；（2）
通常可靠；（3）比较可靠；（4）通常不可靠；
（5）不可靠；（6）无法评价可靠性。
按信息本身的准确度可分为：（1）经其他渠道证
实；（2）很可能是真实的；（3）可能是真实的；
（4）真实性值得怀疑；（5）很可能是不真实的；
（6）无法评价真实性。
2.数据资料的筛选、整理和分类
一般可将鉴定后的数据资料按两重标准进行分类：一是可
用性原则；二是信息来源原则。
(1)可用性原则。按照信息的可用性，将鉴定后的数据分为
三类：
①可用信息
②有参考价值信息
③不可用信息
（3）信息来源原则：按
①一级信息，是从信息源来的未经处理的
事实，这些信息是没有经过变动、调整或
根据有关人员的观点处理过的，是最原始
的信息。
②二级信息，提供的是变动过的信息，二
级信息比一级信息更容易找到，但经过某
些信息源有选择地的加工，与一级信息比
有变化。
三、资产评估中的信息分析
（一）常用的逻辑方法
1．比较分析法
2. 分析与综合法
3. 推理法
(二)常用的具体分析方法
分析法
(1)SWOT分析的定义。SWOT分析是战略管理的一种最常用的分析方法。
SWOT是优势（Strengths）、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威
胁(Threats)四个英语单词的字头，是战略管理最常用的，也是最有效的方法。
这种方法通过调查分析并依照一定的次序按矩阵的形式把影响企业的各种主
要的因素排列起来，然后运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加
以分析，从中得出一系列相应的结论。
(2)SWOT的内涵。分析企业的内部环境时，可以把它分为两项内容，一是企
业有什么优势，二是企业有什么劣势。对企业外部环境我们也把它分成两项，
一项是企业有什么机会，一项是外界对企业自身有什么威胁。
(3)SWOT矩阵分析法。
①优势与机会矩阵—ＳＯ矩阵。利用这种矩阵分析企业有哪些优势，有哪些
机会。发挥企业内部优势，利用企业外部机会去发展。ＳＯ矩阵就是如何发
挥企业内部优势，利用机会，发挥优势。
②弱势与机会矩阵—ＷＯ矩阵。既没有机会又处于劣势的情况下，当然无法
做了。但在有机会的情况下，一定要利用外部机会弥补内部弱点。
③优势与威胁矩阵—ＳＴ矩阵。利用企业优势回避或减轻外部威胁。
④弱势与威胁矩阵—ＷＴ矩阵。减少内部弱点同时回避外部威胁。
评估人员根据SWOT矩阵分析法，可以分析目标企业在行业中所处的地位，在
未来发展中所具有优势和机会，自身所存在的劣势和可能会遇到的威胁，从
而判断企业未来的收益与风险，进而可以预测出目标资产的价值。对于很多
单项资产，资产评估人员也可以采用SWOT分析法分析其在市场中的地位与发
展前景。
2.波特的五要素分析法
美国学者迈克尔˙波特提出的五要素分析法对分析产业和
竞争者提供了一个完整的分析框架。
(1)供应商的讨价还价能力。
(2)购买者的讨价还价能力。
(3)新进入者的威胁。
(4)替代品的威胁。
(5)行业内现有竞争者的竞争。
4.财务比率分析法
(1)反映公司获利能力的比率。主要有资产净利率、销售净利率、股东权益报
酬率、股利报酬率、每股账面价值、每股盈利等。
(2)反映公司偿还能力的比率。可划分为两类：
①反映公司短期偿债能力的比率。有流动性比率、速动比率、流动资产构成
比率等；
②反映公司长期偿债能力的比率。有股东权益对负债比率、负债比率、举债
经营比率、产权比率、固定比率、固定资产与长期负债比率、利息保障倍数
等。
③反映公司资产管理能力的比率。主要有应收账款周转率、存款周转率、固
定资产周转率、资本周转率、总资产周转率等。
入案例分析：
面对一项评估业务，从什么地方入手，评估结果如何产生，这就必须
熟悉资产评估程序，从接洽业务，签订资产评估业务约定书、制定工
作计划（包括分析目的、方法选用、数据采集和选取、计算等）、结
果评定、出具报告书、档案归档等，采集到的信息如何进行分析和处
理。
本章小结：
资产评估程序也是规范资产评估行为的一个标准，一方面保证了资产
评估结果的合理，另一方面也是对评估主体的一种约束和保护。熟悉
和灵活运用资产评估程序是资产评估结果的合理性的基础和保证。
