武汉中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系系机电地构话址：：：中0国指数研究院 新开盘 价2武7格-汉5测9市5评0武1—2胜7—4路/紫5 8轩90美87佳45 1105测室评 编号：20134 号泰合广场 11-11-ZXMJ﹟01 【测评结紫轩美佳 基于通中过国市果房场】型投资收益法地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目目基名本称信息 地理位置 紫轩美佳 所属区 江口岸 后湖二路与正义路交叉 12、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格为：9444 元/平方米 3、典型投资收益法测算项：目8价62格9为元：/平89方21米元 /平方米 开发企域 二至中环 占地业 武公汉司中 鄂联房地产股份有限 建物交筑开业面房规盘类积标模时型 准 1310048平方米 条件结下合的当 住9宅3（5平11前月市测场评现价状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 【项目要点】 格为9100 元/平方米。 间 70方年米产 精预装计修 权） 入住时间 20132年0161年11月 周边配套隆行及分；社校汉区；口商建医月业设院 育二汉口小学街、银、等武行1 6汉、六1 中医中信院万银以 l 地目价理育地点位置的公：交项线目位路较于江少，岸区出后行湖较二为路不与便正。义后路湖交片叉区口近，年通来过区项域 项资目值源居日等住益，价提随值升着将。未进本来一项交步目通得分建到享设提后进升湖一。片步 区完较善为以成及熟周的边生经活济设的施发及展教， 主主力力户户型型信息 单使 80-124平方米两l 户可透型，满特户足点户不：均同有项客超目户大主置推阳业台 需80，求-1通。24风户平采型米光设两性计房好合和，理三居，房功，能户分型区面，积南丰北富通， 贷贷首套用款总率价 暂（无.按8 万房、三房 住舒适度高。 7280元平 方米二居计算） 款付年方款限式 万元（ 按首付30%计算l 2商0业年/ 公） 企公产司业规连模实续力安家园等十五多强：年”项个蝉项等目联由目多“，项武中汉具荣国地房产地开产发百投强资企集业团”有月均有誉较。好公的司开先发后经开验发和了， 限良统并公好建荣司的锦获投品绣“资牌江全开形南国发象、房。地，同 数。研如本还究需次款院了联测 解评3系更结96，详电果6元细话有/积报效33金3期5 元 月:0告为2011年11 27，-5请95与01中27国4指 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市CRE期成根交据场的项比 3个目较中可所法国比 房地产指I数S系统 新开盘价格测评——紫轩美佳 1、选取项目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取均位价于为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对销象及对比案例 因素条件说明 区交 售测易均日价期 紫评轩美对佳象 晋对合比金案桥例世A家 对绿比色案新例都B 对比案 211800 7600 百步亭现代例城C二 8500 区 交易情况 未开盘 011正年常1 1月 2011正年11月 2011年11月 域因素 交地周区通理便位捷置度 二至一中般环 二至中环 二至中常环 二正至中常环 土边建域地环筑配用境形套途 态 较一完般善 一一般般 一一般般 便较捷好 容积率 板楼住 宅高 层 一住般宅 较住完宅善 完住善宅 个别因 板楼1. 6高5 层 板楼1 .小54高 层 板楼2 小高层 素 户绿型化设率计 3852%% 5852%% 3855%% % 开装社发修区企情配业况套品 牌精 武汉中份鄂有一装联限般修房公 地精司产 股 武汉三鼎一装地般修产 开发有 毛一坯般 毛完85坯善% （1）交易情正况限公司 武汉宏限宇责实任业公集司团 有 武汉安限居工公司程发 展有 评估2项、因素修 （2目）为区 1域00因，素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例求00，区、均域10为，0、自根1由据00竞地。争理 市位场置销售均价，且交易日期相同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正较：。主 要考虑项目、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比销象交较售及易因均对日素价比期 案例 测紫评 轩美对佳象 比较修晋对正合比条金案件桥例指世数A家 对绿比色案新例都B 百步对亭比现案例C 100 11180000 7600 85代00城 二区 交区个易比域别情准因因况价素素 格 1 10000 19090 110000 110000 9140404 1102 19000 19086 根据比较因素条件指数表，编 制因素比较修正系数1。731 8419 8182 说8419、8182元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比经 较过法计求算取，项三 目个市可场比价案格例为的比94准44价 元格/平分方别米为。11731、 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价房、地成格测评——紫轩美佳 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2与楼01正面0义地年建路价1交月29日由武汉中鄂联房地产股份有限公司竞得23叉79口元地/块平，米成。交 金额7360万元，占比面积11江14岸8平区米万，隆成三交路 7360 红安成本A 约1760元/平方米 5445 2 开发成本 小勘线区察内配设市套计政费费费用用用CB 建D 建安安成成本本 AA 1122%% 6653 A+B+53 3 管理费用 1+2 C 83%% 540 均 440 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 23安.5及 年0%，管年（理利其费率中用假半在设年建为准设备期期内，分2阶 年10%。 段建投设入期，）预， 计土第地一费年用投在入准备70期%， 2145 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 166809 7 开发利润 房地产总价V 15% 349 三定、典房地产总价V 22981万元 单价 8629元/元平/方平米米（成增本加价精）装 4修7 1200 选用型典投型资投收益资模法式 算项，目同主时力考户虑型不 可83预 平米收二益居法租进金行为项 1目30市0 场元价/月格，测每算年。的根租据金区按域同内比同上档涨次 1同2%类，房空地置产率项按目 5%的每租年金1调2 个查，月计确 与价风值险。相 对应，根据报见酬费率，求将取年方运法营，费确用定比持率有确期定报为酬8%率，为通 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率目为市3%场。 空置潜和在年收毛份租收 损入 典型投资者收益模式测算 1516 2 3 4 5 5% 7800 0 17847742 19569 21917 24547 运有净营效运费毛营用收收入8% 114188260 116352988 1987589 0 210089261 1227 1487 1666 213836260 持期有末期转N售PV净入(6收.3益 %) 13634 713588年 后按15237%1净 收益率出期售，1转71售03税 费3% 19155 62913465749 四收、房测地产总价V 713684 末转单售价NP V(8%) 6482922915 通过评全价面格市确定年益 场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用说影11法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市9场10价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确市定场项比目较 法201、1 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
