第一章 长沙版限购令
一、长沙限购令内容
2011年3月4日，长沙市政府办公厅在下发的《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》中规定：对长沙市区(市辖五区，下同)已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套(含)以上住房的家庭、拥有1套(含)以上住房的外地家庭，不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米(含)以下新建商品住房。
3月11日，长沙市政府推出了限购令细则，即《关于贯彻执行长政办发[2011]10号文件有关事项的通知》(以下简称《通知》)，对3月4日出台的“限购令”中未明确事项和概念进行了具体界定。《通知》中明确指出，环长株潭户籍家庭指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家庭，都可享受本地家庭购房待遇。《通知》中明确指出限购范围为长沙市内五区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，长望浏宁四县（市）排除在限购之外。限购期间，只要求购买90平方米(含)以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，填写《购房人家庭成员住房情况申报表》。
二、限购令解读
（一）外地购房客户新定义
长沙限购令中明确指出“对长沙市区（市辖5区）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭）限购1套90平方米（含）以下新建商品房。”其中首次提出的“环长株潭户籍家庭”概念，指的是湖南“3+5”城市群还是长株潭家庭？
解读：《通知》中明确指出，环长株潭户籍家庭指长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳等8个地区的户籍家庭。长沙限购令中，未将环长株潭户籍家庭列入外地家庭，湖南“3＋5”城市群都可享受本地家庭购房待遇。
长沙限购令中明确将“3+5”城市群以外的客户界定为外地客户，在加速“3+5”城市群建设的大背景下，环长株潭户籍人口均列入本地客户的同时，省内其他客户以及外省客户均被界定为外地客户。
（二）明确限购区域为长沙市内五区
长沙限购令中有关限购范围，指明为“长沙市区”、“主城区”，那么长望浏宁地区是否在限购之外？长沙限购令出台以后，有关限购令将带动望城、暮云等周边地区房价提升的传言不绝于耳。
解读：从区域限制来看，《通知》中明确指出限购范围为长沙市内5区，即芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区，长望浏宁4县（市）排除在限购之外。在主城区限购的情况下，长望浏宁4县（市）将迎来一定的市场机遇。特别是离长沙主城区较近的星沙、含浦、暮云以及金星大道以北区域将有可能受到热捧。
（三）购房时间以网签为准
长沙限购令出台以后，在3月4日之前签订了购房合同，但房屋并未登记所有权或还没来得及办理房屋买卖合同网上签约的购房者尤为担心。究竟长沙限购令中指出的“已有住房”如何定义？限购期间购买的商品住房如何定义？
解读：《通知》中，对长沙限购令中指出的“已有住房”明确做出了解释。家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理了房屋买卖合同网上签约、受理了转移登记的住房，称之为“已有住房”。同时，《通知》指出限购期间，购买的新建商品住房的以房屋买卖合同网上签约时间为准。
也就是说，合同网签备案时间在2011年3月4日之前（含3月4日）的新房，不受住房限购政策限制，如果仅仅是向开发商交了预定金或签订了协议，未作网签的，一律将受到限购令的限制。
（四）征用安置房不在限购范围内
征用安置房是否在限购令范围内？
解读：《通知》指出，限购期间被征收人货币补偿后购买用于安置的住房不在限购范围内。此次长沙限购令并没有涉及政策性住房的安置和分配，因此，诸如李先生情况的市民，大可不必困惑。
（五）车库、商业用公寓等不在限购之列
长沙限购令明确限制了市内5区90平方米（含）以下新建商品住房，车库、商业用公寓、二手房等并没有在限购令中提及。
解读：《通知》中明确指出，长沙限购令中限购的对象仅为购买90平方米（含）以下新建商品住房，车库、商业用公寓、二手房、非住宅及90平方米以上的新建商品住房均不在限制范围内。
随着长沙市内5区90平方米（含）以下新建商品住房受限，二手房、商业用公寓等不在限购之列，受到限制的投资型客户群体或将转战二手房市场、商业地产市场等其他物业形式。
（六）购房程序有改变
在各地已出台的限购令中，对外地家庭作了严格规定，要求提供一年或两年以上本地纳税证明。北京规定最严，要求提供5年以上本地纳税证明。在长沙限购令中，并未做此类规定，但在原有购房程序下，增设了新的购房程序。
解读：《通知》中指出，限购期间，只要求购买90平方米（含）以下新建商品住房的购房人，在申请预告登记时，需填写《购房人家庭成员住房情况申报表》，因政策原因不能进行预告登记的，由当事人双方协商办理退房手续。
此外，根据长沙限购令的具体规定，“只要能够提供长沙居住证的外地无房客户就可以在长沙购买一套90平方米以下新建商品房”，给外地客户群的购房增设了一定的程序。
第二章 对长沙楼市的短期影响
由于3月4日出台限购令过于仓促，连《购房人家庭成员住房情况申报表》的模板都没成型，不具备可操作性，所以直到3月11日解释细则出台后，限购令才开始正式投入运作。
直3月11日细则出台后，3月13日—3月19日，周成交套数1215套,减少331套，环比下%；周成交面积万方，减少万方，环比下%。
其中，天心区、雨花区、岳麓三区降幅较大。本周住宅市场成交套数与面积较上周均有下降，主要原因：（1）长沙限购令落地，开发商进入推售调整期，开盘数目减少，市场短时间内成交低迷；（2）限购令后客户（特别是投资客户）观望情绪加浓；（3）中小户型（小于等于90平米）被限购，市场成交略受抑制，成交量下滑成交必然。
3月13日—19日周成交量
本周成交均价6000元/平米，环比减少%(上周成交均价6143元/平米) ，成交均价小幅下跌。本周长沙市内五区成交均价小幅下跌，原因（1）芙蓉区、雨花区成交价格下降幅度相对较大，芙蓉区现房成交量大价低，拉动整体均价下降；（2）市内五区中岳麓区（市内五区中的价格洼地区域）周成交量较大（占比32%），使得本周整体市场均价下跌成必然。
3月13日—19日周成交价
第三章 限购令后岳麓区板块监控
一、整体板块情况
3月13日—3月19日，岳麓区成交396套，环比减少80套，万方，环比减少万方，成交均价为5413元/平米，环比减少91元/平米。
二、开盘情况
本周新兴北京御园一期加推，销售率%（3月19日）
推售情况：开盘推出一期5号栋，共54套房源。目前一期未推房源为7号栋；2梯3户，共18层。
价格情况：折后均价6000元/平米
优惠情况：开盘当天购房客户一次性付款98折优惠，按揭无优惠。
截止上午11点，共售出50套。
开盘时间及地点：2011年3月19日上午9点在售楼部举行；
开盘方式：平推，本次开盘未办理VIP卡；
选房方式及现场活动：客户按到达开盘现场先后顺序选房，现场未举办任何活动；
客户分析：（1）购房客户刚需客户占70% ，其余为改善型客户；
（2）置业客户中年客户(30-40岁)占75% ；
（3）购房客户20%为在长沙工作的北方人士；河西居民居多；
综合来看，本次开盘较为成功，总结原因如下：
1、项目所处的地理位置较优越。位于市府板块，长沙市政府、岳麓区政府尽在咫尺；
2、较完善的教育配套。坐拥较系统教育资源，教育局幼儿园、实验小学、长郡中学尽在咫尺；
3、京派建筑风格备受客户青睐；
4、客户对开发商认同度较高；
5、本次推出房源的户型客户接受度较高。
第四章 限购令对麓谷板块长期影响评估
由于限购令主要限小不限大、限内不限外、限新不限旧，相对宽松，商业地产等未被限购，因此，对于房地产市场的影响更多是消费者的心理因素，市场观望气氛较浓，而在我们实际踩盘中，可以很清晰地感觉到销售方的信心满满。究其原因，限购令限小不限大，而在麓谷板块，对于小户型有很强的刚性需求。
一、麓谷片区客户构成情况
目前高新区入园企业数量达500多家企业，其中世界500强近20家，上市公司28家，当前园区人数约12万人，企业研发人员达万人，占员工总数的%，园区十二五规划人口约120万人，通过对麓谷企业员工构成及收入水平调研，大中型企业员工占有园区总人口的85%左右，以总人口万计算（不包含管委会、税务局等行政机关单位人员），员工收入及人口基数基本如下：
二、客户需求分析
目前区域内置业需求旺盛，其中刚性需求占较大的比重；其次投资型需求和短期居住需要也占一定的比重；随着麓谷规划发展，酒店式公寓目前呈发展趋势，主要中高层管理人员短期居住或投资行为较多。
三、麓谷板块典型楼盘分析
根据我们踩盘的具体情况，在麓谷板块取样调查结果如下
（一）基本情况
麓谷片区项目主要以中小户型为主，二房面积区间在75-88㎡，紧凑型三房面积区间在88㎡—96㎡之间，大三房110-130㎡之间。
（二）套型供应分析
房型
涉外国际公馆
万科城市花园
可可小城
保利·麓谷林语
合计（套）
比例
一房
31
31
%
二房
178
33
36
247
%
2+1户型
384
160
102
646
%
三房
117
117
%
3+1户型
10
22
32
%
四房及以上
62
20
82
%
小计
357
384
234
180
1155
%
1、2+1产品成为市场户型供应的主力：在区域当期供应的的产品中2+1户型占据了超过一半的供应量，三房以下的产品占区域供应量的80%。
2、一房产品供应少：区域内一房产品供应较少，是市场空白点。
3、四房及以上产品供应极少：四房以上的产品只出现在涉外公馆和保利项目，这两项目都有一定规模的开发量，且具有一定的景观资源，因此需要较为丰富的产品线。
（三）户控面积供应分析
面积区间
涉外国际公馆
万科城市花园
可可小城
保利麓谷林语
合计（套）
比例
50-60㎡
31
31
%
60-70㎡
%
70-80㎡
33
33
%
80-90㎡
178
192
128
36
534
%
90-100㎡
102
102
%
100-110㎡
%
110-120㎡
192
32
224
%
120-130㎡
117
22
139
%
130-150㎡
62
10
20
92
%
150㎡以上
%
小计
357
384
234
180
1155
%
1、80-90㎡的户控面积占市场主导地位：80-90㎡的户型产品占所有户型的%，拥有压倒性的优势，其次是110-120㎡的产品也有20%的市场占有量。
2、130㎡以上的户型供应不足10%： 大面积的户型市场供应偏少，即便有一定的规模优势和资源优势，开发企业也没有将户控面积做大的意愿。
（四）产品去化综合分析
房型
面积（㎡）
供
销
供销比
可可小城
一房
57
31
31
可可小城
二房
70-75
33
33
可可小城
2+1户型
85-90
128
128
万科城市花园
2+1房
89
192
192
万科城市花园
2+1房
118
192
192
涉外国际公馆
二房
85-89
178
174
涉外国际公馆
三房两厅
129
117
110
可可小城
2+1户型
115
32
30
保利麓谷林语
3+1户型
125
22
18
保利麓谷林语
2+1户型
90-100
102
74
涉外国际公馆
四房两厅
150
62
28
保利麓谷林语
二房
85
36
15
可可小城
3+1户型
138
10
4
保利麓谷林语
复式
145
20
3
1、供销比在以下的都是紧凑的房源，市场对该类户型的需求量可见一斑。
2、供销比在以上的都是大面积户型产品，可可小城销售周期较长，但其138㎡的3+1户型还是出现滞销情况，证明区域市场对总价的敏感度较高。
3、一房产品尽管面积过大，但还是有不错的销售成绩，证明区域市场内有一定的小户型需求。
（五）客户情况分析
项目
户型
面积（㎡）
置业目的
客户特征
万科城市花园
2+1
89
投资为主，看重万科的品牌和项目的商业价值
投资客，少量附近工作的年轻购房者
2+1
118
投资为主。
投资客
涉外国际公馆
二房
85
自住为主，少量投资需求。
附近的居民和涉外的年青从业人员，
三房
129
改善性居住需求。
附近的教职工和工作较稳定的中年置业者。
四房
150
改善型居住
学院和周边单位的高层从业人员。
可可小城
一房
57
自住性需求为主
周边产业园的青年从业人员
二房
70-75
自住性需求为主
周边产业园的青年从业人员
2+1
115
投资与自住比例相当。
周边的居民和从业人员，及被高房价挤出的河西居民
3+1
138
以改善型需求为主
周边单位的中层管理人员为主
保林麓谷林语
二房
85
自住为主
年青人居多。
2+1
90-100
自住为主，部分投资需求
被社区规模配套所吸引，被市区高房价所挤压的的中青年置业者。
3+1
125
自住为主
周边企业的中层人员
复式
145
改善型自住为主
资金宽裕并多次置业的人群
1、2+1户型除了刚性需求外，还非常受投资性需求欢迎。
2、周边区域有大量的中青年置业者，对紧凑型产品较为青睐。
3、由于目前缺少有利的资源配套，改善性需求较为缺乏。
综上所述，麓谷板块绝大多数客户属于中等收入首次置业人群，对于总价偏低的中小户型具有非常强烈的刚性需求，因此，限购令对于本版块的影响微乎其微。而且，限购令注定只是个阶段性政策，对于我司开发的楼盘基本不产生影响。
第五章 结论
长沙限购令的出台，虽然在一定程度上打击了供需双方市场的信心，导致整体楼市受到一定影响，但在市场政策调控下，刚性需求的主导地位将更加明显，而这恰恰是麓谷板块的优势所在。因此，在开发条件允许的情况下，针对刚性需求开发的产品是比较符合市场形势的。同时，限购令对于我司项目的商业开发还具有一定的利好性。
