社会融资：创新的
房地产融资模式
近年来，在银根紧缩的背景下，通
过上市来寻求资金支持已经成为大型
房地产开发企业的必修课之一，国内
一 大批有实力的开发企业竞相在纳斯
达克、新加坡、香港寻求上市融资，并
且取得了不俗的成绩。然而随着行业
竞争的加剧和市场的日益规范，在大
型房地产开发企业 “得意”的背后 ，中
小企业的融资更现艰难、困窘。那么，
中小开发企业如何才能快速融资呢?
香港太平洋国际集团投资顾问有限公
司首席执行官贾卧龙提出：“融资手段
应该是多元化的，而不是单一式的。对
于中小开发企业而言，绝对不能单纯
地依靠基金、银行贷款或者上市融资。
因为要付出的代价是非常大的。”以在
香港上市为例 ，其间可能需要几百万
文 ／本刊记者 张红娜
甚至一千万港币才能获取上市的资格，
而能不能在香港股票市场 、证券市场
获得更多的资金，仍是一个未知数。可
见，其风险还是很大的，对于中小开发
企业而言，还不具备这样的实力。
那么，中小企业的资金瓶颈如何
破除?贾卧龙说 ：“房地产开发商进行
资本运作有几种形式 ：依赖预售款和
银行贷款；引入国外 (或香港 )的资金
或基金；对于在三级城市的一些项 目开
发，可以考虑延续向社会融资。”
社会融资类似于证券化融资，但
二者又有所不同。证券化有一部分是
通过银行来完成的，但是社会融资是
通过合作开发来完成的，是开发企业
以标底物作为反担保来邀请其它企业
或人士共同开发的一种渠道。从事地
产开发的企业，在取得预售证之前，先
面向合作单位或个人融资，而合作的
标底物就是房产，这和非法融资不一
样，它是合法的。等到取得了预售证之
后 ，开发企业再依据合作单位或个人
的意愿，按照他们的投资额和一定的
优惠政策回报以房产或股本金，这种
方法对于中小开发商是非常适用的。
社会融资的优势在于：开发商无论向
银行贷款还是向基金借钱 ，总要给对
方回报的。而如果采取社会融资的话，
开发企业只需要让一部分利益让给合
作伙伴，便可以达到资金尽快回笼的
目的。因为其他的融资渠道，程序非常
复杂，没有半年或一年的时间是筹不
来资金的。通过依靠当地市场，通过适
当让利给合作伙伴 ，通过一种合作开
发的运营模式来获取社会上合法的资
金以壮大房地产开发，是一个创新的
房地产营销模式。
同时 ，贾卧龙指出，虽然开发商在
开发的过程中都会遇到资金上的瓶颈，
但是在运营的过程中要注意三个方面：
让给合作伙伴比市场价格多 10％甚至
更多的利润空间，让他们感到自己买
的房子是可以得到价格优惠的，通过
这种方法获得社会资金 ，“取之于社
会，用之于社会，让利于社会”；涉及
到商业地产开发时 ，开发企业必须得
请主力店进入，通过主力店或国际品
牌的加盟，把整个商圈和未来的前景
很真实地勾勒出来，让合作伙伴能切
身感受到投资的价值 ；在开发的资金
链条上，可以考虑逐级开发，即把原本
要进行一次性开发或整体开发的分成
多级来进行 ，这在一定程度上会节省
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编辑 张红娜
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