对租赁房屋进行添附的处理
对租赁房屋进行添附的处理
当房屋租赁关系终止时， 对承租房屋内的装修物应当如何处理是目前房屋租赁纠纷中常见的一 个问题。人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第 86 条规定:“非 产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有 约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归 财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。 ”根据对租赁房屋添附的不同类型， 可做如 下区别对待：
1、 当事人事先约定
上叙司法解释将添附制度规定为任意法，即当事人通过约定可以排除添附规则的适用,在发生 添附的情况下,一旦当事人已经事先作出约定,便不再适用添附规则。 当事人的约定具有优先效力也 是民法自愿原则在民事活动中的具体适用， 承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行 装修，双方事先约定了具体的处理意见，且该房屋租赁合同属于正常终止，则承租人的行为属于合 法的添附行为，对装修投入损失的承担应当按事先约定的办法进行处理。
2、 未经出租人同意，承租人擅自进行装修
根据法律规定，非财产所有人只有在取得所有人同意之后，才能对他人财产进行添附，否则为 侵犯房屋所有人所有权的侵权行为。承租人应承担恢复原状和赔偿损失的法律责任。根据《民通意 见》第 86 条，此种情况的具体处理办法为：当事人可以协商解决，协商不成的，承租人对其投入 的装修物，能够拆除的，可以责令其拆除;不能拆除的，可以折价归房屋所有人，承租人因拆除装 修物造成房屋损坏的，应承担赔偿责任。
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3、 虽经出租人同意，但事后补偿未作约定
既然取得出租人的同意， 则承租人对房屋进行装修是一种合法的添附行为， 但双方未就装修费 用的承担问题事先约定且合同属于正常终止，根据《民法通则》第 132 条规定：当事人对造成损害 都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。即对此类问题应按公平责任原则加以 处理。
4、 出租人同意装修，但租赁合同非正常终止
租赁合同非正常终止， 如合同无效或者一方违约或者合同被撤销等情形。 则必然存在着一方或 双方当事人的过错行为， 该过错行为可能造成另一方当事人因装修投入的损失或利益的丧失。 根据 我国《民法通则》第 61 条之规定，民事行为被确认为无效或者被撤销的，有过错的一方应当赔偿 对方因此所受的损失。即过错责任原则。在房屋租赁合同中，承租人对租用房屋进行装修是以房屋 所有权人同意为前提条件的，房屋一经装修，必然就存在着双方当事人对装修的责任承担问题，而 并非一方当事人的违约过错行为引起。 在房屋租赁合同中， 尽管承租人对租用的房屋进行装修是以 房屋租赁合同的成立为基础的，但是，房屋装修并非租赁合同成立的必然产物，即存在着房屋所有 人同意这一前提。可以说，在整个租赁合同中，房屋装修的权利义务既作为合同的一部分又相对独 立于房屋租赁关系而存在， 这是物的添附在合同中体现出来的特殊性。 一方当事人只有违反了房屋 装修的权利义务关系，才会导致另一方当事人的损失。
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