（加工承揽合同）中
外来料加工合同或来
件装配
最新物业法规条例
电子文档：WYFL001
物业管理条例
一、总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管
理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，
制定本条例。
第二条中华人民共和国境内的物业管理活动，适用
本条例。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业
服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施
和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相
关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场
竞争机制选择专业化的物业管理企业。
第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依
靠科技进步提高管理水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理
活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本
行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
二、业主及业主大会
第六条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，享有表决权；
（二）业主委员会成员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；
（五）监督物业共用部位、共用设备设施维修基金
（以下简称维修基金）的管理、使用；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会章程；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的
使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委
员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳维修基金；
（五）按时缴纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在
物业管理活动中的合法权益的自治组织。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分办法，由省、自治区、直辖市
人民政府制定。
第十条在一个物业管理区域内，有两个以上业主且
交付物业买受人的物业建筑面积达到 50％以上的，建设
单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主
管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，
并选举产生业主委员会。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所
拥有的物业建筑面积确定。
第十一条业主大会履行下列职责：
（一）审议、修订业主公约和业主大会章程；
（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员
会的工作；
（三）选聘或者解聘物业管理企业；
（四）审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实
施；
（五）听取和审议物业管理工作报告；
（六）制定、审议和修改所在物业管理区域的物业
维护、使用等方面的规章制度；
（七）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有
关物业管理的职责。
第十二条业主大会会议应当有物业管理区域内代表
1/2 以上投票权的业主参加，方可召开。业主可以委托代
理人参加业主大会会议。
业主大会作出的决议，必须经与会业主所持投票权
1/2 以上通过。业主大会作出修改业主大会章程、选聘或
者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案的决议，
必须经代表 2/3 以上投票权的业主通过。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召
开。经 10％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开
业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日
以前通知全体业主。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主大会的决议对物业管理区域内的全体
业主具有约束力。业主大会的决议不得与法律、法规相
抵触。
第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，履行
下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的
实施情况；
（二）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服
务合同；
（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督
和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主遵守业主公约；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条业主委员会应当自选举产生之日起 30 日
内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地
产行政主管部门备案。
第十八条业主委员会主任、副主任在业主委员会成
员中推选产生。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、
具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。
第十九条业主公约应当对有关物业的使用、维护、
管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第二十条业主大会章程应当就业主大会的议事方式、
表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等
事项依法作出约定。
第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职
责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事
与物业管理无关的活动。
第二十二条物业使用人在物业管理活动中的权利义
务由业主和物业使用人约定，但不得违反本条例和业主
公约的有关规定。
第二十三条业主大会应当配合公安机关，与居民委
员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治
安等相关工作。
在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理
职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理。
三、前期物业管理
第二十四条本条例所称前期物业管理，是指业主委
员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设
单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。
第二十五条建设单位应当在销售物业之前，制定业
主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合
同。
第二十六条建设单位制定的业主临时公约，应当在
物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单
位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面
承诺。
第二十七条国家鼓励建设单位按照房地产开发与物
业管理相分离的原则，通过招、投标的方式选聘具有相
应资质等级的物业管理企业。
住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通
过招、投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企
业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在
地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方
式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。
第二十八条建设单位与物业买受人签订的买卖合同
应当包含前期物业服务合同的内容。
第二十九条前期物业服务合同至业主委员会与物业
管理企业签订的物业服务合同生效时终止；但是，前期
物业服务合同期限最长不得超过 3 年。
第三十条业主依法享有物业的共用部位、共用设备
设施的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人。
第三十一条物业管理企业在承接物业时，应当对物
业的共用部位、共用设备设施进行查验。
第三十二条建设单位和物业管理企业办理物业承接
验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工
图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资
料；
（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上
述资料移交给业主或者业主大会。
第三十三条建设单位应当按照规定在物业管理区域
内提供必要的物业管理用房。
第三十四条建设单位应当按照国家规定的保修期间
和保修范围，承担物业的保修责任。
四、物业管理服务
第三十五条物业管理企业应当具有独立的法人资格。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当根据物
业管理企业的注册资本、专业人员和物业管理业绩等，
对物业管理企业核定资质等级。
物业管理企业应当按照核定的资质等级，承担相应
的物业管理业务。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十六条国家实行物业管理专业人员职业资格制
度。
第三十七条一个物业管理区域的业主大会，应当委
托一个物业管理企业实施物业管理。
第三十八条业主、业主大会选聘物业管理企业的，
应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。
第三十九条物业服务合同应当对物业管理事项、服
务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理
与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进
行约定。
第四十条物业管理企业承接物业时，应当与业主或
者业主委员会办理物业验收手续。
业主或者业主委员会应当向物业管理企业移交本条
例第三十二条第一款规定的资料。
第四十一条物业管理用房的所有权属于业主。未经
业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的
用途。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管
理用房和本条例第三十二条第一款规定的资料交还给业
主或者业主委员会。
第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的
专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他
人。
第四十三条物业服务费用由业主和物业管理企业按
照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商
确定。
普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管
部门会同国务院建设行政主管部门制定。
第四十四条物业管理企业根据物业服务合同的约定
向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物
业使用人缴纳物业服务费用的，依其约定，业主负连带
缴纳责任。
第四十五条县级以上人民政府主管部门会同同级房
地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督检
查。
第四十六条物业管理企业可以根据业主的委托提供
物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方商
定。
第四十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、
供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户
收取有关费用。
物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，
代收有关费用。
第四十八条对物业管理区域内违反有关治安、环保、
物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管
理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，
应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十九条物业管理企业应当加强对物业管理区域
内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应
当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。
物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约
定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失
的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十条县级以上地方人民政府房地产行政主管部
门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物
业管理活动中的投诉，应当及时处理。
五、物业的使用与维护
第五十一条业主应当按照设计用途使用物业。需要
改变物业设计用途的，业主应当在征得业主大会和相邻
业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管
理企业。
第五十二条物业管理区域内按照规划建设的公共建
筑和共用设施，不得改变使用性质。
确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，业主应
当报经有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业；
物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，
应当在征得业主大会同意后，报有关行政主管部门批准。
第五十三条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖
掘物业管理区域内的道路、场地。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖
掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业
的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地
的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、
场地，在约定的期限内恢复原状。
第五十四条供水、供电、供气、供热、通讯、有线
电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的
相关管线和设备设施维修、养护的责任。
第五十五条业主需要装修房屋的，应当按照国家有
关规定办理申报登记手续。
第五十六条业主应当按照国家有关规定缴纳维修基
金。
维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共
用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作
他用。
维修基金管理办法由国务院建设行政主管部门会同
国务院有关部门制定。
第五十七条利用物业共用部位、共用设备设施进行
经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企
业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于
业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照
业主大会的决议使用。
第五十八条物业存在安全隐患，危及公共利益及他
人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应
当给予配合。
六、罚则
第五十九条违反本条例的规定，住宅物业所在的物
业管理区域的建设单位，未通过招、投标的方式选聘物
业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业
管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管
部门给予警告，责令限期改正，可以并处 10 万元以下的
罚款。
第六十条违反本条例的规定，建设单位将属于业主
的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权转
让给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管
部门责令限期改正，没收违法所得，并处 10 万元以上 50
万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条违反本条例的规定，不移交有关资料的，
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期
改正；逾期仍不移交者，对建设单位、物业管理企业予
以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。
第六十二条违反本条例的规定，超越资质等级从事
物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政
主管部门责令限期改正，没收违法所得，处 10 万元以
上 30 万元以下的罚款；可以责令停业整顿，由颁发资质
证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
未取得资质证书承揽物业管理业务的，依照前款规
定处以罚款，没收违法所得，由工商行政管理部门吊销
营业执照。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定
处以罚款，没收违法所得，由颁发资质证书的部门吊销
资质证书。
第六十三条违反本条例的规定，未取得物业管理专
业人员职业资格，擅自从事物业管理活动的，由县级以
上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，
没收违法所得，可以并处违法所得 2 倍以下的罚款；造
成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条违反本条例的规定，物业管理企业将物
业管理区域内的整项服务业务委托他人的，由县级以上
地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收
违法所得，并处委托合同价款 10％以上 50％以下的罚款，
由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊
销资质证书。
第六十五条违反本条例的规定，挪用维修基金的，
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，
责令限期改正，没收违法所得，可以并处挪用数额 50％
以下的罚款。对物业管理企业，由颁发资质证书的部门
降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，
责令限期改正，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万
元以下的罚款：
（一）建设单位在物业管理区域内不按规定配备必
要的物业管理用房的；
（二）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变
物业管理用房用途的。
第六十七条违反本条例的规定，有下列行为之一的，
由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，
责令限期改正，没收违法所得，并处 5 万元以上 20 万元
以下的罚款：
（一）擅自改变物业设计用途的；
（二）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公
共建筑和共用设施使用性质的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场
地的；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设备设施进行
经营的。
第六十八条违反本条例的规定，国务院建设行政主
管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或
者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，
收受他人财务或者其他好处，不依法履行监督管理职责，
或者发现违法行为不予查处，触犯刑律的，依照刑法关
于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，
依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法给予行政
处分。
第六十九条业主大会作出的决议违反法律、法规的，
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限
期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。
第七十条业主以业主大会或者业主委员会的名义，
从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事
责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。
七、附则
第七十一条本条例下列用语的含义：
业主，是指房屋的所有权人。
物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、
购买房屋的单位和个人。
物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和
工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物
业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
物业管理区域，是指根据省、自治区、直辖市人民
政府制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
第七十二条本条例自 2003 年 9 月 1 日起施行。
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业主大会规程
第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法
权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全
体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体
业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业
主大会、业主委员会职责。
第五条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在
地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处
（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包
括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称
筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区
域内公告。
第六条筹备组应当做好下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、
形式和内容；
（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业
主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会
议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首
次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物业管理区
域内公告。
第七条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按
照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。
第八条筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所
在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，
组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员
会。
第九条业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员
会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督
实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和
共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方
面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其
他有关物业管理的职责。
第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方
式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组
成和委员任期等事项依法作出约定。
第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、
管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公
约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规
定由业主委员会组织召开。
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开
业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他
情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员
会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产
行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第十三条业主委员会应当在业主大会会议召开 15
日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域
内公告。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居
民委员会。
第十四条业主因故不能参加业主大会会议的，可以
书面委托代理人参加。
第十五条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，
也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区
域内持有 1/2 以上投票权的业主参加。
第十六条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、
单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会
会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当
于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的
事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，
业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由
业主代表在业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表
的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十七条业主大会作出决定，必须经与会业主所持
投票权 1/2 以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事
规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、
续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持
投票权 2/3 以上通过。
第十八条业主大会会议应当由业主委员会作书面记
录并存档。
第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的
全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内
及时公告。
第二十条业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内
召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1
人，副主任 1～2 人。
第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的
业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履
行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有
社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起 30
日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业
主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、
县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款
规定重新备案。
第二十三条业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情
况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签
订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，
监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同
约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服
务费用。
第二十五条经三分之一以上业主委员会委员提议或
者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委
员会会议。
第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出
席会议的委员签字后存档。
第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，
作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域
内及时公告。
第二十八条业主委员会任期届满 2 个月前，应当召
开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换
届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换
届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起 10 日内，将
其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财
物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十九条经业主委员会或者 20％以上业主提议，
认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作
出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业
主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终
止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于
业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十二条因物业管理区域发生变更等原因导致业
主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当
在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡
镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工
作。
第三十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职
责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业
管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规
的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，
应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条业主大会、业主委员会应当配合公安机
关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区
域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积
极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居
民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应
当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。
第三十五条业主大会和业主委员会开展工作的经费
由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主
大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定
期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第三十六条业主大会和业主委员会的印章依照有关
法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，
由责任人承担相应的责任。
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普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）
一级
项目 内容与标准
（一）
基
本
要
求
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方
权利义务关系明确。
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备
进行认真查验，验收手续齐全。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物
业管理职业资格证书或者岗位证书。
有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档
案管理等制度健全。
管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服
务主动、热情。
设有服务接待中心，公示 24 小时服务电话。急修半
小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完
整的报修、维修和回访记录。
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务
和代办服务，公示服务项目与收费价目。
按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业
服务资金的收支情况。
按合同约定规范使用住房专项维修资金。
每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率
80%以上。
(续上表)
（二）
房
屋
管
理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录
和保养记录齐全。
根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使
用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；
属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项
维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出
报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
每日巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共
用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修
养护。
按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临
时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告
知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日
巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房
屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，
及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及
时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路
标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、
场地有明显标志。
(续上表)
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由
专业部门负责的除外）。
建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运
行、检查、维修、保养等记录齐全。
设施设备运行正常，标志齐全、规范，责任人明确；
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规
范。
对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要
维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中
修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改
造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或
业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，
组织维修或者更新改造。
载人电梯 24 小时正常运行。
消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现
象。
小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规
范。
路灯、楼道灯完好率不低于 95%。
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防
范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）
协助
维护
公共
秩序
小区主出入口 24 小时站岗值勤。
对重点区域、重点部位每一小时至少巡查 1 次；配有
安全监控设施的，实施 24 小时监控。
对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通
行、停放。
对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证
管理。
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事
发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相
应措施。
(续上表)
（五）
保
洁
服
务
高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运 2 次。垃
圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 2 次。
小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次；电
梯厅、楼道每日清扫 2 次，每周拖洗 1 次；一层共用
大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部
位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次；
及时清除道路积水、积雪。
共用雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检
查 1 次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查 1 次，
每半年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生
要求。
根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
有专业人员实施绿化养护管理。
草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修
剪整形，保持观赏效果。
定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
定期喷洒药物，预防病虫害。
二级
项目 内容与标准
（一）
基
本
要
求
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权
利义务关系明确。
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进
行认真查验，验收手续齐全。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业
管理职业资格证书或者岗位证书。
有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案
管理等制度健全。
管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务
主动、热情。
公示 16 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按
双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和
代办服务，公示服务项目与收费价目。
按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业
服务资金的收支情况。
按合同约定规范使用住房专项维修资金。
每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率
75%以上。
(续上表)
（二）
房
屋
管
理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记
录和保养记录齐全。
根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的
使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织
修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和
住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主
委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组
织维修。
每三日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其
他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及
时维修养护。
按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主
临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制
度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方
案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事
项。每三日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋
外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公
共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关
主管部门。
对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及
时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及
单元（门）、户有明显标志。
(续上表)
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由
专业部门负责的除外）。
建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运
行、检查、维修、保养等记录齐全。
设施设备运行正常，标志齐全、规范，责任人明确；
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规
范。
对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要
维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中
修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改
造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或
业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，
组织维修或者更新改造。
载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。
消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现
象。
小区主要道路及停车场交通标志齐全。
路灯、楼道灯完好率不低于 90%。
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防
范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）
协助
维护
公共
秩序
小区主出入口 24 小时值勤。
对重点区域、重点部位每两小时至少巡查 1 次。
对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停
放。
对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事
发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相
应措施。
(续上表)
（五）
保
洁
服
务
按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。
小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；
电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯
扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；
路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要
道路积水、积雪。
区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井
每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池
每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时
清掏。
二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合
卫生要求。
根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
有专业人员实施绿化养护管理。
对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
定期清除绿地杂草、杂物。
适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
适时喷洒药物，预防病虫害。
三级
项目 内容与标准
（一）
基
本
要
求
服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权
利义务关系明确。
承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进
行认真查验，验收手续齐全。
管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业
管理职业资格证书或者岗位证书。
有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案
管理等制度健全。
管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
公示 8 小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，
有报修、维修记录。
按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业
服务资金的收支情况。
按合同约定规范使用住房专项维修资金。
每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率
70%以上。
（二）
房
屋
管
理
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录
和保养记录齐全。
根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状
况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属
于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维
修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报
告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
每周巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共
用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临
时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告
知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少
两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房
屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，
及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及
时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
(续上表)
（三）
共用
设施
设备
维修
养护
对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由
专业部门负责的除外）。
建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运
行、检修等记录齐全。
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规
范；设施设备运行正常。
对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要
维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中
修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改
造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或
业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，
组织维修或者更新改造。
载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行。
消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
路灯、楼道灯完好率不低于 80%。
容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防
范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）
协助
维护
公共
秩序
1.小区 24 小时值勤。
2.对重点区域、重点部位每三小时至少巡查 1 次。
3.车辆停放有序。
4.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，
事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取
相应措施。
（五）
保
洁
服
1.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运 1 次。
2.小区公共场所每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清
扫 1 次；共用部位玻璃每季度清洁 1 次；路灯、楼
道灯每半年清洁 1 次。
务 3.区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井
每半年检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每
季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。
4.二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
（六）
绿化
养护
管理
1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2.定期清除绿地杂草、杂物。
3.预防花草、树木病虫害。
附：
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用
说明
一、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、
房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务
的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品
住宅的物业服务不适用本标准。
二、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的
不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务
等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
三、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋
管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保
洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标
准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服
务合同的双方协商约定。
四、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建
设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的
居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
电子文档：WYFL004
全国优秀管理住宅小区标准
一、为加强城市住宅小区的管理，提高城市住宅小
区的整体管理水平，进一步推动城市开展创建优秀管理
住宅小区工作，根据国家有关法规、办法制定本标准，
以下简称《标准》。
二、本《标准》所称城市，是指国家按行政建制设
立的直辖市、市、镇。
三、本《标准》所称住宅小区（以下简称小区），是
按城市统一规划建设、基础设施配套比较齐全，建筑面
积在 5 万平方米以上，已建成并投入使用、入住率达
60%以上的小区或小区内的组团。
四、本《标准》所称小区管理，是指对小区内的房
屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、
治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
五、本《标准》适用于评选全国优秀管理小区。省
级（自治区、直辖市）优秀管理小区标准，由各省（自
治区、直辖市）参照本标准制定。
六、小区符合城市规划要求，严格按照国家验收标
准验收，具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。
七、小区实行专业化的管理，由专业的管理单位（物
业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其它管
理单位）对小区实行统一的专业化管理，并有固定的管
理经营场所。1994 年 4 月份以后竣工验收交付使用的新
建小区，必须是由物业管理公司对住宅小区统一实施社
会化、专业化管理。
八、小区管理单位为企业的，要有企业发展规划，
建立现代企业制度方案。不是企业的，要有转换经营机
制，向企业过渡的规划和实施方案。
九、小区成立小区管理委员会或业主管理委员会（以
下简称管委会），1994 年 4 月份以后交付使用的新建小
区，必须按照建设部第 33 号令《城市新建住宅小区管理
办法》的规定，成立管委会。
十、小区管委会与小区管理单位责、权、利关系明
确。
十一、小区管理单位依照物业管理合同或与上级主
管部门签定的小区管理目标责任制，对小区实施管理经
营与有偿服务。
十二、小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区
规划和具体的实施方案。
十三、小区各项管理制度完善，制定了住户公约或
业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标
准。
十四、小区管理应用计算机等现代化管理手段，进
行科学管理。
十五、小区管理人员要有明显标志，整体素质高，
遵守职业道德规范，主要负责人和业务骨干经过房地产
管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。
十六、房屋及维修管理
1.房屋外观完好、整洁。
2.小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图。
3.房屋完好率达 98％以上。
4.无违反规定私搭、乱建现象。
5.封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外
廊）的使用不碍观瞻。装饰房屋的，不危及房屋结构与
他人安全。
6.房租、水、电、气等各项费用，实行便民统一代
收代缴，收缴率达 98％以上。
7.房屋零修及时率达 98％以上，零修合格率达 100
％，并建立回访制度和回访记录。
8.房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住房居住
档案，住房所在栋号、门号、房号清晰，随时可查。
十七、设备管理
1.小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理
完善。
2.设备良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修
制度完备。
3.每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规
程及保养规范。
4.电梯按规定时间运行。
5.居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的
管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人
员健康合格证俱全。
6.消防系统设备完好无损，可随时启用。
7.锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。北方地区，冬
季供暖，居室内温度不得低于 16℃。
十八、市政公用设施管理
1.小区内公共配套服务设施完好，不得随意改变用
途。
2.供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正
常。
3.道路畅通，路面平坦。
4.污水排放通畅。
5.交通车辆管理运行有序，无乱停乱放机动车、非
机动车。
十九、绿化管理
1.小区公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地合理分
布，花坛、树木、建筑小品配置得当。
2.新建小区，公共绿地人均 1 平方米以上，旧区改
造的小区，公共绿地人均不低于 平方米。
3.绿地管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意
占用现象。
二十、环境卫生管理
1.小区内环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃
圾中转站等保洁设备。
2.小区实行标准化清扫保洁、垃圾日产日清。
3.小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物。
4.房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保
持清洁，不得随意堆放杂物和占用。
5.居民日常生活所需商业网点管理有序、无乱设摊
点、广告牌、乱贴、乱画现象。
二十一、治安、保卫管理
1.小区基本实行封闭式管理。
2.小区实行 24 小时保安制度。
3.保安人员有明显标志，工作规范、作风严谨。
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施。
5.小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
二十二、社区文化
1.小区订有居民精神文明建设公约，居民能自觉遵
守住宅小区的各项管理规定。
2.小区居民邻里团结互助，文明居住，关心孤寡老
人、残疾人。
3.小区内有娱乐场所和设施，管理单位定期组织开
展健康有益的社区文化活动。
4.管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出
所开展的各项工作。
5.小区居民支持和配合管理单位的工作，对管理单
位的评议，满意率达 95％以上。
二十三、管理单位经济效益
1.为居民开展多项便民有偿服务。
2.一业为主，多种经营。
3.建立财务管理公开、监督制度。
4.有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济
指标。
二十四、建筑面积不足 5 万平方米的住宅区、公寓、
别墅、综合楼、工业厂房、党政机关办公楼管理创优考
评工作可参照本标准执行。
电子文档：WYFL005
物业管理企业资质管理办法
第一条为了加强对物业管理活动的监督管理，规范
物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平，根据《物
业管理条例》，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资
质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独
立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。
第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业
资质证书的颁发和管理。
省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管
理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产
主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发
和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业管
理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民
政府建设主管部门的指导和监督。
第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：
(一)一级资质：
1.注册资本人民币 500 万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关
专业类的专职管理和技术人员不少于 30 人。其中，具有
中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负
责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资
格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房
屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低
于 100％：
(1)多层住宅 200 万平方米；
(2)高层住宅 100 万平方米；
(3)独立式住宅(别墅)15 万平方米；
(4)办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理
制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管
理业绩。
(二)二级资质：
1.注册资本人民币 300 万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关
专业类的专职管理和技术人员不少于 20 人。其中，具有
中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负
责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资
格证书；
4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房
屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低
于 100%：
(1)多层住宅 100 万平方米；
(2)高层住宅 50 万平方米；
(3)独立式住宅(别墅)8 万平方米；
(4)办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理
制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管
理业绩。
(三)三级资质：
1.注册资本人民币 50 万元以上；
2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关
专业类的专职管理和技术人员不少于 10 人。其中，具有
中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负
责人具有相应专业中级以上职称；
3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资
格证书；
4.有委托的物业管理项目；
5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理
制度和标准，建立企业信用档案系统。
第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照
之日起 30 日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、
设区的市人民政府房地产主管部门申请资质：
(一)营业执照；
(二)企业章程；
(三)验资证明；
(四)企业法定代表人的身份证明；
(五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，
管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最
低等级核定，并设一年的暂定期。
第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管
理项目。
二级资质物业管理企业可以承接 30 万平方米以下
的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理
业务。
三级资质物业管理企业可以承接 20 万平方米以下
住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业
务。
第九条申请核定资质等级的物业管理企业，应当提
交下列材料：
(一)企业资质等级申报表；
(二)营业执照；
(三)企业资质证书正、副本；
(四)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，
管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负
责人的职称证书和劳动合同；
(五)物业服务合同复印件；
(六)物业管理业绩材料。
第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起
20 个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资
质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府
建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，
审查期限为 20 个工作日。
第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请
之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批
准：
(一)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事
物业管理活动的；
(二)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一
并委托给他人的；
(三)挪用专项维修资金的；
(四)擅自改变物业管理用房用途的；
(五)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共
建筑和共用设施用途的；
(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损
害业主共同利益的；
(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营
的；
(八)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用
房和有关资料的；
(九)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相
互串通，以不正当手段谋取中标的；
(十)不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属
实的；
(十一)超越资质等级承接物业管理业务的；
(十二)出租、出借、转让资质证书的；
(十三)发生重大责任事故的。
第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设
主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、
出借、转让资质证书。
企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方
可申请补领。
第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行
政管理部门办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门
申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。
第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更
的，应当在办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门
办理资质证书变更手续。
第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务
活动的，应当在办理营业执照注销手续后 15 日内，到原
资质审批部门办理资质证书注销手续。
第十七条物业管理企业资质实行年检制度。
各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部
门负责。
第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业
的资质年检结论为合格。
不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质
年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证
书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。
资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向
社会公布。
第十九条物业管理企业取得资质证书后，不得降低
企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。
第二十条有下列情形之一的，资质审批部门或者其
上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可
以撤销资质证书：
(一)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业
管理企业资质审批决定的；
(二)超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定
的；
(三)违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定
的；
(四)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业
管理企业颁发资质证书的；
(五)依法可以撤销审批的其他情形。
第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管
理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予
以警告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的
罚款。
第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年
检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处 1 万元以
上 3 万元以下的罚款。
第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证
书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警
告，责令限期改正，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款。
第二十四条物业管理企业不按照本办法规定及时办
理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主
管部门责令限期改正，可处 2 万元以下的罚款。
第二十五条资质审批部门有下列情形之一的，由其
上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主
管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯
罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；
(二)对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；
(三)对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审
批的；
(四)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处
的；
(五)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查
处的。
第二十六条本办法自 2004 年 5 月 1 日起施行。
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