附件 1：
方正东亚信托有限责任公司
尽职调查报告
信托项目名称： 方正东亚 曙光置业债权投资集合资
金信托计划
信托业务部门： 信托业务四部
部门负责人： 吴宏亮
信 托 经 理： 张涛 崔亮
申 报 日 期： 2013 年 11 月 24 日
目录
第一部分 信托项目概况..................................................................................................................................................3
第二部分 交易对手基本情况（交易对手全称）..........................................................................................................5
一、交易对手基本信息................................................................................................................................................5
二、交易对手股权结构................................................................................................................................................5
三、交易对手业务简介................................................................................................................................................5
四、交易对手内部治理................................................................................................................................................5
五、控股股东的基本情况............................................................................................................................................6
六、交易对手财务情况................................................................................................................................................6
七、交易对手资信状况..............................................................................................................................................11
第二部分 保证人基本情况（如有，公司名称）..................................................................................................13
一、保证人基本信息..................................................................................................................................................13
二、保证人股权结构..................................................................................................................................................13
三、保证人业务简介..................................................................................................................................................13
四、保证人内部治理..................................................................................................................................................13
五、保证人财务情况..................................................................................................................................................14
六、保证人资信状况..................................................................................................................................................19
第四部分 个人保证人（如有，保证人名称）........................................................................................................21
第五部分 标的项目情况（标的项目名称）..........................................................................................................22
一、项目基本情况和建设情况..................................................................................................................................22
二、项目政府批文情况..............................................................................................................................................22
第六部分 项目所在地及政府情况..........................................................................................................................24
第七部分 抵押物情况..............................................................................................................................................27
第八部分 信托项目可行性分析................................................................................................................................28
一、项目背景..............................................................................................................................................................28
二、项目法律合规可行性..........................................................................................................................................28
三、项目风险控制可行性分析..................................................................................................................................28
四、还款来源分析......................................................................................................................................................28
五、其他需要说明的事项及其分析..........................................................................................................................28
六、本项目银行为什么不贷款..................................................................................................................................29
七、本项目发行和销售草案......................................................................................................................................29
八、结论与建议..........................................................................................................................................................29
附件一 尽调资料清单....................................................................................................................................................30
附件二 尽职调查工作底稿............................................................................................................................................33
第一部分 信托项目概况
信托项目名称 方正东亚 曙光置业债权投资集合资金信托计划
项目性质 █融资 □投资
委托人(受益人) 社会合格投资者
信托规模 3 亿元
信托期限 24 个月
交易对手 六盘水曙光置业有限公司
信托资金运用方式 亿买断融资人对六盘水市财政局 亿元应收债权， 5000 万元发放项目贷款。
信托资金退出方式 债务人还款
信托资金最终用途 资金用于六盘水市热力管网建设项目。
还款来源 六盘水财政局还款，六盘水曙光置业公司到期还款
资金归集方式 信托到期前 3 个月进行资金归集，每期归集 2000 万元。
保管银行 招商银行武汉新华支行
融资成本 %
受益人预期年化收益率及
分配方式
%% 按季付息
信托报酬年费率 2% 风险资本系数 %
其他信托费用 %
信托计划销售方式 包销
是否在地方政府
融资平台名单内
□在名单内属调出平台 □在名单内属未调出平台 █未列入名单
交易对手所在地 贵州省六盘水市
该地上年度本级公共财政
收入(一般预算收入) 231655 万元
加上本次融资我公司在该
地集合信托规模
3 亿元
风险控制措施
1. 六盘水人大财政出局还款承诺函
2. 六盘水市开发投资有限公司提供连带责任担保
3. 出让地抵押，抵押率不超过 50%
4. 资金归集，每期归集 2000 万元。
5. 融资人或担保人补足财政还款差额。
交易结构示意图
方正东亚 曙光置业债权投资集合资金信托计划
曙光置业公司 方正东亚信托
社会合格投资者 保管银行
六盘水财政局
买断债权
管理人
还款认购分配收益
贷款还款
开发投资公司
担保
第二部分 交易对手基本情况（交易对手全称）
一、交易对手基本信息
营业执照注册号 520222000059453 组织机构证号码 78547083-7
成 立 时 间 1997-8-25 法定代表人姓名
及身份证号
王晓春
520201197011070831
注册地址 贵州省六盘水市钟山经济开发区钟山大道与水西路交汇处中国凉都开投大厦
经营范围
按照所有制划分 █国有 □集体 □私营 □外商投资
企业性质 按照组织形式划分 █有限责任公司 □股份公司 □合伙企业
□其他(为……)
贷款卡号 5202010000049041
二、交易对手股权结构
对交易对手最新的注册资本、股东结构及出资方式应作必要分析(如实收资本小于注册资本应说明股东缴纳全部实收
资本的最后时间)。
六盘水曙光置业有限公司前身是六盘水市三江房地产开发有限公司，注册资本 2000 万元。2012 年底进行了重新
工商登记、增加注册资本到 6 亿元，股东为六盘水市开发投资有限公司。
交易对手股东名称 出资方式 投 资 额 注册资本占比 实收资本占比
六盘水市开发投资
有限公司
货币 其他资产 60000 万元（货币出资
53300 万元）
100% 100%
合 计 100% 100%
三、交易对手业务简介
说明交易对手主要承接的项目、在该行业所处的地位(竞争力)和当地的市场份额等。
曙光置业公司目前主要承接城镇燃气老旧管网改造工程，六盘水热力工程项目一期项目。该项目施工建设规划
到 2017 年，目前一期项目到 2015 年底完工，该项目全部由曙光置业公司承建，在当地无竞争对手。
四、交易对手内部治理
包括并不限于交易对手组织结构、管理架构（财务体制）、决策体系、内部治理情况、章程规定的有权机构等。
曙光置业公司是六盘水市开发投资有限公司投资设立的子公司，独立法人资格。公司设立董事会，出资方副董事
长为公司法定代表人。公司下设经营管理机制，负责公司日常生产、开发、经营及管理工作。设副经理一名。公司
下设办公室、财务科、工程科、营销部和物管部。公司按国家财务制度的要求定期编制财务报告，报送出资方。公
司的年度会计报告经中介机构依法审计后，在每一年终了后六十日内制作完成，送出资方。公司董事会为权力机构。
五、控股股东的基本情况
说明控股股东背景和基本情况等。
六盘水市人民政府于 2004 年 5 月 21 日组建成立了六盘水市开发投资有限公司，代表市政府对授权范围内的国有
资产行使资产管理权，享有法人财产权，独立承担民事责任。公司以“经济效益为中心，实现国有资产的优化配置
和高效运营，保障国有资产的安全增值，促进国有经济发展。”为宗旨，以“项目开发、项目管理建设、项目投融资、
项目代建和资产管理。”为经营范围。截至 2012 年，公司注册资金 亿元，资产 亿元,负债 亿元。
六、交易对手财务情况
1. 资产负债情况 (单位：万元 )
编制基础 合并/未合并 合并/未合并 合并/未合并 合并/未合并
是否已经审计 已审计 未审计
是否存在保留意见 无保留意见 -
科目 XX 年 XX 月 XX 日 XX 年 XX 月 XX 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 10 月 31 日
货币资金 10197 67
应收账款 1385 1385
预付账款 9 4866
其他应收款 44287 49448
流动资产合计 55878 55766
长期股权投资 100 100
投资性房地产 8647 8647
固定资产 387 422
非流动资产合计 9167 9232
资产合计 65045 64998
应付账款 8 9
应交税费 446 446
其他应付款 97 150
流动负债合计 551 605
递延所得税负债 681 681
其它流动负债 44 11
非流动负债合计 725 692
负债合计 1277 1298
实收资本 60000 60000
资本公积 400 400
未分配利润 3059 2992
股东权益合计 63767 64998
负债和股东权益总计 65045 64998
资产负债率 % %
流动比率
速动比率
资产负债情况的说明和分析（包括并不限于资产负债构成、主要科目、变化趋势、行业平均水平比较等）
六盘水曙光置业有限公司前身是六盘水市三江房地产开发有限公司自成立以来无实质经营业务，截止到 2011 年
以前，财务报表未审计，公司全部资产主要是办公用固定资产，无收入。2012 年公司股东六盘水开发投资有限公司
对公司进行了增资，重新进行了工商登记，对营业范围重新界定，因此，2012 年以前财务数据对曙光置业公司无参
考意义，曙光置业公司可视为 2012 年新成立公司，现重点分析 2012 年和 2013 年财务数据。
六盘水曙光置业有限公司负债率极低，无金融机构借款。资产主要由其他应收款，投资性房地产组成。负债主要
是应交税费。
. 资产明细（根据企业实际财务情况选择主要科目填写，原则上应对占比超过 10%的科目重点说明）
应收账款
主要债务人 期末余额 账龄 备注
六盘水市财政局 1383
合计 1383
说明：全部是六盘水财政局应付的房屋租赁款
其他应收款
主要债务人 期末余额 账龄 备注
六盘水市财政局 27170
六盘水开发投资有限公司 15196
六盘水市水城治理开发建设有
限公司
1800
合计 44166
说明：主要是六盘水市财政局、六盘水开发投资有限公司、六盘水市水城治理开发建设有限公司的借款。
预付账款
主要债权人 2012 期末余额 2013 年 10 月末余额 备注
钟山区国土局 9 4866
合计 9 4866
说明：增加原因主要是预付的土地款。
固定资产
项目 期末余额 备注
房屋及其建筑物 482
合计
说明：主要是自用办公用房。
投资性房地产
项目 期末余额 备注
房屋及其建筑物 8647
合计
说明：主要是对外出租办公用房，按照财务核算要求将已出租的房产价值核算到该科目。
长期股权投资
项目 期末余额 备注
六盘水市恒兴建设工程项目管
理有限公司
100
合计 100
其它需要说明的重要科目和事项。
无
. 负债明细（根据企业实际财务情况选择主要科目填写，原则上应对占比超过 10%的科目重点说明）
说明：曙光置业公司负债主要由应交税费及递延所得税形成，无金融结构借款，大额应付账款。
其它需要说明的重要科目和事项。
无
2. 损益情况(单位：万元 )
科目 X 年 X 月 X 年 2012 年 2013 年 10 月
一、营业收入 623 -
减：营业成本
主营业务税金及附加 -
销售费用
管理费用 133
财务费用
资产减值损失
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润
加：营业外收入 11
减：营业外支出
三、利润总额
减：所得税
四、净利润
毛利润率 % -
净利润率 % -
盈利情况说明和分析（包括并不限于收入构成和分析、变化趋势等）。
说明：2012 年曙光置业有限公司收入主要来源于房屋租赁收入，停车场收入。截止到 2013 年 10 月，项目尚未开工，
为形成收入。
现金流量情况(单位：万元 )
项 目 X 年 X 年 2012 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 345
收到的其他与经营活动有关的现金 10225
现金流入小计 10570
购买商品、接受劳务支付的现金 14
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费
支付的其他与经营活动有关的现金 54163
现金流出小计 54177
经营活动产生的现金流量净额 -40708
二、投资活动产生的现金流量 500
收回投资所收到的现金 11
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产而
收到的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金
现金流入小计 511
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所
支付的现金
9
投资所支付的现金 600
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付的其他与投资活动有关的现金
现金流出小计 609
投资活动产生的现金流量净额 -978
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 53300
其中:子公司吸收少数股东权益性投资收
到的现金
取得借款所收到的现金
收到的其他与筹资活动有关的现金
现金流入小计 53300
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润和偿付利息所支付的现金
其中:子公司支付少数股东的股利
支付的其他与筹资活动有关的现金
其中:子公司依法减资支付给少数股东的
现金
现金流出小计
筹资活动产生的现金流量净额 53300
四、汇率变动对现金的影响额
五、现金及现金等价物净增加额 9594
现金流情况说明和分析（包括并不限于产生现金流的具体业务来源、现金使用方向、变化趋势等）。
说明：2012 年公司经营活动现金流主要是股东的现金投入及相关单位借款产生，投资活动现金流主要是购买银行
理财产品产生。筹资活动现金流主要是股东增加注册资本。
七、交易对手资信状况
与银行、信托等金融机构合作情况。（包括并不限于在金融机构的授信、融资金额与期限，履约信用记录、对外担
保情况等。）
经查询 2013 年 10 月 28 日征信报告，曙光置业公司无银行、信托等金融机构贷款。无对外担保情况。
金融机构授信（截至 2013 年 10 月 28 日）
金融机构名称 授信类型 余额 到期日 保证方式 利率/保证金比例
合计 合计 合计 合计 合计 合计
曙光置业公司无金融机构授信
对外担保（截至 2013 年 10 月 28 日）
金融机构名称 被担保人 担保金额 到期日 担保类型 与交易对手关系
合计 合计 合计 合计 合计 合计
曙光置业公司无对外担保情况。
其他或有负债（包括未决诉讼、仲裁等或有负债事项）
主要债权人 期末余额 账龄 备注
合计
包含对外担保及其他或有负债的资产负债率：
曙光置业公司无未决诉讼仲裁等事项。
第二部分 保证人基本情况（如有，公司名称）
一、保证人基本信息
营业执照注册号 520200000015671 组织机构证号码 76136292-X
成 立 时 间 2004 年 5 月 21 日 法定代表人姓名
及身份证号
王晓春
520201197011070831
注册地址 贵州省六盘水市钟山经济开发区钟山大道与水西路交汇处中国凉都开投大厦
经营范围 项目开发、项目投融资、项目管理建设、项目代建和管理、土地开发和管理
按照所有制划分 █国有 □集体 □私营 □外商投资
企业性质 按照组织形式划分 █有限责任公司 □股份公司 □合伙企业
□其他(为……)
贷款卡号 5202000000206395
二、保证人股权结构
最新的注册资本、股东结构及出资方式应作必要分析(如实收资本小于注册资本应说明股东缴纳全部实收资本的最后
时间)
六盘水市开发投资有限公司注册资金 74849 万元，为六盘水市政府全额出资的国有企业，出资方式为房地产资产
划入和资本公积转入。
保证人股东名称 出资方式 投 资 额 注册资本占比 实收资本占比
六盘水市政府 房地产及其他 74849 万元 100% 100%
合 计 100% 100%
三、保证人业务简介
包括但不限于保证人的基本情况、经营业务状况等。
六盘水市人民政府于 2004 年 5 月 21 日组建成立了六盘水市开发投资有限公司，代表市政府对授权范围内的国有
资产行使资产管理权，享有法人财产权，独立承担民事责任。公司以“经济效益为中心，实现国有资产的优化配置
和高效运营，保障国有资产的安全增值，促进国有经济发展。”为宗旨，以“项目开发、项目管理建设、项目投融资、
项目代建和资产管理。”为经营范围。截至 2012 年，公司注册资金 亿元，资产 亿元,负债 亿元。
2012 年成功发行 16 亿元企业债券，信用评级 AA。
四、保证人内部治理
包括并不限于保证人组织结构、管理架构（财务体制）、决策体系、内部治理情况、章程规定的有权机构等。
公司设董事会 董事会由 5 名董事组成。设职工董事 2 名，由公司职工民主选举产生。董事会设董事长一名，设
副董事长 1 名，董事长和副董事长由市国资委在董事会中指定。公司设总经理一名，副总经理 3 名。公司高级管理
人员由董事会聘任或解聘，对董事会负责，每届任期不超过聘任其为高级管理人员的董事会任期。六盘水市国资委
向公司派出监事会，监事会由五名监事组成，其中职工监事二名，由职工民主选举产生。监事会设监事会主席一名，
由市国资委在监事会成员中指定。公司以自然年度为会计年度，以每年十二月三十一日为会计年度截止日。公司应
当在每一会计年度结束后三个月内编制公司年度财务报告，并依法经有资格的会计师事务所审计后五日内报送出资
人。年度财务报告按照法律、行政法规和国务院财政部门的规定进行编制。董事会为公司有权机构。
五、保证人财务情况
1. 资产负债情况 (单位：万元 )
编制基础 合并/未合并 合并/未合并 合并/未合并 合并/未合并
是否已经审计 合并 合并 合并 未合并
是否存在保留意见 无保留 无保留 无保留 -
科目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 10 月 31 日
货币资金 17152 13364 112052 2751
应收票据 - - -
应收帐款 38062 14127 54242 55925
预付账款 1987 8846 35796 40
其他应收款 61804 84832 134626 277021
存货 74170 78946 191885 933
流动资产合计 193178 200116 528605 336671
长期应收款 40094 46802 46802 46802
长期股权投资 8554 16331 47562 155312
投资性房地产 659220 717273 979967 916162
固定资产 8829 8642 9063 4025
在建工程 3474 308 2067 -
无形资产 18 198 279 24
递延所得税资产 77 3852 8265 7761
非流动资产合计 720269 793410 1094035 1130087
资产合计 913447 993526 1622640 1466759
短期借款 300 10000 5100 -
应付帐款 4874 9056 19641 21
预收帐款 18850 23287 73265 356
应付职工薪酬 478 769 382 44
应交税费 1915 2974 7549 1794
其他应付款 39076 16648 60713 44604
一年内到期的流动负债 2600 7500 13700 -
流动负债合计 68096 70236 181107 47680
长期借款 40300 79100 113000 115425
应付债券 - - 158816 158816
非流动负债合计 45794 94425 317867 288072
负债合计 113890 164659 498975 335752
实收资本 74849 74849 74849 74849
资本公积 662082 669154 920745 915137
盈余公积 6277 8449 12864 11018
未分配利润 56348 75972 114661 130001
股东权益合计 799557 828867 1123665 1131006
负债和股东权益总计 913447 993526 1622640 1466759
资产负债率 % % % %
流动比率
速动比率
资产负债情况的说明和分析（包括并不限于资产负债构成、主要科目、变化趋势、行业平均水平比较等）
2013 年 10 月末报表为未合并报表，因此主要分析 2010-2012 年财务状况。
截止 2012 年 12 月 31 日，六盘水市开发投资有限公司资产总额 1622640 万元，其中流动资产 528605 万元，占
资产总额的 %；非流动资产 1094035 万元，占资产总额的 %。资产主要由货币资金、应收账款、其他应
收款、预付款项、存货、长期应收款、长期股权投资、固定资产、在建工程及其他长期资产构成。负债总额 498975
万元，其中流动负债 181107 万元，占比 %，非流动负债 317867 万元，占比 %。负债主要是由预收帐款、
其他应付款、长期借款和应付债券组成。
2010-2012 年六盘水市开发投资有限公司资产负债率有所上升，只要是随着业务的发展负债有所增加，但是流
动比率、速动比率保持在合理水平，资产状况良好。
. 资产明细（根据企业实际财务情况选择主要科目填写，原则上应对占比超过 10%的科目重点说明）
应收账款
债务单位名称 期末余额 占比% 款项性质
六盘水市财政局
537
888,
项目回购款及房屋租赁款
六盘水星炬建筑安装工程有限公司 2,822, 煤气安装费
六盘水市第三中学 1,460, 工程款
贵州博宏欣欣房开公司 120, 煤气费
六盘水市酱菜厂 10, 煤气费
合 计 542,302,
7
说明：期末余额中，六盘水市财政局欠款合计 537,888, 元，占 %，主要系资产回购款和房屋租赁款。
期末账面余额比年初增加 400,920, 元，增长 倍的主要原因是本年按照工程完工进度确认 BT 项目回购收
入所致。
其他应收款
债务单位名称 期末余额 占比% 款项性质
六盘水市财政局 982,442, 贷款监管资金及利息
六盘水市公益信用担保有限责任公司 90,000, 贷款资金
钟山区人民政府黄土坡街道办事处 62,095, 往来款
明湖宾馆维修改造指挥部 20,000, 借款
六盘水广源中小企业信用担保公司 15,000, 贷款资金
合 计 1,169,537,
4
说明：期末余额中，六盘水市财政局欠款合计 982,442, 元，占 %，主要系贷款监管资金及代垫的贷款利
息。期末余额比年初增加 498,005, 元，增长 %的原因主要是 2012 年 12 月六盘水市财政局向本公司借款
亿元及其他单位欠款增加 亿元所致。
预付账款
债务单位名称 期末余额 占比% 款项性质
贵州钟山经济开发区财政局
92,060
购地保证金
贵州钟山经济开发区石桥办事处 25,000, 征地拆迁款
贵州新建业工程有限责任公司 16,955, 工程款
六盘水中建房开公司 15,020, 工程款
六盘水星炬建筑安装工程有限公司 12,786, 工程款
合 计 161,822,
说明：期末余额比年初增加 269,497, 元，增长 倍的原因主要是预付工程款大幅增加。
存货
期末数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
开发成本
1,917,713,
6
1,917,713,
6
库存商品（产成品） 747, 26, 720,
原材料 360, 11, 348,
周转材料（包装物、低值易耗品等） 76, 7, 68,
合 计 1,918,897,
8 46,
1,918,851,
1
说明：主要是承接项目的开发成本。
长期应收款
项 目 期末数 年初数
水盘高速公路融资款 468,020, 468,020,
说明：六盘水市人民政府承担水城至盘县高速公路总投资的 8%，即 亿元，截至 2012 年 12 月 31 日，已拨付融
资款 46,802 万元。
投资性房地产
本期减少
项 目
本期增加
公允价值变动 处置 转为自用房地产
期末公允价值
1．成本合计 9,534,321,
其中：房屋、建筑物 242,153,
土地使用权 9,292,168,
2．公允价值变动合计 123,300, 265,353,
其中：房屋、建筑物 15,062, 74,935,
土地使用权 108,238, 190,417,
3．账面价值合计 9,799,674,
其中：房屋、建筑物 317,088,
土地使用权 9,482,586,
说明：本年成本增加 2,503,634, 元，包括：六盘水市政府《关于向六盘水市开发投资有限公司注入资产的通
知》，划入本公司 2 宗土地；子公司贵州新红桥开发投资有限公司本年缴纳投资性房地产契税 34,345, 元；子
公司六盘水市燃气总公司本年在建工程转入投资性房地产 3,883, 元，购置增加投资性房地产 150, 元
固定资产
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
一、账面原值合计 143,451, 11,740, 455,
154,736,500
55
其中：房屋及建筑物 40,729, 6,184, 288, 46,626,
机器设备 89,892, 426, 90,319,
运输设备 10,753, 2,117, 39, 12,831,
电子设备 1,947, 935, 2,882,
其他设备 128, 2,077, 128, 2077,
二、累计折旧合计 57,024, 7,168, 91, 64,101,
其中：房屋及建筑物 7,179, 1,580, 7, 8,752,
机器设备 44,699, 4,008, 48,707,
运输设备 3,865, 1,313, 33, 5,145,
电子设备 1,255, 1,314,
其他设备 25, 207, 50, 181,
三、账面价值合计 86,426, 90,634,
其中：房屋及建筑物 33,550, 37,873,
机器设备 45,193, 41,612,
运输设备 6,887, 7,685,
电子设备 692, 1,567,
其他设备 103, 1,895,
说明：截止报告期末，固定资产未出现可收回金额低于账面价值的情况，故未提固定资产减值准备。
其它需要说明的重要科目和事项。
无
. 负债明细（根据企业实际财务情况选择主要科目填写，原则上应对占比超过 10%的科目重点说明）
短期借款
项 目 期末余额 年初余额
保证借款 45,000,
信用借款 6,000, 100,000,
合 计 51,000, 100,000,
应付帐款
债权单位名称 所欠金额 占比% 款项性质
房屋产权置换款
41,143,
0
置换购房款
贵州新联爆破工程有限公司
39,433,
2
工程款
六盘水拓源工贸集团兴盛源电力工程有限公司
18,827,
4
工程款
贵州新建业工程有限公司
14,809,
0
工程款
中城建第二工程局集团有限公司
14,453,
5
工程款
合 计 128,667,180.
21
说明：期末余额比年初增加 104,852, 元，增长 %的原因主要是应付施工单位工程款增加。
预收账款
债权单位名称 所欠金额 占比% 未结转原因
贵州钟山经济开发区财政局 728,927, 工程尚未结算
六盘水百联电器有限公司 2,928, 租金收入
六盘水宏宇房地产开发有限公司红果分公司 488, 煤气安置款
各门面租金预交款 209, 租金收入
六盘水凤骐汽车服务公司 100, 土地款
合 计 732,654,
说明：主要承接项目工程款。
其他应付款
债权单位名称 所欠金额 占比（%） 款项性质
钟山经济开发区财政局 54,000, 拆迁款
中城建第二工程局集团有限公司 53,135, 往来款
六盘水恒宇房地产开发有限公司 40,840, 往来款
贵州新联爆破工程公司 40,000, 保证金
六盘水市民生发展有限责任公司 30,000, 往来款
合 计 217,975,
说明：期末余额比年初增加 440,652, 元，增长 倍的原因主要是收施工单位保证金及往来借款所致。
一年内到期的流动负债
序号 贷款银行 借款日期 还款日期 期末余额
1 中国农业发展银行水城县支行 10,000,
2 中国农业发展银行水城县支行 20,000,
3 六盘水市商业银行官厅支行 6,000,
4 六盘水市商业银行凉都支行 5,000,
5 六盘水市商业银行凉都支行 10,000,
6 国家开发银行 36,000,
7 中国农业发展银行 50,000,
合 计 137,000,
长期借款
项 目 期末余额 年初余额
质押借款 172,000, 200,000,
抵押借款 813,000, 573,000,
保证借款 145,000, 18,000,
合 计 1,130,000, 791,000,
说明：到期日主要是 2015 年到 2020 年。
应付债券
债券名称 面值 发行日期 债券期限
12 六开投 1,600,000, 7 年
说明：六开投”于 2012 年 12 月 3 日发行，期限 7 年，初始发行年利率 %，自债券发行后第 3 年起，逐年分别按
照债券发行总额 20%偿还债券本金。信用评级 AA。
专项应付款
项 目 年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
红桥新区商业 1、2 号地块场
平工程
206,512,
0 206,512,
煤气管道建设
14,890,
0 15,030, 29,920,
红桥新区政府办公楼
15,000,
0 15,000,
六盘水市技术监督局办公楼
3,000,000
00 8,800, 11,800,
凉都文化会展中心 300, 300,
住房周转金 1,113, 1,113,
合 计 34,003,
3
230,642,
0
1,113,
3 263,532,
说明：专项应付款增加均为项目建设单位拨入的项目建设资金。
资本公积
项 目 2012 年 1 月 1 日 本年增加 本年减少
2012 年 12 月 31
日
资本溢价
6,659,001
2,515,665,
0 9,174,667,
其他资本公积 32,545, 245, 32,790,
合 计 6,691,547, 2,515,910, 9,207,457,
说明：资本溢价只要是 2010 年之前，市财政拨入水盘高速公路投资款增加资本溢价 183,366, 元，2010 年拨
入增加资本溢价 104,065, 元；2010 年 5 月 3 日，六盘水市人民政府下发《关于六盘水市开发投资有限公司投
资设立贵州新红桥开发投资有限公司的通知》，本公司投资设立贵州新红桥开发投资有限公司，注册资本金 4 亿元，
增加资本溢价 4 亿元；2010 年 11 月 26 日六盘水市人民政府《关于将钟山区凤凰办事处石龙村等 23 宗土地无偿划
拨给六盘水市开发投资公司的通知》，划入土地 23 宗，按评估价值入账，增加资本溢价 6,126,892, 元；2012
年 12 月，根据六盘水市人民政府《关于向六盘水市开发投资有限公司注入资产的通知》，划入本公司土地 2 宗，以
经贵州亚太房地产土地评估有限公司“黔亚太土评[2012]055 号”评估报告的评估价值，增加资本溢价 2,465,255,
元。
其它需要说明的重要科目和事项。
无
2. 损益情况(单位：万元 )
项 目 2012 年度 2011 年度 2010 年度
一、营业总收入 866,160, 334,222, 445,244,
其中：营业收入 866,160, 334,222, 445,244,
其中：主营业务收入 853,198, 319,258, 432,983,
其他业务收入 12,962, 14,963, 12,261,
二、营业总成本 818,952, 311,685, 403,026,
其中：营业成本 717,531, 261,187, 363,407,
其中：主营业务成本 717,213, 259,488, 361,441,
其他业务成本 317, 1,699, 1,966,
营业税金及附加 29,173, 10,437, 14,529,
销售费用 11,851, 11,000, 10,047,
管理费用 47,234, 26,649, 14,342,
财务费用 13,255, 2,754, 3,595,
资产减值损失 -94, -343, -2,897,
其他
加：公允价值变动收益 123,300, 99,822, 14,059,
投资收益 6,016, 10,218, -4,587,
三、营业利润 176,526, 132,577, 51,689,
加：营业外收入 315,844, 122,384, 188,719,
减：营业外支出 3,372, 139, 497,
四、利润总额 488,998, 254,822, 239,911,
减：所得税费用 56,269, 35,929, 13,820,
五、净利润 432,729, 218,893, 226,090,
归属于母公司所有者的净利润 431,707, 218,893, 226,090,
少数股东损益 1,021,
六、每股收益：
基本每股收益
稀释每股收益
七、其他综合收益
八、综合收益总额 432,729, 218,893, 226,090,
归属于母公司所有者的综合收益总额 431,707, 218,893, 226,090,
归属于少数股东的综合收益总额 1,021,
盈利情况说明和分析（包括并不限于收入构成和分析、变化趋势等）。
营业收入和营业成本
项 目 2012 年度 2011 年度 2010 年度
营业收入 866,160, 334,222, 445,244,
其中：主营业务收入 853,198, 319,258, 432,983,
其他业务收入 12,962, 14,963, 12,261,
营业成本 717,531, 261,187, 363,407,
其中：主营业务成本 717,213, 259,488, 361,441,
其他业务成本 317, 1,699, 1,966,
营业情况
2012 年度 2011 年度 2010 年度
项 目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
1．主营业务小计 853,198,
1
717,213,
8
319,258,
1
259,488,
8
432,983,
4
361,441,
1
煤气费 50,882, 27,164, 44,031, 19,186, 37,209, 14,975,
安装费 7,430, 7,596, 30,853, 19,257, 40,332, 23,937,
商品销售 293, 85,
其他 304, 2,924, 2,155, 1,301, 250,
复置费 847, 177,
设计费 1,369, 335,
材料成本 13,
检测成本 4,
BT 项目 767,958,
4
678,911,
6
241,717,
0
219,742,
0
354,780,
1
322,528,
6
土地一级开发 12,527,
房屋出租 5,705,
物管 410, 410,
管理费 5,470, 500,
2．其他业务小计 12,962, 317, 14,963, 1,699, 12,261, 1,966,
租金 9,102, 14,377, 1,699, 12,261, 1,966,
食堂 374, 317,
利息 3,369,
停车费 115,
物业 586,
合计
866,160,
8
717,531,
4
334,222,
5
261,187,
6
445,244,
1
363,407,
8
说明：六盘水市开发投资有限公司，母公司为管理机构无实际的营业收入，因此我们重点分析 2010-2012 年合并
利润表情况。营业收入主要是 BT 项目及下属子公司燃气公司燃气费取得。其中 BT 收入占到总收入的 90%左右。
BT 项目情况主要是 2012 年六盘水市水城河治理开发建设有限公司依据 2010 年 8 月 25 日与六盘水市财政局签
订的《水城河景观综合治理一期工程投资建设回购协议》确认收入 486,587, 元，依据六盘水市审计局 2012
年 12 月 31 日《关于对六盘水市水城河治理开发建设有限公司“水城河景观综合治理一期”工程项目截至 2012 年 12
月 31 日投资完成情况的确认函》确认成本 423,119, 元；贵州新红桥开发投资有限公司依据 2011 年 8 月 25 日
与六盘水市钟山区财政局签订的《红山石桥片区一号主干道工程投资建设回购协议》确认收入 281,371, 元，
依据六盘水市审计局 2012 年 12 月 31 日《关于对“红山一号路”工程项目截至 2012 年 12 月 31 日投资情况的确认函》
确认 2012 年成本 255,791, 元。
2011 年，贵州新红桥开发投资有限公司依据 2011 年 8 月 25 日与六盘水市钟山区财政局签订的《红山石桥片区一
号主干道工程投资建设回购协议》确认收入 241,717, 元，依据六盘水市审计局 2011 年 12 月 31 日《关于对红
山一号路项目 2011 年度投资情况的确认函》确认 2012 年成本 219,742, 元。
2010 年，本公司依据 2007 年 10 月 25 日与六盘水市财政局签订的《政府回购协议》确认凉都大道东段工程、凉
都大道西延伸段工程、凉都大道中段工程及市政府后院改造工程 4 项工程项目收入 354,780, 元，依据六盘水
市审计局审计报告及市财政局财务决算批复确认成本 322,528, 元。
3. 现金流量情况(单位：万元 )
项 目 2012 年度 2011 年度 2010 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 1,067,940, 546,430, 243,064,
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,134,315, 192,118, 659,008,
经营活动现金流入小计 2,202,256, 738,549, 902,073,
购买商品、接收劳务支付的现金 1,685,414, 636,711, 746,599,
支付给职工以及为职工支付的现金 32,110, 14,510, 11,554,
支付的各项税费 7,652, 10,514, 15,254,
支付其他与经营活动有关的现金 1,128,617, 264,534, 422,703,
经营活动现金流出小计 2,853,795, 926,270, 1,196,111,
经营活动产生的现金流量净额 -651,538, -187,721, -294,038,
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 6,000,
取得投资收益收到的现金 14,111, 14,000,
处置固定资产、无形资产和其他长期资产
所收回的现金净额
20,
处置子公司及其他营业单位收回的现金净
额
收到其他与投资活动有关的现金 33,424, 80,510,
投资活动现金流入小计 53,556, 94,510,
购建固定资产、无形资产和其他长期资产
所支付的现金
57,677, 31,044, 39,468,
投资支付的现金 321,000, 148,590, 134,160,
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 378,677, 179,634, 173,628,
投资活动产生的现金流量净额 -325,120, -85,124, -173,628,
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,418, 440,020,
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
4,418,
取得借款所收到的现金 460,000, 330,000, 215,500,
发行债券收到的现金 1,588,000,
收到其他与筹资活动有关的现金 171,804, 37,500,
筹资活动现金流入小计 2,219,804, 371,918, 655,520,
偿还债务所支付的现金 188,000, 54,000, 47,000,
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 32,253, 40,751, 3,667,
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 36,009, 42,207,
筹资活动现金流出小计 256,262, 136,959, 50,667,
筹资活动产生的现金流量净额 1,963,541, 234,958, 604,852,
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 986,883, -37,887, 137,184,
加：期初现金及现金等价物余额 133,642, 171,529, 34,344,
六、期末现金及现金等价物余额 1,120,525, 133,642, 171,529,
现金流情况说明和分析（包括并不限于产生现金流的具体业务来源、现金使用方向、变化趋势等）。
经营活动现金流主要是 BT 项目产生，其他经营活动现金流主要是财政局的补贴、钟山区土地分中心的土地款和往
来款。投资活动产生的现金流主要是子公司合并年初货币资金余额，市财政局拨煤气管道专项工程款。筹资活动产
生的现金流主要是银行借款、发行债券、归还本金利息， 六盘水市钟山区土地开发利用服务有限公司借款、市财
政局拨贷款本金等等。
六、保证人资信状况
与银行、信托等金融机构合作情况。（包括并不限于在金融机构的授信、融资金额与期限，履约信用记录、对外担
保情况等。）
通过 2013 年 11 月 7 日的征信报告查询，共有 16 笔未结清贷款信息，其中 15 笔正常，1 笔关注，主要是国家开
发银行固定资产贷款进行了展期。对外担保信息 10 笔，担保金额 万元。
金融机构授信（截至 2013 年 11 月 7 日）
项 目 期末余额 年初余额
质押借款 172,000, 200,000,
抵押借款 813,000, 573,000,
保证借款 145,000, 18,000,
合 计 1,130,000, 791,000,
质押借款明细
贷款单位 借款余额 借款日期 还款日期 质押物
国家开发银行 157,000,
政 府 补 贴 收
益权
六盘水市商业银行凉都支行 15,000,
煤气收费权
合 计 172,000,
抵押借款明细
贷款单位 借款余额 借款日期 还款日期 抵押物
中国农业发展银
行
385,000,
0
开 投 大 厦 （ 六 盘 水 市 钟 山 区 字 第
00063608 号、黔钟经国用（2009）第 0724
号）、迎宾楼（六盘水市钟山区字第
00070914 至 16 号）、信息大厦（六盘水
市钟山区字第 00070912 号）
长安国际信托股
份有限公司
173,000,
0
市土国用（籍）第 20120940 号
中国农业发展银
行水城县支行
150,000,
0
黔钟经红用（2010）第 001 号至第 003
号（HQ-2010-1 至 3 号地块）
中国农业发展银
行水城县支行
75,000,
黔 钟 经 红 用 （ 2010 ） 第 004 号
（HQ-2010-4 号地块）
六盘水市商业银
行股份有限公司
凉都支行
30,000, 政务中心
合计
813,000,
0
保证借款明细
贷款单位名称 借款金额 借款日 到期日 保证人
六盘水市商业银行凉都支行 90,000,
六盘水市开发投资有限
公司
贵州省农村信用联社凤凰信
用社
23,000,
贵州新红桥开发投资有
限公司
六盘水市商业银行凉都支行 20,000,
六盘水市开发投资有限
公司
六盘水市商业银行官厅支行 12,000,
盘县地方信用担保有限
公司
合 计 145,000,
对外担保（截至 2013 年 11 月 7 日）
金融机构名称 被担保人 担保金额 到期日 担保类型 与交易对手关系
六盘水月照机场有限
责任公司
12 亿元 保证
六盘水文化投资开发
有限公司
39000 万元 保证
六盘水第三中学 万元 保证
六盘水第一中学 万元 保证
六盘水恒兴建设公司 6000 万元 保证
六盘水江源电力公司 3000 万元 保证
合计 合计 合计 万元 合计 合计 合计
其他或有负债（包括未决诉讼、仲裁等或有负债事项）
主要债权人 期末余额 账龄 备注
合计
包含对外担保及其他或有负债的资产负债率：
未发现未决诉讼、仲裁等或有负债事项。
第四部分 个人保证人（如有，保证人名称）
包括并不限于个人保证人身份信息、婚姻状况、资产状况、信用状况等。
无
第五部分 标的项目情况（标的项目名称）
一、项目基本情况和建设情况
1. 项目基本情况（包括但不限于项目具体位置、范围、规模等内容）
2. 项目建设情况
. 项目总计划投资和明细
六盘水市城市集中供热示范工程内容包括：热源厂工程、配套一级供热管网和热力站。集中供热面积 1200 万
平方，以野马寨发电有限公司为热源新建隔压换热站一座、中继泵站及生产调度中心一座；埋设（架空）主次干管
105 千米（含热水供、回水管线）热力站 80 座。总投资 亿元。热源厂投资 万元，热网投资为
万元，中继泵站、热力站和其他费用 万元。
. 已完成投资和明细
目前已经投资 20663 万元，主要用于热网、热力站及其他费用。
. 资金缺口
资金缺口 亿元。
. 当前建设进度
已经完成主次干管 25 公里，热力站 15 座。预计明年完成主次干管 40 公里，热力站 25 座。
. 计划完工时间
预计 2015 年底完工。
. 项目经济效益和还款来源分析
该项目建成后政府将通过收取供暖费逐年收回投资成本。曙光置业公司作为项目代建方，根据代建协议政府将
2015 年底前支付 80%的工程款，按照交易结构的，曙光置业公司有能力归还我司 5000 万元项目贷款。
二、项目政府批文情况
根据项目不同，以下政府批文有所不同。
1. 可行性研究报告
《六盘水市城市集中供热示范工程可行性研究报告说明书》
2. 发改委/国土局/环保局等批复
《市发改投资（2012）834 号》
《市环表（2012）32 号》
《市国土资发（2012）80 号》
3. 土地证
地块 土地证证号 座落 地类（用途） 使用权类型 颁发日期 终止日期 使用权面积（平方米）
4. 项目建设用地规划许可证/《建设工程规划许可证》（包括但不限于证号、颁发日期、发证机关等信息）
建设项目选址意见书，同意项目选址。《市城乡规划局选字第 520000201203143》号
5. 项目《建设施工许可证》（包括但不限于证号、颁发日期、设计单位、施工单位、监理单位、合同价格、开工
竣工等信息）
第六部分 项目所在地及政府情况
1. 项目所在地基本经济情况
项目所在地区的详细介绍说明（包括但不限于地理位置、行政区划、人口、经济、收入等情况）
六盘水市位于中国贵州西部，1978 年经国务院批准正式建市，是以能源原材料为主要产业的重工业城市。全
市国土总面积 9965 平方公里，辖六枝特区、盘县、水城县和钟山区 4 个县级行政区，103 个乡、镇、办事处，总人
口 320 万。城市建成区 50 多平方公里，市区人口约 60 万。
六盘水资源富集，矿产资源十分丰富。有煤、铁、铅、锌、铜、银、金、石灰石、白云石、重晶石、煤层气
等 30 多种矿产资源。其中，煤炭资源远景储量 844 亿吨，已探明储量 174 亿吨，保有储量 亿吨，煤种全、煤
质好、易开采，素有“江南煤都”、“江南煤海”之称。市内有水城钢铁（集团）公司、盘江煤电（集团）公司、水城矿
业（集团）公司、六枝工矿（集团）公司、水城水泥股份公司、盘县发电厂、盘南发电厂、野马寨发电厂等骨干企
业，煤炭、电力、冶金、建材、机械制造是全市的经济支柱。2009 年 9 月，《国务院办公厅关于应对国际金融危机
保持西部地区经济平稳较快发展的意见》（国办发〔2009〕55 号）将六盘水市列为资源富集区开展循环经济区试点。
六盘水气候宜人。最高海拔 米，最低海拔 586 米，属典型的喀斯特地貌。立体气候明显，冬无严寒、
夏无酷暑，夏季平均气温 ℃，是消夏避暑的胜地，全年凉爽舒适级和舒适级以上的时间为 223 天以上，2005 年
8 月，中国气象学会向六盘水市政府颁发了“中国凉都·六盘水”证书。六盘水境内风光旖旎，旅游资源丰富，民风淳
朴，民族文化丰富多彩，南、北盘江流域两岸、八担山片区孕育着苗、彝、布依等少数民族丰富多彩的民族风情和
民间文化。已有国家级森林公园 1 个，国家级地质公园１个，在建省级森林公园 3 个，国家重点文物保护单位１个，
省级风景名胜区５个，省级重点文物保护单位６个，全国工业旅游示范点 1 个，全国农业旅游示范点 2 个，还有一
批具有独特性、唯一性的历史文化、民族文化、自然风光等旅游资源有待开发。
六盘水区位优势明显。位于川、滇、黔、桂结合区域中部，是“攀西——六盘水资源综合开发区”的重要组成
部分，境内有贵昆铁路、内昆铁路、水柏铁路、株六复线、盘西铁路、六盘水南编组站，六沾复线正在建设。以水
黄高等级公路、GZ65 号国道主干线、水盘公路、盘百公路为主干，县乡村三级公路纵横交错的公路网络已经形成，
六盘水市在西南地区重要的交通枢纽地位将更加凸现。
2012 年全市生产总值为 亿元，比上年增长 %。其中，第一产业增加值为 亿元，增长 %；
第二产业增加值为 亿元，增长 %，其中工业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值为
亿元，增长 %，其中，批发和零售业增长 %，住宿和餐饮业增长 %，交通运输、仓储和邮政业增长
%。
2. 财政实力
六盘水市本级 2010-2012 年财政收支情况表
编制单位：六盘水市财政局 单位：万元
项 目 2010 年 2011 年
2011 年
较 2010
年增长
2012 年
2012 年
较 2011
年增长
2010-2012 年
平均增长率
地区 GDP（亿元）
可支配财政收支(a+b+c-d+e) 225,023 303,675 % 366,085 % %
全口径财政收入（财政总收入） 266,159 336,146 % 359,325 % %
财政收入总计： 235,455 352,637 % 458,991 % %
（一）一般预算收入（a） 120,722 186,166 231,655
其中：税收收入 88,707 111,744 129,462
非税收收入 32,015 74,422 102,193
（二）基金预算收入（b） 29,826 45,709 95,133
其中：土地出让金收入 25,363 35,941 87,760
社会保障基金收入 1,983 2,547 2,763
其他基金收入 2,480 7,221 4,610
（三）预算外收入（c） 20,733 5,784
其中：行政事业性收费收入 18,196 5,784
上级补助收入
（四）上级补助收入（e） 64,174 114,978 132,203
其中：专项转移支付 8,587 46,988 89,431
财政支出总计： 248,022 365,845 % 494,303 % %
（一）一般预算支出 201,659 309,885 362,728
（二）政府性基金支出 28,846 48,401 128,100
（三）预算外支出 15,672 5,585
（四）上解支出（d） 1,845 1,974 3,475
年终结余 17,739 7,195 6,694
其中：年终结转 116 1,576 391
（一）一般预算结余 665 2,288 1,668
其中：年终结转 116 1,576 391
（二）政府性基金结余 5,846 3,608 5,026
（三）预算外结余 11,228 1,299
地方政府财政实力说明（包括但不限于地区生产总值、财政总收入、财政总支出、一般预算收入、一般预算支出等，
上表仅供参考）
2012 年六盘水市，生产总值完成 亿元，增长 16%；财政总收入完成 156 亿元，增长 %；公共财政
预算收入完成 亿元，增长 %；社会消费品零售总额完成 亿元，增长 17%；城镇居民人均可支配收
入 18830 元，增长 15%；农民人均收入 5210 元，增长 %；全社会固定资产投资完成 1085 亿元，增长 97%，其
中 50 万元以上固定资产投资完成 766 亿元，增长 74%，增速排名全省第 3 位。全市 329 个重点项目完成投资 396
亿元，集中开工项目 940 个，总投资 亿元，完成投资 300 亿元。
3. 政府债务情况
地方债务（截止 2012 年 12 月） 金额 地方财力（2012 年度） 金额
（一）直接债务余额 1165522 （一）地方一般预算本级收入 231655
1、外国政府贷款 17655 1、税收收入 129462
2、国际金融组织贷款 8048 2、非税收入 102193
（1）世界银行贷款 4141 （二）转移支付和税收返还收入 1609771
（2）亚洲开发银行贷款 0 1、一般性转移支付收入 816771
（3）国际农业发展基金会贷款 2869 2、专项转移支付收入 766153
（4）其他国际金融组织贷款 1038 3、税收返还收入 26847
3、国债转贷资金 4707 （三）国有土地使用权出让收入 338198
4、农业综合开发借款 35310 1、国有土地使用权出让金 336902
5、解决地方金融风险专项借款 163 2、国有土地收益基金 777
6、国内金融机构借款 666995 3、农业土地开发资金 519
（1）政府直接借款 428970 4、新增建设用地有偿使用费 0
（2）由财政承担偿还责任的融资
平台公司借款
238025 （四）预算外财政专户收入 36414
7、债券融资 157192
（1）中央代发地方政府债券 37192
（2）由财政承担偿还责任的融
资平台债券融资
120000
8、粮食企业亏损挂账 3541
9、向单位、个人借款 0
10、拖欠工资和工程款 53167
11、其他 218744
（二）担保债务余额 790
1、政府担保的外国政府贷款 0
2、政府担保的国际金融组织贷款 0
（1）世界银行贷款 0
（2）亚洲开发银行贷款 0
（3）国际农业发展基金会贷款 0
（4）其他国际金融组织贷款 0
3、政府担保的国内金融机构借款 0
4、政府担保的融资平台债券融资 0
5、政府担保向单位、个人借款 790
6、其他 0
地方政府债务余额=（一）+（二）
×50%
1165917 地方综合财力=（一）+（二）+
（三）+（四）
2216038
债务率=（地方政府债务余额÷地方综合财力）×100% %
政府负债情况说明（包括但不限于地方政府债务余额、地方综合财力、地方生产总值、债务率、负债率等，上表仅
供参考）
六盘水市 2012 年财政预算执行情况
2012 年财政总收入完成 1,563,498 万元，比上年增长（以下简称增长）%。公共财政预算收入完成 1,034,949
万元，为年初任务的 %，增长 %；公共财政预算支出 1,880,698 万元，为调整预算的 %，增长
%。
市本级财政预算执行情况
2012 年公共财政预算收入完成 216,328 万元，增长 %，较上年增加 33,418 万元；公共财政预算支出 337,283
万元，为调整预算的 %，增长 %。
收支平衡情况：公共财政预算收入 216,328 万元，加上级补助 122,965 万元，上年结余 1,723 万元，财政部代
理发行地方政府债券 2,200 万元，收入总计 343,216 万元；减公共财政支出 337,283 万元，上解上级支出 5,052 万元；
年终结余 881 万元（结转下年支出 412 万元，净结余 469 万元）。
还款期内政府偿债能力（针对还款期内每年财政收支和可支配财力情况进行分析，可以参考 2、财政实力部分表格）
2012 年六盘水市本级总收入 亿元，地方可支配财力达到 亿元。根据六盘水市财政局提供的数据，六
盘水市本级财政 2010-2012 年年平均增长 39%，按照年平均增长 30%的保守估计，2015 年市本级总收入将达到 75
亿元。根据交易结构，六盘水市财政有能力归还我司 亿元。
第七部分 抵押物情况
1. 抵（质）押人情况（如抵押人为其他第三方，应说明抵押人基本情况、章程规定的同意抵押的有权机构）
六盘水曙光置业公司正在协调抵押物，我司要求曙光公司提供土地出让合同，土地款缴款凭证和土地证，并作为放
款条件。
2. 抵押物情况（包括并不限于抵押物描述、坐落、性质、面积、抵（质）押物权证、现状、是否已抵押、是否出
租、抵押物现状照片等）
3. 评估价值与抵押率
将根据国佳评估公司出具的正式评估报告确定评估价值，抵押率不超过 50%
4. 当地政府部门办理抵押登记的相关要求
需提供《抵押合同》 土地证及相关抵押用表格。
第八部分 信托项目可行性分析
一、项目背景
包括但不限于项目来源、背景、交易对手与我公司有无合作经历、实施的意义、经济效益等情况。
该项目自行开发，交易对手与我司无合作经历，通过此次融资，我司将在六盘水市进行后续融资服务。该项目保守
估计将为我司盈利 600 万元/年，共计 1200 万元。
二、项目法律合规可行性
包括但不限于项目交易结构、担保措施法律合规可行性分析。
交易结构合理，合规，担保措施充足。
三、项目风险控制可行性分析
包括但不限于交易对手履约能力分析、保证人保证能力分析、标的项目的可行性、抵（质）押物担保能力分析、风
险控制措施分析等。
交易对手具备履约能力，保证人具备保证能力，标的项目可行，抵押物足值，整体风险可控。
四、还款来源分析
1. 融资期内项目还款来源分析
说明在信托期限内来源于项目产生的现金流归还信托资金本息的情况。
根据该项目交易结构，曙光置业有限公司作为项目代建方根据代建协议，市财政局将及时支付代建工程款，曙光置
业公司有能力归还我司 5000 万元项目贷款，根据对六盘水市财政的分析，六盘水市人大、财政将出具承诺函保证
亿债权的还款。
2. 融资期内补充还款来源分析
说明在信托期限内除项目产生的现金流之外，其他收入来源可以用于归还信托资金本息的情况（如土地出让收等）。
目前，曙光置业有限公司已经获得六盘水市政府原则上同意注入 1000 亩土地资产，相关手续正在办理中。土地出
让收入将作为本信托计划的补充还款来源。
五、其他需要说明的事项及其分析
无
六、本项目银行为什么不贷款
无贷款额度。
七、本项目发行和销售草案
八、结论与建议
本项目交易结构合理，交易对手六盘水曙光置业有限公司资产状况良好，无金融机构负债，本信托项目还款来源有
保证，风控措施充足。故该信托计划整体风险可控，收益可观。因此，建议实施本项目。
本着对公司忠诚的原则我们对方正东亚 曙光置业债权投资集合资金信托计划项目向公司出具了该尽职调查报
告，我们郑重承诺上述报告完全从公司利益出发，内容真实准确，不存在任何虚假成份。
特此声明
信托经理签名：张涛
信托业务部门负责人签名：
年 月 日
附件一 尽调资料清单
序号 材料名称
一 交易对手相关资料
1、 企业法人营业执照
2、 组织机构代码证
3、 税务登记证
4、 开户许可证
5、 贷款卡
6、 法定代表人身份证复印件
7、 章程
8、 验资报告
9、 工商查询
10、 人行征信报告
11、 贷款卡查询记录
12、 公司简介
13、 最近三年审计报表
14、 最近一期内部财务报表及主要科目的说明
15、 其他
二 保证人相关资料（见交易对手相关资料）
1、 企业法人营业执照
2、 组织机构代码证
3、 税务登记证
4、 开户许可证
5、 贷款卡
6、 法定代表人身份证复印件
7、 章程
8、 验资报告
9、 工商查询
10、 人行征信报告
11、 贷款卡查询记录
12、 公司简介
13、 最近三年审计报表
14、 最近一期内部财务报表及主要科目的说明
15、 其他
三 个人保证人相关资料
1、 身份证复印件
2、 结婚证复印件（如需）
3、 个人征信查询
4、 其他
四 项目相关资料
1、 项目可行性报告
2、 相关部门批复文件
3、 国有土地使用权证
4、 土地出让合同
5、 土地出让金缴付凭证
6、 委托代建合同
7、 施工许可证
8、 其他
五 抵（质）押物相关资料
1、 抵（质）押物权证
2、 预评估报告
3、 其他
六 其他资料
1、 当地政府财政收支说明
2、 其他（如信托资金投资债权，需收集形成标的债权的合同，债务履行情况的材料）
附件二 尽职调查工作底稿（示例）
项目名称
负责部门
调查人员
被调查、询问机构、人
员身份
市房产管理局 政务服务中心办事大厅咨询窗口 市国土资源局 政务服
务中心办事大厅 土地抵押登记窗口（电话）
调查时间
调查地点 相关政府机关办公场所
调查内容 1、抵押物所在地有无关于抵押登记的地方性法规政策；
2、抵押登记机关有无特殊操作要求，包括但不限于是否需要拆分主债权
及具体拆分方式、是否需要另行签署抵押登记机关要求的贷款合同或格式
抵押合同（以下简称“操作类合同”）等、是否允许在操作类合同中明确其
与真实各类合同的关联关系、是否允许抵押人/出质人为他人债务提供担
保、是否允许以抵押物为非其自身用途债务提供担保等；
3、其他抵押登记操作应注意的特殊事项。
调查方式 实地调查
调查结论 1、抵押物所在地暂无关于房地产抵押登记的地方性法规政策；
2、对于多块房产证，可以拆分主债权，也可以不拆分，拆分的具体方式
将债权金额根据各抵押产证的评估金额分摊；
3、主债权合同未必一定是贷款合同，必须明确有债权债务关系，能明确
看到债务人承担的相关支付义务；对于“股权受益权转让与回购合同”，最
好在办理抵押前事先把全套资料给房管局征求意见；
3、可以不用另行签署抵押登记机关要求的格式抵押合同，也可以按照相
关格式抵押合同进行签署。如按照格式抵押合同填写了，建议按照填写，
不要新增条款以明确该“操作类合同”与真实各类合同的关联关系；如果不
使用格式文本，最好在办理抵押前事先把全套资料给房管局征求意见；
4、允许抵押人/出质人为他人债务提供担保，允许以抵押物为非其自身用
途债务提供担保；
5、对债权人/质权人无备案相关要求，对于异地金融机构无备案要求；
6、对于评估机构无要求，对于评估价值无明确要求，但评估报告原件需
要提供（根据情况决定）；
7、如果已办理房地产抵押，则可以到国土局办理房地产连带土地抵押，
但是抵押前必须去房管局领取档案；
8、如果办理房地产第二顺位抵押，则前往国土局办理土地第二顺位抵押，
必须要第一顺位抵押权人也办理了土地抵押，并且获得第一顺位抵押权人
的书面同意文件；如果办理房地产第二顺位抵押，且第一顺位抵押人未办
理连带土地抵押，则第二顺位抵押权人无法办理土地抵押。
9、车库、人防、公厕等公共用途房产不能办理抵押
