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宏观研究/简评报告 2010 年 8 月 4 日
分析师：郝大明 电话：010-85127658 邮箱：haodaming@ 执业证书编号：S0130209021650
张 磊 电话：010-85127662 邮箱：zhanglei_yj@
一、事件
8月4日，国家统计局公布了2005年以来全国房地产开发企业商品房待售数据。截止2010年6月底，全国商品
房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646万平方米。
二、我们的分析与判断
国家统计局公布目前的商品房待售数据，初步回应了前段时间对空臵房的炒作。数据表明，自1997年来，我
国商品房竣工面积与销售面积基本相当，目前待售面积总量有限，我国商品房中长期供求矛盾仍然存在。
1、目前商品房待售面积并不过量。商品房待售面积相当于商品房市场的“自然周转量”，如果待售面积过多，
开发企业资金周转困难，就会减缓施工进度，降低峻工率，反之，如果待售面积过少，商品房供不应求，房价暴
涨，开发商就会加快施工进度，提高峻工率。截止6月底，全国商品房待售面积19182万平方米，其中，住宅10646
万平方米，表面看待售面积不少，但这仅相当于2008年末的水平，并且少于2009年末的水平。按照今年5月份商
品房销售面积6777万平、住宅销售面积6113万平计算，商品房待售面积相当于3个月的销量，住宅相当于个月
的销量，这仅高于2007年，与2009年基本相当，比2005年、2006年和2008年明显偏低。这说明，目前的商品房待
售面积并不是过多，而是非常有限。
表 1：商品房待售面积并不过量
时间
商品房待售面积（万平
方米）
商品房待售面积同比增长
历年 5 月商品房销售面积（万平
方米）
按 5 月销售面积计算待售面积可销售
时间（月）
商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅 商品房 其中：住宅
2005 年末 14679 8564 2291 2030
2006 年末 14550 8099 4576 4182
2007 年末 13463 6856 5383 4934
2008 年末 18626 10660 4639 4251
2009 年末 19947 11494 7019 6499
2010 年 6 月末 19182 10646 6777 6113
资料来源：国家统计局，民生证券研究所
2、目前商品房供求矛盾突出。1997年到今年上半年，我国商品房总供给与总需求基本相当，供给小于需求
9600万平，可以说商品房市场供求一直处于“紧平衡”状态。2004年前，我国商品房供给略多于需求，2004年逆
转，2005年后商品房供求失衡，2007年以来矛盾加剧，2009年以来供求缺口突出。我国商品房供求矛盾产生于2004
年，当年商品房峻工面积与销售面积的缺口比2003年大为减少，2005年商品房峻工面积少于销售面积2069万平方
米，此后，只有在发生金融危机的2008年，商品房峻工面积仅多于销售面积575万平方米，2009年，商品房峻工
面积少于销售面积23494万平，今年上半年达到14953万平，供求矛盾十分突出。
商品房中长期供求矛盾仍然存在
——全国商品房待售数据简评
宏观研究
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表 2：2005 年后我国商品房供求矛盾突出
房屋施工面积(万平
方米)
房屋竣工面积(万
平方米)
建筑面积峻工率
（％）
商品房销售面积(万
平方米)
峻工面积减销售面积(万平方
米)
1997 44985 15820 9010 6810
1998 50770 17567 12185 5381
1999 56858 21411 14557 6854
2000 65897 25105 18637 6468
2001 79412 29867 22412 7455
2002 94104 34976 26808 8167
2003 117526 41464 33718 7746
2004 140451 42465 38232 4233
2005 166053 53417 55486 -2069
2006 194786 55831 61857 -6026
2007 236318 60607 77355 -16748
2008 283266 66545 65970 575
2009 319650 70219 93713 -23494
2010 上半年 308400 24400
39353 -14953
合计
559692
569292 -9600
资料来源：《中国统计年鉴 2009》，民生证券研究所
3、供求矛盾是商品房价格上涨的根源。1998-2003年，商品房峻工面积均高于销售面积5000万平以上，房价
涨幅有限；2004年，商品房供求缺口缩小到5000万平以内，导致2004年和2005年连续两年房价大涨％以上，
2006年在政府调控下，房价涨幅有所收敛，但到2007年，商品房供求矛盾再度突出，商品房价格上涨％，其
中住宅价格上涨％，2008年受宏观调控和金融危机双重影响，房价下跌，但2009年在刚性需求和政策刺激下，
商品房价格上涨%，其中住宅价格上涨%。2010年上半年，尽管出台调控新政，房价仍在上涨，只是涨幅
有所收窄。
表 3：2004 年后商品房价格大幅上涨
商品房销售面积(万平方米) 商品房销售额(万元) 平均房价（元） 上涨（％）
商品房 #住 宅 商品房 #住 宅 商品房 #住 宅 商品房 #住 宅
1991 2378597 2075979 786 756
1992 4265938 3798493 995 996
1993 8637141 7291913 1291 1208
1994 10184950 7305208 1409 1194
1995 12577269 10240705 1591 1509
1996 14271292 11069006 1806 1605
1997 17994763 14075553 1997 1790
1998 25133027 20068676 2063 1854
1999 29878734 24137347 2053 1857
2000 39354423 32286046 2112 1948
宏观研究
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2001 48627517 40211543 2170 2017
2002 60323413 49578501 2250 2092
2003 79556627 65434492 2359 2197
2004 103757069 86193667 2714 2549
2005 175761325 145637616 3168 2937
2006 208259631 172878070 3367 3119
2007 298891189 255658111 3864 3645
2008 250681830 211960034 3800 3576
2009 439945400 381572100 4695 4474
2010 上半年 198198500 168952100 5036 4760
资料来源：《中国统计年鉴 2009》，民生证券研究所
4、我国中长期商品房需求远远没有得到满足。1997年至今，商品房峻工面积约56亿平米，销售约57亿平米，
根据《中国统计年鉴2009》的数据，2008年末，居住在城镇的人口为60667万人，人均新增住房面积不足10平米，
还远远没有达到基本需求。目前，我国城市化率在46％－48％，还有较大的提升空间。一方面大量城镇人口住房
需要改善，另一方面，还有大量人口需要进入城市，我国房地产业还有非常大的发展空间。
5、短期内房地产市场可能会面临调整。4月17日“新国十条”实施后，商品房需求受到调控和高房价的双重
抑制，加上今年下半年受保障房供给大量增加等因素影响，短期内供求可能会发生逆转，因此不排除短期内房价
调整、销售低迷的情况。
三、结论与预测
目前房地产开发企业商品房待售面积相对有限，商品房供求矛盾仍然存在。从中长期看，人均住房面积还有
很大的提升空间，我国房地产业发展前景广阔。短期看，受调控政策和高房价双重影响，不排除出现房价调整、
销售低迷的情况。
宏观研究
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分析师简介
郝大明，经济学博士。在中国银河证券研究所从事宏观经济研究工作，2010年6月加入民生证券研究所。
张磊，经济学博士，金融学博士后，2010年2月加入民生证券。
分析师承诺
作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠
道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，
特此声明。
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的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌
幅为基准。
推荐 相对沪深 300 指数涨幅 15%以上
谨慎推荐 相对沪深 300 指数涨幅介于 5%～15%之间
中性 相对沪深 300 指数涨幅介于-5%～5%之间
回避 相对沪深 300 指数下跌 5%以上
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