城市评价的指标体系
课件讲稿
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200６.８.12
本报告是严格保密的。 2
对城市没有概念。
*关键的点是什么？
*系统的方式是什么？
课程的来源：常存在的问题：不是泛泛的评价
城市,而是对城市的房地产有整体的认识
本报告是严格保密的。 3
带着几个问题看案例
1、老板带着什么问题来的？
2、顾问回答了哪些层面？
3、顾问用了哪些指标来说明问题？
本报告是严格保密的。 4
实例：2005年，某老板想进烟台，加盟一个高端
住宅项目。
uBOSS：你觉得烟台怎么样啊？
GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排第三，烟台在三东省排第三。三
东省这几年的发展势头很好。
老板：嗯，嗯。
GW：我觉得烟台的房地产跟本还没经历一个快速发展，高端住宅更是如此，没有开
始系统发展。
老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？
一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速提升，大连也是如此。而烟台跟
本就还没有开始大的发展。您看，外来的发展商也还没进来，开发水平很低，人们买
房的热情好象也还没有被调动起来，总的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更
多元的功能。
老板：这指什么意思？
GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很差的房子里，大家还没去关注房
子所带来的投资、身份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。您看北方人
应该都很“显”，象大连，那些人一定要尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟
台的就太低调了。
本报告是严格保密的。 5
实例：2005年，##老板想进烟台，加盟
一个高端住宅项目
u老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？
这个城市是资源性城市，有很多矿藏，但这种资源存在着垄断。所以贫富差距比较
大，有一拨人很有钱；还有一些其它产业象造船、码头、高新产业园区的企业回报
也很好；还有，烟台对外往来很多，比如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上
也是商务酒店，很满；另一方面，北方城市吗！政府比较黑，泛公务员官员都比较
有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过吧，烟台的房地产开发水
平连一般的三线城市都没达到。
老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。
GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来的竞争，据我所
知，现在很多全国性的企业比如···都准备进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市
场，下一阶段产品肯定是要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团
队、操作模式都很强。
老板：是，是。
还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内部人际网络特强，很
多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑到。
本报告是严格保密的。 6
简单回顾
1、老板带着什么问题来的？——这个城市房地产开发机会？难度？
——高端市场的机会？难度？
2、他通过哪些层面来回答的？
——城市综合实力——大机会
——城市产业结构层面——实际上解答高端购买力层面
——城市房地产开发水平和所处阶段和其它经济背景相同
的城市对比——低门槛机会OR高门槛竞争
——高端需求层面：是否存在并得到了满足——需求机会
——城市文化和外来竞争者情况层面——一些挑战
3、他用哪些指标来评价城市的？——GDP指标、房地产发展水平指标、
阶段指标、产业结构指标、就业结构指标……
大
小
本报告是严格保密的。 7
老师点评：分析其内在逻辑
uBOSS：你觉得烟台怎么样啊？
GW：首先经济背景还不错，三东省的经济在全国排
第三，烟台在三东省排第三。三东省这几年的发展势
头很好。
老板：嗯，嗯。
GW：我觉得烟台的房地产跟本还没开始系统发展，
高端住宅更是没有什么发展。
老板（有点诧异,但很有兴趣）继续？
一些准二线城市，象合肥早就有一轮量和价格的高速
提升，大连也是如此。而烟台跟本就还没有开始大的
发展。您看，外来的发展商也还没进来；开发水平也
很低，人们买房的热情好象也还没有被调动起来，总
的感觉，大家还没有被引导，去关注住宅的更多元的
功能。
老板：这指什么意思？
GW：比如我们接触的很多老总，很有钱但都住在很
差的房子里，大家还没去关注房子所带来的投资、身
份啊、互相攀比居住条件等等，形成买房子的热潮。
您看北方人应该都很“显”，象大连，那些人一定要
尽自己最大的能力买一套最好的房子，但烟台的就太
低调了。
通过GDP排名判断整体经济实力
虽然看上去很穷，但实际很有钱。
通过房地产整体开发水平、量价增长曲
线，判断城市地产处于什么发展阶段上：
因此带来的机会。
通过与其它同级别、有近似性的城市的
发展历程的对比，以及对供给方、需求
方的理解来细化说明存在的机会。
最关键的，仍是对需求的分析,对定位客
户的一些置业观念的深入了解。
本报告是严格保密的。 8
u老板：是啊，那这种高档的房子怎么样，能买到多少钱？
这个城市因为是资源性城市，有很多矿藏，比如锡矿，所以有
一拨人很有钱；因为有海，所以还有一些其它产业象造船、码
头，这些企业也很好；另外烟台跟国内外对外往来很多，比
如：韩国人比较多；我们住在酒店，基本上也是商务酒店，很
满；另一方面，北方城市吗，政府比较黑，泛公务员官员都比
较有钱。但现在烟台跟本就没有什么好房子供应，您去看过
吧，烟台的房地产开发水平连一般的三线城市都没达到。
老板：频频点头（骄傲）我们完全有信心在产品上做出优势。
GW：所以说现在是一个很大一个机会。但是也要关注一下未来
的竞争，据我所知，现在很多全国性的企业比如···都准备
进，而且都盯紧了东部海边的豪宅市场，下一阶段产品肯定是
要升级的，但决不仅仅如此，因为这些企业的资金、团队、操
作模式都很强。
老板：是，是。
还有，烟台现在城区规模不太大、现在外来人口不多，所以内
部人际网络特强，很多钱可能也不太愿露，这些因素都要考虑
到。
（准备接项目吧……）
针对具体的方向做细化分析。
高端需求和城市的产业结构、城市
的外向性、政策环境有关系。
供给：产品开发水平和城市经济、
级别之间的对比。
未来：整体格局演变：特别关注竞
争环境的变化。
深化：由于城市规模、人口网络关
系等城市人文方面的原因，提出高
端需求的一些必须关注的点。
分析内在逻辑
本报告是严格保密的。 9
城市地产评价指标库
如何针对问题，有选择性的使用？理解作用？
u发展商或项目在这一块想了解的问题是什么？——机会
u这些指标能回答吗？它们从哪些方面来回答？——趋势
• 城市经济环境分析
1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅
游人数……
2、结构性指标：产业结构及布局、就业人口结构
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平
4、趋势性指标：城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 房地产整体市场分析——按开发过程的各个节点的总量指标—总结各年汇总成趋势
性指标
1、投资：开发投资额
2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金
3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量——各年汇总成趋势性指标
4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量
5、房地产景气指数、价格指数
一大堆
跳出来
本报告是严格保密的。 10
案例模拟——针对不同情况，你准备把城市评
价指标分析的重点放在哪方面？
u2003年，上海，房价在飞涨，房价收入比早就突破了中国标准，量也在飞
涨、据说投机比例很高，土地的量出让也很大……市场上都在谈论泡沫问题。
u发展商很想就这一拨，把档次定高点，价格买高点，但又担心会不会触雷？
u2005年，发展商想进入河源拿地，地块很大，但河源城市小，房价低，现在
土地又多，未来会不会好呢？开发商最关心的问题是拿这么大地未来市场会不
会支持得到。
u2006年苏州工业园，长三角周边很多工业园区都在竞争抢产业、抢企业。我
们未来立足于发展哪类产业呢？抓什么企业呢。苏州工业园内绝大部分都是外
资企业，外资在中国投资趋势不会有什么变化？
A：
B：
C：
本报告是严格保密的。 11
上海项目
对2004年上海大势（系统风险）的研究
A
上海是否存在
系统风险？
已有消费量是否
有实际需求支持
市场反馈“风
险”的实际情况
城市辐射力和经济实力
居民存款和收入支持
产业支持
投机比例高
价格增长过快，房价收入比偏高
供求关系逐渐趋于理性
土地市场供应量大
居住\支出指标对比国际标准的空间判断
需求清理:人口增长\拆迁\旧换新的量
综合预警系数
本报告是严格保密的。 12
从2008-2013年市场容量预测看，潜在容量较大适合
中惠进入，但占到30%以上的市场份额则难度较大
57
91
2013
55
79
2012
50
60
2010
52
68
2011
39547 45 乐观估计（万㎡）
30652 45 保守估计（万㎡）
小计20092008销售面积预测
预测1：从城市化水平增长来看，2008年河源市区销售总面积增加到54万㎡
预测2：从工业化进程和珠三角城市比较看，2008年市区销售面积约45万㎡
预测3：以珠海、中山、惠州为例，2011、2012、2013年市区销售面积分别达
到65万、78万、88万㎡
预测4：以2008年市区销售面积45万㎡为基数，以5-15%增速预测，2013年市
区销售面积为57-91万㎡
Ø占地70万㎡，以－容积率估算，总建面100－140万㎡
Ø开发总量占市场总额的25%-45%
Ø预计开发周期6年，年开发量17-23万㎡，每年占市场总额的25-50%
中惠大规模市场份额预测：
Ø中山雅居乐花园：规
模260万㎡，开发周期
10余年，分13期进行。
大规模项目：
B
中惠河源取地的
市场容量预测:
本报告是严格保密的。 13
苏州工业园:通过对三个因素进行分析,我们可
以得出适宜苏州地区发展的潜在产业机会
外资对中国产业
的影响和趋势
民间资本对中国
产业的影响和趋势
长三角区域经济
发展特点分析
•港台资本
•欧美资本
•日韩资本
•民营资本•长三角地区
世联模型
C
本报告是严格保密的。 14
系统方式—基于对城市地产五个方向的判断
市场阶段指标
市场潜力指标
市场趋势指标
市场风险指标
城市影响力指标
城市经济环境与房
地产整体市场评价
回答什么问题适用条件
外部对城市的需
求有明显影响
外作用对城市的
拉动/外需求
一般项目适用
地产发展的前景
和空间
地产发展的机会
/方向
判断风险政策变动、市场
竞争加据时
本报告是严格保密的。 15
一、城市影响力指标
城市影响力指标
城市产业功能占位和排名2
所在“都市圈”架构和排名1
城市进出口额及外资使用
影响城市的重大事件或会议4
外来旅游人口量排名
主要综合指标
配合指标
外企、三资企业数量
城市资源占位3
（历史、人文、自然资源）
外来购买力所占比例
本报告是严格保密的。 16
1、项目所在“都市圈”架构和排名—如果依托的城市带对项目有影响。
2、城市产业功能占位和排名—对城市实力有基本概念
第一圈层—次级辐射中心
第二圈层—专业产业基地、专业市场
第三圈层—原材料基地
核 心—对外窗口
珠三角
10%
京津冀
10%
长三角
21%
其他
59%
都市圈GDP占全国
…
0
1
2
3
4
5
6
A省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
系列1
0
1
2
3
4
5
6
A省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
B省
排
名
系列1
省GDP占全国排名 市GDP占全省排名
“都市圈”架构
经济排名 产业功能占位
—广东的供水
地，由此限制了
人口增长和房地
产迅速发展
青山湖
—悠久的历史资
源和良好的自然
资源决定了它成
为杭州自古知名
的休闲地
本报告是严格保密的。 17
3、城市资源占位
_城市所承担的使命跟地产开发息息相关
城市资源决定
了城市的价值
历史资源
硬资源
软资源 人文资源
历史资源
自然资源
产业资源
交通、位置资源
政冶资源
河源
—广东的供水
地，由此限制了
人口增长和房地
产迅速发展
青山湖
—悠久的历史资
源和良好的自然
资源决定了它成
为杭州自古知名
的休闲地
本报告是严格保密的。 18
4、“界定项目”的关键城市事件专题研究
世博规划区
650－1000米
核心区
大三林
辐射区
5KM
边缘区域
交通
经济效益
开发
投资
徐汇
卢湾、陆家嘴
三林
金三
角
案例研究
对城市格局影响 所属关系圈层
对项目影响深入分析
世博之于三林项目
东盟之于南宁项目
本报告是严格保密的。 19
二、地产发展阶段指标
地产发展阶段指标
GDP三项1
房地产周期模板2
综合指标
单项指标 人均居住面积
一、二手房比例模型
城市化率：纳瑟姆曲线
本报告是严格保密的。 20
阶段综合指数1—GDP三项
人均GDP与房地产发展关系
GDP增速与房地产发展关系
缓慢发展
综合发展型
平稳发展，以质量
为主，数量与质量
并重
快速发展
以数量为主，数量与
质量并重
超速发展
单纯数量型发展特征
改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求需求特征
8000以上4000～80003000～4000800～3000人均GDP（美元）
减缓发展阶段平稳发展阶段快速发展阶段启动阶段发展阶段
高速发展大于8%
稳定发展5-8%
停滞4-5%
萎缩小于4%
房地产业发展状况宏观经济增长
GDP总量与房地产发展关系
相关城市对比
本报告是严格保密的。 21
阶段综合指数2—地产周期模型
最优策略：继续卖楼，观望将会
付出更大的代价
地价下跌比房价下跌幅度快，
市场动力是信息不完备者
萧条
一次性卖楼顶点附近、期楼远远高于现楼
地价上升完全不合理，用家退出
市场，市场里的人完全是投资者
危机
最佳策略：土地储备；而销售策
略是：分期卖楼
地价和房价开始同步上升，
期楼和现楼价格相近，长期投资
者开始进入市场
发展
无法判断是否真正复苏，所以地
价低，没有人买地
直接使用人带动市场发展，现楼
价格大于期楼
复苏
开发商策略市场典型表现
房地产周期理论
阶段
价格
阶段： 复苏 发展 危机 萧条
明确结论
本报告是严格保密的。 22
阶段和空间判断单项指标之1、2
——城市化率：纳瑟姆曲线；
城市化率：纳瑟姆曲线
%平均年增速
37%-40%中国平均水平
平缓发展小于30%
平缓发展大于70%
快速发展30%-70%
房地产业发展状况城市化率
人均居住面积：阶段和潜力判断
中国情况
小于30-35
需求较旺盛
世界经验
快速发展小于20平
平缓发展大于30平
平稳发展20-30平
房地产业发展状况人均居住面积
不同城市现状
不同级别城市现状
%
佛山
B类
%
东莞
%
惠州
D类 E类C类A类
%
广东
%%
%
城市化率
河源中山深圳城市
佛山
B类
东莞 惠州
D类 E类C类A类
广东
人均居住
面积
河源中山深圳城市
本报告是严格保密的。 23
R< <R< <i< i>
起步阶段 平稳发展阶段
(市场相对成熟）
成熟阶段
阶段和空间判断单项指标之3
——1、2手楼比例；
一、二手房比例与房地产发展
快速发展阶段
二线城市
3：1---5:1
发达国家
-
一线城市
二手房/一手房
三线城市目前一般规律
本报告是严格保密的。 24
三、城市地产发展潜力指标
地产发展潜力指标
2、产业格局和拉动
6、改善动力推动
5、拆迁需求
4、人口增长需求
城市发展拉动
直接需求拉动
1、经济基础宏观指标七项
3、城市规划拉动、城
市基建投资
本报告是严格保密的。 25
资料来源：各地统计年鉴
1、经济基础宏观指标七项
经济总量三项：
GDP 社会消费品零售总额 恩格尔系数
城市排名和比较
个体消费者经济实力四项：
人均GDP 人均可支配收入 人均存款 人均消费
本报告是严格保密的。 26
城市不同产业格局
城市结构:单核—多核
城市房地产分布
2、产业格局和拉动
——立足于对城市经济升级和人口结构的改变
城市产业和地产空间分布
三
产
时间
历史:三类产业结构变化
未来:城市产业规划导向
##年 ##年 ##年 ##年
城市产业转移或发展路径
工业立市
旅游旺市
新型工
业化
工业立市
借外发展
限制工业，发展
农业、旅游业
发展工业
本报告是严格保密的。 27
续：产业格局和拉动
—城市产业发展所处阶段
70%
30%
城市化
工业化
城市化
水平
城市化速度有所
降低
达到现代化
城市化是同期工业化水
平倍，城市化
率较快速向70%攀升
城市化率平稳上升
向30%发展
第三产业为主总量、第二产业加速经济实力较弱
集约、知识型资金资源、技术密集型劳动密集型
香港、深圳
后期·成熟阶段
东莞、惠州、中山
中期·扩张阶段
河源、汕尾、梅州
初期·起始阶段工业化
本报告是严格保密的。 28
3、城市规划拉动、城市基建投资
城市扩张方式和速度
城市格局和主要发展方向
**年 **年**年
老城新城1
工业城
新城2
未来：重要交通、资源规划
城市基建投资（历史） 时间节点
##年 ##年 ##年
二线城市一线城市 三线城市本项目
本报告是严格保密的。 29
续:直接需求拉动
4、人口增
长需求
人口总量及增长率
人口密度分布
就业人口结构
5、
拆迁需求
拆迁量
6、改善动
力推动
收入增长支持三项
人均居住面积发展指标
恩格尔系数与住房支出
比重指标
房价可负担比例
人均支配收入增幅节点
人均存款额度峰值指标
拆迁政策直接需
求拉动
本报告是严格保密的。 30
4、人口增长需求
人口总量及增长率;
人口密度——城市增长压力和动力
户籍/暂住人口总量及各自增长率
某区
人口 人口密度
某区
市区
全市
土地面积
城市人口密度及分布
本报告是严格保密的。 31
4、人口增长需求
就业人口结构
收入
数量
A类型…… B类型 E类型……
距项目远近的企业分布
A企业
B企业
E企业
F企业
D企业
红色：有购买力的企业
C企业
人口年龄、家庭分布、教育程度等影响
家庭规模减少
教育程度增加
人口老龄化加剧
新婚家庭逐年增加
就业结构（量及收入）
本报告是严格保密的。 32
5、拆迁需求
拆迁需求
拆迁量
##年…… ##年 ##年
历年拆迁量及导致的需求
拆迁、安置政策
控制
1：1异地
放大
货币补偿
减少拆迁力度
1：1现场安置政策
本报告是严格保密的。 33
6、改善需求—收入增长支持四项
人均可支配收
入增长%
10%/年的居民进入
中等收入家庭 购买力增长
人均储蓄余
额增长曲线
房价增长曲线
时间轴
2-3年
本报告是严格保密的。 34
20——富裕型
—
—
—小康型
—
—
—温饱型
住房消费占总
消费支出的比
重（%）
恩格尔系数
住房消费占
总消费性支
出的比重
（%）
恩格尔系数消费类型
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
可负担比率
月还款额
家庭收入
2005年全国的
平均水平为42%
一般家庭可负担比率
6、改善需求—收入增长支持四项
本报告是严格保密的。 35
四、城市地产发展趋势指标
城市发展趋势指标
3、竞争压力指标
4、终端趋势指标
土地压力
品质提升的价格支持度
个案突出增幅指标
开发量、销售量、价格变化平稳度
品质的发展阶段及重点
历年土地供应量与分布
城市地产容积率分布
1、整体趋势指标
2、政策影响指标
宏观政策解析
城市特别政策解析
政策调整下的市场反应
发展商水平压力
本报告是严格保密的。 36
1、整体趋势指标
开发量、销售量、价格变化平稳度
6427
8000
5130
5898 6236
5000
7000
9000
11000
13000
15000
2002 2003 2004 2005 2006年9月
元/平米
**-**年商品房销售价格趋势图
**-**年商品房开工/销售面积趋势图
474
415
704
605
488
400
600
800
1000
2002 2003 2004 2005 2006(1-9)
本报告是严格保密的。 37
立标杆立标杆
区域
资源
同质化同质化
成本
控制
概念化概念化
突出
个性
多样化多样化
外围
产品
区域竞争度
区
域
成
熟
度
某整体市场
1、整体趋势指标
品质发展阶段
n 核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品
房发展初期最集中的竞争层面
n 外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别
n 外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象
核心产品层
外围产品层
外延产品层
户型
环境
会所
建筑风格
服务
人文
体验
品牌
身份
质量
采光
通风
交通
价格
物管配套 教育
功能
品质发展阶段
市场竞争阶段
本报告是严格保密的。 38
消费者关注点：
社区园林环境
物业管理
区位和周边环境
总价和实惠
生活配套和便利
社区园林环境
排在前三位的高端客户置业要素： 排在前三位的中低端客户置业要素：
资料来源：世联访谈
1、整体趋势指标
品质提升的重点
项目发展战略
0
1
2
3
4
5
6
材料 户型 配套 园林 服务 概念
东方俪城 新华壹品 林韵春天 本案
市场主流项目发力点：
本报告是严格保密的。 39
2、政策影响指标——宏观政策解析
“国六条”后政策演变历程
2006. .
建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的
意见》(国发办（2006）37号）
一、近期经济适用房建设目标9月底前公布
二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上
三、购房不足5年转让须交营业税
四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物
五、个人房贷首付比例不低于三成
六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型
七、土地闲置2年将被收回使用权
八、各地城市年内建立廉租住房制度
2006. 52006. 5
国务院国
6条政策
先紧后松，地方和中央博弈，基本政策不会动摇，中央给房地产市场降温的决心不会动摇
2006. .
自2006年6月19日起，对于购买套型
建筑面积在90平方米（不含）以上住
房的，住房公积金贷款额度不得超过
房屋评估价值或实际购房款（以两者
中较低额为准）的70%
建设部公布《关于落实新建住房结构比例
要求的若干意见》
一、明确90平方米以下住房须占城市总量
总面积七成以上
二、明确套型建筑面积是指单套住房的建
筑面积
三、重新调整2006年6月1日前已审批但未
取得施工许可证的商品住房项目。
2006. . 2006. .
建设部等有关部门发布《关于落实新建住房结构比
例要求的若干意见》（165号文件）、《关于进一
步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文
件）和《财政部等部门要求各地从五个方面落实城
镇廉租住房保障资金》
一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，
要求把套型结构比例落实到具体项目
二、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在
10日内开始销售商品房
三、5％土地出让金用于廉租房
国土资源部下发了《中低价
位、中小套型普通商品房实行
限套型、限房价基础上竞房
价、竞地价的土地供应办法》
征求意见稿.
一、制定了土地出让要竞地
价、竞房价”的具体操作方式
二、90平方米以下户型占地面
积要达到拟出让地块总面积九
成以上
2006. 72006. 7
国家税务总局发布了《关于个人住
房转让所得征收个人所得税有关问
题的通知》。一、对住房转让所得
征收个人所得税时，以实际成交价
格为转让收入。第二对转让住房收
入计算个人所得税应纳税所得额
时，纳税人可凭原购房合同、发票
等有效凭证，经税务机关审核后，
允许从其转让收入中减除房屋原
值、转让住房过程中缴纳的税金及
有关合理费用。
上海市国家税务总局关于个人住房转让所得征收
个人所得税有关问题的通知》的操作意见。
一、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，
不能正确计算房屋房屋原值和应纳税额的，根据
《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人
转让普通住房的，以转让收入的1%核定应纳个
人所得税额；对纳税人转让非普通住房的以转让
收入的2％核定应纳个人所得税。
二、对转让的房地产权证上列明权利人为2人以
上（含）2人的，应以每一个权利人为纳税人。
2006. .
建设部、商务部等联合
发布了《关于规范房地
产市场外资准入和管理
的意见》(171号文
件）。境外机构和个人
在国内购房必须满足三
点要求：其一，必须到
土地和房地产部门备
案；第二，在中国工作
或者学习超过一年；第
三，购房实名制。
国务院办公厅发布《关
于建立国家土地督察制
度有关问题的通知》
（国办发〔2006〕50
号），加强土地监管，
进一步落实严格的土地
管理制度
本报告是严格保密的。 40
2、政策影响指标——城市特别政策解析
中国人民银行自2006年8月19日起金
融机构一年期存款基准利率上调
个百分点，由现行的%提高到
%；一年期贷款基准利率上调
个百分点，由现行的%提高
到%。
同时，进一步推进商业性个人住房贷
款利率市场化，将其利率下限由贷款
基准利率的倍扩大到倍。其
他商业性贷款利率下限继续保持
倍。
国土资源部发布
《招标拍卖挂牌
出让国有土地使
用权规范》及
《协议出让国有
土地使用权规
范》，一、用地
预申请制度，
二、国有土地协
议出让公示
2006. .
国家发改委、国土资源部、国家环保总局、国家安
监总局、银监会五部委联合发出紧急通知：要求各
地在1个月内对今年以来的新开工项目进行全面清
理，新开工项目至少满足5个条件：
一、符合国家相关产业政策、发展建设规划和市场
准入条件
二、已按规定和要求完成审批、核准或备案
三、已按规定和要求开展建设项目用地预审，完成
农用地转用和土地征收审批，并办理土地使用证
四、已按规定和要求完成环境影响评价审批
五、需要审批或核准的建设项目，必须通过用地预
审和环评审批后方可审批或核准；需要备案的建设
项目，必须在备案后方可办理土地预审和环评审批
等相关手续
2006. .
为贯彻建设部等九部委《关
于调整住房供应结构稳定住
房价格的意见》(国发办
（2006）37号），建设部公
布《城镇廉租住房工作规范
化管理实施办法》》（建住
房[2006]204号）要求，要按
年度对廉租住房保障家庭进
行复核，根据复核结果，对
不符合廉租房居住条件的必
须调整；对复核中发现的违
法、违规行为要及时处理。
国家外汇管理局、建设部发布《关于规范房地产市场外汇管
理有关问题的通知》，
一、规定境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门
出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金
直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得
的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。
二、对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的
外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全
部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目
资本金未达到项目投资总额３５％的，不得借用外债；境外
主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付
全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资
者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。
2006. .
发布《国务院关于加强土地调控有
关问题的通知》，要求进一步明确
土地管理和耕地保护责任，切实保
障被征地农民的长远生计，规范土
地出让收支管理，调整建设用地有
关税费政策，建立工业用地出让最
低价标准统一公布制度，禁止擅自
将农用地转为建设用地，强化对土
地管理行为监督检查，严肃惩处土
地违法违规行为。
上海市政府颁布《上海市存量房经纪合同和
交易合同网上备案办法》（沪府发〔2006〕
37号），把房地产经纪机构从接受房源委托
开始所从事和参与的房地产经纪活动全部纳
入网上运行，从信息源头开始将二手房交易
全程纳入“阳光”下操作。
建设部公布了关于印发《房
地产交易秩序专项整治工作
方案》的通知：2006年11月
底以前，各地要上报查处的
涉及房地产开发、销售、中
介服务等有关方面的3个典
型案例。
先紧后松，地方和中央博弈，基本政策不会动摇，中央给房地产市场降温的决心不会动摇
资料来源：世联分析
本报告是严格保密的。 41
2、政策影响指标——政策面下的市场反馈
发展商决策
消费者决策
新政1 新政2
销售反馈
成交套数\户均面积
时间
本报告是严格保密的。 42
3、竞争压力指标 土地供需压力
城市地产容积率分布
A地块
B地块
D地块
C地块 规模 容积率地块 时间 价格
已成交地块
正挂牌地块
R3
R4
R1
R2
R5
城市历年土地出让量/对比住宅销售量
土地供应分布
本报告是严格保密的。 43
3、竞争压力指标 发展商水平压力
人力资源 融资能力 组织机构 研发能力
投资策划 土地获取 建材采购 规划设计 工程施工 产品销售
利
润
集中采购能力
采购经验
合作单位协调
能力
规划设计能力
设计联盟合作
关系
新技术研发
和应用能力
设计标准化能
力
人员学习能力
历史成功经验
积累
施工成本管
理能力
部品标准化，
批量生产能力
人员学习能
力
广告水平
销售策划
销售队伍水平
对买方或渠道
较广泛的信用
公司理念
和战略方向
宏观经济及政策
研判力
细分市场和特定
目标客户能力
针对特定客户
的新产品策划能
力
品牌优势
组织和人员保证
政府资源
土地地理位置
选择能力
资金实力和融
资能力
全国布局的土
地储备
全国市场壁垒
突破能力
A类发展商:全国知名
**年
B类发展商:本地优胜者
C类发展商:本地前列
城市的发展商水平
着力大小
城市的发展商在生
意链上的长短处
级别与开发量
本报告是严格保密的。 44
五、地产发展风险指标
综合指标 房地产综合预警体系（量）
地产发展风险指标
2、房价增长支持预警
4、建设过量预警
5、空置率预警
单项指标
1、供需比
3、房价收入比
本报告是严格保密的。 45
综合指数：房地产综合预警体系
>~~~
>~~~
反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率
反映商品房供求是否平衡的指标
<商品房销售额/
房地产投资额
<销售面积/
竣工面积
<15
<
<-5%
异常
>3730~3722~3015~22房地产开发投资
/固定资产投资
反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为
适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，
将导致供过于求
>房地产开发投资
/GDP
反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%
>25%15%~25％5%~15%-5%~5%
房地产开发投资
额增幅
异常基本正常正常运行基本正常
房地产市场预警预报指标体系
本报告是严格保密的。 46
单项指标1-2项：
供需比、房价增长比率
房价增长预警：GDP、人均收入与房价增长关系
<1 >21-2
合理水平 需高度警惕 存在泡沫
房价增长率/GDP增长率
1
##年
供需比（历年）
本报告是严格保密的。 47
单项指标第3项：
房价收入比
房价收入比合理
范围；房地产发
展平稳
房价收入比偏
低，房价片
低，需求增加
房价收入比偏
高，房价偏
高，需求减少
房价收入比
发展中国家房价收入
比与房地产市场发展
市场供给
市场供给
市场需求
市场需求目前各城市水平
青岛
大连
10
南京
三线城市准二线城市二线城市
武汉
南昌
合肥
太原
郑州
长沙
杭州
房价收入比
广州深圳北京上海城 市
一线城市
发展中国家发达国家
城市级别
本报告是严格保密的。 48
单项指标4-5项：
建设量预警、空置率预警
施工/销售<5
竣工/销售<
合理的市场
未来几年市场
反映市场现状
建设量风险指数
R<5% 5% <R<14% 14% <R<20% R>20%
空置不足区 空置危险区 空置积压区
国际空置率的预警区间
空置合理区
1877
2407
3382
4214
903
679605529
0
900
1800
2700
3600
4500
2002 2003 2004 2005
施工面积 竣工面积
施工和竣工面积极差
本报告是严格保密的。 49
回顾总表
进行房地产市场分析时常犯的错误
1、全部都研究，或者严重漏项
2、泛泛研究，不聚集到回答关键问题
3、过于偏重对“二手资料”的应用
4、大环境 = 项目小环境 整体指标量>>结构指标量
过分倚重宏观资料论证项目，只关注外围共性，忽视项目差
异性
5、全部“大而空”或全部“由小看大”
城市评价指标总表：链接
