对顶层阁楼的营销策划研究
顶层曾经是人们避之不及的房源，因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散
热差、容易渗漏的几率比较大，因而住顶楼被形容为处于“水深火热”之中。近年来，过
去“顶天立地”而少人问津的顶层住宅，因配了阁楼而受到消费者追捧，一时成为抢手货。
从“老虎窗”、“大盖帽”发展到今天的露台式阁楼，顶层住宅以其独有魅力而备受购房者宠
爱。在市场这只无形的手调节下，阁楼也开始从“幕后”走向“台前”并自抬身价。如今带
有阁楼的顶层住宅，除少数楼盘免费赠送外，众多楼盘开始以 1／4 建筑面积计价，或以
一定价格系数上浮。有关居住顶楼的利弊问题，不少买家在当初购买时都做过思想斗争
和权衡，在买不买顶楼的问题上，都会有这样的心理障碍。那么顶楼到底值不值得买，
什么样的顶楼可以在更大程度上克服弊端，买顶楼怎样才放心？
一、 阁楼的定义：
阁楼系指各房地产开发经营企业开发经营的普通住宅商品房的顶层阁楼。旧称暗
楼，是指在房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间的上部搭建的楼层，比较低
矮、阴暗，坡屋面建筑的靠近沿口的地方，一般人不能直立，无采光、通风窗的建筑。
近年来在新设计建筑的住宅楼中，阁楼已经被赋予了新的定义脱离了暗楼的窠臼。
二、阁楼的设计和使用：
早期住宅的屋顶设计和施工比较简单，隔热、防水、承重效果都不是很好，现在
商品房的屋顶隔热层在设计上比原来复杂很多，一般都能过关达标，尤其是由知名施
工单位建造的工程都不会有太大问题,当然并不排除有些施工单位受利益驱动而层层
转包分包导致在施工过程中偷工减料，出现漏水问题的住宅大都是因此造成的。 在
目前的房地产市场，使用斜屋顶窗的楼盘种类丰富多样，有经济适用房，也有多层住
宅,还有 TOWNHOUSE，这些楼盘无一例外地采用了斜屋顶设计，并使用了斜屋顶窗
作为采光来源，一改传统的老虎窗所带来的沉重呆板的风格，与此同时，采光和通风
也得到了与老虎窗相比很大的改善。
坡屋顶一般采用在阁楼内铺或喷保温材料的作法也有的在屋面上铺一种特制复合岩
棉板，该板上贴有一层改性的沥青油毡，上面根据需要做保护层。这种屋面的保温和
防水性能都比较好。现在发展商做屋顶隔热层用的材料尽管能起到一定作用，但时间
久了问题依然会暴露出来。例如，这些防水隔热材料的寿命一般
在 10 年以内，超过 10 年，材料可能因老化、磨损而导致渗水、隔热效果减弱等
问题出现。现在很多发展商大都采用比较传统的隔热层施工方式，早期建造的住宅也
采用这些传统做法，结果到今天就出了问题。
所以顶楼住宅迟早都可能面对弊端暴露的问题，就算发展商到时帮助维修也是一
件工程量很大的事，这对顶楼住户多多少少都会有影响，故购买顶楼还是有一定风险
的，之所以这么说是因为传统施工占主流 。传统的防水、隔热材料和设计施工方式
现在房地产界依然被广泛地应用着，尽管有所改进，但并未有质的变化。一些发展商
问及原因他们回答说，现在市场上的隔热、防水材料确实有不少花样，他们也试图尝
试。但对一些新材料不是很放心，因为新材料大部分都未经过长时间使用的检验，并
且曾经有发展商采用这样的新材料后还是未能避免顶楼弊端的出现，所以觉得采用传
统施工方式比较稳妥放心。同时为了增强屋顶的防水、隔热性能，发展商大多会选用
质量好的建材，加厚防水层、隔热层、保护层，以尽可能降低漏水出现的几率，增强
隔热效果，延长隔热层的有效年限。另一方面新材料一般成本比较高，施工难度大，
从耗费的人力、物力方面考虑，还是传统设计和施工方式经济实用。如曾经拿过鲁班
奖的中国海外建筑，其在住宅屋顶设计和施工上依然是采用传统方式。 从一些建筑
专家了解到，国内住宅屋顶的改造进步比较缓慢，而国外因对住宅的健康、节能比较
重视，在屋顶设计方面有不少创新。如季节性地使用可移动的水箱隔热，效果很好；
普遍采用坡式屋顶设计，有效改善了屋顶排水、防水、隔热的问题。其次一些楼盘还
通过做屋顶绿化的方式增强顶楼的隔热功能。如汇景新城，在洋房、叠加式别墅的屋
顶都建造了“顶层花园”，不仅成为小区的一道绿化景观，而且还能起到隔热降温作用，
但这种做法对房屋承重、防水的质量要求较高。
我国法律规定阁楼面积统一按层高（高度） 米（含 米）以上部位的建筑
面积为计价面积。利用下一层屋面所建的露台、平台等无论大小与使用功能如何，一
律不计销售面积。
有些发展商为了促进顶楼销售，把顶楼天台作为购买顶楼的附加产品送给业主使
用，结果的有业主对天台进行重新装修，拆掉原来的地砖种上花草，时间久了，隔热
层和防水层受到磨损导致性能减弱。因此开发商还需要正确引导消费者理智的消费房
产。对顶层阁楼的营销策划研究
三、消费者置业心态把握拥有斜屋面的阁楼虽然看似复杂难用，却有它与生俱来的优
点。阁楼空间丰富，富有趣味和变化；阁楼平均层高低，因此更使人感觉亲切、温暖，
富有安全感；阁楼不仅有效的解决了顶层隔热和防水的问题，而且可以丰富建筑立面
效果。阁楼是神秘的，天然的斜面使室内的光影变幻万千；阁楼是最高的，有最开阔
的视野、最新鲜的空气；阁楼也是最贴近蓝天的。因此拥有一个自己心仪的阁楼 ，
按照自己的想法去打造它，就成了很多人的梦想。顶楼有利处，当然也有弊端，很难
说顶楼的利和弊到底谁大于谁，其实在不同人的眼里，这个问题就有不同的答案。在
到底该不该置业顶楼的问题上，买家最关键的是根据自己的居住要求和状况在利弊之
间寻找平衡。
孙子兵法上说：“知彼知己，百战不殆”。只有充分了解倒消费者的消费心态才能更高
的为他们提供合适的置业产品，下面是顶楼居住者的经历和感受：
1、居住顶层阁楼九大利好：
* 视野开阔，可以“一览众山小”，对保护视力也有好处；
* 通风、采光效果好，阴雨天能节省照明用电；
* 价格往往比较便宜，可以把节约下来的钱用来更好地布置自己的房间，或者为空
调交电费。因穿行的人少，楼道比较卫生，而且个人空间较多；
* 在梅雨季节比较干爽，不用除湿；
* 蚊虫较少；
* 私密性好；
* 没有电梯的多层住宅经常爬楼梯可以锻炼身体，每天来几个上下，比跑步还好，对
每天缺少运动时间和运动缺乏的人来说，可以锻炼身体。；
* 受外界噪音影响小，没有楼上住户的噪音干扰（比如进行装修或者调皮的孩子经常
的玩玩具），也不会受楼道邻居上上下下的干扰，更不会被楼下铁门的轰鸣骚扰，比
较安静；
2、居住顶层阁楼七大弊端：
* 夏热冬冷，夏天要比低层单位多耗费电资源和水资源。
* 如果屋顶的建筑质量有问题，首当其冲要受害，容易出现渗水、裂缝。
* 水压一般比较小。
高层住宅的顶层最怕停电，公摊电梯运行费以及电梯维护费用比较多。
* 没有电梯的高层顶楼，爬楼梯比较辛苦，不适合有老人的家庭。
* 卫生间会散发出异味，因为通风管在顶上，所有的异味从一楼向上涌。
* 顶层隔楼增加装修成本。带阁楼的顶层确实有不少优点，但多了一个阁楼，装修成
本相应也要增加。其中最大的支出是地板和墙地砖，阁楼的地坪无论如何铺设，都是
笔不小的开支。其他楼层的吊顶是为了装饰，可吊可不吊；而顶层的吊顶是为了保温
隔热，不可不吊；偌大面积的顶吊下来，费用也就可想而知了。阁楼要充分利用，自
然需要一些分隔，还要制作橱柜，材料费、人工费又得节节上升。
购买阁楼的技巧
* 要求发展商提供顶楼的有关设计、施工资料，看是否符合有关的建筑标准。如果是现楼。
还可以根据外立面顶楼的一些标记线目测屋顶隔热层的厚度，看是否达到一般要求的 20-
25 厘米厚。
* 查看渗水和排水。
如果楼盘是现楼，最好在大雨过后 1 小时到顶楼看看积水多不多，这个办法可以在春、
夏季使用。如果是秋冬季节，可以让发展商提供水源，在屋顶泼上较多的水，看是否有
渗漏现象，排水是否畅通。另外如果
地面发生不均匀沉降，也总是顶层墙面最先出现开裂，并引发渗水。所以喜欢顶层的
购房者，也要特别关注地基的设计与建造情况。同时应该了解一下屋顶采用什么防水材
料，屋顶防水一般分刚性防水和柔性防水两种，从规范上说这两种防水都能达标，而有
些楼盘同时采用刚性和柔性两种防水方式，效果自然更佳。保温材料也会引发渗漏水，
以往很多楼盘用憎水珍珠岩作为保温材料，很厚日积月累会因保温层中积水太多而引起
渗漏且这种渗漏很难修复。较新的保温方式是采用聚苯板，它很薄才２厘米左右，不仅
保温效果好，且浸在水中取出都不沾水，所以不会造成积水和渗漏。
* 看水压。
不少顶楼因楼层高水压不足，使自来水流量小，而且影响煤气热水器的点火，严重影响
居住的方便，所以
水压问题一定要关注。现楼可到顶楼单位直接放水查看，有人入住的楼盘，可以先向已
入住的顶楼业主了解水压情况，如果是期楼要求发展商提供水管用材等资料。
* 看消防设施。
如果发生火灾，热气和火势一般往上升，所以顶层住户不能忽视顶层的消防设施。
* 在合同附件中要约定阁楼施工中不得更改的事项，比如窗户的形状、大小等，这是最近
客户投诉比较集中的问题。
* 避开噪音。
顶层水箱及电梯机房，有可能给顶层的住户造成噪音干扰。多层住宅只要是变频供水，
即可避免供水声的困扰；小高层或高层住宅应尽量选择或要求发展商采用无须每天供水
的水箱，或给供水龙头在近底板处的水箱。新型的无机房电梯，则能杜绝电梯电动机的
噪音污染。如果这一切都无法避免，则在选择房型时，尽量让辅助空间（如厨房、卫生
间、储藏室等）贴着水箱或电梯机房，以阻隔噪音。
* 注意阁楼的有效使用面积和空间。
了解阁楼的实际可利用面积可助你衡量售价是否合理，另外顶层会有很多的梁，如果有
梁横亘于工作台上、床上、沙发上，也是件颇令人讨厌的事情。但是否有梁，在平面图
上是无法体现的，所以一定得要求查阅建筑剖面图。一些好的发展商会注意将下翻梁改
为上翻梁，这样在室内就看不见梁了。
*规避违法建筑
法律专家提示首先在签署买卖合同时，合同附件中都附有房屋的平面图，如果平面图及
合同中都未将阁楼列入买卖面积中或在房屋平面图上并无阁楼，则开发商加盖阁楼属于
擅自变更房屋户型的违约行为，您完可以主张要求开发商承担违约责任直至退房的权利。
只有层高达到 米（根据各地市规定来定）的全部分才能计为销售面积。阁楼面积
准确计算。
现在关于阁楼的面积计量也出现了大量纠纷，它不仅体现在消费者的所有权使用上，还
涉及物业管理费的收取。造成这种的原因一是测量标准"多头管理"：1991 年国家测绘局
发布《房产测量规范》、1995 年建设部印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊
暂行规定》、1998 年国家质量技术监督局发布《商品房销售面积测量与计算》等等，如
此众多的技术标准、行政规定，客观上造成了计量标准的混乱。比如，按照《上海市关
于建筑面积计算规则》的规定，阁楼不应计算在建筑面积范围内，而房产局的测绘部门
认为，阁楼高度在２．２米以上，且通风条件良好，就应计算在建筑面积范围内。由此
引起的关于阁楼应不应收费的纠纷在投诉中占了相当比例。二是缺乏独立的第三方监管，
尽管国家质量技术监督局发布《商品
*房销售面积计量监督管理办法》，但也仅从事后监督的角度作一些规定，由于建筑行业
至今多少存在封闭管理、行业垄断的现象，一旦买卖双方就房屋面积发生争议时，消费
者往往处于弱势地位。业内人士认为，杜绝商品房"短斤缺两"，计量须"权威"，进一步明
确测量标准，目前商品房销售中的面积概念太多，能否以简单对复杂，统一销售单位，
面积测量由具备独立地位的第三方检验（测）、鉴定机构来出具公正数据，不应再由房
产管理部门承担面积测量。比如 2003 年 10 月 15 日，江苏省物价局、建设厅宣布在全省
全面推行住宅商品房销售“一价清”制度，下发了《关于全面实施住宅商品房销售“一价清”
制度的意见》中，明确
规定住宅商品房最终结算时只能实行一个价格，即政府价格主管部门核算并批准的房屋
最终售价，开发企业不得在价格之外收取未经批准的任何费用，在房屋销售时必须做到
明码标价；政府部门也不得擅自立项、超标准、超范围向开发企业收取各种费用。《意
见》还规定，计算产权面积的阁楼不单列楼层差价，其楼层差价随所在层次（最高层）
一并确定。
四、阁楼的消费市场定位
在销售中我们常说的一句话就是：“我们的产品谁会来买？为什么要来买？买来做什么
用？如何用？”
对于经济适用房的购买者来说，斜屋顶加层确实增加了不少使用的面积，因为一般顶层
的面积开发商都会
打折销售，而设计合理的斜屋顶间却往往是家庭中最明亮宜人的生活空间，一般家庭都
作为儿童间，让孩
子享受到更多的阳光和空气。而对于多层住宅以及别墅等住宅来说，更吸引他们的可能
就是不仅仅是面积， 而是斜屋顶窗带来的明媚阳光，新鲜空气，以及开阔的视野了。
以北京奥林匹克花园为例，开发商特地在多层住宅的坡屋顶采用了威卢克斯斜屋顶窗，
不仅使建筑物的外观更加时尚，新颖，更在不改变日照间距的前提下增加了居住面积。
简单的划分一下可以有如下几种消费类别：
1、SOHO 一族的“星光工作室”
对于在家办公的人来说，将阁楼作为自己的办公区域是最恰当不过的了，因为这样可以
使工作和生活分离开来，以免相互干扰。但派这样用场的阁楼最好面积够大，至少能放
下工作时所需的一切设备和资料，由于在家办公的人的职业特征通常是设计类和管理类，
所以绝不能因为需要楼上楼下跑而打断自己的灵感和思路。另外，这里的空间最好能比
较通透，采光和通风对于办公环境来说是非常重要的，因为在工作劳累的时候，可以站
起来看看窗外的风景，舒展一下筋骨，放松一下心情，以提高下一时段的工作效率，而
黑暗狭小的空间容易造成疲劳感。
2、白领一族的休闲视听室
尽管楼下的空间肯定会有个起居室，是家里来客人时闲聊的好场所，对精神生活要求较
高的白领一族来说，可能需要一个更私密一点的空间来和自己最亲密的朋友相处。这时
将面积并不大的阁楼设计成会客区间肯定不错，当然它只对很特别的朋友开放。这样的
会客区并不需要很大的空间，只要能容纳两把舒适的椅子或沙发、一个小小的书架即可，
因为彼此间的距离并不需要那么大。对这样的阁楼同样也要求有足够大的窗户，能保证
良好的采光和通风，并且在装修时最好在地面铺上地板或地毯，因为它能让主人和朋友
更随意。
3、“飘一族”的客房
对那些生活在异地大都市的漂一族来说，买了房子以后可能会经常有家乡的亲戚、朋
友来拜访，在这样的情况下不妨将阁楼设计成一间客房，因为无论这里的空间怎样，总
比将朋友或亲人安排在宾馆里给人的感觉要好得多。由于是从远方来，所以在安排一张
舒服的床之余，可以充分利用斜屋顶下的空间安置一个特殊设计的衣橱，这对客人来说
是非常有用的。另外如果空间还允许，可倚墙放置一张小书桌椅，因为客人很可能有看
书或写日记的习惯。
此外在经济比较发达的大都市，独立式阁楼也是投资置业者比较热衷的一个载体，“麻雀
虽小，五脏具全”的设计，使阁楼用来做出租房备受漂一族的喜爱。
4、小资一族的浴室
躺在斜屋顶窗下的浴缸里，抬头数着天上的星星，会是多么奢侈的享受！如果你是很小
资的消费者，不妨在斜屋窗下，沿着立式墙面安装一个大浴缸，浴缸旁还可以设计一个
搁板，用来摆放衣物和洗浴品，想浪漫一把的时候可以点上几支蜡烛，在飘摇的烛影中
把一天的辛苦全洗去。需要注意的是一些阁楼并没有上下水，所以关于管线的改造你要
明确的体现在合同附件中并和相关部门协商好，否则后患无穷。
5、充满幻想的儿童房
爱胡思乱想的孩子都有种阁楼情结，总是想象着在阁楼里会有怎样的历险经历，又或许
会有什么神奇的发现。儿童房要求最好选择通风比较好、阳光充足、周围环境安静的房
间，而阁楼正好满足了儿童房的这一需求。为孩子们在斜屋顶下创造一个儿童乐园确实
是一个明智的选择。不规则的室内更符合儿童活泼的天性，而斜窗亦能带来明媚的阳光
和新鲜的空气，有利于孩子的健康成长。
6、都市精英的“海市蜃楼”
非常传神的一句话就是：“买跃层，登露台，为她摘下满天星。” 利用你的无限遐想，打
造深度跃层空间，匹配浪漫爱情生活。清朝的李渔也说过说：“房屋贵精不贵丽，贵新奇
大雅，不贵织巧烂漫”。在斜屋顶窗下，我们与天空对话，以一种全新的方式感受着四季
的变迁，而嵌在斜屋顶上的那一小片天空所赋予我的已不仅仅是四季的阳光，更重要的
是它所体现的那种简洁清爽，自然淳朴的异域风情，一种更加接近自然的生活方式。
五、阁楼的销售：
受阁楼的形式、功能和作用、成本以及消费者消费习惯、消费心理等方面因素影响。阁
楼是顶层附属部分，一般以赠送的形式随顶层房屋捆绑销售，因其具有很高的使用附加
值，所以顶层带阁楼的房屋很受消费者追捧。一般来说在一线城市如果对整个项目的产
品销售有信心，可以在开盘期推出带阁楼的产品，以此吸引更多的客户；如果对项目信
心不足，可先把带阁楼单位作为“奇货”保留，在销售不畅时可将其推出救市；而在二三
线城市则需要根据本楼盘的策划案适当安排上市时间。阁楼价格的制定要机动灵活。根
据本楼盘的价格体系系数和消费者市场的情况灵活调整，一般来说多层的阁楼价格是均
价的多层 30－50％，小高层是 40－60％。
在这里我不想列举太多的销售技巧，因为技巧只是营销楼盘的中策，上策是提升楼盘知
识含金量，打造文化地产，把适当的产品卖给需要的人。营销战术简单的来说有如下几
种：
1、阁楼工程设计创新
创新之于住宅产业，意味着人居理念和住宅商品进步的无限空间；创新之于住宅产业，
表现着竞争力的重要内核；创新之于住宅产业，奔涌着这个行业持续发展的不竭动力。
开发商可以在空间设计和细节设计中做的更加人性化，打造全新的跃层合复式结构，提
升产品质量。据有关专家介绍，近期市场上出现了一种新型的预制模块式屋顶(隔热)草坪
砖，不论何种样式的楼面都能实用，而且工序少、施工简便、造价低、效果好，经济效
益和社会效益都极为明显，且造价可控制在 25 元/M2，工程实际结算价在 80-90 元/M2
之间，空调电费的支出可大幅下降。冬、春、秋可在屋顶花顶草坪中休息娱乐，这种浪
漫的都市生活对所有的购房者来说都是极大的诱惑。
笔者也曾和公司老总探讨过是否在北方的新盖楼盘阁楼上设计大面积太阳能，以此解决
各家各户安装太阳能的分散性合美观性的问题的解决知道，经过咨询专家理论上是完全
可行的，不过还需要解决后期物业管理、设备维护及增加的成本问题。
2、居住概念和居住理念创新
“地产＋文化”实现在营销的利器，我们倡导“用产品吸引人，用文化感动人”的方式把阁
楼介绍给消费者。阁楼单位“肯定有市场，但它必须有适当的包装。渲染了居住顶层尊贵
的色彩是前几年惯用的销售战术，在香港居住阁楼它就是身份的象征之一，如像乌节路
一带最豪华的“楼王之王”叫价可达 1000 万元。
3、阁楼文化展示会”
开发商通过高质量的样板间，引导消费者在欣赏风格各异的阁楼文化的同时，还能够听
倒物业管理服务公司和装饰装潢专家们的最新的居家理念的介绍，经过双方的沟通交流，
会收到了良好的促销效果。
4、直接价格促销
价格虽然赤裸裸，但是它也最有杀伤力。现在楼盘顶层标准单位的售价基本都比其他楼
层低，在同一个小区中，大家享受着同样的绿化、户型、物业管理、配套设施，买顶层，
每平方米单价却要比其他楼层少 5%至 10%。优惠的价格吸引了那些初次置业，对总价还
是比较敏感的年轻买家，他们成了购买顶层单位的主要客户群，而且市场上梯级消费正
逐渐成熟，不久他们可能会二次置业，去消费更加舒适的低层楼房。
5、隐形价格促销
如赠送装修方案、赠送家电、赠送室内装潢等，变相的降低阁楼的单价和总价，在利用
“明升暗降”的价格原则隐性的迎合消费者“追涨杀跌”的消费理念。这种情况一般出现在
高价格的楼盘，因为当初的高估了自己的楼盘综合竞争力或者消费者的消费能力而造成
错误的价格体系的制定，这种方式只能用来救市，却不是企业用来盈利的法宝。
6、赠送露台 。
对于“免费”赠送的阁楼、露/天台，我们它应当清楚的认识到这是房价系数上浮的副产品，
因为房子有楼层差价，顶层原本就应比中间楼层价格上低一些，现在抬高顶层价格实际
是变相将阁楼价格加入，如果顶层
没有阁楼，楼层系数一般下浮 20％左右，现在顶层带阁楼，楼层系数上浮 4％至 10％，
这样一增一减，对照之下阁楼怎么是免费赠送，这不过因为很多消费者在买房时都抱有
浪漫的想法，认为有了露台就可以在晚上坐在上面赏月、聊天，或做一个私家园林，增
加活动面积，又能享受田园风光，是很多都市人梦寐以求的美好愿望，正是这种心理让
很多买家对赠送露台的顶层住宅情有独钟。针对这种情况而做的一种的促销手段而已。
发展商把屋顶的天台使用权赠送给买家，这使顶层住宅尤为好销。但是要注意的是很多
发展商赠送的天台都只有使用权而无产权，因为天台是公共地方，不能出卖，也不能赠
与。原因是它的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用。这种特殊功能决定了它只
能是整幢楼宇的全体业主共同共有，共同使用，不能独占。发展商将无权处分的、属于
整幢楼宇全体业主共有的消防通道的使用权赠送给顶层住户，这种行为不仅违反《消防
法》的规定，也不可能得到其他业主的认可，显然是无效的。任何违反法律强制性规定，
未经产权人同意擅自处分他人财产的约定都是无效的，这是《合同法》的基本要求，无
须文件规定。另外 1989 年建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条也规定，
(异产毗连房屋的)一方所有人如需改变共有部分的外形或结构，除经城市规划部门批准之
外，还需其他所有人(指该楼宇的其他业主)的书面同意。由此可见，发展商用分割赠送天
台使用权的行为不仅违反《消防法》的规定，还违反了《城市异产毗连房屋管理规定》。
对于露台，按照相关法律规定，不应计入房屋面积，因此露台也不会写入产权证，但是
相应的住户拥有对该露台的使用便利和使用权利，只要该住户没有私搭乱盖、扰民等违
法行为，其他业主无权干涉。要注意的是在屋顶乱搭建存在着严重安全隐患，屋顶建筑
占用了屋顶的消防通道，对于疏散火灾时的人流非常不利；另外屋顶建筑一般都没有经
过房屋安全部门的鉴定，有可能损害了屋顶的隔热层或防水层，影响屋顶的整体结构和
安全 。
7、善于利用最新的法律法规和地方政策，引起媒体的关注。
由于房地产是一个高度受法律法规和地方政策的约束的行业，在阁楼的销售中要紧跟形
式，避免各种不必要的纠纷。如果在楼盘销售种走在行业的前列，不仅会得到政府的大
力支持还会赢得较高的社会关注度，最终达到促销的目的。
六、阁楼的装饰装修技巧
掌握一定的阁楼装修技巧非常有利于和消费者沟通，在良好的建议下，洽谈的气氛会异
常的融洽（过于单调的产品介绍只能让人感觉乏味），双方由于某个话题产生共鸣而签
单的案例是在不胜枚举。
１．相对于平屋顶的房间，斜屋顶间的装修更要动些脑筋，尤其在家具的选择上，
在靠近斜屋顶的一面，为了充分利用斜屋顶下的空间，可以把家具的一面按照自己的需
要做成与斜屋顶相吻合的倾斜的样子，别有一番情趣，从中您还可以体会到自己设计家
具的快乐。
２．窗户下的空间也不能白白浪费，因为窗户底部到地面的距离一般较短，可以利用这
个空间储物。可以在窗户下安装一个移动的有滑轮的柜子和一些低式家具。不仅实用还
可以遮住窗下的暖气。
３．如果阁楼原来的窗户面积较小，可能导致较差的光线和通风效果。你可以考虑改装
窗户或增
设斜屋顶窗，但必须经过物业的批准，在相关专业的指导下进行加大或改装。目前市场
上的斜屋
顶窗专门用在阁楼上，不仅有良好的排水设备还能有效防止漏水，让您在阁楼里生活
无忧。
４．窗洞口内侧壁顶部与楼地面垂直，这样就可增加斜窗的采光量。45 度角斜窗下端距
地面 ～ 米，上端距地面 ～ 米。小于 45 度角，建议选用较长 1420ｃｍ的窗户，
可以弥补角度的不足，但是最好还是别修改屋面窗户的设计，否则破坏了屋面的防水层
合保温层会得不偿失的。
５．暖气片等热源应放置在窗户的下方，这样就可以保证使热气流上升到玻璃表面，
窗户内表面的温度得到提高，由此也减少了水汽的凝结量。
6、阁楼作为儿童房的装饰需要注意，因为阳光照射非常充足，孩子房间内的色彩可以简
单一些，其布置也应该以色调柔和为目标，不要有繁琐的装饰。如果儿童房的墙面刷成
不同的颜色，而且对比强烈使本来就处于多动阶段的孩子，神经处于兴奋状态，表现得
躁动不安。作为儿童放的阁楼面积一般在１０平方米左
右，因此，在玩具方面，只要摆上孩子最喜欢的一两个就可以，其余的都要摆在固
定的玩具柜内。
7、如果想在自家的阁楼也砌出个地炉，一定要注意防火，除了地炉要用水泥，地炉底部
最好铺层沙子，这样可以隔热。
8、建议购房者在装修时，在屋顶下及外墙内侧，覆一层聚苯板（就是那种白色的泡沫塑
料，常包裹大型家电的），其几厘米的厚度，就能达到２４厘米砖墙的保温效果，对防
渗漏也很有利。然后再覆上石膏板或水泥板或木板，进行墙面装饰。
七、阁楼的物业管理
不是赠送的阁楼肯定是要按时交纳物业管理费用的，但是开发商赠送的面积该不该交物
业管理费，这是最近一两年物业管理遭到投诉的一个热点。现实中我们注意开发公司一
般不提赠送阁楼物业管理费是否收取的问题，为什么会如此呢？原来肯送买房人阁楼面
积的项目一般有两种，一种是别墅、高档公寓等项目；一种是比较偏远的项目，为了吸
引买房人而专门打出送面积的手段。前者一般“不屑”公开自己的物业管
另理费额度，因为他们认为，能买得起这样项目的人都是“有实力的阶层，根本不会也不
好意思说物业管理费高，多交几十平方米甚至上百平方米的物业管理费不会伤筋动骨，
这也就是为什么往往高档项目物业管理费交纳率高的原因之一”；而后者由于地段的原因
一般不被买房人看好，只有通过送面积的做法吸引买房人，但在卖房时销售人员不讲物
业管理费要按买房人实际得到的面积计算。这样一来，在居住阶段往往纠纷就出现了。
据国土资源和房屋土地管理局物业管理处有关负责同志介绍，物业管理费的收取主要是
根据买房人得到的产权证上的面积来收取，如果开发商在为买房人办理产权证时没有将
所送面积进行专门的说明，那么在收取物业管理费的时候将按照未送面积之前的面积计
算。这位负责人还特别强调，开发商在与买房人签订购
房合同的时候，应该将所送面积和买房面积同时注明，因为在后期物业管理当中，所送
的面积一旦不能交纳物业管理费，将会对小区的物业管理工作带来很多麻烦。
那么，产权证没有办下来之前，物业管理费按照什么标准执行？物业管理费该按什么标
准来收取呢？物业管理公司的做法一般是，在房产证没有办下来之前，物业管理公司的
主要做法是先按全部面积收取，如果产权证办下来，注明是不把所送面积算做整个面积
的话，物业管理公司将退给买房人多收面积的费用。
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二、 2025 年 8 月 29 日星期五
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