规划设计 ·83· 商业地产收益还原率研究的必要性和紧迫性 金 杰1 李春华2 （1.聊城大学建筑工程学院，山东，聊城，252059） （2.西安天正房地产价格评估咨询有限公司，陕西，西安，710002） 【摘 要】商业地产之所以会成为亮点商业房地产项目的投资效益、建立繁荣协调的框架，并且准确评估理想框架与现实世界这与它具有高收益的特点是密切相关的，然的商业房地产市场意义重大。 之间的差距，以完善信息的采集和预测技而收益率的确定是商业地产估价中最棘手2 研究商业房地产收益率的意义 术，通过提高估价主体素质，尽量使主观判的问题。 目前，我国商业房地产投资有日益加温断形成的差异因素控制在一定范围内，也就【关键词】商业地产；收益还原率 之势，很多做住宅的开发商已转身去经营商是通过提高信息处理水平提高方法本身的 业地产，看中的是其赚钱机会。但是商业地科学性。用上海交通大学管理学院教授、博1 对商业地产进行评估的必要性 产投资大、市场风险较高，许多开发商由于士生导师唐元虎话说就是： 收益法还原法商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱缺乏商业房地产开发的经验，所开发出的项是一个 未来法 ，使用现实的眼光来看未来，乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地目没能发挥出应有的效能，造成了人力和财加了两个 未知数 (纯收益和还原利率),所以产形式，从经营模式、功能和用途上区别于力上的严重浪费。开发商盲目追求利润最大认定起来存在一定的难度,这就要学会预测普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形化，追求商业地产的高收益。所以摆在商业未来，预测市场，不懂得分析市场、预测市式。 建设者和决策者、商业地产估价人员面前的场，就很难从事收益法评估。 由此足见开商业房地产开发是一项系统工程，其开重要课题。要解决好这个课题，对商业房地展收益还原法还原利率市场调研及研究在发和运营涉及到诸多方面，从商业房地产的产收益率进行研究就显得格外重要。 完善收益法中的必要性。 产业链来看，包括顾客、经营者、商业物业 市场估价的意义 企业发展的要求 管理者、投资者、开发商和投资咨询机构等对于我国目前的状况来说，真正的估价对商业地产收益率的研究可以提高投相关部门。商业房地产开发要求开发商不仅市场还未形成。商业地产收益率的研究为投资者的投资决策水平， 改进投资效益，为要有雄厚的经济实力和开发经验，还要深谙资咨询机构、中介机构提供案例， 及时修开发商提供必要的经验教训， 为其今后制商业经营之道。根据国外的经验，商业房地正其研究方法和决策依据， 以利于今后为定商业房地产项目的前期可行性研究、策产开发的过程由商业专家牵头。 其客户做出正确的咨询建议。房地产估价机划、项目评估、规划设计等提供经验。 随着我国改革开放的深入，人民的生活构利用收益法测算商业用房收益价格等方参考文献 水平有了很大的提高， 具有一定规模的商面有着重要的参考价值，为银行、基金等其[1]陈建明.商业房地产投资融资指南业房地产在我国也应运而生，它的建成经营他融资部门提供贷款或投资的依据， 及时[M].北京：机械工业出版社，2003. 对改善人们的生活水平和生活质量、繁荣地修正贷款或投资策略。为政府今后规划商业[2]石锦峰.GM模型法在工程项目实施方经济起到了积极的作用。特别是近几年网点、制定商业物业政策、相关法律等提供状态预测中的应用[J].四川建筑，2003.(12) 来，国内兴起了持续的造MALL热，这些决策依据。收益率指标的确定也对非住宅房[3]项敏.商业房地产投资：商铺攻略[M].MALL 的修建动辄几亿、甚至是几十亿的屋拆迁补偿价格体系的调整也提供了十分上海：上海远东出版社，2003. 资金投入。由于这些商业房地产项目投资巨重要的依据。 [4]Teivo Theory of Risk 大，它不再是简单的商业配套问题，而是能 理论方面的意义 and Some journal of Risk 够对当地经济发展、社会环境以及社会稳定收益还原法在我国的应用基本处于初and Insurance. , 等都会产生巨大的影响一种物业类型。但由级阶段，在实际评估工作中没有得到应有的1980：12-17； 于我国商业房地产开发还不够成熟，很多商重视。收益还原法的基本原理比较简单，但作者简介： 业房地产的开发商根本不懂商业经营，造成使用起来操作难度较大，它作为一种反映市金杰（1980-）女，黑龙江、助教、现了很多商业项目的开发不成功。因此，在这场投资行为的估价方法，其理论依据的充分任教于山东聊城大学建筑工程学院，研究方样的情况下，对商业房地产实施评价，提高性是不容怀疑的。关键问题在于构造出理想向；古建筑加固与保护 췲랽쫽뻝
