某地产_市场导向的产品研发流程_35-.ppt

下载

下载

32积分

40积分

下载

40积分

VIP价：32积分

客户导向的产品研发 Market Oriented Design Process 上海万科设计部 2007/1 • 流程 Process • 实践 Practice • 启示 Inspiration  流程——项目导向流程 序 号 阶段 管理内容（C类节点） B类节点 A类节点 区域总经理层 1 投资分 析 成员公司项目建筑师 成员公司设计部 区域设计工程部 项目基础资料 　 　 　 基地踏勤 ○ 　 　 竞争楼盘调查 　 　 　 强度分析 ○ 　 　 用地价值分析 ○ 　 　 产品建议书 ○ ○ 　 2 设计前 期 产品选型 ○ ○ 　 概念方案设计任务书 ○ 　 　 概念方案评审会 ○ ○ 　 开发计划建议书 ○ ○ ○ 3 实施方 案 规划方案设计任务书 ○ ○ 　 公建配套规模分析 ○ 　 　 经济技术指标表 ○ 　 　 产品配比表及户型确定 ○ ○ 　 总平面/组团管理模式图 ○ 　 　 规划设计方案定案 ○ ○ 　 日照分析报告（最终） ○ ○ ○ 材料部品清单初稿 ○ 　 　 示范区控制计划 ○ ○ 　 项目实施整体汇报 ○ ○ ○ 4 施工图 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 精装修施工图 ○ 　 　 6 销售配 合 　 　 ○ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 强度分析为核心的投资分析阶段 产品定位为核心的设计前期阶段 产品设计为核心的实施方案阶段 质量控制为核心的施工图阶段 问题：以项目为核心，缺少对市场 和客户的持续关注 市场调查：竞品分析/客户研究  模式——客户导向流程 序 号 阶段 管理内容（C类节点） B类节点 A类节点 区域总经理层 1 投资分 析 成员公司项目建筑师 成员公司设计部 区域设计工程部 项目基础资料 　 　 　 基地踏勤 ○ 　 　 竞争楼盘调查 　 　 　 强度分析 ○ 　 　 用地价值分析 ○ 　 　 产品建议书 ○ ○ 　 2 设计前 期 产品选型 ○ ○ 　 概念方案设计任务书 ○ 　 　 概念方案评审会 ○ ○ 　 开发计划建议书 ○ ○ ○ 3 实施方 案 规划方案设计任务书 ○ ○ 　 公建配套规模分析 ○ 　 　 经济技术指标表 ○ 　 　 产品配比表及户型确定 ○ ○ 　 总平面/组团管理模式图 ○ 　 　 规划设计方案定案 ○ ○ 　 日照分析报告（最终） ○ ○ ○ 材料部品清单初稿 ○ 　 　 示范区控制计划 ○ ○ 　 项目实施整体汇报 ○ ○ ○ 4 施工图 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 精装修施工图 ○ 　 　 6 销售配 合 　 　 ○ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 产品调整 产品要素整理 产品设计 客户测试和后评估 • 模式 Model • 实践 Practice • 启示 Inspiration  实践 苏州金鸡湖  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 通过深访得到的客户核心价值 与父母一起居住，方便照顾 接触“地气”，有利于身体健康 内院活动空间要大,有大客厅满足接待聚会要求 小区内必须有水，代表聚财；而且小区的绿化要好 别墅有3层，对地下室接受度较高，希望地下室是半地下，可以通风  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 2、标配地下室空间（60-80平方米）——停车(室内外双车位)、储藏； 3、利用中部院落划分功能空间并解决日照要求——把握适宜尺度增加居住生活感受； 4、提高会客厅的层高——增强别墅特征； 5、相对独立的主卧区——独立区域包含卧室、主人书房、进入衣帽间、主人卫生间； 6、标配完整4居室——1层或2层注意考虑老人卧室的流线便捷； 1、户型面积控制190-220平方米，建筑主体2层，局部3层; 7、通过设置天井解决车库、户型内部局部采光和通风——增加内院空间变化； 8、户型内部避免采用直跑楼梯，降低疲劳感； 半地下车位地下室 大中庭 独立主卧区 高厅 半地下车位地下室 高厅大中庭  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 一层 二层 三层 •四间朝南卧室 •主体两层 •主卧二层设置  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 项目 建筑风格 户型面积 总价 主力户型指标 车位 金鸡 湖 现代建筑 正房正院 260-29% 230-40% 300 万 面宽() 南卧 北卧 4(+1) 0 1: 项目 建筑风格 户型面积 总价 主力户型指标 车位 中海 项目 欧陆风情 部分天井 180-20% 215-27% 240-26% 300 万 面宽() 南卧 北卧 3 1 1: 项目 建筑风格 户型面积 总价 主力户型指标 车位 水墨 江南 中式现代 正房侧院 226-25% 243-27% 250 万 面宽() 南卧 北卧 4 0 1:1  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 金鸡湖 水墨江南 全地库 1：2停车 到户 采光井 赠送70平 方米地下 空间 赠送57平 方米地下 空间 采光井 采光井  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 金鸡湖项目 水墨江南 可分可合 中院空间 架空层上面 南入户花园 约4米进深 的北花园 化整为零的 院落空间 40平方 米客厅 40平方 米客厅 南北景 观餐厅南景观 餐厅 多功能 厨房 户外地 面停车 米 进深 米 进深  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 金鸡湖项目 水墨江南 主卧区面 宽米 主卧区面 宽米 南向卧室 南向卧室 米 进深 米 进深  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 金鸡湖项目 水墨江南 阳光露台 阳光露台 次主卧区 次主卧区 北露台 坡屋顶节 能效果好 平屋顶活 动空间大  实践——苏州金鸡湖 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整  实践 深蓝 3分 2分 7分 4分 城市角色 配套设施 交通条件 环境景观  实践——深蓝 根据土地属性及项目容积率所限，深蓝地块的产品应定位在别墅类 产品，是蓝山一期的联排别墅的升级版 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 通过访谈，想了 解什么问题？ 设计问卷框架途径一：客户访谈 第一部分：对于一二期产品哪 些方面是被客户认可的？和设 定的蓝山DNA是否吻合？ 首先：蓝山最吸引你的是什么？ 其次：新产品的基本配置是什么？ 最后：希望怎样的社区的生活方式？ 第二部分：提升品质，选择独 栋，你的选择与要求是什么？ 第三部分：希望社区内的会所 商业有些什么配置？ 工作方法 搜索同等档次的楼盘户型 比较筛选途径二：楼盘调查  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 工具1：客户深访问卷  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 工具2：竞品调研表  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 访谈问题 反馈统计概括 分 析 分析与结论 1 吸引你买蓝山的 原因？ 75%回答是与众不同的风格，其他为 安静或品牌 集 中 设计风格 的认可与前期定位吻合，产品个性 价值有充分的体现； 2 你对木平台、大 玻璃窗、露台的 感觉如何？ 80%认为木平台很好； 100%对大玻璃窗满意，不惜耗能； 100%喜欢露台； 集 中 对丰富的室内外空间与采光设计的认可，是 可以保留的设计语言； 3 层高感觉是否满 意？ 75%的人认为二楼层高不足； 集 中 对新产品的层高提出要求 4 花园是否满意？ 50%认可 25%认为太小； 分 散 TH产品花园面积不应小于40平米 5 停车是否满意？ 50%认为1辆车位满足使用，但出入 困难 集 中 TH产品，对1车位的基本认可 • 对于客户意见的统计分析 使用价值 精神价值 1 花园完整集中 1 原创的现代设计风格 2 高品质的外立面材料 2 私密的小组团布局 3 两个在自宅视线之内的车库 3 可识别性和归属感 4 入口灰空间与停车结合，舒适遮雨，具备功能要求 (取报纸、收伞、小孩玩耍、换鞋、停车到进家有高差) 4 独立别墅的身份感 5 功能布局紧凑 5 回家感受 6 可灵活划分的完整空间 6 私家花园私密性 7 主要生活空间朝南、自然通风 7 多层次的室外空间 8 主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间 8 室内空间的趣味性 9 附送的空间 10 独立工作室 11 两层的建筑体量 12 采光地下室  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 • 客户价值点归纳  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 • 工具3：规划设计任务书（单体设计指引）  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 • 工具3：规划设计任务书（单体配置表） 类型一 类型二 类型三 类型四 类型五 L型联排 普通联排 联排端头户型 小独栋 大独栋 1 建筑面积 200平米 200平米 230平米 300平米 400平米 2 用地面积 250平米 250平米 350平米 400平米 500平米 3 花园面积 ≥40平米 ≥40平米 ≥90平米 ≥130平米 ≥150平米 4 地上层数 3层 3层 3层 主体2层，可局部3层 主体2层，可局部3层 5 功能厅 2厅： 客厅、餐厅 2厅： 客厅、餐厅 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 3厅： 客厅、餐厅、家庭厅 6 房间 4房： 3卧，1多功能房 4房： 3卧，1多功能房 4房： 3卧，1多功能房 4房： 3卧，1多功能房 5房： 4卧，1多功能房 7 卧室 双主卧 套内卫生间 套内卫生间 套内卫生间 双主卧 套内卫生间 进入式衣帽间 双主卧 套内卫生间、休息室 进入式衣帽间 9 保姆房 无 无 设保姆房 设保姆房 设保姆房 10 内入口 鞋柜 鞋柜 设玄关 储鞋柜、衣帽柜 设门厅 储物柜、鞋柜、衣柜 设门厅 有进入式衣帽间 11 地下室 无 无 无 ？ 有地下室 12 车位 1内1外或1具顶盖 1外 2外 1内1外或2个有顶盖 2室内 附送采光地下室 , 四拼别墅 车库层平面图 双车库  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 四拼别墅 一层平面图 花园朝南完整集中  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 工具4：产品力曲线图，通过与竞品在核心要素上的价值评估，得出结论  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 　　普遍认为玄关很重要，但在心理上对地下室不重视，因此不会将地下玄关作为装饰 重点，而一层的玄关作为亲戚朋友主要入户方式，作为“门面”，一层玄关是客户 着重装饰的部分。 行动：调整玄关设计，改成地面层和停车层的双玄关设计  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 有客户认为二层有三个卧室和一个书房足够了，作为家庭私密区不喜欢过多的人聚集在 同一层。也有客户认为房间多比较好，可以自主安排。 行动：三套样板房中的卧室层采取多种分隔方案，交房不做隔断． 小结：以客户价值为核心的产品研发流程； 以客户访谈表、竞品调查表、设计任务书、产品力曲线图 的工具保证了从客户到产品的操作执行。  实践——深蓝 市场调查 要素整理 产品设计 客户测试和后评估 产品调整 • 模式 Model • 实践 Practice • 启示 Inspiration • 模式 Model • 实践 Practice • 启示 Inspiration • 有价值的产品创新来源于对客户需求的深刻理解 • 地产设计师应致力于把客户语言转变为产品语言 • 产品设计的过程是对市场的持续关注和解读过程  启示