第十章
房地产投资税费
第一节 房地产税收概述
概念
税收：是国家为实现其职能，凭借政治权力，按照
法律规定，通过税收工具强制地、无偿地征参与国民收
入和社会产品的分配和再分配取得财政收入的一种形式。
税收与其他分配方式相比，具有强制性、无偿性和固
定性的特征，习惯上称为税收的“三性”。
一、房地产税收的特征
• 房地产税收，是指国家无
偿地、强制地对纳税主体所
拥有的房地产或者凭借房地
产从事经营活动而得到的收
益所征收的相关税负。
• 房地产税是指国家在房地产领域内征收的相关税收
种类，既包括与房地产直接相关的税种（土地增值税、
房产税），也包括与房地产间接相关的税种（印花税、
营业税）。
• 它是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要
方式，也是国家借以调控房地产市场、促进土地资源
优化配置和有效利用的重要经济手段。
房地产税的特征
第一、征税对象特定。
• 房地产税收是以房地产投资行为、房地产价值或收益
为特定征税对象的，其征税对象从物质角度看是土地
和房屋，从产权角度看是附着在房地产商上的各项权
益。
• 第二、税收体系复杂。
• 房地产税收体系是由许多税种构成的复杂体系，涉及
10多个税种，且税类多，包括流转税、收益税、财产
税、资源税和行为税等。
• 第三、税源分布零散。涉及房地产的税
种大多是一些小税种，征收对象不集中，
从农村到城镇、从生产经营企业到行政
事业单位、再到居民个人，而且税基较
小，税率较低，征管难度大。
• 第四，税收基础稳定。房地产具有长期性、耐久性
等特点，随着我国经济的发展和城市化进程的不断
推进，房地产的数量也在不断增加。同时，房地产
的价格也由于人口的不断增加和人们对房地产的需
求日趋增加而上涨，这就保证了房地产税收税基的
持续增长。
• 第五，税收主要归属地方。房地产税收收入大部分
归属于地方财政收入，是地方税收的重要组成部分。
房地产税收的职能
• 第一，保障财政收入，筹集公共建设资金。房地产
税收是国家财政收入的重要保障，这是房地产税收
最基本的功能。在发达国家和地区，房地产业带来
的税收占年度财政收入的1/3或1/4。这些税收一部
分用于公共建设。
• 今年以来，新疆伊犁尼勒克县加大了对耕地占
用税的清理及征管工作，不断创新征管措施，
使征管工作卓有成效，成为拉动财政收入增收
的主力。截至9月底，耕地占用税入库税收同
比增收1868万元，占税收收入增收总额的
%，创耕地占用税征收历史的最高值。
• 第二，发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展。
• 税收作为经济杠杆是国家实行宏观调控的重要工具，国
家通过税收政策的调整来调节纳税人的经济利益，影响
房地产业的发展和房地产市场的运行。通过发挥税收杠
杆调节作用，调整经济发展速度和发展方向，促进经济
健康发展。
• 12月9国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，决
定个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年，其
他住房消费政策继续实施。
• 第三，抑制房地产投机行为，维
护市场交易秩序。
• 由于房地产的有限性，尤其是土
地资源的稀缺性，使得房地产市
场经常呈现为卖方市场，这就为
投机行为创造了条件。通过房地
产税收，可以在一定程度上抑制
这种投机行为，创造公平竞争的
市场环境。
• 第四，调节收入水平，缩小贫富差距。
• 房地产价值的大小是房地产税收的主要
依据，房地产价值较大的占有者承担的
税负也较多。所以，房地产税也反映了
纳税人的纳税能力，它可以调节纳税人
的收入水平，体现平等负担的原则，从
而缩小贫富差距，推进社会协调发展。
三、我国房地产税收体系
• 按照税种的类别进行划分，我国的房地产税可以分为
四大类：
• 第一类，货物和劳务税类，如营业税等；
• 第二类，所得税类，如企业所得税、个人所得税、土
地增值税等；
• 第三类，财产税类，如房产税、城市房地产税、城镇
土地使用税、耕地占用税、契税等；
• 第四类，其他税收，如印花税、城市维护建设税等。
• 另外，我国的税收体系还可以按照中央税、地方税
和中央地方共享税来进行划分。
• 在该体系中涉及房地产税的地方税有房产税、城镇
土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，中
央地方共享税有营业税、印花税和企业所得税等。
第二节 耕地占用税
• 一、基本情况
• 耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或
者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占
用耕地的面积征收的税。
•所称单位，包括国有企业、集体企业、
私营企业、股份制企业、外商投资企业、
外国企业以及其他企业和事业单位、社
会团体、国家机关、部队以及其他单位；
•所称个人，包括个体工商户以及其他
个人。
基本特点
• 1.强调对耕地的保护；
• 新修订的耕地占用税暂行条例，大幅度提高了税额
标准，在原规定的税额标准的上、下限都提高4倍
左右，各地具体适用税额由省、自治区、直辖市人
民政府依照《条例》的规定根据本地区情况核定。
同时，为重点保护基本农田，《条例》规定，占用
基本农田的，适用税额还应当在上述适用税额的基
础上再提高50%。
河南耕地占用税提高4倍切实保障
耕地面积
• 新华报业网讯 经河南省政府同意，凡在河南
境内占用耕地建房或从事非农业建设的单位或
个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。全省平
均税额由每平方米４．５元提高到２２．５元，
提高４倍，新的税额标准从２００８年１月１
日起执行。
• 调整后的耕地占用税，郑州、洛阳市区为每平
方米３８元，安阳、濮阳、鹤壁、新乡、焦作、
三门峡、许昌、漯河、平顶山九市市区为每平
方米３１元，开封、商丘、南阳、信阳、周口、
驻马店六市市区和济源市为每平方米２４元，
县及县级市为每平方米２２元。
• 2.对土地用途转换进行平衡；
• 3.实行一次性征收；
• 耕地占用税是国家为保护现有土地资源，对占
用耕地建房或者从事非农业生产建设的单位或
个人，依据其用地面积，按照国家规定的标准
一次性计算征收的一种税。
• 4.耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为
标准，分别规定单位税额；
• 5.耕地占用税征收标准在不同地区不一样。
纳税人
• 负有缴纳耕地占用税义务的单位和个人。
包括在我国境内占用耕地建房或者从事其他非
农业建设的单位和个人。
• 具体可分为三类：
• （1）企业、行政单位、事业单位；
• （2）乡镇集体企业、事业单位；
• （3）农村居民和其他公民。
• 经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审
批文件中标明的建设用地人；
• 农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳
税人为用地申请人。
• 未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
• 耕地占用税的纳税环节是在各级土地管理部门农用
地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书
前。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭
证和其他有关文件发放建设用地批准书。严格执行“
先税后证”制度。
• 纳税期限：经批准占用耕地或者其他农用地，农用
地转用审批文件中未标明建设用地人的，用地申请人
应当在收到农用地转用审批文件之日起30日内缴纳；
农用地转用审批文件中标明建设用地人的，建设用地
人应当在收到征收机关纳税通知书之日起30日内缴纳；
未经批准占用耕地或者其他农用地的，应当在实际占
用耕地之日起30日内缴纳。
二、征税范围和计税依据
• 耕地占用税的课税对象：是占用耕地从事其他非农
业建设的行为。
• 耕地占用税的征税范围：包括国家所有和集体所有
的耕地，包括用于种植农作物的土地，也包括新开荒
地、休闲地、轮歇地、草田轮作地等。
• 耕地占用税纳税依据：以纳税人实际占用的耕地面
积为计税依据，按照规定税额标准一次性征收。
• 应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准
三、税额标准
• 由于耕地占用税实行地区差别定额税率，因此，不同
地区耕地占用税税额标准不一样。
• 耕地占用税暂行条例规定的税额分4个档次：
• （1）全县人均耕地不超过1亩的，单位税额为每平方
米10至50元；
• （2）全县人均耕地在1亩至2亩之间的，单位税额为每
平方米8至40元；
• （3）全县人均耕地在2亩至3亩之间的，单位税额为每
平方米6至30元；
• （4）全县人均耕地超过3亩的，单位税额为每平方米5
至25元。
四、减免条件
• 下列情形免征减征耕地占用税：
• （一）军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地，
免征耕地占用税。
• （二） 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、
航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有
关部门并报国务院批准后，可以对前款规定的情形免征或者
减征耕地占用税。
• 依照上述两项规定免征或者减征耕地占用税
后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者
减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额
补缴耕地占用税。
• （三）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税
额减半征收耕地占用税。
• （四）农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命
老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难
的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地
占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，
报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占
用税。
收入用途
• 征收的耕地占用税收入在地方建立农业发展基金；
中央建立农业综合开发基金后的基本用途和支出范围。
主要包括：
• （1）用于提高耕地质量，改造中低产田，兴建排
涝、改碱、荒滩治理、深翻改土、培养地力等工程措
施所需的各项费用；
• （2）扩大耕地数量，开垦宜耕荒地、滩涂、撂荒
地、闲弃地等所需的费用；
• （3）兴建和整修小型农田水利工程、灌区
渠道、防渗工程、打井配套等工程所需的费用；
• （4）在原有耕地和扩大耕地周围实施保护
耕地的生物措施，营造农田防护林，水上涵养保
持等所需的种子、苗木、工具等所需的资金补助；
• （5）繁育推广优良品种，采取先进农业科
技措施的费用；
•
• （6）实施开垦和整治宜农耕地工程等大面
积开发项目及引进外资项目所需的前期勘测、
论证、规划设计所需的配套资金；
• （7）经当地人民政府批准，由银行贷款
开发农用土地资源项目的贴息支出。
第三节 城镇土地使用税
• 一、基本情况
• 城镇土地使用税是以实际占用的城镇土地面积为计
税依据，按规定税额标准对拥有土地使用权的单位和
个人征收的一种税。
基本特点
• 1.对占用或使用土地的行为征税；
• 2.征税对象是城镇土地；
• 3.实行等级幅度税额；
• 4.大、中、小城市税额标准不一样。
• 按照修改后的内容，城镇土地使用税每平方米年税
额，大城市由元~10元提高到元~30元；
• 中等城市由元~8元提高到元~24元；
• 小城市由元~6元提高到元~18元；
县城、建制镇、工矿区由元~4元提高到元~12元。
纳税时间
• 有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发
生时间为：
• 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由
受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土
地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从
合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
纳税人
• 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地
的各类单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土
地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土
地使用税。
前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营
企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其
他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及
其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
• 1.拥有土地使用权的单位和个人是纳税人。
• 2.拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地
的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人。
• 3.土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其
实际使用人为纳税人；
• 4.土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有
各方分别纳税
• 例如：几个单位共有一块土地使用权，一方占60
％，另两方各占20％，如果算出的税额为100万，则分
别按60、20、20的数额负担土地使用税。
二、征税范围和计税依据
• 征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。
• 计税依据：城镇土地使用税的应纳税额以纳税人实际
占用的土地面积为计税面积，按照规定的使用税额标
准计算。应纳税额计算公式为：
• 应纳税额=计税土地面积×使用税额标准
三、税额标准
• 土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市元至30元；
（二）中等城市元至24元；
（三）小城市元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区元至12元
四、减免情况
• 下列土地免缴土地使用税：
（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用
的土地；
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
• （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃
土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；
（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水
利设施用地和其他用地；
• （八）其他可以免征城镇土地使用税的情形。
征收管理与纳税申报
• 纳税义务发生时间
• 从当月起交税的，如填海、开荒山整治的土地和
废弃地的用地自使用之日起开始。
• 纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年
时开始缴纳土地使用税，其余都是从次月起缴纳，如
• 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月
起计征城镇土地使用税；
• 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城
镇土地使用税；
• 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手
续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
计征城镇土地使用税；
• 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的
商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使
用税。
郑州上调城镇土地使用税标准
一级地段18/㎡
• 郑州 市政府８月１１日公布，提高城镇土地
使用税的征收标准，并调整了土地等级。一级地
段每平方米年税额１８元，比过去提高了１０元。
• 本次调整将郑州市内５区（不含上街区）和郑
州经济技术开发区、郑州高新技术产业开发区、
郑东新区的土地等级由原来６个等级调整为４个
等级。
• 调整后，市内每平方米城镇土地使用税的年税
额标准为：一级地段１８元，二级地段１２元，
三级地段８元，四级地段３元。
• 郑州市各县（市）及上街区每平方米城镇土地
使用税的年税额标准调整为２元到１２元，土
地等级设为三级。
• 一级地段为：农业路—农业东路—七里河—郑
汴路—东明路—陇海路—嵩山路—建设路—金
水路—南阳路—农业路的环形区域内的土地。
• 二级地段为：东风路—东风东路—七里河—航
海路—桐柏路—建设路—嵩山北路—翠花路—
沙口路—东风路的环形区域内除一级外的土地。
• 三级地段为：连霍高速—新１０７国道—南环
路—西环路—化工路—绕城公路—连霍高速的
环形区域内除一、二级外的土地；经国家科技
部批准设立的“二七星火技术密集区（马寨工
业园区）”内的土地；郑州新郑国际机场范围
内的土地。
• 其他土地均为四级地段。
第四节 房产税
• 一、基本情况
• 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或
租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产
税。
• 据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财
政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房
产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度
较大，试点将从个别城市开始。
• 基本特点：
• 1.房产税属于财产税，其征税对象是房屋；
• 2.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对
于经营自用的房屋，按房产计税余值征收，对
于出租、出典的房屋按租金收入征税；
• 3.按年征收，分期缴纳。
• 纳税义务人
• 1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产
权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
• 2、产权出典的，由承典人纳税。
• 3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房
产代管人或者使用人纳税
• 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房
产代管人或者使用人纳税。
• 5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个
人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单
位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华
侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
二、征税范围和计税依据
• 征税范围
• 城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。
• 从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征；
• 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
• 扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除
幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，
因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简
化计算手续，提高征管效率。
• 房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不
单独计算价值的配套设施。主要有：暖气,卫生,通风等，纳
税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
• 从租计征
• 按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以
房产租金收入为房产税的计税依据。
• 依照房产余值计算缴纳的应纳税额=房产计税余值×%
• 依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额=年租金收入×12%
• 三、税率
• 1.按房产余值计征的，年税率为%；
• 2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
四、减免条件
• 下列房产免纳房产税：
• 一,国家机关,人民团体,军队自用的房产；
• 二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用
的房产；
• 三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产；
• 四,个人所有非营业用的房产；
• 五,经财政部批准免税的其他房产.
五、其他规定
• 其一，申报。纳税人应根据税法的规定，将现有
房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入
等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。
• 其二，纳税期限和纳税地点。房产税实行按年征
收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年
征收一次。房产税在房产所在地缴纳。房产不在
同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向
房产所在地的税务机关缴纳。
2013房产税如何征收 曝各城市
房产税征收标准
• 编者按：进入2013年，在房产税上大家比较关
心的问题，自然是2013房产税如何征收了。那
么，2013年房产税是如何征收的？
• （来源：都市圈房产）我们知道，2011年1月
27日，上海重庆宣布次日开始试点房产税，上
海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及
以上住房和非本市居民新购房，税率暂定%
；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无
工作户口无投资人员所购二套房，税率为%
%。
• 日前，重庆市国土资源和房屋管理局宣布，自
2013年1月1日起，高档住房应税价格已经开始
执行新标准，应税价格起点从2012年的12152
元/平方米提高为12779元/平方米，上涨幅度为
%。重庆市应税标准提高，但税率不变。
即高档住房建面交易单价在上两年主城九区成
交建面均价3倍以下的，税率为%;3倍(含3
倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税
率为%。
• 上海2013房产税如何征收
• 2013年1月23日，上海公布今年房产税税率分
界线为每平方米27740元，与去年同期相比提
高844元。
• 据上海市统计局公布数据，2012年上海市新建
商品住宅平均销售价为13870元/平方米。按照
规定，需要征收房产税的房屋，如果房屋单价
超过其两倍，即27740元/平方米，则按%征
收房产税;若低于或等于该水平，则征收%
的税率。
• 2012年11月23日，上海市税务局公布，截止
当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其
中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房
比例约占20%。同时90%适用%的税率，主
要集中在非中心城区。据悉，该5万套住房中，
2011年认定2万余套，2012年约3万套。
• 其他城市2013房产税如何征收
• 作为首批推行房产税试点的城市，重庆、上海
的房产税试点已进行近两年，对于试点方案的
总结和范围扩大都可能在今年展开。届时重庆
试点方案将成为重要参考。
• 地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、
重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。
受访专家认为，当前的改革方案还有待进一步
完善，向存量房征税是大势所趋，并可考虑先
对小产权房课税。
• 国税总局表示，房产税试点扩容有难度。在1
月12日召开的在国研中心企业所中国企业发展
高层论坛上，国家税务总局总会计师汪康透露
房产税今年是否扩大试点仍未有定论。汪康表
示：“房产税试点扩容非常复杂，也非常敏感，
特别是当前房地产信息管理系统不健全的情况
下，现在一下子拿出一个非常完善的、推行的
方案可能还有一定的难度。”
• 不过，汪康也表示，房产税这几年在上海、重
庆试点情况良好，也取得了一定的经验，下一
步房产税要积极地扩大试点，但汪康未明确试
点扩容的城市及具体时间表。
• 汪康说：“房产税关系到千家万户，关系到民生
问题，关系到每一个人的经济利益问题。我个
人认为税种将来还要进行一定的、更大范围的
讨论，有必要的时候还要经过全国人大来讨论，
所以我们今年扩大到什么程度，在什么地方扩
大试点还在研究中。”而在此前，财政部财政科
学研究所所长贾康对媒体透露，国家有关部委
已经表示将积极推进房产税改革试点，今年很
有希望看到试点范围扩大。
• 重庆、上海以外的其他城市，在房产税试点扩
大尚未推行的情况下，还是按照以前的征收标
准征收。
• 其他城市2013房产税征收标准
• 房产税征收标准从价或从租两种情况：
• 1、从价计征的，其计税依据为房产原值一次
减去10%--30%后的余值;
• 2、从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收
入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减
除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
如浙江省规定具体减除幅度为30%。
• 房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征
的，年税率为%;按房产租金收入计征的，
年税率为12%。
第六节 土地增值税
• 一、基本情况
• 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及
地上建筑物和其他附着物并取得收入的企业、单
位和个人征收的税。
• 基本特点：
• 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象；
• 2.实行超额累进税率；例如增值额未超过
50%的部分，税率为30%，增值额超过
200%的部分，税率为60%。
• 3.实行按次征收；
• 4.增值额的准确确定较困难。
• 最简便手法之带精装修发售
• 虽然精装修曾因为节约资源而备受推崇，但在目前一手新房
成交价格通通需要在国土局备案的情况下，也成了开发商应对土
地增值税最容易操作的一种手法。以一套价值100万元的物业为例，
如果开发商增加实际费用为10万元的装修，总价110万元。在销售
过程中，如果开发商坚持对外声称装修费用为20万元，而房屋售
价仅90万元，那么不仅所需要征收土地增值税的部分从100万元降
至90万元，征收的比例也有可能下降至另一个税率。
• 纳税人：以出售或者其他方式有偿转让国有土
地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入
的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。
• 外商投资企业、外国企业、外籍个人、华侨、
港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得
增值收入的，都是土地增值税的纳税人。
• 纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日
内，向房地产所在地的税务机关办理纳税申报。
• 以一次交割、付清价款方式转让房地产的，
应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税
款。以分期收款方式转让房地产的，可根据收
款日期来确定具体的纳税期限。项目全部竣工
结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。
补充：
• 预征，就是为了保障财政收入均衡入库，对某些
税种先按照某种方法（多数是按照规定的征收率）
把税款提前征收，最后再进行税款清算，预征的
税款虽然要先缴纳，但是这并不是最终的税款，
清算后要多退少补。
• 不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所
在地设在何方，均应在房地产的所在地申报纳税。
二、纳税范围和计税依据
• 课税对象：土地增值税的课税对象是有偿转
让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
所取得的增值额。
• 纳税范围：土地增值税的征税范围包括国有
土地、地上建筑物及其他附着物，不包括继承、
赠与等方式无偿转让的房地产。
• 计税依据：以纳税人转让国有土地使用权及地
上建筑物和其他附着物所取得的增值额为计税
依据。
• 转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产所
取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的
余额。
• 要确定增值额，必须把握住两个关键要素：
• 第一个要素是转让房地产所取得的收入；
• 第二个要素是计算土地增值税的扣除项目金额。
（一）转让房地产收入的确定
• 纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、
实物收入和其他收入。
• 货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物产权而取得的现金、银
行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票
据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有
价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、
房屋产权而向取得方收取的价款。
• 实物收入，一般是指纳税人转让国有土地使用
权、地上的建筑物及其附着物产权而取得的各
种实物形态的收入。实物收入的价值，一般要
通过财产评估来确定。
• 其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权，
地上的建筑物及其附着物产权而取得的无形资
产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、
商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用
权、商誉权等。其价值需要进行专门的评估。
• （二）扣除项目的确定
• 第一，取得土地使用权所支付的金额。
• 这包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家
统一规定交纳的有关费用。具体为：
• 以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
• 以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按
规定补交的出让金；
• 以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
• 第二，开发土地和新建房及配套设施的成本。
这包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、
建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施
费及开发间接费用。这些成本允许按发生额扣
除。
• 第三，开发土地和新建房及配套设施的费用。
这是指与房地产开发项目有关的销售费用、管
理费用和财务费用。根据新会计制度的规定，
与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，
不按房地产项目进行归集或分摊。
• 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产
项目计算分摊并提供金融机构证明的，可将不
高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息
据实扣除外，其他房地产开发费用应按房地产
成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按
转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融
机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之
和的10%的比例计算扣除金额。
• 第四，旧房及建筑物的评估价格。
• 这是指转让已使用一年以上的房屋及建筑物时，
由政府批准的房地产评估机构评定的重置成本
价乘以成新度折扣率，并经地方税务机关确认
的价格。
• 第五，与转让房地产有关的税金。
• 这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维
护建设税和印花税。因转让房地产缴纳的教育
附加费，也可视同税金予以扣除。
• 第六，加计扣除额。
• 对从事房地产开发的纳税人，可以按照上述第一
项、第二项金额之和加计20%的扣除额。其扣除方
法采取项目年终结算和竣工清算税款时一并扣除
的方法。
• 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价
格计算征收：
• 其一，隐瞒、虚报房地产成交价格的；
• 其二，提供扣除项目金额不实的；
• 其三，转让房地产的成交价格低于房地产评估
价格，又无正当理由的。
• 在计算土地增值税的应纳税额时，先用纳税人
取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金
额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项
目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适
用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值
税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，
即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。
• 应纳税额计算公式为：
• 应纳税额=∑（增值额×适用税率）
• 三、税率
• 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除
法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，
并按照四级超率累进税率进行征收。
• （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税
率为30%；
• （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣
除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣
除系数为5%；
• （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过
扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算
扣除系数为15%；
• （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，
税率为60%；速算扣除系数为35% 。
• 其计算公式为：
• 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额
×速算扣除系数
• 四、减免条件
• 房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超
过扣除金额20%的，免征土地增值税。因城市
实施规则、国家建设需要依法征收、收回的房
地产，以及其他法律法规规定的情况可以免税。
• 某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出
售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土
地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门
为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目
应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印
花税共计万元。当地政府规定，企业可以按土地
使用权出让费、房地产开发成本之和的5％计算扣除其
他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开
发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的
20％加计扣除。则其应纳税额为：
• 扣除项目金额＝
600+1400+120++（600+1400）×5％
+（600+1400）×20％＝
600+1400+120++100+400＝万
元
• 增值额＝＝万元
• 增值额占扣除项目比例＝÷＝
％
• 应纳税额＝×30％＝万元
土地增值税细节明确 有望成房地产调控利器
• 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思
路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加
大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布
《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地
增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土
地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形
成房地产调控的“组合拳。”
• 土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低等原
因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。
• 在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公
众视野。4月份出台的 “新国十条”指出，税务部门
要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值
税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产
开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续
出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
• 《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品
房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具
发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及
其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有
关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退
房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
• 为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避
税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利
息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金
融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商
业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融
机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的
金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算
扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权
所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%
以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，
按照以上方法扣除。
• 此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、
土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后
指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的
土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，
不加收滞纳金。
• 事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出
台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局
下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地
增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地
增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接
转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未
销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未
能得到执行。
• 而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中
要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总
局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局
下发的通知至今仍然适用。
• 严征土地增值税有助打击囤地
“新国十条”将土地增值税清算作为税收调控的政策
之一，随后各地纷纷跟进，在地方细则中表示要加紧
推进土地增值税清算。为何在这一轮房地产调控中，
土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成
为调控的利器呢？有关专家指出，这主要还是由税制
现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只
要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条
例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。
另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效
的。
• 北京科技大学中国经济研究组4月份曾呼吁严征土
地增值税，遏制新一轮楼市泡沫，并指出：从严征收
土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，
起到调节收入分配的作用；可以有效控制房地产市场
的投资过热，减少房地产企业的拿地冲动，提高房地
产企业的风险意识；可以有效调节房地产市场的结构，
引导房地产企业增加普通住房供给。
• 该研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地
的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执
行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空
间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要
缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和
机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。
• 中央财经大学税务学院副院长刘桓也认为，通过
提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程
度上收窄房地产开发商的利润空间。
• 北京科技大学经济管理学院教授赵晓则认为，严格
征收土地增值税对控制房价上涨不一定有效，要控制
房价过快上涨还应从根本上解决供需矛盾问题。对于
土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，赵晓认
为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至
少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地
产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给
消费者的可能性不大。
• 开发商资金压力加大或被迫降价
• 今年以来，部分地区已开始加强对房地产
开发企业土地增值税的征管力度。多位开发商
和业内人士向记者表示，国税总局此次明确土
地增值税的清算有关细节，可能意味着将加紧
推进相关工作，这无疑会使那些没有准备的开
发商现金流迅速收紧
• “在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开
发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范
小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一
政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准
备的中小开发商境遇将更难。
• 世联地产的分析师认为，土地增值税清算再加上
房产税的酝酿，可能意味着未来房地产调控将由税收
担纲。严格征收土地增值税，将会增加开发商囤地和
捂盘的成本，对开发商的资金链产生压力，从而促使
开发商加大开发力度、调整开发结构、加快市场供给。
• 中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值
税清算将加速开发商现金流失，为此一些开发商可能
不得不选择降价促销，以回笼资金。“开发商成本增
加，可能会转嫁一部分给消费者，不过北京等地的细
则中已指出，清算和稽查的范围是定价过高、涨幅过
快的开发项目，看来主要目的还是打压虚高的房价。
”世联地产有关分析师表示。
• 此前，广西、河南、厦门、重庆、北京等地相关
部门已陆续出台措施，要求企业在规定期限内进行土
地增值税清算，有的还提高土地增值税预征率、将核
定征收改为查账征收等。
• 天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年
初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“
影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，
还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府
严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于
对工程款的支付，也就是说开发商无法再占压建筑商
的工程款，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季
度出现资金面紧张的局面。”
第七节 契税
• 一、基本情况
• 契税是以权属发生转移变动的不动产为征
税对象，向不动产承受人征收的一种税。
• 基本特点：
• 1.契税属于财产税；
• 2.契税由不动产承受人缴纳；
• 3.各地税率不一样。
• 纳税人：在中国境内转移土地、房屋，
承受的各类企业、单位、个体经营者和
其他个人为契税的纳税人。
• 房屋使用权的转移行为不属于契税征收
范围，不应征收契税。
• 二、征税范围和计税依据
• 征税范围：
• 1.国有土地使用权出让；
• 2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交
换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；
• 3.房屋买卖；
• 4.房屋赠与；
• 5.房屋交换。
• 计税依据：
• 1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房
屋买卖，以成交价格为计税依据；
• 2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参
照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
• 3、土地使用权交换、房屋交换、为所交换的土
地使用权、房屋的价格的差额。
• 三、税率
• 契税税率为3%-5%。
• 契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民
政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情
况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
• 四、减免条件
• 1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单
位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科
研和军事设施的，免征契税。
• 2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免
征契税。
• 3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，
酌情减免。
• 4.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
• 五、其他规定
• 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房
屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具
有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
• 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土
地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，
并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
郑州市民买经济适用房小户型告
郑州市财政局多收税款 是误解
• 郑州市民王女士买了套经适房小户型，市
财政局按2%收契税，王女士认为多收了一倍，
遂将财政局告至法院。6月21日，郑州市二七
区法院一身判决，王女士败诉。
据原告郑州市民王女士诉称：她于2009年
2月购买经济适用房一套, 面积平方米。
在缴纳契税时，被征收机关郑州市财政局告知，
应按2%的税率缴纳税款。
• 原告认为，按照我省契税法规和政策规定，我省
契税税率为4%，单套住宅面积等于或小于144平方米的，
税率减半。由于原告所购房屋面积在144平方米以下，
且为经济适用房，因此，按照财政部、国家税务总局
《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政
策的通知》（财税〔2008〕24号）第一条第（六）项
规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上
减半征收契税。故其应缴纳的税率应在4%减半即2%的
基础上应再减半征收，即按1%征收，而不应该与普通
商品房一样适用2%的税率。故原告提起诉讼，请求依
法判令被告退还多征收的契税元.
• 郑州市财政局辩称：郑州市财政局（郑州市契税
征收管理中心）向原告王女士所购买的经济适用房按
照2%的优惠税率征收契税，是合法的。《中华人民共
和国契税暂行条例》（1997年国务院令第224号）第三
条规定：契税税率为3%-5%。契税的适用税率，由省、
自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本
地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备
案。《河南省契税实施办法》（1999年省政府令第50
号）第五条规定，契税税率为4%。
• 河南省财政厅《河南省契税征管程序》第三条
第一款第（二）项第14目规定，契税征收执行
4%税率；对单套住宅面积等于或小于144平方
米的按4%税率减半征收，财政部、国家税务总
局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有
关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第
一条第（六）项规定，对个人购买经济适用住
房，在法定税率基础上减半征收契税。
• 按照上述规定，对个人购买经济适用房，在法定
税率基础上减半征收契税，也就是按照2%征收，是优
惠税率，是税收优惠。对个人购买经济适用房，是在
法定税率4%基础上减半征收契税，而不是在优惠税率
2%基础上减半征收契税。原告王女士认为应当按照1%
的税率征收契税，是对政策的误解。被告郑州市财政
局（郑州市契税征收管理中心）向原告王女士所购买
的经济适用房按照2%的优惠税率征收契税是合法的，
请求予以维持。
• 郑州市二七区人民法院经审理认为，河南省法定
的契税税率为4%。按照财政部、国家税务总局《关于
廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通
知》的规定，对原告购买的经济适用房在法定税率4%
的基础上减半征收，并无不当。原告主张应按4%法定
税率的优惠税在法定税率4%的基础上减半征收，并无
不当。原告主张应按4%法定税率的优惠税率即2%的基
础上再减半收取1%，系对法律规定的误解，且没有法
律依据，遂依法作出上述判决。
第八节 其他税收
• 二、印花税
• 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的
应税经济凭证所征收的一种税。
• 印花税基本特点：
• 1.兼有凭证税和行为税性质；
• 2.征收范围广泛；
• 3.由纳税人自行完成纳税义务；
• 4.税负数量小。
• 纳税人：中华人民共和国境内书立、领受本条
例所列举凭证的单位和个人，具体包括：
• 1.立合同人；
• 2.立账簿人；
• 3.立据人；
• 4.领受人。
• 现行印花税只对印花税调理列举的凭证征税，
具体有五类：经济合同，产权转移书据，营业
账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的
其他凭证。
• 土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳
印花税。
• 印花税根据不同征税项目，分别实行从价计征和从量
计征两种征收方式。
• （一）从价计税情况下计税依据的确定。
• 1、各类经济合同，以合同上记载的金额、收入或费
用为计税依据；
• 2、产权转移书据以书据中所载的金额为计税依据；
• 3、记载资金的营业账簿，以实收资本和资本公积两
项合计的金额为计税依据。
• （二）从量计税情况下计税依据的确定。实行
从量计税的其他营业账簿和权利、许可证照，
以计税数量为计税依据。
• 比例税率有五档，即千分之一、千分之四、万
分之五、万分之三和万分之零点五。房地产开
发采用万分之三的税率。
• 印花税实行由纳税人根据规定自行计算应纳
税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。
印花税票是缴纳印花税的完税凭证，由国家税
务总局负责监制。
免税情况
• 已经缴纳印花税凭证的副本或者抄本；财
产所有人将财产赠给政府，社会福利单位、学
校所立的书据；无息贷款、贴息贷款合同；外
国政府，国际金融组织向中国政府和国家金融
机构提供优惠贷款书立的合同；农林作物、牧
业畜类保险合同，可以免税。
• 三、两税一费
• （一）营业税
• 营业税(Business tax)，是对在我国境内提供
应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位
和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。
• 营业税属于流转税制中的一个主要税种。
• 基本特点：
• 1.征收范围广；
• 2.计算简单；
• 3.同一行业税率固定
• 纳税人：中华人民共和国境内提供给应税劳务、
转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
• 营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业
额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销
售额（三者统称为营业额），它是纳税人向对
方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费
用，如手续费、服务费、基金等。不同行业开
征的营业税税率不同，销售不动产的营业税税
率为5%。
• 应纳税额=营业额×税率
• （二）城市维护建设税
• 城建税,是我国为了加强城市的维护建设，扩
大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营
收入的单位和个人征收的一个税种。
• 缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征
收，不包括外商投资企业、外国企业和外国人。
• 城市维护建设税的基本特点：
• 1.税款专款专用；
• 2.属于附加税；
• 3.税率有区别。
• 纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位
（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物
者）和个人为城市维护建设税的纳税人。
• 征税范围：城市维护建设税的征税范围包括城
市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地
区。城市、县城、建制镇的范围应根据行政区
划作为划分标准，不得随意扩大或缩小各行政
区域的管辖范围。
• 税率按纳税人所在地分别规定为：
• 市区7%，县城和镇5%，乡村1%。
• 大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、
建制镇的，税率为5%。
• 公式：应纳税额=（增值税 消费税 营业税）*
适用税率
（三）教育费附加
• 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营
业税的单位和个人征收的一种附加费。
• 作用：发展地方性教育事业，扩大地方教
育经费的资金来源。
•
• 教育费附加征收率：根据国务院《关于教育费
附加征收问题的紧急通知》的精神，教育费附
加征收率为“三税”税额的3%。
• 应纳教育费附加＝（实际缴纳的增值税、消费
税、营业税三税税额）×3％
四、个人所得税
• (一)、纳税义务人：
• 出售自有住房取得所得的个人
• （二）、纳税范围：
• 个人出售自有住房取得的所得。
• （三）、适用税目、税率
• 根据现行《中华人民共和国个人所得税法》规
定，按照“财产转让所得”项目征收个人所得
税，适用比例税率，税率为20%。
• （四）、应纳税额
• 应纳税额=应纳税所得额*适用税率（20%）
• （五）、应纳税所得额
• 应纳税所得额=住房转让收入-房屋原值-转让
过程中缴纳的税金-合理费用
• 住房转让收入是指：个人出售自有住房取得的
全部收入。在征收个人所得税时，以实际成交
价格为转让收入。若纳税人申报的住房成交价
格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机
关依法有权根据有关信息核定其转让收入。
• 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得
额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭
证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中
减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及
有关合理费用。
• 房屋原值是指：出售方取得该房屋时所支
付的购置价款或建造费用以及其他有关费用。
• 房屋原值具体分为：
• 1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及
交纳的相关税费。
• 2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取
得产权时实际交纳的相关税费。
• 3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住
房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，
以及按规定交纳的土地出让金。
• 4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济
适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准
面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门或原
产权单位 交纳的所得收益及相关税费。
• 比如市民甲有一套面积为120平米的公有住房，共有住
房面积为90平米，每平米为2000元，超过的30平米，
价格为5000元/平方米，其向财政部门缴纳的受益及相
关税费为2万元，那么甲某的住房原值为
90X2000+30X5000+20000=350000元。
• 5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》
（国务院令第305号）和《建设部关于印发<城市房屋拆迁估
价指导意见>的通知》（建住房[2003]234号）等有关规定，
其原值分别为：
• ⑴、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置改房屋实
际支付的房价款及缴纳的相关税费；
• ⑵、房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房
屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
• ⑶、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所
调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值
为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相
关税费，减去货币补偿后的余额；
• ⑷、房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调
换的房屋，又支付部分货币，所调换的房屋原值为
《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付
的货币及交纳的相关税费。
• 转让住房过程中缴纳的税金是指：
• 纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税(房屋原值
的5%)、城市维护建设税(营业税×７%)、教育费附加
(营业税×３%)、土地增值税(该税是自建房者缴纳的)、
印花税等税金。
• 合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修
费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
• 1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修
费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与
转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的
住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比
例内扣除：
• (1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋
原值的15%；
• (2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
• 2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购
置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，
凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
• 3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，
凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
• 个人所得税的优惠政策：
• 对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一
生活用房取得的所得，免征个人所得税。
五、企业所得税
• 企业所得税是对我国内资企业和经营单位的
生产经营所得和其他所得征收的一种税。
• 特别需要说明的是，个人独资企业、合伙企
业不使用本法，这两类企业征收个人所得税即
可，这样能消除重复征税。
• 企业所得税的税率为25%的比例税率。(符合
规定条件的企业，可以减按20%或者15%的税率
缴纳企业所得税)
• 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征
税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的
以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
• 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得
的收入，为收入总额。包括：
（一）销售货物收入；
（二）提供劳务收入；
（三）转让财产收入；
（四）股息、红利等权益性投资收益；
• （五）利息收入；
（六）租金收入；
（七）特许权使用费收入；
（八）接受捐赠收入；
（九）其他收入。
• 收入总额中的下列收入为不征税收入：
（一）财政拨款；
（二）依法收取并纳入财政管理的行政事业性
收费、政府性基金；
（三）国务院规定的其他不征税收入。
• 企业实际发生的与取得收入有关的、合理
的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他
支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
• 在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：
（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投
资收益款项；
（二）企业所得税税款；
（三）税收滞纳金；
（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；
• （五）本法第九条规定以外的捐赠支出；
（六）赞助支出；
（七）未经核定的准备金支出；
（八）与取得收入无关的其他支出。
• 企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额
12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时
扣除。
• 在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定
资产折旧，准予扣除。
下列固定资产不得计算折旧扣除：
（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；
（二）以经营租赁方式租入的固定资产；
（三）以融资租赁方式租出的固定资产；
• （四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；
（五）与经营活动无关的固定资产；
（六）单独估价作为固定资产入账的土地；
（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。
• 企业所得税实行按纳税年度计算，分月或
者分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，
年度终了之日起5个月内汇算清缴，结清应缴
应退税款。
第九节 房地产开发成本费用
• 一、土地取得费
• 土地取得费包括土地征用及拆迁补偿费，
是指房地产开发企业按照城市建设总体规划进
行土地开发而发生的各项费用，包括土地征用
费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、
地下附着物拆迁补偿的净支出。
• 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支
付的费用，分为两种情况：
• 其一，国家征用集体土地而支付给农村集体经
济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物
和青苗补偿费及安置补助费等。
• 安置补助费:是为保证被征地农业人口在失去
其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，
因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增
值收益中提取部分作为补偿的含义。
• 青苗补偿费：青苗是指正处于生长阶段尚不能
收获的农作物，青苗补偿费是对被征地当年或
当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治
区、直辖市规定。
• 地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用
人投入劳动和资金所建的依附在地上的工程物
体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补
偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直
辖市规定。
• 地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已
投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中
所包含的投资补偿部分。
• 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用
前3年平均产值的6-10倍；
• 征用耕地的安置补助费，是按照需要安置
的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按
照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平
均每人占有耕地的数量计算。
• 每一个需要安置的农业人口的安置补助费
标准为该耕地征收前三年平均年产值的4-6倍，
但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得
超过被征用前3年平均年产值的15倍。
• 征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标
准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的
土地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
• 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，
由省、自治区、直辖市规定。
• 征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照
国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
• 按照以上规定支付土地补偿费和安置补助
费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水
平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，
可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安
置补助费标准的综合不得超过土地被征用前3
年平均年产值的30倍。
• 其二，为取得已利用城市土地而向原土地使用
者支付的拆迁费用。这是对原城市土地使用者
在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各
地均有具体规定。
二、开发成本
• 房地产的开发成本主要包括：
• 其一，前期工程费。前期工程费是指开发项目前期工程
所发生地各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、
水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
• 规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设
计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市
场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。
• “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、
沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖
掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包
括开工前垃圾清运费)等。
• 其二，基础设施费。基础设施费是指房地产开发项目
在开发过程中发生地各项基础设施支出，包括开发小
区内道路、供电、供水、供气、排污、排洪、通讯、
照明、环卫、绿化等工程支出。
• 其三、建筑安装工程费。建筑安装工程费是指房地产
开发项目在开发过程中发生地各种建筑安装工程费用，
包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建
筑安装工程费，以自营方式发生地列入开发项目工程
施工图预算的各项费用。
• （1）直接工程费 构成工程实体的各种费用
• ①人工费 ②材料费 ③施工机械使用费
• （2）措施费 为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工
过程中非工程实体项目的费用。
• ①环境保护费 ②文明施工费 ③安全施工费 ④临时设施
费 ⑤夜间施工费 ⑥二次搬运费 ⑦大型机械设备进出场
及安拆费 ⑧混凝土、钢筋混凝土模板及支架费 ⑨脚手架费
⑩已完工程及设备保护费 ⑾施工排水、降水费
• 其四、公共配套设施费。公共配套设施费是指
房地产开发项目内发生地独立的非营业性的公
共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿
园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕
所等设施支出。
• 其五、开发间接费用。开发间接费用是指房地产开发
企业内部为开发房地产而发生地各项间接费用，包括
工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、
劳动保护费、周转房摊销等，不包括企业行政管理部
门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生地管理
费用。
• 三、期间费用
• 期间费用是指房地产开发企业在生产经营过程中
发生地，不属于开发成本，直接列入当期损益的费用，
包括管理费用，财务费用和销售费用。
• 由于这三项费用均属房地产开发中不可缺少而必然
发生的，故在新开发房地产价格中将其列入。
• 四、投资利息
• 投资利息是资金所有者由于向国家借出资金而取得
的报酬，它来自生产者使用该笔资金发挥营运职能而
形成的利润的一部分。是指货币资金在向实体经济部
门注入并回流时所带来的增值额。投资利息依据投入
资金所占用的时间计算，投资利息的利息率以银行贷
款利率为准。
• 五、税金
• 税金包括耕地占用税、房产税、车船使用费、土地使
用税、营业税、城市维护建设税、所得税、固定资产
投资方向调节税、产品税等。
• 六、正常利润
• 房地产开发企业的利润在此是指企业在新开发
房地产项目中所获得的纯收益。投资利润率应
以当时当地房地产开发企业的平均利润率预测
计算。
