..户籍.元。粗略地，可按参照物交易价格中房屋的重置成本(商品成本)占该交易价格的比重来确定房屋贬损的权数。比如，通过造价类比法确定房屋的重量成本为每平方米840元，则房价占房地全价的比重为840+ 300=，即房屋贬损的权重为，那么成新率差异修正系数为(1-20%x )=。如果不考虑权重，成新率修正系数按80%来考虑，即，结果将大不相同。当然，如若房屋的剩余使用年限大于或等于土地的剩余使用年限，或房屋的剩余使用年限制约着土地的剩余使用年限，则成新率的影响可按100%来考虑。五、帽'哥特别说明的事项1.如前所述，共用土地的房屋评估结果反映的是房地合价。这也许会给房产管理部门和土地管理部门进行有关登记、办理有关手续、计收有关税费带来不便。为了解决这个问题，协调客户办理好相关手续，应对评估结果进行房价和地价的分离，并作出特别说明。分离的方法，可采用成本法首先确定房屋的价值，然后将评估值(房地合价)减去房屋价值求得土地价值。在评估报告中可作以下内容的文字说明本项目评估为房地合一评估，评估值包含了相应的土地使用权价值。如有关部门按规定需要分别使用土地评估值、房屋评估值的，土地评估值按xx x元计，房屋评估值按xx x元计。对房地价值的分离，我们采用了合理的评估方法。"至于房地价值分离的过程，可仅存于工作底稿，不必在报告中一一列示。2.如果评估标的所共用的土地为划拨用地，根据有关法规，转让其房屋须先办理土地出让手续，涉及补交出让金等附属债务问题，对此应予以揭示，可作内容如下的特别说明:"本报告所作评估结论，是对所估资产在二级市场中所体现的长期以来我国实行"高福利、低工价值作出公允反映。所估土地为划拨土地，未具备直接交易的资"的分配体制，企业职工的住房一般都条件，直进入二级市场须先行出让，所涉及的补交土地出让金是由单位分配的福利房，该部分资产在企等相关费用对评估价值的影响，我们未予考虑。"业固定资产账上反映。近几年随着市场经3.对有关收费的承担方式应作出说明。房地产交易，在济的建立和住房商品化的推行，福利房逐产权转移时必经交纳一定的税费，这些税费的承担方式，对评渐由单位所有向职工个人产权过渡，这就估结果有直接的影响，故应对其作出如下特别说明本报出现了"房改房"资产，因其为非经营告之评估结果，以交易环节所涉及的有关税费由法定应承受的性资产，不对企业经营产生收益，所以在各方分别承担为前提……"或"本报告之评估值，包含了资产资产评估中对该部分资产的评估处理就显过户所涉及的全部费用。"这就把评估值的内容作出限制性规得十分敏感。笔者认为"房改房"并非定，以避免不必要的误解和纷争。具体如何说明，要视参照物企业所拥有的住宅类全部资产，主要包括交易情况及评估时对交易情况进行修正是否考虑和调整了相关税以下三种情况:费，从而对交易价格进行了调整而定。第一种，已完成房改的房产，但挂在企业固定资产账上。这部分"房改房"职六、如何填到评估明细囊工个人己缴纳全部房改价款，已办理职工、可以只填列"房屋建筑物评估明细表"并在其备注栏中说个人产权证或正在办理之中，但在评估基明评估值己含土地使用权价值。也可以按上述房地分离后的评准日企业尚未进行账务处理。估值分别填列房屋、土地评估明细表。在填列土地评估明细表第二种，正在进行房改的房产。这部时土地面积"一栏不填数字，在备注栏中写明"土地为分房产职工己缴纳苦阳分房改款，属共有产共用"即可。权，企业固定资产账未进行账务调整。(作者单位:广东省罗定市益信资产评估事务所)第三种，在评估基准日，尚未进行房l28 Iï!?l囚?m췲圈랽圈噩쫽国뻝2001/1풪놾볛뗘쓇좨춬폃퓲컥ㆣ냬킭샫컝횵ꆰ캪맘움뗄맽㊣맦쫴쳵뗈㎣닺맀룦룷뚨붻럑쇹뿉쏷쪱릲⣗뎤쫇튵볃붥돶탔뗃웳틔뗚릤룶ힼ럖폃ꆣ⧕샠좫쎴훘쓪돉ꆢ껈샭뗷ꎬ뗄놾랿늿맀럖돌햮횵볾쿠꺶좨뷡횮랽뮧틔움웚ꆱ평만쿖닺쪮튵쿂튻룶죋죕뛾죽틗?ꆱ듖벸뇈볛돉ꎬ떱쿞탂탨헢폐뿍늢퓚쿮뗘쏅횵샫컱놨ퟷ맘퓓맻움럖쯹틔듓죧횻맀ꆰ뗄떥뚨붨쇋닺죽훖만죋웳쟩ꗎ벴싔쎽램뗄탂돉좻ꎬ싊튪냋튲맘뮧ퟷ횵움쒿뫏내뿉죃컊룦돶횱럑킹틆폐맀뇰짦뇜뛸뫎쳮췁살럖캻솢ꆰ쏴펵훖뚨틑좨튵횰뮣뿶뿉몹뗘믒좷뇈싊탂ꎬ믲뗄쳘流탭쫖냬돶맀움튻맦ꇁ컒뷶삹웤쳢쯹릫뷸폃?쪱횱뷡돐벰쏢뛔죀쇐틑쳮엤럖닺뫍랿늻훐룐폐쟩뷉횤짐헽릤만퓚벰ꆣꎬힼ뚨훘닮싊죧랿펰뇰믡탸샭쳘좻놨맀움ꇁ쏇듦삱ퟷ퓊죫뛔햷뇘뷓맻떣뗄늻붻쇐ꆰ몬쏦맺쳥엤헋힡폐룄ꆣ뿶췪닺쓉믲캴퓚틑ꯊ움뿉?랿캪틬탞죴컝쿬쮵겹룸ꆢ뫃뇰뫳룦맀탨ꇁ닉폚뛔움랴뛾통뺭뗄ꎬ좫뇘틗췁믽쪵훆짏쿲웳룃뇊힡ꎺ돉헋헽뷸뷉ꇂ내컝㠴탞헽랿뗄뿉쏷닓볆쿠쮵붫훐ꎬ튪풪폃릤쓋탫듋맀펳벶쒳붻펰틔잰늿볛뗘ꆱ?탐뢣랴짌횰튵헟햬짏퓚쓉닺믹쪱닎쒱뗄ァ헽쾵컝쪣내쏍닺쫕맘쏷움뿉럖볆쇋ퟷ惡쿈펦뷡ꆣ쫐볛킵쓉쿬붻쳡럑룱붨쪹ꆢ튻ꆰ웳샻펳욷릤뺭죏샠룄랿냬헋늿ힼ탒뛔헕죖훘숳쾵쫽뗄폠쫂솵맜폐쫖ꆣ맀ퟷ뇰ꎬ뫏뗗닓냬폨싛쯹뎡횵ꎷ튻틗ꆭ폃컳뷸쾸훾췁삸룟튵랿뮯룶닺펪캪좫헢룄샭컱럖캴죕컯?솿〰쫽내쪣쪹ィ쿮?샭맘탸럖횵틔랿룥쎵ꎬ맀탫뗄뷊뚨맊뮷ꆤꆣ뷢붻탐뇭좨뗘늻뢣횰뷼죋닺ꆰ늿볛횮뒦뷸엗쪲붻듈돉㴰캪㠰폠폃ꗀ쒷늿쮰ꎬ샫⢷쿂냼컝뗄쓍췁뷒쫇쿈펰뷓펦뷚ⶡꆱ뫍쇋움볛쳮샻릤룃벸췆닺틲짺랿럖뿮훐샭룄탐짐틗陼틗랶놾ꎮ⢲ꎥ쪹쓪뒿뿎쏅럑펦뗄뾵쓚몬췁움늻솵뗘쪾뛔탐쿬ꛗ쮰쯹놻헢럗뗷맀횵쫽ꆢ늿좨웤쫕룄닺ꎬꆰꆣ뿮헋캴쯥삹볛ꢷ캪㈸뜲살폃쿞볂?뫍듸뛔랽?죝쇋뗘맀뇘?돶ꎬ쯹럑웤짦뻍헹헻쏷ꆣퟖ뗍힡럖쯦맽틦랿떫틑컱뷸샊뿶룱뿎쎿ꎬィ뾼쓪훆잡삹췁살움램쾼뗄쿠횵랽퓚ꪻ죃뿉맀뮮컒ퟷ벰낱냑ꆣ뛸쾸튲싎릤랿ퟅ뢣뛉럇뒦ꆱ훷맒룄냬헢쫴뗷탐뷸훐?욽벴ꖡ싇쿞풼?삽뗘늻맀ꎬ?컄펦내램놨꺲쫖ퟷ늦쏇뗃헢돶뗄뺱움뻟뚨뇭뿉퓚튻닺쫐샻뺭쯹샭늢튪랿늿릲헻탐朗랿랽섰ꎬ듳ퟅ맜뇣뷡뿉복ퟖ뗄횵ꇁꆣ룦ꛓ탸쓚닺췁쯹캴킩죧폐ꢸ맀쳥ꆱ틔놸냣퓚뎡헢펪뻍럇냼횰탞컝쏗ꎮ벴폚췁﮷샭ꆣ맻닉좥쮵ꆢꇁꆱ훐쎵ꎬ죝퓚뗘짦폨ꎷ쮰쿂맘횵죧늢내힢뚼웳뺭훰뻍쿔삨횰릤믹닺헽뗄쓈㠴뇡㈸侣믲뗘듓늿캪뷸폃랿쏷ꇁ훁튻?짦죧뛾ꎬ벰뾼뾵럑쳘쮰껆뫎퓚짏쳮삸쫇훘ピ쯰⤽길뗈뗄뎵쏅쇋탐돉컝ꎺ쪹풪폚튻겸벰쿂벶캴싇?뇰럑삹쓚쮵웤쫶쇐훐훃ﶡꪣ뗄ィꎬ폚쪣쓊뷸뷢랿놾볛폃움볆쇐料늹쫐뻟ꆣ諾돐쮵평샖죝쏷럱놸췁킴돉ꎱ곔좨긹뷡췁폠잷탐뻶볛램횵맀ꆣ뗘쪾?붻쳘뎡놸ꆱ믒떣쏷ퟷꎬ힢뾼놾죈훘㐴맻뗘쪹뾵폐헢뫍쫗쟳볛횵뛔ꆣ킹돶뇰훐횱췁힣랽ꎺ뚨결튪삸럖움ꆰ싇⣉뾼캪ꆣ붫뗄폃?맘룶뗘쿈뗃횵랿?죃쮵쯹뷓곔쪽펦ﲺ쿞쫓훐샫맀췁뫍쳆곍?ィ죧듳쪣쓪?뗇컊볛좷췁ꆣꎬ뗘럖뷰쏷쳥붻돶돐곁훆닎쮵뫳뗷랳ꢹ벷긲맻늻폠쿞볇쳢뗄뚨뗘죧췁볛샫뗈ꎺ쿖틗죃뛔쫜쯗탔헕쾸캪헻?㢣늻쿠쪹ꎬꆢ럖랿볛폐뗘횵뗄뢽뷰움쪲맦컯뇭쇋?뾼쿠싇맘쮰
c一瓢'监事可再‘房"资产，全额列示评估值，再按评估基准日企业和职工所拥有的权益分摊，将职工部分权益部分列入负债"长期应付款"科目，待房改结束再进行账务调整。这种操作方法是依据评估基准日的实际权属概念，企业虽在评估基准日对该部分资产拥有音附录产权，该资产产权本身是个变动因素。将企业本身所有的权益评估一般会造成资产增值(房产本身具有保值增值的特性)，这部分增值是"虚增"概念，因为这部分增值企业本身是得不到的。同时房改价款总金额己确定，而一般来说房改价就总金额比固定资产净值要小，这样在将来企业房改结束，企业承担的损失更大，对企业的将来运营带来负面影响。1这种处理方法操作起来比较烦琐，1工作量大。KTIJ以账面值列示。对房改房的资产以账面值确定，评估己收到的房改款、不作调整，在评估报告中披露，待企业房改结束由企业自行处理。这种处理简便改，但计划进行房改，相关手续10 )1按房改款处理。根据评易行，但不符和评估概念。正在申报办理中的房产。估中的"预期原则在资产评咖对尚未进行房改，但相关对以k三种情况应分别予以处估时，资产的评估值是基于其对的房改手续正在申报中的房产。理。未来收益的期望值。该部分资产该部分资产的权益在评估基准日的嘟对己房改完房产，因职工对企业来讲其未来所能产生的收益权益属企业，但是其最终权属归个人已缴纳全部价款，企业对该只是未收到的房改价款部分，因职工个人(特殊情况除外，如职部分资产已无收益权和处置权，此在固定资产科目其评估值为霉，工调离等)。属产权不确定性资只是企业没有及时进行账务处理，未收到的房改款调入应收款，房产，为保证产权交易双方公平合依实际权属状况，该部分资产的改款与固定资产净值的差额部分直理，暂以账面值确认，待实施房评估值为霉。相应的挂在负债中接冲减净资产。改后由企业调整，在报告中做披已收到的房改款冲减为零，房改这种处理方法是依据"预期露，提请报告使用者注意。若按款与固定资产的差额部分直接冲减原则"和"公平原则"进行的，评估基准日企业完全权属进行评净资产。这种房改房是依据在评对产权交易的卖方来讲，其"房估，由于房产本身的保值增值特估基准日的实际权属进行处理，改房"部分资产只能产生"未收性，一般会造成资产增值，但由操作简单易行。到房改款"的收益，对产权交易于该部分房产的未来产权不属企嗡对正在房改进行中的房改中的买方来讲，其购买后的"房业，这部分增值也是"虚增"概房，在评估基准日其属于共有产改房"对企业的未来收益仅是念，加大企业未来经营风险。权财产，即职工个人和企业共同"未收到房改款这种处理符所有。这种情况在评估实践中经合评估中的公允市价概念。(作者单位.中天华资产评估公司)常遇见，对该部分资产的处理方在-211按共有产权分摊。即接法包括:正常资产评估的方法评估"房改??췲랽쫽뻝2001/18盟国瞌回_1圃291룄헽뛔샭뗂룶늿篖篒篆槒榿ꎻ箹檲몳랿좨쯹뎣ꎮ氨맀캴횻듋뷓헢풭떽훐ꆰ뫏?내쇐듽쒿쯘튻뻟퓶럖쪱냣뺻뷡웳릤簨쫕평틗뗄룃횰닺슶움탔폚튵쓮⣗ꎬ퓚ꆣ죋럖믊샊삹퇊뺻삻?닆폐폶램ㄩ훐쪱살웳쫇쫕뿮돥훖퓲닺랿뗄캴㈩뎣ꆱ틦죫믹냣횵퓶쫸튵ퟷ㌩떽놨탐늿릤뗷뫳맀룃틔움뛔뻹?떫짪틑쟆떼샖햵輪퓚닺ꆣ볻냼箰뗄ꎬ쫕튵캴만떽폫복뒦ꆱ좨룄싲榰럖뢺쪵ힼ룃붫믡놣쫇횵튪솿篒룦뛔쫴룶샫캪퓝평쳡믹튻늿헢볓?맀쮵훖ꗎ틑헽볆놨뷉닺쫈뗎붵첶볈움ꎬ헢삨뒷ꆰ틦살쫕뚨뗄만뺻샭뫍붻늿뿮랽뛔떽뒹믹첯햮뷡볊죕웳퓬횵볛킡붫듳퓕랿훐ퟔ떫짐쫖죋뗈놣틔쟫ힼ폚냣럖뮣죽훐랿뫖뮮냬랿쓉틑뗃꫁쒷꣗ꆣ햵ꗒ퓚맀벴훖뛔ꎺ뾸풤닺뗄붲떽뚨랽ꆰ틗럖ꆱ살웳닓움ꎬힼ쫸좨튵돉퓶탩뿮쯃틔룄엻탐늻캴탸⣌⦡횤헋놨죕믡훖뗄룄?탌뷸샭좫컞믓뾸쪲헢쓊ퟐ믹횰쟩룃쒿웚뗄웤닺룄램릫붲튵킲맀죕붫뎤퓙쫴놾횵퓶ퟜ돐퓋헋뿮슶뒦럻헽ꎬ?ꏊ쏦뗷룦웳퓬룄랿폓쯥릫볛탐훐늿쫕킼뒿ꏏ쒿蝹훖떼킡ힼ릤뿶풭움췻캴랿뿆뿮닺ꆣ쫇욽싴ꎬ뗄靖뛮웳횰웚뷸룅좨짭ꆱ뷰퇹떣펪닙뗁쏦ꆢ샭뫍퓚떫횵헻쪹튵놾돉뿶췪룄퓊뿮랿뗄볛틦냊쒲쫈?죕룶퓚럖ꛀ퓲맀횵살룄쒿뗷뺻틀풭랽횻웤캴ꆱꢷ쇐튵릤펦탐컺쓮놾쯹퓶쳘룅쫇뛮듸ퟷ탊늻듽ꆣ움짪靖붻좷ꎬ폃췪짭튲쪲펦쫐ퟜ陼룄랿뿮좨놽겸ꚵ뷸웤죋움ꆱ횵ꆣ쯹볛죫뻝퓲살쓜ꎬ릺훌램쪾뫍늿뢶헋짭폐탔쓮뗃틑붫쯰웰뺡좷ퟷ웳헢맀놨퓚ꢲ틗죏헟좫뗄닺쫇뺭삹럖볛뷰ꎬ닺뫍쎲쒹랿쫴맀ꎸ쫇룃쓜뿮움펦뗄ꆰꆱ붲뛔싲쫕헢꾡횰컱웳⢷⦣늻좷살쪧뢺ꎶ뚨뗷튵훖룅훐ퟮ믈쮫놨힢좨놣퓶펪탐뫕삹쿠ꆣ뇰웳뒦탕뾷틔꫁쫇폚쪵뗄料퓚믹늿닺맀쫕닮풤뷸ꎬ짺뫳틦훖룅ꎼ릤좨ꆱ뗷튵펵룶뾲곕틲떽뚨뛮룼쏦뇈풷헻랿쓮떫훕랶랽듽룦틢쫴횵탩럧ꯋꎬ훐븩맘튵훃쯎훗?훖틀킴릲볹뒦?폚럖짺횵뿮뛮웚탐웤ꆰ좨뗄뷶뒰쯹틦뿆헻쯤폐뇤缾캪ꎬ듳펰뷏뾸움룄샭ꆣ쿠랿믹곈꣐릫쪵훐뷸퓶늻쿕폨쓮뇈쫖틲뛔좨쪲뫕겷놽뻝ꛀ뗄폐릲훐샭?닺웤ꎬ캪늿ꆰ캴붻쫇랿펵쒿퓚뚯움뻉뾷헢뛸쿬랳맀뷡볲맘ힼ쫴퓗욽쪩ퟶ죴탐횵떫ꆱ틔ꆣ만탸룃ꎬꛀ蝹껖뾸펳퓚닺춬뺭랽움뛔쫕틲쇣랿럖틗럻룄퓙폐맀?늿튻ꆣ쯶틑쫸뇣죕맩뫏엻내쳘평웳룅뒦횰랿뚨?쐡움틦ꎬ횱뗄틀닺릤룄?닺ꎻ뷝췐뿆맅믹ힼ
