产业地产产品模块规划-华夏幸福)--52-.ppt

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产业地产产品模块建议 任金鸿 2015年5月9 目录 产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业园区产品种类与配比 不同发展阶段产业园产品 产业园基本构成要素 工业熟地 产业载体 配套设施 产业园 各类厂房 研发中试楼 办公写字楼 基础设施配套 商务生活配套 政策服务 税收优惠 投资服务 生活服务 增值服务 仓储物流 • 一个完整的产业园，一 般有四大构成要素，分 别是工业熟地、产业载 体产品、配套设施和政 策服务。 • 地块是初级产品形态，可根据需求划分为不同的大小，供企业购地自 建，一般适用于园区起步阶段 工业熟地 载体产品 • 厂房 – 是制造业企业的主要生产载体 – 标准厂房（单层、多层），可满足大多数 企业生产之用 – 定制厂房根据企业提供的图纸进行建设， 竣工后销售给企业 • 研发中试楼 – 满足企业科研、检测、实验、中试之用 • 办公、写字楼 – 企业 办公、进行商务活动之用 • 仓储物流用房 – 满足企业仓储物流的需求 各类厂房 研发、中试 中试基地 通用实验楼 研发中心 办公、写字楼 总部独栋 总部综合 高层综合写字楼 仓储物流 物流中心 仓储设施 配套设施 基础设施配套 商务生活配套 配套设施 围墙 道路 管网 绿化 广场 展馆 商务中心 商业超市 银行邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 酒店 大门 加油站 基础设施－大门、围墙 • 大门是产业园的主要标识 • 围墙可使产业园形成明显的围 合感和归属感 基础设施－道路 • 道路是产业园交通系统的骨干 • 道路分不同的级别种类，其宽 度、建设标准均不同 道路绿线 道路红线 绿化 大园区迎宾大道 100 60米 两侧各20米共40米 大园区主干道 65 45米 两侧各10米共20米 产业园主干道 46 34米 两侧各6米共12米 产业园次干道 30 22米 两侧各4米共8米 基础设施－园区内管网 • 产业园外部的管网，由一级开发完成，预留接口 • 产业园内部的管网，由工业地产开发完成 项目 供水厂、供水管线 自主开发 供水 供水厂、供水管线 自主开发 供气 燃气站、燃气管线 自主开发 供热 供热厂、热力管线 自主开发 雨水 污水处理厂、雨水管线 自主开发 污水 污水处理厂、污水管线 自主开发 电力 变电站、电力管线 引入合作 电信 电信基站、电信管线 引入合作 基础设施－绿化、广场 • 绿化、广场也是产业园的重要组成部分 基础设施－展馆 • 展馆用于园区展示、接待、办公，是园区必不可少的配套 • 较大的展馆还可以成为园区企业产品的展示交易中心，还可以提供部 分商务功能 商务生活配套－商务中心 • 产业园的非生产性配套种类与面积配比目前国家尚无统一标准 • 参照工业项目的要求，根据国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指 标》的规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工 业项目总用地面积的7%。 商务中心 商务中心 商业生活配套－超市、银行、邮局 小商业 超市 邮局 银行 商务生活配套－员工餐厅、员工宿舍 商务生活配套设施－餐饮、休闲娱乐 • 11 商务生活配套－酒店、加油站 政策服务 政策服务 税收优惠 投资生产服务 生活服务 增值服务 • 政策服务是产业园必不可少的软件设施 政策服务－税收优惠 • 国家对产业园的优惠政策 – 入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策 • 企业所得税优惠 – 除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳 所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县级 留成部分的50% • 个人所得税优惠 – 年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳 个人所得税额的奖励 – 年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳 个人秘得税额的奖励 – 年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴 纳个人所得税额的奖励 政策服务－投资、生产、生活服务 立项审批 设计审批 施工图审图 工程规划许可证前期审图 工程规划许可证申请 建设项目档案管理登记 道路红线订立 环评审批 职业病防范预评价 消防审核 施工、监理招投标 建设工程质量监督申报 施工许可证办理等 营业执照年检 建厂期间的税务申报 物业管理 职工子女入学 办理户口迁移 房屋租赁服务 交通服务 投资服务 生产服务 生活服务 政策服务－增值服务 政策服务－增值服务 验资业务 各类审计 代理记账 代理申报纳税 常年会计顾问 税务筹划 经济项目鉴证 资产评估 账务咨询等 企业改组评估 收购、兼并的财务策划 投资评估 资产交易租赁评估 产权交易服务 产权抵押评估等 设立、变更和注销 草拟商业合同 日常法律咨询 参与项目谈判 公司融资事务 知识产权服务 劳资关系服务 处理商务纠纷 管理层持股及期权奖励计划设计 企业上市的法律服务 企业兼并收购方面的法律服务等 财务管理类服务 法律服务 VC&股权投资中介服务 银行贷款 改制上市服务 园区自有资金投资等 金融服务 政策服务－增值服务 人事咨询 人事招聘服务 人事档案代理 技术人员培训 人事知识培训 园区专题招聘会 人事外包服务 园区HR俱乐部等 人事服务内容 协助企业寻找产业链上的合作伙 协助企业进行政策公关 促进园区内外企业之间的交流与合作 组织各类专业性行业论坛与会议 促进企业进行国际合作与交流 利用园区资源提升企业知名度 协助企业建立与政府机构等的公共关系 公关、信息交流服务 企业家俱乐部 工程师俱乐部 员工文化俱乐部 信息交流共享平台 其他信息文化建设服务 园区政策咨询 产业政策咨询 企业资质认定申请 政府专项基金申请等 政策咨询服务 目录 产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业类园区产品种类与配比 不同发展阶段产业园产品 不同规模的产业园产品种类及配比 1－3平 方公里 5－10平 方公里 10－20平方 公里 单个产业园 商务生活配套不超过生 产性载体7%的配套 配套集中分布 一区多园，产业多样 生产商务生活配套在不超 过限制的情况下有所增加 形成大园区与产业园两级 配套，分散与集中分布 一区多园，产业多样 商务、生活配套比例增 加，出现商务酒店、美 食中心等商业商务物业 形态 不同规模的产业园的区别，主要在于基础设施配套和商务生活设施配套的种 类与比例不同 地块和产业载体产品的种类与配比，主要取决于产业园类别的不同 基础设施－道路 • 不同规模的园区，道路的级别与宽度不同 1－3平方公里 5－10平方公里 10－20平方公里 大园区迎宾大道 无 大园区主干道 无 产业园主干道 产业园次干道 基础设施－管网 • 11 供水 1－3平方公里 5－10平方公里 10－20平方公里 供水 建供水厂 供气 建燃气站 供热 建供热厂 雨水 建污水处理厂 污水 建污水处理厂 电力 建变电站 电信 建电信基站 基础设施配套－绿化、广场 1－3平方公里 5－10平方公里 10－20平方公里 绿化用地 比例 广场 面积比例 基础配套设施－展馆 • 11 展馆面积 （平方米） 功能 1－3平方公里产业园 3000 园区展示、接待、办公、初期的 商务中心 5－10平方公里园区 10000 园区展示、接待、办公、商务中 心、超市、部分餐饮 10－20方公里产业园 50000 园区展示、接待、办公 入园企业产品展示交易中心 商务生活配套设施 1－3平方公里 5－10平方公里 10－20平方公里 商业 200（超市） 1000（小商业） 2000（一般商业） 银行 1个 1个 2个 邮局 1个 1个 1个 员工餐厅 500平米 1000平米 3000平米 员工宿舍 2000 10000 20000 餐饮饭店 500平米 1000平米 2000平米 休闲活动中心 无 1000平米 2000平米 酒店 无 无 10000平米 1－3平方公里－地块与载体产品配比 产品 比例 面积 功能说明 工业熟地 厂房 研发、中试 办公写字楼 仓储物流 1－3平方公里－基础设施配套 • 11 比例 面积 说明 展馆 道路 绿化 广场 供水 不需要建供水厂 供气 不需要建燃气站 供热 不需要建供热厂 雨水 不需要建污水处理厂 污水 不需要建污水处理厂 电力 不需要建变电站 电信 不需要建电信基站 1－3平方公里－商务生活配套 • 11 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 商务酒店 不需要建 5－10平方公里－地块与载体产品配比 • 11 产品 比例 面积 功能说明 工业熟地 厂房 研发、中试 办公写字楼 仓储物流 5－10平方公里－基础设施配套 • 11 比例 面积 说明 展馆 道路 绿化 广场 供水 需要建供水厂 供气 需要建燃气站 供热 需要建供热厂 雨水 需要建污水处理厂 污水 需要建污水处理厂 电力 不需要建变电站 电信 不需要建电信基站 5－10平方公里－商务生活配套设施 • 11 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 商务酒店 10－20平方公里－地块与载体产品配比 • 11 产品 比例 面积 功能说明 工业熟地 厂房 研发、中试 办公写字楼 仓储物流 10－20平方公里－基础设施配套 • 11 比例 面积 说明 展馆 道路 绿化 广场 供水 需要建供水厂 供气 需要建燃气站 供热 需要建供热厂 雨水 需要建污水处理厂 污水 需要建污水处理厂 电力 不需要建变电站 电信 不需要建电信基站 10－20平方公里－商务生活配套设施 • 11 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 商务酒店 目录 产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业类园区产品种类与配比 不同发展阶段产业园产品 专业类产业园产品种类及配比 • 11 物流园 科技园 总部商务园 工业园 专业产业园 文化创意园 工业园产品及配套种类及配比 • 11 产品 比例 面积 说明 工业熟地 厂房 办公楼 仓储物流 产品 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 物流园产品及配套配比 • 11 产品 比例 面积 功能说明 仓储用房 物流设施 办公楼 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 科技园产品及配套配比 • 11 产品 比例 面积 说明 研发、中试 办公写字楼 厂房 产品 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 活动中心 专家公寓 商务酒店 文化创意园产品及配套配比 • 11 产品 比例 面积 说明 工作室 办公写字楼 产品 比例 面积 说明 商业超市 银行 邮局 员工餐厅 员工宿舍 餐饮饭店 会展中心 活动中心 星级酒店 总部商务园产品及配套配比 • 11 产品 比例 面积 说明 企业独栋 多层综合写字楼 高层综合写字楼 产品 比例 面积 说明 商业 银行 邮局 餐饮饭店 公寓 会议中心 活动中心 星级酒店 目录 产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业园区产品种类与配比 不同发展阶段产业园产品 不同发展阶段产业园的产品种类 • 起步阶段 – 大多数园区起步阶段一般发展制造业，前期主要产品为工业熟地与厂房 • 成长阶段 – 随着园区环境的逐步成熟，一般会增加科研、办公用房和商务生活配套的 比例 • 成熟阶段 – 产业园发展到成熟阶段，一般会进行产业升级，推二进三，逐步增大服务 产业的比重，如建设企业独栋、综合写字楼，同时商务生活配套比例增加， 档次提升，主要的配套有星级酒店、会展会议中心等 请指正