2022/7/29
深圳星河盛世案例研究
2
项目概况Part. 1
销售情况Part. 2
物业设计Part. 3
成功因素Part. 4
【龙华新区】福田区北部，位于深圳中轴线中部，紧邻城市核心，
都心北扩第一站，深圳中部城市副中心
3
区域属性 项目属性
龙华新区位于深圳地理中心，北邻东莞和光明新区，
东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安。
处于深圳城市发展的北向中轴线，总面积平
方公里，2011年末常住人口万人。
区域明确定位为市级综合客运交通枢纽，以交通、
商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心
福田后花园、深圳后花园、
城市次中心、都市副都心
龙华中心
宝
安
区
南山区
光明新区
罗湖区
龙岗区
东莞市
星河盛世
【项目区位】位于龙华新城最南端，梅林关口附近，东向有南坪
快速，南北向有梅观高速，且紧邻地铁站，交通便利
4
星河盛世
福田区
南山区
深圳火车北站
梅观高速
龙华线
罗湖区
南坪快速
宝安区
环中线
梅林检查站
白石龙地铁站
民乐地铁站
至白石龙地铁站步行5分钟
至深圳火车北站10分钟车程
至市民中心10分钟（地铁）
至华侨城20分钟车程
至香蜜湖20分钟车程
区域属性 项目属性
【项目指标】占地万平米，容积率为，是含住宅、商业、
公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的
交汇处
总用地面积：万平米
容积率：
总建筑面积：46万平米
住宅面积：万平米
商务公寓：万平米
商业面积：万平米
绿化率：72%
车位比：1：
物业类别：住宅、公寓、商业
自身配套：2400平米幼儿园，
万平米COCO CITY商业
总套数：2362（可售）
发展商：深圳星河房地产开发有
限公司
5
区域属性 项目属性
【项目四至】东侧、西侧和南侧均紧邻城市主干道，昭示性好、
交通便利；东侧有部分湖景资源，周边有旧居民楼和低档次商业
区域属性 项目属性
梅
龙
路
民乐
路
民
治
路
梅坂
大道
梅
观
高
速
11
22
地铁站
33
44
55
66
湖景
77
22 鑫海公寓
33 白石龙地铁站
44 民乐立交 55 黄龙飞天标志 66 民治水库
11 项目北侧道路
77 东侧民宅
【项目属性界定】城市新区、有一定湖景资源、轨道交通优势，
中等规模、高容积率的综合体项目
7
区域属性 项目属性
属性 项目事实
城市次中心 西福田区北部，位于深圳中轴线中部，紧邻城市核心，都心北扩第一站
交通便利
广深港客运专线和厦深铁路交汇，3条地铁线在此换乘；与香港、广州形成“
半小时生活圈”，与武汉、厦门形成“4小时生活圈”
属性 项目事实
中等规模城市旧改 占地万平米，容积率为
交通便捷 梅林关口附近，三侧紧邻城市主干道，距地铁口300米
水景资源 东侧有部分民治水库景观
综合体 物业类型包括住宅、公寓、商业
区域属性：
项目属性：
8
项目概况Part. 1
销售情况Part. 2
物业设计Part. 3
成功因素Part. 4
【入市背景】2012年初延续2011年寒冷，年中回暖步伐放缓，
岁末刚需带动回暖
9
成
交
套
数
（
套
）
成
交
均
价
（
元
/
平
米
）
第5周 第6周 第7周 第8周 第9周 第10周第11周第12周
0
400
800
1200
1600 26000
20000
14000
8000
2000
169
372 407
630
791
744 728
684
19232
163451655016416
16891
16112
16901
18548
2012年第5周到第12周深圳一手房成交走势
成交套数
成
交
套
数
（
套
）
成
交
均
价
（
元
/
平
米
）
第26周第27周第28周第29周第30周第31周第32周第33周
0
500
1000
1500
2000
2500
3000 30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
704
803 737
616
786 916 773 810
19,31918,312
20,156
18,916 18,220
22,971 20,364
23,821
2012年第26周到第33周深圳一手房成交走势
成交套数
2012年全年深圳一手房市场成交走势
成
交
套
数
（
套
）
成
交
均
价
（
元
/
平
米
）
第39、40周第41周 第42周 第43周 第44周 第45周 第46周 第47周
0
500
1000
1500
2000
2500
3000 30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
738
831 877
1023 1031
880
1130 1086
22,050
19,822 19,837 19,658
21,313
18,672
18,80718,865
2012年第39周到第47周深圳一手房成交走势
成交套数
4月项目即将入市时，深圳一手房成交走势
9月“楼王”即将亮相时，深圳一手房成交走势 12月即将加推“公寓”时，深圳一手房成交走势
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼
盘集中分布于龙华新城中央生活区
10
书香门第
星河盛世
溪山（三期）
在售项目
待售项目
雅宝工业城
金亨利都
荟首府
汇龙湾花园
卓越皇后道
中航天逸
水榭春天
绿景公馆1866
润达圆庭
中央原著
信义嘉御山
十二橡树
庄园
卓能雅苑
和成世纪
潜龙曼海
宁二期
特发和平里
锦绣御园 幸福城
福东龙华府
熙园山院
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通
过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力
11
项目
占地面积
（平米）
容积率
物业
类型
户型
（平米）
高层均价
（元/平） 开发商 核心优势 劣势
星河盛世 万
高层住宅
/公寓
76-170 26000 星河
COCO City城市综
合体、地铁物业、品
牌开发商
楼间距小、一梯多
户、主干道噪音
书香门第
上河坊
万
高层住宅/
公寓
38-65 25000 鹏宝东
超低密度公寓、特色
商业文化步行街、地
铁物业
噪音较大、空气较
差、外立面不美观
中央原著 5万 高层/别墅 128-143 25000 合正
区域最低密度
最大楼间距、现房
双拼产品
土地年限短
中航天逸 万 高层住宅 88-162 23000 中航
地铁物业、7万平购
物中心
高密度、一梯多户
绿景公馆
1866 万 高层住宅 38-150 25000 绿景
中央大面积园林、商
业综合体
一梯多户、主干道
噪音
水榭春天 万 高层住宅 88-140 23000
水榭
花都
交通枢纽、综合体
大盘、区域内规模最
大成熟园林
高密度、楼间距小、
5期生活配套薄弱、
产品质量不佳
都荟首府 万 高层住宅 89-143 25000 金亨利
临近公园、地铁口、
搞拓展
配套不足、近地铁
噪音
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【营销策略】多媒体应用，占领式推广，针对目标客户所在区域
局部狠砸，覆盖到位
12
区域市场 销售情况 客户分析
定位：突出优势，规避劣势，中心区9
号作品
形象：差异化，豪宅化，争取战略空间
推广：占领式推广，集中轰炸，放弃龙
华，主攻福田、南山、罗湖
储客：海量储客，氛围至上
星河盛世营销策略
现场 强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏
幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
推广 户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、
剑客炒作、手机报
活动 大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络 搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
【推售节奏】项目采取住宅、商业、配套一体化施工的开发方式
和大体量推盘及加推的推售方法
13
2月14日
Cocopark
分展场开放
3月24日
产品发布会
星河盛世产品发布会
暨COCO CITY商家
签约仪式（意向）
4月2日
售楼处开放
4月15日
样板房开放
深圳首个3D互动体
验馆对外开放
4月29日
项目开盘
5月19日-7月8日：
大盆菜业主答谢
9月15日-9月23日
中秋业主答谢暨拉斯
维加斯活动
9月23日
楼王开盘
11月3日
公寓
样板房开放
11月10日-11月18日
星河会积分兑换活动
12月1日
商务公寓
开盘
营
销
节
点
4月1日
销售进场
2013年 3
月31日
住宅公寓
开盘
重
大
活
动
配
套
投
入
星河盛世产品发布会
暨COCO CITY商家
签约仪式（意向）
区域市场 销售情况 客户分析
20个周末，11次加推
先推北区，再推南区
拼合与非拼合销售对比
【开盘销售情况】开盘销售率88%，以刚需产品为主，开盘过后
逐步收回优惠点数，化整为零的涨价
14
推售户型 推售套数 占比 单价（元/平） 均价（元/平） 销售套数 销售率
75-81两房 162 % 万~万 2万 162 100%
88-89三房 183 % 万~万 2万 183 100%
121-125四房（非拼） 81 % ～万 万 81 100%
132-135四房（拼合） 189 % ～万 万 136 %
142/162/171大户型 80 % ～万 万 50 %
合计 695 % 万 612 88%
开盘当天首批单位分户型推售情况
开盘时，除首批外单位上涨2%；
5月2日起，收回非拼合单位优惠1%；
5月26日起，收回全部单位优惠2%；
6月7日起，次批四房单位上调1%，次批二三房上调房上调4%；
6月9日起，全部两房、三房上调2%，其余单位上调1%；
7月12日起，B5/B6全部上调2%
开盘过后的价格调整：逐步收回优惠点数，其中二三房价格上涨幅度最大
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【价格策略】挤压定价，引导主力户型成交，低价带动量，高价
带高价，制造高价多销的效果
15
挤压定价：项目的户型从76平米到170平米；采用“大户型和小户型搭配”“拼合和非拼合搭配”推售的方式
起到挤压价格的作用；
分户型定价不同：低价带动销量、高价拉高均价，制造热销
低价引导拼合、临路户型成交：拼合户型与低层临路户型售价较低且景观较好，引导客户成交
20000
21000
22000
23000
24000
25000
26000
27000
22000
25000
26000 26000
星河盛世价格变化（均价）
单位：元/平米
项目开盘 楼王开盘 公寓开盘
75
-8
1两
房
88
-8
9三
房
12
1-
12
5四
房
（
非
拼
）
13
2-
13
5四
房
（
拼
合
）
14
2/1
62
/17
1大
户
型
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
20000 20000 22000 19000
25000
2012年星河盛世开盘分户型价格情况
推售套数 均价（元/平）
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
132
135
89
89
171
171
142
171
171
142 162
163
123
132
135
89
89
128
128
158
152
130
156
121
121
79
79
78
78
132 135
89
89
133
133
76
76
81
81
88
88
125
125
78
78
79
79
121
121
132
132
768188
125
76
81
88
125
135
135
89
132
132
89
8989
【价格策略】开盘热销过后，通过对推售节奏的把控，实现项目
的逐步涨价
16
A3座
公寓
A4座
A5座
A2座
A1座
A6座
B1座
B2座
B3座
B4座
B6座
B5座
次等货卖上等货的价：
顺应开盘热销之势，加推频繁，中小户型为主；
根据朝向/质素，组合推出；
保留部分低价产品，为后期楼王的销售做准备。
实实收均价收均价万元万元//平平
开盘之后20周
真正的好货卖高价：
推出朝向及质素较高的80套单位；
顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户；
保留部分单位，后续加推。
实实收均价收均价万元万元//平平
楼王面市
奇货可居再涨价：
先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产
品冲突；
低价为先，分层放出，同朝向/多套销控；
保留质素高/景观优单位。
实实收均价收均价万元万元//平平
商务公寓面市
拼合单位
非拼单位
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【销售成果】2012年全年销售1686套，金额共39亿，荣膺深
圳年度销冠，目前项目处于尾盘阶段，仅余68套
项目 销售总金额
（亿元）
均价
（元/平米）
销售面积
（平米）
套数（套）
标杆产品价格
（元/㎡）
年度营销费用
（万元）
星河盛世 39 25000 150000 1686 28000 约2500
中央原著 9 24800 34000 230 30000 约500
水榭春天 28 21000 134400 1352 29000 约1200
绿景公馆1866 28 23500 123000 1080 30000 约520
熙园山院 9 37000 28510 170 11000 ------
17
20122012年片区年片区销销售售成果成果总结总结
深圳2012年全年项目销售金额十强表（网签）
星河盛世
销售612套，销
售率88%
销售1008套，
销售率92%
销售1686套，
月均210套
20132013年上半年年上半年
销售608套，剩
余68套
项目整体综合去化速度：191191套套//月月
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【客户背景】项目成交客户以福田、龙华客户为主，多数为家庭
结构简单的年轻人，主要从事金融、IT、制造业
18
福田
44%
龙华
25%
罗湖
9%
南山
10%
坂田
6%
宝安
2%
龙岗
1%
其他
3%
成交客户居住区域 成交客户工作区域
福田
56%
龙华
13%
罗湖
13%
南山
8%
坂田
3%
宝安
2%
龙岗
1%
其他
3%
成交客户年龄分布 成交客户工作行业分布
以福田、龙华客户为主
他们多数居住在福田及
龙华，并在福田上班
年轻人、家庭结构简单
年龄集中在26-35岁之
间，多数具有大专及以
上学历，刚刚结婚或者
有一个孩子，家庭结构
较为精简
从事多种不同行业
以从事金融、IT/移动
通讯、制造业为主，担
任各种职务，包含董事、
总经理、中高层、乃至
一般职员
20岁及以下
5% 21-25岁
17%
26-30岁
35%31-35岁
22%
36-40岁
8%
41-45岁
6%
46岁及以上
8%
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【置业特征】客户多数为首置或首改的自住客，星河品牌号召力
及自身打造的商业配套为打动客户核心因素
19
成交客户置业次数 成交客户置业次数
成交客户购房原因 成交客户对项目的认可因素
首次置业自住客户
首次置业客户占比高达
70%；用于自住的客
户占75%；
由于原来租房或由于准
备结婚，想购买一个具
有较好环境和生活配套
的房产
星河品牌以及商业配套
客户大部分认可星河品
牌、COCO City商业、
地理位置、龙华区域的
发展以及项目便利的交
通
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品
方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
20
52%
27%
21%
欲购买的楼栋无样板房展示
样板房设计差
工程施工，导致现场脏、乱、噪音
客户对项目的不满意因素 客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素
主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导
致现场脏乱差（占17%）。
对产品的不满意因素
客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【分户型对比】相同面积段拼合与非拼合户型产品单价相差2000～3000元
/平米，120-132平米紧凑四房拼合与非拼合户型去化速度相同，150-
163平米阔绰四房拼合户型较非拼产品去化速度快
21
户型 推售套数 均价（元/平） 销售套数 销售率
123-135四房（拼合） 189 万 136 %
121-128四房（非拼） 81 万 81 100%
星河盛世开盘当天销售情况
户型 推售套数 均价（元/平） 销售套数 销售率
152-158四房（拼合） 81 万 67 83%
162-163四房（非拼） 54 万 27 50%
户型 套数 剩余套数 销售率 总价区间（元）
123-135四房（拼合） 456 3 99% 234～256万
121-128四房（非拼） 243 0 100% 266～282万
152-158四房（拼合） 81 14 83% 380～395万
162-163四房（非拼） 54 27 50% 437~440万
星河盛世当前销售情况
星河盛世拼合与非拼合户型产品销售情况对比
120-135平米紧凑四房：
售价：拼合与非拼合产品价
差3000元/平米
去化速度：同批推售产品，
非拼户型去化速度较快
150-163平米阔绰四房：
售价：拼合与非拼合产品价
差2000元/平米
去化速度：同批推售产品，
拼合户型去化速度较快
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【客户对比】四房非拼成交客户：制造及金融业的中层以上管理
人员，首置或首改客，三口或四口之家，实力较为殷实
22
中层管理者
27%
高层管理者
22%企业主、董事、总经理
18%
一般职员
16%
专业技术人士
13%
自由职业
4%
四房非拼户型成交客户职务
四房非拼户型成交客户置业次数
制造及金融业
的中层以上管理
人员
他们资金更为
充足，更能承受
非拼户型这类高
价单位
四房非拼户型成交客户家庭人数
四房非拼户型成交客户行业
首置为主，其
次是首改客户
三口或四口之
家
在购买原因方
面选择换房或者
为子女购房的比
例会更高
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【客户对比】四房拼合成交客户：多数为金融业的一般职员，相
对于非拼户型而言，两口及四口之家的占比较大
23
一次
58%
二次
35%
三次
4%
四次
1%
五次及以上
1%
四房拼合户型成交客户置业次数
四房拼合户型成交客户职务
中层管理者
10%
高层管理者
18%
企业主、董事、总经理
25%
一般职员
30%
专业技术人士
8%
自由职业
8%
大部分为首置
或者首改客户
相对于四房非
拼户型，他们更
多的是两口或四
口之家
四房拼合户型成交客户家庭人数
四房拼合户型成交客户行业
多数为金融业
的一般职员
拼合户型相对
于四房非拼的客
户低一个档次
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
【双拼购买原因】由于价格、户型、景观、朝向等原因从三房或
非拼四房转换而来，60%的客户是首置，自身有名额
24
四房双拼
39%
四房非拼
30%
三房
26%
两房
5%
四房拼合客户原欲购买户型 客户购买双拼户型原因
四房拼合户型成交客户置业次数双拼双拼购买购买客客户户：：
两口之家：首置客，大多原本欲购买三房，
由于余货量较少，且两者总价相差不是很大，
而转为购买拼合户型
四口之家：大多原本想购买非拼四房，但是
受价格和户型的影响，而转为购买拼合户型
双拼名双拼名额额解决解决办办法：法：
大部分客户自身拥有首置名额，其他通过办
理离婚、用儿女名额等方式解决
区域市场 销售情况 客户分析 拼合与非拼合销售对比
25
项目概况Part. 1
销售情况Part. 2
物业设计Part. 3
成功因素Part. 4
【整体规划】住宅整体抬高，采用“S”型半围合式排布，化解
高容积率的同时，最大化项目内部园林景观
“S”型围合式排布：项目地块狭长，容
积率高，且三面紧邻主干道，周边无强
势资源，项目采用“S”型围合式排布以
最大化内部空间，化解地块高容积率问
题；
最大化内部园林景观：地块围合式排布
可最大化地块内部园林景观，提升项目
卖点；
住宅和公寓建在集中式商业之上：地上
两层为集中式商业，住宅、公寓及园林
建在商业之上
26
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
住宅
集中式商业 最大化内部园林景观
“S”型围合式排布
【交通组织】入口设置：项目完全实现人车分流，整体设置8个
车行入口、2个大型人行入口及4个商业入口
27
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
车行入口
人行入口
商业入口
1
23
1 2 3
车行入口实景图 人行入口实景图 商业入口实景图
28
【交通组织】人行入户：共设置两个人行入口，均采用三部垂直
电梯直达第3层平台
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
1
2
1
2
项目西南向入口
项目北向入口
小区采用垂直电
梯独立入户方式
入户；
首层至平台采用
垂直电梯：首层
至平台的人行入
口有两个，一个
在西南侧，一个
在北侧，均通过
在入户大堂中设
置垂直电梯的方
式入户，两个入
口各有3部直梯
（直达第3层，1、
2层coco city集
中商业不停）。
入户大堂内部三部电梯
29
【交通组织】车行入户：共设置停车位4100个，地下车库共2
层，设置8个出入口
项目停车指标
指标 数据
总数量
4100个
地上停车位 150个
地下停车位 3950个
备注：其中社会停车位1700，其余为住宅停车位
车位比
商业车位：1个/100㎡；
住宅和住宅公寓1：；商务公寓1：
地下车库层数 地下共2层（－1层为商住共用；－2层为住宅专用）
出入口数量 共8个
地下车库入口
地下车库共两层
地下停车位地下一层入户通道
地下一层入户大堂
负1层
负2层
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【园林景观打造】景观设计以现代风格为指引，打造“户外会客
厅”，为住户营造现代、舒适的户外生活空间
30
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
中央园林现状图
率先提出“户外会客厅”概念——将社交互动氛围融入景观节点
邻里花园：各功能分区的过渡空间，同时也是邻里交流的平台，未来会设置休
闲沙发等，做为业主的“户外花园会客厅”；
景观泛会所：本项目未设置集中式会所，仅设置了以泳池为主的园林泛会所
入户花园 邻里花园 水景花园 游泳池
【住宅建筑外立面】现代建筑风格，以砖红色与米黄色营造都市
气息，实现差异化
31
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
建筑风格：现代建筑风格
外立面主要材料：以釉面仿石外墙砖为主，局部采用涂料
色系表达：以砖红色、米黄色为主
建筑设计公司：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司
住宅屋顶采用倾斜式设计，此设计形
式为星河常用住宅屋顶打造手法
【商业建筑外立面】商业与住宅外立面一体化打造，外立面以米
黄色为主，采用玻璃幕墙与石材结合打造
32
外立面主要材料：玻璃幕墙与石材相结合
色系表达：外墙面整体以米黄色为主
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
商业建筑外立面实景图
商业建筑外立面意向图
【公共空间】住宅电梯间：人性化设计，设置残疾人按钮
33
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
电梯品牌：三菱电梯
电梯间尺度：约2平米
电梯内设施：一面镜子、残疾人按钮
电梯承重：14人/1050kg
地下一层电梯入户大堂
残疾人按钮
层高：3米
墙面用材：以大理石为主
地下一层电梯入户大堂打造
住宅电梯间打造
【公共空间】单元入户大堂：通过贴心、精致的配套和装饰，给
人以宾至如归的感觉
34
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
面积：约100平米
层高：米
地面/墙面材料：大理石
门：玻璃门
配套：沙发、咨询台
装饰：植物、小品花束、水晶灯等
35
【产品排布】综合景观、噪音分析地块价值，楼王产品排布在居
住价值最高的东北侧，公寓排布在居住价值最低的南端
景观资源分析
项目周边且无强势景观资源，仅东向有民治水库远景资源
项目占地面积小（仅7万平米），地势平坦，无资源
梅
陇
路
民
治
路
产品排布
地块居住价值：A>B>C>D
梅
坂
大
道
楼王产品：排布于景观资源最好的B2座和B3座，
可同时观赏地块内部中央园林及远景湖景；
拼合产品与 非拼合四房产品：朝地
块内部排布，可观赏地块内部中央园林；
两房/三房产品：临路排布，无景观资源，且受
一定噪音干扰；
公寓产品：A3座全部为公寓产品，位于地块南
端，无景观资源且受主干道噪音干扰
噪音干扰分析
项目西向、南向与东向均紧邻交通主干道，受噪音干扰严
重
其中，地块南向受噪音干扰最为严重，北向最弱
主干道
中央园林
民治水库湖景
景观资源最好
景观视线
景观资源最弱
噪音干扰
A
BC
D
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【户型分布】
36
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
135
13
5
89132
132
89
89
89
132
132
76
81
88
125
76
81
88125
7878
7979
121 121133 133
7676 8181
8888
125125121121
79797878
128
128
158
152
130
156
171
171
142
171
171
142
132
132
135
135 89
89
8989
132
135
8989
162
163
123 N
A6
162套
A5
270套
A4
162套
A3
566套
A2
270套
A1
212套
B4
80套
B3
80套
B2
80套
B1
160套
B5
212套
B6
106套
双拼户型
非双拼
北侧地块：景观资源条件略好于南侧地块，且噪音干扰小，适合打造项目品质型产品；
以楼王及四房产品为主且梯户比较低（T3/T4）；
南侧地块：景观资源条件相对较弱，且受主干道噪音干扰大，适合打造项目控总价型产品
以三房、两房产品为主且梯户比偏高（T5/T6）
【户型配比】本项目户型产品多样且面积跨度大，住宅产品中，
四房产品所占比例最大
37
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
物业类型 户型 套数
住宅公寓
324套
一房
46平米 27套
47平米 243套
两房 61平米 54套
商务公寓
242套
单房 51平米 242套
公寓总计 566套
住宅
两房
432套 %
76－79平米 216套
78－81平米 216套
三房
370套 %
88平米 100套
89平米 270套
四房（拼合）
537套 %
123－130平米 81套
132－135平米 270套
133平米 105套
152－158平米 81套
四房（非拼合）
457套 %
121－125平米 216套
128平米 27套
142平米 52套
162－163平米 54套
171平米 108套
住宅总计 1796套
总计 2362套
【公寓标准层】采取长形标准层，易于切分出小面积的方正户型；
电梯设置于中间，端头设置大户型，布局合理
38
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
电梯间
电梯间
61㎡两房 47㎡一房 46㎡一房 51㎡单房电梯间
标准层面积：约
1150平米
户型面积：47～
61平方米
梯户比：住宅公
寓：四梯12户；
商务公寓：三梯
11户
格局：长条形结
构，户型方正
电梯：设置中间，
利于两侧使用
户型：端头布置
大户型
存在问题：
61㎡两房畅销但
数量太少；
47㎡一房数量多
去化速度慢，约4
～5套/月
A3座1单元（住宅公寓）30F
A3座2单元（商务公寓）25F
【住宅标准层】采用蝶型T6产品为主，通过倾斜、利用公共空
间拉开等方式，提升整体的舒适性
39
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
78
79 79
78
121 121
蝶型结构特点：
每个户型都有主景观面；
能保证四个户型都有南向三个开间；
户型整体通透性良好；
该结构及适合单体，也便于拼接；
标准层开间相对较大。
星河盛世A4座标准层
A3座公寓
A4座/T6
A5座/T6(T5)
A2座/T6(T5)
A1座/T6(T4)
A6座/T6
B1座
/T5(T3)
B2座/T3
B3座/T3
B4座/T4(T3)
B6座/T6(T4)
B5座/T6(T4)
【户型分析】商务公寓户型— 51平米单房
40
总套数：242套
赠送面积：约3平米
户型特色
商务公寓户型— 51平米单房
户型尺度：户型方正，尺度舒适自由（米客厅开间，
米主卧开间，进深8米）；商务公寓特设生活阳台，方
便生活起居；
舒适度：客厅、卧室一体化布局，空间通透
流线：卧室、客厅有致相连，自然过渡
朝向：多为西北、东南朝向，且临路排布，噪音大，景观
性差
梯户比：商务公寓梯户比为三梯11户
N
中央园林
卧室
客厅
赠送空间
入户门
洗手间
阳台
【户型分析】住宅公寓户型— 47平米一房
41
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
入户门
总套数：243套
赠送面积：约2平米
户型特色
住宅公寓户型— 47平米一房两厅一卫
户型尺度：户型方正，功能齐全；客厅、主卧均为大尺度
开间（3米客厅开间，米卧室开间）；
舒适度：客厅、餐厅一体化布局，空间紧凑，双阳台设计，
区分生活阳台和景观阳台
流线：动静分区合理
朝向：多为西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观
性较差
梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户
户型赠送
赠送方式：凸窗、阳台赠送一半
动区 静区 赠送空间
【户型分析】住宅公寓户型— 61平米两房
42
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
入户门
动区 静区 赠送空间
总套数：52套
赠送面积：约平米
户型特色
住宅公寓户型— 61平米两房两厅一卫
户型尺度：户型方正，尺度舒适；客厅、主卧均为大尺度
开间（米客厅开间，米主卧开间，次卧开间）；
米面宽
舒适度：客厅、餐厅一体化布局，客厅设置实用凸窗，舒
适度高
流线：动静分区合理
朝向：西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观性较
差
梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户
户型赠送
赠送方式：凸窗、阳台赠送一半
【户型分析】畅销户型— 78～81平米两房
43
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
总套数：432套
赠送面积：约15平米
户型特色
畅销户型— 78～81平米两房两厅一卫
入户门
户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度
开间（米客厅开间，米主卧开间）；米大面宽，
小户型大尺度享受；
舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透，舒适
度高
流线：动静分区合理
朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差
梯户比：梯户比较高（T5、T6）
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、上空搭板赠送、阳台赠
送一半
空间改造方式：
创意空间
两层高阳台
+ = 次卧
+
卧室
上空
创意空间 两层高阳台
卧室 = 主卧上空
动区 静区 赠送空间
【户型分析】畅销户型— 89平米三房
44
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
总套数：370套
赠送面积：约20平米
户型特色
畅销户型— 89平米两房两厅一卫
户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度
开间（米客厅开间，米主卧开间）；
舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透；主卧
套房式设计，舒适度高；
流线：动静分区合理
朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差
梯户比：多排布于T4塔楼中，部分排布于T5
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭
板赠送、凸窗
空间改造方式：
+ = 次卧储藏室 上空
两层高阳台 可改为书房或儿童房
储藏室
上空
凸窗
两层高阳台
入户门
动区 静区 赠送空间
主卧套房
【户型分析 】“大＋小”拼合户型— 123～130平米四房
45
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
原
始
户
型
大
＋
小
拼
合
拼合后户型
采用非镜像拼合——“大＋小”拼合，小户型改造为卧室，改
造难度小；
此拼合方式不需拆分任何功能空间，各功能空间舒适度均较高
户型特色
“大＋小”拼合户型— 123～130平米四房两厅两卫
户型尺度：户型方正，实用性强；米超大主卧开间；超大
尺度入户花园，大户人家风范
舒适度：客厅、餐厅与宽景阳台一体化布局，空间通透；主卧
套房式设计，舒适度高；
流线：静区围绕动区分布，动静较为分区合理
朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内
部中央园林；
梯户比：排布于T3/T4低梯户比
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭
板赠送、凸窗全赠送
空间改造方式：
+ = 次卧储藏室 两层高阳台
储
藏
室
凸
窗
创意空间
两层高阳台
两层高阳台
两层高
阳台
入户门
主卧套房
+ = 儿童房或书房创意空间 两层高阳台
【户型分析 】“L”式拼合户型—152～158平米四房
46
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
原
始
户
型
L
式
拼
合
动区 静区 赠送空间
入户门
采用L式拼合：拼合后有利于大尺度功能空间营造
L式户型拼合前实用率不高，拼合后人流动线及舒适度高
户型特色
L式拼合户型—152～158平米四房两厅两卫
户型尺度：户型方正，实用性强；米超大主卧开间；客厅
米开间；
舒适度：客厅、餐厅与宽景双景观阳台一体化布局，空间通透；
双套房设计，主卧套房特设衣帽间，功能齐全，舒适度高；创
意空间可改造为次卧套房；
流线：动静分区明确、合理
朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内
部中央园林；
梯户比：排布于T3低梯户比
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭
板赠送、凸窗全赠送
空间改造方式：
景观阳台
景观阳台
主卧套房
凸窗
两层高
阳台
两层高
阳台
创意空间
储藏室
两层高
阳台
两层高
阳台
+ = 书房/儿童房储藏室
两层高阳台 = 书房/儿童房卧室 +
= 次卧套房创意空间 + 上空卫生间 +
两层高阳台
卫生间
景观阳台
拼合后户型
【户型分析】非拼合四房—142平米四房
47
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
N
中央园林
动区
静区
赠送空间
总套数：52套
赠送面积：约15平米
户型特色
非拼合四房—142平米四房两厅两卫
户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（米客厅开间，
米主卧开间）；
舒适度：客厅、餐厅与景观阳台一体化排布，空间通透；但
主卧与次卧均非套方式设计；
流线：静区围绕动区分布，动线较为合理
朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，可观赏内部
中央园林；
梯户比：T3低梯户比
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板
赠送、凸窗
空间改造方式：
储藏室
两层高
阳台
凸窗
两层高
阳台
凸窗
入户门
+ = 次卧储藏室 两层高阳台
两层高阳台 可改为书房或儿童房
【户型分析】楼王户型—171平米四房
48
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
总套数：108套套
赠送面积：约30平米
户型特色
楼王户型—171平米四房两厅三卫
户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（米
客厅开间，米主卧开间）；
舒适度：客厅、餐厅与双景观阳台一体化排布，
空间通透；双套房设计（主卧套房式设计，次卧
可改造为套房），舒适度高；
流线：动静分区合理
朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，
可观赏内部中央园林及东向湖景；
梯户比：T3低梯户比
户型赠送
赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、
上空搭板赠送、凸窗
空间改造方式：
+ = 书房/儿童房储藏室 上空
两层高阳台
N
储藏室
创意空间
卧室
上空
两层高阳台
主卧套房
凸窗
上空
卫生间
中央园林
湖景
动区
静区
赠送空间
上空
入户门
= 书房/儿童房卧室 +
= 次卧套房创意空间 + 上空卫生间 +
景观阳台
景观阳台
景观阳台
【产品赠送】赠送面积最多可达30平米，通过常规赠送方式及
两层高阳台搭板赠送方式实现
常规赠送：阳台赠送一半面积、步入式凸窗全部赠送
搭板赠送：两层高阳台搭板赠送（奇数层与偶数层户型相同）
49
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
产品赠送方式：常规赠送＋搭板赠
送
两层高阳台步入式凸窗
各面积区间产品赠送面积
两房 三房 四房
面积区间 78㎡ 88㎡ 121㎡-128㎡非拼 142㎡非拼 123㎡-158㎡拼合 160-171㎡ 非拼
赠送面积 约15㎡ 约20㎡ 约30㎡ 约15㎡ 约15-30㎡ 约30㎡
【入口展示】结合入口广场打造售楼中心，展示项目商业形象，
形成开放、活力、聚集人气和代表社区形象的节点
50
营销中心入口：
销售中心：与项目整体风格一致，现代都市风格。用玻
璃+灰色石材，突出本项目的特色
过街花园：设过街花园和连廊连接南北区住宅和商业
营销中心
营销中心 南北区连廊
项目绿化带
连廊和过街
花园
过街花园
商业连
廊上方
设有住
宅小区
过街花
园
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【营销中心】功能分区合理，售楼处大屏幕代替传统影视厅，加
入深圳首个3D互动体验馆和儿童区，强化售楼处聚集能力
51
11
车
展
区
22
33
55
44
66
7788
99
休憩区
互动体
验馆
亲子
乐园
水吧
财
务
室
VI
P室
销售经理室
销代办公室
1.接待前台
2.区域模型
3.项目沙盘
4&5.户型模型
6&7.洽谈座椅
8.舞台及LED屏
9.品牌展示区
亲子乐园 互动体验馆
水吧 休憩区
舞台区 洽谈区沙盘区
水吧洗手间
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【展示通道】进行围墙包装，充分展示项目主诉；投入高成本展
示成品树配合营销，增强项目园林效果
52
2
A1座
A6座
B4座
B5座
3
6
1
5 4
样板房参观路线：
导示牌：道路拐角处、样板房通道入口设置多个导示牌，指引明确且全面；
大部分客户参观的流程为1→2→3、4→5、6→返回营销中心。
小区内展示通道包装：
围墙包装：不断的传递项目价值点和主形象，强化客户记忆，同时，将园
林小径和施工区很好的隔开；
园林展示：采用成树用于展示，优点是园林成型快，让客户对项目未来价
值得以认知，缺点是成本高。
绿化包装：仪仗感强的绿植、 整齐的草坪、重点凸显的盆花，缓解了客户
步行在施工楼体中的压抑感，同时强化了园林效果使得其价值提升。
绿化包装围墙展示 成品树
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
132m2
162m2
132m2
89m2
121m2
78m2
【看楼通道】地上：营造仪式感强的样板房入口，采用绸布、地
毯、吊顶进行看楼通道包装
53
样板房入口 看楼通道入口
通道顶部
通道底部
地上样板房入口包装：
仪式感非常强的入口：入口抬高，采用项目VI色，大气，昭示性强；
地上看楼通道包装：
整体：通道抬高后，采用线条垂直感强的绸布，品质感油然而生；
顶部：采用了星河盛世项目的logo进行包装，侧面采用了星河系列的颜色，整体和项目的调性非常一致；
两侧：采用了绿色植物进行掩饰，很好的阻止了通道下部较难看的部分，同时美化看楼通道。
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【看楼通道】地下：沿路采用围墙进行大面积包装，重点强调项
目价值点；采用盆栽、壁画进行通道装饰
54
地下通道展示：
围墙包装：一路过来全程都在对客户
进行项目价值点的植入和洗脑工作；
装饰应用：应用了简易的移动性强的
小盆栽、壁画等增加通道的观赏性。
地下看楼通道：
入口采用项目VI色，配合红色地毯，
整体和项目的调性非常一致。看楼通道入口 看楼通道
地下看楼通道 围墙包装装饰应用
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【样板房】121平米户型：采用现代中式风格，入户部分改造为
中式茶艺房，在设计风格上客户的认可度较高
55
121平米户型图
入户茶艺房 书房 主卧
客厅及餐厅
茶
艺
房
书房
餐厅
客厅 主卧
卫生间
卫
生
间
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【精装修】住宅公寓和商务公寓均提供高品质精装，精装标准为
3000元/平米，装修风格为现代风格
56
公寓精装修方案
客厅 墙面/顶棚 白色乳胶漆
地面 生活家实木复合地板
餐厅 墙面/顶棚 白色乳胶漆
地面 生活家实木复合地板
厨房
墙面/地面 马克波罗瓷砖
顶棚 硅钙板吊顶白色乳胶漆
橱柜 中意橱柜
家电电器 方太三件套
水槽 摩恩
龙头 TOTO
卫生间
墙面/地面 马克波罗瓷砖
顶棚 硅钙板吊顶白色防水乳胶漆
洁具 TOTO
龙头、淋浴器 汉斯格雅
排气扇 艾美特
洗手台柜 中意
卧室
墙面/顶棚 白色乳胶漆
地面 生活家实木复合地板
门
入户门 华棱
户内门 中意
电器
空调 格力
开关面板 西门子
客厅 厨房
卧室
客厅
厨房
卧室
47平米户型图
整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
【集中式商业】Coco city：区域首个集中式商业，万平米
商业配套为业主打造生活一站式体验
商业面积：58100平方米（地上两层）
已签约主力商家：博纳国际影城
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整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
商业效果图
一层商业平面图
二层商业平面图
超市 餐饮
娱乐 电影院
零售
【幼儿园】
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整体规划 产品打造 营销展示 配套设施
幼儿园面积：2400平米
幼儿园规模：9班制
幼儿园示意图
幼儿园位置图
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项目概况Part. 1
销售情况Part. 2
物业设计Part. 3
成功因素Part. 4
【不利因素1】噪音：项目三面临路，拥有四通八达的交通网络，
出行方便，但周围噪音影响较严重，影响居住环境
60
梅坂
大道
民
治
路 梅
观
高
速
梅
龙
路
民乐
路
A
BC
D
梅
龙
路
梅
观
高
速
昼间噪声情况
梅
龙
路
梅
观
高
速
夜间噪声情况
噪音大小排序：D>C>B>A
梅龙路 立交桥
梅坂
大道
不利因素及弱化方式 成功因素
【弱化方式】合理化户型排布组合，南端噪音最强的位置排布公
寓物业，东北侧噪音弱的位置排布楼王产品
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噪音干扰大
位置：地块西侧
户型：
面积段相对较小，对
噪音敏感度较低；
部分拼合户型，保留一
定弹性
居住价值最大
位置：地块东北侧
户型：
1T3非拼合大户型为主，1
栋双拼大户型
观水库和中心园林，作为
项目楼王标签产品
位置：地块南端
户型：
公寓产品，对噪音敏感
度低；
公建化立面，提升小区
的整体形象
昭示性佳/噪音大 可观景/噪音干扰较大
位置：地块北端和西侧
户型：
以89、135平米中等户型，
拼合产品为主
南北通透、引入水库景观，
降低噪音对居住的影响
不利因素及弱化方式 成功因素
【不利因素2】高容积率：项目容积率，密度较大，楼间最
小距离米，部分单位出现对视现象
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对视现象
不利因素及弱化方式 成功因素
【弱化方式】通过商业和公寓化解部分容积率；高梯户比+“S”
形布局创造完整中心园林景观，化解压抑感，营造开阔的视野
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商业和公寓化解容积率：
商业整体布置住宅下方，设置公寓产品，消化了
部分容积率，扣除商服后住宅的容积率为
；
高梯户比+ “S” 形布局：
高梯户比：整体以T6产品（拼后T4/T5）为主，
少量T5、T4产品（拼后T3产品）；
项目整体的“S”形规划排布，最大限度的创造出
中心园林景观，减弱了建筑大体量的压迫感 住宅整体抬高
架空层园林整体布局
不利因素及弱化方式 成功因素
T3 T3 T4(T3)
T6(T4
)
T6(T5)
T6
T6(T5)T6
T5(T3)
T6(T4
)
T6(T4)
公
寓
【不利因素3】狭长地形：项目地块南北狭长，东西窄，对大型
住宅区的建筑布局和园林规划有一定抗性
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民
治
路
梅
观
高
速
梅
龙
路
民乐
路 N
梅坂
大道
493m
512m
100m
190m
不利因素及弱化方式 成功因素
【弱化方式】地块一分为二，分为南北两区，北区以主流品质中
大户型为主，南区以控总价中小户型为主，设过街花园连接
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价值均衡方案
商业集中排布西北侧，住宅全围合式
排布，园林尺度较小但贯穿这个社区
梯户比均较高，无楼王产品
不利因素及弱化方式 成功因素
价值梯度化方案
北区最大限度的营造开阔的园林，设置
两栋T3产品作为楼王标杆，形成清晰的产
品价值梯度；
实现资源景观最大化和更多的朝南户型
初始规划方案 实际规划方案
【因素一：优势区位】龙华新区作为深圳中心区的延伸，政府将
投入重金将其打造成为生态型综合居住区
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区域规划利好
龙华新区于2011年12月30日成立
标志龙华新区发展进入更加合理化、规范化、共建配建完
善化、文化教育完善化的时代
区域定位——中部综合服务组团中心
深圳中心区的延伸和生活配套基地先进工业和高新技术产
业发展基地商贸、房地产发达现代化城区、宝安陆路口岸
物流中心；
区域功能定位及建设目标——
福田区中心区二十一世纪高尚生活居住服务基地和部分文
化体育教育设施配套区，是体现深圳二十一世纪居住文明
和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区
市级综合客运交通枢纽
福田-罗湖
龙华
深圳北站——全国重要的区域性铁路客运枢纽，也是当
前建设占地最大、建筑面积最多、接驳功能最为齐全的
一个具有口岸功能的特大型综合交通枢纽；
地铁规划：地铁4、5、6号线陆续开通，打破关内外的交
通瓶颈，强化区域城市中心价值
政府将投入500亿重金打造区域城市配套
13所中小学
3所综合性医院
10所社区健康服务中心
15个文化单位
2所综合体育活动中心
9个居住小区级商业区
3个公园
城市中轴线
不利因素及弱化方式 成功因素
【因素二：知名品牌】星河地产，深耕深圳23年，开发了星河
国际、星河丹堤等家喻户晓地产项目，有口皆碑
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商业：星河 cocopark、星河第三空间
酒店、旅游：星河丽思卡尔顿、星丽轩、星河东山珍珠半岛
企业背景
星河雅居 星河国际 星河丹堤
运营模式
星河集团：1989年至今，23年来星河人不懈探索建筑与人居生活的真谛。
截止2010年已累计开发的总建筑面积达350万㎡，仅深圳福田中心区的总开发面积就达60万㎡；在珠三角区
域拥有土地储备面积超过240万㎡，总建筑面积超过400万㎡；在长三角区域拥有土地储备2800亩。
经过20多年的长足发展，星河在住宅、商业、酒店、金融、资本运作、物业管理、旅游、海洋生物等多个
领域实现多元化发展。。
不利因素及弱化方式 成功因素
【因素三：准确定位】市场多变情况下，项目产品面积跨度大，
满足不同层级客户的需求，降低项目的销售风险
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宏观背景——
宏观调控不断加强，10年下半年房市可能面临调整，2011年房市如何走向，存在诸多不确定性因素，应
适度控制风险
目标客户——福田被动外溢客户，主要包括首次置业，首次换房及部分中高端换房客户
目标客户需求：
40-50㎡1房，50-60㎡2房，80-90㎡小3房，110-120㎡3房，130-150㎡4房，150-170㎡4房及以上。
产产品品竞竞争策略：争策略：
产品面积跨度大，可满足客户多种置业需求
——主流热销产品以品质取胜
——紧凑型产品以总价优势取胜
不利因素及弱化方式 成功因素
入市时机——
今年4月底至5月，刚好是深圳改善型刚需购房者欲望爆发的时机，星河盛世极具远见地看到了这个先机，
快速出击
【因素四：产品舒适】户型方正，客厅、主卧均为大尺度开间，赠送
阳台可结合储藏室/创意空间改造成功能房，产品实用性强，舒适度高
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不利因素及弱化方式 成功因素
户型方正，实用性强；
房间最小开间均在米以上
【因素五：配套完善】区域首个城市综合体项目，46万综合体，
打造中心生活新标杆
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住宅：万平米 商务公寓：万平米
Coco city：万平米
幼儿园：2400平米
不利因素及弱化方式 成功因素
中心区9号作品
集住宅、住宅公寓及商务公寓、大型高端商业，带来全新城市生活主张和体验；
一体化设计的四种业态，星河盛世将成为区域内唯一综合体
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THANKS
欢欢 迎迎 指指 正正 ！！
