英Phoenix Capital明2003年06月15日（第305期） 投資產品多元化 平 本年年初市場傳出香港有意成立地產信託投資基金“REITs”，3月份心證監會正式推出諮詢文件，相信產品仍需假以時日才能面世。 而REITs是以信托基金形式籌集資金投資、開發及管理房地產項目，亦有房地產持有人（如地產商）將房產以REITs上市，REITs投資者收論取旗下物業的大部份租金，在概念上與自已買樓收租一樣。既然如此，何不直接把資金投進房地產市場呢？購入房地產很多時需要大量借貸，在槓杆效應下，所冒的風險更大，有機會由有變負，這點相信大家近數年已深有體會。其二是房地產一般較難在市場上變現，REITs則隨時可在交易所進行買賣，套現能力強。其三普通散戶在買賣房地產時大多以住宅為主，較少涉獵投資額龐大的寫字樓、店舖、商場及酒店，REITs為投資者提供一個“夾錢”買入高價房產的機會。其四是由於投資的是一籃子產業，收不到租金的風險相對降低。 與普通股相比，REITs亦有一定優勢。受條例所限，REITs只能投資房地產，杜絕上市公司盲目運用股東資金投資沒有回報項目的弊病，亦減少了受管理層質素優劣影響股價表現的問題，故其價格波幅相較地產股低。由於REITs大部份盈利均需發回投資者（部份派息比率高達9成），息率遠較股票高，平均利息達7至8厘，有一定吸引力。 其實早於1960年，美國政府已推出首批REITs，讓投資者以股權形式參與投資房地產市場。經歷了數十年的發展，型型式式的REITs在市場上相繼湧現。其中絕大部份為股本型“Equity REITs”，這類REITs只投資及擁有物業，盈利來自租金；另一種為按揭型“Mortgage REITs”，專門提供樓予按揭予買家，盈利來自賃款利息。亦有將以上合二為一的“Hybrid REITs”。
REITs在美國真正普及是近十多年的事。在房地產價格帶動下，市場對REITs的需求持續上升。配合政策改動，REITs跟互惠基金一樣，能享有稅務優惠，令市場興趣大增。其發展之快在其市值反映出來。REITs總市值由1990年的100億美元增長至現在超過3000億美元，參與的人仕亦由最初的機構投資者伸延至廣為散戶接受。 REITs在亞洲的發展尚在起步階段。日本及星加坡分別於前年及去年成立REITs交易平台，唯發展至今，仍然未成氣候，這與當地房地產市場氣氛不無關係。投資REITs最大的風險來自加息及房地產價格下跌，前數年樓市狂瀉令市場對是類投資步步為營，雖然不能確定現在是否最合適時機投資REITs，但肯定較前數年合適。 香港作為後來之秀，面對的挑戰不少。若REITs在港成功推行，得益者除一眾牽頭投資銀行外，地產商亦多一個套現渠道，投資者則多一個選擇平衡風險，於三方均有好處。任何新產品發展必需配合多方努力，成功與否因緣際會。作為亞洲主要金融城市，香港實在有必要加快開發及引入新投資產品，盡量做到多元化，讓百花齊放。環視全球，我們條件不弱。健全的法律及會計制度、中國提供的機遇加上靈活應變的市場環境，相信商機不斷。 英明資產管理有限公司 李 庚 電郵信箱: phoenix@ Rm. 3203-4, 32/F Edinburgh Tower, The Landmark, 15 Queen’s Road Central, Hong Kong 香港皇后大道中15號置地廣場公爵大廈32樓3203-4室 TEL電話：（852）2541 1833 FAX傳真：（852）2541 1022
