理想商业中心设计建议书
——仅供设计管理部参考
商业管理部
2010年11月
一、理想商业中心总体定位
二、理想商业中心设计思维建议
三、理想商业中心各系统设计建议
四、理想商业中心总体工程技术条件
（一）总体定位：
在遵循汇集购物、超市、餐饮、儿童、休闲娱乐（影院/ktv/游艺/健身/洗浴）等多业态/多业种，满足时尚生活/休闲消费的购物中心定位的基础上，总体定位为适合家庭时尚消费的中高档区域性购物中心。
（二）客群定位：项目区域周边居民为目标客群，兼顾时尚消费的中青年客群，辐射大兴黄村客群。
（三）经营定位：
1、构建影院、夜店ktv、电玩、洗浴、健身等多种娱乐休闲组合，丰富区域娱乐氛围。
2、组建服装、鞋、化妆、运动等主力消费品类的品牌量及经营规模，营造良好的购物环境，满足日常生活及中高档消费需求。
3、做足人气旺盛的知名轻餐/快餐/特色餐饮,兼顾民族特色，形成餐饮氛围；
（四）形象定位：时尚、品位、亲和
1、商业软硬件品质一流，15年内不落伍，环境舒适。
2、具有文化品位、意境、主题，整体调性应该是时尚、轻松、温暖的。
3、商品、品牌定位于中高档和生活消费品、时尚消费品、个性消费品。
一、理想商业中心总体定位
（一）始终以市场和顾客满意为关注焦点
（二）统一业权、统一招商、统一管理
（三）创造怡人的购物环境
（四）充分利用每一寸空间、每一刻时间进行宣传、推广
（五）品牌可以相同、业态可以雷同、唯有服务不同
二、理想商业中心设计思维建议
三、理想商业中心各系统设计建议
（一）动线设计
（二）橱窗、灯光、LED
（三）标识系统：安全类、功能类和导购类（POP）
（四）二装围挡设计
（五）其它细节：环保、地下停车场、观光梯、无障碍同道等
（一）动线设计
室内人流的有效规划可以在一定程度上提升商铺的租金和室内的有效人流平方，为商场带来更大的效益。因理想商业中心是以商铺的租赁来回收资金，在这种前提下，人流系统的规划设计需在保证人流的情况下最大限度地提升商铺的租金及商铺的使用面积。
楼体设计应满足：主通道形成回型通道（含挑空结构），局部可形成次同道。
东方新天地（地下一层）：以主通道为主，主通道中间加以岛铺，人流形成回型动线，南部餐饮区域由于进深过长，故设计出次同道，并以此做活。
金融街购物中心/新光天地：有挑控部分自动形成回型动线，无调控部分，设置中岛商铺，而形成回型动线。
（二）橱窗、灯光、LED
与店内陈设
应季商品和活动相协调
与建筑物整体和周边环境相协调
与人的视觉习惯相协调适当的灯光照度
楼梯内外尽量多的预留橱窗展示，展现商业氛围，便于品牌推广
橱窗
灯光
购物中心的暖色灯光，给人以高雅、温暖和舒适的感觉
LED
（三）标识系统
标识系统按功能分类，有指引类、导购类、环境类和安全类
按摆放方式分类，有吊牌、立牌和贴牌，以及喷刷
指引类标识系统
导购类标识系统
安全类标识系统
尊重消费者的知情权，且在发生纠纷的时候可以争取免责
温馨提示加上有趣的动画，让小孩更容易理解
会员查询系统
（四）二装围挡设计
环保-永恒的经营理念
（五）其他细节：环保、地下停车场、观光梯、无障碍同道等
地下停车场
观光梯
无障碍通道
二、理想商业中心总体工程技术条件
（一）理想商业中心总体工程条件分析
（二）百货 工程条件分析
（三）超市 工程条件分析
（四）影院 工程条件分析
（五）餐饮 工程条件分析
（六）电器卖场 工程条件分析
（七）健身 工程条件分析
层高米或以上、梁下高度米以上、灯下高度 米以上
按照国家有关规范
提供玻璃门；
按照国家有关规范
柱、墙、地面及顶板结构完成面；
土建部分
供冷量≧ 供暖量≧
冷冻及供暖水管接至紧贴外墙区域的承租场所范围内，承租人自行接驳至风机盘管；
空调通风
及
采暖系统
柱距≧；9M；；
基本层面楼板承重≧350Kg/M2
鲜风量按照每人
经处理之鲜风管接至承租场所范围内，承租人自行接驳至风嘴。
风机盘管数量及型号根据国家 有关规范设计分配；
四管式冷暖风机盘管将由发展商提供，承租人自行安装风机盘管及相关送风回风管、风嘴、供电及温控等
管径尺寸配合供冷量
冷凝水管接至承租场所范围内，承租人自行接驳至风 机盘管。
风量2-12M3/s
餐饮区域提供烟道及补风风管预留接驳，由承租人申请后自行安装。
设计参数
主要内容
项目
（一）理想商业中心总体工程条件分析
按照国家有关规范设计
租户承租范围内按消防规范提供应急广播系统
电话及公共天线共用线槽均为100mmX100mm
商场走道内布置金属线槽供承租人使用；
预留公共天线分线接口，提供国内有线频道，（按国家规定，商场内仅能提供国内电视频道信号）
于商场内弱电井设置CATV公共天线接口，承租人可申请并自行接驳至承租场所内。
每个电讯房设置电话、数据线路接口，按照商铺营业面积提供。
于商场内电讯房设置电话线路接口，承租人可申请并自行接驳至承租场所内。
电讯
及
弱电
店铺共电量根据业态及租赁面积设置，发展商提供放置于电气摯房内的电表及电源开关，承租人负责自行安装由电气摯房至承租场所内及以后之电缆、接驳、电源开关、电表等电气设备
一般店铺标准供电量
餐饮类店铺标准供电量
店铺供电量根据业态及租赁面积设置，由发展商于店铺范围边缘提供电表、电缆及隔离开关；承租人负责自行接驳隔离开关往后分支回路。
电气系统
设计参数
主要内容
项目
按照国家有关规范设计
商场内预设污水管接口、废水管接口及透气管接口，由承租人申请后自行接驳。
接口管径按租赁面积预留之租区内预留接驳口。
于核心筒内或设立管道间提供预设给水管接口，由承租人申请后自行接驳。
按照国家有关规范设计
设置公用卫生间，并提供中水及生活用水供应；
给排水
系统
相关接驳及设计应符合有关规范。
由供应点往后之管线及燃气表均由燃气公司负责安装，租户承担费用。
燃气供应量1000/55m3/h
于商场外墙边预留燃气供应点，可由承租人到辖区的燃气公司申请后，由燃气公司接驳之承租区域。
燃气
供应
系统
按照国家有关规范设计
商场地下预设隔油池，由承租人申请后自行接驳。
设计参数
主要内容
项目
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的 消火栓及水龙带系统。
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置防火卷闸及防烟垂帘
按照消防规范设计
商场首层商铺内均要设置破玻及红外报警联动系统 至监控室；
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的 防烟挡板。
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的 排烟及正压送风系统。并于商铺内设置消防排烟管 道连风口。
消
防
系
统
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的5 公斤CO2手提灭火器（每消火栓箱两套）。
二次装修设计必须符合消防规 范要求。
上述要求均为开放式平面无吊顶设计为基础，如承 租人进行二次装修涉及到增加隔间或吊顶应自行向 国家有关部分申请批准，并自行安装必要设施。
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的 单层喷淋头（68℃）及预设接驳口，供承租人增加 喷淋头。
按照消防规范设计
商场公共通道及商铺内设置符合消防规范之要求的智能式烟感系统，要求可识别报警区域。
设计参数
主要内容
项目
（二）百货 工程条件分析
巴黎春天
案例店铺
晨曦百货
案例店铺
楼面荷载
不少于4米（地面至吊顶）
层高
25,000平米
面积
25m3/h
新风量
200w/m2
空调冷量
110w/m2
电量
按设计标准完成
其他要求
需提供
卸货、车位
要求标准
项目
楼面荷载
不少于米（地面至吊顶）
层高
平米
面积
25m3/h
新风量
220w/m2
空调冷量
120w/m2
电量
按设计标准完成
其他要求
需提供
卸货、车位
要求标准
项目
（三）超市 工程条件分析
沃尔玛、家乐福
案例店铺
有给水及排水预留的需求
给排水
有给水及排水预留的需求60-70m3/m2/h
排风、排烟
卖场最小800kg/m²，仓库最小1250kg/m²
楼面荷载
一层店8—10米，二层店15—20米，保证商场内无吊顶区域 灯具底标高不低于，所有管线 (含支架、风口)的底标 高不应低于
层高
总建面2万—3万
总面积
25m3/m2/h
新风量
独立的中央空调系统
空调系统
每平米80-100w/m2
电量
符合建筑设计及验收规范要求
其他要求
在乙方收货区外提供卸货平台 ，能够停泊一辆40英尺货柜 车的封闭式卸货平台 、同时停泊五辆普通3-5吨卡车的卸货 平台 、普通卡车的卸货平台进深为4-5m
卸货平台
要求标准
项目
沃尔玛
案例店铺
商场食品加工区、员工厨房及乙方饮食出租区采用城市管道气作能源
天然气
完成消防设计、施工，应满足国家最新颁布的消防规范、法规的规定。消防设计的 全部图纸需经乙方认可
消防系统
使用独立的中央空调系统
空调系统
在乙方收货区外提供卸货平台 ，能够停泊一辆40英尺货柜车的封闭式卸货平台 、 同时停泊五辆普通卡车的卸货平台 、普通卡车的卸货平台进深为
卸货平台
保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于，所有管线 (含支架、风口)的底标高 不应低于
土建结构
所有的排水管线(主、支管至各排水点)及排水地沟和地沟垫层必须满足乙方的要 求，乙方配合确定排水系统的布置
排水系统
甲方应提供二路市政管道供水或一路市政管网加一路生活贮水池的供水系统 ，预留 给水管到乙方纯水间 、各个饮食出租区范围 、卫生间 、垃圾房 、空调补水
给水系统
提供高压双回路或高压环网供电。如不能提供燃气，总用电负荷需增加250KVA。 提供并安装2台专供乙方使用的后备柴油发电机
供电系统
提供150对直线电话线(含数据)至乙方商场UPS房；保证在乙方总包进场前移动电话 信号能覆盖乙方所有区域
电话系统
按乙方要求的净截面积预留排油烟竖井 ，厨房排油烟系统由乙方完成其设计及向有 关部门报建的工作 。
通风及排 烟
要求标准
项目
（四）影院 工程条件分析
某影院
案例店铺
观众厅楼板允许动荷载不小于400KG/平米（其他营业区荷载350KG/平米）
楼面荷载
净高8-15米；柱间距10-30米
层高柱距
600个座位以上，2000—2500平米以上
总面积
可以营业到12-02点以后;有单独的通道
其他要求
要求标准
项目
建筑结构交付标准：
1、影城合作经营区结构柱体、梁体工程水泥镜面完成；
2、影城合作经营区结构屋面、楼面工程原结构面完成；
3、影城合作经营区分界墙体、主功能区墙体砌筑及抹灰工程完成；
4、影城合作经营区内地面原结构面（观众厅、放映机房地面、前厅、大走廊地面等）
5、放映机房夹层结构建设完成；
6、影城观众厅阶梯式起台结构建设完成；
7、影城卫生间地面防水施工完成；
楼板承重：
观众厅楼板允许动荷载不小于400KG/平米（其他营业区荷载350KG/平米）
暖通、空调工程交付标准：
1、给、排水主管道设备、安装至区域内预留接驳口；
2、影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风设备管道进租区内预留接驳口，独立的系统。
A、市场现行两种方案
甲方提供主冷热源及风道等基础资源及工程条件，由乙方负责影院区域的空调风机盘管、风口等设备设施的安装
甲方根据影院设计图纸提供全部空调、排风、消音、防火阀的采购及安装
B、观众厅空气调节室内设计参数：
C、观众厅室内稳定状态下的CO2允许浓度应小于%
D、观众厅最小新风量不应小于每人25m3/h
E、观众厅空调系统的风口、支管、主管控制风速风口风速
2、放映机通风和空气调节交付标准
A、观众厅设空气调节系统的电影院、放映机房也要设空气调节系统
B、放映机房空气调节不设回风。
C、放映机房机械通风和空气调节均保持负压，排风换气次数不应小于15次/h
D、电影厅噪声应小于NC30，风口处空调噪声不应大于此值，通过风口传入观众厅的噪声比厅内允许噪声低5dB
E、放映机房内放映机排风系统管道采购、安装
3、影城合作经营区空调（冷、暖风）、排风控制装置、消音装置、防火阀的采购、安装
4、排风系统
A、每个观众厅要有独立的排风系统。相邻观众厅排风管道不能公用和穿越。
B、放映机房应有两路排风系统。其中一路为放映设备动力排风、一路为放映机房排风。
C、卫生间要有独立的动力排风系统。
—
平均风速（M/S）
≥30
55—70
相对湿度（%）
16—20
24—28
干球温度（℃）
冬季
夏季
参数名称
消防工程交付标准：
消防系统按大开间安装或提供，或按乙方确认的施工图安装，并有甲方负责通过消防验收，如乙方在二次装修过程中调整消防系统，应由乙方负责，包括影城合作经营区内的室内消火栓箱系统、火灾自动报警系统、感烟控制系统、强排烟系统、防水喷淋系统、防火联动系统、消防广播系统。
强弱电工程交付标准：
1、供电系统；供电主电缆的采供、铺设
2、影城合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装（乙方提供用电负荷量参数）
3、影城合作经营区所需电信外线线路前端(乙方提供电话线路数量），预留在楼层弱电竖井或乙方指定位置。
4、负责配合申请语音数据线路；
5、至影城合作经营区电话机房的线路铺设，电信主接口预留在楼层竖井或乙方指定位置
6、负责宽带线路引至影城合作经营区
7、电脑系统接地引至电脑机房
8、放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地
8、有限电视系统预留埋及点数申请
9、数字电影卫星接收系统室外天线基础预留及信号线管路引至放映机房
客梯：
1、连接影城合作经营区客梯、安装及装饰
2、客梯电梯间的装饰
（五）餐饮—美食广场 工程条件分析
大食代
案例店铺
2000-2500平米
一般租赁面积
按照国家有关消防规范执行；预留改造条件；
消防系统
提供消防紧急广播切换信号原；
弱电系统
提供隔油池总容积6M3，排水点按各厨房分布预留排水管
排水系统
提供高峰容量200M3/H天然气接驳点（含自动控制阀）
天然气
楼面荷载
满足工程一装验收条件；
建筑、墙地面
米
层高
每平米400-450w/m2(不含应急照明）；应急用电量12w/m2；
供电系统
厨房排风达到70M3/m2/h（含油烟净化器）补风
厨房通风
供冷量不低于300-350w/m2；
空调系统
提供10条直线电话，并提供接驳配线架；
电话系统
供水管径不少于Φ100( 2x65)，流量
给水系统
要求标准
项目
（五）餐饮—大型中餐 工程条件分析
星期五餐厅
案例店铺
600-700平米
一般租赁面积
按需求核定，供应量充足；
电话系统
其它特殊要求
1）允许改变外立面，并增加店标、广告牌、门头标牌、红白色雨蓬等；
2）提供独立的前后出入口，垃圾处理通道、后区服务通道；
3）提供15-50个停车位，以及100M2或以上的辅助面积
按照国家有关消防规范执行；
消防系统
提供CCTV5及ESPN等体育节目电视信号；
弱电系统
按需求核定；
排水系统
按需求核定，供应量应充足；
天然气
单层或一二层设计，层高米以上
土建结构
供电量不少于200KW；
供电系统
提供独立的厨房排风及补风管道；
厨房通风
按面积核定，供应量充足。
空调系统
按需求核定，提供接口DN54mm,供水量应充足；
给水系统
要求标准
项目
（五）餐饮—西式快餐 工程条件分析
KFC
案例店铺
300-500平米
一般租赁面积
外立面至少三处位置（门面+悬挑+立柱或屋顶）以及内部必要的位置
招牌位置
用餐区不小于350kg/m²；厨房区不小于450kg/m²。
楼板荷载
一般不小于15米
门面面宽
其它特殊要求 提供店内卫生间位置，并预留排污管线及化粪池位置；
按照国家有关消防规范执行；
消防系统
有独立的厕所、厨房废水排放设置以及排烟设备
排水系统
按需求核定，供应量应充足；
天然气
通常为一层，有独立出入口，如为跨层，还需有满足自设楼梯的条件。
土建结构
有独立的排烟设备
厨房通风
提供全部空调不小于200KW；餐厅全部自设空调不小于250KW
空调系统
给水系统
要求标准
项目
（五）餐饮—轻便快餐 工程条件分析
永和大王
案例店铺
提供2对或以上的电话线路预留至租赁场地；
电话系统
其它特殊要求
提供店内卫生间位置，并预留排污管线及化粪池位置；
按照国家有关消防规范执行；
消防系统
暂无
弱电系统
提供≧DN125mm管径的排水管道，并预留不小于1M3的隔油池安装位置；
排水系统
按需求核定，供应量应充足；
天然气
租区范围为独立空间；
土建结构
供电容量不少于150KW/380V，并由业主方提供独立计量表具；
供电系统
提供≧15000M3/H标准的独立排风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；
厨房通风
如提供中央空调则按面积核定，供应量充足即可，或提供室外机组安装位置； 提供≧8000M3/H标准的独立新风管径或位置，并提供必要的机组安装位置；
空调系统
提供≧DN255mm管径的给水管道，供应量充足；
给水系统
要求标准
项目
（五）餐饮—轻便快餐 工程条件分析
面包新语
案例店铺
留驳口，口径要求符合消防规范。
消防系统
电话线2条，数据线1条。大楼应提供紧急广播信号及消防强切干触点供本项目使用。
弱电系统
至少3个DN75地漏（打粉间1个，厨房工作区2个）及多个DN50排水接驳口，位置与厨具配合。有业主负责在位置指定打动，接驳在下层高位。厨房内的地坪高度与外场的地坪高度一致。
排水系统
无
土建结构
三相200安培用电量，4×95mm2+1×50mm2连三相隔离开关及电表，留20米电缆在店铺内
供电系统
冷量需求：70kw（20ton），冷冻水供回水总管至少DN65。
采暖量需求：30kw
空调系统
1升/秒，一根DN32铜管连阀门水表。在店铺内留一个阀门。
给水系统
要求标准
项目
（五）餐饮—咖啡店 工程条件分析
星巴克
案例店铺
租赁区域内指定位置为承租人提供一处洗手间排污接口，接口管径不小于110mm，该排 污管排入房东自设的化粪池后排入市政排污管网
排污系统
留驳口，口径要求符合消防规范。
消防系统
电话线7条，数据线2条。
弱电系统
在租赁区域指定位置提供两个排水接口，接口管径不小于110mm
排水系统
提供招牌位置，且租赁区域外墙面不得有其他广告、饰物及任何宣传物品；
招牌
梁板承重活荷载不低于350KG/M2
土建结构
电量不小于100KW，提供三相五线铜芯（380V/220V，50HZ，100KW）YJV专用电缆（一 路供电）将电送至租赁区域内指定位置处（配电柜上口），设置电表计量
供电系统
外墙设置排风口（400mm×800mm，1个）和空调的新风口（400mm×800mm，1个）
新风和排风
冷量需求：70kw（20ton），冷冻水供回水总管至少DN65。 采暖量需求：30kw
空调系统
一根DN32铜管连阀门水表,水压不小于 Mpa且不大于 Mpa在店铺内留一个阀门。
给水系统
要求标准
项目
（六）电器卖场 工程条件分析
Bestbuy
案例店铺
符合规范要求；
消防
排风及诱导风机安装到位；
通风
有公用卫生间；预留卫生间条件；
卫生间
管道施工完成；25M3/M2/H风量；
新风
独立空调、中央空调；冷量180W/M2；
空调
400KG/M2，部分区域达600KG/M2
楼面荷载
大于米
层高
最小3000-5000平米
总面积
应有足够垂直动线载运客人，必须有自动走道 连接各种楼层及停车场；建筑物外立面上要有 独立招牌位置，内部要有足够、明确指示标志 （具体位置在协商）
其他要求
提供语音及数据点位，预留背景音乐接驳
弱电
不需吊顶、地面结构机械粉光磨平、墙体用制 定涂料I.电量要求：120VA/ m2 （含空调用电 量）
房屋交付标准
要求标准
项目
健身场所的建筑结构要求
1、工程交付不需要做内部装修，公共区域要求良好装修。
2、自行装修为初装修，地板简单整洁，风格自主制定，地板尤其需要高抗压型、耐磨性。
3、楼板荷载不小于500公斤/平方米。
4、层高净高不低于米。
5、中央空调、冷热水供应以及水压的行业要求，新风量要达到30立方米/人/平米。
6、独立用电，单独计量，不少于200千瓦。
7、周边有公共停车位。
8、独立出入口。
9、广告位：物业要为健身客户提供足够的广告位，以达到指引和宣传的目的；健身场所在开业前需要有一个预售卡的时间段，这样就需要物业方提供相应的预售卡位置。
10、泳池趋势：目前的健身客户都希望选择的物业有泳池设计，所以开发商在前期规划时如果有意向引进健身客户，就要考虑到这方面的设计。
（七）健身 工程条件分析
