物业管理的招标准备阶段.doc

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一、招标准备阶段 　　招标准备阶段是指从开发商或业主决定进行物业管理招标到正式 对外招标即发布招 标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。根据国际惯例，这一阶 段的主要工作有 ：成立招标机构；编制招标文件；确定标底。 　　(一)成立招标机构 　　任何一项物业管理招标，无论是开发商还是业主委员会，都需要成 立一个专门的招 标机构，并由该机构全权负责整个招标活动。招标机构的主要职责是： 拟定招标章程和 招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同。可见招标机 构一旦成立，其 职责将贯穿整个招标投标过程。 　　成立招标机构主要有两种途径。一种是开发商或业主自行成立招标 机构，自行组织 招标投标工作；另一种是开发商或业主委员会委托专门的物业管理招标 代理机构招标。 两种途径都符合我国《招标投标法》的规定，并各有特点。 　　对于开发商或业主委员会自行成立招标机构，我国《招标投标法》 规定：“招标人 具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。任何单 位和个人不得强 制其委托招标代理机构办理招标事宜”。考虑到招标是一项较为复杂和 繁琐的工作，其 中在编制招标文件和组织评标方面有较强的专业性，对招标人能力的要 求也较高，因此 ，招标人应根据自己的实际情况，量力而行。如招标人为实力雄厚的大 型开发商或联合 开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都 统一自行成立招 标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，这时该物业管理招标也理应由开 发商自行成立 的招标机构来完成。再如，对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规 模物业管理项目 ，由于招标工作量不大，专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标 文件和组织评标 ，这时，招标人自行成立招标机构招标也较为适宜。自行招标的开发商 或业主应按照惯 例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组” 等非常设 的招标机构。其具体的组织机构设置本书第 1 章已作详细介绍，在此不 再赘述。 　　对于招标人委托招标代理机构招标，我国《招标投标法》规定：“招 标人有权自行 选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何 方式为招标人指 定招标代理机构”。采用委托招标代理机构招标的最大优点在于招标机 构与投标人之间 做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不 充分的情况下， 招标得以顺利完成。要做到这一点，开发商或业主在选择招标代理机构 时应注意以下问 题： 　　首先，招标人应根据自己的意愿和自身情况选择招标代理机构，任 何个人和单位都 无权强行指定招标代理机构给招标人。而且，招标代理机构与招标人之 间仅限于委托代 理的关系，招标代理机构无权将招标结果强加于招标人，招标人应是是 否中标的最终决 定者。特别是国有房地产开发商在委托招标代理机构招标时，应避免选 择与自己有上级 关系的招标代理机构。 　　其次，招标人应根据自己标的的规模大小，选择不同等级的招标代 理机构进行招 标。我国《招标投标法》对招标代理机构的资格和等级划分，主要依据 招标代理机构所 具备的两个条件：一是代理招标经历达到一定的年限，且连续几年招标 金额达到一定等 级；二是编制招标文件和组织评标的专业能力和技术力量，也就是配备 的专家人才库的 规模大小和专家素质的高低。招标人应根据自身对物业管理的要求及标 的的规模大小选 择相称的招标代理机构，在委托价格合理的情况下，应选取具有较高等 级的代理机构进 行招标。 　　招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部 分大范围邀请招 标。事实上，对于一些大型的项目，开发商往往委托一家招标代理机构 包揽该项目所有 的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托 招标代理机构招 标的方式。 　　(二)编制招标文件 　　编制招标文件是招标准备阶段招标人最重要的工作内容。招标文件 是招标机构向投 标者提供的为进行招标工作所必需的文件。招标文件的作用在于：告知 投标人递交投标 书的程序；阐明所需招标的标的情况；告知投标评定准则以及订立合同 的条件等。招标 文件既是投标人编制投标文件的依据，又是招标人与中标人商定合同的 基础，因此它是 对招标机构与投标人双方，以及招标人(开发商或业主)与中标人双方都 具有约束力的重 要文件。招标人应十分重视编制招标文件的工作，并务必做到条款严密、 周到，内容明 确，合理合法。 　　物业管理招标文件的内容格式根据招标项目的特点和需要而有所 不同，但任何招标 文件都应当依据法规和惯例编写其基本的内容。我国《招标投标法》规 定：“招标文件 应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要 求和评标标准等 所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款”。根据这一规定和 国际惯例，物业 管理招标文件的基本内容可概括为三大部分： 　　1.投标人须知 　　投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是业主或招标机构对投 标人如何投标的 指导性文件，其内容包括投标的条件、有关要求及手续。 　　(1)投标的条件 　　招标文件所以要对投标的条件进行说明和规定，其目的是为了保证 投标人的合格性 和投标的真实性。为了保证投标人的合格性，招标机构有必要对潜在的 投标人进行投标 资格预审，招标文件在这一部分规定参加资格预审的投标人须递交的证 明资料及其格式 ，以便统一进行审查。为了保证投标的真实性，招标人往往还要求投标 人必须交纳投标 保证金，招标文件中规定了投标保证金的比例、交纳方式以及保证书的 格式等。 　　(2)对投标文件的要求 　　如果说投标的条件侧重于对投标人的要求，则该部分侧重于对投标 文件的要求。由 于招标机构在接受投标书时，通常会检查投标书的制作和封送是否合乎 程序，招标文件 必须在这一部分中写明对投标文件编写的统一要求(通常提供统一的投 标文件格式)以及 对投标文件封存和递交的规定，以便于开标和评标工作。 　　(3)对招标程序的说明 　　由于整个招标过程应体现出公平、公正、合理的原则，而要体现公 平、公正原则， 重要的一条便是招标程序的公开化，以增加招标活动的透明度。招标文 件这一部分的内 容便是通过将开标、评标和定标的规划等招标过程的关键内容予以公开， 从而体现了整 个招标工作的公正透明。 　　2.合同条款 　　合同条款的目的在于将中标后所要签订的合同的内容规范化和公 开化，这也是招标 公平、公正原则的具体表现。合同的条款分为一般性条款和特殊性条款。 前者通常是物 业管理招标的行业性的约定俗成，对于不同的物业管理项目均具有一般 性，通常由技术 条款、商务条款和法律条款组成；后者则是针对每个具体不同的物业管 理项目自身的特 点而度身定造的个性化条款。按照个性包括共性的道理，在合同条款中， 特殊性条款也 就优于一般性条款，在两者发生不一致时，合同应以特殊性条款为准。 　　3.技术规范 　　技术规范是详细说明招标项目的技术要求(如物业管理项目的服务 标准、具体工作 量等)的文件，当属招标文件的重点之一。技术规范通常是以技术规格一 览表的形式进 行说明，另外还需附上项目的工程图纸等作为投标人计算标价时的依据。 　　考虑到招标文件的编制对整个招标活动的影响举足轻重，下一章将 专门就招标文件 的编制进行详细介绍，在此不再赘述。 　　最后谈一谈制定招标文件的时间。何时制定招标文件是由物业开发 建设程序决定的 ，我国目前大多数物业管理招标均是在物业开发建设的后期。然而，随 着开发商对物业 管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”在 我国即为在 项目立项阶段，用地申请得到批准后即可进行物业管理招标工作、制定 招标文件。超前 实行物业管理招标确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时 存在大量的不确 定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握 招标文件制定的 时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。 　　(三)制定标底 　　制定标底是招标的一项重要的准备工作。按照国际惯例，在正式招 标前，招标人应 对招标项目制定出标底。标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个 合理的基本价格 ，即一种预算价格，它的主要作用是作为招标人审核报价、评标和确定 中标人的重要依 据。因此，标底是招标单位的“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。 特别是我国国 内大部分项目招标评标时，均以标底上下的一个区间作为判断投标是否 合格的条件，标 底保密的重要性就更加明显了。 　　由于标底是衡量投标报价竞争力的一把尺子，标底制定的好坏，直 接影响到招标工 作的有效性。标底定的过高，进入合格范围内的投标人数量太多，就会 使评价的工作量 和难度大大增加；标底定得过低，又容易使所有的投标人都落空，从而 导致招标失败。 因此，标底制定得好，可以说是招标工作成功的一半，而编制一个先进、 准确、合理、 可行的标底需要认真细致，实事求是。首先，标底的制定与招标文件的 编制有着密不可 分的关系。标底制定得是否正确很大程度上取决于招标文件中对项目工 作量的说明是否 正确，因此招标文件对项目的工作量进行说明时应尽量减少漏项，同时 将工作量尽可能 算准确，力争将招标文件中计算出的工作量与实际量的误差控制在 5％ 以内。其次，标 底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样编制出的 标底才切合实 际。如果开发商或业主属自行招标，则可参照相关物业近年来国内外先 进的物业管理方 法，或者开发商或业主可以委托招标代理机构制定标底。 　　二、招标实施阶段 　　招标实施阶段是整个招标过程的实质性阶段。招标的实施主要包括 以下几个具体步 骤：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、 评标和定标。 　　(一)发布招标公告或投标邀请书 　　我国《招标投标法》和国际惯例都规定，招标人采用公开招标方式 招标的，应当发 布招标公告；招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招 标项目的能力、 资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。无论是招标公告还 是投标邀请书， 其目的是一致的，都是为了向尽可能多的潜在投标者提供均等机会，让 其了解招标项目 的情况，并对是否参加该项目投标进行考虑和有所准备。两者的区别在 于对公开招标公 告的要求更为严格。以下对发布招标公告的渠道和时间安排、招标公告 的内容和格式等 进行详细介绍。 　　1.发布招标公告的渠道 　　发布招标公告应根据项目的性质和自身特点选择适当的渠道。国际 惯例中常见的招 标公告发布渠道有：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或 专业性期刊以及 信息网络等其他媒体。 　　一般来说，一些必须招标的大型项目的招标公告都应在指定的刊物 上刊登。如实行 国际竞争招标的公告的指定发布刊物为联合国出版的《发展商务报》(Ｄ evelopmentＢ usiness)；必须实行国内公开招标的项目的招标公告指定必须在我国出 版的《中国招标 》期刊上刊登。除了必须在指定的刊物上刊登以外，此类项目还可以在 官方公报上刊登 招标公告，使投标具有广泛性，如在我国还主要刊登在《人民日报》、 《中国日报》 上。 　　对于大多数中小规模的物业管理招标项目，其招标公告一般选择在 国内广泛发行的 一种报纸上刊登。如果是实行地方性公开招标的项目，其招标公告应选 择在本地的官方 公报或本地区广泛发行的一种报纸上刊登。另外，还可以选择在一些专 业类期刊上刊登 ，如房地产、物业管理专业期刊等。 　　实际上，除了一些必须要在指定刊物刊登的招标项目外，国际惯例 对招标公告的发 布一般只要求符合信息广泛性原则。因此通常情况下，一项招标项目往 往同时通过几种 渠道发布其招标公告，而不拘泥于某一种渠道，比如在当今的信息网络 刊登招标公告。 　　2.发布招标公告的时间安排 　　为使潜在的投标人对招标项目是否投标进行考虑和有所准备，招标 人在刊登招标公 告时，在时间安排上应考虑两个因素： 　　(1)刊登招标公告所需时间。各类刊物从接受广告申请到刊出广告需 要一定时间， 如果没有充分地考虑，招标公告可能会在投标截止日期之后才能刊登出 来。另外，如果 要通过几个渠道发布招标公告，要考虑到各类渠道的出版周期(如报刊的 出版周期显然 要比网络媒体长)，以便能让招标公告基本在同一时间刊登出来。 　　(2)投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告预计发布日期 开始计算。投 标人申请投标→得到招标文件→准备投标→递交投标书需要有足够的 时间。按照国际惯 例，从招标公告发布之日算起，应让投标人至少有 45 天(通常有 60～90 天)来准备投标和 递交标书。 　　3.招标公告的内容和格式 　　招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常情况下应包括以下内 容： 　　①招标单位(业主或开发商)名称； 　　①项目名称； 　　①项目地点； 　　①项目资金来源(物业管理资金来源，如业主分摊或开发商预付等)； 　　①招标目的(邀请资格预审还是邀请投标)； 　　①项目要求概述(项目性质、规格及管理要求)； 　　①购买招标文件的时间、地点和价格； 　　①接受标书的最后日期和地点； 　　①开标日期、时间和地点； 　　①如果需要，规定资格预审的标准，以及提供资格预审文件的日期、 份数和使用语 言； 　　①B11①必要时规定投标保证金的金额； 　　①B12①招标单位的地址、电话等联系方法。 　　招标公告的具体内容和格式可以根据招标人的具体要求进行变通， 然而招标公告的 基本内容，如招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点 和时间，以及获 得招标文件的办法等关键事项，按照我国《招标投标法》规定必须载明。 至于投标邀请 书的内容和格式与招标公告大致相同，在此便不再重复了。 　　(二)组织资格预审 　　资格预审是招标实施过程中的一个重要步骤，特别是大型的项目， 资格预审更是必 不可少。 　　资格预审是对所有投标人的一项“粗筛”，也可以说是投标者的第一 轮竞争。资格 预审可以起到以下作用：首先，资格预审可以减少招标人的费用。因为 投标人数量过多 ，招标人的管理费用和评标费用就会大大提高，通过资格预审淘汰一部 分竞争者则可以 减少这笔费用。其次，资格预审还可以保证实现招标目的，选择到最合 格的投标人，此 投标人不仅报价最低或较低，而且他的报价是以其技术能力、财务状况 及经验为基础的 ，防止了一些素质较低的投标商以价格进行恶性竞争。此外，资格预审 能吸引实力雄厚 的物业管理公司前来投标，招标人还可以通过资格预审了解投标人对该 项目的投标兴趣 大小。 　　若招标物业预计投标公司的数目众多，可预先对各投标公司进行资 格预审，剔除资 信较差的公司，重点选择 6～10 家申请者参与投标，这就是所谓早期预 审；若投标公司 数量较少，则可待投标机构已递送标书且开标之后进行资格预审，这也 就是所谓后期预 审。无论资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标公司递交的文件 都大致相同。 　　1.资格预审的程序 　　资格预审包括以下三个步骤： 　　(1)发出资格预审通告或资格预审邀请书。发布资格预审通告通常有 两种做法，一 种是在前述的招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购买资格 预审文件的地点 和时间；另一种做法是在报纸上另行刊登资格预审通告。资格预审通告 的主要内容包括 ：招标项目简介；项目资金来源；参加预审的资格；获取资格预审文件 的时间、地点以 及接受资格预审申请的时间和地点。按照惯例，从刊登资格预审通告的 日期到申请截止 期应不得少于 45 天。 　　(2)出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目的全 部信息，并且 其内容应比资格预审通告更为详细，如对若干物业管理企业组成联合体 投标的要求等。 此外，资格预审文件中还可规定申请资格预审的基本合格条件，或对外 资物业管理企业 单独或联合投标的一些规定，以及申请投标资格预审的一些基本要求， 例如从事该行业 至少已达若干年以上，承担过类似的物业管理项目等。最后，招标人还 应在资格预审文 件中规定资格预审申请表和资料递交的份数、时间和地点及文件所使用 的语言等。 　　(3)评审。资格预审申请书的开启不必公开进行，开启后由招标机构 组织专家进行 评审。如有必要，还可召开资格预审准备会议，以便申请人取得有关项 目情况的第一手 资料。 　　2.资格预审的内容 　　资格预审的重点在于投标人的经验、过去完成类似项目的情况；人 员及设备能力； 投标人的财务状况，包括过去几年的承包合同收入和可投入本项目的启 动资金等。具体 内容包括： 　　(1)申请人的基本情况：公司名称、地址、电话和传真、公司等级、 注册资本、关 系企业等，以及与本合同有关的主要负责人、项目授权代表；公司组织 机构情况，专业 人员及管理人员的人数；公司历年承包合同的类型、金额及主要所在地 区等。 　　(2)申请人的财务状况：公司资产负债表、损益表等财务报表；银行 过去 5 年的资信 证明以及对未来 2 年财务情况的预测。 　　(3)经验和过去的表现：过去 5 年内申请人完成的类似项目的基本情 况，如这些项目 和业主的名称、项目工作量、合同金额、服务期限等等。 　　对于上述在预审中申请人必须提交的重要内容应当在资格预审文 件中予以明列，或 制成表格，要求申请人按要求填写。 　　3.资格预审的评审方法 　　招标单位可以根据自己的要求来决定资格预审的评审方法。目前国 际上广泛采用的 是“定项评分法”，同时采用比较简便的百分制计分。“定项评分法”就是 对申请人提 交的资料进行分类，并按一定标准制分，最后确定一个取得投标资格的 最低分数线，达 到或超过最低分数线的申请人被视为合格，可以参加投标；未能达到最 低分数线的申请 人则被视为不合格，不能参加投标。 　　(三)召开标前会议 　　投标资格预审确定合格申请人后，应尽快通知合格申请人，要求他 们及时前来购买 招标文件。紧接着，按照国际惯例，招标机构通常在投标人购买招标文 件后安排一次投 标人会议，即标前会议。 　　召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。《投标人须知》 中一般要注明 标前会议的日期，如有日期变更，招标人应立即通知已购买招标文件的 投标人。招标机 构也可要求投标人在规定日期内将问题用书面形式寄给招标人，以便招 标人汇集研究， 给予统一的解答，在这种情况下就无须召开标前会议。 　　标前会议通常是在招标人所在地(同时又为招标项目所在地更好)召 开，因为在标前 会议期间，招标人往往会组织投标人到现场考察，如果标前会议在招标 项目所在地召开 就较为方便。标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，应被视为 招标文件的组成 部分，均应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人，这是 应特别注意的 事。当标前会议形成的书面文件与原招标文件有不一致之处时，应以会 议文件为准。我 国《招标投标法》规定，招标人应在提交投标文件截止时间至少 15 日 前，将已澄清和修 改部分以书面形式通知所有招标文件收受人。因此，凡已收到书面文件 的投标人，不得 以未参加标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。 最后，招标人应 在标前会议上宣布开标日期。另外，参加会议的费用应由各投标人自理。 　　(四)开标、评标与定标 　　开标、评标与定标是招标实施过程的关键阶段，也是整个招标过程 中程序最严密、 对招标人能力要求最严格的阶段。 　　招标人或招标机构收到物业管理企业封送的投标书后，经过审查认 为各项手续均符 合规定时，即可收入，并在公开预定的时间(一般为招标文件确定的提交 投标文件截止 时间)、地点(招标文件中预先确定的地点)当众拆封开标，公开宣读各物 业管理企业的 标的，并声明不论管理服务费高低均有中标希望。之后便由各方面专家 组成的评标委员 会或评标小组进行评标。 　　从开始评标到最后定标，一般要经过 3～6 个月的定标期。在这段 时间内，招标人或 招标机构要多方面对各个投标人的标书进行研究，必要时还要分别召开 答辩会，方能最 后定标。在评选过程中，应以管理服务费报价、管理服务质量和管理方 案先进程度作为 主要的衡量标准。 　　评标工作结束时，评标委员会通常最后会向招标人筛选出几个最有 竞争力的中标推 荐人，由招标人(业主或开发商)作最后决定。在这一阶段，招标人往往 通过同时与中标 推荐人进行谈判，以最充分地获取投标人的信息，这种谈判在惯例中也 被称为“议标” (不同于招标方式中的“议标”)。经过“议标”后，最后才由招标人决定谁 中标。值得 注意的是，我国《招标投标法》规定，通常情况下招标人从评审委员会 推荐的几位中标 候选人中选取一个作为中标人，但在中标候选人均不符合招标人要求的 情况下，招标人 有权拒绝定标，从而取消招标。然而，招标人不得从评标委员会推荐的 中标候选人之外 的投标人中选定中标人，否则视作中标无效。 　　三、招标结束阶段 　　招标人在最后选出中标人时，招标工作便进入结束阶段。这一阶段 最大的特点是招 标人与投标人由一对多的选拔和被选拔关系逐渐转移到一对一的合同 关系。这一阶段的 具体内容包括合同的签订与履行，以及资料的整理与归档。 　　(一)合同的签订 　　我国《招标投标法》规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发 出之日起三十日 内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同”。合同的签订， 实际上就是招标 人向中标人授予承包合同，是整个招标投标活动的最后一个程序。在招 标与投标中，合 同的格式、条款、内容等都已在招标文件中作了明确规定，一般不作更 改，然而按照国 际惯例，在正式签订合同之前，中标人和招标人(开发商或业主)通常还 要先就合同的具 体细节进行谈判磋商，最后才签订新形成的正式合同。以下所说的合同， 均是指双方经 过磋商后拟签订的正式合同。 　　1.合同的组成 　　通过招标投标签订的合同，一般由三部分组成：合同序文；合同内 容；合同结尾。 　　合同序文部分要写明订立合同的双方当事人(即招标人与中标人)的 法定名称和地 址。甲方当事人为开发商或业主委员会；乙方当事人为中标的物业管理 企业。 　　合同内容即合同条款，是合同最主要的组成部分，一般包括技术性 条款、财务条款 和法律条款三类条款。下一章将对其进行详细介绍。 　　合同结尾部分要写明签订合同的日期、地点以及拟订合同的语言文 字，最后还要写 明合同生效日期，以及由合同双方当事人或代理人签字。 　　通常情况下，招标成交方式的合同，其形式是一份简单的协议书， 合同的内容都分 散在招标文件中，以及商谈过程中对招标文件和投标文件的修改和补充 所形成的书面材 料中。合同一般分为两部分，一部分是不变的，包括投标须知和合同一 般条件等；另一 部分是合同特殊条款、投标文件、技术规格说明及补充修改文件等。合 同的格式都由招 标人预先拟好，待中标人确定后再由双方签订。合同协议书的格式将在 下一章专门介 绍。 　　2.合同的主要条款 　　合同条款是构成合同的主要内容。合同条款因招标项目的性质和类 型而异。然而， 一般来说不论哪一类合同，其主要条款总是由技术性条款、商务性条款 和法律性条款构 成，其中主要包括：价格条款、支付条款、不可抗力条款以及索赔条款 等。这些都属于 合同的一般条款，此外，还有合同特殊条款，也就是合同一般条款的补 充和修改。无论 是合同一般条款还是合同特殊条款，都属于招标文件中的一部分。本书 在下一章还会作 详细介绍。 　　(二)合同的履行 　　合同的履行，是指合同双方当事人各自按照合同的规定完成其应承 担的义务的行为 ，在此特指中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目的行为。 在合同履行过程 中，有两方面的问题值得注意： 　　首先是合同履行的要求。按照法律规定，合同必须全部履行。这意 味着：①违约一 方不能以其他财物或赔偿代替，即使支付了违约金或赔偿金，双方如果 继续要求履行的 ，则仍应继续履行。①履行合同时，在合同标的物的品种、规格、数量、 质量以及主 体、时间、地点、方式等方面都必须适当。如我国《招标投标法》规定： “中标人不得 向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让”。除 非预先合同有约 定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分 包给他人完成， 对于项目主体或关键工作，必须由中标人按要求完成。 　　其次是关于合同履行中的担保。我国《招标投标法》规定：“招标 文件要求中标人 提交履约保证金的，中标人应当提交”。根据国际惯例，招标文件中通 常应规定在签订 合同后的 30 天内，中标人应按照合同的条款和条件，向招标人递交一 份履约保证金合 同。履约保证金的金额通常为合同总金额的 10％，且通常可由中标人此 前递交的投标保 证金转入，充当履约保证金的一部分。保证金的额度大小，应以担保金 额足以抵偿中标 人违约时所造成的损失为原则。履约保证金合同通常以银行保函的形式 订立，且履约保 函的有效期通常要比合同期略长一些。 　　(三)资料整理与归档 　　合同签订后，标志着招标工作已经结束，招标人和投标人(这时为中 标人)进入一对 一的长期契约合同关系。由于物业管理合同具有长期性的特点，因此， 为了让业主或开 发商能够长期对中标人的履约行为实行有效的监督，招标人(业主或开发 商)在招标结束 后，应对形成合同关系过程中的一系列契约和资料进行妥善保存，以便 查考。招标活动 是一项十分复杂的活动，涉及大量的合同、文件及信件往来，招标人应 对其予以整理。 通常这些文件主要包括：①招标文件；①对招标文件进行澄清和修改的 会议记录和书面 文件；①招标文件附件及图纸；①中标人投标文件及标书；①中标后签订 的承包合同及 附件；①中标人的履约保证书；①与中标人的来往信件；①其他重要文件。 另外，业主 或开发商还应注意经常核对物业中的实际项目和实际管理标准与原标 书和合同是否相符 ；合同期间，业主或开发商与物业管理企业商办一切事务时，要习惯于 通过书信方式进 行，以便日后作为凭证。 物业管理投标程序 　　物业管理招标投标在我国目前尚处于起步阶段，迄今为止，国内也 仅有北京、广 州、南京等地进行了初步尝试，而参与投标的物业管理公司更是寥寥可 数。应当说，在 这一行业中投标活动的成功经验暂且乏善可陈。然而，投标的公平性与 竞争性又决定了 它必将取代现有的开发商“包办制”，成为业主选择“管家”的主要形式。 对于物业管 理公司而言，要想在竞争越来越激烈的物业管理行业中站稳脚跟，乃至 成为行业主导， 就必须要尽快做好准备，加入到投标竞争的行列之中，在竞争中发展壮 大。因此，了解 物业管理投标的程序与技巧，了解投标中可能发生的争议及其解决途径， 对于提高物业 管理公司的投标竞争力以及保障其自身权益，都是非常现实和迫切的。 　　虽然，由于投标对象——物业管理服务的无形性与其他工程项目的 实物性的差异， 物业管理投标具有许多区别于其他项目投标的独特之处，但同样作为投 标，其必经程序 仍与其他项目投标有着诸多相似之处，仍要经历前期准备、购买标书、 可行性分析、编 写及封送标书等步骤。 　　一、投标前期工作 　　(一)取得从业资格 　　正如所有合法经营的企业法人一样，从业资格是物业管理公司从事 正常营业活动所 必须具备的首要条件，这自然也成为物业管理公司参与投标前必须首先 考虑的基本因 素。按照国际与国内的不同管理规定，物业管理公司要取得投标资格所 需履行的手续也 有所不同。 　　1.从事国内投标的资格要求 　　物业管理公司在国内从事投标业务，必须取得《企业法人营业执照》 和政府颁发的 《物业管理企业资质证书》。 首先，按照我国《公司法》规定，作为独立经营、独立核算的法人机构， 物业管理公司 (或其所属集团公司)必须拥有有关工商行政管理局所颁发的营业执照， 以证明其合法经 营资格。营业执照式样见图 3-2-1。 其次，物业管理企业应具备经有关部门核准颁发的资质证书。物业管理 企业资质证书式 样见图 3-2-2。 　　鉴于我国物业管理行业起步较晚，队伍良莠不齐，管理混乱的现状， 建设部已于 1999 年颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》(以下简称《试行办 法》)，规定物业 管理企业的资质管理实行分级审批制度。该《试行办法》已于 2000 年 1 月 1 日起正式实施 ，其目的是要通过资质审查，严格控制物业管理队伍质量，提高服务水 平，而对于从事 物业管理投标的物业管理公司，审查更加严格。 　　在该《试行办法》出台并正式实施之前，各级地方政府均是根据本 地情况制订并实 施地区物业管理公司资质等级管理办法。如上海市根据《上海市物业管 理公司资质等级 管理暂行办法》，将物业管理公司划分为以下三个等级： 　　①一级物业管理公司的资质标准 　　规模要求：公司所管理物业规模一般在 50 万平方米以上，或者管 理涉外物业在 20 万 平方米以上。 　　类型要求：公司所管理物业的类型在 3 种以上，或管理涉外物业在 2 种以上；并且所 管理物业应有 2 个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过 50％。 　　人员素质要求：企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作 3 年以上；并且公 司应具有经济类、工程类中级职称管理人员 10 人以上。 　　经营实力要求：企业经营年限须在 3 年以上；且注册资本应在 100 万元以上(含 100 万 元)。 　　①二级物业管理公司的资质标准 　　规模要求：公司所管理物业规模一般在 20 万～50 万平方米以上， 或者管理涉外物业 在 5 万～20 万平方米以上。 　　类型要求：公司所管理物业的类型在 2 种以上，或管理物业中含有 涉外物业；且所 管理的物业需有 1 个以上为优秀小区或者大厦，达标面积超过 30％。 　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员 6 人以上。 　　经营实力要求：企业经营年限须在 2 年以上；且注册资本应在 50 万元以上(含 50 万元 )。 　　①三级物业管理公司的资质标准 　　规模要求：公司管理物业规模一般在 3 万～20 万平方米以上，或者 管理涉外物业在 1 万～5 万平方米以上。 　　人员素质要求：具有经济类、工程类中级职称管理人员 3 人以上。 　　经营实力要求：企业注册资本 10 万元以上(含 10 万元)。 　　再如，天津市为规范行业秩序，推动该市物业管理健康发展，也相 应出台《天津市 物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市物业管理招标投标规 则》，全面引入市场 机制，实行招标投标选聘物业管理企业。该规则规定，天津市建筑面积 在 5 万平方米以 上的住宅小区的物业管理，应以招标投标方式选聘物业管理企业；建筑 面积 20 万平方米 以上的住宅小区的物业管理工作必须以招标投标选聘物业管理企业。此 外，该规则还对 招标投标的程序和方法做出了相应规定。 　　以上这些规章制度仅仅是针对某些地区的个别特征而设置的，并不 具有行业共性， 而现行的《试行办法》却是在全国范围内建立起了行业的统一标准。根 据该《试行办法 》规定，物业管理企业被划分为一级、二级、三级 3 个资质等级和临时 资质。一级企业 可参加全国范围内物业管理项目的投标、议标；二级企业只限于参加全 国范围内 30 万平 方米以下物业管理项目的投标、议标；三级企业只限于参加本省(自治区、 直辖市)区域 内 15 万平方米以下物业管理项目的投标、议标。 　　物业管理企业应当按照《试行办法》规定申请企业资质等级评定。 未经主管部门进 行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。《试行办法》 还规定，物业管 理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质 等级标准的企业 ，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部 门批准后执行。 资质等级的升级应依次逐级上升，不得越级上升。 　　政府对物业管理公司进行这样的划分，并要求其按等级参与招标投 标，无疑在竞争 机制上为物业管理企业参与投标把好了关，同时也从体制上为维护招标 投标竞争秩序， 提高企业竞争水平提供了有力保障。应当说，这一举措不仅将在物业管 理行业中建立起 公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰，而且还将推动全国物业管 理招标投标的迅 速发展。 　　2.参与国际投标应履行的手续 　　物业管理公司参与国际投标，应根据招标物业所在国规定，履行必 要的手续。 　　(1)注册 　　在招标物业所在国注册，使其具有独立经营的法人资格，这对于进 行国际投标的物 业管理公司而言是一道必经程序。注册后经该国政府核准颁发营业执照， 公司即可正式 营业，参与有关投标工作。 　　由于不同国家法律法规的差异，他们对异国进入的物业管理公司在 注册与递交投标 书的先后次序上的规定也有所不同。但无论注册手续在先在后，物业管 理公司在申请时 都必须按规定提交文件。由于不同国家所要求提交的文件种类不同，本 书仅列举说明一 些必须提交的主要文件： 　　①公司章程。物业管理公司注册提交的公司章程必须对本公司的治 理结构与经营体 制做出充分说明，其主要内容包括：公司性质、宗旨、注册资本、营业 范围、组织机 构、经营管理、总管理机构所在地等。值得注意的是，由于我国实行 《公司法》时间较 短，加之独特的经济体制，我国公司成立时报批的组建文件往往与国际 惯例有较大差 别。因此，国内物业管理公司对外投标时通常需另行准备一份对外适用 的公司章程。 　　①营业执照。国内投标公司提交营业执照副本审查，凡在国内已有 营业执照的物业 管理公司通常可直接向招标物业所在国提供营业执照，办理申请注册手 续。 　　①关于分公司的证明。分公司的证明文件应由物业管理总公司开出， 说明该分公司 的组织、章程；文件由选定的公证机关公证后生效。 　　①资产负债表及损益表。这两份报表从财务的角度反映出物业管理 公司的财力、财 务状况及经营管理水平。 　　①曾接管物业的名称、规模、地点及服务质量等。 　　①办事处人员名单和任职证书。即由办事处负责人签署委任的驻招 标物业所在地工 作人员名单以及他们的任职证明。 　　以上文件绝大多数都必须顺序经由省(市)公证处、国内外事部门及 驻招标物业所在 国的中国大使馆或领事馆公证，以表明文件的签名、印章属实，文件的 副本、节本、影 印本与原本相符。公证之后，诸文件便可生效。 　　(2)选择代理人 　　物业管理公司如果在国外从事投标，必将面临异域文化所带来的种 种障碍，而房地 产项目的固定性以及物业管理服务的无形性，又要求他们必须承担较之 于其他工程承包 项目投标更大的风险。此时，聘用代理人承办注册、咨询等自己所不熟 悉的当地业务， 不仅可节约费用，还可利用代理人对当地物业的熟悉程度，增加其投标 成功的可能性。 　　当然，代理的这些优势必须建立在代理人优秀的前提之上，因此如 何选择合适的代 理人也将成为投标公司必须认真对待的一个重要问题。通常，代理人的 作用主要表现在 以下几点： 　　①业务咨询。代理人应当利用其在当地广泛的社会关系与以往经验 向投标公司提供 相关的重要信息，包括重大项目的招标信息；开发商情况；当地法律、 经济情况；社会 风俗习惯；劳务雇用管理等。为物业管理公司熟悉国外物业管理规定及 服务要求提供帮 助，这是代理人应提供的基本服务之一。 　　①业务代理。代理人还可为物业管理公司的日常业务运作提供服务， 这些工作包括 代办各种例行手续，代为寻找当地合作伙伴，提供投标所需单价、费率 等。这些服务可 以提高投标者工作效率，降低其交易成本。 　　①矛盾协调。物业管理公司在异地从事投标，与当地业主必然会在 文化、风俗等方 面存在差异，加之服务行业本身与个人满足程度密切相关的特性，双方 之间出现摩擦和 争议在所难免。此时，代理人则可在其中充分发挥“润滑剂”的作用，妥 善协调解决矛 盾。 　　物业管理公司在考虑了自身业务需要与代理成本之后，便可在当地 的中介服务公司 中慎重选择满足条件的代理人。选择代理人时，投标公司应从自身的弱 势及代理人可提 供的互补优势出发，根据成本效益原则，综合评价做出决策。 　　代理人作为中介咨询公司是以其技术与智力提供服务，因此衡量其 能力应首先考虑 技术条件，其他因素次之。投标公司选择代理人时应以代理公司的技术 胜任能力、管理 能力、资源可用性、业务独立性、取费结构及执业素质作为基础。 　　①技术胜任能力。即中介咨询公司有能力为业主提供一个经过专业 教育与训练、具 有实际经验的组织团体来承担被委托的任务。投标公司的判断可根据以 下资料分析作出 ： 　　a.察看公司以往在合同任务实施过程中所采用的方法及技术处理手 段的说明材料。 　　ｂ.调查该公司及其工作人员曾经在类似地区承担类似物业项目情 况。 　　c.审查将要从事该项目的所有工作人员的经验和资历。 　　ｄ.了解该公司以前顾客对其工作成绩的评价。 　　①管理能力。中介咨询公司必须具有与物业项目规模与类型相匹配 的管理技能，必 须适当安排人力资源、合理调整工作规划。在提供服务全过程中，代理 者还必须要善于 与承包商、供应商、贷款机构及政府机构打交道，同时向委托方报告工 作进展，以使其 能及时和准确地作出决定。对于这一指标评价所采用的方法主要有： 　　a.考查咨询总工程师以往业绩成就记录。 　　ｂ.考查被提名的项目经理以往业绩成就纪录。 　　c.询问咨询工程师对该物业项目管理的意见。 　　ｄ.判断自己与咨询工程师在原则问题上是否具有协商基础。 　　①资源可靠性。即公司是否具备足够的咨询能力和人员来提供服务， 以保证必要的 技术标准和时间。资源可靠性的评价可参照以下标准： 　　a.考查被提名参加该项目工作班子的技术与管理人员的能力。 　　ｂ.询问代理公司在提供服务过程中对各参加者职责委派所作出的 安排，及其对自 己应承担义务的了解。 　　c.调查该公司的声誉及财力状况。 　　①职业独立性。中介咨询服务作为一种独立业务，应当符合 FIDIC 合同条款中有关 职业道德规范、职业身份、权限及职业独立性等诸项规定。投标公司可 通过询问调查等 方式去了解咨询工程师是否与可能影响其职业判断的商业、制造业或承 包活动有直接或 间接的利益关系，能否客观完成被委派的任务，并且通过应用合理的技 术与经济原理使 委托方获得最佳效益。 　　①取费合理性。投标公司判断中介公司取费标准是否合理，应遵循 国家有关部门的 相应规定，有时还可参考 FIDIＣ合同条款建议的取费标准。 　　①执业诚实性。投标公司与代理公司必须建立起一种相互信任的关 系。委托方不应 过多干预代理公司的工作，而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。 因此物业管理公 司必须通过调查其以前客户或合作伙伴衡量中介咨询公司是否具有执 业诚实性。 　　在考察了以上条件之后，投标公司则可根据物业项目的规模、服务 内容的复杂性与 重要性来确定代理公司。通常这一决策可经历以下几个步骤： 　　①确定选择范围。投标公司应当预测该招标物业服务所需的人力资 源及其对人力资 源的要求，并将可能需要的服务内容进行分类。例如：要求的专业知识 领域和服务类型 ，对该物业服务要求的详细说明，地区特征因素(如地理位置、交通条 件)，将要签订的 合同类型等。 　　①资格预审。将具备接受委托资格的中介咨询公司按条件优劣顺序 排队。 　　①分析预选。物业管理公司可根据中介咨询公司的经验资历、人力 资源可靠性、财 力状况、以往履约情况、主要经营活动区域、与同行关系、政治社会和 环境敏感性、要 求的担保标准等条件进行逐一分析，选出 3～5 家候选公司。 　　①条件商议。接下来物业管理公司则应分别与候选公司商议合作条 件，并要求各候 选公司就以下几点提出建议书：工作内容说明；与该合同有关的证明单 据和资料；资料 说明；附有详细说明的其他替代方案；培训计划；过去在性质类似项目 中的经验；资金 控制的详细情况；工作人员的规模与职责；为实施该合同任务而提出的 组织与管理的模 式；对当地条件的了解；地区的资源；用于该服务项目的技术手段；资 源的可利用性。 　　①审核排序。投标公司应详细审议中介咨询公司所提交建议书中的 所有细节，实地 考察该咨询公司以前和目前正在提供的代理服务，获取更多的资料，并 按这些公司的条 件优劣顺序将建议书进行排列。 　　①接洽谈判。投标公司可先邀请排名第一位的中介咨询公司讨论合 同款项及取费标 准，谈判应尽可能详细地对合同主要条款及法律要求等做出规定。如果 与第一家谈判失 败，投标公司必须通过书面形式告知该公司，然后再与第二家进行谈判， 直至达成满意 的协议为止。 　　一旦选定，物业管理公司便可与该代理公司签订一份正式的代理协 议，以作为界定 双方权利义务的法律依据。通常代理协议包括以下内容： 　　a.协议双方注册的法人名称、公司地址、法人代表姓名和职务。 　　ｂ.签订协议的目的与性质。 　　c.代理范围，包括代理的业务范围和时间范围。 　　ｄ.代理物业名称及代理期限。 　　e.代理双方的义务和职责。这应当是合同的主要部分。 　　代理人可能承担的义务主要有：向委托人提供信息及有关法律法规 资料；协助委托 人参与竞标；推荐可靠的投标合作者；协调委托人与当地有关部门及业 主三方之间的关 系；其他代理工作。 　　委托人可能应履行的职责主要有：向代理人支付代理费；履行协议 条款；支持代理 人开展代理业务的工作，必要时提供代理人所需资料。 　　ｆ.代理费及其支付办法。 　　按某些国家规定，代理协议应呈报政府有关部门登记注册，如有必 要，还需由公证 部门予以公证。 　　(二)筹措资金 　　物业管理公司的财力状况也是衡量其实力的重要因素，它必须要能 满足公司投标全 过程及中标后的管理需要。因此投标公司应根据自身财务状况及招标物 业管理所需资金 ，做好资金筹措准备，以使自己有足够资金通过投标资格预审。 　　投标企业可以考虑的资金来源渠道主要有自有资金积累和银行贷 款。其中自有资金 积累取决于物业管理公司的经营与盈利状况，而银行贷款则取决于公司 的融资政策与信 用状况。投标公司可根据招标物业规模、自身收益情况及成本分析决定 资金来源结构。 　　如物业管理企业需向银行申请贷款，则应遵照以下程序进行： 　　(1)递交文件，提出申请。公司所提交的文件包括申请书、财务报表、 物业项目情 况说明、资金用途计划等。 　　(2)接受资信审查。 　　(3)取得贷款担保。 　　(4)签订贷款合同。合同主要内容包括贷款期限、贷款利率、用款计 划与还款计划 等。 　　(三)收集招标物业相关资料 　　招标物业的相关资料是物业管理公司进行投标可行性研究必不可 少的重要因素。因 此，物业管理公司在投标初期应多渠道多方位全面搜寻第一、二手资料。 这些资料的范 围不仅包括招标公司和招标物业的具体情况，还应包括投标竞争对手的 情况。 　　公司可能的资料来源大致有以下几个方面： 　　(1)报章杂志。报纸或相关杂志历来是各种招标信息公开发布的传统 渠道，而且许 多物业及物业管理公司的有关情况也会在各种杂志上有介绍。有意识地 留意这些地方， 往往会使物业管理公司获得意想不到的有用信息。 　　(2)网络传输。在时间就是速度的信息时代，随着网络技术的快速发 展，愈来愈多 的信息交流可通过因特网迅速通畅地完成。为适应电子商务的发展趋势， 许多招标投标 公司纷纷建起了自己的网站，各种招标信息也开始在网上进行发布，如 中国招标投标网 就已开通了网上招标投标及投标代理业务。可以预见，网上招标投标必 将成为招标投标 未来发展的主流。网络自然也为投标者搜集信息提供了一种全新快捷的 工具。 　　(3)同行业公司。当存在物业管理分包时，公司通常可通过同行业的 总包人获取招 标相关信息；此外，公司还可在与其他公司进行一般业务交流时，得到 竞争对手的一些 资料。 　　可是，要在浩如烟海的信息中寻找筛选出恰当相关的资料，其收集 工作的繁琐是可 以想见的，更为重要的工作还在于收集之后的整理、分析。情报工作人 员应按资料的重 要性、类别进行分门别类，以便于投标工作人员使用，由此得出的最有 价值的信息将为 投标公司下一步的可行性研究提供分析基础。 　　(四)进行投标可行性分析 　　一项物业管理投标从购买招标文件到送出投标书，涉及大量的人力 物力支出，一旦 投标失败，其所有的前期投入都将付之东流，损失甚为可观。这必然要 求物业管理投标 公司在确定是否进行竞标时务必要小心谨慎，在提出投标申请前做出必 要的可行性研究 ，不可贸然行事。 　　1.招标物业条件分析 　　(1)物业性质。了解区分招标物业的性质非常重要。因为不同性质的 物业所要求的 服务内容不同，所需的技术力量不同，物业管理公司的相对优劣势也差 异明显。 　　例如，对于住宅小区的物业管理，其目的是要为居民提供一个安全、 舒适、和谐、 优美的生活空间，不仅应有助于人的身心健康，还需对整个城市风貌产 生积极影响。因 此，在管理上就要求能增强住宅功能，搞好小区设施配套，营造出优美 的生活环境。其 物业管理具体内容也应围绕这一目标安排。 　　与之相对应，服务型公寓则更注重一对一的服务特色。它既要为住 户提供酒店式服 务，又要营造出温馨的家庭气氛，其服务内容也就更加具体化、个性化， 除了日常清 洁、绿化服务外，还应提供各种商务、医疗服务等。 　　而对于写字楼，其管理重点则放在了“安全、舒适、快捷”上。故其 管理内容应侧 重于加强闭路监控系统以确保人身安全，增设保安及防盗系统以保证财 产安全，开辟商 场、酒家、娱乐设施及生活服务设施以方便用户生活，完善通讯系统建 设以加强用户同 外部联系等方面。 　　这些不同的管理内容必然对物业管理公司提出不同的服务要求和 技术要求，而具有 类似物业管理经验的投标公司无疑可凭借其以往接管的物业在投标中 占有一定的技术和 人力资源优势。 　　(2)特殊服务要求。有些物业可能会由于其特殊的地理环境和某些特 殊功用，需要 一些特殊服务。这些特殊服务很可能成为某些投标公司的优势，甚至可 能导致竞标过程 中的“黑马”出现，物业管理公司必须认真对待，在分析中趋利避害。他 们可考虑这些 特殊服务的支出费用及自身的技术力量或可寻找的分包伙伴，从而形成 优化的投标方案 ；反之，则应放弃竞标。 　　(3)物业招标背景。这是对招标文件的留意。有时招标文件会由于招 标者的利益趋 向而呈现出某种明显偏向，这对于其他投标公司而言是极为不利的。因 此在阅读标书时 ，物业管理公司应特别注意招标公告中一些特殊要求，这有利于物业管 理公司做出优劣 势判断。 　　如公告中写明“欢迎××物业管理公司参加投标”，此时则可能出现当 其他公司与 ××公司的标价和服务质量相同时，开发商会优先选择后者的情况。再如， ××物业的 物业管理招标书上写明必须提供某项服务，而本地又仅有一家专业服务 公司可提供该项 服务，则投标公司应注意开发商与该专业服务公司是否关系密切，以及 其他物业管理公 司与该专业服务公司是否有合作关系等。 　　这些细枝末节看似无关紧要，可一旦忽略，则有可能导致投标失败， 不仅投标者的 大量准备工作徒劳无功，而且还会影响公司声誉。 　　(4)物业开发商状况。这一层面的分析包括开发商的技术力量、信誉 度等。因为物 业的质量取决于开发商的设计、施工质量，而有些质量问题只有在物业 管理公司接管后 才会出现，这必然会增大物业管理公司的维护费用和与开发商交涉的其 他支出，甚至还 有可能会影响物业管理公司的信誉。因此，物业管理公司通过对开发商 以往所承建物业 质量的调查，以及有关物业管理公司与之合作的情况，分析判断招标物 业开发商的可靠 性，并尽量选择信誉较好、易于协调的开发商所开发的物业，尽可能在 物业开发的前期 介入，这样既可保证物业质量，也便于其日后管理。 　　2.本公司投标条件分析 　　(1)以往类似的物业管理经验。已接管物业往往可使公司具有优于其 他物业管理公 司的管理或合作经验，这在竞标中极易引起开发商注意。而且从成本角 度考虑，以往的 类似管理也可在现成的管理人员、设备或固定的业务联系方面节约许多 开支。故投标者 应针对招标物业的情况，分析本公司以往类似经验，确定公司的竞争优 势。 　　(2)人力资源优势。公司是否在以往接管物业中培训人员，是否具有 熟练和经验丰 富的管理人员，是否与其他在该物业管理方面有丰富经验的专业服务公 司有密切合作关 系。 　　(3)技术优势。即能否利用高新技术提供高品质服务或特殊服务，如 智能大厦等先 进的信息管理技术，绿色工程以及高科技防盗安全设施等。 　　(4)财务管理优势。公司在财务分析方面是否有完善的核算制度和先 进的分析方法 ，是否拥有优秀的财务管理人才资源，是否能多渠道筹集资金，并合理 开支。 　　(5)劣势分析。这主要体现在竞争者的优势上，详见下面的分析。 　　3.竞争者分析 　　(1)潜在竞争者。有时在竞标中可能会出现某些刚具有物业管理资质 的物业管理公 司参与竞标的情况。他们可能几乎没有类似成熟的管理经验，但在某一 方面(如特殊技 术、服务等)却具有绝对或垄断优势。由于他们进入物业管理行业不久， 许多情况尚未 能为人所知，他们虽然默默无闻，容易被人所忽略，却很有可能成为竞 标中的“黑马” ，这样的竞争对手不仅隐蔽而且威胁巨大。对于这些陌生的竞争者，投 标公司不可掉以 轻心，必须认真对待。这实际上又从另一方面强调了物业管理公司全面 搜集资料工作的 重要性。 　　(2)同类物业管理公司的规模及其现接管物业的数量与质量。通常大 规模的物业管 理公司就意味着成熟的经验、先进的技术和优秀的品质，就是在以其规 模向人们展示其 雄厚的实力，尤其在我国现阶段大多数物业管理公司还属于房地产开发 企业，专业性服 务公司尚不成气候的情况下，规模大小在很大程度上将影响招标者的选 择判断。此外， 公司现有的正在接管的物业数量、所提供服务的质量则可从另一方面更 为真实地反映出 其实力大小。 　　(3)当地竞争者的地域优势。物业管理提供的是服务，其质量的判定 在很大程度上 取决于业主的满足程度。当地的物业管理公司可以利用其对当地文化、 风俗的熟悉提供 令业主满足的服务。较之异地进入的物业管理公司，他们一来可减少进 入障碍，二来可 利用以往业务所形成的与当地专业性服务公司的密切往来，分包物业管 理，从而具有成 本优势，同时他们还可能由于与当地有关部门的特殊联系而具有某些关 系优势。 　　(4)经营方式差异。现有物业管理公司的组织形式有两种：一是实体 性，内部分为 两个层次，即管理层和作业层，管理层由有经营头脑的人组成，作业层 由与服务内容相 关的操作人员组成；二是纯由管理人员组成，无作业层，他们通常不带 工人队伍，而是 通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散的联合，以合同方式 将物业管理内容 发包给相关的服务企业。这两种不同组织形式决定了他们不同的经营方 式，前者通常具 有较强的统一协调性，但管理成本较高；后者则相对灵活，管理成本低， 但需要有优秀 的专业性服务公司与之配合，因而他们的投标积极性与报价也相应呈现 差异。投标公司 可针对招标物业所在地具体情况对其区别对待，权宜从事。 　　4.风险分析 　　在国内从事物业管理投标，通常可能面临的风险有： 　　(1)通货膨胀风险。主要是指由于通货膨胀引起的设备、人工等价格 上升，导致其 中标后实际运行成本费用大大超过预算，甚至出现亏损。 　　(2)经营风险。即物业管理公司由于自身管理不善，或缺乏对当地文 化的了解，不 能提供高质量服务，导致亏损甚至遭业主辞退。 　　(3)自然条件。如水灾、地震等自然灾不能构成合同规定的“不可抗 力”条款时， 物业管理公司将承担的部分损失。 　　(4)其他风险。如分包公司不能履行合同规定义务，而使物业管理公 司遭受经济乃 至信誉损失等。 　　此外，当物业管理公司从事国际投标时，还可能面临政治风险。 　　这些因素都可能导致物业管理公司即使竞标成功也会发生亏损，但 这也绝非不可避 免。物业管理公司必须在决定投标之前认真考虑这些风险因素，并从自 身条件出发，制 订出最佳方案规避风险，将其可能发生的概率或造成的损失尽量减 二、投标实施步骤 在通过资格预审之后，物业管理公司便可按以下步骤实施投标(图 3-2-3)。 　　(一)购买阅读招标文件 　　物业管理公司要想取得招标文件必须向业主购买，而取得招标文件 之后，如何阅读 成为关系到投标成败的重要环节。 　　首先，招标文件可能会由于篇幅较长而出现前后文不一致、某些内 容不清晰的情 况。这些错误虽是由于招标业主的原因，但若投标企业在投标前不加重 视，甚至不能发 现，将可能影响投标标价的制定，以至影响投标的成功，甚至还可能影 响中标后合同的 履行。因此，投标企业在这一阶段，应本着仔细谨慎的原则，阅读并尽 可能找出错误， 再按其不同性质与重要性，将这些错误与遗漏划分为“招标前由业主明 确答复”和“计 人索赔项目”两类。 　　其次，从事国际投标的公司还应注意招标文件的翻译。不同的翻译 可能会导致招标 文件内容面目全非，而由精通外语的计价员直接阅读招标文件则是解决 这一问题的理想 办法。 　　此外，招标公司还应注意要对招标文件中的各项规定，如开标时间、 定标时间、投 标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予 以足够重视，作 出仔细研究。 　　(二)考察现场 　　通常，开发商或业主委员会将根据需要组织参与投标的物业管理公 司统一参观现场 ，并向他们做出相关的必要介绍，其目的在于帮助投标公司充分了解物 业情况，以合理 计算标价。在考察过程中，投标人还将就投标公司代表所提出的有关投 标的各种疑问做 出口头回答，但这种口头答疑并不具备法律效力。只有在投标者以书面 形式提出问题并 由招标人做出书面答复时，才能产生法律约束力。 　　根据惯例，投标人应对现场条件考察结果自行负责，开发商将认为 投标者已掌握了 现场情况，明确了现场物业与投标报价有关的外在风险条件。投标人不 得在接管后对物 业外在的质量问题提出异议，申明条件不利而要求索赔(当然，其内在且 不能从外部发 现的质量问题除外)。因此，投标公司对这一步骤不得掉以轻心，必须就 以下方面进行 细致了解： 　　(1)若物业管理在物业竣工前期介入，则应现场查看工程土建构造， 内外安装的合 理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通 讯设备等，必要 时做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。 前期介入的优 点在于物业管理公司可与业主更好地协调，有利于其接管后的管理。物 业管理公司应尽 量利用这一机会，认真准备、仔细查看，参与业主的设计开发，甚至可 以就业主设计的 不合理之处提出修改意见，或提出更好的设计建议。 　　(2)若物业已经竣工，则物业管理公司应按以下标准视察项目： 　　①工程项目施工是否符合合同规定与设计图纸要求； 　　①技术经检验达到国家规定的质量标准，能满足使用要求； 　　①竣工工程达到窗明、地净、水通、电亮及采暖通风设备运转正常； 　　①设备调试、试运转达到设计要求； 　　①确保外在质量无重大问题； 　　①周围公用设施分布情况。 　　(3)主要业主情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等。 这些情况可 由投标公司自行安排人员与时间进行调查。 　　(4)当地的气候、地质、地理条件。这些条件与接管后的服务密切相 关。例如，上 海的气候四季分明，昼夜温差较大，春夏之交还有黄梅季节，因此这里 的物业注重朝 向、通风与绿化，相应其物业管理也更应注意加强环境维护与季节更替 时的服务。再如 素有“山城”之称的重庆，其特点在于春秋两季不分明，湿度大，夏季气 候闷热，且由 于地势起伏大，交通甚为不便，因此这里的物业管理则应突出交通便利 服务与夏季的防 暑工作。由此可见，这些地理与气候的差异必然导致具体服务内容的差 异，只有当物业 管理公司了解这些差异时，其服务才会有的放矢，事半功倍。 　　(三)制定管理服务方法及工作量 　　通常投标公司可根据招标文件中的物业情况和管理服务范围、要求， 详细列出完成 所要求管理服务任务的方法及工作量。 　　住宅小区的特点在于规划集中，功能多样，产权多元，管理复杂。 为突出其居住、 服务、经济功能，物业管理内容应包括房屋的维护与修缮管理、环境的 维护管理、市政 公用设施的维护管理及绿化、治安管理等，其管理重点应是日常维护、 修缮。 　　对于写字楼，其管理侧重于为该楼宇中的工作人员提供一个舒适的 工作环境，服务 内容应包括装修图纸审批、维修服务、保安服务、清洁服务、咨询服务、 公关服务等， 其重点应突出清洁、安全保卫工作。 　　商业楼宇管理的重点则在于建立良好的商业形象，以吸引更多消费 者，故其日常管 理工作包括安全保卫工作、消防工作、设备管理、清洁卫生工作、车辆 管理工作等，其 重点应是保安、清洁工作。 　　工业厂房与仓库的管理因关系到产品质量与丢失损坏等问题，其服 务项目主要是做 好各项保障事务，如材料、物资、设备、工具的供应保障；工作生活设 施及工作条件的 保障；优美环境和娱乐的保障等，其重点应放在材料、物资及工作条件 的安全保障之 上。 投标物业可根据招标物业性质及所要求服务的内容，制定和规划管理服 务内容及工作 量。这里，以最常见的住宅公寓为例，制定管理服务内容及工作量如下 (见表 3-2-1)。 　　(四)制定资金计划 　　资金计划应当在确定了管理服务内容及工作量的基础上制定。制定 资金计划目的主 要有二：一是复核投标可行性研究结果；二是做好议标阶段向开发商或 业主作承包答辩 的准备。资金计划应以资金流量为根据进行测算，一般说来，资金流入 应当大于流出， 这样的资金计划安排对评标委员会才具有说服力。通常物业管理公司经 营中主要的现金 流入和流出项目为： 　　(1)标书规定的预付款、保证金等。 　　(2)接管期间费用支出。 　　(3)接管期间收入。 　　(4)其他资金来源。 接上例,编制资金计划如下(表 3-2-2)。 　　(五)标价试算 　　以上工作完成后，投标者便可进行标价试算。试算前，投标者应确 保做到以下几点 ： 　　(1)明确领会了招标文件中的各项服务要求、经济条件； 　　(2)计算或复核过服务工作量； 　　(3)掌握了物业现场基础信息； 　　(4)掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用； 　　(5)拥有分析所需的、适合当地条件的经验数据。 　　通常，在确定了工作量之后，即可用服务单价乘以工作量，得出管 理服务费用。但 对于单价的确定，不可套用统一收费标准(国家规定了管理服务单价的除 外)，因为不同 物业情况不同，必须具体问题具体分析。同时，确定单价时还必须根据 竞争对手的状况 ，从战略战术上予以研究分析。 　　(六)标价评估与调整 　　对于上述试算结果，投标者必须经过进一步评估才能最后确定标价， 这主要是因为 ： 　　(1)试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够 精确可靠，估 价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。 　　(2)风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核， 综合各渠道所 得信息分析做出报价决策。 　　(3)可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高，对此可参考几个估 价人员的估价 结果，取平均值确定最终报价。 　　现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形 势分析。分析之 后便可进行标价调整。 　　通过这一步骤，投标公司便可以确定出最终标价。 　　(七)办理投标保函 　　由于投标者一旦中标就必须履行受标的义务，为防止投标单位违约 给招标单位带来 经济上的损失，在投递物业管理投标书时，招标单位通常要求投标单位 出具一定金额和 期限的保证文件，以确保在投标单位中标后不能履约时，招标单位可通 过出具保函的银 行，用保证金额的全部或部分为投标单位赔偿经济损失。投标保函通常 由投标单位开户 银行或其主管部门出具。 　　投标保函所承担的主要担保责任有： 　　(1)投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函。 　　(2)投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地 签约。 　　(3)在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。 　　如果投标人违反上述任何一条规定，招标人就有权没收投标保函， 并向银行索赔其 担保金额。若投标人没有中标或没有任何违约行为，招标人就应在通知 投标无效或未中 标或投标单位履约之后，及时将投标保函退还给投标人，并相应解除银 行的担保责任。 　　通常办理投标保函应经过以下程序： 　　(1)向银行提交标书中的有关资料，包括投标人须知，保函条款、格 式及法律条款 等。 　　(2)填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格，按 银行提供的格 式一式三份。 　　(3)提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。 　　投标保函的主要内容包括：担保人、被担保人、受益人、担保事由、 担保金额、担 保货币、担保责任、索偿条件等。保函的有效期限通常在投标人须知中 有规定，超过保 函规定的有效期限，或在有效期内招标人因故宣布本次招标作废，投标 保函自动失效。 有效期满后，投标人应将投标保函退还银行注销。 　　除办理投标保函外，投标方还可以保证金的形式提供违约担保。此 时，投标方保证 金将作为投标文件的组成部分之一。 　　投标方应将保证金于投标截止之日前交至招标机构指定处。投标保 证金可以银行支 票或现金形式提交，保证金额依据招标文件的规定确定。未按规定提交 投标保证金的投 标，将被视为无效投标。 　　中标的投标方的保证金，在中标方签订合同并履约后 5 日内予以退 还；未中标的投 标方的保证金，在定标后 5 日内予以退还，均不用支付利息。 　　(八)封送标书、保函 　　投标文件全部编制好以后，投标人就可派专人或通过邮寄将标书投 送给招标人。 　　封送标书的一般惯例是，投标人应将所有投标文件按照招标文件的 要求，准备正本 和副本(通常正本 1 份，副本 2 份)。标书的正本及每一份副本应分别包 装，而且都必须用 内外两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本”或“副本”的印记(一旦 正本和副 本有差异，以正本为准)，两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递 地址及收件人 ，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时(指开标日期)之前不 要启封”等。 内层封套是用于原封退还投标文件的，因此应写明投标人的地址和名称， 若是外层信封 上未按上述规定密封及做标记，则招标方的工作人员等对于把投标文件 放错地方或过早 启封概不负责。由于上述原因被过早启封的标书，招标人将予拒绝并退 还投标人。 　　所有投标文件都必须按招标人在投标邀请书中规定的投标截止时 间之前送至招标 人。投标文件从投标截止之时起，有效期为 30 天。招标人将拒绝在投 标截止时间后收到 的投标文件。 　　三、定标后的工作 　　(一)中标后的合同签订与履行 　　经过评标与定标之后，招标方将及时发函通知中标公司。中标公司 则可自接到通知 之时做好准备，进入合同的签订阶段。 　　通常，物业委托管理合同的签订需经过签订前谈判、签订谅解备忘 录、发送中标 函、签订合同协议书几个步骤。由于在合同签订前双方还将就具体问题 进行谈判，中标 公司应在准备期间对自己的优劣势、技术资源条件以及业主状况进行充 分分析，并尽量 熟悉合同条款，以便在谈判过程中把握主动，避免在合同签订过程中利 益受损。同时， 物业管理公司还应着手组建物业管理专案小组，制订工作规划，以便合 同签订后及时进 驻物业。 　　物业委托管理合同自签订之日起生效，业主与物业管理公司均应依 照合同规定行使 权利、履行义务。 　　(二)未中标的总结 　　竞标失利不仅意味着前期工作白白浪费，而且还将对公司声誉产生 不利影响，因此 ，未中标公司应在收到通知后及时对本次失利的原因做出分析，避免重 蹈覆辙。分析可 从以下几方面考虑： 　　(1)准备工作不充分。投标公司在前期收集的资料是否不够充分，致 使公司对招标 物业的主要情况或竞争者了解不够，因而采取了某些不当的策略，导致 失利。 　　(2)估价不准。投标公司还可分析报价与中标标价之间的差异，并找 出存在差异的 根源，是工作量测算得不准，还是服务单价确定得偏高，或是计算方法 不对。 　　(3)报价策略失误。这里包含的原因很多，投标公司应具体情况具体 分析。 　　对于以上分析得出的结果，投标公司应整理并归档，以备下次投标 借鉴参考。 　　(三)资料整理与归档 　　无论投标公司是否中标，在竞标结束后都应将投标过程中的一些重 要文件进行分类 归档保存，以备查核。这样一来可为中标公司在合同履行中解决争议提 供原始依据，二 来也可为竞标失利的公司分析失败原因提供资料。通常这些文档资料主 要包括：①招标 文件；①招标文件附件及图纸；①对招标文件进行澄清和修改的会议记 录和书面文件； ①投标文件及标书；①同招标方的来往信件；①其他重要文件资料。 业管理招投标案例分析 　　案例一　北京回龙观“竞选”管家 ——北京天鸿房产管理公司、深圳长城物业管理公司中标 　　1999 年 11 月 8 日，由北京天鸿集团公司开发建设的全国最大的经 济适用房项目—— 北京回龙观文化居住区(一期)物业管理招投标活动在北京举行。北京天 鸿集团公司房产 管理经营公司和深圳长城物业管理有限公司在招标中胜出。北京面向全 国招标物业管理 公司，在全国是第一次；北京市副市长汪光焘、建设部住宅与房地产业 司副司长沈建忠 出席了竞标活动。 　　本次天鸿集团物业管理招标活动，先后有来自深圳、重庆、西安和 北京等地共计 30 多家物业管理公司报名，经过专家复评，最后选择了具有甲级资质的北 京天鸿集团房产 经营管理公司、北京燕侨物业管理有限公司、北京市望京实业总公司、 深圳长城物业管 理有限公司、深圳福田物业发展有限公司等 5 家技术力量较强、物业管 理水平较高、社 会效益较好的物业管理公司参加本次最终竞标。答辩会上，5 家物业管 理公司向评委介 绍了公司的情况、物业管理业绩和对回龙观居住区物业管理的设想，并 回答了评委的提 问，最终北京天鸿集团公司房地产经营管理公司和深圳长城物业管理有 限公司在激烈的 竞争中以微弱的优势中标。 　　目前全国房地产市场快速发展，竞争日趋激烈，许多开发商都将物 业管理作为房地 产项目开发的延伸，作为市场竞争的主要手段和品牌建设的重要组成部 分。开发商—— 北京天鸿集团公司董事长兼总经理李发增说：“此次招标正是要改变过 去‘重建设轻管 理’、‘谁建谁管’的旧模式，将‘开发建设’与‘物业管理’分开，不仅避免过 去 ‘建管’不分造成的责任不清、互相推诿给居民造成的困难和麻烦，同时 也可规范市场 竞争行为，从而推进物业管理市场化进程。” 　　沈建忠在竞标会上指出：此次物业管理招标活动将对全国的物业管 理工作产生很大 影响，其意义首先表现在它打破了过去社会上一直认为在普通住宅、低 价位住宅区无法 进行专业化、社会化物业管理这样一个禁区，转变了某些人认为只有高 档物业才能进行 一流服务、一流物业管理的观念，普通住宅小区也同样需要一流的专业 服务；二是这次 招投标是在严格、公正、公平的原则下进行的，为全国物业管理招投标 工作积累了经验 ，是有益的借鉴；三是有助于开发公司和物业管理企业转变经营作风， 改进服务态度， 提高服务质量，在市场竞争中树立和培养一批优秀的物业管理企业。 　　案例二　深圳市府物业找“管家” 　　深圳市对政府办公大楼管理公开招标，从而迈出了市府物业管理专 业化、社会化、 科学化的第一步。 　　主持招投标的深圳市机关事务管理局局长说：“以后，市政府办的 物业将全部采取 公开招标的方式让专业公司进行管理。此次向社会招投标活动是机关事 务管理局为节省 财政开支、深化机关后勤改革及进一步提高办公楼物业管理服务水平的 一次实践和尝 试。” 　　案例三　南京 3000“高知”户聘“管家” 　　在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小 区 10 幢高教公 寓的 16 所高校的 3000 户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的 方式寻找“管家 ”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等 12 家 物业公司第一次 打起了“价格战”。 　　为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——南京龙江小区 10 幢高校公寓于 2000 年 4 月底交付使用，占地约 30 万平方米，由南北两个区域组成。 龙江高校公寓委托 管理期限为 3 年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此 次招标中明确提 出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占 30 分，答辩和企业 信誉分别占 10 分。 　　根据 1999 年 12 月 8 日出台的《江苏省普通住宅区物业管理公共服 务费等级收费暂行 办法》，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的 5 级，每月每 平方米也就是 元。在上限已经很明确的情况下，南京的物业管理公司面临的就是拿出 最有竞争力的价 格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己 的成本来。江苏 爱涛置业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓 对物业管理收费 一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理 公司的压力，比 如爱涛置业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一 个收费等级，提 高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗， 以降低企业经 营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。 　　附：南京两次物业管理招投标活动效果分析。 　　1999 年 12 月 5 日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了 招投标。2000 年 3 月 20 日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终， 两家物业管理 公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投 标活动推动了江 苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。 　　1)百花湖花园住宅区招标概况 　　(1)物业标的：在建，规划建设 26，8 万平方米，已建 11 万平方米， 其中别墅 3 万平 方米(已入住)。 　　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。 　　物业管理区域：一个。 　　(2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。 　　(3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标 并运作。 　　(4)投标方：深圳、上海、江苏等地的 6 家物业管理公司。 　　(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资 深专家 10 人。 　　(6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。 　　(7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％) 　　(8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3 元／(月·平方米)；高档公 寓， 元／( 月·平方米)。 　　(9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。 　　2)龙江高教公寓招标概况 　　(1)物业标的：已建 万平方米，南北两片，即将入住率 95％以 上。 　　物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用 房等不足，落实 了维修基金；物业管理区域为 2 个。 　　(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程 公证。 　　(3)投标方：南京地区省、市属 12 家企业。 　　(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、 企业等资深专 家 7 人。 　　(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委 员会最终定标 ，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。 　　(6)评分类别及权重：信誉(10％)，标书(30％)，价格(50％)，答辩(10 ％)。 　　(7)公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为 ①元／(月· 平方米)，①业主委员会标底价为 元／(月·平方米)。 　　(8)招标执行依据：《中华人民共和国招标投标法》，并借鉴其他经 验。 　　3)两次物业管理招投标的启示 　　(1)物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上来 看，江苏省目 前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开发商垄断、行业 垄断的状况，未 形成统一的物业管理有形市场和无形市场，不利于生产要素的合理流动。 物业管理的招 投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善 市场，包括建立 物业管理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有 步骤地进行业主 委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律法规体系， 制定规范统一的 “游戏规则”，营造良好的市场交易环境。 　　(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖花 园物业管理属 前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主委员会为招标主体， 并具体操作招 标活动。业主委员会作为物业管理市场的主体地位得以明确，作用得以 发挥，为业主委 员会成为高教公寓的决策中心奠定了良好的基础。 　　另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加 值要求越来越 高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发 商开始重视自己 产品的物业管理，通过市场竞争来改变“自建自管”状况，找到了提升产 品的新卖点。 　　(3)物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引 来数十家企业 积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙 江高教公寓是全 国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省 政府明确提出要 将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物 业管理”的住宅 区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企 业希望通过市场 竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时， 通过参与竞争 ，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打 下基础。“以人 为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位的便利条件，提供因地制宜的 特色服务， 以其他收益弥补公共服务费的不足，是中标企业共同的想法。 　　(4)需要引起重视和改进的问题： 　　①工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不 同程度存在设施 不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足(设计每户 辆)，地 下进出口太小， 无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带 来先天不足的遗 憾。 　　①物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评 标应侧重企业的 信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费 报价单列作为评 分类别，其权重不宜超过 20％。 　　①物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场 调节形成，政府 不宜定价或过多限制。 　　案例四　天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓 　　2000 年 3 月，天津市首次物业管理招投标活动，经过公开、公平的 激烈竞争，金厦 物业管理公司一举中标，成为嘉海花园一期的管家。这标志着天津市物 业管理工作向着 公平竞争的市场化发展方向迈出了历史性的一步。天津市人大副主任李 振东、建设部住 宅与房地产司副司长沈建忠，天津市建委、市房管局等有关领导出席了 竞标会，并对物 业管理行业引入公平竞争机制给予了高度评价。 　　目前，天津市已有物业管理企业 359 家，物业管理面积 2653 万平 方米，其中住宅小 区 2326 万平方米，占全市存量住宅面积的 ％，已成为与群众生活 密切相关的行 业。但由于物业管理行业市场化程度低，缺乏竞争机制，使得一些物业 管理企业管理水 平低，行为不够规范，服务水平不高。为进一步规范物业管理市场行为， 推进物业管理 市场化进程，嘉海花园开发商举办了这次物业管理招投标活动。 　　嘉海花园工程坐落在河北区海河东路，是天津市 16 个大片危陋房 改造项目之一，占 地 公顷。一期工程占地 公顷，建筑面积 万平方米，规划 建设酒店、购物中 心、高档商住楼及餐饮娱乐配套设施，由嘉海建设发展有限公司和豪为 建设发展有限公 司共同投资开发。物业管理投标公告发布后，全市先后有二十余家物业 管理公司报名。 经过初审和复审，确定了 8 家物业管理公司参加最后竞标。整个活动在 河北区公证处的 监督下进行。 　　评注： 　　物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委托的必然趋势。 　　为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业将全面实行招投 标。《天津市物 业管理招投标规则》已出台。该《规则》规定，天津市建筑面积在 5 万 平方米以上的住 宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘物业管理企业；建筑面积 20 万平方米以上的住 宅小区的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业，并对招投 标的程序和方法 作出规定。此举将使物业管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制， 实现优胜劣汰。 　　为提高物业管理水平，天津市房管局加强对物业管理企业的治理， 还推出《天津市 物业管理企业资质等级评定办法》、《天津市十强物业管理企业认定办 法》等规定，开 展物业管理达标活动，力争 90％的企业项目达标，优秀企业项目要达 到 30％。 　　 可惜表格粘不上去！