第二讲 市场比较法
市场比较法的基本原理
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
交易情况修正
市场状况修正
房地产状况修正
求取比准价格
综合运用
展示房地产估价报告中的市场法！
市场法的基本原理
概念
将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的市场价格或价值的一种方法。
理论依据：替代原理
比较法的适用条件和适用范围
*适用条件：活跃的市场
资料可以搜集
可比实例与估价对象相关
可比实例与估价对象供求一致
差异可以调整
*适用范围： 住宅
写字楼
商铺
标准厂房
房地产开发用地
市场比较法的操作步骤
搜集交易实例
选取可比实例（3个）
建立价格可比基础
进行交易情况修正
进行交易日期调整
进行区域因素修正
进行个别因素修正
求出比准价格
收集与选取实例
实
例
1
实
例
2
实
例
3
（因素修正)交易情况、
交易日、房地产状况
比准
价格
1
比准
价格
2
比准
价格
3
最终比准价格V=∑Vi/n
评估价值
搜集交易实例
搜集交易实例的途径
（1）查阅政府的房地产交易资料。
（2）向房地产经纪机构了解
（3）向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解
（4）同行之间相互提供。
（5）与房地产出售者或其代理人
交易实例的搜集内容
①交易实例房地产的基本状况：名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；
②交易双方：卖方和买方名称，卖买方之间关系；
③成交日期；
④成交价格：总价、单价及计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价；
⑤付款方式
⑥交易情况
选取可比实例
概念
●可比实例房地产状况与估价象房地产状况
相同或相当；
●可比实例的成交日期与估价时点接近；
●可比实例的交易类型与估价目的吻合；
●可比实例的成交价格为正常市场价格或能
修正为正常市场价格。
选取可比实例的要求
数量要求：3~10个
质量要求：
①类似房地产；
②交易类型吻合；
③日期应尽量接近估价时点；
④可比实例成交价格应尽量为正常价格。
建立价格可比基础 P40
一、统一付款方式
【例2-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款30%, 余款于半年后支付。假设月利率为%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
【解】一次性付清的价格为：
二、统一采用单价（元/平方米）
三、统一币种和货币单位
（按可比实例成交日的汇率）
四、统一面积内涵（建筑面积）
五、统一面积单位（平方米）
【建立价格可比基础 算例2-2 P41】
甲交易实例的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清；
乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行相关修正和调整之前进行“建立价格可比基础”处理。
折现到估价时点
15万美元
估价时点
年
1年
32万元
32万元
估价时点
年
1年
*** 统一付款方式示意图 ***
【例2-2】解：
(1) 统一付款方式。如果以在成交日一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%, 则：
甲总价=万人民币
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821元人民币/平方米建筑面积
乙单价=150000/2500=60美元/平方英尺使用面积
(3)统一币种和货币单位
甲单价=3821元人民币/平方米建筑面积
乙单价=60×=元人民币/平方英尺使用面积
(4)统一面积内涵
甲单价=3821元人民币/平方米建筑面积
乙单价=×=元人民币/平方英尺建筑面积
(5)统一面积单位
甲单价= 元人民币/平方米建筑面积
乙单价=
= 元人民币/平方米建筑面积
交易情况修正
内涵理解
可比实例的实际成交价格 修正为 正常市场价格。
【修正方向】
（因为：房地产评估的是公开市场价值）
（非正常交易价格）
（正常市场价格）
各种非正常交易情况（导致价格偏离）
(1)强迫出售或强迫购买的交易；
(2)利害关系人之间的交易；
(3)交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；
(4)急于出售或急于购买的交易；
(5)交易双方或一方对所交易的房地产有偏好；
(6)相邻房地产的合并交易；
(7)受迷信影响的交易；
(8)交易税费非正常负担的交易 。
【巩固】下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有（ ）。 A．以正常市场价格成交的交易 B．急于出售的交易 C．以协议方式进行的房地产交易 D．房地产交易税费全部由卖方缴纳 E．相邻房地产的合并交易
答案： B D E
交易情况修正计算
【1】交易税费非正常负担情况修正 (特殊性)
【 任务1 】
某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方买方缴纳的税费分别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。
【例1】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。
请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格？
卖方实得=正常成交价格—由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／㎡)
买方实付=正常成交价格 + 由买方缴纳的税费
=2500+2500×5% =2625(元／㎡)
【思考】卖方实得与买方实付之间差额的去向？
【练1】某宗房地产的正常成交价格为3000元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
解：卖方实得＝正常成交价格－卖方缴纳的税费
＝3000—3000×7%＝2790（元/㎡） 买方实付＝正常成交价格＋买方缴纳的税费
＝3000＋3000×5%＝3150（元/㎡）
【 完成任务1 】
某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付
给卖方9100元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方买方缴纳的税费分
别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正
常成交价格。黑板
【解】
卖方实得 =正常成交价格－ 卖方缴纳的税费
=正常成交价 － 正常成交价x卖方税费率
正常成交价=卖方实得/(1- 9%)=9100 /(1- 9%)
=10000元/㎡
【思考】 税费均由买方负担，成交价 正常价
<
【税费非正常负担的修正公式 】 (归纳出)
买方实际付出=正常价格+买方应缴税费
=正常价格+正常价格×买方税费率
卖方实际得到=正常价格--卖方应缴税费
=正常价格--正常价格×卖方税费率
【2】 交易情况修正的基本公式 （一般性）
【 任务2 】
某可比实例成交价格为9100元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低9%，试进行交易情况修正。
【2】 交易情况修正的基本公式
（可比实例的成交价格 正常市场价格 ）
可比实例正常市场价格
=可比实例的成交价格 × 交易情况修正系数
（两种表示方法）
方法（一）
可比实例正常市场价格
【统一描述】
可比实例成交价格比正常市场价格高S% 或 低S%
方法（二）
【 完成任务2 】
某可比实例成交价格为9100元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低9%，试进行交易情况修正。黑板
正常成交价 =可比实例成交价/(1- S%)
= 9100 /(1- 9%)
= 10000元/㎡
【思考】请比较“ 任务2 ”与“ 任务1 ”的结果……
【交易税费全部由买方负担时，成交价格则偏低S%，因为卖方未缴纳S%的税费。所以，非正常税费负担的修正公式与交易情况修正的基本公式内涵相同】
非正常税费负担修正公式 & 交易情况修正基本公式
【 任务1 】
某房地产交易双方在买卖合同中约定买方付给卖方9100元/㎡，买卖涉及的税费均由买方负担。该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的9%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。
【解】
正常成交价=卖方实得/(1- 9%)
=9100 /(1- 9%)
=10000元/㎡
【税费均由买方负担，则成交价 正常价】
<
【练2】某可比实例成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于一方急购交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
【练3】某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有税费。则该宗房地产的正常成交单价为（ ）元/㎡。（2007考题黑板）
A．2427．18 B．2500．00 C．2575．00 D．2659．57
解：300000/(1—6%) / 120=（元/㎡）
【课堂小结】
交易情况修正
内涵理解
各种非正常交易情况
交易情况修正计算
（1）交易税费非正常负担情况修正
（2）交易情况修正的（一般性）基本公式
房地产市场状况调整
市场状况调整的思路
“将可比实例在其成交日期的价格调整到估价时点”
市场状况调整的方法
1）价格指数法
时间 价格 定基价格指数(*100) 环比价格指数(*100)
1 P1 P1 /P1=100 P1/P0
2 P2 P2 /P1 P2 /P1
3 P3 P3 /P1 P3 /P2
… … … …
n-1 Pn-1 Pn-1 /P1 Pn-1 /Pn-2
n Pn Pn /P1 Pn /Pn
【例5】某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡
现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产
2006年3月至9月的价格指数分别为：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3(均以
上个月为基数)，则该房地产2006年9月的价格为
（ ）元/㎡。（2006年试题） ．8 ．1 ．8 ．7
----------------- 环比价格指数 要 连乘 -----------------
2）价格变动率法 P46
*逐期递增（递减） a% （或平均每月比上月…）
可比实例在估价时点的价格
=可比实例在其成交日期的价格*（1+a%）^ n
*期内平均上升（下降） a%
可比实例在估价时点的价格
=可比实例在其成交日期的价格*（1+a%* n）
【例2-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每月比上月上涨%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到2008年9月1日，即：
3000×(1+%)^4×(1+2%)^7=3658(元/m2)
房地产状况修正
把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
区位状况调整
调整内容：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通方便程度、周围环境（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。
*因素修正的基本公式（P48）：
（以估价对象房地产状况为基准）
见case2
【例6】有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。
思考：如果换成“比估价对象差2%”呢？
实物状况调整
土地：面积、形状、进深、宽深比、地势、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；
建筑物：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。
权益状况调整
调整内容：
土地使用期限、城市规划限制条件（容积率等）
在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整（见本书第八章的“收益法及其运用”）
求取比准价格 P50
一、综合修正公式 （百分率法）
比准价格 =可比实例价格Vi *交易情况修正系数*
交易日修正系数*房地产状况修正系数
1.直接比较修正公式
比准价格= Vi * 100/( ) * ( ) /100 * 100/( )
=6000 * 100/98 * 110 /100 * 100/98
（以估价对象房地产状况为基准）
2.间接比较修正公式
（设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，很少用！）
二、求取综合结果
1.简单算数平均法：两种方法估价结果之和/2
2.加权算数平均法：a*30% + b*70%
3.中位数法
4.众数法
【例1】下列不属于房地产区位因素的是（ ）
（2006年试题） A．交通 B．用途 C．环境 D．楼层
【例2】在百分率法中，直接比较修正时，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。 A．估价对象 B．标准房地产 C．市场上 D．交易情况
市
场法总结和运用举例
房地产市场
收集交易实例
分析估价对象
存入交易实例库
选取可比实例
可比实例价格B
可比实例价格A
可比实例价格C
建立价格可比基础
建立价格可比基础
建立价格可比基础
交易情况修正
交易情况修正
交易情况修正
交易日期调整
交易日期调整
交易日期调整
房地产状况调整
房地产状况调整
房地产状况调整
比准价格A
比准价格B
比准价格C
最终比准价格
【例2-11】为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
项目 实例A 实例B 实例C
成交价格 5000元人民币/ m2 650美元/m2 5500元人民币/m2
成交日期 2005年1月1日 2005年3月1日 2005年7月1
交易情况 + 2％ + 5％ —3％
房地产状况 — 8％ — 4％ + 6％
（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1：，2005年10月1日为1：；该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升%。
测算该写字楼2005年10月1日正常市场价格？
【解】：
比准价格 =可比实例价格*交易情况修正系数* 交易日修正系数*房地产状况修正系数
实例A的比准价格Va=5000*100/102*(1-1%)^3
* (1-1%)^3 * (1+5%)^5*100/(100-8)
=元/m^2
实例B的比准价格.…….
实例C的比准价格……..
最终比准价格=………..
综合训练 见word……..
