太阳城股权投资项目尽职调查报告
1 项目背景与交概述
项目背景
河北卓达某著名企业（以下简称“卓达太阳城”）是隶属于卓达房地产
某著名企业（以下简称“卓达集团”）的子公司。卓达太阳城在紧邻河北石家庄南三环附
近开发建设卓达·太阳城项目群。该笔投资资金将用于卓达·太阳城项目群中青年城一期项
目和阳光国际项目的开发建设。
卓达太阳城成立于 2004年，注册资金 2 亿元人民币，其中卓达集团出资 16000万元，
占股 80%，河北卓达山某著名企业出资 4000万元，占股 20%。公司注册地址
某省市栾城县冶河镇呈上村东西大街，公司法定代表人，经营范围某省市房地产
开发、经营，物业管理，具备房地产开发二级资质。
交
总募集资金规模 5 亿元，期限两年，募集资金用于对卓达太阳城进行股权投资。该公司
原注册资本和实收资本为 2 亿元，实施增资后该公司注册资本和实收资本将增至 7 亿元，其
中合作资金方持有卓达太阳城 %的股权（以下简称“标的股权”），原股东以其原出
资额持有卓达太阳城 %的股权。信托资金将专项用于卓达·太阳城项目群中青年城一
期项目和阳光国际项目的开发建设。
本次投资到期时，合作方可对外转让标的股权，卓达集团因其股东身份享有受让合作方
所持卓达太阳城股权的优先权。自合作方成立起，卓达集团承诺每季度向合作方支付优先权
维持费。如未来青年城一期项目和阳光国际项目的销售进度未达到预期目标，合作方投资的
卓达太阳城股权未达到预期价值，卓达集团有义务按照约定价格收购合作方持有的全部卓达
太阳城股权。
卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威某著名企业、威海星
某著名企业、威某著名企业、威某著名企业、威
某著名企业、威某著名企业（以下简称“威海星际”、“威
海星河”、“威海腾飞”、“威海旺都”、“威海恒通”、“威海中阳”）以其拥有的位于
某省市某省市南海新区价值为 124,714万元的十五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持
费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购合作方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担
保。
2 项目公司资信情况
项目公司基本情况
项目公司情况
融资公司 河北卓达某著名企业
住所 某省市栾城县冶河镇呈上村东西大街 1号
法定代表人
身份证号
企业类型
注册资本
实收资本
经营范围
经营期限
有限责任公司
2 亿元
2 亿元
城市房地产开发、经营、物业管理
2004年 3月 3日-2014年 3月 2日
营业执照号 130000000018810
130124758923191
75892319-1
税务登记证号
组织机构代码证号
贷款卡号 130105000081171801
二级房地产开发资质
项目公司实际控制人情况简介
实际控制人，男，58 岁，1993 年从《河北日报》社辞职创办卓达集团，任
董事长、总裁。
1966 年—1971 年，某省市肇东县中学高中毕业后即参加工作。
1971 年—1978 年，分别在大庆、北京、华北油田从事宣传工作。
1978 年，调往河北日报社任记者。
1979 年—1986 年，曾先后在河北大学、河北师院、中国人民大学、中国社科院研修和
函授班学习中文、新闻、政教及信息与决策管理。
1993 年以前，在河北日报社分别担任编辑、处长、出刊创作编辑部主编。
现所担任的社会职务有：国家文化产业人才培训基地主任、中华民族文化促进会副主席、
某省市政协委员某省市慈善总会副会长某省市民营企业家联谊会会长某省市少儿基金
会副会长某省市红十字协会副会长等。
项目公司控股股东情况简介
（1） 卓达集团概况
控股股东卓达集团创建于 1993年 7月，注册资本 亿元，具有房地产开发二级资质，
正在申报房地产开发一级资质。经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，
涵盖教育、文化、科技、商贸、建筑安装、物业管理、旅游等领域，下辖河北卓达住宅公司、
北京卓达公司、天津卓达公司、唐山卓达公司、三亚卓达公司、威海卓达公司、呼伦贝尔卓
达公司、卓达星辰公司、卓达服装产业公司、卓达太阳城公司、卓达山水园林公司、北京卓
达大学城等，跨行业、跨地域的大型民营企业集团。
卓达集团成立 17年来，先后成功开发卓达花园、卓达书香园、玫瑰园、院士园、星辰
花园、星辰国际广场、星辰一号、太阳城一期、西柏坡党校、三亚东方巴哈一二期、
商贸广场、卓达服装产业园、北京大学城等项目，已完工建筑面积 320万平方米的，在建面
积 180万平米，积累了丰富的项目经验，赢得了良好的口碑。卓达集团曾先后获得某省市
十大民营企业”、“河北纳税先进企业”、“中国名牌房产”、“中国建筑系统企业形象 AAA级企
业”等荣誉称号；在“2007中国房地产企业 200强”评选中，卓达集团位列第 11位；在
《2008年中国房地产开发企业 500强测评研究报告》中，卓达集团名列第 33位；在“2009
年中国房地产企业开发企业百强榜单”中排名第 54位；其卓达花园还被评为“某省市物
业管理优秀住宅小区”、卓达•太阳城荣获“中国百佳经典楼盘——生态•景观•人文•高档豪
宅范例奖”、卓达星辰花园荣获“中国百佳经典楼盘——品牌•营销•创新•高尚社区范例奖”。
（2） 卓达集团本部财务情况
2008年-2010年资产负债情况（单位：万元）
项目/年度
资产总计
流动资产
货币资金
存货
2008年 12月 31日
312,
204,
13,
117,
2,
183,
0
2009年 12月 31日
338,
237,
22,
206,
3,
2010年 12月 31日
420,
241,
32,
190,
81,
274,
0
固定资产合计
负债合计
短期借款
预收账款
长期借款
流动负债
净资产总计
187,
0
149,
0
140,
14,
173,
151,
166,
97,
176,
146,
183,
129,
2008年-2010年利润情况（单位：万元）
项目/年度
营业收入
营业利润
利息支出
利润总额
净利润
2008年 2009年 2010年
175, 80, 30,
-3,
40,
24,
73,
64,
24,
22,
-3,
-4,
主要财务指标
指标名称
净资产收益率
2008年
%
%
%
%
%
2009年
%
%
%
%
%
2010年
-
盈利能力状况
资产质量状况
总资产报酬率
营业利润率
总资产
流动资产
流动比率
-
-
%
%
%
速动比率
债务风险状况 资产负债率 % %
剔除预收账款后的实际
资产负债率
% % %
截至 2010年 12月，卓达集团的净资产达到 146,497万元，资产负债率为 ％，负
债率较 2009年末的 ％有一定的提升。集团负债中，预收账款余额为 166,706万元，
主要为未结转为销售收入的账款，剔除预收账款后的实际资产负债率为 %；长期借款
余额为 97,800万元，较 2009年新增 83,800万元，主要是因为集团本部近期开发的项目较
多，项目融资有所增加。
2008、2009、2010年卓达集团营业收入分别为 亿、8 亿元、3 亿元，呈递减趋势，
主要因为近年度的开发项目多在子公司名下，集团本部名下的老项目余量不多，而处于开发
中的新项目未进入销售期，所以营业利润暂时显示为负。
2010年底卓达集团合并报表总资产近 99亿元，净资产 亿元，净利润 亿元，
开发经营能力较强，财务管理稳健。
（3） 卓达集团信用情况
截止至 2011年 2月 24日，经查询人民银行征信系统，卓达集团贷款余额为 18,800万
元，为 2010年 9月某著名企业托向卓达集团书香园三期项目提供的期限一年半的信托融资贷款，
由威某著名企业提供土地抵押担保。
另有如下融资信息未录入人民银行征信系统：
贷款额度
名称 融资期限 利率 融资事由 贷款主体 担保方式
（亿元）
2
平均利率
在 10%左
右，一般按
季度支付
或年度支
付
与中铁信托合作的融资业务
与中铁信托合作三亚项目融资业务
与合作方合作书香园三期项目融资业务
卓达集团
卓达集团
卓达集团
卓达太阳城
中铁信托
合作方
吉林信托 太阳城汉府二期开发贷款 卓达太阳城 卓达集团
卓达集团无未结清信用证信息，无贷款卡暂停、解停信息，无借款人违规、被起诉、欠
息、逃废债、提供虚假资料、发行债券、发行股票情况，信用记录良好。
融资公司管理层情况
公司法人，男，1955生人，汉族，1990年毕业于河北财经学院会计系，专科学
历，会计师职称。
1976年-1984年，某省市设备安装公司，会计；
1984年-1992年，某省市设备安装公司机械厂，财务科长；
1992年-1995年，某省市设备安装公司中外合资企业，财务部长；
1995年，银都房地产公司，成本控制组负责人（工作 4个月）；
1995年-1999年，石家庄灵芝实业公司，财务副处长。
1999年 3月 9日入职卓达集团，历任财务部经理、财务总监，现任卓达集团副总裁，
卓达太阳城总经理。
融资公司税收政策
税 种 税 率 税 种 税 率
营业税 5% 土地使用税（二类） 80
1%（普通住宅）
土地增值税（预缴） 房产税 70%*%
2%（非普通）
土地增值税（清算）
企业所得税（预缴）
企业所得税（清算）
施工合同印花税
城市建设税/费
教育和卫生附加费
地方教育费附加
购房合同印花税
营业税*7%
营业税*3%
营业税*1%
5‱
13%×25%＝%
3‱
融资公司房地产开发经营情况
卓达太阳城通过招、拍、挂方式取得位于裕华区石家庄石栾公路与京珠高速交叉口，邻
近南三环的 1300亩土地的开发权，开发建设卓达·太阳城项目群。卓达·太阳城总占地面
积 1752亩（包括道路绿化湖面公建用地），规划总建筑面积 180万平米，其中包括商业建筑
10万平米，学校、幼儿园等配套设施 3万平米。目前已开工建设 110万平米，已建及在建
的项目包括 Townhouse一期联排别墅、花园洋房、阳光 2008、汉府一二期、希望之洲、青
年城（包含青年之都和自由之邦）和阳光国际等。除 Townhouse一期联排别墅、汉府项目为
低密度别墅类住宅，八幢花园洋房为低楼层住宅外，其余均为高层住宅。一期联排别墅及花
园洋房开工建设较早，目前已完工，其他住宅类项目都是在 2007年后新开工的项目。2009
年 8月卓达·太阳城荣膺联合国人居奖及国际花园社区大奖。
融资人财务状况
（1） 资产负债状况
资产负债表 （单位：万元）
资产 2008年 12月 31日 2009年 12月 31日 2010年 12月 30日
流动资产：
货币资金
其他应收款
预付账款
存货
3,645
486
20,323
1,329
1,233
76,818
147,274
3,800
8,248
6
3,248
7,719
6,161
203,527
221,159
3,500
8,145
4
1,816
123,305
82,190流动资产合计
长期投资
固定资产净额
无形资产
10,493
长期待摊费用
资产总计 92,683 159,328 232,808
短期借款
应付账款
预收账款
应交税金
其他应付款
397
35,452
-4,740
17
7,654
80,631
-5,768
2,811
8,007
51,246
-4,699
3,582
流动负债合计
长期负债合计
负债合计
38,039
13,000
51,039
93,273 58,013
14,520
72,53393,273
所有者权益：
实收资本 20,000 20,000 20,000
减：已归还投资
实收资本净额
未分配利润
20,000
5,644
20,000
30,056
66,056
20,000
105,634
160,275所有者权益合计 41,644
（2） 损益状况
损 益 表（单位：万元）
项目/年度
营业收入
营业利润
利息支出
利润总额
净利润
2008年 2009年 2010年
81,055
26,802
240,054
99,241-3,101
-3,085
-3,085
27,124
24,412
99,663
94,220
注：2008年无销售收入，因前期项目已售罄，在建项目还未拿到预售。
（3） 主要财务指标
指标名称
净资产收益率
2008年 2009年 2010年
%
%
-
37%
17%
59%
43%盈利能力状况
资产质量状况
总资产报酬率
营业利润率
总资产
流动资产
流动比率
33% 41%
- 64% 122%
130%
31%
- 71%
55%
59%
速动比率
债务风险状况 资产负债率
剔除预收账款后的实际
资产负债率
17% 8% 9%
财务评价
（1） 盈利能力分析
卓达太阳城 2008年由于已开盘项目售罄，大部分在建项目尚未拿到预售，暂无
销售收入。2009、2010年的净利润分别为 24,412万元、94,220万元，净资产收益率分别为
37%、59%，总资产报酬率分别为 17%、43%，营业利润率分别为 33%、41%。近两年卓达太阳
城各项盈利指标均呈大幅上升趋势，显示其盈利能力越来越强。
（2） 短期偿债能力分析
从速动比率看，2008、2009、2010年的速动比率分别为 、、，虽然相对
偏低，但呈现逐年上升趋势。考虑卓达太阳城存货中在建房产和土地储备均具有较强的变现
能力，实际短期偿债能力较强。
（3） 长期偿债能力分析
2008、2009年 12月底卓达太阳城的资产负债率分别为 55%、59%，相对持平。2010
年 12月底的资产负债率明显降低为 31%；剔除预收账款后的实际资产负债率仅为 9%，与同
行业某省市公司比较，处于极低水平。2010年新增的 14,520万元长期负债，为吉林信托
的信托融资。即使在较严厉的宏观政策调控下，卓达太阳城的资金压力依然较轻。
融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况
卓达太阳城负债的主要部分为房屋预售款项未结转至销售收入而形成。2010年末，公
司预收账款达到 亿元，占负债总额的 %。
卓达太阳城获得的最近一期的银行开发贷款 亿元，由建行提供，用于汉府项目，此
笔贷款已于 2010年 3月还清，目前已无银行贷款。
2010年 12月，吉林信托向卓达太阳城发放 亿元信托贷款，用于汉府二期项目的
开发建设，期限一年。
卓达集团通过卓达商贸广场北楼作为抵押资产，于 2009年 12月向中铁信托融资 亿
元，期限两年，卓达太阳城为其提供担保责任。
通过人民银行征信系统查询以上情况真实，且企业无不良记录。
3 项目概况和建设情况
项目基本情况
卓达·太阳城所在地块位于裕华区石家庄石栾公路与京珠高速交叉口，近邻京深高速路
和 308国道，据石家庄火车站 12公里，距南二环路 公里，距建设中南三环 700米。
青年城一期项目位于卓达·太阳城的北面，含 1#、2#两个地块，总占地面积约为 104,952
平方米（157亩），土地价款已全部缴清，已取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许
可证》、《建设工程规划》、《建筑工程施工》及部分《商品房预售》。该
项目总建筑面积为 万平方米（含商业和地下车库），设计定位为中低价位、高品质高层
住宅，1#地块（青年之都）和 2#地块（自由之邦）均设计建设为六栋 32层高层。项目已于
2008年 10月开工，预计 2011年上半年竣工，预计销售收入 亿元（不含商业和地下
车库），预计总投资 亿元，已投入资金 亿元。
阳光国际项目位于卓达·太阳城的南面，前守太阳城大门，背靠太阳城青年广场、太阳
城国际俱乐部，位置绝佳。阳光国际项目总占地 10万平方米（150亩），净地，以土地出让
方式获得，土地价款已全部缴清，用地性质为综合用地性质，已取得《国有土地使用权证》
和《建设用地规划》。该项目总建筑面积为 万平方米（含地下车库），项目设计
建设为六栋 32层高层。项目总工期预计为 3年，已于 2008年 4月开工建设，预计于 2011
年 12月竣工验收并交付使用。预计销售收入 亿元，预计总投资 亿元，已投入资
金 亿元。
卓达·太阳城项目群总规划图如下所示：
项目现状
青年城一期项目目前主体已封顶，正实施外部某省市政管网配套、景观绿化等工程，
预计 2011年上半年完成景观绿化等全部工程，达到全景现房销售状态，截止目前已销售及
预约面积达到 10万平方米。
阳光国际项目目前主体结构已接近封顶，该项目地块于 2010年 12月抵押给吉林信托进
行融资，拟于 2011年 12月 3日解押。
项目实际施工面积及进度情况列表如下：
已取得销售
住宅面积
（万平）
车库面积
（万平）
商业面积
（万平）
总建筑面积
（万平）
项目 产品形态 面积
（万平）
进度
青年城 1#地块 板式住宅
（青年之都） 高层
16
13
-
已封顶
已封顶青年城 2#地块 板式住宅
（自由之邦） 高层
青年城一期
合计
板式住宅
高层
29 7
4
-
-
已封顶
板式住宅
高层
主体接
近封顶
阳光国际
项目用地情况
青年城一期项目土地成本情况统计表（单位：万元）
项 目 已缴资金成本情况 未缴资金成本情况 金 额
土地成本（含配套）
契税等税金
拆迁补偿
1500
60
-
-
-
-
1500
60
合计
土地单价 300（元/平方米）
楼面地价 80（元/平方米）
阳光国际项目土地成本情况统计表（单位：万元）
项 目 已缴资金成本情况 未缴资金成本情况 合 计
土地成本（含配套）
契税等税金
拆迁补偿
-
-
-
-
合计
土地单价 300（元/平方米）
144（元/平方米）楼面地价
项目基本控规指标
青年城一期项目：
指标名称
规划总用地
总建筑面积
数值 单位
104,
万
29万
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
1、住宅及公寓总建筑面积
商业建筑面积
车库建筑面积
2、其它指标
容积率
万
7万
35建筑密度 %
%绿地率 35
停车位 3000 个
阳光国际项目：
指标名称
规划总用地
总建筑面积
数值
100,050
万
万
4万
单位
平方米
平方米
平方米
平方米
平方米
1、住宅及公寓总建筑面积
车库建筑面积
2、其它指标
容积率
35建筑密度 %
%绿地率 35
项目建设条件
青年城一期项目：
资质名称 证 号 取得时间
可研立项批复
国有土地使用权证
建设用地规划
市计贸【2003】667号
栾国用（2007）第 76号
征（04）02号
2003年 10月 21日
2007年 9月 19日
2004年 2月 13日
建设工程规划
建筑工程施工
栾建工（07）29号 2007年 6月 30日
2007年 10月 10日
2008年
编号 130124x070190101
编号 130124x070200101
1#地商品房预售（部分） 栾房预字第 2008-002号
阳光国际项目：
资质名称 证 号 取得时间
某省市发展和改革委员会关于河北卓达太阳
某著名企业太阳城住宅小区项目可行性研
究报告的批复
市发改投[2004]406号
市发改贸[2004]226号
市计贸[2003]667号
2004年 6月 25日
某省市发展和改革委员会关于栾城冶河工贸
小区千米经济长廊项目可行性研究报告的批复
某省市发展计划委员会关于河北卓达集团栾
城冶河工贸小区东方商都项目可行性研究报告
的批复
2004年 4月 19日
2003年 10月 21日
国有土地使用权证 栾国用（2007）第 80号 2007年
建设用地规划 征（04）03号 2004年 2月 13日
项目的设计、施工、监理情况
青年城一期项目:
设计单位
施工单位
某省市建筑设计研究院有限责任公司
某著名企业（青年城 1#地 1#--6#楼土建及地下车库等工程）
某著名企业（青年城 2#地土建及暖通等工程）
1#地河北冀咨工程监理有限责任公司监理单位
2#地河北九润工程管理有限责任公司
阳光国际项目：
设计单位
施工单位
监理单位
某省市建筑设计研究院有限责任公司
某省市苏某著某著名企业
河北某著名企业
河北冀咨工程监理有限责任公司
项目区域交通情况
卓达·太阳城位于 308国道、石家庄石环路、京珠高速三条路的交叉口，交通便利。未
来石家庄将以京珠高速公路（规划改某省市快速路）加上某省市绿化带为核心，形成城
市中心轴线，而卓达·太阳城就位于这条中心轴线之上，而且处某省市某省市中心履带和
南北快速通道的核心位置，发展前景广阔。
项目所在地经济发展情况
2009年某省市生产总值达 亿元，居全国第六位；全部财政收入达 亿
元，；规模以上工业增加值完成 亿元，实现利润总额 亿元；全社会固定资产
投资完成 亿元，社会消费品零售总额实现 亿元；城镇居民人均可支配收入
达 元。2010年上半某省市经济继续回升向好，财政收入整体处于高位增长状态。
前 4个某省市规模以上工业增加值增长 %，同比提高 15个百分点，工业企业实现利
润 亿元，增长 倍。
2010年，某省市地区生产总值初步核算完成 3401亿元，全部财政收入完成 亿
元，社会固定资产投资完成 2958亿元。1—7月某省市规模以上工业实现增加值
亿元，同比增长 %；1—7某省市城镇固定资产投资 亿元，同比增长 %；
1—某省市累计实现社会消费品零售总额 亿元，同比增长 %，某省市增速
个百分点。
项目要土地成交情况
可参照土地成交情况，现提供南二环两侧相对近邻太阳城项目方向，2010年年末
石家某省市场实际拍卖及拟出让土地起始价情况：
实际拍卖土地情况
土地面积
土地 容积 建筑 绿地 产业类 成交价
编号 土地位置 （平方
米）
受让人
河北永
用途 率 密度 率 型 （万元）
体育东街以东，
塔南路以北，塔
商服四
十年、住
宅七十
年
62400 昌房地
合 400 产开发
万/亩 有限公
司
商服、
住宅
[2010]042号 25% 30%
北路以南，规划
路以西
近期拟出让土地情况
土地面积
（平方
米）
土地 容积 建筑 绿地 产业类 底价（万
编号 土地位置 万元/亩
用途 率 密度 率 型 元）
裕翔街某省市
城镇
住宅
[2010]047号军供储备库以 ≤ ≤25% ≥30% 七十年 6700 213
北
住宅七
体育大街以西，
[2010]049号育才街以东，谈
南路以南
住宅、
商服
十年、商
服四十
年
30% 30% 51350 568
谈固大街以西、 城镇
住宅
[2010]051号 七十年 3100 432
东岗路以北
项目所在地某省市场情况
由于某省市建市时间短，加之人口增某省市发展的因素，住房问题仍然是某省市
较突出的社会问题，到 2000年底某省市城区居民人均住房建筑面积约 平方米，比
全国平均水平少 平方米。
2009年 1-1某省市区商品房某省市面积 万平方米，商品住房 万平方
米，同比分别增长 %、%；其中批准预售面积商品房 万平方米，商品住房
万平方米，同比分别增长 %、%；现房备案面积商品房 万平方米，商
品住房 万平方米，同比分别增长 %、%。
国家统计局的调查显示，2010年 1－6月份，某省市房地产价格总水平同比上涨
%。一季度同比上涨 %，二季度同比上涨 %，二季度涨幅比一季度扩大 个百分
点。上半年，某省市房屋销售价格同比上涨 %，其中新建房价格同比上涨 %。石家
某省市区某省市场涨势明显某省市区商品住房销售 万平方米，同比增长 %。
石家某省市场，历经起步与兴起时期、平稳发展时期，现已进入整合高涨期。近年石
家庄某省市场供求增长速度快，在 2010年几次销售形势大好，导致房价大幅上涨，1-6
月份成交均价同比上涨近 800元/平米，同时几乎也创下了某省市房价最高点。
某省市在售楼盘产品多以高层为主，小高层 12层板楼为辅，绝大多数楼盘的建筑容
积率较高，绿化率低，建筑规划设计水平低，开发商缺少现代化住宅的操作经验和理念，造
成石家庄住宅整体素质低。
石家庄住宅消费已从安居型转向康居型，二次改善型置业渐成主流，消费者更加注重改
善自家的居住条件和生活环境，人们更加倾向于有文化内涵、物业服务好、社区配套设施完
善、环境优美、水系多的项目，而不再是仅仅停留在对地理位置的选择上。
自出台房地产调控 “新国八条”后，2011年 2月 22日，某省市出台的限购令，
按照购房者的户籍、已购房屋数量、纳税或者社会保险缴纳年限这三个标准，对某省市内
五区以及高新区范围内的第三套购房进行限制。本项目位于栾城县，邻近南三环，不属于本
次限购令范围，而本次限购令将导致某省市内购房压力向镇疏导，而临近南三环、
栾城县的卓达太阳城项目群也将承载部分分流。据搜房网监测资料显示，石家庄数十个待售
楼盘一再推迟开盘时间，在售楼盘出现集体涨价现象。
项某省市场分析
1）私营企业主：这部分人群集中在省市区东部地区，有一定的资金实力，购
房用于居住或投资，对住房的居住环境及硬件设施有较高要求。
2）域的公务员：这部分人群追求生活稳定，但又希望有所变化与改善，购房用
于改善居住条件与环境。对住房要求舒适、具有良好的私密性，隔音好；配套功能齐全（健
身房、网络、娱乐室），社区宁静、有车库、休憩处。
3）某省市部分中高收入群体：这部分人群构成复杂，购房用于居住兼投资，对住房
要求配套成熟、有独特卖点、价格适中，有升值潜力。
4）某省市中低收入群体：由于该项目没有在繁某省市区，相对土地成某省市中
心繁华路段的土地价格低很多，连带房屋价某省市区同类房屋价格低很多，对于购买能力
不足以某省市中心地段且需要购置房产的消费某省市区住宅项目是首选，而且人
们的普遍心理是在能够承受的价位内，希望购买的楼盘品质较高，小区配套较完善、绿化较
好。
由于项目地块特殊区位及相关因素的影响（石环路南侧、地价某省市政配套及生活服
务配套条件差），综合考虑某省市场、场址区位、开发成本、建设规模等因素，本项目适
宜定位在高品质、中低价位的开发档次上，以大规模开发降低成本，完善各种配套与服务，
建设成以居住为主、规划合理、配套设施齐全、交通便利、环境优美的现代化居住小区。
争项目分析
规模体量
项目名称 位置 销售均价 房型户型 备注 距太阳城
（平方米）
板式高层普通住宅
某省市翟营
南大街
阳光新城 10 万
5万
4956元/平方米 主力户型 80~140 平
方米
尾盘销售 北 公里
4 栋高层，户型面积
翟营南大街 56
晶彩 4500元/平方米 66~130平方米，以小
户型为主
尾盘销售
一期四栋
现证现房
北 3公里
北 公里
南 8公里
路终点站
建华大街与东
岗路交口东南
角
板式高层普通住宅
5200元/平方米
风尚水郡 35万
8万
80~140 平方米多款
四证俱全
奢华户型
三环以外，栾城
县惠源路 45号
（体院馆东临）
低密居所，小户型
4200元/平方米 联排别墅、花园洋
房、景观高层
天山新伯
爵
项目所在位置图示：
风尚水郡 阳光新城 晶彩 栾城县城所在地
天山新伯爵4 项目投资估算和筹资评价
项目总投资估算
项目总投资估算
青年城一期项目：
项目基础数据 数值
单位
亩
占地面积
容积率
平方米
建筑总面积 （含车库 6万平
米、商业 万平米）
土地总费用
万 平方米
20
万元
土地单价 万元/亩
项目投资估算表
成本项目
楼面地价
建筑单位成本（元/平方米）
80
1250
40
建安费
规划设计勘探费（建安费 3%）
市政公建配套费 80
配套建设费 70
40人防工程费
景观费 40
不可预见费 50
管理费（总投资 3%）
营销费用（售价 3%）
财务费（总投资 8%）
综合税费（售价 10%）
合计
95
115
245
385
2490
按照石家庄计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积
万平方米计算，总投资额为 亿。
阳光国际项目：
项目投资估算表
成本项目 单位成本（元/平方米）
楼面地价
建安费
144
1250
40规划设计勘探费（建安费 3%）
市政公建配套费
配套建设费
80
70
人防工程费 40
景观费 40
不可预见费 50
管理费（总投资 3%）
营销费用（售价 3%）
财务费（总投资 8%）
综合税费（售价 10%）
单位成本合计
75
115
200
385
2489
按照石家庄计费标准，将建安、配套、景观、装修等费用适当提高，以建筑面积
万平方米计算，总投资额为 亿。
项目筹资计划分析
青年城一期项目总投资共【98300】万元。
序号 项目 金额（万元）
35,000
比例
%
%
%
100%
1
2
3
4
自筹资金
合作方投资额
部分销售收入
总投资
35,000
28,300
98,300
阳光国际项目总投资共【51800】万元。
序号 项目 金额（万元）
20,000
比例
%
%
%
100%
1
2
3
4
自筹资金
合作方投资额
部分销售收入
总投资
15,000
16,800
51,800
自有资金
青年城一期项目和阳光国际项目总投资共【150,100】万元,自有资金投入共【55,000】
万元，占比 %。
预售收入
青年城一期项目 2009-2010 年住宅销售金额合计 35,000 万元，占住宅总投资额的
%，占住宅总收入的 %。
项目资金投入情况
截止至 2011年 1月底，企业以自有资金及部分销售回款形式已投入项目资金合计
亿元，其中青年城一期投入 亿元，阳光国际投入 亿元，主要用于支付项目的开发
建设费用，具体投入明细详见下表。青年城一期和阳光国际项目总投资合计 亿元，尚
需 亿元资金投入。
青年城一期（万元）
土地
1#地块 青年之都
2#地块 自由之邦
商业
3147
23950
16119
841
车库 471
合 计 44529
阳光国际（万元）
土地
住宅、车库
3000
19862
22862合 计
合作方股权投资及用款计划
本合作方资金运用方式为股权投资，金额 5 亿元，资金用途为支付青年城一期和阳光国
际项目的工程建设、材料款。
5 项目财务效益评估
项目销售收入预测
项目销售方式
卓达太阳城拥有自己专业的销售团队销售，同时通过聘请专业策划公司为项目进行全程
策划，提升产品概念。
销售前景分析
青年城一期项目自开盘至今已销售了近千套房，均价为 3800元/平方米，客源以石家庄
市某省市县居民为主，其中 2009年销售 1 亿，2010年销售 亿。根据项目销售计划，
保守预计 2011-2013年销售额为 亿元，具体情况如下（其中商业 万平米、车库 7
万平米暂不销售）：
销售面积（平方米）
100000
销售价格（元/平方米） 销售收入（万元）
350002009—2010年
2011年
3500
4000
4200
4200
-
70000 28000
2012年 80000 33600
2013年 40000 16800
合计 290000 113400
阳光国际项目根据其施工，制定相应的销售计划如下表：
销售价格
物业形态 销售面积（平方米） 销售收入（万元）
（元/平方米）
4300住宅
车库
住宅
车库
住宅
车库
40000
4000
17200
800
2011年
2000
80000
20000
48000
16000
208000
4500 36000
4000
2012年
2000
4584 22000
3200
2013年
2000
合计 83200
项目投资利润率
青年城一期项目投资财务评价指标
指 标 名 称 数 值 备 注
项目总收入 113400万元 3910元/平方米（不含预留商业及车库）
项目总投资
项目税前利润
所得税
98300万元
15100万元
万元
万元
10%
521元/平方米（不含预留商业及车库）
项目税后净利润
销售净利润率
总投资净利润率 %
注：青年城一期项目预测总收入只包含住宅面积的销售收入，由于商业及车库拟暂不对
外销售，未计算其收入。按照卫星城镇中心区商业初步测算：车库 7万平米，某省市场价
值 1500元/平米计算，价值约 亿元；商业 万平米，按 8000元/平米计算，价值约
亿元。青年城一期商业与车库整体价值约 亿元，以此计算项目税后净利润为 40200
万元，销售净利润率为 %，总投资净利润率为 %。
阳光国际项目投资财务评价指标
指 标 名 称
项目总投资
数 值 指 标 名 称
项目总收入
数 值
51800万元
31400万元
%
83200万元
23550万元
%
项目税前利润
销售净利润率
项目税后净利润
总投资净利润率
压力测试
项目压力测试分析
下降后销售单价 项目税前利润
（单位：万元）
29850
项目税后利润
（单位：万元）
22388
项目 价格下降幅度
（单位：元/平方米）
10%
20%
30%
10%
20%
30%
3519
3128
2737
3600
3200
2800
青年城一期
（住宅）
18510 13883
7170 5378
23109 17332
阳光国际
14789 11092
（住宅、车库）
6469 4852
项目销售盈亏平衡点分析
青年城一期项目中住宅面积共 29万平方米，住宅部分总投入为 亿元，预计销售收
入为 亿元，住宅部分的销售率盈亏平衡点为 %（亿元/亿元），销售
均价盈亏平衡点为 2490元/平方米（亿元/29万平方米）。
阳光国际项目中总建筑面积共 万平方米, 总投入为 亿元，预计销售收入为
亿元，销售率盈亏平衡点为 %（亿元/亿元），销售均价盈亏平衡点为
2490元/平方米（亿元/万平方米）。
6 投资价值分析
项目现金流预测
青年城项目现金流量表 (单位：万元)
序号 费用名称
资金来源
2009年
25,000
10,000
15,000
2010年
37,000
25,000
12,000
2011年
63,000
28,000
2012年
33,600
33,600
2013年
16,800
16,800
合计
1 175,400
113,400
27,000
35,000
130,188
73,000
6,294
2
销售收入
自有资金
合作资金
ꢀ ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀꢀ ꢀ 35,000
25,744
18,000
1,554
910
资金运用 25,030
24,000
555
19,450
17,000
1,388
813
22,805
14,000
1,865
1,092
336
37,159
3
开发建设投资 ꢀ
销售税金及附加(%)
所得税(预 %)
土地增值税(预 1%)
支付合作方优先权费
归还合作方本金
盈余资金
932
546325 3,686
150 250 280 168 1,184
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
5,000 5,513 513 11,025
35,000
45,212
ꢀ ꢀ 35,000
- 20,359
45,212
- 30 17,550 37,256 10,795
4 累计盈余资金 - 30 17,520 54,776 65,571 ꢀ
注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。
阳光国际项目现金流量表 (单位：万元)
序号
1
费用名称
资金来源
2009年 2010年 2011年
33,000
18,000
2012年
40,000
40,000
2013年
25,200
25,200
合计
12,000 8,000 118,200
83,200
20,000
15,000
65,521
37,700
4,559
2
销售收入
自有资金
合作资金
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
12,000 8,000 ꢀ ꢀ ꢀ
15,000
13,764
10,000
999
ꢀ ꢀ
资金运用 12,000 10,000 11,983
5,700
2,220
1,300
400
17,775
3
开发建设投资 12,000 10,000 ꢀ
销售税金及附加(%)
所得税(预 %)
土地增值税(预 1%)
支付合作方优先权费
归还合作方本金
盈余资金
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
ꢀ
1,340
820585 2,705
180 252 832
2,000 2,363 363 4,725
ꢀ ꢀ 15,000
7,426
52,679
15,000
52,679- - 2,000 19,236 28,018
4 累计盈余资金 - - 2,000 17,236 45,254 ꢀ
注：开发建设投资项不含税费、财务与管理费用。
股权价值分析
项目组采用折现卓达太阳城股权净现金流（FCFE）的方法估算其股权价值(EV)，由于卓
达太阳城为卓达集团专为开发卓达·太阳城项目群而注册设立的项目公司，项目组评估其股
权价值仅基于现有的在建项目预测收益，对于项目公司未来的成长、损益情况不作考虑。卓
达太阳城正在开发的项目总建筑面积约为 190万平米，计划于 2013年基本销售完毕，2011
年-2013年公司股权净现金流量预测如下：
单位：万元
项 目 2011年 2012年 2013年
销售回笼款预测
项目总投资支付预测
各项税费预测
92297
70000
9230
0
164728 132461
50000
16473
0
50000
13246
0土地款支付预测
经营性净现金流
融资新增预测
13067
50000
15972
34028
0
98255
0
69215
0
融资偿付预测 7750
-7750
0
57750
-57750
0
筹资性净现金流
投资性净现金流
综合净现金流 47095 90505 11465
折现率 r取值企业权益资本成本（CAPM），计算公式如下：
CAPM = Rf +β (E[Rm] - Rf) + Alpha
Rf为无风险收益率，项目组采用五年以上长期国债的年到期收益率的平均值 %；
E[R某省市场预期回报率，采用沪深指数中的成份股投资的年收益率的几何平均值 %
（Wind资讯数据）；β为贝塔系数，采用沪深 300中房地产开发企业贝塔系数的加权调整
值 （Wind资讯数据）；Alpha为特别风险溢价，考虑项目公司规模风险率和个别风
险率，以审慎原则取值为 7%。经计算，卓达太阳城的权益资本成本（CAPM）约为 %。
企业股权价值(EV)为未来三年现金流折现之和，经计算，卓达太阳城的股权公允价值为
亿元，以资金方持有其 %的股权计算，资金方所持股权价值约为 亿元，详
见如下卓达太阳城股权价值计算表（单位：万元）：
2011年
FCFE2011
47095
2012年
FCFE2012
90505
2013年
FCFE2013
11465
ꢀ
净现金流 FCFE
折现率 CAPM
折现年数 T
%
折现系数
现金流现值
41066
66957
7196
现金流折现之和 EV 115219
7 保障措施情况
抵押担保情况
抵押担保具体内容
卓达集团及其实际控制人投资注册的全资子公司威海星河、威海星际、威海腾飞、威海
旺都、威海恒通、威海中阳以其拥有的位某省市某省市南海新区价值为 124,714万元的十
五宗土地为卓达集团按期支付优先权维持费及在约定条件下卓达集团以约定价格收购资金
方持有的全部卓达太阳城股权提供抵押担保。
抵押物概况
抵押土地位某省市某省市南海新区金海路东、高岛路南，共计十五宗，总面积为
1,059,473平方米（亩），拟开发建设卓达•香水海二期项目，相应土地证号、土地面
积及所属公司列表如下：
土地面积
（平方米）
74411
土地面积
（亩）
土地使用权
终止日期
序号 土地证号 公司名称
1
2
文国用（2010）第 110024号
文国用（2010）第 110025号
文国用（2010）第 110026号
文国用（2010）第 110027号
文国用（2010）第 110028号
文国用（2010）第 110029号
文国用（2010）第 110030号
文国用（2010）第 110031号
文国用（2010）第 110032号
文国用（2010）第 110033号
文国用（2010）第 110034号
文国用（2010）第 110035号
文国用（2010）第 110036号
文国用（2010）第 110037号
文国用（2010）第 110038号
星河
星河
星河
星河
腾飞
腾飞
腾飞
腾飞
星际
星际
旺都
旺都
恒通
恒通
中阳
ꢀ
37951
3 89458
4 80291 2050-4-29
2080-4-295 98945
6 73452
7 80043
8 73452
9 44396
10
11
12
13
14
15
合计
74289
2050-3-15
2080-3-15
92436
89748
44435
69778
ꢀ
地块位置图：
宗地 1-10、13-15
宗地 11、12
抵押率
2011年 2月 27日经北某著名企业评估（预评估报告编号：仁达预估
字【2011】第 0120100059号），十五块土地使用权价值总额为 124,714万元；经股权价值
测算得知，资金方持有卓达太阳城 %的股权，价值约为 亿元，两项资产价值合计
亿元，以资金方股权投资本金及预期收益（按 2年计算）计算综合抵押率为 %。
抵押物所属公司介绍
威海星河、威海星际、威海腾飞、威海旺都、威海恒通、威海中阳均系卓达集团及其
实际控制人投资注册的全资项目子公司。
