上海鹏欣国际家纺中心公寓式酒店营销战略与策略
谨呈：上海鹏欣集团
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商业秘密声明
报告核心内容
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
——项目核心价值点及形象统领
第二部分：客户定位与形象定位
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
市场现状下的问题解析
项目解读
市场环境& 价格预估
客户目标
问题界定
老：杨浦老城区，平凉路、宁国路
新：产业园区，新都市硬件、新经济元素
大：万/2万/8万平米，公寓式酒店+办公+商业，大体量、大配套
专：家纺——打造的有主题的产业基地
项目解读
——老 而 新 , 大 而 专——
A楼公寓式酒店
建筑面积：平方米
总套数：294套
户型：65-118平方米
产业
大厦
家饰家
纺中心
办公商业酒店相互依赖
公寓式酒店是家饰家纺中心的有机组成部分。
办公商业酒店客户互补
办公、家饰家纺中心提供的贸易、展贸平台为酒店提供了客源。
办公、商业、酒店功能互补，形成有机整体
公寓式
酒店
项目解读
酒店
写字楼
商业
专业市场与其周边完善的房地产市场是一个相互促进、相互发展、共生的整体，本项目依托国际家饰家纺中心的打造，必能辐射长三角。
依托专业市场的房地产发展趋势，业主将更关注投资于区域内的小户型公寓。
项目解读
公寓式酒店是杨浦家饰家纺中心不可或缺的有机组成，将随着产业链的完善和片区的成熟，辐射全上海和长三角城市群
1、公寓式酒店在区域是否有发展潜力？
2、投资型的产品在该区域是否得到市场认可？
东莞厚街商贸圈为酒店服务业、展览业、家具业形成的六大产业基地
案例借鉴
厚街拥有大小酒店（宾馆）约130家，五星级酒店4家，全镇客房总数超万间，年接待旅客超200万人次。
酒店业
会展业
600余家上规模的家具企业， 11家大型家具专业市场，成为珠江三角洲国际家具及机械、材料、配件的大型集散基地。
每年举办的大型国际展览会达20多个，总展出面积40多万平米，展馆利用率接近20%。每年举行家具、鞋材、皮革、医学机械、服装、旧车等展览，其中以家具展和工业机械展最为著名，会展业已成为厚街镇经济新的增长点和重要的支柱产业。
家具业
厚街镇
依托专业市场
——小户型公寓畅销，投资为主
案例借鉴
房屋租赁市场红火：
源源不断涌入厚街镇的外地人、外籍人刺激着房屋租赁市场，相应的本地居民购房投资积极性增强。
中小户型将走俏：
投资客和外地购房者的增多，使市场对中、小户型的需求增大，中、小户型不再以大户盘的“边角料”的面目出现,而是经过精心设计，在朝向、通风、采光、社区环境 等方面颇为讲究，备受白领青睐。
外地、外籍购房者增加：
住酒店不如买房、租房不如供楼。这部分人群还是高档物业，甚至是高级别墅的重要购买势力。
投资占80%，以本地人为主
私营经济及外资经济发达，带来了大量企业白领及高薪职员，为房屋出租提供了大量客源
第一个真正的纯公寓住宅，酒店式物业服务，位于厚街镇体育路，紧贴107国道
价值点
年轻单身或者两口之家；年轻白领；部分台湾香港人；投资客80%，自住20%
客户构成
首期开盘，全部售完
销售情况
1800-2500元/平米，最高价4000元/平米
价格
前两期以小户型为主力，40㎡~60㎡的单位占总量的70%；三期增加中、大户型的比例，68㎡两房与105㎡左右的三房各占总量的40%
主力户型
项目名称：香榭丽，总建面54000米，分三期，共756 套
基本情况
香谢里小户型，3天卖完；东逸翠园小户型，一天卖完，现在买房投资会用来出租，转手不多，费用很高，如果要建公寓，越早越好，投资人很多。
——东逸翠苑销售代表访谈
东外滩与世纪公园等内环片区相比处于价格低谷，有升值空间。
板块价格已经处于内环线价格底线，泡沫含量低。
环线板块物业增值快，升幅大。
环线效益
11408
20605
32965
20318
18645
18451
世纪
公园
11054
15000
-11
10484
10107
东外滩
时间
各时间段成交均价（元/m2)
普陀区环线附近：
25000-28000元\m2
人民广场
项目所在地——东外滩
成交均价15000元\m2
长宁区环线附近：
28000-30000元\m2
世纪公园片区
30000-33000元\m2
闸北环线附近：
25000-28000元\m2
虹口区环线附近：
25000-28000元\m2
徐汇区环线附近：
32000-38000元\m2
东外滩渔人码头等的规划将带动本区域商务商业发展及形象转变
本项目位于东外滩商务休闲综合区。
博览休闲文化区
近代产业博览区
渔人码头主题购物休闲区
商务休闲综合区
商务办公区
根据最新的规划方案，将东外滩区域建设成为以亲水游览、工业博览、科技商务、知识社区为主要内容的现代功能带，成为上海世博会的重要景观区。
区域分析
随着华谊星城商业项目的启动及本项目, 将加速区域商业发展。
家得利超市
中国银行
华谊星城
龙泽大厦
平凉公园
沪东工人
文化宫
2公里生活圈
建设银行
商业分析
国际家纺中心已初具规模
批发零售平台
商务办公平台
产品设计平台
研发培训平台
样品制作平台
产业信息平台
产品检测平台
物流仓库平台
家纺会展平台
产权保护平台
家纺旅游平台
跨国采购平台
4
1
产业集聚
2
政策优惠
3
平台资源
专项发展资金的扶持政策
简便方式征收有关税收
企业缴纳地方税收后可按比例获奖励
享受上海市技术改造、技术创新、新产品开发和建立技术中心的扶持
企业开办初期可申请贷款信用担保
属私营或民营的企业可纳入政府购买服务范围
配套服务
5
战略联盟
杨浦区是上海传统的纺织产业聚集地
近几年来，百余家不同类型和不同规模的家用纺织制品生产企业、研发机构进驻杨浦
周边已有近50家纺织及相关企业入住
产业引导
专业网站
品牌营销
物业服务
行业协会
专业媒体
海外机构
中国家用纺织品行业协会
中国纺织行业网
中国国际时尚联合会
中国纺织行业网
商业分析
本项目处内环，外部交通系统较好
1. 但本项目相距地铁站步行约25-30分钟，出行较方便。
2. 临高架，高架出入口位于河间路。
3. 未来轨道交通的规划将使该区域外部交通更发达。轨道交通M2线（12号线）沿长阳路平行于黄浦江东西走向，经复兴岛越江； 轨道交通L5线（18号线）沿江浦路南北向走向，越江后到达浦东。
高架出入口
4号线地铁口
本项目
交通分析
项目属性界定：
上海东外滩
内环板块
传统工业区
商务氛围
规划中
内环稀缺地段商务氛围尚不成熟的纯投资型公寓式酒店
国际家饰家纺中心的有机组成部分
市场现状下的问题解析
项目解读
市场环境& 价格预估
客户目标
问题界定
市场供应产品单一，住宅供应量小，品质不高；无公寓式酒店物业供应
五角场
商圈
北外滩
商圈
本案
整个东外滩板块的住宅市场现阶段基本进入尾盘期，目前市场供应量较少。
市场分析
申润江涛苑
华谊星城
保利花园
圣骊河滨苑
宝地东园
缺乏品牌项目引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背
市场分析
申润江涛苑
华谊新城
入住该板块的开发商品牌来看，都不乏实力 ，如保利地产集团。
目前市场缺乏优质楼盘供应，而项目的品质是板块价值的保证。
潜质地段+良好规划=价值回归
周边楼盘售楼处报价
住宅的市场报价达到20000元/平方米
实际合同均价在15000元/平方米
办公
住宅
住宅
住宅
住宅
项目属性
尾盘
12500
东外滩板块
华谊星诚大厦
尾盘
25000
东外滩板块
申润江涛苑
二期尾盘
17000
东外滩板块
保利香摈花园
持销期
20000-24000
东外滩板块
圣郦河滨苑
二期尾盘
20000
东外滩板块
宝地东花园
（精装）
销售进度
单价
板块
楼盘名称
房地网实际合同均价
周边楼盘价格虚高
价格分析
东外滩板块规划发展及纺织中心的经营运作是实现目标价格22000元/平方米的支撑点
基于公寓式酒店价格与住宅价格系数对比，对本项目价格区间进行评估：（19500-22000元/平方米)
15000 x =22000元/平方米
15000 =19500元/平方米
上海市酒店式公寓与普通住宅价格比对系数约为
价格预估
本价格是基于成熟商务区的对比系数进行评估，而东外滩的商务氛围并未形成，因此其对比系数应相应有所降低。
卢湾
普陀
长宁
静安
黄浦
区域
9%
10000
圣天地（2003）
%
17000
伊时代公寓（2005）
%
15000
新时空国际广场（2003）
%
25000
国际丽都公馆（2004）
%
25000
中福现代城(2004)
现租金回报
单价
楼盘名称
本项目1-4年投资回报率6%相当于成熟商务区租金回报，高于东外滩目前市场租金回报。
本项目基于6%的投资回报率，反算租金为元/天/平方米。
目前周边办公租金2元/天/平方米左右，住宅租金元/天/平方米
投资回报
各区域酒店式公寓的价格&租金对比计算表
目前市场发展成熟区域内的酒店式公寓投资产品平均回报率约在6% 。
8%
7%
6%
投资回报率
7101
11200
723250
1446500
22000
1-4年
天/平方
8-10年
天/平方
5-7年
天/平方
723250
723250
首付五成 (元)
9468
月租金
(元)
11200
11200
月还款额
(元)
1446500
1446500
总价
(万元)
22000
22000
单价
(元/m2)
面积
公寓式酒店经济测算
十年投资回报共69%，收回投资额的期限为14年，属于较好的投资品种。
投资回报
分析总结：
分析总结：
市场产品供应单一，无类似纯投资类物业供应，非主流产品，但有市场发展空间；
缺乏品牌地产引擎的强势启动，导致目前其价格与潜在价值违背；
本项目目标价格22000元/平方米，在现有商务氛围不成熟的情况下，需要开发商大力提高产品品质，完善酒店配套，引入有市场信心保证的品牌酒店管理公司，并进行改变区域形象和项目价值提升的营销举措；
目前开发商设定的投资回报率远高于市场现有租金回报，能打造为东外滩优秀投资产品，但如何给予投资客信心保证将是最关键的问题。
项目解读
市场环境& 价格预估
客户目标
问题界定
市场现状下的问题解析
高速度（如何满足快速回现要求？）
高价格 (内环地段，非主流产品，如何创造公寓式酒店最高价？)
鹏欣集团向商业地产市场成功迈进的代表作品
公寓式酒店的推出带动后续商铺的推出
叫座
叫好
目标
目标售价22000元/平米（含装修,10年返租）
快速回笼资金，快速销售
项目解读
市场环境& 价格预估
客户目标
问题界定
市场现状下的问题解析
本体条件
目标
市场环境
QUESTION
Question 1
市场处于发展阶段，商务氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？
Question 2
如何凸现产品的价值点？
Question3
如何在区域认知度较低的情况下，实现最优化营销，进行快速销售？
市场现状下的问题解析
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
——项目核心价值点及形象统领
第二部分：客户定位与形象定位
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
报告核心内容
客户定位与形象定位
客户定位
区域、项目价值点总结
形象定位
本项目
具备的条件
内环即将崛起的区域
与家纺中心结合一体的公寓式酒店
纺织产业基地的打造及一系列活
动开展
品牌开发商及专业经营管理团队
看中区域未来发展潜力的投资客户
购买写字楼、商铺的客户群，有投资基础，看中回报率
上海、外地专业市场客户
外地驻上海分公司的客户
看中开发商实力，希望获得稳定回报的客户
本项目所具资源能吸引的客户类型
10年稳定返租，14年回本
看中稳定回报及物业升值的投资型客户
作为东外滩的代表作，本项目的目标客户群：
纯投资客
----包括个人投资者和投资机构，个人投资者30-45岁，以商人为主，主要关注投资增值的潜力，看中地产投资的稳定性。
养老型客户
----养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，最看重项目的发展潜力。
客户定位
重点客户
核心客户
偶得客户
长三角区域，尤其是纺织业集中发展的区域私营企业主；
区域内及上海其它区域私营企业主、商业集散地经营业主、中高层管理者
投资机构
外地投资客户
上海投资客户
目标客户群特征及对公寓式酒店物业的关注点
养老型客户
纯投资客户
关注区域发展潜力，尤其纺织园能否发展起来
看中物业增值潜力
有投资上海的强力愿望，但对上海市场不了解
在当地事业发展已形成了一定规模，并向往在上海设置分支结构扩大生意
异地投资者、机构投资者
高性价比，尤其是总价，偏好低总价
看中区域发展潜力
看中投资回报率
项目形象要好
关注开发商的实力及经营公司的品牌
高性价比
产品品质
关注点
投资稳健
分析能力强
有一定实力
对地产投资敏感，尤其了解市场行情
特征
以本地客户居多
上海本地投资者
客户
客户访谈
附近经营业主
王女士，40岁左右，经营床上用品。
看好东外滩的发展趋势，在政府影响下区域生值潜力较大。
很想投资地产，可以保值增值，且风险小。但希望总价低点，希望后续经营有保障，回报有保障。
交通地段要好点的产品值得考虑。
外地专业市场客户（海宁，电话调查)
李女士，30多岁，经营皮革服饰。
很想去上海投资，上海的一些开发商经常过来宣传。在***投资过3个商铺，遇到好的项目仍会投资。
看中企业经营的实力，品牌很重要，地段要有升值潜力，产业园的经营有没有基础和条件，我们对上海不是很熟悉，希望去上海考察项目。
低总价、高回报的产品自然不会错过。
客户描述
30-45岁之间，生意具有一定规模，关注理财投资
部分客户已投资商铺，仍继续关注其他类型投资产品
希望投资类产品总价不要太高，不希望占用大量资金
投资回报要有保障
区域发展有一定的潜力
专业市场的经营要有前景，自己一直经营生意，对专业市场的发展有一定的敏感度
产品要适合酒店的经营，需要知名酒店品牌
1、项目目标客户主要是产业园经营业主、私营企业主，附近经营业主，以及外地带来沪经营业主等；
2、处于资金周转的考虑，不愿购买总价较高的产品；
3、保持资金增值能力，主要考虑物业的升值潜力；
4、注重投资回报及产品规划
5、区域升值潜力及经营管理
6、容易受到广告宣传和现场氛围的影响
7、口碑营销在这类客户中比较看中
客户分析给到项目发展的启示:
从区域价值、项目价值挖掘和投资方式上来引导客户
客户定位
区域、项目价值点总结
形象定位
客户定位与形象定位
项目价值点梳理：
七大卖点：
区域良好的商业商务规划，发展潜力无可置疑；
处于内环线价格洼地板块，客户轻松分享内环物业升值空间；
家饰家纺中心提供的贸易、展览等平台，为酒店的持续经营提供保障；
品牌地产集团引擎，高品质产品，带动板块升值；
引入品牌酒店管理公司，统一经营管理，令客户安心坐享投资收益；
小户型，低总价（主力总价150万）；
豪华装修（装修成本4000-5000元/m2).
产品价值与投资客户关注点进行衔接
片区现阶段商务氛围极弱，需从项目本身加强商务感的营造；
强化东外滩内环板块的优势，利用未来规划和家纺基地强调商务氛围;
引导客户投资方式，关注开发商实力、经营品牌、产业基础及回报率;
小户型、低总价，高回报、低投资风险;
引导客户关注产品，豪华装修。
内环稀缺地段
安全的投资回报
四大核心卖点
A local in the first ring
品牌、经营
二重置业保险
Brand And operation provide security
别出心裁的设计
Unique design
The rate of return
is safe
内环稀缺地段
安全的投资回报
四大核心卖点
A local in the first ring
品牌、经营
二重置业保险
Brand And operation provide security
别出心裁的设计
Unique design
The rate of return
Is safe
投资新焦点：巨大的区域价值
本案位于东外滩商务规划区核心地带，
上海内环亟待开发地、
地产新一轮投资聚焦点。
巨大的升值空间，具有其他区域无可比拟的优势。
内环稀缺地段
安全的投资回报
四大核心卖点
A local in the first ring
品牌、经营
二重置业保险
别出心裁的设计
Unique design
The rate of return
Is safe
Brand And operation provide security
保障一：联手世界驰名的酒店品牌，统一管理，确保整
体出租率的最大化，从而承担业主的全面风险。
保障二： 纺织产业基地运作为酒店成功经营的提供保障。
投资新保障：二重保险令置业无后顾之忧
内环稀缺地段
安全的投资回报
四大核心卖点
A local in the first ring
品牌、经营
二重置业保险
别出心裁的设计
Unique design
The rate of return
Is safe
Brand And operation provide security
创意可以是国家战略，创意可以是GDP，
英国人说：“英国可以没有首相，但不能没有设计”
日本人说：“独创力关系国家兴亡”
韩国人说：“设计韩国，文化立国”
盖茨说了“创意具有裂变效应，一盎司创意带来无以计数的商业利益”
创意可以是庞大的商机
投资新选择：国际前沿设计新潮
力邀国际著名设计大师创新打造室内空间，
豪华大气、独具匠心的设计，每间小户型都
成为市中心地段的珍藏。
内环稀缺地段
安全的投资回报
四大核心卖点
A local in the first ring
品牌、经营
二重置业保险
别出心裁的设计
Unique design
The rate of return
Is safe
Brand And operation provide security
没有噱头，没有虚头，业主每年拿到手的将是不含任何税费、杂费、管理费等相关费用的净收益，与市场变幻告别。
轻松拥有投资内环、外滩的非凡感受。
明白透明、长期稳定，让收益从此与风险说BYE –BYE !
投资新看点：确保收益、十年回租，长期回报
客户定位
区域、项目价值点总结
形象定位
客户定位与形象定位
东外滩内环——突出地段的稀缺性，以“内环”区别于其它竞争物业的地理属性。
首席——强调产品的领先性和唯一性。
投资型公寓式酒店——突出产品类型。
项目属性定位：
投资型公寓式酒店
东外滩内环首席
东外滩发展引擎，
形象定位：
内环投资加速器
东外滩发展引擎——引擎，发动机；东外滩潜力地段，繁华即将相约。本项目站在划时代发展的前沿，即将见证东外滩的历史变迁，将成为区域的发展引擎。
内环投资加速器——不仅体现在10年高投资高回报率，更体现对环线物业价值增值的分享，让投资又快又放心。
第一部分：市场现状下的问题解析
——现状与目标之间的差距
——项目核心价值点及形象统领
第二部分：客户定位与形象定位
第三部分：营销策略体系建立
——营销执行的指导总纲
报告核心内容
劣势（W）：
机会（O）：
威胁(T）：
区域内潜在竞争日益激烈
投资客户外溢到新江湾城和五角场
区域内唯一的酒店式物业
东外滩与内环其它板块相比将会后起发力
东外滩商务规划已经启动
减小劣势，避免威胁
发挥优势，转化威胁
利用机会，克服劣势
发挥优势，抢占机会
如何将项目亮点顺利转化成目标客户群认可价值点？
如何通过营销手段从市场中脱颖而出，是本项目成功的关键所在!
交通流线不够通畅
部分户型不方正
区域认识度不高
处于内环板块
小户型、总价低
新园区产业规模优势初显
实力开发商，资源整合优势
优势（S）：
项目SWOT分析
选择S0营销战略—
充分利用区域亟待发展的机会，凸现项目投资价值
战略一：
高举高打，借势借力，赢得口碑，提升项目价值
战略二：
以增值突破获取客户信任，低成本营销
项目营销策略体系图
品牌策略
活动策略
展示策略
价格策略
营销目标
提 速
增 值
推广策略
原则二 ：低成本营销，直接有效的活动营销
原则一：增加和传递项目价值感的“增值营销”为原则
客户策略
强强联手，给投资客户信心保障
目 标
确定知名酒店管理公司
关键动作
2008年1月
实施时间
品牌策略
合作酒店签约仪式暨产品推介会
鹏欣战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户
邀请嘉宾
国际知名酒店管理公司
希尔顿
国际亚太有限公司
万豪国际集团
凯宾斯基集团
美国最佳
西方国际集团
法国雅高
国际酒店集团
香格里拉酒店集团
喜达屋酒店集团
洲际国际酒店集团
品牌策略
1、东外滩酒店式物业的投资时代
2、从历史的变迁挖掘东外滩的升值潜力
主 题
活动形式
东外滩板块投资价值论坛
执行关键
媒体的持续关注和报道
活动策略
1、杨浦区政府、区域内其他开发商联动
2、邀请著名主持人如陈鲁豫、吴小莉等主持
纺织行业协会战略联盟招商主题酒会
活动策略
提供一个开放的交流平台
目 标
邀请嘉宾
鹏欣战略合作伙伴代表、写字楼客户、意向客户
2008年5月
实施时间
推广策略
高调推广、密集投放、强势引导
高调推广
方式
渠道
目的
PR活动
引爆市场
树立项目、开发商品牌形象
密集投放
报纸、杂志、
电台、电视
短期内达到全覆盖，
建立项目形象
强势引导
名人效应、舆论宣传现场包装，销售道具
建立投资信心，促进快速销售
实现项目强势引导
直效低成本营销—
挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道
写字楼上班
与客户在俱乐部共进午餐
某集团总裁
入住五星级酒店
打高尔夫球
商场购物
高尔夫球俱乐部
星级酒店资料
商场金卡会员
电梯媒体
去机场出差
机场广告、飞机杂志
开车上班
接送子女
户外广告/电台广告
休闲时尚杂志
围追堵截
推广策略
推广渠道
户外广告：扼守上海到江浙主要交通要道，使项目的形象与信息传递至江浙地区
直 邮：针对目标客户来源集中区域及上海其他专业市场经营业主进行宣传。
公关活动：充分利用轻纺行业协会资源，举行商铺推介会，邀请行业协会中高层管理人员、政府机关公务人员参加，推动与会人员购房及通过与会人员的口碑传播，达到促进销售的目的。
房 展 会：参加春秋房展及每年一次的商铺展。
短 信：针对上海的手机高端用户进行宣传，针对老客户直行宣传。
推广策略
直效低成本营销—
挖掘目标人群的生活轨迹中的新推广渠道
原则1：在项目昭示性最佳的地方，放置项目楼体条幅
原则2：卖点清晰、主题明确
原则3：公布销售信息（咨询电话、售卖信息）
原则4：条幅整体效果突出品质感
展示策略
省钱且直接有效的户外广告-楼体广告
财富专线：
88888888
卖场造势——营造旺场
展示策略
看楼路线醒目标识系统
沿路道旗指引标识：通往项目主干道彩旗夹道飘扬，营造红红火火的阵势；
卖场外围展板：应根据项目的推广及时更换；
其他：灯箱、展板、广告牌、形象墙等。
体验五星级酒店式的入户感受
挑高大堂
水晶吊灯
大理石花纹铺地
休闲沙发组合
花草植物布置
专业物管及接待台
样板区体验
展示策略
原则一：细节展示项目高贵品质
原则二：不同风格的样板间，用产品品质吸引顾客。
原则三：利用功能及设施的完整展示，给客户投资信心
形式：以珠宝展柜的形式，展出材料的局部，以独特的造型感和灯光等方面气氛的渲染，给客群以高品质的直观联想和感受。
样板房布置则注重营造尊贵、个性化特点，通过不同风格的装饰，突出品位和个性生活，可从细部着手，如窗帘可选择点、线、方块类的图案，墙壁上悬挂个性装饰物，天顶上用细的线条进行空间分割。
精装修建议
展示策略
客户策略
“世联拥趸”为经过筛选的世联忠诚客户，他们常年和世联合作，购买多个世联代理单位，不仅商铺类、写字楼类、小户型公寓类产品，还有专门的投资客，他们认可世联对于形势的判断，和我方有着良好的合作及利益关系，给到美好的前景和市场判断得到合理的投资回报率，他们有着强大的经济实力，将有机会成为本项目的目标客户。
鹏欣客户资源+世联客户资源
10481
写字楼数据库
4000
投资客数据库
2917
商铺数据库
客户数量
数据库名称
“鹏欣客户资源”中国家纺行业、中国贸促会、中国纺织品商业、中国印染、上海家用纺织品、江苏南通家纺商会、浙江绍兴家纺、浙江海宁布艺等
价格体现价值
价格策略
目标：速战速决
策略：1、低开高走，造成价值升值趋势
2、提升性价比，兑现产品价值，同时让利给投资者 ，促进快销。
3、 建立区域租金标准，按7%的年投资回报率，按元/平方米/天
租金水平，22000元/平米能被投资客接受；
建议均价定位为22000元/平米左右，风险较低
营销策略总控图
时间
1月
12月
推广阶段
推广主题
推广渠道
活动营销
工地围墙、营销活动
工程节点
户外、报纸、杂志
结构封顶
形象导入期
强销期
销售目标
报纸、异地推广、房展会
08年
尾盘期
老带新营销活动
售楼处开放
开盘仪式
80套
54套
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
交房
120套
40套
合作酒店签约仪式暨产品推介会
纺织行业协会战略联盟招商主题酒会
业主共建平台联谊
市中心投资机遇，有多少机会可以重来？
不是你在财富，是财富在找你！
市中心稀缺投资机会
内环缺货-仅有60个做市中心高薪房东的席位
市场引爆期
开盘
创造市场
活跃市场
激发市场
春
节
11月
12月
2月
1月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
1月
活动引爆项目
08年
开盘
5月
活动跟进
8月
活动持续
营销
阶段划分
营销阶段不同，策略重点相应不同
营销推广的三大阶段性之1/
活跃市场
推广主题：
广告主题：
针对对象：
本地活跃投资客
推广方式：
事件营销、策划报道、媒体攻势、SP活动
12月
5月
3月
9月底
形象导入期
市场引爆期
强销期
尾盘期
7月
全面展示项目综合实力及发展商的品牌实力。
不是你在找财富，是财富在找你
策划报导主题之一
通过品牌酒店管理公司及本案高品质内涵的解读，带出本案对于投资者投资行为极大的安全性和保障性，增强本案的市场影响力。
不是你在找财富，是财富在找你！
营销推广的三大阶段性之2/
激发市场
推广主题：
品牌酒店管理公司签约，本案投资价值保障
广告主题：
市中心投资机遇，有多少机会可以重来？
针对对象：
本地潜在投资客
推广方式：
事件营销、策划报道、媒体攻势、SP活动
12月
5月
3月
9月底
形象导入期
市场引爆期
强销期
尾盘期
7月
藉由本案“全球品牌酒店管理公司签约”信息的发布，可快速建立本案的知名度，给投资者建立信心保障，更为本案后续推广奠定一个高起点的平台。
投资保障：做***酒店的房东
策划报导主题之一
策划报导主题之二
着重阐述本案稀缺的市中心投资价值，以及在高品质产品硬件+高品位服务软件+纺织行业旗舰三合一的效应所产生的无限投资潜力，带动市场对本案投资价值的全新认知，逐步确立本案最具投资价值的市场地位。
内环东外滩板块掀起投资新浪潮！
东外滩发展远景+产品火热投资氛围
营销推广执行的三大阶段性之3/
创造市场
推广主题：
广告主题：
针对对象：
异地活跃投资客
推广方式：
异地巡展
内环缺货，仅有60个做市中心高薪房东的席位
12月
5月
3月
9月底
形象导入期
市场引爆期
强销期
尾盘期
7月
策划报导主题之一
借纺织城到外地专业市场如南通叠石桥、浙江柯桥等进行招商机会，进行异地推广，拓宽客户渠道，促进尾盘销售
内环缺货，
仅有60席市中心高薪房东席位
营销预算
根据上海营销费用规律值，营销费用为总销的%，万平方*22000元/平方=亿元*%，约为726万元
本项目推广渠道和投放，如下数据：
290
146
73
217
费用(万元)
40%
20%
10%
30 %
比 例
事 项
营销活动
户外
杂志
大众媒体
THE END！
