万科企业股份有限公司 公开增发A股股票募集资金计划投资项目可行性报告 本次公开增发A股股票数量不超过公司发行前总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元，其中92亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后续开发建设；20亿元募集资金用于补充公司流动资金。十四个住宅项目投资总额约为亿元。本次增发募集资金不能满足公司项目资金需要的部分，由公司自筹资金解决。本次增发募集资金到位之前，公司将根据十四个住宅项目的实际进展情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。 一、 募集资金具体投资项目 本次募集资金具体投向如下项目： 序资金分配额 项目投资总额 项目名称 项目内容号 (万元) （万元） 1 天津东丽湖万科城112,000798,394住宅为主2 杭州良渚—白鹭郡南和阳光天际两期 105,000594,225 住宅为主3 东莞虹溪诺雅 90,000205,458住宅为主4 沈阳金域蓝湾82,000375,629住宅为主5 镇江魅力之城73,000410,834住宅为主6 深圳第五园-四、六、七期 70,000171,664 住宅为主7 天津金奥国际 68,000156,966住宅为主8 重庆高新园I分区65,000205,087住宅为主9 深圳千林山居60,000220,622住宅为主10 东莞常平万科城-四、五期 45,000138,246 住宅为主11 重庆高新园H分区45,00082,138住宅为主12 广州柏悦湾 40,00099,321住宅为主13 沈阳金域国际35,00052,150住宅为主14 沈阳魅力之城30,000147,105 住宅为主15 补充公司流动资金 200,000-- 合计1,120,0003,657,839- 注1：上述住宅项目部分名称为暂定名。 注2：在不改变拟投资项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需要，对上述项目的投入顺序及拟投入募集资金金额进行适当调整。
注3：若本次发行实际募集资金净额低于拟投入项目的资金分配总额，公司将首先调减用于补充公司流动资金项目的募投资金，然后公司董事会再根据上述1-14住宅项目的轻重缓急，决定项目的投资次序和投资金额，本次募集资金不足部分由公司自筹资金解决。 二、 拟投资住宅项目具体情况介绍 特别提示： 1、各项目的规划指标根据政府有关部门审批及规划设计情况，存在出现调整的可能。 2、由于拟投入具体项目的前期成熟度低、入市价格策略等因素，项目的初期投资收益率可能低于项目整体投资收益率。 (一) 天津东丽湖万科城项目 1、项目概况： 本项目地块位于天津市东丽区，总占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，该项目已有部分资源竣工交付。本次拟考虑对后期进行投资建设，后期项目占地面积万平方米，建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业及公建等万平方米，目前万平方米住宅已开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 拟投部分的预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 1,044,432开发成本 746,172期间费用 52,222项目净利润 129,235项目销售净利率%项目投资收益率% (二) 杭州良渚项目―白鹭郡南和阳光天际两期 1、项目概况： 本项目地块位于杭州市余杭区良渚镇崇福、顾家埠村，总占地约万平方米，本次
拟投部分的占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成大型住宅小区。本项目已于2006年12月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 拟投部分的预计总投资约亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 839,264开发成本 552,262期间费用 41,963项目净利润 105,542项目销售净利率%项目投资收益率% (三) 东莞虹溪诺雅项目 1、项目概况： 本项目地块位于东莞市松山湖园区，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，其中：住宅约万平方米，商业万平方米。拟建成大型住宅小区。本项目已于2009年5月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入340,876 开发成本 188,414期间费用 17,044项目净利润 60,320项目销售净利率%项目投资收益率% (四) 沈阳金域蓝湾项目
1、项目概况： 本项目地块位于沈阳市浑南新区，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套及车位万平方米，拟建成大型高档住宅小区。本项目已于2008年8月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 464,042开发成本 352,427期间费用 23,202项目净利润 43,513项目销售净利率%项目投资收益率% (五) 镇江魅力之城项目 1、项目概况： 本项目地块位于镇江市南徐新城区檀山路10号，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成大型住宅小区。本项目首期已于2007年2月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 531,393开发成本 384,265期间费用 26,570项目净利润 48,745项目销售净利率%项目投资收益率% (六) 深圳第五园项目-四、六、七期
1、项目概况： 本项目地块位于深圳市龙岗区布吉坂田雅园路，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成大型住宅小区。目前四期已开工，六期、七期预计于2010年上半年开工。万科权益比例为90%。 2、预计投资： 拟投部分的预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 260,403开发成本 158,643期间费用 13,020项目净利润 47,292项目销售净利率%项目投资收益率% (七) 天津金奥国际项目 1、项目概况： 本项目地块位于天津市西青区，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公寓及公建等万平方米，本项目已于2009年5月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 193,767开发成本 147,278期间费用 9,688项目净利润 18,154项目销售净利率% 项目投资收益率%
(八) 重庆高新园I 分区项目 1、项目概况： 本项目地块位于重庆市北部新区I板块，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套及车位等万平方米。本项目预计于2009年下半年开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元）销售收入 251,645开发成本 192,505期间费用 12,582项目净利润 22,651项目销售净利率%项目投资收益率% (九) 深圳千林山居项目 1、项目概况： 本项目地块位于深圳市龙岗区清林径森林公园南麓，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成大型住宅小区。本项目一期、三期已开工，二期预计于2010年上半年开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 292,438开发成本 206,000期间费用 14,622项目净利润 39,538
项目销售净利率%项目投资收益率% (十) 东莞常平万科城项目—四、五期 1、项目概况： 本项目地块位于东莞市常平镇桥沥区，总占地面积万平方米。本次拟投该项目的第四、五期，拟投部分的占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业及配套约万平方米，拟建成大型住宅小区。本项目由公司在2006年1月收购，2006年9月开工建设。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 拟投部分的预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 178,000开发成本 129,346期间费用 8,900项目净利润 16,866项目销售净利率%项目投资收益率% (十一) 重庆高新园H分区项目 1、项目概况： 本项目地块位于重庆市北部新区H板块，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米。本项目预计于2009年下半年开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元）销售收入 101,310
开发成本 77,072期间费用 5,066项目净利润 9,441项目销售净利率%项目投资收益率% (十二) 广州柏悦湾项目 1、项目概况： 本项目地块位于广州市荔湾区松洲街坦尾村地块，商品住宅用地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成大型住宅小区。本项目已于2009年3月开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 137,442开发成本 92,449期间费用 6,872项目净利润 19,699项目销售净利率%项目投资收益率% (十三) 沈阳金域国际项目 1、项目概况： 本项目地块位于沈阳市铁西区铁西广场西侧约100米，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套等万平方米，拟建成小型住宅小区。本项目预计将于2009年下半年开工。万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元） 销售收入 65,129
开发成本 48,894期间费用 3,256项目净利润 6,534项目销售净利率%项目投资收益率% (十四) 沈阳魅力之城项目 1、项目概况： 本项目地块位于沈阳市于洪区，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米。其中：住宅万平方米，商业万平方米，公建配套及车位等万平方米，拟建成高档住宅小区。本项目已于2007年11月开工。 万科权益比例为100%。 2、预计投资： 本项目预计总投资亿元。其中：地价亿元，建造成本亿元，期间费用亿元。拟用本次募集资金投入亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。 3、收益预测： 项目 总额（万元）销售收入 181,200 开发成本138,045期间费用 9,060 项目净利润16,670项目销售净利率% 项目投资收益率% （十五）补充公司流动资金 伴随经营规模的持续扩张，截至2009年中期，公司共有100个在建项目，53个规划中项目，为了保证公司现有项目的顺利运转，并加大开发、建设和销售力度，公司需要更多的流动资金用于这些项目的经营管理、市场营销和必要的开发配套工作。因此本次将投入20亿元募集资金用于补充流动资金，来支持公司现有项目的顺畅运转。 补充公司流动资金将提高公司的流动比率降低公司财务风险，并可节约相应的财务费用。 万科企业股份有限公司 二OO九年八月二十七日
