噩氢黯跚窜到·
浅析中国当前"零首付"现象
.刘小丽
(中国石油大学(华东)经济管理学院，山东青岛 266580)
[摘要]当前中国房地产市场处于低迷状态零首付"现象似有卷 很多房企面临着资金链断裂的风险，一旦房企无法回笼资金导致
土重来之势，对比美国次贷危机来看零首付"必定会给我国的 资金崩盘，那么银行的损失和责任追究将是很严厉的。加之如果
金融和法律环境带来风险。政府、房地产企业及消费者应当正确 没有重大的调整政策，开发商出问题是必然的，不同的是时间的早
应对市场不景气现状，推进房地产市场健康有序运行。 晚问题。与其被动的等待风险，还不如同意"零首付"方式，推迟
[关键词] "零首付分析;风险;对策 风险，将风险分散转移到成千上万的消费者身上，只要消费者不集
一、中国房地产现状
今年受我国楼市宏观调控政策及银行信贷紧缩等因素的影
响，各地的房地产市场国房景气指数持续下跌，房价即使下滑，各
地售房成交量仍在下滑。表 1 显示，2014 年 1-5 月份全国商品房
的销售面积和销售额都出现了负增长，消费者观望气氛浓厚。
表 1 2014 年 1-5 月份东申西部地区房地产销售情况
商品房销售面积
地区 绝对数 同比增长
(万平方米) (% )
全国总汁 36070
东部地区 17173 -14 .4
中部地区 9530
西部地区 9367 -2 .1
二、"零首付"及出现的原因和形式
(一) "零首付"出现的原因
商品房销售额
绝对数 同比增长
(亿元) (% )
23674 -8 .5
14054
4765
4855
其一，房地产开发企业加快周转、提高去化率的要求。由于市
场低迷，商品房库存大，成交量急降，再加之银行信贷紧缩，房企资
金链紧绷，流动性不足，破产的危机加重。据图 l 我们可以看出房
企的资金压力大大增加。迫于此压力，房企推出"零首付"来吸引
消费者购房，以此提高去化率，解决资金周转问题。另外，此举还
可以避免采用降价促销来保护商品房的价格，那么对于开发商来
说，这不失为一个解决当前问题的策略。
全国'他户开发企业本年到位资金增遭
到
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1-5.月 1-2月
图 1 房地产开发企业本年到位资金增速
其二，银行基于分散风险和推迟风险发生时间的目的。目前
体丧失还贷能力，就不会爆发大的风险。假设未来情况好转，消费
者还贷能力提高，还能避免风险的发生。
其兰，对于消费者来说，一次性缓解三成首付款的压力即可购
得住房，尤其对于年轻的购房迫切者有极大的诱惑力。
(二) "零首付"形式
第一，开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资，或者联合银行
以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付。
第二，开发商先行出具垫资证明，协助购房者获得贷款后，再
协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。
三、"零首付"现象的实质分析
开发商帮不符合贷款条件的消费者凑足国家规定的 30% 的
首付款，就可以将 70% 的房款从银行贷出来，相当于越过了金融
贷款审核进行骗贷，属于违规套现，存在金融风险，不符合国家的
规定。对消费者来说，首付款高息垫付、虚高评估价格骗取贷款等
会使后期还贷压力骤增，甚至背上信用危机。
四、联系美国金融危机看"零首付"的风险
美国次贷危机爆发的根本原因与"零首付"有着密切的关系。
在 2006 年之前的五年，美国"元文件"或"低文件"抵押贷款使楼
市持续繁荣，次级抵押贷款市场发展迅速。而随着楼市降温，住房
价格下降，购房者难以将房屋出售或获得抵押融资，还贷压力加
重，开发商融资困难，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿
还贷款，引发次贷危机。
近年我国房地产的快速发展积累了一定程度上的泡沫，而近
年楼市降温引发的"零首付"现象势必降低了购房者的信用等级，
国家规定 30% 的酋付款意在挑选优质的信贷人群，而开发商垫付
首付款是将不符合信用等级的人群拉入购房者队列，这就使住房
信贷倾向于"次贷化"。一旦房价下跌的幅度超过了购房者的承
受能力，那些信用等级低的购房者就会断供和弃贷，那么金融危机
就像将断的稻草一触即发。
在去年央行发布的一份报告中提醒，金融机构需要密切关注
(下转第 73 页)
61 遭
不法商贩压价收购产品，在销售外地的时候打着永靖县的幌子，以
次充好，糊弄消费者，这样的结果就是砸牌子，严重影响永靖县红
枣在市场的美誉，阻碍了永靖县枣业的健康发展。
3.永靖县农业发展的对策与合理化建议
针对永靖县枣业的发展现状，对比其中存在的问题，笔者认
为，要想真正意义上实现永靖枣业的健康发展，一定要把农业的加
工增值作为重点，只有增加农产品的附加值，才能让当地农民获
利，才能真正从根本上提高农民收入，才能改变当地经济面貌。所
以所在众多的对策当中，发挥农业产业加工，引进外资建厂，树立
自有品牌才是重中之重，从具体来说，有以下几个方面组成:
加快红枣基地建设，实现标准化战略
首先要发挥科学技术的核心作用，落实《永靖小枣、冬枣栽培
技术规程》和《国际体系质量标准}，不断增加枣树的种植面积和
种植规模，施行农业种植标准化，合理使用农药化肥，运用科学的、
现代的管理技术和管理理念，将我们的科学发展观渗透进去，坚持
以人为本，全面、协调、可持续的发展地方经济，建立健全地方质量
监督体系，严把质量关，力求降低国际贸易当中的技术壁垒所带来
得损失，努力争取扩大出口创汇，提高整体经济效益。
建立自有品牌，提高市场影响力
品牌是一个企业的灵魂，品牌的存在具有极其重要的意义，品
牌对于消费者对于起来和国家来说，都具有十分重要的作用，我们
简单举例说明，对消费者来说，品牌能够有助于减少购买风险，简
化我们在购物当中的选择过程，同样对消费者来言，品牌能够使我
们获得自我认同和社会认同。对于企业来说，品牌能够有助于同
意的营销战略，能够有助于公司推出新的产品，能够有助于企业进
行多产品的营销管理，在企业危机面前，好的品牌能够留住人才，
(上接第 61 页)
房地产信贷的三重风险:一是部分房地产开发企业资金链趋紧可
能造成开发贷款不良率上升;二是房价低迷可能造成个人住房贷
款违约增加;三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。
五、如何正确应对房市低迷和"零首付"
(一)银行监管机构加强监管。严格住房金融秩序。银行要
严格审查住房贷款发放条件，建立完备真实的信用调查机制除非
有够硬的担保措施，不允许银行对开发商推行"零首付"促销手段
的支持。
(二)建立健全房地产市场监督预警制度。建立全国房地产
市场信息的归集、整理、分析、评价和预测系统，定期发布市场分析
报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。
(三)房地产企业要积极进行自我调整，转变经营理念，理性
定价促销。要注重品牌战略，在产品设计、服务模式上打造核心竞
争力。
噩噩'插曲i擅自.
能够缓解企业风险，能够实现更多的利润，对于国家来说，好的品
牌是一个国家实力和整个民族财富的象征。
运用现代化的营销手段，扩大市场竞争力
现代化的营销手段有很多种，具体来说首先是建立规范的品
牌，注册商标，正确使用上边，加大招商引资，通过多方面多渠道的
吸引外资，投资农业产业，引进先进的生产机械和生产工艺，引进
人才，在质量方面不能马虎，好的品质是一些营销的出发点和落脚
点。建立发达的流通渠道，在经济水平高的城市成立分销商、代理
商，主动与各个超市合作，得渠道者得天下，好的渠道是产品流向
终端市场的关键，在宣传推广方面也是不能马虎，认真筛选信息，
与有实力的广告公司合作，根据切实可行的推广方案，步步为营，
逐步发展业务，扩大释放份额，争夺市场占有率。
4.结语
红枣产业发展对于永靖县人民来说具有十分重要的意义，直
接影响着全县人均 GDP 的高低，为促进地方经济发展、提高人民
生活质量做出的突出贡献。国家应当在帮贫扶困方面尽量的加大
扶持力度，政策上给予必要的支持，地方政府也要牵头组织，加快
红枣基地的建设，促进标准化战略的实施，努力建立地方品牌，运
用现代化管理方法，提高红枣产业的竞争力，提高永靖农业的影响
力，加速实现地方群众的共同富裕。
参考文献:
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社，
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(四)消费者要谨慎入市，仔细分析自己的还贷能力和开发商
促销手段的实质，认清风险，拒绝盲目购买住房。
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