价格策略新景祥厦门商圈分析及翔鹭花城商业定价报告
一、中山路商圈
中山路商圈位处厦门岛西南部，隔鹭江与鼓浪屿相望，曾经被誉为“中华十大名街”的称号，中山路和思明南北路纵横交错形成
中山路商业街区，多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。
近几年来，随着厦门的大型商业物业的兴起，尤其是火车站世贸商城、江头 SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业，标志
着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门，新的商业业态的优势马上显现出来，对中山路商业区
的传统地位构成了较大冲击，导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。
但传统商业街的地位不会从根本上改变，只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力，加之靠近前
往鼓浪屿的必经之地——轮渡，中山路的客流中游客占有较高比例，其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。
为了充分发挥老商业街的优势，酝酿多年的中山路步行街也已于 2006年 1月 24日正式启动，使这条百年老街焕发生机，逐步重
现其往日繁华。今后，随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成，中山路商圈的商业业态将更位
完善、合理，特别是休闲、旅游业态将更为突显，进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。
二、火车站－富山商圈
火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带，厦门岛内中心区域，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的
重要门户，交通四通八达，时刻人流如织。2001年以前，火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场，但因经营模式较
为陈旧，品种单一，已失去了最早开业时的魅力，而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业，以零散小铺位
为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的，全新的商业业态和先进的经营模式，使该片区的商业迅速崛
起，目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。
目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头，今后
随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设，火车站－富山商圈商业建筑面积将达到 100万
㎡，其商圈影响力以日剧增。
三、莲花－SM商圈
莲花－SM商圈位于厦门岛几何中心，是以莲花路口周边商业和ＳＭ城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。
随着 2001年底 SM城市广场的开业，莲花－SM商圈跨入了一个全新的时代，SM城市广场以其 12万平方米的规模（相当于整个中
山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升，目前除了周边居民外，商业辐射范围可以
达到整个厦门市。
四、禾祥西商圈
禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉，目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的
背景决定了商业发展的特性，由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺，被誉为厦门最富有人文情
调的商业街区。
如今，好又多的进入，商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高，商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品
休闲街”，日前，思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街，为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。
这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。
随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固，影响力日益广泛，禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。
五、莲前—前埔商业区
90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发，前埔新区设计居住人口约 5万人，作为前埔商业中心的“不夜城”
虽已落成，但并未如愿成为真正的商业中心，反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动，特别是
近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出，该板块已逐步升温，并为诸多投资者看好。
如今，加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型，将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头，对
区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用，由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。
六、湖里步行街商业圈
湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域，湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围，拥
有着无可比拟的区域优势，多年以来，湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。
与其它张扬的商业步行街不同，相比之下，湖里步行街显得更为内敛，该商业街“深居”社区之中，穿梭于小巷之间。虽然深居
简出，但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史，沿街店面租金稳步提升，店面转让、出售率极低，投资回报一片看好！
虽然湖里步行街繁荣依旧，但受其发展历史影响，商业街消费群体以湖里工厂企业普通工人为主，消费层次较低，购买力不足，
影响了湖里步行街商圈在层次上的升类发展。一直以来该商圈都缺乏大型成熟百货、超市卖场，成为该商圈的一大遗憾。另外，由于
湖里区属于厦门早期开发区域，步行街周边已开发成形，发展延伸空间有限，不利于商圈的扩大、辐射力的增强。
七、金山社区商业商圈
金山社区位于湖边水库旅游风景区北侧，面积约 平方公里，规划居住人口 万，目前约有 8000居民。社区内有金山小区、
金山花园、锦绣金山等 8个住宅小区。
其中金山小区位于金山西路与枋湖东路的交叉处，已经形成较成熟的社区商业氛围，尤其以金山西路南侧商业街最为“火热”。除
金山小区本身居民之外，还吸引了来自西潘区域大量工人、农民来此消费，以丰富的社区夜生活业态为主。
明年初，当“达嘉馨园”、“第二福利院”住宅区域入住率提高后，将带来更大量的社区居民和人流，将更加促进金山社区商业街区
的发展，也巩固金山小区商业街区域旺铺的地位。
八、麦德龙商圈
早年，在厦门人的印象中，寨上、殿前是边远的城乡结合带，虽然在岛内，可是城市化程度不高，商业发展也并不看好。随着 2003
年年初，麦德龙湖里店的正式开业，寨上、殿前商业开始吸引着市民的目光，麦德龙商圈慢慢浮出水面。
该商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着巨大商机，面对企业工人的长虹路商业街、殿前商业街迅速崛起、繁华，成为
湖里商业的一朵奇葩。随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。另外，翔鹭国际大酒店 开业，
闽南古镇开工建设等众多利好消息更是让该商圈充满美好的未来预期。
但是，由于该商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。而麦德龙辐射力影响到全市，
但其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，东方家园对商圈人气聚集也缺乏贡献力。
另外，殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。长浩路、
殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自独立，衔接不够，出现几个商业断层区，无法形成聚集
式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。
第二节 厦门各商圈分析
一、中山路商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
界定范围：以中山路与思明南北路交汇处为中心点向四周延伸的商业街区，向东沿中山路延伸至来雅百货，向西沿中山西路延伸
至末端，向南沿思明南路延伸至“好又多超市”，向北沿思明北路延伸至“国美电器城”。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费群体
◆百货商场：来雅百货、
巴黎春天、达意商业城、
华联百货、厦门第一百货。
◆主题商城：宏辉移动通
讯商场、永乐电器、国美
电器。
◆超市：诚达好又多、联
服装、服饰、电器、超
市日用品、高档百货、
珠宝、电影院、美食等。
整体经营状况极好
沿街店铺主力租金：
800－1000元/㎡
/思明南路:
“老虎城”沿思明南路一
层店面，挑高 米，预计售
价 8～9万元/㎡。
/中山东路：
名汇铜罗湾广场一层沿
中山路 6间店面，挑高 米，
/全厦门；
/外地游客。
华超市（即将开业）。
◆沿街店铺：中山东西路、
思明南北路部分沿街店铺。
均价8万元/㎡，销售率100%。
◆商业业态：
大致可分为百货商场、主题商城、超市、沿街商铺四大类型，百货业态在中山路商圈全业态中所占份额较大。
◆经营业态
主要有服装、服饰、电器、超市日用品、高档百货、珠宝、电影院、美食等，特别是时尚服装类为主流经营业态。从业态比例来
看，餐饮休闲类明显不足。对于一个全市居民及大量游客光顾的商业街来说，餐饮配套不足将无法满足逛街、购物、旅游的消费需求，
这一点应该是中山路商业街一个不足之处。
◆经营情况
随着“好又多”入驻、“国美电器城”、“巴黎春天”大陆商厦店开业、特别是中山路西段改成步行街后，中山路核心商业街区人
流量剧增，特别是节假日更是人流如织，多数店铺经营状况重拾往年繁华。
◆租金情况
随着中山路商圈核心商业街区经营状况明显好转，租金也明显回升，现主力租金区间为 800－1000元/㎡。
◆店面售价及销售情况
一直以来，厦门中山路核心商业街区的店面无论是租金还是售价都是厦门最高的，随着中山西路实行步行街、中华片区改造、各
大商业项目改造动工，开发商对中山路商圈的未来前景较为看好，店面定价也频频亮出天价。目前位于“老虎城”沿思明南路一层店
面，挑高 米，预计售价 8～9万元/㎡。名汇铜罗湾广场一层沿中山路 6间店面，挑高 米，均价 8万元/㎡，销售率 100%。
◆消费客源
厦门中山路是厦门商业发源地，“中华十大名街”之一，邻近全国知名旅游胜地鼓浪屿，每天除了吸引大量的厦门岛内外客源来此
购物外，也吸引着大量的外地到这里游览、购物，节假日外地游客更是人潮如织。
（二）二类商业街区
1、二类商业街区界定
界定范围：以月租金在 300-500元/㎡的商业街区局口街、中山东路（来雅百货－新华路口）、思明南路（好又多－镇海路口）界
定为二类商业街区。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆百货商场：南中大
地广场
◆沿街店铺：普通的
沿街店铺
思明南路（好又多－镇海
路口）:服装、精品
局口街:时尚少女服饰品
经营情况一般
中山东路（来雅百
货－新华路口）：
300-500
思明南路（好又多
－镇海路口）：
300-500
局口街:300-400
/思明南路（好又多－镇海路口）：
中华城未售
/局口街：
南中大地广场沿局口街一层主力均价
5万元/㎡左右,主力挑高 5米，认购完
毕，未正式销售。
/厦门本地；
/外地游客。
◆商业业态：
商业业态主要以普通沿街商铺为主，百货商场有正在建设中的“南中大地广场”，大型商城有刚开工的“中华城”。
◆经营业态
主要有服装、饰品及部分餐饮等组成。从业态比例来看，服装类为二类商业街区的主力经营业态，餐饮休闲类依然严重不足，无
法满足顾客的逛街、购物之余的饮食需求。
◆经营情况
经营情况总体一般，从局口街和思明南路（好又多－镇海路口）商家反映生意已非往昔。调研了解原因有二：1、商圈聚客力在
下降，众多消费群体到世贸、SM去购物；2、南中大地广场的建设、中华片区的改造，商业流量被阻断。
◆租金情况
现主力租金区间为 300－500元/㎡，租金水平依然坚挺，没有下滑迹象。
◆店面售价及销售情况
南中大地广场沿局口街一层主力均价 5万元/㎡左右,主力挑高 5米，未正式销售。
◆消费群体
客群情况与上述中山路相似，但比例有所改变，二类商业的本地客群所占比例较游客更多，这与商业街区的知名度休戚相关。
（三）三类商业街区
1、三类商业街区界定
界定范围：以月租金在 100-200元/㎡思明北路（国美电器－厦禾路口）、大同路、霞溪路、思明西路等商业街区。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆百货商场：香港时代
广场、南中大地广场
◆沿街店铺：普通的沿
街店铺
思明北路（国美电器－
厦禾路口）：服装、饰
品、餐饮、影院
思明西路:服装、精品、
音响
大同路:餐饮、服装
霞溪路:干货海鲜
经营情况不好
思明北路（国美电
器－厦禾路口）：
主力租金 150－200
思明西路：120-200
大同路：70-150
霞溪路:150-200
/霞溪路:
名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价
4．5万元/㎡，主力挑高 4. 5米，销售率 60
％
/思明西路：
南中大地广场沿思明西路一层预计均价 5
万元/㎡,主力挑高 米，未正式销售。
/大中路：
南中大地广场沿大中路一层预计均价 5万
元/㎡,主力挑高 米，未正式销售。
/思明北路（国美电器－厦禾路口）：
香港时代广场预计 9万元/㎡，未售。（买一
层送两层：地下一层 5米、地上一层 米
可作两层用）
客群基本以
本地厦门及
周边顾客为
主。
◆商业业态：
商业业态主要以普通沿街商铺为主，大型商城有香港时代广场、南中大地广场。
◆经营业态
主要有服饰、精品、电影院、饮食、干货海鲜等。从业态比例来看，餐饮休闲类明显不足，服装占绝对主力份额。这点不足之处
应该是整个中山路商圈的共性。
◆经营情况
经营情况今非昔比，出现部分空置现象，如大同路空置 10％，思明西路、霞溪路则空置到 30－35％。从商家反映：现在中山路
商圈被其它如 SM、富山商圈分流后，经营情况每况愈下，尤其是小品牌、低档次产品更是经营难以为继。但从前瞻性眼光看，随着名
汇铜罗湾广场、南中大地广场的相继崛起，未来临近商业氛围将有所回升。
◆租金情况
现主力租金区间为 100－200元/㎡，由于经营不善，租金水平有所波动。
◆店面售价及销售情况
霞溪路:名汇铜罗湾广场沿霞溪路一层预计均价 4．5万元/㎡，主力挑高 4. 5米，销售率 60％。
思明西路：南中大地广场沿思明西路一层预计均价 5万元/㎡,主力挑高 米，未正式销售。
大中路：南中大地广场沿大中路一层预计均价 5万元/㎡,主力挑高 米，未正式销售。
思明北路：香港时代广场预计售价 9万元/㎡，未售。（买一层送两层：地下一层 5米、地上一层 米可作两层用）。
◆消费群体
客群基本以本地厦门及周边顾客为主。
二、富山－火车站商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
以世贸商城和明发商业广场为两个中心点所辐射的厦禾路邻近沿街店铺及商场等，月租金在 300－400元/㎡。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费群体
◆大型综合性购物商城：世贸商城、明
发商业广场
◆小型综合性购物商城：富山女人街
◆主题商城：嘉年名华、假日商城、国
美电器城、百安居家装建材城
◆超市：沃尔玛、好又多、家乐福
◆百货：新世界百货、巴黎春天百货
◆沿街店铺：厦禾路、湖滨南路、嘉禾
路等沿街店铺
超市、高档百货、
服饰、家居建材、
电器、休闲娱乐、
餐饮美食等。
整体经营状况良
好。
沿街店铺主力租金：
300－400元/㎡
/明发商业广场一层
沿嘉禾路主力售价：
5～6万/㎡，基本售完。
/源昌商业中心沿厦
禾路店面，挑高 6米，
售价 万元/㎡。销
售情况一般，10间只
售出 4间。
岛内为主，其次为
泉州地区客源，其
他外地客源将明显
增多。
（1）商业业态
商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城
为该商圈的商业业态，其中世贸商城总建面积约 6万㎡，明发商业广场总建面积近 40万㎡。
（2）经营业态
相对于中山路商圈核心商业街区，富山－火车站商圈商业街区业态规划更为完善、合理，目前经营业态主要以日用超市、高档百
货、服饰、家居建材、电器、休闲娱乐、餐饮美食等为主。将来随着明发商业广场的全面完工及投入经营，富山－火车站商圈商业街
区经营业态将进一步完善，特别是休闲娱乐业将成为该商圈的主力经营业态之一。
（3）经营状况
富山－火车站商圈位于厦门岛内几何中心，火车站公交总站位于其内，四条交通主干道贯穿其中，是进出厦门的重要门户，交通
四通八达，时刻人流如织。凭借优越的交通条件，完善、合理的业态规划，目前富山－火车站商圈核心商业街区整体经营状况良好，
特别是世贸商城，几乎天天熙熙攘攘，节假日更是人潮汹涌。据悉，世界知名的法国“家乐福”超市于 2006年 2月 25日开始试营业，
试营业四天便取得不俗的业绩， 客流量达到了 30多万人次，营业额近千万元，远远超过了“家乐福”高层的预期。
（4）租金情况
目前“富山－火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力租金在 300－400元/㎡之间，未来随着明发商业广场全面营业，租金必
将继续看涨。
（5）店面售价及销售情况
目前“富山－火车站商圈”核心商业街区沿街店铺的主力售价 5～6万/㎡，“明发商业广场”沿嘉禾路一层店面售价 6万元/㎡左右，
已基本全部售完。“源昌商业中心”沿厦禾路店面，挑高 6米，售价 万元/㎡，销售情况一般，10间只售出 4间。
（6）消费群体
据调查了解，目前“富山－火车站商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，其次为岛外及泉州地区客源，其他外地
客源较少。 将来随着明发商业广场的全面经营，“富山－火车站商圈”除具备购物功能外，休闲、娱乐、特别是旅游的功能将得到补
充，外地客源将明显增加。
（二）二类商业街区
1、二类商业街区界定
界定范围：以月租金在 150－300元/㎡的湖滨南路（国贸－湖东路口）、禾祥东（湖东路口－双涵路）界定为二类商业街区。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆沿街店铺：普
通的沿街店铺
湖滨南路（国贸－湖东路口）：
服装、饰品、餐饮、婚纱摄影
禾祥东（湖东路口－双涵路）：
餐饮、服装、零售小超市
经营情况良好
湖滨南路（国贸－湖东路
口）：250－300
禾祥东（湖东路口－双涵
路）:150-250
湖滨南路（国贸－湖东路口）：
裕盛园价格 3万元/㎡，挑高 6米
国际文化大厦价格 万－万元/
㎡,挑高 米
禾祥东（湖东路口－双涵路）：
店面价格 万元/㎡,挑高 米
/厦门岛内；
/全厦门。
◆商业业态：
商业业态主要以普通沿街商铺为主。
◆经营业态
主要由服装和餐饮组成。从经营档次看，湖滨南路（国贸－湖东路口）比禾祥东（湖东路口－双涵路）业态档次较高，品牌服装
和西餐业种更丰富。
◆经营情况
经营情况良好，二类商业街由于没有众多重要的商业节点吸纳人气，与厦禾路火车站－富山两端相互聚客牵引相比，该二类商业
街主要依托富山一个端头聚客，商业经营相对较逊色。
◆租金情况
主力租金区间为 150－300元/㎡，整体租金坚挺，年租金保持在 10％左右的上涨势头。
◆店面售价及销售情况
湖滨南路（国贸－湖东路口）：裕盛园价格 3万元/㎡，挑高 6米；国际文化大厦价格 万－万元/㎡,挑高 米
禾祥东（湖东路口－双涵路）：二手店面价格 万元/㎡,挑高 米
◆消费群体
消费客群以本地顾客为主。
（三）三类商业街区
1、三类商业街区界定
界定范围：以月租金在 40－100元/㎡的福津大街一节点、湖明丽景周边商业界定为三类商业街。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆沿街店铺：以普通
的社区店铺为主。
福津大街一节点沿街店铺：
餐饮、食杂点、零售小超
市
湖明丽景沿街店铺：餐饮、
食杂点、零售小超市
经营情况良好
福津大街一节点店铺：
40－70
湖明丽景店铺：70－100
湖明丽景店铺：价格 万元/
㎡,挑高 米，仅两间在售转
让。
福津大街一节点店铺：价格 1－
万元/㎡,挑高 米，仅一
间在售转让。
湖明丽景店铺：消费客
群以槟榔本地居民、富
山周边的娱乐人士为主。
福津大街一节点店铺：
消费客群以流动人口为
主，住户层次较低。
◆商业业态：
商业业态主要以普通社区商铺为主。
◆经营业态
主要由餐饮、食杂点、零售小超市组成。
◆经营情况
经营情况良好，依托固定的社区住户产生的日常消费需求，社区商铺经营收入稳定。
◆租金情况
主力租金区间为 40－100元/㎡，由于人气固定，租金基本浮动不大。
◆店面售价及销售情况
湖明丽景店铺：价格 万元/㎡,挑高 米，仅两间在售转让；福津大街一节点店铺：价格 1－万元/㎡,挑高 米，仅一
间在售转让。
◆消费群体
湖明丽景店铺：以槟榔本地居民、富山周边的娱乐人士为主；福津大街一节点店铺：以流动人口为主，住户层次较低。
三、莲花－SＭ商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
以莲花路口和 SM城市广场为两个中心点所辐射的邻近沿街店铺及商场等。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费群体
◆大型综合性购物商城：SM城市广场
◆主题商城：国美电器城、永乐思文电
器城、苏宁电器城、KK娱乐城
◆超市：沃尔玛、新华都
◆百货：来雅百货莲花路口店、来雅百
货 SM店、天虹商场
◆沿街店铺：嘉禾路沿街店铺
◆其他
日用超市、时尚
百货、服饰、电
器、休闲娱乐、
餐饮美食等。
整体经营情况
良好，但逊于富
山－火车站商
圈核心商业街
区；不同经营业
态经营状况略
有不同。
主力租金：
200－350元/㎡。
盛世华城沿嘉禾
路 店 面 月 租 金
280元/㎡。
主力售价在 3－5万元
/㎡之间，盛世华城沿
嘉禾路店面挑高
米，价格 5万元/㎡，
已售罄此为转让店面。
新景大厦沿嘉禾路店
面价格挑高 6米，价
格 －4万元/㎡，
已售罄此为转让店面。
以厦门岛内为主，
特别是以湖里、松
柏、莲花居民居多，
其次为岛外及泉州
地区客源，其他外
地客源也较少。
（1）商业业态
商业业态大致可分为大型综合性购物商城、主题商城、超市、百货、沿街商铺五大类型。从商业体量来看，大型综合性购物商城、
百货为该商圈的商业业态，其中 SM城市广场总建面积约 12万㎡。
（2）经营业态
莲花－SM商圈核心商业街区经营业态以日用超市、时尚百货、服饰、电器、休闲娱乐、餐饮美食为主。从经营业态来看，与其他
商圈核心商业街区有明显不同区别是，休闲娱乐业态所占比例较大，是厦门休闲娱乐业最集中的商圈核心商业街区。
（3）经营状况
莲花－SM商圈交通便捷，同时周边拥有莲花、松柏、唐边等大型居住区，消费客群密集，莲花－SM商圈核心商业街区经营状况整
体而言良好，但与富山－火车站商圈核心商业街区相比略显逊色。同时，对于不同经营业态而言经营状况略有不同。定位为时尚百货
的“来雅百货”（莲花路口店）成为全厦门特别是居住在莲花、松柏生活区 18－25岁时尚女孩常顾之店，几年来生意一直红火，是全
厦门来雅百货经营状况最好的分店。“天虹商场”商场百货类经营情况尚可，而蔬果超市类经营则甚忧。同为厦门大型的商业城，因地
理位置、交通便捷度、业态功能规划等方面的不同，“SM城市广场”日平均人流量明显少于“世贸商城”，整体经营状况也逊于后者。
莲花－SM商圈是厦门娱乐场所最集中的商圈，这里聚集了“KK”、“宝龙夜总会”、“康康柳厅”、“劳拉”等厦门知名迪厅、夜总会、
KTV、演艺吧等娱乐场所，且几乎每家经营状况均极为火爆。
（4）租金情况
莲花－SM商圈核心商业街区主力租金 200－350元/㎡之间，盛世华城沿嘉禾路店面月租金 280元/㎡。
（5）店面售价及销售情况
莲花－SM商圈核心商业街区主力售价在 3－5万元/㎡之间，盛世华城沿嘉禾路店面挑高 米，价格 5万元/㎡，新景大厦沿嘉
禾路店面价格挑高 6米，价格 万元/㎡。
（6）消费群体
据调查了解，目前“莲花－SM商圈”核心商业街区的消费客源依然以厦门岛内为主，特别是以湖里、松柏、莲花居民居多，其次
为岛外及泉州地区客源，其他外地客源也较少。 将来随着 SM城市广场二期的建设，“莲花－SM商圈”休闲、娱乐功能将得到补充，
岛内其他区域、外地客源将明显增加。
（二）二类商业街区
1、二类商业街区界定
界定范围：以月租金在 200－300元/㎡的台湾街、莲花北路、莲花南路界定为二类商业街。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆主题商城：国联建
材城、美食天地
◆百货：丰联达商业
中心
◆沿街店铺：普通的
沿街店铺
台湾街：建材及部分餐饮
莲花北路：服饰、麦当劳
莲花南路：餐饮、首饰、
服装
经营情况良好
台湾街：200－300
莲花北路:200-300
莲花南路：200－300
台湾街：
新景天湖广场沿台湾街店
铺几近售罄，仅剩 1间，
挑高 米，成交均价 4
万元/㎡。
莲花北路：
二手店面价格 4万元/㎡,
挑高 5米。
台湾街：江头区域居住客
群、有购置建材需求的厦
门顾客；
莲花南北路：莲花周边居
住的本地客群及娱乐人
士。
◆商业业态：
商业业态主要以主题商城、百货和沿街商铺为主。
◆经营业态
主要由建材、服饰及餐饮组成。其中台湾街为建材及部分餐饮；莲花北路：服饰、麦当劳；莲花南路：餐饮、首饰、服装。
◆经营情况
经营情况良好，周边购买力强劲，商家反映多数经营情况良好，店面转手出租频率低，多数经营多年，空置现象较少。
◆租金情况
主力租金区间为 200－300元/㎡，年租金增幅 10％左右。
◆店面售价及销售情况
台湾街：新景天湖广场沿台湾街店铺几近售罄，仅剩 1间，挑高 米，成交均价 4万元/㎡；莲花北路：二手店面价格 4万元/㎡,
挑高 5米。
◆消费群体
台湾街：江头区域居住客群、有购置建材需求的厦门顾客；莲花南北路：莲花周边居住的本地客群及娱乐人士。
（三）三类商业街区
1、三类商业街区界定
界定范围：以月租金在 60－200元/㎡的社区商业街如东方巴黎广场步行街、中港花园沿街店铺界定为三类商业街区。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆沿街店铺：以普通
的社区店铺为主。
东方巴黎广场步行街：
美食一条街；
中港花园沿街店铺：
建材、杂货店、房屋
中介、美发。
经营情况良好
东方巴黎广场步行街：150
－200；
中港花园沿街店铺：60－
70。
东方巴黎广场步行街：价
格 万元/㎡、挑高
米，售罄，此为二手转让
信息；
中港花园沿街店铺：价格
万元/㎡、挑高 6米，
售罄，此为二手转让信息。
东方巴黎步行街：消费客
源以江头区周边高尚社
区的中高端客群为主。
中港花园：消费客源以周
边居民和购置建材需求
的厦门客群为主。
◆商业业态：
商业业态主要以普通社区商铺为主。
◆经营业态
经营业态为餐饮、建材、杂货店、房屋中介、美容美发等。
◆经营情况
经营情况以东方巴黎广场步行街生意最为红火，很少有转租店铺；中港花园经营状况一般，商家反映这里人气不足，购买力弱。
◆租金情况
东方巴黎广场步行街租金近两年上涨势头迅猛，现主力租金 150－200元/㎡。中港花园沿街店铺 60－700元/㎡，近两年租金变动
不大。
◆店面售价及销售情况
东方巴黎广场步行街：价格 万元/㎡、挑高 米，售罄，此为二手转让信息；中港花园沿街店铺：价格 万元/㎡、挑高 6
米，售罄，此为二手转让信息。
◆消费群体
东方巴黎步行街：消费客源以江头区周边高尚社区的中高端客群为主。中港花园：消费客源以周边居民和购置建材需求的厦门客群
为主。
四、禾祥西商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
界定范围：以禾祥西路与后滨路交汇处的聚祥好又多商场为中心点，覆盖范围内 30~50米半径的街区。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 客源
◆超市：好又多超市（聚
祥店）、好又多超市（时
代广场店）、倍顺便利店。
◆店铺：聚祥好又多商
场内外，沿禾祥西路店
铺。
服饰、电器、日用品、
高档百货、珠宝、美食
等。
整体经营状况很好 沿街店铺主力租金：
（层高 4m）
385—400元/㎡
商场入口附近沿街店
铺：（层高 4m）
410—430元/㎡
禾祥商城靠好又多二手店
面转让价约 5万/㎡，挑高 6
米。
禾祥首府：－万/㎡
1.周边住宅社区居民
2.周边写字楼上班族
3.厦门其他区域客群
4.少量外地客群
◆商业业态：
大致可分为超市、沿街商铺两大类型，从经营体量上看，独立店铺在禾祥西商圈中心区占较大份额；大型超市只有聚祥好又多超
市一家。
◆经营业态
主要有服饰、电器、日用品、高档百货、珠宝、美食等，特别是服饰、日用品占据绝对主力，其中包括“好又多超市”，“倍顺”
便利店等超市以及“李宁”、“七匹狼”、“ZIPPO”等国内著名品牌的专营店。餐饮次之，包括“麦当劳”、“雅格仕咖啡”众多知名店面。
◆经营情况
禾祥西商圈核心区域为中高档消费商圈，消费聚客力强劲，为厦门名流聚集地。禾祥路连接中山路和火车站—富山两大商圈，禾
祥西商业氛围日趋成熟广泛，“好又多”超市的辐射力，带来禾祥西路中段街区人流量很多。特别在节假日人头攒动的现象十分显著，
禾祥西商圈的范围和影响力也在不断扩大。没有作为步行街的规划在一定程度上影响了区域内店铺的经营，可是就整体情况而言，该
街区店铺经营状况很好，现暂无空置率。
◆租金情况
禾祥西商圈核心街区的店铺日益红火，租金也明显上涨，为区域内最高，如今主力沿街店铺租金区间为 385—400元/㎡，而聚祥
好又多商场内的独立店铺，租金已经达到 410—430元/㎡。
◆店面售价及销售情况
禾祥商城靠好又多二手店面转让价约 5万/㎡，挑高 6米。
◆消费客源
主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区的居民，也有湖滨南路、厦
禾路写字楼的上班族；加之禾祥西作为全厦门最具小资情调的商业街，政府旨在打造为精品走廊，知名度与美誉度之高吸引众多游客
与厦门人趋之若骛慕名前来逛街购物。
（二）二类商业街区
1、二类商业街区界定
界定范围：除禾祥西路与后滨路交叉路口四面沿街店面之外，沿禾祥西路东西象延伸，西至后江棣路，东至湖中路（禾祥西路与
禾祥东路交汇处）。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 消费客源
◆沿街店铺：沿禾祥西
路店铺。
服装、服饰、餐饮、茶
叶、五金、二手房交易、
家装、日化等。
整体经营状况良好 沿街店铺主力租金
（层高 ）
250—340元/㎡
二手房市场该区域店面均
价：35000元/㎡
空置率：0
1.周边住宅社区居民
2.周边写字楼上班族
3.厦门其他区域客群
4.少量外地客群
◆商业业态
该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路的店铺为主。
◆经营业态
主要涵盖了服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，包括“ ”、“Inwear”
这些高档女装专营店，以及“花，武器”、“M2”如此年轻时尚品牌专卖店，也有“单恋”、“玫瑰河”此类中低档次服饰经营店面，高
中低档服饰经营业态齐全。
餐饮次之，以 “杨红川菜”、“花溪粉”等小吃店为主。
◆经营情况
禾祥西路拥有可观的人流量，其中上下班人流对餐饮、服饰业态的发展有明显的促进作用；在节假日，禾祥西已经成为吸引众多
厦门居民休闲购物的主要街区之一，特别是年轻客群带来足够的人气。该街区店铺经营状况普遍良好。
◆租金情况
禾祥西商圈二类商圈的店铺经营状况普遍良好，租金区域内仅次于毗邻聚祥好又多商场的沿街店铺，也达到 250—340元/㎡。
◆店面售价及销售情况
在二手房市场，该区域沿街店铺均价达到 35000元/㎡（层高 ）。
商业集中地，几乎无店可租，只有非常少量店面等待转让，店面空置率 0%。
◆消费客源
主要来自周边古龙商城、国贸广场、聚祥广场、万禾花园、繁荣广场、新家园、宝马花园等高尚社区居民，湖滨南路、厦禾路写
字楼的上班族，还有厦门其他各区域的客群。
（三）三类商业街区
1、三类商业街区界定
界定范围：后江棣路以西，一直延续到白鹭洲路附近；湖中路以东，沿禾祥东路延伸至后棣溪路；南达厦禾路，北与滨南路相邻。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 客源
◆店铺：沿禾祥西路店
铺、沿禾祥东路店铺。
服装、服饰、餐饮、茶
叶、五金、二手房交易、
家装、日化等。
整体经营状况一般 沿街店铺主力租金：
(层高 ）
150—200元/㎡
现暂无二手店面转让 1.周边住宅社区居民
2.周边写字楼上班族
3.厦门其他区域客群
◆商业业态：
该区域多为居住社区沿街一层店面，因此商业业态主要以沿禾祥西路和禾祥东路的店铺为主。
◆经营业态
主要涵盖了服装、服饰、餐饮、茶叶、五金、二手房交易、家装、日化等，其中服装、服饰占据绝对主力，主要以中低档服装店
铺为主，包括“西西儿”、“时光倒流”、“阳光男装”等。
餐饮次之，多以社区快餐店、烧烤店为主。其他经营业态皆有，可是所占比例较小。
◆经营情况
相对禾祥西商圈核心区域偏远的地理位置，相比核心区域较少的人流量，使得人气略显不足，造成该街区店面经营状况较核心区
域与二类商业街区普遍一般。
◆租金情况
禾祥西商圈边缘商圈的店铺经营状况普遍一般，沿街店铺平均租金为 150—200元/㎡，为区域内最低。
◆店面租赁情况
无店可租，少数店面等待转让，店面空置率 0%。
◆消费客源
主要来自周边住宅社区的居民，湖滨南路、厦禾路写字楼的上班族，厦门其他区域的客群比较少。
五、 莲前—前埔商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
界定范围：前埔不夜城及其门前两侧即前埔东路南段沿街店面，在建中的加州城市广场、瑞景商业广场及其邻近沿街店面。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
◆综合商城：加州城市广
场（在建）、瑞景商业广场
（在建）、前埔不夜城；
◆沿街店铺：不夜城门前
两侧沿街店面，即前埔东
路南段。
服饰、餐饮为主，
其次日用超市，少
量休闲娱乐。
不夜城正对面两侧沿
街店面经营状况良好，
不夜城一层经营一般，
二、三层较差；加州
城市广场（在建）、瑞
景商业广场（在建）。
前埔东路南段沿街
店面：
130-150元/㎡
前埔东路南段店面，挑高 6
米，售价 25000元/㎡左右，
目前基本无二手店面转手。
加州城市广场、瑞景商业广
场未定价。
以莲前、前埔区域客源为主，
未来其他邻近区域客源将
增加。
◆商业业态
以综合商城及沿街店铺为主，综合商城有加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）、前埔不夜城；沿街店铺主要是不夜城门
前正对面两侧即前埔东路南段沿街店面。
◆经营业态
以服饰、餐饮为主，其次为日用超市，少量休闲娱乐，加州城市广场、瑞景商业广场建成及投入使用后，经营业态将更为丰富完
善。
◆经营情况
不夜城正对面两侧即前埔东路南段沿街店面经营状况良好；不夜城一层基本都是餐饮店，经营状况一般；二、三层空置率 60％以上，
经营业态以桑拿，酒吧、美容美发为主，经营状况一般；加州城市广场（在建）、瑞景商业广场（在建）。
◆租金情况
依托前埔庞大的居民人口量，前埔东路南段沿街店面经营状况较好，租金也相对较高，主力租金 130-150元/㎡之间。出租状况较
好，换租率较低。
◆店面售价及销售情况
前埔东路南段店面，挑高 6米，售价 25000元/㎡左右，目前基本无二手店面转手。加州城市广场、瑞景商业广场未定价。
◆消费客源
基本均为莲前、前埔区域客源为主，随着加州城市广场、瑞景商业广场建成及使用，来其他邻近区域如金尚社区客源将增加。
（二）二类商业街区
1、二类商业街区界定
界定范围：金鸡亭沿街店面、福满山庄、嘉盛豪园沿莲前路店面等。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
沿街店面：金鸡亭沿街
店面、福满山庄、嘉盛
豪园沿莲前路店面等。
日用杂货、餐馆为主
金鸡亭沿街店
面经营情况较
好，其他一般。
主力租金 80元左右。
福满山庄沿莲前路店面均
价 14000元/㎡，销售较好。
项目居民为主。
◆商业业态
目前均为沿街店面。
◆经营业态
以日用杂货、餐馆为主。
◆经营情况
金鸡亭社区较为成熟，入住率高，沿街店面经营情况较好，而福满山庄、嘉盛豪园入住率尚较低，经营情况一般，特别是嘉盛豪
园沿街店面空置率较高。
◆租金情况
主力租金 80元/㎡左右。
◆店面售价及销售情况
嘉盛豪园、福满山庄沿莲前路店面销售尚可，但销售速度较慢。目前福满山庄沿莲前路店面均价 14000元/㎡左右。
◆消费客源
消费客群以项目居民为主，少量周边及路过居民。
（三）三类商业街区
1、三类商业街区界定
界定范围：前埔北区、岭兜小区社区店面。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况（元/㎡） 店面售价及销售情况 消费群体
社区店面：前埔北区、
岭兜小区店面
日用杂货、餐馆为主
较差，空置率
较高。
店铺主力租金：30左右 现无二手店面转让 项目居民为主。
◆商业业态
住宅社区底层店面。
◆经营业态
以日用杂货、餐馆为主。
◆经营情况
经营情况较差较差，空置率较高。
◆租金情况
主力租金 30元/㎡左右。
◆店面售价及销售情况
现无二手店面转让。
◆消费客源
消费客群以项目居民为主，典型的社区店。
六、湖里步行街商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
界定范围：湖里步行街、竹坑路
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 消费群体
◆百货商场：无
◆主题商城：金中华鞋城、
村里农贸市场、湖里市场。
◆超市：无
◆沿街店铺：湖里步行街
服饰、鞋包、中低档百
货、小超市等。
整体经营
状况很好
湖里步行街沿街店铺租金：
150－450元/㎡
其中主力租金：
250－300元/㎡
/湖里工作的外地工人；
/湖里周边居民；
/小部分其它区域消费
群。
◆ 商业业态：
目前湖里步行街商业业态主要以沿街店面为主，尚无大型百货商场，主体商场及超市也相对较少；
◆经营业态
主要有服饰、鞋包、中低档百货、小超市等，以中低档服饰、鞋类为主流经营业态，该商业街大型百货商场、超市业态体量有限。
◆经营情况
由于该商业街周边工厂较多，拥有大规模的产业工人，消费群体十分庞大，巨大的人流量成就了该商业街的繁荣，店面经营状况
十分理想。
◆租金情况
湖里步行街商业圈以步行街人气最旺，整体街区人流量巨大，商业价值度被许多商家认可，店面租金也是该商业圈中较高的地段，
目前租金范围在 150－450元/㎡之间，其中绝大部分店面租金在 250－300元/㎡之间。
◆店面售价及销售情况
由于湖里步行街属于老城街区，没有规划新的商业项目，目前店面转让率极低，尚无店面售价参考。
◆消费群体
该商业街消费群体以在湖里工厂企业工作的外地工人为主，湖里周边居民、其它区域消费群为辅。
（二）二类商业街区
1、二类类商业街区界定
界定范围：海天路、华昌路、兴隆路
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 客源
◆百货商场：无
◆主题商城：万盟手机城、永乐
思文电器、金中华鞋城。
◆超市：闽华泰超市
◆沿街店铺：海天路、华昌路。
服饰、鞋包、电
器、中档百货、
珠宝、美食、超
市日用品、银行、
酒吧等。
整体经营
状况良好
华昌路沿街店铺租金：
150－300元/㎡
主力：150－200元/㎡
海天路沿街店铺租金：
50－200元/㎡
主力：100－200元/㎡
/湖里工作的外地工人；
/湖里周边居民；
/小部分其它区域消费
群。
◆商业业态：
海天路、华昌路商业业态主要以沿街店面为主，无大型百货商场，主体商场及超市仅有万盟手机城、永乐思文电器、金中华鞋城、
闽华泰超市等中小型业态。
◆经营业态
主要有服饰、鞋包、电器、中档百货、珠宝、美食、超市日用品、银行、酒吧等，以中档品牌服饰、鞋类为主流经营业态，大型
餐饮、酒吧、银行集中在海天路成为该商业街区一大特色。受消费群体消费能力限制，该商业圈大型百货商场、超市业态体量有限。
◆经营情况
在庞大商圈消费群体的支撑下，海天路、华昌路店面总体经营状况良好，但因海天路南面及西段店面受步行街辐射力较小，总体
经营状况较为一般外。
◆ 租金情况
华昌路在步行街的强大辐射影响下沿街店铺租金也冲到较高水平，租金在 150－300元/㎡之间，主力租金在 150－200元/㎡之间。
由于海天路受步行街辐射力影响相对较弱，特别是南面店面经营情况因辐射较弱而大打折扣，海天路沿街店铺租金在 50－200元/
㎡之间，其中主力租金在 100－200元/㎡之间。
◆ 消费群体
海天路、华昌路消费群体层次较湖里步行街高，但仍以在湖里工厂企业工作的外地工人为主，湖里周边居民、其它区域消费群比
例相对步行街较高。
（三）社区商业街区
项 目 店面性质
店面
数量
店面格局 销售价格 销售状况 租金（元/ ㎡·月） 业态 备注
佳丽豪庭
小区店面
部分沿华
嘉路
55间
面积：40-250㎡
主力：40-75㎡
挑 高 ： m
/6m
现场报价：
9000-12000
实际成交均价：
10627
2005年 9月
开始销售
目前整体销
售率 40%
40－60
便利店、
茶叶店、
二手房、
五金等
目前仅开张 5
间小区入口处
店面，其余店
面空置
目前该商业圈周边具有典型社区商业性质的代表为“佳丽豪庭”，该项目底层商业属于繁华商业街区边缘的社区店面，共规划店
面 55间，面积在 40－250㎡之间，主力面积在 40-75㎡，大部分店面挑高 6米，小部分挑高 米。
从销售情况看，虽然该项目地处湖里繁华商业圈，但辐射力相对有限，店面商业价值度不高，且该项目商业定价过高，出现较大
的价格抗性，自 2005年 9月开始销售，一年时间销售率仅为 40%。
从经营情况看，虽小区已交房入住，且周边拥有学校、体育馆等人气较旺的场所，但目前为止店面开张率仅在 10%左右，开张店面经
营状况一般。
七、金山小区商圈
（一）一类商业街区
1．界定范围：金山小区北出入口沿金山西路南侧的店铺、国际山庄南出入口沿金山西路北侧的店铺。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 客源
◆ 沿街店铺
金山小区出口处
两端约 100米沿
街，国际山庄南
出入口沿街店面
服饰、日用品、
餐饮、食杂、五金、
理发、花艺、家居
材料、二手房租赁
等。
整体经营状
况良好，暂无
空置
沿街店铺主力租金
（层高 ）
：60－80元/㎡
二手房市场该区域店面均价：
11000-12000元/㎡
1.金山小区、国际山庄居民；
2.西潘片区城乡结合部居民、工
人；
3.周边社区居民。
◆商业业态：
只有金山小区北出入口和国际山庄南入口两端约 100米沿街店面这种单一商业业态。
◆经营业态
主要有服饰、日用品、餐饮、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁等。特别以餐饮和服饰占据绝对主力。其中餐饮
以服务社区的快餐、面包房、小吃、烧烤等店铺为主，包括“安德鲁森”、“妙香扁食”、“向阳坊”、“华莱士”此类小有名气的专营店。
服饰多以中低档服装店为主，有“靓点服饰”、“华丽服饰”等。
除此之外，日用品、家居材料等其他业态在该区域所占的比重较少。“AVON雅芳”、“多乐士漆材”这样的专业店已进入该区域。
◆经营情况
金山小区和国际山庄成熟的社区商业氛围已经形成，金山社区居民、国际山庄居民、西潘区域片区大量城乡结合部居民；另外，
作为 99路公交汽车终点站，带来上下班人流，这些因素都使得该街区人流量相当可观,使该区域店铺整体经营状况良好，目前只有一
家家居材料店铺转让中，店铺空置率为 0％。
◆租金情况
可观的人流量、店铺销售状况整体良好，由金山西路南侧的沿街店面在区域内平均租金最高，现沿街店铺主力租金 60－80元/㎡。
◆店面售价及销售情况
目前金山小区北出入口、金山西路南侧的沿街店面二手出售均价为 11000-12000元/㎡。
◆消费客源
该街区主要满足金山小区和国际山庄居民日常生活需求，除此之外，主要客群还包括来自西潘片区城乡结合部居民、工人，另外
周边其他居住社区居民。
未来，“达嘉馨园”、“第二福利院”居住区居民的入住，也会成为该街区的主要客群，对区域人流量的提高、区域店铺经营都起到
促进作用。
（二）二类商业街区
1．界定范围：
主要集中于金山小区中庭小区街道两侧店面。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 客源
◆ 沿街店铺
社区中庭两边商业
街
服饰、日用品、
餐饮、食杂、五金、理
发、花艺、家居材料、
二手房租赁、
社区服务项目等。
整体经营状况一般。 沿街店铺主力租金：30
－55元/㎡；二层店面
租金约在 20-25元/㎡。
空置率：20%。
二手房市场该区域店面
均价：9000元/㎡
1、主要为金山小区居民。
2、周边社区居民。
3、西潘片区城乡结合部居
民、工人。
◆商业业态：
主要集中金山小区社区中庭小区类道路两侧商业街。
◆经营业态
主要有餐饮、服饰、日用品、食杂、五金、理发、花艺、家居材料、二手房租赁等。其中餐饮占主要地位，多为快餐店和小吃店；
除此之外，水果店也占据相当的比重。服饰、日用品此类业态所占比例较小。
◆经营情况
地处金山小区内部，白天人流量很少，主要依靠晚上夜生活的客群；可观人流量只出现在较少时段内，该区域店铺经营情况普遍
一般。目前有部分店铺转让中，店铺空置率约为 20%。
◆租金情况
该街区店铺经营情况普遍一般，该区域沿街店铺主力租金：30－55元/㎡；二层店面租金约在 20-25元/㎡，整体较低。
◆店面售价及销售情况
目前金山小区社区中庭两边商业街以及社区内商业店铺在二手房市场均价为：9000元/㎡。
◆消费客源
该街区主要满足金山小区居民日常生活需求，小区内部居民为主要客群。除此之外，还有部分来自周边其他社区的居民，西潘片
区城乡结合部居民、工人的客群较少。
（三）三类商业街区
1．界定范围： 主要集中在金山小区社区小区类道路两侧零星店面。
2、 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 店面售价及销售情况 客源
◆ 沿街店铺
小区类道路两侧零星店
面
服饰、日用品、
餐饮、食杂、理发、
社区服务项目等。
整体经营状况一般。 沿街店铺主力租金：25
－30元/㎡；
二手房市场该区域店面均价：
7500元/㎡
空置率：20%。
主要为金山小区居民。
◆商业业态
主要集中金山小区社区小区类道路两侧零星店面。 主要包括分布于社区楼宇之间、小区类道路的零星店铺。
◆经营业态
主要有餐饮、日用品、食杂、理发、二手房租赁等。餐饮占主要地位，多为快餐店店；除此之外，日用品、食杂店也占据相当的
比重，如“佳耀乳品店”、“珍珍茶茗”等。
◆经营情况
主要依靠金山社区内部居民的日常生活消费，人流量非常小，该区域店铺经营情况普遍一般。
◆租金情况
社区店面地理位置欠佳，客群范围有限，该街区店铺经营情况普遍一般，这些原因使得该区域店面的平均租金片区内最低，为
25—30元/㎡。
◆店面售价及销售情况
目前金山小区社区小区类道路两侧商业街以及社区内商业店铺在二手房市场均价：7500元/㎡左右。
由于经营状况一般，目前有部分店铺转让中，店铺空置率约为 20%。
◆消费客源
以金山小区居民日常生活为主要客群，其他客群很少。
八、麦德龙商圈
（一）一类商业街区
1、一类商业街区界定
界定范围：长虹路、麦德龙、东方家园、闽南古镇
2、商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 客源
◆百货商场：麦德龙
◆主题商城：东方家园
◆超市：智鹏连锁超市
◆沿街店铺：长乐路、闽南古镇。
大型卖场、服饰、
鞋包、中低档百
货、餐饮、小型
超市日用品等。
整体经营
状况良好
长虹路沿街店铺租金：
50－200元/㎡
主力：100－200元/㎡
/ 寨上周边工厂企业工作
的外地工人；
/ 长乐、寨上村居民；
/ 厦门区域消费群。
◆ 商业业态：
目前寨上商业街商业业态基本以长乐路、长虹路沿街店面为主，商业街区仅有智鹏连锁超市一家相对大型的超市。
大型超市、主体商城主要有麦德龙、东方家园、闽南古镇，具体情况如下：
麦德龙：是德国最大和最成功的企业之一，是欧洲第三大、世界第五大贸易和零售集团，是世界第一的现购自运制商业集团。在 26
个国家内拥有员工大约 235000名。2003 年 3月，麦德龙湖里店正式开业。麦德龙厦门湖里商场占地面积 31887平方米，商
场面积约 万平方米，拥有 300多个车位，经营商品的品种达 万种，其中厦门本地商品有 2000种左右，拥有 6万余
名专业客户。
东方家园：东方家园建材家居连锁超市有限公司是经营建材、家居、家具、家装四位一体的商业企业。全国已有十七家平均三万平方
米的连锁商业卖场，2005年 6月进驻厦门，营业面积达 37000平方米，并拥有 10000多平方米的大型露天停车场。经营 15
大类、近 80000余种建材家居商品，由东方家园国内外数千家供货商直接提供平价商品，是目前厦门市规模最大的建材家
居连锁超市。
闽南古镇：闽南古镇位于翔鹭国际大酒店和麦德龙后侧。结合闽南地区特色，创造闽南古镇风貌，建厦门首座遮风避雨的商业街区，
内含写字楼。欲建成一个集购物休闲娱乐、办公、会议、展览、艺术表演、住宿六合一的文化艺术经贸交流中心。
◆ 经营业态
长乐路沿街店面经营业态以餐饮为主，长虹路则以服饰、鞋包、中低档百货、小型超市日用品等业态为主。
麦德龙主要面向会员客户，经营百货类商品；东方家园则是专业大型家具建材城。
◆ 经营情况
因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，长虹路沿街店面商业价值高，目前整体经营状况良好。
麦德龙、东方家园辐射范围更广，辐射力较强，经营状况较为理想。
◆ 租金情况
长虹路沿街店铺租金在 50－200元/㎡之间，其中主力店面租金在 100－200元/㎡之间。
◆ 消费群体
该商业街消费群体以寨上周边工厂企业工作的外地工人，长乐、寨上村居民为主。
麦德龙卖场主要针对公司企业专业会员客户，东方家园则主要面向装饰、装修客户。
（二）二类商业街
1、长乐路沿街店铺
◆、商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 客源
◆百货商场：无
◆主题商城：无
◆超市：无
◆沿街店铺：长虹路
餐饮、小型超市
日用品、药店等。
整体经营
状况良好
长乐路沿街店铺租金：
30－150元/㎡
主力：30－60元/㎡
/ 寨上周边工厂企业工作
的外地工人；
/ 物流中心运输司机；
/ 长乐、寨上村居民；
◆ 商业业态：
长乐路商业街主要以沿街店面为主，无大型百货商场及主体商城等。
◆ 经营业态
长乐路沿街店面经营业态以餐饮为主，长虹路则以服饰、鞋包、中低档百货、小型超市日用品等业态为主。
◆ 经营情况
因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，商业价值高，目前整体经营状况良好。
◆ 租金情况
长乐路沿街店铺租金在 30－150元/㎡之间，其中主力店面租金在 30－60元/㎡之间。
◆ 消费群体
该商业街消费群体以寨上周边工厂企业工作的外地工人为主，其它还有物流中心运输司机，长乐、寨上村居民等。
2、殿前商业街
界定范围：殿前一号路，殿前村内街
◆ 商业情况
商业业态 经营业态 经营情况 租金情况 客源
◆百货商场：无
◆主题商城：无
◆超市： 无
◆沿街店铺：殿前路。
食杂、汽车零配
件修理、超市，
餐饮，菜市场，
服装
整体经营
状况良好
沿街店面租金：
50－150元/㎡
主力店面：
50－80元/㎡
/ 高殿周边工厂企业工作
的外地工人；
/ 物流运输司机
/ 殿前村居民；
◆ 商业业态：
目前殿前商业街商业业态基本以殿前一号路及殿前村内街沿街店面为主，缺乏百货商场、主题商城等。
◆ 经营业态
该商业街主要以食杂、汽车零配件修理、超市，餐饮，菜市场，服装等业态为主。
◆ 经营情况
因该商业街周边多为工厂企业及物流中心，人流量巨大，商业价值高，目前整体经营状况良好。
◆ 租金情况
该商业街沿街店铺租金在 50－150元/㎡之间，其中主力店面租金在 50－80元/㎡之间。
◆ 消费群体
该商业街消费群体以高殿周边工厂企业工作的外地工人为主，其它还有物流运输司机，殿前村居民等。
（三）三类商业街区
项 目 租金（元/ ㎡·月） 业态 备注
芙蓉苑 20－30
便利店、美容美发、茶叶店、五金、花店、
服装、家电维修、音像店、工贸公司等
走访 102间，41间空着
永升新城 40左右 小吃店、茶叶店、便利店等 95%上营业，个别店面转让
芙蓉苑社区店面共 100多间，主要经营便利店、美容美发、茶叶店、五金、花店、服装、家电维修、音像店、工贸公司等业态，
租金在 20－30元/ ㎡·月，店面经营状况较为一般，整体开张率仅在 60%左右。
永升新城店面租金在 40元/ ㎡·月左右，主要经营小吃店、茶叶店、便利店等，95%上营业，个别店面转让。
第二部分 翔鹭花城店面定价建议
第一节 厦门各商圈级别确定
核心商圈：
中山路商圈
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
一类商业街区 8左右 800－1000
二类商业街区 5左右 300－500
三类商业街区 4．5左右 150－200
次级商圈：
火车站－富山商圈 莲花－SM商圈 禾祥西商圈
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
一类商业街区 5－6 300－400 4－5 250－350 5 380—400
二类商业街区 4左右 150－250 4－5 200－300 250—340
三类商业街区 1－ 40－100 －4 60－200 / 150—200
三级商圈：
湖里步行街商圈 莲前—前埔商圈
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
一类商业街区 / 250－300 左右 130－150
二类商业街区 / 100－200 左右 80左右
三类商业街区 0．9－ 40－60 / 30左右
边缘商圈：
麦德龙商圈 金山商圈
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
主力售价
（万元/㎡）
主力租金
（元/㎡）
一类商业街区 / 100－200 － 60－80
二类商业街区 / 30－80 30－50
三类商业街区 / 20－40 25－30
从商业级别看：依据商业租金、商业售价为衡量指标（见上表），将厦门商圈划分为：中山路商
圈一支独秀为厦门的“核心商圈”，火车站－富山商圈、莲花－SM商圈、禾祥西商圈三足鼎立为厦门
的“次级商圈”，湖里步行街商圈、莲前－前埔商圈分庭抗礼为厦门的“三级商圈”，麦德龙商圈、金
山商圈并驾齐驱为厦门的“边缘商圈”。
根据以上厦门岛内 8个商圈层次可看出，麦德龙商圈属于厦门商圈中的边缘商圈，无论是店面租
金还是销售价格，麦德龙商圈都远低与中山路商圈、火车站－富山商圈、莲花－SM商圈、禾祥西商
圈、莲前－前埔商圈。
第二节 可比项目选取
一、各级商圈在售（认购）商业项目
厦门各级商圈各类商业街区在售（认购）项目表
商圈级别 商圈 一类商业街区 二类商业街区 三类商业街区
核心商圈 中山路商圈 名汇铜锣湾、老虎城 南中大地广场、香港时代广场 无在售项目
火车站—富山商圈
明发商业广场、源昌商业中心、
白领公馆
国际文化大厦、九龙城 无在售项目
莲花—SM商圈 中铁·财富港湾
新景天湖广场、大唐Ⅰ期 G栋
新莲花·新龙山、闽南印象
无在售项目
次级商圈
禾祥西商圈 禾祥首府、源昌国际城 无在售项目 无在售项目
莲前—前埔商圈
加州城市广场
瑞景商业广场
印象后街、福满山庄、嘉盛豪园 无在售项目
三级商圈
湖里步行街商圈 无在售项目 兴隆阁 佳丽豪庭
金山社区商圈 国源新城国际 无在售项目
禹洲高 HOUSE，金山小
区（内街店面）金山
花园（内街店面）边缘商圈
麦德龙商圈 无在售项目 翔鹭花城 B区店面 翔鹭花城 A区店面
（备注：以上项目详细资料见附件）
二、可比项目选择依据
（一）、可比商圈选取
◎ 麦德龙商圈利好：
1、麦德龙商圈周边工厂企业众多，人口规模较大，蕴含着较大的商机。
2、随着翔鹭花城项目开发的推进，业主陆续入住，对周边商业需求在不断增加。
3、翔鹭国际大酒店 开业，闽南古镇的开工建设。
◎ 麦德龙商圈利空：
1、商圈消费群体多为工厂工人、农村居民，商圈整体消费层次较低，消费力相对有限。
2、虽然麦德龙辐射力影响到全市，但因其属于会员式卖场，人气无法与普通卖场想媲美，而东方家园的人气聚集力也
较缺乏。
3、殿前一号路属于交通要道，巨大的车流量大非但无法形成人流量，在某种程度上还影响了沿街商业店面的经营。
4、长浩路、殿前路还将该商圈的超类卖场与两条较为成形的商业街隔断，各部分商业各自独立，衔接不够，出现几个
商业断层区，无法形成聚集式的商业圈，影响了该商圈的繁荣。
从麦德龙商圈的利弊分析可以看出，虽然该商圈拥有一定的商业人气及较美好的未来预期，能在
一定范围内形成小型商业圈。但因地理位置较偏、周边发展相对滞后，该商圈无论在商业聚集力、商
圈辐射力还是在租金、消费力方面都无法与中山路、火车站—富山、莲花—SM、禾祥西等核心、次级
商圈相比。
因此麦德龙商圈范围内项目商业店面定价不能选取中山路、火车站—富山、莲花—SM、禾祥西等
核心、次级商圈项目进行比较，而应选取莲前—前埔、湖里步行街、金山社区边缘或者三级商圈的项
目作为可比项目进行比较分析。
（二）、可比街区选取
◎ 本案 B区店面：二类商业街区
本案 B区位于长虹路商业街的延伸段，也是连接殿前一号路与长虹路的干道，规划中农贸市场将为 B区店面形成较大的
商业带动力，B区店面具备一定的商业价值。
但是，长浩路将 B区商业街与长虹路商业街隔断，切断了长虹路商业街的辐射延续性。另外，因 B区店面与 C区店面相
隔一条主干道，商业互动性受到较大影响，无法与长虹路商业街的互动性相媲美，商业价值相对较低。
根据租金及经营状况判定长虹路商业街属于麦德龙商圈中的一类商业街区，因本案 B区店面商业价值较长虹路商业街较
弱，判定 B区商业街属于麦德龙商圈中的二类商业街区。
◎ 本案 A区店面：三类商业街区
A区商业店面位于 A区 8、9号楼，消费群体主要面向 A区业主，辐射范围较小，商业价值较为有限，属于社区店面范畴，
应定位于麦德龙商圈中的三类商业街区。
因为本案 B区店面属于麦德龙商圈中的二类商业街区，而 A区店面属于麦德龙商圈中的三类商业街区，
因 此 应 选 取 边 缘 及 三 级 商 圈 中 的 二 类 、 三 类 商 业 街 区 项 目 进 行 比 较 分 析 。
（三）、可比项目选取
根据商圈级别及街区定位，本案 B区商业店面可比项目应选取莲前—前埔商圈中二类商业街区的“福
满山庄”、“印象后街”，湖里步行街商圈中二类商业街区的“兴隆阁”，金山社区商圈二类商业街区的“国
源·新城国际”进行比较分析。
本案 A区商业店面可比项目应选取湖里步行街商圈中三类商业街区的“佳丽豪庭”，金山社区商圈
三类商业街区的“金山小区”、“金山花园”进行比较分析。
第三节 本案 B区店面定价
1．市场对比法
根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购买店面因素作为衡量数值标准，结合可比个案进行打分（把数值 100分作为等同数值）。本案综合
因素优于它案，数值高于 100分；本案劣于它案的，数值则低于 100分，根据市场比较法得出本案预估价格。
印象后街(100分)
因素
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分 备注
所处商圈级别 8% 50 4 印象后街属于莲花--SM次级商圈,翔鹭属于麦德龙边缘商圈
商业气氛 10% 70 7 印象后街商业氛围已经成熟,翔鹭较弱
商业聚集
力
6% 70 印象后街附近禹州花园社区商业店铺密度很高商业
升值潜力 5% 80 4 周边众多社区促进印象后街商业发展,升值潜力比翔鹭广阔
公共交通 6% 70 金尚片区公共交通较翔鹭便利
交通
顺畅情况 5% 75 金尚片区沿街社区店面步行氛围已经成型
人流量 8% 70 金尚片区拥有众多住宅社区,人流量较翔鹭大
人口层次 5% 75 寨上居民层次较低人口
人口购买
力
6% 75 寨上居民购买能力比金尚区域居民弱
店面规格 15% 70 翔鹭商业店面层高 ;印象后街店面层高 ，部分
社区配套的导向 3% 75 金尚片区众多社区配套吸引很多日常人流导向
区域辐射范围 4% 105 翔鹭对周边辐射范围广泛
区域未来发展前景 4% 85 金尚区域社区商业发展基础比翔鹭雄厚,发展前景广阔
年限因素 15% 60 9 印象后街店面使用年限 38年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 12500 实际成交均价
修正合理价格 12500 店面 折销售,其中 62㎡店面销售困难,39㎡店面销售率 50%
本案比较价格 8700
兴隆阁(100分)
因素
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
备注
所处商圈级别 8% 80 兴隆阁属于湖里步行街三级商圈的二类商业街区,翔鹭属于麦德龙边缘商圈的二类商业街
区商业气氛 10% 80 8 湖里步行街周边社区商业氛围对兴隆阁店铺影响很大
商业聚集
力
6% 80 兴隆阁店铺商业聚集力较翔鹭强,周边店面密度很高商业
升值潜力 5% 80 4 兴隆阁地处湖里步行街区域商业优势地段,升值潜力大
公共交通 6% 85 湖里区政府附近公共交通较翔鹭优势
交通
顺畅情况 5% 75 兴隆阁店铺处于步行街区域
人流量 8% 70 厦华电子,湖里步行街给兴隆阁带来大量人流
人口层次 5% 85 寨上居民层次比兴隆阁附近居民低人口
人口购买
力
6% 80 寨上居民购买能力比兴隆阁区域居民弱
店面规格 15% 100 15
社区配套的导向 3% 80 兴隆阁周边老社区的配套已经形成多年
区域辐射范围 4% 80 兴隆阁依靠湖里步行街和周边社区的成熟商业拥有较大的辐射范围
区域未来发展前景 4% 85 地处湖里区政府附近的兴隆阁发展前景较翔鹭广阔
年限因素 15% 60 9 兴隆阁店面使用年限 38年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 11600
修正合理价格 11600 实际成交均价 11600元/㎡
本案比较价格
国源新城国际(100分)
因素
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
备注
所处商圈级别 8% 90 新城国际属于一类商业街区,翔鹭属于二类商业街区
商业气氛 10% 85 依靠金山小区成熟的商业气氛,新城国际商业氛围比翔鹭好
商业聚集
力
6% 95 国际山庄,金山小区和新城国际店面贯通,密度高,相互影响商业
升值潜力 5% 90 金山社区店面比翔鹭店面升值潜力大
公共交通 6% 90 金山社区公共交通比翔鹭片区发达
交通
顺畅情况 5% 90 金山小区的社区店面步行氛围已经成型
人流量 8% 95 金山社区,西潘片区拥有大量的人流
人口层次 5% 80 4 寨上居民层次较比金山社区低人口
人口购买
力
6% 80 寨上居民购买能力比金山区域居民弱
店面规格 15% 80 12 翔鹭店铺主力面积 70-80㎡,新城国际店铺主力面积为 45-50㎡
社区配套的导向 3% 110 新城国际周边缺少市场,超市等配套
区域辐射范围 4% 100 4
区域未来发展前景 4% 105 众多周边社区成型将对新城国际店面发展有显著促进,翔鹭较之稍弱
年限因素 15% 60 9 新城国际店面使用年限 38年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 11000
修正合理价格 11000 实际成交均价 11000元/㎡
本案比较价格 9317
嘉盛豪园(100分)
因素
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
备注
所处商圈级别 8% 70 嘉盛豪园属于莲前--前埔三级商圈,翔鹭属于麦德龙边缘商圈
商业气氛 10% 85 加州广场,瑞景商业广场运营后对嘉盛豪园店铺影响明显
商业聚集
力
6% 80 加州广场,瑞景商业广场与嘉盛豪园店铺距离接近商业
升值潜力 5% 80 4 加州广场,瑞景商业广场运营后对嘉盛豪园店铺价值会提升迅速
公共交通 6% 65 莲前片区公共交通配套比翔鹭周围发达
交通
顺畅情况 5% 100 5
人流量 8% 75 6 加州广场,瑞景商业广场会带来大量人流
人口层次 5% 75 寨上居民层次较低人口
人口购买
力
6% 80 寨上居民购买能力比莲前区域居民弱
店面规格 15% 65 翔鹭商业店面层高 ,嘉盛豪园店面层高
社区配套的导向 3% 100 3
区域辐射范围 4% 75 3 加州广场和瑞景商业广场运营后辐射范围广泛
区域未来发展前景 4% 75 3 大型卖场,百货的引进使莲前区域商业前景广阔
年限因素 15% 65 嘉盛豪园店面使用年限 37年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 11000 嘉盛豪园实际成交均价
修正合理价格 11000 B组团商铺 90间，签约 2间，销售率 2%，E组团商铺 41间，签约 6间，销售率 15%。
E组团商铺 41间，签约 6间，销售率 15%本案比较价格
【小结】：对以上 4个可比个案进行市场比较，得出本案 B区沿街店面均价为 8800 元/㎡。
比较项目 印象后街 兴隆阁 国源新城国际 嘉盛豪园
本案比较价 8700 9317
平均 8874
根据与以上项目比较定价得出，本案 B区沿街店面市场可销售均价为 8800 元/㎡。
2．投资收益法
一般而言，客户在购买商业店面时对 7%的年投资回报率较为认可，因此，本案选取 7%作为投资回报率计算店面销售价格。
可比实例租金情况表
可比实例 租金（元/平米·月）
金山花园沿街 40-50
殿前一号路北段某食杂店 50左右
国贸新城 40－50
金山花园沿街 50左右
根据目前可比项目租金情况，乐观估计本案 A区社区店面租金为 50元/平米·月，按社区店铺 7％的年回报测算：
50元/㎡×12月÷7％≈8500元/㎡;
根据投资收益法计算，本案 B区店面在 7%的投资回报率时销售价格为 8500元/㎡。
注：以上计算得出的价格是在不考虑店面的时间成本的前提下粗略估算出的价格，如果考虑店面的时间成本，则计算出的实际价
格将远低于 8500元/㎡。
3、本案 B区店面售价
根据市场对比法得出本案 B区店面可售价格为：8800元/㎡
根据投资收益法得出本案 B区店面可售价格为：8500元/㎡
综合以上两种方法得出本案 B区店面可售价格为：8900元/㎡
Y＝（8800＋8500）/2
＝8650
第四节 本案 A区店面定价
1．市场对比法
根据房地产评估法则，我们把消费者最为关心的购买店面因素作为衡量数值标准，结合可比个案进行打分（把数值 100分作为等同数值）。本案综合
因素优于它案，数值高于 100分；本案劣于它案的，数值则低于 100分，根据市场比较法得出本案预估价格。
金山小区(100分)
因素
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
备注
所处商圈级别 8% 100 8
商业气氛 10% 90 9 金山小区成熟商业氛围形成多年
商业聚集
力
6% 95 金山小区社区店面密度很大商业
升值潜力 5% 95 金山小区本身拥有大量居民,附近也将形成众多住宅新区
公共交通 6% 95 金山片区公交状况较翔鹭好
交通
顺畅情况 5% 100 5
人流量 8% 95 金山小区拥有来自社区,西潘区域大量人流
人口层次 5% 100 5 人口
人口购买
力
6% 90 寨上居民购买能力比金山小区居民弱
店面规格 15% 90 翔鹭商业店面层高 ,金山小区店面层高
社区配套的导向 3% 110 翔鹭片区拥有麦德龙仓储超市及未来规划中的闽南古镇
区域辐射范围 4% 95 金山小区社区店面对周边其他社区,西潘的辐射力较强
区域未来发展前景 4% 100 4
年限因素 15% 70 金山小区店面使用年限 34年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 6718 实际成交均价 7500元/㎡
修正合理价格 7500 因金山小区销售周期较长,参考目前市场行情
本案比较价格
金山花园(100分)
因素
备注
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
所处商圈级别 8% 100 8
商业气氛 10% 95 金山花园社区店面商业氛围形成时间较翔鹭长
商业聚集
力
6% 100 6 商业
升值潜力 5% 100 5
公共交通 6% 90 金山片区公交状况较翔鹭稍好
交通
顺畅情况 5% 100 5
人流量 8% 95 金山片区拥有来自各社区,西潘区域大量人流
人口层次 5% 100 5 人口
人口购买
力
6% 90 寨上居民购买能力比金山花园居民稍弱
店面规格 15% 65 翔鹭商业店面层高 ,金山花园店面层高
社区配套的导向 3% 105 翔鹭社区附近有麦德龙仓储超市
区域辐射范围 4% 100 4
区域未来发展前景 4% 105 翔鹭片区周边发展前景比金山花园社区优势
年限因素 15% 70 金山花园店面使用年限 35年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 5344 实际成交均价 5344元/㎡
修正合理价格 7500 2002年开始销售,最早售价才 3000元/多,目前均价 7500元/㎡左右
本案比较价格
佳丽豪庭(100分)
因素
备注
基本因素 细化因素
权重 本案打分 本案得分
所处商圈级别 8% 75 6 佳丽豪庭属于湖里区步行街三级商圈，翔鹭属于麦德龙边缘商圈
商业气氛 10% 80 8 湖里步行街商业氛围浓厚
商业聚集
力
6% 70 湖里步行街商业聚集力较强,佳丽豪庭商业延续性大商业
升值潜力 5% 100 5
公共交通 6% 70 湖里区政府周边公交状况比翔鹭优势
交通
顺畅情况 5% 100 5
人流量 8% 80 寨上区域人流量比佳丽豪庭附近小
人口层次 5% 85 寨上居民层次较低人口
人口购买
力
6% 80 寨上居民购买能力比佳丽豪庭居民弱
店面规格 15% 65 翔鹭商业店面层高 ,佳丽豪庭店面层高
社区配套的导向 3% 105 翔鹭社区附近有麦德龙仓储超市
区域辐射范围 4% 100 4
区域未来发展前景 4% 105 本案周边未来发展预期较好,而佳丽豪庭周边发展空间有限
年限因素 15% 65 佳丽豪庭店面使用年限 37年,本案只有 25年
合计 100% ——
目前售价 10627 实际成交均价 10627元/㎡
修正合理价格 10000 佳丽豪庭销售周期长达 1年多,销售率仅为 40%
本案比较价格 7870
【小结】：对以上 3个可比个案进行市场比较，得出本案 A区沿街店面均价为 7100 元/㎡。
比较项目 金山小区 金山花园 佳丽豪庭
本案比较价 7870
平均 7117
根据与以上项目比较定价得出，本案 A区沿街店面市场可销售均价为 7100元/㎡。
2．投资收益法
一般而言，客户在购买商业店面时对 7%的年投资回报率较为认可，因此，本案选取 7%作为投资回报率计算店面销售价格。
可比实例租金情况表
可比实例 租金（元/平米·月）
芙蓉苑 20－30
永升新城 40左右
金山小区内街 30－40
嘉盛豪园 40－50（出租率低）
佳丽豪庭 30－50（出租率低）
根据目前可比项目租金情况，乐观估计本案 A区社区店面租金为 40元/平米·月，按 7％的年回报测算：
40元/㎡×12月÷7％＝6900元/㎡;
根据投资收益法计算，本案 A区店面在 7%的投资回报率时销售价格为 6900元/㎡。
注：以上计算得出的价格是在不考虑店面的时间成本的前提下粗略估算出的价格，如果考虑店面的时间成本，则计算出的实际价
格将远低于 6900元/㎡。
3、本案 A区店面售价
根据市场对比法得出本案 A区店面可售价格为：7100元/㎡
根据投资收益法得出本案 A区店面可售价格为：6900元/㎡
综合以上两种方法得出本案 A区店面可售价格为：7000元/㎡
Y＝7100＋6900
＝ 7000
总结：
通过市场比较法及投资收益法得出：
本案 A区店面均价为 7000元/㎡
本案 B区店面均价为 8650元/㎡
通过贵司与我司双方的努力下，借助适当正确的营销包装推广，本案的销售均价可乐观定为：
A区店面：7500元/㎡
B区店面：9000元/㎡
附件：
1、中山路商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
名汇铜罗湾
中山路、霞
溪路、古城
西路与思明
东路四面临
街
总占地面积： 20900m²
总建筑面积： 91809 m²
其中；
商铺面积：56,221m²
/ 四层围合式商场及一幢
9层精装修单身公寓
/容积率
/绿化率 35%
/地下车位 233个
商场整体签约价格：
34156元/㎡
一层沿中山路均价：
8万元/㎡
一层沿霞溪路均价：
万元/㎡
一层沿古城西路均
价：万元/㎡
一层思明东路均价：
4万元/㎡
二层主力单价：
万元/㎡
沿中山路 1F6间：
150－200㎡
沿霞溪路 1F 7间：
35－70㎡
沿古城西路 1F 60
间：70－80㎡
沿思明东路 1F 55
间：70－80㎡
一层沿中山路：挑高
一层沿霞溪路：挑高
一层沿古城路：挑高
一层沿思明东路：挑
高
/商铺实际销售率
15%，
/其中 1F沿街商铺认
购率：
沿中山路 100％，
沿霞溪路 60％，
沿古城路 20％，
沿思明东路 20％。
（商铺共 1194间，
其中沿中山路1F6间，
沿霞溪路 1F 7间，
沿古城西路1F 60间，
沿思明东路 1F 55
间。）
老虎城
思明南路好
又多广场右
侧
总占地面积： 5649m²
总建筑面积： 26293m²
其中：
商铺面积：16200多 m²
容积率
沿思明南路商场三层商铺，
里面那幢 1-3层商铺、4-6
预计店面沿思明南
路1F：8－9万元/㎡，
挑高 ；沿步行
街1F：6－7万元/㎡。
店面 400多个，两幢
地上一层商铺约有
180套，店面面积
45-58㎡为主，店面
挑高 ；径深 11m
左右居多。
一层店面挑高，
径深 11m左右居多
未销售
层住宅
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
南中大地广场
思 明 西 路
2-6号店面
（思明电影
院对面）
总占地面积： 18600 m²
总建筑面积： 83000 m²
其中：
商铺面积：约 68500 m²
/规划单幢地上五层、地下
两层、地下一层到地上四层
为商场、地上五层酒店式公
寓。
/ 一期先推地上三层。
/沿大中路一层预
计均价 5万元/㎡,
主力挑高，
/沿思明西路一层
预计均价 5万元/㎡,
主力挑高 ，
/沿局口街一层预
计主力均价 5万元/
㎡,主力挑高 5m。
面积：40－180㎡；
以 50－60㎡为主，
径深 4m、8m、11m，
面宽大部分 4m。
/沿大中路一层主力
挑高 ，
/沿思明西路一层主
力挑高 ，
/沿局口街一层主力
挑高 5m
/未销售
/店铺 1000多间
香港时代广场
思明南路 1
号（思明电
影院正对面）
总占地面积： 11000多 m²
总建筑面积： 30500多 m²
其中：
商铺面积：约 17000多 m²
容 积 率：
预计店面沿思明北
路 1F： 9万元/㎡
（买一层送两层：
地下一层 5m、地上
一层 可作两层
用）；靠思明西路1F：
6－7万元/㎡；
-1F：万-4万元
/㎡
店面面积 50-60㎡
为主，
店面挑高 ；径
深 13m左右居多。
一层店面挑高，
径深 13m左右居多。
店面 300多个，两幢
地上一层商铺约有
180套，未销售。
2、富山-火车站商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
国际文化大厦
厦门富山商
圈国贸大厦
对面
/总用地面积：166400㎡
/建筑占地面积：82867㎡
/商业面积：25000㎡
/总店面数：122间，其中地
下一层商业街（2007年初
推），1层为 26个沿街店面，
1~5层裙楼为厦门对外图书
交流中心
/实际整体签约均
价 25000元/㎡，
1F店面：
/湖 明 路 沿 街 ：
52000元/㎡
/富山名仕园对面
沿街：35000元/㎡
/现代城对面沿街：
42800元/㎡
1层店面主力面积：
40~45㎡，
/其中，富山名仕园
对面沿街：30—40㎡
总店面数：122间
签约数 9间，签约率
7％；
1层店面：
共 26间，认购 19间
（2006年4月开始销
售）
白领公馆
火车站灿坤
对面、银河
大厦旁
/占地面积：3116㎡；
/建筑面积：22799㎡；
/商业面积：约 1500㎡
（总店面 17间，1层 13间
沿厦禾路店面）
/实际整体成交均
价 11908元/㎡，
/沿厦禾路：均价
58000元/㎡
/1层沿街店面面积：
60—90㎡
6m
总店面 17间，签约 6
间，签约率 35％；
1层店面：
共 13间，认购 10间
（2005年 12月开始
销售）
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
明发商业广场
厦门嘉禾
路与莲前
西路交汇
/商业面积：40万㎡，总店面
2538间
/分为 5大片区：
A区（家乐福、香港新世界、独
立店面）
B区 ㎡（百安居、独立
店面）
C区 50844㎡（时代华纳、新一
代佳人、独立店面）
D区（中庭独立店面）
E区 30000㎡（家乐福、国美）
实际整体销售均价
24402元/㎡。
/1F店 面 均 价 ：
50000元/㎡
/—1F店面均价：
20000元/㎡
/A区店面主力面积：
40—50㎡
/D区店面主力面积：
60—80㎡
/—1F店 面 面 积 ：
40—50㎡，50—70㎡，
80—90㎡，100—120㎡，
200㎡均有
/A区
/D区 6m
/总店面 2538间，签
约 1965间，销售率
77%。
/整体认购率：80%
/目前余量 20%部分：
A区、D区、—1F独
立店面。
源昌商业中心
厦禾路与
湖明路交
汇处
/占地面积：8700㎡
/建筑面积：24000㎡
/商业面积：约 3000㎡
（23间 1层沿街店面）
实际整体已售均价
36255元/㎡
/沿 厦 禾 路 ：
53000—55000元 /
㎡
/沿 湖 明 路 ：
37000—39000元 /
㎡
/1层沿街店面主力面
积：50—60㎡
6m
总店面：23间，已签
约 5间，认购 14间。
（2006年年初开始
销售）
九龙城
厦禾路与
后棣溪路
交汇
/占地面积：6530㎡；
/建筑面积：46973㎡；
/商业面积：约 5000㎡，店面总
数：64间；
/1F沿厦禾路店面、沿小区道路
店面；
/实际整体已售均
价 24969元/㎡
/1F沿厦禾路店面：
45000—50000元 /
㎡；1F沿小区道路
店 面 ：
/1F沿厦禾路店面主力
面积：80—90㎡
/1F沿小区道路店面主
力面积：55—60㎡：
/1F沿厦禾路店
面：8m
/1F沿小区道路
店面：
/2F厦禾路段店
面：㎡
总店面数 64间，实
际签约数 16间，销
售率 25%。
2F厦禾路段店面。 35000—37000元 /
㎡
3、莲花—SM商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
新景天湖广场
台湾街江头
公园东侧
/占地面积：㎡
/建筑面积：74800㎡
/绿化率：23%
/车位：224个
/商铺面积：23,717㎡
/由两幢 U字排列的十四层
小高层组成，一层为店面，
二层以上为住宅。
/商场成交均价
万元/㎡
/沿台湾街商铺成
交均价 4万元/㎡
/成交均价：3万元/
㎡
/地下成交均价：
万元/㎡
商铺总间数 602 间
地上 128间，地下
474间 挑高
/ 整体实际销售率 70％
（含地下商场、内街、
台湾街）
/沿台湾街 15间，只剩 1
间；
/内街基本售完；
/内街余 100多间。
新莲花·新龙山
莲花六村谊
爱路与龙山
中路交汇处
/占地面积：44853㎡；
/建筑面积：131533㎡，
/商场面积 3787㎡；
/绿化率：40%；
/容积率：；
/由 11栋多层住宅组成。
目前均价 万元/
㎡
主力面积:110-140
㎡,
两层均算面积
挑高
一层：
二层：
/目前无签约
/共 27间，已认购 8间
大唐 1期 G栋
湖里嘉禾路
与兴隆路交
汇处
/占地面积：5767㎡；
/建筑面积：22562㎡，其中
商场面积 2421㎡；总店面
10间。
/绿化率：40%；
/由 1栋 9层多层住宅组成。
预 计 一 层 店 面
26000元/㎡
主力面积 130-140
㎡
未销售
闽南印象
金尚路和仙
岳路交汇处
总占地面积：32560 m²
总建筑面积：39000m²，其
中商场 16227 m²。
/地上 1、2层连售，
均价 2万/㎡；
/半地下 2万/㎡。
/地上 1、2层连售面
积 124㎡。
/半地下 60-70㎡。
一层 ，
二层 ，半地
下一层 4m。
整体认购率 45％
未签约；统一招商，返
租销售，年均回报率
%。
4、禾祥西商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
禾祥首府
思明区湖滨
西路与禾祥
西路交汇处
占地面积：4541m2；
总建筑面积：；
其中：商场面积 1667 m2；
容积率：；
绿地率：30%；
建筑密度：45%；
注：由一栋 33层的高层建
筑与一栋 32层高层建筑组
成
万元/㎡
内街：
万元/㎡
沿禾祥西:
万元/㎡
沿湖滨西:
万元/㎡
50-80㎡
沿禾祥西店面前部
分挑高 ，后部
分挑高 6m
100%
源昌国际城
思明区厦禾
路与角滨路
交汇处地带
总占地面积： 5649m²
总建筑面积： 26293m²
其中：
商铺面积：16200多 m²
容积率
沿思明南路商场三层商铺，
里面那幢 1-3层商铺、4-6
层住宅
实际成交均价：
32,元/㎡
1F：沿厦禾路 38000
－52000元/㎡，均价
45000元/㎡（挑高6m）
沿角滨路 27000－
34000元/㎡，均价
30000元/㎡（挑高6m）
沿厦禾路主力面
积 77－200㎡
沿角滨路主力面
积 50－110㎡
一层店面挑高 6m
/厦禾路商铺实际销
售率 17％
/角滨路商铺实际销
售率 80％
（一层厦禾路 37间，
角滨路 21间）
5、莲前-前埔商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
加州城市广场
思明莲前大
道嘉盛豪园
东侧、瑞景新
村对面
总占地面积：30400㎡
总建筑面积： 100000m²
其中商场营业面积约 8万㎡。
规划塔楼共 17层，群楼地下 1层，半地下层，
地上 4层为商场，5到 17层为 SOHO酒店式公寓。
价格未定
商场营业面
积约 8万㎡。
店面布局
调整中
未销售
瑞景商业广场
思明莲前大
道南侧（洪文
小区站对面）
总占地面积：56604㎡
总建筑面积 87223㎡，
/其中地上建筑面积 56000㎡，地下面 积 31223
㎡。
/地下商业面积 ㎡，地上商业 32972㎡，
公建配套用房面积 5500㎡。
项目由四层商业大卖场、三层独立店面和两栋
商务公寓组成，
价格未定
地下商业面
积㎡，
地 上 商 业
32972㎡。
店面布局
调整中
未销售
印象后街
龙山南路与
金尚路交汇
处(忠仑公园
对面)
/占地面积：10183㎡
/建筑面积：万㎡，
/商铺面积：2445㎡
/绿化率：32%
/容积率：
/由 1栋多层及 2栋小高层组成
/目前整体成交均价：
12500元/㎡
/沿街店面 万元/㎡
（挑高 ），万
元/㎡（挑高 ）
/内街 万元/㎡(挑
高 )
共 50间
主力面积:62
㎡（沿街）、
33㎡（内街）
挑 高
（沿
街），
（内
街）
/ 整体实际销售
率 47％;
/沿街挑高
共 10间，售出 4
间。
/其余店面售出 50
％。
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
福满山庄
莲前东路
/占地面积
/ 建筑面积 ㎡；其中：商场面积 8817
m2；
/ 公摊率：13%
/ 一期由十幢 11—12层带电梯的小高层住宅， 二
期由 3栋 12层的小高层及 8栋 18层高层组成，地
下一层为车库
实 际 成 交 均 价
13783元/㎡
主 力 面 积
45—50㎡
店铺总数 54间，
已签约 32间，销
售率 59%。
嘉盛豪园
位于莲前大
道与云顶中
路交汇处
/ 总占地面积：万㎡
/ 总建筑面积：万㎡
其中：商业面积 22779㎡。
实 际 成 交 均 价
11000元/㎡
B组团：30-50
㎡
E组团：70-85
㎡
B组团商铺 90间，
签约 2间，销售率
2%
E组团商铺 41间，
签约 6间，销售率
15%
6、金山商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
国源·新城国际
湖里金山西
路（国际山庄
对面）
总占地面积：8279 m²
总建筑面积：22670m²；其中
商场面积 1906 m²；
容积率:；
绿化率：35%；
项目由一栋 14层的多层住宅
构成
实际成交均价：10998元/㎡
面积30-70㎡，
主力面积
50-70㎡
店铺总数 38间，已
签约 36间，销售率
95%。
禹州·高 HOUSE
湖里金尚路
北段“戴尔计
算机公司”对
面
总占地面积：15212 m²
总建筑面积：27932m²，其中
商场 900 m²，店铺总数 12间
容积率：
绿化率：42%
项目由 7栋 8、9层的低层住
宅构成。
/实际销售均价 13416元/㎡，
主力面积
70-80㎡
总店面数 12间，已
签约3间，销售率25%。
金山花园
仙岳路北侧 总占地面积：27756 m²
总建筑面积：²，其
中商业面积：8753 m²，
/整体实际成交均价：5344元/㎡
/2002年开始销售,最早售价才3000
元/多,目前均价 7500元/㎡左右
主力面积 50
㎡
6m
总店面数 117间，已
签约 114间，销售率
97%。
金山小区（内街店
面）
枋湖东路与
金山西路交
汇
——
/整体实际成交均价：6718元/㎡
/因金山小区销售周期较长,参考目
前市场行情，目前均价 7500元/㎡
主力面积：
70—100㎡
总店面数 117间，已
签约 114间，销售率
97%。
7、湖里商圈
项目名称 地理位置 项目规划 售价 面积 挑高 销售率
兴隆阁
湖里兴隆路
西侧
/总占地面积：2496m2;
/总建筑面积： m2，
总店面数 20间。
其中商铺面积：650 m2
/绿化率：30%；
/项目由 1栋 10层的低层住
宅组成。
销售均价 11600元/
㎡
主力面积 20-30㎡ 总体销售率 100%
佳丽豪庭
湖里海天路
与南山路之
间
/总建筑面积：5510 m2
其中商铺面积：3353 m2，总
店面数 55间。
/绿化率：50%；
/项目由 6栋 12层的多层住
宅组成。
实际整体销售均价
10800元/㎡
主力面积 50-70㎡
/主 街 ： 挑 高
， 开 间
，进深 10m
/内 街 ： 挑 高
,开间
m，进深 12 m
总店面数 55间，签
约22间，销售率40%。
