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城市中心区旧城改造中毗邻建筑
物的安全防护
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城市中心区旧城改造中毗邻建筑物的安全防护
用户指南：该解决方案资料适用于为完成某项目而进行的活动或努力工作过程的方案制定，通过完善工作
思路，在正常运行中起到指导作用，包括确定问题目标和影响范围、分析问题并提出解决方案和建议、成
本计划和可行性分析、实施和跟进。可通过修改使用，也可以直接沿用本模板进行快速编辑。
城市中心区旧城改造过程中，毗邻建筑物的安全是一
个不可回避的十分重要的问题。业内同行提出，毗邻建筑
物的保护应当采取主动式的防御，充分体现预防为主的方
针，才是可取的最佳方式和途径。因为现代化安全理论认
为安全管理系统是一个人造的体系工程它完全可以通过事
前的各种预防性措施，预防性技术造就一个安全的技术结
构体系，这个体系完全可以避免各种险情的出现，从而取
得最好的安全效果和求得最佳的经济效益。为此，我们整
理了哈尔滨中财大厦工程的做法，供大家参考。
一、中财大厦的主要情况
1．基本情况
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中财大厦工程，建筑面积 31000m²，占地面积约为
2000m²，通过沉降缝分为高低两区，其中高区地下 2层，
地上 28层，基础为钻孔注浆桩，低区为地下局部 2层，地
上 6层，基础为筏片基础的框架结构结构。
2．周边情况
中财大厦工程位于哈尔滨道里区田地大街与兆麟大街
交叉处，北、东、南侧分别是哈市主要的交通街道，西侧
毗邻建筑是相距 15cm 林苑宾馆（13层）和七台河宾馆（7
层）（如图 1）
图 1 中财大厦位置平面图
二、中财大厦开工前遇到的难点问题
1．地质结构状况不好
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中财大厦地处道里区距松花江仅 4km，由河漫滩形成的
基础，由于淤泥层的存在，阻碍了地下水的上下流动，对
人工降水十分不利，地下水位较高常年静水位在左
右，杂填土较厚，剖面如上图。
2．西侧 7层七台河宾馆基础及结构状况不清
因该建筑物建筑年代较早（建于 70年代初），相关图
纸不全，因此，对基础结构形式均无法直接掌握，对保护
方案的确定造成难度。
3．地下管线情况不详
由于该工程地处哈市中心地段的旧城区，地下市政管
线较为复杂，因此，施工前摸清地下管线的种类、数量、
埋深、走向及建筑红线的距离十分必要，它是提供施工帷
幕桩的位置、深度及施工基础作业面的大小的前提条件。
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4．三面面临交通干线
由于该建筑物地处哈市道里、道外、南岗三个区的交
会处，临近市政府机关及主要商业区，三条街道的车流量
相当大，如果施工中采取措施不当，出现意外，其后果不
堪设想。
5．两个宾馆，客流量较大
林苑宾馆是 80年代后期建成使用的中型宾馆，由于地
处中心地段客流量大，是我市较有影响的大中型宾馆之
一。七台河宾馆是七台河政府住哈办事处及对外宾馆的综
合性大楼。因此，施工中必须保证两个建筑物正常使用及
安全。
6．中财大厦工程结构较为复杂
由于该建筑物地质条件较为复杂，杂填土层、淤泥均
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较厚，地下水位较高等不利的条件下，设计高区为负 2
层，地上通过两次转换结构由框架转换为剪力墙结构，低
区、地下局部 2层，地上 6层框架结构形式。
上述 6个方面的难点决定了该工程的复杂性，艰难
性，为了保护毗邻建筑物安全使用，保护地上管线的安全
使用，保护三条交通干线的安全使用。工程在开工之前必
须应对上述 6个难点，逐一加以解决，才能实现“三个安
全”使用的要求。
三、开工前的技术资料准备工作
上述 6个方面的难点，决定了开工不可仓促上马，必
须在充分掌握有关技术资料的前提下，做出详细的施工方
案后，才能施工。
1．对地下管线采取挖探方法
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准确地掌握其种类、数量、埋深、走向及新建筑物的
距离（挖探平面如图 2）经过挖掘确认：
A．沿田地街方向在~-2m的埋深处发现有 3条高
压电缆，2条电信光缆及 1条给水干线，位置如图 2（a）
B．沿兆麟街方向在~-2m之间埋深处有 3条高压
电缆，1条建国前埋设现正在使用的旧煤气管。位置如图 2
（b）
C．沿斜角街方向在~-2m埋深处有 3条高压电
缆，位置如图 2（c）
图 2 挖探平面图
经过对四个探挖点详尽考察，确认这 9条高压电缆线
是围绕拟建工程三边的 3条电缆，此外还有 1条光缆、1条
给水干线、1条煤气管线等。这些地下管线分布情况的确认
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为避免开工后发生触碰或损坏造成重大事故提供了有力保
障。
2．对林苑宾馆的调查
林苑宾馆紧靠拟建的中财大厦，高度近 50m。因此，查
清其基础状况十分重要。通过查找资料和图纸了解到，林
苑宾馆是 80年代后期建成的框架结构，基底标高为-
，地下 1层，基础桩型为泥浆护壁桩，桩径 600mm，桩
长 18m。（相关位置如图 3）
图 3 林苑宾馆位置图
3．七台河宾馆的调查及情况
七台河宾馆始建于七十年初期，由于历史原因各种资
料已无法查询，为制定合理的施工方案提供准确的技术资
料，我们采取横挖其相临基础断面，以查清其基础埋深及
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基础结构状况。（如图 4）
图 4 七台河宾馆基础结构图
从七台河基础断面可分析出，该建筑物是由砼条型基
础形成的砖混结构。
4．3条交通干线的调查
3条交通干线是哈市中心区的交通枢纽地段，高峰期每
分钟单向通过的车辆超过 10辆，如果有道路不畅，就会造
成道里区中心地段的交通困难。为此，此处施工对道路交
通不能有一点干扰，路面不可有任何破坏，必须确保其畅
通。
上述四个方面的调查，是开工前必不可少的工作，为
以后的正式施工提供了极为重要的基本依据。
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四、毗邻建筑物保护方案的设计
中财大厦工程设计为地下 2层，因此在深基坑施工
中，毗邻建筑物保护方案的设计主要考虑帷幕桩的选择及
设计、人工降水的设计两个方面的工作。
（一）帷幕桩的选择与设计
帷幕桩的选择经研究可以选择的桩型有振拔桩，钻孔
压浆桩和泥浆护壁桩三种桩型。
振拔桩：虽然施工速度快，造价较低但由于振动噪声
及干扰相当大，在城市中心区旧城改造中不宜采用。
钻孔压浆桩：施工速度较快，且适合于高地下水位成
桩，但由于在压浆过程中对周边土体产生 3~5Mpa的压力，
因此，在施工过程中对施工工艺要求非常严格，稍有不慎
极可能对相邻建筑物地基结构产生扰动，其中产生的粉砂
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液化现象所导致的后果比较严重，因此，在有相邻建筑物
的深基坑施工过程中，在无确有把握的情况下，不宜采用
该种桩型的帷幕桩，而在无相邻建造物的情况下则非常适
宜。
泥浆护壁桩：施工速度较慢，对毗邻建筑振动干扰较
小，同时，该桩型也适合于高地下水位成桩。
经过比较，确定方案如下：
1．帷幕桩的选型采用复合桩
在靠近林苑宾馆、七台河宾馆的一侧（即拟建中财大
厦的西侧）选择泥浆护壁桩，在临斜角街、田地街、兆麟
街及西侧无相邻建筑物段选择钻孔压浆桩。如图 5（实心为
泥浆护壁桩，空心为钻孔压浆桩）
图 5 帷幕桩示意图
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2．帷幕桩的设计
经过计算，临街面帷幕桩采用直径 600mm，桩长度为
14m，净距间为 660mm，受力钢筋直径为φ25 的钻孔压浆
桩；西侧与七台河宾馆相邻建筑相近的帷幕桩采用直径
600mm、长度为 8m、净距为 600mm，受力钢筋直径φ20 的
泥浆护壁桩；林苑宾馆侧帷幕桩设计考虑到加固基础提高
基础上的承载力，故采用两排泥浆护壁桩并与基础梁—9相
连，兼做工程桩用，其桩直径、桩长、间距、配筋与七台
河侧帷幕桩相同。
3．锚杆的设计与施工
在土方开挖后帷幕桩临空面将随着挖掘深度的加大而
增加。为确保路面的绝对安全，因此，在北、东、南侧土
方挖至时增设第一道锚杆，当锚杆强度满足设计要
求张拉后继续开挖至，在位置再增设第二道锚
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杆，完成后开挖至基底。与西侧相邻建筑的帷幕桩桩顶标
高分别为和。帷幕桩临空高度在 与
之间，经计算要求其嵌固浓度在 8m和 6m时能够满足帷幕
桩的相对稳定（如图 6）。
图 6 锚杆设置示意图
（二）人工降水方案的选择与设计
根据地质资料，该地段地下水位丰水期与沽水期的水
位为~之间，新建中财大厦为，因此，为
保证施工必须实施人工降水。人工降水由于水力坡度的作
用产生水漏斗现象必然又会扰动地基结构状态，从而对毗
邻建筑物的安全使用形成一定的影响，以至于引起毗邻建
筑物不均匀沉降。因此，在选择和设计人工降水方案时必
须考虑两个因素：一是尽力控制人工降水总量，从而减少
水力坡度，降低水漏斗现象对周边毗邻建筑物地基结构状
态的扰动强度；二是尽量缩短人工降水的延续时间，以减
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少扰动的周期。因此，施工前提出两个方案。
第一种方案
布置大口径排水井法。即在新建筑物施工前周边按一
定距离（距离大小经计算定）布置排水井，整体降低地下
水；同时对七台河宾馆设补水井，以减少建筑的地下砂间
孔隙率增大，承载力降低的现象，经理论计算，大口径排
水井总数 16口，井深 21m，每口井内设抽水量为 40T/H，
补水井 3口（如图 7）。
图 7 补水井位置图
第二种方案
根据新建中财大厦的结构特点，是通过沉降缝将其分
为高低两个区段。同时，依据先高后低的施工原则，在降
低地下水过程中可以采取分段降水的方法，即先降高区地
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下水位，待高区主体施工完毕后再降低区。这样既能满足
施工要求，以能降低施工费用，同时也满足了相邻建筑物
长时间在低地下水位状态下的不利。经理论计算排水井总
数为 10口，深度 21m，每口井高抽水量为 50T/H水泵一
台，高区施工启动 1~7号井，低区施工启动 5~10号井，0
为观察井（如图 8）。 图 8 排水井位置图
经过分析比较：
第一种方案日抽水量平均为 15360t/日，第二种方案日
最大抽水量为 8400t/日，第二种方案的日抽水量仅是第一
种方案日抽水量的 54%。由于日抽水量减少近一半。水力坡
度明显减缓，所引起的水漏斗现象的影响强度也将会明显
减弱。而第二种方案分两区段实现阶段抽水，就分别对林
宛宾馆、七台河宾馆的影响的总体周期相对缩短。因此，
从抽水量引起的水漏斗现象和抽水周期的缩短，以及就其
经济等三方面考虑，决定选择第二种方案。
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五、施工过程中施工工艺确保相邻建筑物安全的措施
（一）降水井的施工
因降水效果的好坏主要决定于该井滤水性能的好坏，
因此，降水井的施工，采取了成井后滤水性好的反循环钻
机进行施工。反循环钻机的最大特点是成井后，滤水性较
好。同时，根据已探明的地下管线位置，选择适当的位置
一次性完成 10口井的施工，做好低区降水井的保护。
（二）帷幕桩的施工
先施工七台河宾馆侧泥浆护壁桩，因其施工较慢，为
确保桩身质量，给予了足够的工期。同时，钻孔压浆桩沿
田地街方向依次施工，为提高工期，帷幕桩砼中加入一定
量的早强剂，同时采用跳打法施工。
（三）土方施工
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由于该工程地质条件和周边情况较为复杂，因此，在
整个施工过程中，土方分四个阶段。
1．高区土方第一步挖至，目的是清除原有建筑
物的旧基础，施工保护林苑宾馆的泥浆护壁桩；施工高区
钻孔压浆桩和的第一道锚杆做准备。
2．主区土方的第二步从挖至，以完成-
处的第二道锚杆的施工。
3．高区土方的第三步从至基底，完成土方开
挖，同时清除破桩头遗留的碎砼。
4．高层主体施工结束后，在启动低区降水井后，一次
开挖完毕。
（四）锚杆的施工及帷幕桩间土的保护
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在土方施工过程中为保证临街面钻孔压浆桩的绝对稳
定，实施了两排锚杆加固，除此之外，对林苑宾馆、七台
河宾馆的泥浆护壁桩采取了用干硬性细石砼抹面的做法，
防止因桩间土的流失，导致临空面的增大（如图 9）。
图 9 锚杆施工及帷桩间土的保护示意图
六、结论
1．在城市中心区旧城改造中必然会遇到毗邻建筑、交
通干线、地下管线等设施，为了保护这三个方面设施的安
全，必须在开工之前作详尽而周密的调查，充分占有资
料，这样才能在施工之前为构筑防护体系和防护方案做好
充分准备，起到事半功倍的效果。
2．深基坑开挖之后，防止帷幕桩产生侧向位移是实现
毗邻建筑安全，交通道路的安全和地下管线安全的事关重
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要的环节。对不同毗邻设施应选择不同方案去应对，具体
问题，具体对待，这样才能达到安全、快速、节省的目
标。
3．人工降水对毗邻设施的影响不可忽视，必须采取相
应对策，使影响减少到最低限度。
4．保护方案预防目的的实现要靠严格的施工程序、严
密的施工组织和严谨的科学态度。施工中要讲究工艺讲究
方法，这样才会达到安全、优质、高效和的目的。 （侯海
波 申凯 申宝印）
