（招标投标）物业管理东莞
联通物业管理招标文件
第一章投标须知
投标人必须认真阅读以下内容，以免造成投标失败。
一、说明
1、招标内容
（1）东莞联通新时空大厦的安全保卫服务。
（2）大厦公用设施和设备的日常运行维护保养。
（3）大厦的保洁服务,联通其它的物业保洁服务(包括:美佳大厦 C座一、二、三楼办公区
及二楼交换机房；鸿禧大厦二楼交换机房；东城中路营业厅、1001客户服务中心办公
区及四栋员工宿舍的区域；南城科技园一、二楼交换机房、科技园地面；万江货仓、
洪梅及高埗营业厅，管理面积约 13000平方米)
（4）服务期限为:十二个月〔即 2007年 10月 1日至 2008年 9月 30日)
2、对投标人要求
中华人民共和国的法人或其他组织；要求在广东省注册的物业管理企业，持有物业管理资
质证书；
须具有在管理 10000平方米以上非住宅项目管理经验(优先考虑),并提供相关物业管理服务
的证明文件。
投标人在广东省行政区内进行工商注册及税务登记，且注册资金在 50万元以上（含 50万
元）。本项目不接受联合体投标。
在符合投标单位使用条件的情况下,投标单位应尽可能接收联通现有的清洁工。
3、纪律与保密事项
投标人不得相互串通投标报价，不得妨碍其他投标人的公平竞争，不得损害采购人或其他
投标人的合法权益，投标人不得以向采购人、评标委员会成员行贿或者采取其他不正当手
段谋取中标。
获得本招标文件者，不得将招标文件用作本次投标以外的任何用途。
二、投标文件
1、投标文件的组成
投标文件分商务文件、服务文件和唱标信封组成。
2、投标文件的编写
投标人必须按招标文件的规定及格式要求准确、完整地填写和提供资料，并保证所提供的
全部资料的真实性；
招标文件中，凡标有“*”的为重要指标要求。若有一项带“*”的指标未响应或不满足，
按无效投标处理；
投标人对招标需求必须给予唯一的实质性响应，否则将视为不响应。
3、投标文件的标记和密封
投标文件的任何涂改或修正，必须由投标文件的签字人签字确认。
投标文件用 A4纸，商务文件、服务文件必须单独装订成册，并在封面上加盖法人公章。
投标文件应制作正本一份，副本一份，电子版一份，封面标明“正本”或“副本”，并加
盖公章。副本可采用正本的复印件，一旦正本与副本或电子版不符，以正本为准。
唱标信封单独密封，正本和副本一起密封包装，封口加盖公章，在包装封面按以下顺序标
明：
收件人：中国联通有限公司东莞分公司
项目名称：东莞联通新时空大厦物业管理
投标人名称：
投标人地址：
联系人：
电话及传真号码
“2007年 9月 14日下午 17:30之前不得启封”字样。
4、投标文件的递交
.投标截止时间为 2007年 9月 14日下午 17:30。
.投标文件应在投标截止时间前送达中国联通有限公司东莞分公司，采购人将拒绝以下情况
的投标文件：
未按要求密封；
无提交足额投标保证金；
迟于投标截止时间递交。
.采购人不接受邮寄、电报、电话、电传、传真方式投标。
5、*投标保证金
投标人必须在 2007年 9月 10日前向采购人提交金额为 5000元的投标保证金与招标文本费
500元，并在购买标书时提交保证金银行回单，交采购人财务进行验资。
投标保证金应以下列方式提交：
银行转账。
公司名称：中国联通有限公司东莞分公司
帐号：106006-516-01-
开户行：广东发展银行东城支行
在确定中标人后五个工作日内，退回未中标人的投标保证金；在签订合同后五个工作日内，
退回中标人的投标保证金；在投标有效期内不能确定中标人的，在投标有效期满后五个工作日
内，退回所有投标人的投标保证金。
下列任何一种情况发生时，投标保证金将不予退回：
投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标；
中标人未能在规定期限内签订合同；
投标人在招标期间出现用不正当手段影响评标结果的行为。
投标人保证金退回方式:
银行支票、汇票或电汇。
投标人银行账户资料
帐户名：
开户行：
帐号：
第二章采购人需求
一、项目基本情况
1、东莞联通新时空大厦位于东莞市南城区胜和路，大楼总建筑面积约 21266平方米，共 14
层（地下 1层，地上 13层）。其中地下层为车库，大楼配有先进的智能化系统及配电、监控、
消防、空调、照明和音响广播系统，具体的情况以现场查看为主。
2、联通东莞分公司所属的其它物业，包括美佳大厦 C座一、二、三楼办公区及二楼交换
机房；鸿禧大厦二楼交换机房；东城中路营业厅、1001客户服务中心办公区及四栋员工宿舍
的区域；南城科技园一、二楼交换机房、科技园地面；万江货仓、洪梅及高埗营业厅，管理
面积约 13000平方米，服务的主要内容是保洁工作。
以上项目具体的情况以现场查看为主。
二、物业管理服务的内容
（一）保安服务
大厦保安服务设置 6个岗位，分别为：办公大堂前台、监控室、营业厅大堂、停车场进出
口、巡逻（以上岗为 24小时服务）和外围停车（12小时服务，8：00-20：00），若按保安员
每天 8小时工作时间，每月休息 4天配置，需保安员 20人，另加队长 1人，共需 21人；若每
天 12小时工作时间，则共需 14人。服务内容包括：
1、负责物业管理区域内的防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故安全管理。
2、维护大厦公共场所秩序。
3、车辆出入、停放秩序的管理。
4、负责人员、物品出入大楼的登记管理。
5、配合维持在联通大厦举行的大型活动的秩序。
6、配合完成其他相关的保安服务工作。
（二）设备设施养护维修
每天 12小时服务时间（一般为 8：00-12：00，14：00-22：00，根据联通作息时间表作调
整），平日（周一至五）不少于 1名维修工在岗，周末、节假日 1名维修工在岗。配备维修工
共 2名。工作内容包括：
1、大厦设施设备的日常养护和管理，包括：供排水设施设备、室内外照明、动力电系统
的养护。
2、做好其他外包维护设备（电梯、空调、消防等）的工作状态检查，配合其他外包单位
的保养维修。
3、配合做好弱电智能化系统的日常养护和管理，包括：会议音响系统、电视会议系统、
智能一卡通系统（门禁系统等。
4、其他杂项的维护，包括：大厦门窗、办公家私的日常养护和一般维修。
5、停电管理：查询供电停电信息，发布停电通知，配合联通网维中心做好市电/油机发电
的转换。
6、外广场大型活动及上级单位检查时配合布置工作。
7、配合联通日常会议室各项布置工作。
8、零星工作施工，二次装修监督管理。
9、维护维修所用的材料、工具由业主负责。
（三）保洁服务：
每天 8小时服务时间(营业厅除外),（一般为 7：00-11：00，13：30-15：30，根据联通作
息时间表作调整）新时空大厦人员配置约 13人；联通其它物业，（如美佳大厦 C座、1001客
户服务中心、南城科技园等）共需保洁员 14人，工作内容包括：
1、公用绿地、花草树木、建筑小品的养护，大楼公共通道绿化摆放。
2、办公室、办公区域、会议室环境卫生，公共环境卫生，包括：公共场所、公共卫生间
的清洁卫生、垃圾和杂物的收集、清运、病虫害消杀。
3、提供公用卫生间纸巾、洗手液等卫生用品。
三、物业管理服务的要求
（一）保安服务要求：
1、公共秩序维护的要求
1）、新时空大厦日常安全管理实行半封闭管理模式。
2）、实行 24小时安全管理(值班、治安巡视)、消防、监控值班制度：
3）、负责人员、物品出入大楼的登记管理；
4）、停车场车辆出入、停放秩序。
5）、负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破坏活动；严格按照各值班
岗位的操作规程努力完成值班保卫工作。
6）、安全管理员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度规定，认真做好各项工作
记录，不得敷衍了事。当班时发现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管理人
员，必要时立即向业主报告。
7）、值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要离岗，应通知物业管理人
员安排顶岗后方可离开。
8）、每班提前 10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特殊情况，不得延时接班。
9）、安全管理员上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防抢劫工作，发现不安全因
素立即查明情况，排除险情，确保有序的公共秩序。
10）、本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交待下一班人员，并将记录
及各类公物移交。交班时发现问题，双方应当面说明。
11）、接班人未到，交班人不得离岗。
12）、对出入新时空大厦物业管理区域的人员、车辆及所携带的物品，按规定的要求进行
检查、登记；如遇违法分子不服从管理或无理取闹时，应及时、正确进行处理。
13）、安全管理人员要熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要勤巡逻、勤观察，发现
可疑情况应及时处理，预防进一步恶化。
14）、安全管理值班时，杜绝未经许可的人员、车辆进入物业管理区域内，在物业管理责
任区域内发生的突发事件要正确处理，保护证据维护秩序并及时向有关部门报告，并做好登记
工作。
15）、严格按值班岗位操作规程办事，自觉接受业主及有关部门的监督指导，认真听取业
主的意见和建议，不断提高物业管理服务水平。
16）、在工作中树立认真负责的工作态度和作风，不断改进工作方法，做到遇事勤报告，
处事要登记。
17）、每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后存档备查。
18）、管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于 3次，检查内容包括保安员是否坚守岗
位保安员值班是否符合规范要求，责任区域是否存在异常情况。
2、安全巡查要求
1）、正常情况下白天每隔 60分钟、夜间 120分钟巡视大楼一次，按要求做好巡视记录。
2）、巡逻各区域的安全管理情况，是否有不安全因素，同时注意设施设备是否发生破损，
发现损坏的应及时报修。
3）、上班期间，巡查各楼层是否有外来人员没有进行登记在楼层停留的。
4）、下班后，巡查各楼层是否关闭门窗，各种用电、用水设备是否关闭，以防止消防或
其它意外事件发生（发现有异常情况应及时向主管部门汇报），做好这些事项检查结果的登记
工作。
5）、巡逻时应将每次巡逻时车辆在库的情况如实登记，在交接班时要做好车辆在库的情
况登记工作。
6）、认真巡视检查消防设备，发现险情及时汇报，及时处理，排除险情。巡查要做好消
防记录，如实记录各类设备设施的巡查工作，发现危险隐患，及时报告并协助设备设施管理人
员做好排险工作。
7）、巡逻时遇有紧急、突发性重大事情要认真处理，要及时报告，并进行登记备查。
8）、对一切违法犯罪行为或活动，要发现得早、控制得住、制止得有效，打击得有力，
堵塞漏洞，防止各类治安事件、灾害事故的发生。
9）、安全管理人员不得借助工作之便使用物业内的设施。
3、消防管理要求
1）、监控中心要 24小时值班，监视大楼消防设备的运行状况。
2）、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患，监护动火情况。
3）、定期检查消防器材设备，确保各类器材和装置处于良好状态，安全防火通道要时刻
保持畅通。
4）、发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119”，并关闭电器开关和门窗。迅
速有序地从消防楼梯疏散人员。
5）、积极进行消防知识的培训和宣传，不断提高安全管理人员消防技能和相关人员的消
防安全意识。
6）、制定消防应急预案并按规定组织演练。
（二）设备设施养护维修要求：
1、设备维护人员每日检查以下内容：
1）、配电柜及仪表指示是否正常，导线接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
2）、配电室各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。
3）、按时开关辖区内的灯饰。
4）、检查照明开关、插座、照明灯情况。
5）、无堆积易燃物、危险物品。
2、房屋本体的检查
1）、每周应检查上下水管漏、排水系统是否正常。
2）、经常检查门窗及办公家私，发现问题及时处理，定期更换易损部件。
3、停电应急措施：
1）、上网或电话查询供电局停电计划，通知业主停电原因及时间，做好停电准备工作。
2）、对突发停电，查明停电原因及时间后，及时通知业主。
3）、配合联通网维中心做好市电/油机发电的转换工作，确保安全。
（三）保洁服务要求
1、大堂
a、地面整洁、干净，无污渍、无垃圾，无积水。
b、手扶梯整体干净，扶手无手印，无明显积尘，梯级无污渍，无烟头。
c、通风口、照明灯具、天花、其他饰物：洁净、无污渍、无尘。
d、垃圾桶：垃圾不超过一半、及时更换垃圾袋，无污渍、无异味。
e、玻璃门：无手印和灰尘、保持光亮、干净。
f、墙面、台面、沙发、不锈钢器具：保持光亮整洁，无灰尘，保持空气清新，无异味。
g、玻璃幕墙(2米以下清洁)：每天清洁一次、洁净、无污渍。
h、电梯外门厅保持光洁，无明显手印、无污渍，按钮无手印、灰尘。
2、电梯
a、地面干净、无污迹、无异味、无发霉、无杂物；
b、不锈钢表面：无灰尘、污迹、无手印；
c、灯具、天花板：无灰尘、蜘蛛网：
d、塑料条、门轨：无灰尘、砂土；
e、轿厢内壁：光亮、无手印、无污迹、无灰尘。
3、走火通道
a、地面梯级：洁净，无污渍、水渍、灰尘；
b、楼梯扶手：无脏污；
c、铁栏油漆：完好无脱皮；
d、楼间天花：无灰尘、无蜘蛛网；
e、地脚线：干净，无灰尘；
f、墙面：无尘、无污渍；
g、门窗：洁净光亮、无污渍、无尘；
h、消防设施：洁净、无污渍、无尘；
i、楼道：无堆放杂物、无灰尘、无污渍、无异味。
4、业主办公区域(要求服务时间为班前或班后)
a.地面-大理石：无灰尘、无污渍、无积水、干净光洁；
b.地面-地毯：无灰尘、无污渍、干净光洁；
c.桌椅台面：无灰尘、无污渍、干净光洁；
d.沙发茶几：无灰尘、无污渍、干净光洁；
e.烟灰缸：无烟头、无污渍、干净；
f.植物：无尘、干净、茂盛；
g.指示牌：无尘、干净；
h.沙发、桌椅：无灰尘、无污渍、干净光洁；
i.饮水机：无污渍、无积水；
j.碎纸机：无过多纸屑、手印、污渍、印迹；
k.复印机、速印机：无手印、污渍、印迹；
l.垃圾篓：无溢出垃圾、无异味；
m.风口、灯饰、天花：无尘、无污渍；
n.消防设施及其他设施：无尘、无污渍、无痕印、手印；
5、楼层公共部分
a、地面：整体洁净、无污渍、无积水。
b、墙面：无灰尘、无污渍。
c、地脚线：干净，无灰尘；
d、天花：洁净、无污渍、无灰尘、无蜘蛛网、无霉点。
e、风口：无灰尘、无冷凝水、无污渍。
f、照明器材：无灰尘、无污渍、光彩明亮。
g、垃圾桶、垃圾箱：无痕印、无污渍、无异味。
h、绿色植物：洁净、无杂物、无尘。
i.门、窗：无灰尘、无污渍、无痕印、手印。
J.花盘：无尘、无污渍、无杂物。
K.指示牌、信报箱：无灰尘、无污渍、无痕印。
l.痰箱：无污渍、无痕印。
m.消防设施、照明灯具及其他设施：无灰尘、无污渍、无痕印、手印。
6、洗手间部分
a.地面：无污渍、无垃圾、无积水、无异味。
b.天花板、灯饰、通风口：无灰尘、无污渍。
c.门窗、墙面：无灰尘、无污渍。
d.洗手盆及台面：无污渍、无垃圾、无异味。
e.镜面：无灰尘、无污渍、无手、光洁明亮。
f.大小便池：无异味。
g.垃圾篓：无溢出垃圾、无异味。
h.空气清新剂：保持空气清新。
i.洗手液器：没有断档现象。
j.手纸：保证手纸供应。
k.其他设备：无灰尘、无污渍、无水印、无异味。
7、外广场、道路：
a.地面：无污渍、无垃圾、地面香口胶等污渍及时清洁。
b.指示牌：无灰尘、无污渍。
c.射灯、路灯：无灰尘、无污渍。
d.旗杆：无灰尘、无污渍。
e.水沟、管道、地漏：无垃圾、无污渍。
f.楼房外转 3米以下墙面：无明显污渍。
g.玻璃：无灰尘、无污渍、无痕印、手印。
h.大理石柱面：无灰尘、无污渍、干净整洁。
i.消防设施、照明灯具及其他设施：无灰尘、无污渍、无痕印、手印。
j.垃圾桶、垃圾箱：无溢出垃圾、无异味。
k.绿化带：基本无落叶、烟头等垃圾。
l.埋地排污管道：保持排污畅通。
m.化粪池：清沙见底，保持畅通。
8、停车场、机房、天面
a、地面:无污渍、无垃圾、无积水、无严重油污。
b、天花、管道：无灰尘、无蜘蛛网。
c、消防设施：无灰尘、无污渍、无蜘蛛网。
d、排水沟：无垃圾、无烟头、保持畅通。
e.标志牌、档车杆：无灰尘、无污渍。
f.立体停车库：无污渍、无严重油污。
g.消防门：无灰尘、无污渍。
h.配电室-地面、设备：无灰尘、无污渍。
i.配电室-天花、管道：无灰尘、无污渍、无蜘蛛网。
j.值班室-地面、桌、椅：无污渍、无垃圾。
k.值班室-垃圾篓：无溢出垃圾。
9、消杀
1、灭鼠标准：鼠密度不超过 5%（粉迹法）。
2、灭蚊标准：积水中三龄蚊幼或蛹阳性不超过 3%。
3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过 3%。
4、灭蟑螂标准：使用国家有关部门允许使用的药物并遵守市爱卫办规定，以保证效果和
安全。
10、大厦外墙、水池、化粪（油）池等的清洗。
四、物业管理服务各项指标
序
号
服务项目 服务目标 测算依据
1 对大楼提供保安服务，保证大楼
公共秩序及安全
杜绝火灾责任事故和刑
事案件
无火灾责任事故和刑事案件
2 消防设备设施管理维护 消防设备设施完好率
=100%
完好消防设备、设施÷大楼消防设备、设
施总数×100%=100%
3 设备、设施管理 设备、设施完好率=100% 完好设备、设施÷设备、设施总量×
100%=100%
4 对智能化系统运行管理 智能化系统运行正常率
≥98%
正常运行设施设备÷设施设备总量×100%
≥98%
5 地下车库、公共停车场和车位的
管理服务
停车场设备完好率≥
98%
停车场完好设备÷停车场设备总数×100%
≥98%
6 客户零修、报修率及时率 =100% 已完成零修整修数÷总零件、急修数×
100%=100%
7 客户零修、报修返修率 ≤1% 返修数量÷维修总数×100%≤1%
8 对大楼的清洁卫生进行管理；对
垃圾进行收集和清运
环境卫生、清洁率=100% 保洁达标面积÷保洁总面积×100%=100%
9 接受客户有效投诉处理率 =100% 完成处理次数÷有效投诉次数×100%=100%
10 物业管理满意率 ≥98% 物业管理调查满意人数÷调查总人数×
100%≥98%
第三章合同样本
按照《中华人民共和国合同法》及招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签
订本合同。详细价格、技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附
件及本项目的招标文件、报价文件等均为本合同不可分割之一部分。双方共同遵守如下条款：
一总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将委托乙方实行物业管理服务，
订立本合同
第二条基本情况
东莞联通新时空大厦位于东莞市南城区胜和路，大楼总建筑面积约 21266平方米，共 14层
（地下 1层，地上 13层）。其中地下层为车库，大楼配有先进的智能化系统及配电、监控、
消防、空调、照明和音响广播系统，
（物业管理服务构成细目见招标文件采购人需求）。
第三条乙方提供服务的受益人为甲方使用人，甲乙方均应对履行本合同承担相应的责任。
二物业管理服务事项
具体事项见招标文件采购人需求。
三物业管理服务期限
第四条物业管理服务限为十二个月。自 2007 年 10月 1日零时起至 2008 年 9月 30日
二十四时止。
四双方权利义务
第五条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、审定、考核乙方物业服务工作及管理制度；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4、甲方将向乙方提供必要的办公用房，由中标人无偿使用。
6、招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。
第六条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、未经甲方书面同意，乙方不得将物业管理工作、责任转让、分包；
3、在日常管理过程中对无法解决的事故或物业设施需要维修、保养的要及时向甲方反映；
4、从合同生效日起，负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料。
5、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；
6、招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。
五物业管理服务质量
具体的物业管理服务质量要求见招标文件采购人需求。
六物业管理服务费用
第七条在服务期内，甲方支付给乙方的物业管理服务费总计为 元(大写:人民币)。
此费用甲方按月支付，每次支付金额为 元。每月的 号前，乙方将上月的发
票与甲方结算服务费，甲方在收到乙方发票后的 个工作日内（如遇放假或财务封帐，付款时
间则顺延），向乙方支付服务费。
第八条乙方应负责除属于专业公司承包维修和养护范围之外的设施、设备的日常运行、维护和
保养工作。甲方已经与各专业公司签订了主要设施及设备的质保协议，包括消防监控系统、安
保监控系统、空调系统、门禁系统、泛光及办公照明系统、电梯设备系统等。乙方其负责日常
运行检查、定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患通知和监督专业公司进行维修、
保养工作。
第九条按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。
七其它约定
第十条乙方的物业管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，乙方员工应没有刑事犯
罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定同意后方可录用，乙方人员资料必须交一份给甲方备
案。
第十一条如有需要，乙方的人员要听从甲方调动指挥。
八违约责任
第十二条甲方违反合同第五条的约定，使乙方未完成规定任务目标，乙方有权要求甲方在一定
期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济
赔偿，并承担相应的法律责任。
第十三条乙方违反合同第六条的约定，违反本合同要求的规定，未能达到约定的管理目标，使
用人投诉多或出现重大失误，甲方有权要求终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方
经济赔偿，并承担相应的法律责任。
九附则
第十四条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形
式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第十五条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时
协商处理。
第十六条本合同在履行中发生任何争议和纠纷，双方应先协商解决，协商不成的任何一方可向
合同签订地的人民法院提起诉讼。
第十七条本合同一式六份，具有同等法律效力，甲、乙双方各执三份。合同自双方签字盖章之
日起生效。
甲方： （盖章）乙方： （盖章）
签约代表：签约代表：
地址：地址：
电话：电话：
传真：传真：
签约日期：二 00七年月日签约日期：二 00七年月日
签订地：广东省东莞市
第四章开标、评标和定标
一、开标
1、中国联通东莞分公司在约定的时间和地点公开开标，开标由中国联通东莞分公司主持，采
购人、投标人和有关方面代表参加。评标委员会成员不参加开标大会。
2、开标时，中国联通东莞分公司对投标文件的密封情况进行当众核验，经确认无误后，由招
标工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格、价格折扣和投标文件的其他主要内容。未
宣读的投标价格、价格折扣和招标文件允许提供的备选投标方案等实质内容，评标时不予承认。
3、开标时，投标文件中开标一览表(报价表)内容与投标文件中明细表内容不一致的，以开标
一览表(报价表)为准。投标文件的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准；总价金额
与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有明显错位的，应以
总价为准，并修改单价；对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。
4、如开标记录表上内容与投标文件不一致时，投标人代表须当场提出。开标记录表由记录人、
唱标人、投标人代表和有关人员签字确认。
二、评标
1、本次招标依法组建评标委员会。
本次评标采用综合评分法。评标以招标文件规定的条件为依据，评分比重如下：
评分项目 商务评分 服务评分 价格评分
权重 30％ 40％ 30％
三、评标程序
1、符合性审查
评标委员对各投标文件进行符合性审查。投标文件出现下列情况之一时将被认定为无效投
标：
1）未提交投标保证金或金额不足的；
2）未按照招标文件规定要求签署、盖章的；
3）不具备招标文件中规定资格要求的；
4）不符合法律、法规和招标文件中规定的其他实质性要求的；
5）对报价明显低于其他投标人，有可能影响商品质量和不能诚信履约的，评委会要求投标人
具体说明并提供相关证明材料，而投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料，由评标委
员会认定为以低于成本价竞标的；
6）对内容存在下列重大偏差，实质上不能响应招标文件要求的：
a)不能满足完成投标项目期限；
b)附有招标人无法接受的条件；
c)明显不符合技术规格、质量要求、货物包装方式、检验标准和方法；
d)不符合招标文件规定的其他实质性要求。
2、投标文件的澄清
1）对投标文件中含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标
委员会可以书面形式要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。
2）投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式，由其授权的代表签字，并不得超出投标
文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。
3）除上述规定的情形之外，评标委员会在评审过程中，不得接收来自评审现场以外的任何形
式的文件资料。
3、商务评定
由评委对所有有效投标文件的商务条件进行审核和评价，填写《商务评分表》，商务
评分满分 100分，考虑下列因素：
序号 项目 分值
1 企业信誉 40分
（1） 企业管理水平及服务质量 10分
（2）
是否具有国家“全国物业管理示范单位”管理非住宅项目的证
书
10分
（3） 是否有 ISO质量管理体系认证，并得到有效维护 10分
（4） 是否有守合同、重信用证书（市以上工商局颁发） 10分
2 经验与业绩 45分
（1） 近两年的物业管理业绩及质量 10分
（2） 项目负责人是否有同类物业管理经验 10分
（3） 近两年的同类大型写字楼管理业绩及质量 10分
（4）
在管理同类物业近两年在物业管理、消防管理、设备
管理、用电管理等方面成绩突出，荣获相关主管部门或
行业奖励或表彰
15分
3 履约能力 15分
（1） 投标人企业人员规模、营业额、利润 5分
（2） 总资产 5分
（3） 资产负债率 5分
合计 100分
4、服务评定
由评委对所有有效投标文件的服务响应方案进行审核和分析，填写《服务评分表》。
服务评分满分 100分，考虑下列因素：
序号 项目 分值
1 对物业管理服务需求书的响应程度； 10分
2 物业管理服务总体模式与配套措施： 10分
（1） 总体模式 5分
（2） 配套措施 5分
3 驻场服务机构设立方案、运作流程： 10分
（1） 机构设立方案 5分
（2） 运作流程 5分
4 管理服务人员的配备方案： 20分
（1） 项目经理和主管人员的资质和经验 10分
（2） 服务人员的配备 5分
（2） 服务人员的培训考核 5分
5 各项管理规章制度 10分
6 各项服务计划和实施方案 20分
（1） 各项服务方案（清洁、保安、工程、绿化）； 10分
（2） 专项服务方案（迎检等接待服务）； 10分
7 物业管理服务各项质量指标的承诺、目标。 20分
合计 100分
5.价格评定
将评标委员会修正后的投标价格，取算术平均值×90％作为基准价格。等于或低于基准价
格的投标报价定为 100分，高于基准价格的投标报价则按其比例，每高于基准价格 1％减 2分，
如此类推计算出所有投标人的价格评分。
本项目由采购人根据市场价格和历年管理经验，设定最高限价，超出该最高限价的报价，
价格评分作零分处理。
6、综合评分的计算
1)综合评分=商务评分×30%+服务评分×40%+价格评分×30%；
2)将综合评分由高到低顺序排列，得分相同的，按投标报价由低到高顺序排列；得分且投标报
价相同的，按服务指标优劣顺序排列。评委会向采购人推荐第一名为第一中标候选人、第二名
为第二中标候选人。
3）在授予合同时，用户有权在单价不变的前提下，改变所需服务的数量和服务内容。
四、废标处理
下列情况出现将视为招标失败：
1、符合专业条件的投标人或者对招标文件作实质响应的投标人不足三家的；
2、出现影响采购公正的违法、违规行为的；
3、投标人的报价均超过了采购预算，采购人不能支付的；
4、因重大变故，采购任务取消的。
五、定标
1、凡发现中标候选人有下列行为之一的，取消其中标资格。
1）与其他投标人或招标代理机构串通投标的；
2）以他人的名义进行投标的；
3）弄虚作假骗取中标的；
4）向采购人、评标委员会成员行贿或者采取其他不正当手段谋取中标的；
5）有法律、法规规定的其他损害招标人利益和社会公共利益情形的。
2、中国联通东莞分公司以书面形式向参加投标的单位发出《中标结果通知书》。
3、中标人放弃中标的，应当依法承担法律责任。
4、在招标结果明确后，采购人保留部分服务内容议价的权利。
六、签约
1、采购人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人投标文件的约定，
以本招标文件提供的合同格式与中标人签订书面合同。所签订的合同不得对招标文件和中标人
投标文件作实质性修改。
2、采购人不得向中标人提出任何不合理的要求，作为签订合同的条件，不得与中标人私下订
立背离合同实质性内容的协议。
第五章投标文件格式
投标文件分商务文件分册、服务文件分册和唱标信封，请按以下要求的顺序和格式制作。
一、商务文件格式
1、商务文件目录
2、投标函（见格式 1）
3、*法定代表人授权书（如需要见格式 2）
4、开标一览表（见格式 3）、服务报价明细表（见格式 4）
5、投标人基本情况表(见格式 5)
6、资格证明文件（复印件，盖公章）
1）*法人营业执照副本
2）*国税、地税登记证副本
3）机构社会保险登记证
4）*物业管理资质证书
7、投标人认为有必要说明的其他资料
二、服务文件格式
1、服务文件目录
2、投标服务响应一览表（见格式 8）
3、投标服务实施方案（参考格式 9内容）
4、投标人认为有必要说明的其他资料
三、唱标信封
1、开标一览表（盖公章）
2、投标函（盖公章）
3、营业执照副本复印件（盖公章）
4、法定代表人证明书（或授权书）（盖公章）
格式 1投标函
中国联通有限公司东莞分公司：
我方收到贵方提供新时空大厦物业管理项目的招标文件，完全理解招标文件的所有条款。决
定参加该项目报价，据此我方承诺如下：
1、我方的投标文件在投标截止日后 60天（日历天）内保持有效，如中标，有效期将延至本项
目《新时空大厦物业管理服务合同》执行期满日为止。
2、我方声明投标文件及所提供一切资料均真实无误。我方同意按照贵方可能提出的要求，提
供与投标有关的任何其它数据或信息。
3、我方理解贵方不一定接受最低报价的投标。
4、我方同意在投标有效期之内撤回投标，或中标后未在规定期限内签订合同并送贵方备案的，
贵方将不退还投标保证金。
5、我方如果中标，保证履行投标文件中承诺的全部责任和义务，切实履行《新时空大厦物业
管理服务合同》中的全部条款。
6、退还的保证金请贵中心划入下列账号：
收款单位：东莞市瀚森物业管理有限公司
开户银行：工商银行东莞市沙田支行
账号：
7、所有与本招标有关的函件请发往下列地址:
地址：东莞市沙田镇中心区粤港花园管理处邮政编码：523981
电话：0769-7、0传真：0769-7
联系人：赵春华职务：总经理
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授权人（签名）：
日期：
注：由授权代表人签署的，需附法定代表人签名的授权书（参照格式 2）。
格式 2法定代表人授权书
中国联通有限公司东莞分公司:
注册于 （注册地址）的 公司的
（法定代表人姓名）代表本公司授权 （被授权人的姓名）为本公司合法代理人，
就中国联通东莞分公司新时空大厦物业管理服务项目投标、签约、履约的所有事宜，以本公司
名义处理一切与之有关事务。
本授权书有效期与本公司投标文件中标注的投标有效期相同，自法定代表人签字（或盖章）
之日起生效。
投标人（法人公章）：
地址：
法定代表人（签字或盖章）：
职务：
日期：
被授权人（签字或盖章）：
职务：
日期：
格式 3开标一览表
项目名称：新时空大厦物业管理
招标编号：
投标人名称：
[价格单位：人民币元]
投标报价
项目名称 投标单价
(元/月)
投标总价
(十二个月)
优惠率%
*报价性质
(是否包干制)
物业管理 是
总计：大写: 元/（十二个月）（￥）
注：1.此表的总计是需采购人支付的物业管理费总金额，即投标总价。
2.投标人可以根据对采购需求的理解，自行补充分项内容。
3．报价包含所有税费。
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授权人（签名）：
日期：
格式 4服务报价明细表
项目名称：新时空大厦物业管理服务
招标编号：
投标人名称：
[货币单位：人民币元]
序号 分项内容 配置服务人员(人)
单价（月） 总价（1年） 备注
1 保安人员服务费
2 设备设施维修人员
3 保洁服务
合计 大写: 元（￥）
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授
权人（签名）：
日期：
格式5投标人基本情况表
1.公司名称： 电话号码：
2.地址： 传真：
3.注册资金： 经济性质：
4.公司开户银行名称及账号：地址：东莞市沙田镇
工商银行东莞市沙田支行 2010 0269 0920 0027 789
5.投标人获得资质证书复印件一览表
证书名称 发证单位 证书等级 证书有限期
6．营业注册执照号：
7.
公司标记样本公司公章样本
我/我们声明以上所述是正确无误的，您有权进行您认为必要的所有调查。
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授
权人（签名）：
日期：
注：投标人详细情况可另附文字。
格式 6投标人近两年完成的相关项目一览表
序
号
项目名称 项目地址
项目规模
（面积及楼层） 合同总价
完成时
间
项目质
量
项目单位联
系
人及电话
1
2
3
4
5
…
注：具备同类物业服务经验两年以上，请提供相关证明。
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授
权人（签名）：
日期：
格式 7拟为本物业管理项目配置的主管人员、工程技术人员概况表
序号 姓名 性别 年龄 学历 资格证书
拟任
职务
从事物业管理简历、年
限
备注
注：主管人员，须附其资质证书的复印件，及在本公司服务的外部证明。
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授
权人（签名）：
日期：
格式 8投标服务响应一览表
采购人需求 投标人响应
序号 需求内容 响应 差异
1 新时空大厦日常安全管理实行半封闭管理模式
2 实行24小时安全管理(值班、治安巡视)、消防、监控值班
制度
3 负责人员、物品出入大楼的登记管理
4 停车场车辆出入、停放秩序
5
负责物业管理区域内全天候的安全管理，严防一切非法破
坏活动；严格按照各值班岗位的操作规程努力完成值班保
卫工作
6 安全管理员须严格履行岗位职责，严格执行各项管理制度
规定，认真做好各项工作记录，不得敷衍了事。当班时发
现突发性事件，按规定程序果断处理，并及时报告物业管
理人员，必要时立即向业主报告
7 值班时坚守岗位，不得擅自脱岗，如因上厕所等原因需要
离岗，应通知物业管理人员安排顶岗后方可离开
8 每班提前10分钟进行交接班，交接班须正点、准时，非特
殊情况，不得延时接班
9 安全管理员上岗前认真检查设备设施，认真做好防盗、防
抢劫工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，确
保有序的公共秩序
10 本班与下一班交接，要将本班当班情况及注意事项详细交
待下一班人员，并将记录及各类公物移交。交班时发现问
题，双方应当面说明
11 接班人未到，交班人不得离岗
12 对出入新时空大厦物业管理区域的人员、车辆及所携带的
物品，按规定的要求进行检查、登记；如遇违法分子不服
从管理或无理取闹时，应及时、正确进行处理
13 安全管理人员要熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中
要勤巡逻、勤观察，发现可疑情况应及时处理，预防进一
步恶化
14 安全管理值班时，杜绝未经许可的人员、车辆进入物业管
理区域内，在物业管理责任区域内发生的突发事件要正确
处理，保护证据维护秩序并及时向有关部门报告，并做好
登记工作
15 严格按值班岗位操作规程办事，自觉接受业主及有关部门
的监督指导，认真听取业主的意见和建议，不断提高物业
管理服务水平
16 在工作中树立认真负责的工作态度和作风，不断改进工作
方法，做到遇事勤报告，处事要登记
17 每月月底对安全管理工作的登记进行整理、编册、总结后
存档备查
18 管理员每个班次对各岗位工作检查不得少于3次，检查内
容包括保安员是否坚守岗位保安员值班是否符合规范要
求，责任区域是否存在异常情况
19 正常情况下白天每隔60分钟、夜间120分钟巡视大楼一次，
按要求做好巡视记录
20 巡逻各区域的安全管理情况，是否有不安全因素，同时注
意设施设备是否发生破损，发现损坏的应及时报修。
21 上班期间，巡查各楼层是否有外来人员没有进行登记在楼
层停留的
22 下班后，巡查各楼层是否关闭门窗，各种用电、用水设备
是否关闭，以防止消防或其它意外事件发生（发现有异常
情况应及时向主管部门汇报），做好这些事项检查结果的
登记工作
23 巡逻时应将每次巡逻时车辆在库的情况如实登记，在交接
班时要做好车辆在库的情况登记工作
24 认真巡视检查消防设备，发现险情及时汇报，及时处理，
排除险情。巡查要做好消防记录，如实记录各类设备设施
的巡查工作，发现危险隐患，及时报告并协助设备设施管
理人员做好排险工作
25 巡逻时遇有紧急、突发性重大事情要认真处理，要及时报
告，并进行登记备查
26 对一切违法犯罪行为或活动，要发现得早、控制得住、制
止得有效，打击得有力，堵塞漏洞，防止各类治安事件、
灾害事故的发生
27 安全管理人员不得借助工作之便使用物业内的设施
28 监控中心要24小时值班，监视大楼消防设备的运行状况
29 经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患，
监护动火情况
30 定期检查消防器材设备，确保各类器材和装置处于良好状
态，安全防火通道要时刻保持畅通
31 发生火警，应立即告知管理处或拨打火警电话“119”，
并关闭电器开关和门窗。迅速有序地从消防楼梯疏散人员
32 积极进行消防知识的培训和宣传，不断提高安全管理人员
消防技能和相关人员的消防安全意识
33 制定消防应急预案并按规定组织演练
34 配电柜及仪表指示是否正常，导线接头是否有过热或烧伤，
接线是否良好
35 配电室各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全
以及是否放于规定的位置
36 按时开关辖区内的灯饰
37 检查照明开关、插座、照明灯情况
38 无堆积易燃物、危险物品
39 每周应检查上下水管漏、排水系统是否正常
40 经常检查门窗及办公家私，发现问题及时处理，定期更换
易损部件
41 上网或电话查询供电局停电计划，通知业主停电原因及时
间，做好停电准备工作
42 对突发停电，查明停电原因及时间后，及时通知业主
43 配合联通网维中心做好市电/油机发电的转换工作，确保
安全
[说明]投标人对照招标文件中的要求与投标的实际情况对招标文件中“采购人需求”的条款
内容作出响应。完全满足的在“响应”栏里打“√”，不响应的打“O”，并在列出实际响
应的具体内容。
投标人（法人公章）：
法定代表人或被授
权人（签名）：
日期：
格式 9投标服务实施方案
投标人应递交完整的实施方案设计，说明各分项计划，提交图表、文字说明书等资料，
并涵盖如下内容：
(1) 服务工作目标；
(2) 组织机构；
(3) 专项服务管理及方案；
(4) 投入使用设备的明细；
(5) 工作人员的培训及管理；
(6) 对各项管理指标的承诺；
(7) 其它。
注：组织机构要求提供机构设置方框图，如管理层的设置；主要管理人员的人数和职责；
各部门的设置、职责和拟安排的人数。
各种服务标准：
三、安全管理内容和标准
序号 岗位设置 工作标准 备注
1 办公大堂门岗
2 监控室值班岗、
3 巡逻流动岗
4 营业大厅岗
5 停车场值班岗
6 外围停车岗
四、各项管理指标的承诺
各项管理指标指标的承诺
序号 指标名称 投标指标 测算公式 管理主要措施
1 房屋及设施零
修、急修及时率
2 维修质量合格
率
3 排水管、明沟完
好率
4 路灯和公共照
明完好率
5 小区内治安案
件发生率
6 监控系统完好
率
7 火灾发生率
8 维修服务回访
率
9 业主对物业管
理满意率
10 违章发生率、处
理率
11 客户投诉处理
率
第六章新时空大厦概况
东莞联通新时空大厦位于东莞市南城区胜和路，是由中国联通有限公司东莞分公司投资
建设的一座集办公、通信、营业等为一体的现代化、智能化综合大楼。矗立于东莞市中心广
场的西侧。
东莞联通新时空大厦总建筑面积 21,121平方米，21266平方米，共 14层（地下 1层，
地上 13层）。大楼配有先进的智能化系统及配电、监控、消防、空调、照明和音响广播系
统。大楼设计功能齐全，分布合理，使用方便。其中地下层为车库，主楼首层是办公大堂、
营业大厅，二层用作办公和新业务展示区，三、四、十、十一、十二层为办公层，五、六层
通信机房，七、八暂空置，九层为部门资料室及小型仓库，十二层为总经理办公室，十三层
为员工餐厅。大楼共设有视频监控系统、综合布线系统、有线电视系统、公共广播及背景音
乐系统、一卡通系统等。
联通东莞分公司所属的其它物业，包括美佳大厦 C座一、二、三楼办公区及二楼交换机
房；鸿禧大厦二楼交换机房；东城中路营业厅、1001客户服务中心办公区及四栋员工宿舍的
区域；南城科技园一、二楼交换机房、科技园地面；万江货仓、洪梅及高埗营业厅，管理面
积约 13000平方米。
感谢阅读
