农业畜牧行业镜湖湿地创意生态农业园规划说明书
目 录
第一章 规划总纲 ..................................................................1
一、规划范围、期限与依据........................................................1
二、指导思想....................................................................1
三、规划性质....................................................................1
四、规划原则....................................................................1
第二章 区域背景分析 ..............................................................3
一、区域经济发展背景............................................................3
二、区域旅游发展背景............................................................3
第三章 创意农业园地块现状评价 ....................................................4
一、基地概况....................................................................4
二、与镜湖国家城市湿地公园关系分析..............................................4
三、与梅山湿地景区的关系分析....................................................4
四、与周边设施的关系............................................................5
五、开发优势与劣势分析..........................................................5
第四章 规划理念、目标与定位 ......................................................6
一、案例借鉴....................................................................6
二、规划理念....................................................................6
三、创意突破与理念生成..........................................................7
四、规划思路....................................................................7
五、规划目标....................................................................7
六、客源市场定位................................................................8
第五章 农业园空间布局与项目策划 ..................................................9
一、空间布局原则................................................................9
二、功能分区与布局..............................................................9
三、分区规划与项目策划..........................................................9
第六章 产品规划与形象策划 .......................................................14
一、产品设计...................................................................14
二、形象策划...................................................................15
第七章 土地利用规划 .............................................................17
一、土地利用现状...............................................................17
二、土地利用原则...............................................................17
三、土地利用依据...............................................................17
四、土地协调规划...............................................................17
五、主要经济技术指标...........................................................18
六、重点区块控制规划...........................................................18
第八章 农业园基础设施规划 .......................................................22
一、道路交通规划...............................................................22
二、给排水规划.................................................................22
三、电力电讯规划...............................................................23
四、环卫设施规划...............................................................23
五、防灾工程规划...............................................................24
六、竖向规划...................................................................24
第九章 农业园服务设施规划 .......................................................26
一、服务中心（点）设置.........................................................26
二、住宿设施规划...............................................................26
三、餐饮设施规划...............................................................26
四、商业服务设施规划...........................................................26
五、解说系统规划...............................................................26
六、信息网络规划...............................................................27
第十章 环境保护与景观建设规划 ...................................................28
一、环境保护规划...............................................................28
二、景观建设规划...............................................................28
第十一章 农业园投资估算与效益分析 ...............................................31
一、农业园投资估算.............................................................31
二、农业园效益分析.............................................................31
三、农业园风险分析.............................................................32
第十二章 规划实施建议 ...........................................................33
一、建立有效的项目运作与管理机制...............................................33
二、注重环境保护，防止旅游异化.................................................33
三、实施人性化管理.............................................................33
四、建立科学的人才队伍.........................................................33
五、大力推进旅游市场营销.......................................................33
第一章 规划总纲
一、规划范围、期限与依据
1、规划范围
该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区，规划范围北到群贤路，南至洋江西路，西到
梅山岗，东至现状村庄道路。规划总用地面积为约 1304亩，自然分隔成四个片区。
2、规划期限
综合考虑未来镜湖创意农业园的建设与发展，本次规划的时限界定为 3年，既 2010—2012。
3、规划依据
《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
《中华人民共和国土地管理法》（1986年）
《中华人民共和国环境保护法》（1989年）
《中华人民共和国森林法》（1984年）
《中华人民共和国水法》（2002年）
《中华人民共和国野生动物保护法》（1988年）
《国家城市湿地公园管理办法（试行）》（2005年）
《绍兴市镜湖国家城市湿地公园保护管理办法（试行）》（2006年）
《绍兴市城市总体规划》（2001-2020年）
《绍兴市镜湖新区总体规划》（2003-2020年）
《镜湖国家城市湿地公园总体保护规划》（2005年）
《绍兴市镜湖国家城市湿地公园总体规划》（2006-2020年）
《绍兴市镜湖国家城市湿地公园旅游发展规划》（2007年）
《绍兴镜湖新区公共设施重点项目选址研究（讨论稿）》（2009年）
二、指导思想
《镜湖湿地创意农业园》以严格保护、科学合理开发资源为指导思想，综合运用旅游、规划、
农业、生态等多方面的理论，形成综合的规划编制思想，指导本次农业园规划的编制工作。通过
合理的项目安排，使资源得到有效保护与利用，一方面进一步促进千亩林地的有效保护，同时又
能更好的发展休闲农业，促进镜湖湿地的品牌提升。
三、规划性质
本次规划的性质为控制性详细规划，重在提出镜湖创意农业园的发展定位、空间布局、土地
利用与协调等。在完成本次规划工作之后，镜湖创意农业园应继续以规划指导具体项目的开发建
设，后续规划和研究包括：各重点开发地块的修建性详细规划，市场营销策划等。
四、规划原则
科学决策，合理投资，突出重点，围绕着农林的主题，以精品项目带动镜湖创意农业园的开
发，具体规划遵循以下原则：
1、可持续发展原则
镜湖创意农业园的开发应走可持续发展之路，贯彻“严格保护、统一管理、合理开发、永续
利用”的方针，以开展农业休闲、休闲度假活动为基础，同时适度进行林业和鸟类的保护性开发，
进而拓展到生物多样性保护。因此在规划中要合理安排项目开发进度，在规划中强化保护观念，
明确保护措施。在规划实施过程中制定长远政策，形成良性的发展机制，实现资源的永续利用目
标。正确处理好开发和保护的相互关系，保护优先，适度利用，实现 “社会、经济、生态”效
益统一。
2、景观协调原则
景观协调性即在镜湖创意农业园的开发过程中做到设施与景点的布局、景点与整个园区建设
的建筑造型、用料选择等都必须与原有的自然背景相协调。不过分追求园区内景点、服务设施、
配套设施的雄伟、高大。
为使镜湖创意农业园具有良好的景观协调性、要做到：一是人工建筑物的大小要与自然背景
相协调，高度、体量适宜；二是人工建筑物的颜色应与园区的背景颜色相一致；三是人工建筑物
的材料应尽可能就地取材。
3、精品支撑原则
在市场经济下，特色是一个项目的灵魂与生命，没有特色，发展趋同，便丧失竞争力和生存
基础。镜湖创意农业园以科技农业和湿地林业为主要特色，应该说具有别的项目所不具备的优势，
有能力成为高品味的旅游区。但是特色并不是一成不变的，同样需要根据市场的需求，不时推出
新理念、塑造新形象，吸引和感召旅游者，实现产品的系列化、层次化、多元化、精品化。
4、经济性原则
休闲农业的实质是一种农游结合，一产业向三产业延伸的高效型农业，因此必须遵循经济性
原则。要围绕农业增效、农民增收的目标，向消费者提供旅游观光、休闲度假、种养体验、农科
教结合、农业科普等多种服务，提高非农收入和农业综合效益。
5、多样性原则
延长消费者的停留时间，是提高休闲经济效益的有效途径。一个休闲农庄只有设计出多种多
样的旅游项目，才能产生多方面吸引效果，满足不同层次和不同心理需求消费者的需要。因此，
在突出主题特色的同时，还应因地制宜地规划设计出一系列静态的和动态的项目，使消费者能在
同一观光休闲农业地看到多种观光休闲农业景观，体验和参与多种观光休闲农业项目，给消费者
以最多最美的享受，使其高兴而来，满意而归。
第二章 区域背景分析
一、区域经济发展背景
绍兴是长三角南翼的一个区域中心城市，处于杭州湾南岸杭甬城市带上的中枢位置；与上海、
杭州、宁波等城市的经济联系紧密；绍兴经济发达，民营资本活跃，处于浙江省前列。2008年
经济总量位居长三角第 8位，为全省第 4位；6个县（市、区）有 5个已达到“人均 GDP>5600
美元”。
绍兴目前在长三角区域发展中的定位是：以轻纺为特色的重要先进制造业基地、长三角南翼
的重要都市区、长三角著名的旅游休闲基地。绍兴 “主动接轨上海，积极呼应杭甬”，全力打造
纺织、化工、机械、建筑等传统优势产业为主的四大标志性产业集群，培育电子信息、生物医药、
节能环保三大成长性的高新技术产业，推进“一大中心（国际纺织制造和贸易中心）、二大基地（国
际精细化工产品制造业基地、全国新型医药制造业基地）、十大主产区（荧光显示屏、汽车配件、
扬声器配件、节能灯、微型电机、环保装备、包装材料、制冷配件、铜制品、绍兴黄酒等十大优
势特色产品）”建设，打响“江南古城看绍兴、江南文化看绍兴、江南风情看绍兴”的旅游品牌，
营造适宜的旅游休闲环境，大力发展休闲度假、生态观光、商务会议等旅游项目。
二、区域旅游发展背景
1、区域旅游发展概况
长三角地区旅游资源丰富，大致可分为人文历史类、都市景观类和自然景观类。作为“水城
越都、人文绍兴”绍兴以人文历史最为突出，其典型的江南水乡景观风貌和深厚的历史文化积淀，
在“山水浙江”的省域旅游格局中体现独具特色。
绍兴已形成“一心两带七区”的旅游发展总体格局：以中心城为核心，曹娥江和浦阳江为纽
带，重点开发建设各具特色的七大旅游区：越都古城旅游区、会稽山－兰亭旅游区、越剧寻根旅
游区、鉴湖-柯岩旅游区、大佛寺－十九峰旅游区、曹娥江旅游区、浣江－五泄旅游区。
近几年来，绍兴市旅游业保持了良好的发展势头，游客量和旅游总收入均保持了较高的增长
水平。2008年，绍兴市实现旅游总收入 亿元，全年接待国内游客 万人次，国内
旅游收入 亿元；接待入境游客 万人次，旅游外汇收入 亿美元。
2、绍兴休闲农业发展概况
⑴ 绍兴休闲农业概况
2005年，绍兴市结合本市产业特点，提出了“稳定粮食生产、打造绿色茶都、建设花卉之
乡、创建蔬菜大市、提升珍珠之乡、优化畜禽产业、培育现代物流和发展休闲观光农业”，即
“7+1”高效生态农业实施方案。发展休闲观光农业是其中的重要内容之一。至 05年底，全市新
建在建的农业观光园区有 127个，建设面积 公顷，总投资额 亿元。已建成的 61
个休闲观光农业园区（含省级休闲观光农业园区 6个），全年接待游客近 80万人次，产值
亿元，经营收入 亿多元。至 2007年底，绍兴市已建成各类农业休闲观光园 218个，全年接
待游客 万人次，经营收入近 2亿元。
2009年初，绍兴市计划实施单体投资 100万以上的农业产业升级投资项目达 202个，总投
资 亿元，其中有半数项目将积极开展休闲农业。绍兴方兴未艾的休闲观光农业，已在丰富
人们生活，提高人们生活质量，带动农村经济发展，特别是对提高土地利用率拉动种养业，催生
农业商贸服务业发展和农村劳动力转移等方面显示其积极的作用，并成为绍兴市农业发展的新亮
点。
⑵ 绍兴休闲农业主要开发模式
绍兴在发展休闲农业的过程中，各地充分运用资本、基地、设施、文化和地理等优势，开发
农业功能，给农业赋予新的内涵，注入新的活力，涌现不少开发模式，从相关调查情况看，主要
有以下几种形式：基地改建型、项目建设型、文化挖掘型、设施改造型、农庄经济型与旅游带动
型。
第三章 创意农业园地块现状评价
一、基地概况
1、规划范围
该项目选址为梅山湿地景区东侧千亩林地片区，规划范围北到群贤路，南至洋江西路，西到
梅山岗，东至现状村庄道路。规划总用地面积为约 1304亩，自然分隔成四个片区。
2、地理位置
规划地位于镜湖湿地公园东南片区，梅山东侧，距越城、柯桥 4 公里，距袍江 3 公里，是
越城、柯桥、袍江和江滨四大组团之间的核心位置。规划地外围交通网络发达，有规划中连接绍
兴与宁波的城际轻轨线；有与越城片区相连的绍齐公路、中兴北路和解放北路；有与袍江、柯桥
相连的柯袍干线、老 329国道、104北复线。同时，凤林西路西延至柯桥段、解放北路北延至滨
海工业区均已列入建设计划。
3、自然条件
⑴ 地质地貌
规划区属于绍兴平原组成部分，位于江山—绍兴深断裂东北端两侧，晚燕山早期白垩纪构造
沉积盆地内，为水网平原。区块内地形平缓，坡度皆在 10°以下，土层深厚，适宜农垦。
⑵ 水文气候
规划区内河流属萧绍漕运河水系。区块内三条东西向支流将地块分割为四块。地块外围水域
水文条件主要表现为河流流量大，水位季节性变化大，汛期较长等特点。
规划区域地处亚热带季风气候区，总的气候特征是：冬夏季风交替显著，年平均气温适中，
四季分明，雨量丰沛，日照充足。但由于地处中纬度，地形较复杂，小气候差异明显，灾害性天
气频繁。降水量时间上分布不均，年际、年内变化显著。梅雨期最大暴雨通常发生在 6 月份。
受台风和热带风暴影响的时间大多集中在 8、9 月份。据绍兴站观测资料统计，多年平均气温
℃，月平均最高气温 ℃（7 月份），月平均最低气温 ℃（1 月份），极端最高气温
℃，极端最低气温℃，多年平均相对湿度 81%，多年平均水面蒸发量 1136mm（20cm 蒸
发皿观测值），多年平均风速 。
⑶ 土壤植被
本区块硬质基底雏形形成于白垩纪初，在漫长的地质年代中一直处于上升剥蚀之中。自更新
世以来本区块开始在这样一个硬质基底上沉积物质，且主要以陆相为主，而到全新世纪地层以海
为主，松散堆积物厚度达 40—70米，土壤肥沃。
区块范围内现有林地以大叶女贞、枫香、水杉、池杉、杜英、乐昌含笑植物为主。期间夹杂
其他矮小植被，生态环境及其优美。
4、土地利用现状
规划北部地块为生态绿地，植被覆盖率较高，现状建设用地较少。靠近洋江西路的南部区块
现为梅东村所在地，分布着梅东村少量的民居以及各种配套服务设施。
二、与镜湖国家城市湿地公园关系分析
1、是镜湖国家城市湿地公园的重要组成部分
镜湖创意农业园位于镜湖湿地公园南入口的东侧，与梅山隔河相望，空间上隶属于梅山湿地
景区。梅山湿地作为镜湖国家湿地公园的启动区，是湿地公园开发的重要引擎。作为梅山湿地一
部分的创意农业园也将担负起重要的责任，成为镜湖国家城市湿地公园极为重要的组成部分。
2、是独立的游憩单元
镜湖国家城市湿地公园将通过湿地景观展示、湿地文化展示、湿地休闲功能融入等多种形式
为游客提供多元化的湿地体验。创意农业园将以其独特的景观、文化以及休闲方式，形成镜湖国
家城市湿地公园相对独立，独具特色的游憩单元。
三、与梅山湿地景区的关系分析
1、承担梅山景区分流功能
由于梅山湿地是镜湖湿地公园重要的入口区域以及旅游综合服务区域，将成为游客较为集中
的活动区。创意农业园将依托其特有的资源，特色的旅游活动以及游憩空间成为梅山湿地景区极
为重要的人流分散区，从而减轻梅山湿地其他区域的压力，保护生态环境，实现景区的可持续发
展。
2、丰富梅山湿地的游憩功能
湿地作为一种旅游资源，其特色主要在于与其他生态体系不同的视觉景观效果。从旅游的角
度来说，观光是其最本质的旅游产品，其游憩功能略显单一。创意农业园的建设将通过拓展游憩
空间、丰富游憩活动以及优化视觉景观效果等多个方面提升整个梅山湿地的游憩功能，增强游客
游憩体验。
3、实现梅山湿地景区与文创产业的开发结合
项目区块在梅山湿地的东侧，内部有梅东村的居民点以及部分农田。创意农业园的开发通过
文化创意与农业的结合，最终实现旅游、农业与文创产业的完美结合。同时，还通过高附加值的
农产品，提升景区经济效益与旅游效益。
四、与周边设施的关系
1、与绍兴科技中心、绍兴文化中心的关系分析
绍兴科技中心服务对象主要是青少年，同时兼顾社会各个层面、各个年龄段人群；功能定位
重点在科普教育，兼顾青少年科技培训、科学实践和较高层次的科技学术活动（科技工作者之家）。
创意农业园紧邻规划中的绍兴科技中心和绍兴文化中心，在空间上可作为绍兴科技中心和文化中
心的服务性节点，围绕青少年为中心的家庭市场以及文化中心的知识分子市场，通过配套针对青
少年的科普旅游项目、针对家庭的亲子游乐项目、针对知识分子的休闲旅游项目，提供丰富的游
览体验。
2、与创意农业园南侧的居住区关系衔接
创意农业园南侧规划了部分居住社区，对于这些社区而言，创意农业园提供了环境优美的绿
地游憩空间、休闲娱乐空间，同时创意农业园内的农居也可作为特色餐饮场所，举办农家乐项目，
丰富周边社区居民的生活。
3、与南侧商务办公场所的衔接
规划中的行政中心南侧为商务办公场所。对于这部分商务人士，千亩林地以其优美的生态环
境和幽静的森林景观，可以作为商务休闲的重要场所。因此，在创意农业园内可建设小型的商务
会议场所，并以此为核心配套相关的商务休闲设施。
五、开发优势与劣势分析
1、农业园开发优势分析
⑴ 旅游开发的基础条件优越
目前项目区块已经进行了初步的旅游开发。一是外围通过滨河湿地景观建设和木栈道建设，
形成了沿河的游憩空间，未来仍可作为重要的游憩空间；二是西北侧建设了游船码头，可通过游
船码头与梅山组合旅游线路；三是通过林地的培育，形成了较好的生态环境。
⑵ 湿地公园的品牌效应显著
镜湖是浙江省首个国家城市湿地公园，素以“水乡泽国”著称。公园总面积约 15平方公里，
位于绍兴中心城市三大组团越城、柯桥、袍江之间，是典型的淡水河流湖泊型湿地。公园内山清
水秀，绿树成荫，飞鸟成群，环境优美宜人。作为全省惟一拿到“国家城市湿地公园”“金名片”
的镜湖湿地公园，随着进一步的开发，镜湖湿地公园品牌知名度和品位不断提高，为该地区周围
的开发建设造势，同时也聚集更多的人气。
⑶ 地块所在的区位优势明显
该项目所在地块紧邻城市组成部分，南侧的行政中心、科技中心和文化中心，西侧的奥体中
心等公共设施的建设，对创意农业园将产生重要影响，吸引大批市民前来，将使创意农业园与城
市之间的联系更加紧密。未来创意农业园将成为城市居民重要的游憩空间，成为具有绿地公园性
质的市民游憩场所。
2、农业园开发劣势分析
⑴ 现状当地人气不足
整个区域以观光型旅游项目为主，缺乏体验性场所；游客以当地市民为主，针对当地市民的
配套休闲设施不足；外围镜湖国家城市湿地公园旅游开发整体滞后，难以组合形成半日游、一日
游旅游产品。
⑵ 现有林地观赏价值不高
从区块林相分析，人工化痕迹较重，树木种类较少并且较小，空间层次单调，美学价值不高。
从季相分析总体上春、夏、秋季相较好，冬季季相较好的树种较少。从内部空间旅游适宜性分析，
苗圃式的种植方式，导致内部空间局促，游步道难以安排。
⑶ 项目开发受到限制
旅游、休闲类项目和设施开发必须以湿地景观保护为前提，现有的林地如何整改，生态环境
的维持都是我们在项目开发中需要重点考虑的问题。
第四章 规划理念、目标与定位
一、 案例借鉴
1、上海奉贤庄行现代创意农业园
地理位置：庄行现代农业园区位于庄行镇南部，以大亭高速公路为界，分为南北两个部分。
开发概况：庄行创意农业园，由美阳农业董事长许立言教授经营，拥有世界顶级创新果蔬种
源 500多种，种植的葫芦、南瓜，既可食用，又可观赏，做艺术装饰可保存多年，在市场受到极
大的追捧。
创意特色：以美型、美色、美味为主题融入文化创意，提升产品附加值。
主要活动、产品：“缤纷年华”、巨型果蔬园、果蔬艺术园、自助田园等
可借鉴点一：创意农业融入科技、艺术等元素
庄行人利用现代科技手段改变农产品形状、色彩和口味等功能的同时，融入文化艺术元素，
增加农产品的艺术含量，并根据市场需求，运用新理念把农产品变为艺术品，设计生产出“来自
泥土的原生态作品”，提高农产品的附加值。如庄行创意农业园生产的一篮五颜六色的小南瓜、
茄子和西葫芦，色彩斑斓，形状可爱，命名为“缤纷年华”，使原来非常普通的瓜果、蔬菜一下
子“身价百倍”，每篮价值 300多元，在市场上却极受欢迎。
可借鉴点二：注重调动游客的参与性
庄行设计出自助田园，让游客在休息期间到田地自己体会种植的乐趣，调动游客积极性。同
时，还借助高科技实现与游客的全天候互动，极大提高了游客的兴趣。如“网络田园”通过视频
监控的方式让游客随时可以了解自己种的蔬菜的生长情况，并能指挥管理员按要求进行养护。此
活动让游客一年 365天都可以参与农业园活动，从而极大提高农业园的参与性与关注度。
2、台一生态教育农园
地理位置：台湾南投县埔里镇。
开发概况：台一生态教育休闲农园凭借埔里镇丰富的农业资源和人文环境，以提供埔里地区
农民蔬果及菜类种苗培育为主，大力开发农业旅游及科普教育资源。经营者在“台一种苗场”的
基础上，寻求多元化发展，先后规划建设了台一生态教育农园，清境小瑞士花园，经营面积由最
初的 公顷扩增至 50公顷。如今走进农园内，一块块的苗圃，植满五颜六色的花卉，连成一
片花海，甚是状观。农园内另有压花生活馆，除了展示美丽的压花作品外，游客也可以自己动手
作压花；教育农园让游客认识到植物的生长过程的同时，并提供栽种蔬菜的机会，体会乡村生活
的乐趣。
创意特色：以生态环境为本底，在活动中融入文化创意，实现“寓农于教”。
主要活动、产品：押花生活馆、才艺教室、亲子戏水区、花卉迷宫、浪漫小屋、蝴蝶甲虫生
态馆、“花神庙”、水上餐厅、水上休闲木屋等。
可借鉴点一：注重原生境的保护
台一生态教育农园内花红柳绿、绿树成荫环境十分优美。为游客提供了一处绝佳的亲近自然，
与动植物生命互动的场所与活动，使消费者在此环境中愿意付费以享受田园乐趣，从而极大提升
了农园的品牌形象。
可借鉴点二：教育功能以及休闲设施的引入
台一生态教育农园早期仅仅以培育花卉和蔬菜的种苗为主，大地震后开始转型为教育农园，
增加了一系列具有文化教育和休闲娱乐功能的设施，从而渐成游人如织的休闲胜地。
可借鉴点三：针对不同时段进行不同的市场定位
针对不同时期客源市场消费需求的以及消费能力的变化，制定适时的宣传营销策略，从而实
现人气与效益的双丰收。例如台一生态教育农园在市场定位上，农园平时主要接待学校师生，用
作毕业旅行或户外教学；周末则以吸引全家度假的客人为主，天天都有生意做，经济效益明显。
二、规划理念
1、林为主题，综合开发
作为湿地风貌的重要展示空间和保护屏障，“以林为主，综合开发”是我们规划的基本思路。
保持生态林地的基本属性，立足于优良的湿地生态环境本底和良好的区位条件，进行区域整体的
综合开发利用，通过对创意农业项目的适度扩充和提升，形成生产观光体验与休闲度假功能的复
合与附加，拉长产业链条。
2、适度改造，农林结合
结合林地的现状条件，进行科学的梳理改造，增强景观空间层次感，形成主题植物群落观光
和林区休闲类项目组团。通过林区改造腾出部分空间，开辟特色农业项目，提高土地利用效益，
改变旅游资源单一性的现状，形成以湿地为依托，特色林业和特色农业相结合的休闲观光类项目。
3、深挖文化，丰富内涵
将自然风光和人文精神结合起来，技术性的植入文化元素，突出地方特色，如绍兴独一无二
的鲁迅文化和水乡文化。结合现状梅东村的旧村改造，通过产品设计、情境还原和氛围营造等手
段来包装产品，创造新的文化景观，丰富项目内涵，打造“文化农园”的概念。
4、经营理念，营销概念
拓展“经营”的理念，我们项目经营的不只是产品，更要经营“生态”，经营“生活”，经营
“环境”，作为核心理念，农业项目经营农业，出售的是生态；经营度假项目，出售的是环境；
经营乡村文化，出售的是生活方式和情感。这些都是项目的亮点和卖点，有利用项目品牌形象和
市场知名度的培育。
三、创意突破与理念生成
国内外现有观光农业发展模式及经营特色：
1、三高农业展示型
它的特点是科研力量强，观赏性、知识性强，人员素质高，投资量较大。
2、特色农业型
规模大，生产性强，投资风险小，综合效益高。
3、农业主题公园型
其特点是生产功能弱、观赏娱乐功能强，投资大、成本高、投资回收期长、生命周期短、风
险大。
4、综合型农业观光型
其特点是旅游业附属于农业生产之上，人工设施少，农游合一，市场风险小。
5、度假型
生态环境优越，有完善配套的度假休闲设施。
6、农耕文化型
观赏性强，投资少，收益快，但对本底资源的要求高。
千亩林地生态环境优良，周边村落文化底蕴深厚，而且这里今后是城市发展的重点方向。在
这样的背景下，如何保护原生态的自然和文化景观，如何充分发挥湿地和林业的经济和社会功能，
都对项目的选择提出了很高的创意要求。
创意产业被认为是 21世纪最具增长潜力的朝阳产业，是区域转变经济发展方式、增强软实
力、提高核心竞争力、实现科学发展的重要途径。各行各业都在积极参与创意产业，不断丰富创
意产业内容，衍生创意产业链条，分享创意产业成果，农业产业亦是如此。
创意农业是现代农业的一种模式，也是创意产业的重要组成部分，发展创意农业，就是在农
业生产、经营过程中，运用科技、文化等创意手段，提高附加值，从而实现农业生产方式的转变
和价值增值的突破。因此，在这里我们选择“创意农业”的概念来打造整个项目。
四、规划思路
本项目将以优良的湿地生态环境为本底，依托良好的区位条件，以“经营生态、经营环境、
经营生活”为理念，跳出传统农业园的开发模式，综合考虑生态、文化、农业、科研之间的关系，
以科技农业示范、景观村落改造、生态环境营造为核心，采用景区（湿地风景林区）+社区（生
态居住区）+基地（农业科研基地）的开发模式，打造成独特的湿地游憩空间、精致的文化农园、
高效的农业科研基地。
五、规划目标
以自然生态为基础，以高起点、高定位、高标准为原则，以“创意”为灵魂，以农业园为主
题，充分利用区域内各种资源，合理布局，有序开发建设，将镜湖创意农业园建成为生态环境优
美、主题特色鲜明、市场培育良好、休闲氛围浓郁、创新能力强、运行有序、管理规范、服务一
流、综合效益显著的近郊生态型旅游区、国家 AAAA级景区、湿地公园的品牌龙头项目、绍兴休
闲农业新兴活力项目和长三角创意农业示范项目。
表 4-1 农业园发展目标体系表
总目标
·湿地公园的品牌龙头项目
·绍兴休闲农业新兴活力项目
·长三角创意农业示范项目
自我发展目标
·使园区成为融文化创意、科技农业观光和乡村休闲度假于一体的综合性生态
农业园区
·使园区成为镜湖湿地独立的风景地域
·使园区成为设施完善、信息充分、服务良好的旅游地
·使园区成为自我生存与发展的经济交流的窗口
外部效应目标
·使园区区成为绍兴农业和旅游的重要形象
·使园区成为地区经济发展的主导力量
·使园区成为区域产业结构优化和产业布局重组的动力
·使园区成为人与自然共生协调发展的示范教育基地
·使园区成为地区与外部文化交流的实体
阶段目标
近期目标：
·完善园区基础设施建设
·塑造舒适的乡村旅游环境
中远期目标：
·逐步扩大镜湖创意农业园在长三角的影响力，使之成为长三角重要的创意农
业示范地与休闲农业旅游地
最终目标 实现经济、生态、社会效益的共同协调发展
六、客源市场定位
1、地理市场细分
⑴ 国内市场
一级客源市场：绍兴本地市场、杭州、上海、宁波以及周边杭州湾城市群。
根据绍兴市良好的区位经济条件（位于杭州、上海、宁波三座城市中间），镜湖湿地公园可
同时作为绍兴、上海、嘉兴和杭州四大城市的环城游憩带的产品之一，其产品可满足周边各大城
市居民城郊休闲度假的需要。
二级客源市场：长三角其他城市，以浙江、上海、江苏为主。
三级客源市场：江苏、江西、福建、珠江三角洲、环渤海市场。
⑵ 国外市场
主要分流长三角已有的国际市场，以及常驻长三角的外企人员等。
2、客源市场规模预测
镜湖创意农业园所在区域作为新开发区域，没有游客统计历史资料，无法根据时间序列进行
常规的市场规模预测。这里采用分流比例的方法，根据绍兴市游客统计资料、预测资料，以及镜
湖国家城市湿地公园的游客预测量，按一定的比例分流折算为镜湖创意农业园肯能的游客规划。
2008年绍兴市游客量达到了 万人次，按照低增长率 8%和高增长率 10%计算，预计
到 2012年绍兴市游客量达到 —万人次之间，镜湖国家城市湿地公园预计占绍兴
市游客量的 8%左右，则为 —万人次。
镜湖创意农业园预计占镜湖湿地公园游客量的 20%，则到 2012年游客量将达 —
万人次。
第五章 农业园空间布局与项目策划
一、空间布局原则
1、因地制宜的原则
镜湖创意农业园所在区域，森林覆盖率高，环境优美。根据其地形地貌和资源的特点，因地
制宜进行规划布局，凸现“原汁原味”的自然风貌和独特的地域文化，以增强创意农业园的吸引
力和竞争力。
2、功能完整性原则
功能区由若干资源集聚区、旅游景点、景观节点等组成，空间地域上可能不连贯，但是各个
大的旅游功能区应该有相对独立和齐全的旅游接待设施和旅游接待服务体系，便于游客在不同的
功能分区可以得到较为完整的旅游体验，进行不同的组织和安排。因此，在对功能进行分区的时
候要尽量保证这个区域具有相对完整的旅游功能。但也要注意各旅游功能区的划分要考虑资源在
空间上的相对集聚，避免人为对集群的旅游资源进行硬性分割，这样可以保证旅游资源的相对完
整性和各功能分区的特色，达到有序发展。
3、凸现景观特色的原则
作为一个具有乡村风貌的农业园区，整体景观的创造尤为重要，农业园的水景、周边的丘陵
景观和田园风光形成了园区的主体景观。规划以田园景观为底景，植物景观的四季更替作为大层
面的景观变化。道路、建筑、园林等各种景观要素作为活跃的、艺术的景观点，与整体的大环境
一起构建形成有层次的、内涵深远的景观效果。
二、功能分区与布局
根据项目地的自然地形、资源状况和功能要求，结合未来发展目标，从现代人的生理、心理、
精神需求出发，使精彩的旅游活动开发和有重点的生态环境保护相结合，通过视觉走廊、交通走
廊、生态走廊、加强园区内部的联系，使在功能上、景观上、生态上达到较好的平衡状态。
故此，本规划以点、线、面组合相连，因地、因景科学合理对整个园区进行布局，形成“一
带四区”的空间结构。
1、“一带”——滨水休闲游憩带
沿创意农业园西侧的江岸形成一条贯穿整个农业园的景观廊道和滨水游憩空间，连接创意农
业园的各个功能组团，形成有机整体。沿线以纯自然生态景观为主要构成元素，期间点缀少量旅
游活动设施或服务设施，展现农业园的生态本底和人性关怀，突出创意农业园的自然特色和文化
底蕴。
2、“四区”—— 花卉农园区、果蔬农园区、文化农园区、生态休闲区等四个区域，其中：
⑴ 花卉农园区
规划以“湿地花园”为设计主题，通过对各种奇花异草的引进、种植以及空间上的安排，景
观上的营造，打造一座“春有百花秋望月，夏浴凉风冬听雪”的无比惬意的休闲空间。从而让“湿
地花园”不再是一个单纯的园区名称，更代表一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式，一种宠辱不
惊，看庭前花开花落；去留无意，望天上云卷云舒的闲适意境。
⑵ 果蔬农园区
规划以“馨香蔬园”为设计主题，结合区块地形特色，引进多种新奇、独特的蔬菜新品种。
通过对农产品审美型、文化型、娱乐型、科学型、观赏型“五型”与美色、美形、美味、美质、
美感、美景的“六美”定位，以科技创新和文化创意为两大引擎，将传统农业发展为融创意生产、
创意生活、创意生态为一体的创意农业，从而实现经济效益、生态效益、社会效益与旅游效益的
协调统一与增值。
⑶ 文化农园区
规划以“文化田园”为设计主题，设置各种科普教育设施与活动，通过组织青少年开展农艺
劳动、科普参观、了解最新农业动态，使之开阔眼界，增加农业科学知识，获得课堂之外的学习
与乐趣。
⑷ 生态休闲区
规划以“创意生活”为设计理念，以“让都市人回归自然”为设计宗旨，以“乡村休闲生活”
为主题，通过对创意农业园生态环境的改造，景观的梳理，利用其优美的乡村意境，设置休闲、
高端的度假服务设施，打造绍兴优美、闲适，且独具乡村意境的休闲度假空间。
三、分区规划与项目策划
1、花卉农园区
位置和范围：创意农业园最北端，紧邻群贤路与梅东路区域，面积约 公顷。
功能定位：高新技术展示、高效农业生产、花卉观光
规划思路：
借鉴享誉全球的加拿大 Sunken Garden的设计理念，收集全球有名的花卉品种，通过从季节、
花卉色彩、花卉形状等方面的组合设计，使得花园到处草碧花艳，仿佛一个艺术世界，成为园艺
爱好者的天堂。
本着“高新、高效和科技推广”的理念，在园区设置太空种子培育中心，向游人展示现代化
的科技及新型品种，使之成为林果花卉高新技术和品种推广转化的孵化器。
根据园区的地形地貌特点，合理布局花卉迷宫、花艺 DIY中心以及生态餐厅等旅游娱乐、服
务设施，丰富园区的活动，提升园区的参与性，增强游客旅游体验。
主要项目策划：
⑴ 湿地花园
①花园博览苑
以加拿大 Sunken Garden的设计理念为指导，根据园区地形状况，因地制宜的设置幽静雅致
的日本花园、优雅闲适的意大利花园、迷人浪漫的法式花园、古朴温馨的英式花园，形成小型的
国际花园博览苑，使其凭借自然之美、生态之魂、艺术之光，成为花的世界、绿的世界、艺术家
的世界。
②四季花海
种植十余条红、黄、绿、紫、橙等色彩缤纷的植物花卉组成花带，并按季节进行搭配，保证
四季均有可观赏花卉。让游客漫步四季花田泛起层层花浪，微风吹来，空气里满是甜蜜浪漫的气
息。
③国花园
汇集全世界 120多个国家的国花和中国部分城市的市花。游客足不出园便能领略各国国花的
风采。漫步国花园，可以“观四时花开花落，闻处处鸟语花香”；感叹“世界之大，国花百态”。
了解到世界各个国家和民族的不同文化传统、审美观和价值观等。
⑵ 太空种子培育中心
由于太空的特殊环境，种子会受到微重力和太空高能量辐射的影响，而发生遗传基因的变异。
通过对这些变异种子进行选优及筛选，可获得具有优良性状的品种，从而培育出高产、优质、早
熟、抗病良种。
规划设置太空种子培育中心，主要培育品种有太空水稻、太空瓜果、太空蔬菜。太空种子的
果实味道、口感与普通的瓜果不同，产量较高，同时太空种子培育基地又带有一点神秘感，因此
将是一个前景广阔的高科技农业观光项目。
同时，培育中心馆内设置科普展厅，展示各种高科技农业发展历史以及发展方向的科普知识。
⑶ 花艺 DIY中心
花艺 DIY中心建筑包含两个部分，即生态餐厅与花艺 DIY中心。
花艺 DIY中心建筑设计成可移动木屋形式，可进行整体迁移，隔一定时间转移，更换环境。
地面、通道不作硬化，而以木栈道形式，减少对环境的破坏。规划注重游览者的参与性，通过花
卉植物的种植与认养，使游客能与大自然“零距离”接触，增强游览者的参与意识，提升该区域
的知识性、趣味性、文化性。同时为游客了解、学习花艺知识、技术提供场所，经常性开展如插
花艺术、盆景制作、花卉知识等各种培训与讲座，增强游客花艺水平。
大棚生态餐厅是针对现代温室效益低下而推出的温室与餐饮有机结合的新模式、新概念。
它具有以下特点：“流水绕幽木、小径通亭台”——匠心独具的内部造型，外加全体通透的
外观设计，霎时间将人与自然的距离拉至最近；
餐厅内引入水源，甚至船能直达餐厅，体现“动中有静、静中有动”，既有情调，又让都市
人享受了田园的韵味。
利用园内自产的各种无公害产品，让游客品偿到最新鲜的瓜果蔬菜。这里倡导的是绿色、生
态、健康的饮食理念，可开发一些药膳和素斋项目。
⑷ 花园迷宫
针对儿童设计的益智性和趣味性项目。场地用矮性仙丹、栀子花、英国冬青等植物依序围绕
而成，融合传统金、木、水、火、土，分別设计五个主题区，整体外形显现出八卦的轮廓。主架
构为依中国五行阴阳哲学形化的“五行迷宫”，内部再将一些流行的迷宫游戏以平面拼贴方式分
别呈现，形成大迷宫中有小迷宫的“迷中迷”。 整个迷宫除惟一的入口和出口，也设有“投降门”
供弃权民众“逃生”。进入“迷宫花园”的民众在花海中寻找出路的同时，也可得到益智练习。
⑸ 恐龙嘉年华
恐龙嘉年华展馆运用高科技声、光、电以及影视成像、卡通动画、网络游戏、科技制作等手
段，重点突出恐龙从生存、繁衍、演化直至毁灭的发展历程，揭示出人类必须保护生态，保护环
境这一深刻的主题；馆内别具匠心地运用瀑布、山岩、海洋、丛林、洞窟等仿真空间，再现古地
质年代特有的生存环境，由此构筑各展厅独特的艺术氛围。此外，模仿美国侏罗纪公园的“恐龙
历险”和六维立体动感电影“恐龙毁灭”等项目设置，使全馆成为集博物、科普、观赏、动感参
与为一体的现代新型恐龙博物馆。
2、果蔬农园区
位置和范围：位于花卉农园游憩区南侧，面积约 公顷。
功能定位：观赏游憩、娱乐休闲
规划思路：
以“馨香蔬园”为设计主题，结合区块地形特色，引进多种新奇、独特的蔬菜新品种，如迷
你蔬菜、五色蔬菜等等，以科技创新与文化创意相结合，打造创意农业园的品牌形象，同时又增
加创意农业园的产业附加值。
以山水资源为本底，通过各种蔬菜、苗圃的种植和四季景观更替的梳理、改造，形成创意农
业园区乡村田园的核心背景。以道路、建筑、园林等各种景观要素作为活跃的、艺术的景观点，
与整体的大环境一起构建形成有层次的、内涵深远的乡村意境效果。
结合区域内的各种果蔬资源，开展采摘、种植、认养等农艺活动，丰富区域内的旅游活动项
目，增强游客体验。
主要项目策划：
⑴ 馨香蔬园
近年来，随着一些奇形怪状、色彩迥异的果蔬的面世，如彩色的辣椒、迷你型的番茄、水果
味的玉米等等，一方面大大满足了人们猎奇和审美心理，另一方面由于其较高的营养价值和观赏
价值，在市场上引起了人们的追捧。规划以巨型果蔬、迷你果蔬、七彩果蔬、水果果蔬四大特色
果蔬为主题，通过种植季节、观赏价值的合理搭配，构筑一处独具特色的果蔬休闲空间。具体各
类果蔬品种推荐如下：
①巨型果蔬园
中华巨蔻、葱王 1号、巨形基因大蒜、激光豆角、美国大月亮南瓜、印度特大南瓜，郭庄长
茄、巨球甘蓝、太空甜椒、太空番茄。
②迷你果蔬园
荷兰迷你乖乖小黄瓜、韩国袖珍小西瓜、日本观赏南瓜、美国玩具南瓜、珍珠袖珍甜瓜、翡
翠南瓜、樱桃萝卜、小尖头杭天椒、矮脚青叶菜、小棵牛心菜、圣女果、樱桃番茄、袖珍西葫芦。
③七彩果蔬园
五彩番茄、彩色辣椒、五彩望天椒、变色彩椒、五色葫芦、五色南瓜、紫色马铃薯、金色西
葫芦、黑色花生、紫色青菜、黄皮西瓜、紫色番茄、黄皮红囊西瓜和黑皮黄囊西瓜。
④水果果蔬园
水果玉米、水果黄瓜、水果西红柿、水果地瓜、水果洋葱。
⑵ 养身有机野菜园
现代人重视健康、养生，不少人开始喜欢吃天然野菜，因此在园区内规划养生有机野菜栽培
区。种植各式抗病性强、容易管理之野生蔬菜，如昭和草、龙葵（乌甜仔菜）、野苋菜、莴苣（妹
仔菜）、莴苣笋、山芹菜、咸丰草、油菜花、马齿苋（猪母奶）、九层塔、茴香、蕨菜（过猫）、
芋头、枸杞、刺葱、香椿、金针菜、南瓜、隼人瓜苗（龙须菜）、鼠曲草（厝角菜）、荠菜、地瓜
叶、圆茄子、鹊豆（肉豆）、牧草、箭竹笋、绿竹笋、丝瓜（采花及芽）等。
各式有机野生蔬菜开放游客采摘，体验有机的健康饮食。为提高产品附加值，也可以与食品
企业合作，加工成各类天然食品。
⑶ 自助田园
自助农园是由园区提供农地，让市民参与耕作的园地。将园区规划为若干小区，分别出租给
城市居民，用以种植花草、蔬菜、果树或经营家庭农艺，由园区统一规划管理及技术指导。自助
农园在不改变土地用途的情况下，给城郊土地的利用带来了革命性的变化。
卖点一：乡下有我三分地，我的地盘我做主。
卖点二：收获纯天然、无污染的放心蔬菜。
卖点三：丰富假日生活，给家里的小孩做科普教育。
卖点四：退休老人的发挥余热的乐园。
卖点五：田园配套有自助厨房和日常用品，让一家人可以自己烹制新鲜的蔬菜大餐。
⑷ 服务点
位于园区北端，紧邻梅东路，建筑面积约 1080平方米。依绍兴民居的建筑风格为蓝本建设
而成。服务点内设置农产品销售区、农家餐饮区以及自助农家餐饮区。其中，农产品销售区销售
农业园产出的各种绿色果蔬；自助农家餐饮区，可以提供厨房、炊具，让游客在这里亲自下厨烹
饪自己采摘或种植的蔬菜，体验这种从种植到采摘到烹饪的劳动乐趣。
⑸ 观鸟楼
位于园区西侧临水处，建筑面积约 560平方米，建筑限高 9米。整座观鸟楼全部为木结构，
楼分两层。一楼介绍区域的鸟类资源以及安装电子监控系统，二楼为视野开阔的观鸟平台，备置
高倍望远镜，通过它们让游客可以观察到鸟儿们日出而做，日落而息其乐融融的生活全景图。让
游客在饱餐视觉盛宴，闻听悦耳鸟鸣的过程中,领略人与自然的和谐之美。
⑹ 湿地生态林
利用园区内的水系和植被条件，在园区西侧临水区域内按乡土树种和引进树种相结合、注重
植物的季相变化等原则进行配植，通过“改植、美化、香化、彩化”等手段，沿步行道两侧设置
一条立体复合型生态景观林带。同时，结合不同的地形，以构筑红枫林、樱花坡、银杏园、腊梅
谷、桂花园、玉兰林等景观林；强化春、夏、秋、冬四季景观，营造四季林相，并引进雾森技术
增添其独特的魅力，提升山体植被景观的观赏价值。
3、文化农园区
位置和范围：位于果蔬农园体验区南侧，面积约 公顷。
功能定位：农业科普、娱乐休闲
规划思路：
面向城市中小学生和农业工作者等特定对象，通过农业科普馆、农艺活动等类似活动的设置，
让他们亲近自然，热心劳动，增加农业科学知识，获得课堂之外的学习与乐趣。
针对都市富人、小资与白领，将高品质文化、娱乐与休闲方式移植到美丽的原生态乡村，为
他们提供一个适合他们品味，又拥有清新空气、洁净水源、宁静氛围与美丽乡村风光的环境。
结合区域优美的环境，设置一些亲子活动，让小孩与父母在大自然的亲密接触中加深交流，
增进感情。
主要项目策划：
⑴ 外婆家
①湿地乡居
江南水乡风格的特色民居，供大众周末度假用。
②外婆家餐馆：
与品牌餐饮连锁“外婆家”联合，互相推介。可借鉴北京“鹅和鸭”的模式。城里有“鹅和
鸭酒吧”，乡下有“鹅和鸭农庄”，两者互利共赢，名声大燥。
③乡村书吧
设立多功能的乡村书吧，购置一系列时尚杂志、畅销书、经典书籍、管理书籍、休闲灵性书
刊、侧重于大自然与修养身心的纪录片与灵性电影，再配备宽带网络设施、投影仪、彩电与影碟
机，使乡村书吧具有酒吧、阅览室、学校与茶馆等多种功能。
④民间工坊
挖掘当地的民间传说、民间特产与传统工艺，协助当地民间手工艺人或者引进外地手工艺人
才，创立各种乡村工坊，利用城市文化创意产业中创意设计与专业营销，发展乡村的文化创意产
业，给农民、工匠与大学生创造新的创业与就业机会。
⑤艺术家驿站
为艺术家、设计师提供度假客栈和创作的空间，提升文化品位。
⑵ 一响地田园
按江浙农家的风格，以菜畦、瓜架、枯柴、水缸、草垛、茅草亭等乡土对象作为构景元素，
营建一个具有浓郁乡野特色的田园小景。让游人亲自进行农耕劳作，如：人力踩水、推石磨、犁
地、施肥、挑担和瓜果蔬菜的自助种植采摘、现榨果汁等特色参与性农事活动，让游客亲身感受
农村生活，体验农事劳作的乐趣，从而增强游人的参与性，更添游玩情趣。
⑶ 亲子植树园
规划在园区中部，紧邻梅东路的区域划出一块亲子植树园，让前来游玩的游客，尤其是家庭
游客在此认养或者种下饱含感情的“亲情树”、“家庭树”，让小孩在亲近大自然的活动中，学会
保护绿色，感受亲情温馨。
⑷ 亲子游憩园
借助创意农业园区优美的生态环境背景，通过游戏草坪、动植物观察园区等活动空间的设置，
为前来游玩的小朋友与父母搭建沟通的桥梁，让小朋友在亲近自然、认识自然的过程中，增进与
父母之间的感情。
⑸ 少年农科院
面向城市中小学生和农业工作者等特定对象，让他们亲近自然，热心劳动，开辟园地和科研
实习基地。作为孩子们的户外教室，让他们在娱乐中长知识，在动手中长能力。
试验田：全市中小学校的定点农业实践基地。在试验田里学习育苗、播种，认识蔬菜品种，
让学生亲自种植、收割、采摘，亲身体验农耕的乐趣和收获的喜悦。
培训教室：高校专家给青少年普及农业知识，给种植户专业指导。
昆虫馆：多样化的昆虫标本展览。
研究中心：与浙大农科院联手，成立研究中心，将其打造成绍兴少儿科普基地。
⑹ 浪漫木屋
依托园区优美的自然景观,设置少量质朴的生态小木屋。让那些整天在压抑的城市中忙碌的
人们能逃离城市，轻松惬意的休息几天。让他们在大自然中感受那林中的飞鸟,水中的游鱼,岸边
的野花,清晨水面的薄雾以及诸如此类的平凡美丽,使疲惫的身心得以放松。
⑺ 滨水小筑
江南小楼自古多临水。规划在区域西北角临水处，按江南民居风格建设一座生态滨水小屋。
要求建设自然质朴，与周边林木融为一体。临水边可设置一间临水茶室，供游客在此读书、喝茶、
赏景。
4、生态休闲区
位置和范围：位于科普农园娱乐区南侧，面积约 公顷。
功能定位：餐饮、度假、娱乐、会议
规划思路：
以“创意生活”为设计理念，以“乡村意境+度假休闲”为模式，通过乡村环境的梳理，意
境的打造以及休闲度假设施与活动的叠加，营造一处独具绍兴乡村风情，又具时尚休闲品质的游
憩空间。
“仁者乐山，智者乐水”。尤其绍兴自古以来以优美的山水著称于世，因此规划依托梅东江
水系，通过水系的梳理，临水建筑设施与度假活动的设计，让旅游者生活在碧水青山之间，享受
大自然，亲身感受那种“天人合一”的理想境界。
充分利用滨水空间，依托弯曲的江岸线、背山面水构筑建筑物，并通过浓密的林荫道、柔缓
的园林小路、水景效果、精致小品……并借用造型各异、岸线曲折的湖水景观道组合起高尚旅居
新空间。
针对绍兴本地的度假市场，设置一些针对本地企事业单位与高端人士度假休闲、商务接待交
流的设施与活动，如镜湖会、会议中心、VIP接待中心等，提升景区的品牌形象与影响力，增加
经济效益。
针对绍兴地区的青少年儿童，设置儿童公园，提供儿童亲近自然，了解自然，增进亲情的游
憩空间，以为景区积聚人气。
主要项目策划：
⑴ 森淼度假酒店
位于园区最北端，临近洋江西路，建筑面积 10000㎡，为一座高标准超五星级度假酒店。度
假酒店建筑以复兴传统江南建筑文化为理念，采用江南庭院式建筑风格，彰显江南宅第园林厅堂
空间概念，突出生态环境和滨水特点。建筑主体内设各类标准间、豪华单间共 300个房间，周围
以绿地花圃环绕，打造一个舒适惬意的休闲度假空间。同时，依托其优越的自然条件，结合室外
景观设置餐饮设施、棋牌活动室、酒吧、网球场、理疗馆等等休闲娱乐设施，形成一座集住宿、
餐饮、休闲、会议、度假、康体为一体，功能完备又具浓郁休闲气息的超五星级森林度假酒店。
⑵ 镜湖会
位于森林度假酒店西侧，建筑面积约 3000平方米。规划以杭州“江南会”开发模式与理念，
打造属于绍兴商人的“镜湖会”，一个绍兴商人聚集开会、交流和学习的私人顶级会所。其会员
要求全部是绍兴商界巨子，非其本行楚翘不被邀请，更非房地产、股市等暴发户砸钱即准入。建
筑仍采用江南庭院式风格，同时融入现代的休闲设计理念。会所项目作为酒店的配套，也可列入
二期开发序列。
⑶ VIP接待中心
位于园区西侧，建筑面积约 4000平方米。规划建筑采用江南庭院式风格，内设各种高档服
务娱乐设施。同时，对建筑周边环境进行梳理，营造一个环境优美、宁静、闲适的休闲空间，为
绍兴政府、企业以及相关单位提供一个绝佳的贵宾接待地。
⑷ 儿童公园
位于园区东北角，规划面积约 10公顷。规划以镜湖新区乃至绍兴地区少年儿童为主要服务
对象，以“绿色、生态”为设计理念，依托湿地景观、林地风貌，通过游乐类活动、益智类活动
以及生态科普类活动，打造融知识性、休闲性、参与性为一体的，集休憩观赏、游戏娱乐、运动
健身、智力开发、科普教育、文化教育、购物餐饮等复合功能于一身，体现自然意趣、强调互动
空间、赋予新奇体验、融合寓教于乐的现代休闲游乐型儿童公园。
位于儿童公园东北角。整体设计突出为孩子服务的特色，由剧场建筑和剧场附属建筑等组成，
同时设置亲子教育基地，成人休闲场所、艺术培训等项目。面向全市年儿童进行艺术、语言、认
知、科学、社会、运动等多领域的少儿教育和校外服务。
第六章 产品规划与形象策划
一、产品设计
1、旅游产品开发思路
通过自己的“创意”旅游产品开发，形成旅游主导产品和旅游精品，创造“品牌”效应，重
点发展农业观光、生态休闲、商务会议等旅游，以突出游客参与性的体验活动策划，积极培育和
打造以农业休闲为核心的旅游产品体系，以全面提升镜湖创意农业园的核心竞争力。
2、旅游产品规划
根据旅游产品规划思路，着力打造农业观光休闲、生态休闲度假、商务会议、少儿科普娱乐
旅游四大专项旅游产品。
⑴ 农业观光休闲产品规划
①产品地位
基础产品，聚集人气，满足绍兴市、杭州等周边城市居民的旅游需求。
②产品主题
绿色、优美、生态。它是镜湖创意农业园的底色和现实依托。
③开发思路
充分利用镜湖创意农业园的生态环境，在保护好山水资源的前提下，积极发展农业观光、休
闲旅游。通过景观改造以及各种农产品的配置，将具有代表性的资源进行优势互补组合，提升产
品吸引力。
④产品依托
湿地花园、花园迷宫、馨香蔬园、生态农庄、湿地生态林、生态餐厅、自助田园、一响地田
园等。
⑤主要客源市场
绍兴当地居民，以及杭州、宁波、上海、苏州、嘉兴等长三角地区观光游客。
⑵ 生态休闲度假产品规划
①产品地位
核心产品，提升镜湖创意农业园的品位，树立品牌。
②产品主题
休闲、度假。它是镜湖创意农业园旅游产品开发的核心及方向。
③开发思路
随着人们生活水平的不断提高以及观念的不断更新，越来越多的游客尤其是“城市白领一簇”
选择休闲度假旅游来度过有限的假期。规划运用 R－P（资源—产品）提升模式，围绕“绿色、
农业、度假”三大主题，以生态环境为本底，以农业资源，乡村意境为资源导向，以休闲度假为
主题，通过环境、设施与活动组织安排，最大限度地丰富和激活游客的休闲体验，进而提高镜湖
创意农业园的生命力，增加休闲度假旅游产品的附加值，推动旅游经济的持续发展。
④产品依托
精品度假酒店、观鸟屋、滨水小筑、浪漫木屋、自助田园、养身有机野菜园、游船码头等。
⑤主要客源市场
绍兴及杭州、宁波、上海、苏州、嘉兴等长三角地区休闲度假客源市场；
浙江省邻近省市周末休闲度假旅游市场；
绍兴市过境旅游者。
⑶ 商务会议旅游产品规划
①产品地位
核心产品，以扩大消费，增强创意农业园的的经济效应。
②产品主题
商务、会议、度假。它是镜湖创意农业园的战略抓手和重要突破点。
③开发思路
会议度假旅游作为旅游业中的一个新领域已显示出无限的生机。绍兴经济发达，企事业单位
众多，且与外界经济往来密切，商务会议旅游潜力巨大。
④产品依托
镜湖会、精品度假酒店、VIP接待中心、外婆家、湿地生态林、景观菜畦等。
⑤主要客源市场
绍兴市及杭州、宁波、上海等长三角地区政府行政机构、企事业单位；
绍兴本地商务游客，包括本地企业家、外来投资商和经营商；
长三角城市群和浙江省内会议旅游团体为主体，包括部分国内会议旅游市场。
⑷ 少儿科普娱乐旅游产品规划
①产品地位
基础产品，聚集人气，满足绍兴市等周边城市少儿科普的教育的需求。
②产品主题
科普教育、农事体验，它是镜湖创意农业园开发的源动力。
③开发思路
上个世纪《中国少年儿童百科全书》《十万个为什么》等超级读物开辟了一个“科普读物阅
读时代”。但是进入新世纪以来,科普少儿读物逐渐“没落”。对深入自然、亲近自然的科普活动
需求逐渐增加。镜湖创意农业园通过科普展览、亲近自然的参与性活动的设置，提供一个复合式
的科普空间，让儿童在玩乐的过程中，增长见识，达到科普教育的效果。
④产品依托
少儿农科院、太空种子培育中心、馨香蔬园、自助农园、湿地花园、一响地田园、花艺 DIY
中心、儿童公园、儿童艺术中心、亲子游憩园、亲子植树园、外婆家等。
⑤主要客源市场
绍兴本地及周边县市的青少年儿童市场。
二、形象策划
1、定位方法
旅游形象定位的常用方法有三种，即资源支撑法、利益指引法和综合描述法。当某个地区的
同一类型旅游资源与周边地区相比，比较突出时，一般采用资源支撑法，以体现该地区的资源特
色；当一个地区的旅游资源都不突出或资源类型丰富多样且吸引力相当时，一般采用综合描述法，
从而增强该地区各类资源的整体合力；利益指引法则往往用于针对特定客源市场的旅游形象定位，
以形成独特的市场卖点。
2、形象要素分析
镜湖创意农业园位于长江三角洲南翼的绍兴市，与萧山、杭州、宁波、嘉兴、上海、苏州、
无锡等长三角城市群相距均较近，且这些地区经济发达、居民出游率高、消费能力较强。由此可
见，创意农业园的旅游市场区位条件十分优越。另外，镜湖创意农业园虽然自然环境优美、品质
优良，但与周边环境相比并无明显的优势或特色，因此，镜湖创意农业园在进行旅游形象定位时
应摒弃传统常用方法，而采用更新定位法，即：依托本底资源，沿袭本底形象的一些因子，结合
开发主题与方向加以引导，生成新的“诱导性”形象。
根据镜湖创意农业园所在地的历史文脉和旅游资源特点，结合目前休闲旅游、度假旅游、文
化旅游和生态旅游的良好发展趋势，判定镜湖创意农业园旅游形象构成要素可从以下几个亮点中
加以提炼：
镜湖创意农业园区内资源特色（关键词）：江南水乡、镜湖湿地、田园山水。
镜湖创意农业园开发主题：乡村休闲、生态度假、科普教育、商务会展。
3、形象定位
“游镜湖创意农园，品时尚休闲生活”
形象阐释：
“镜湖创意农园”——游客可感知三个层面的含义。首先可感知农业园的区位在绍兴镜湖。
其次，农业园大的生态背景是镜湖优美的湿地风光。最后，农业园是与传统观光农业园所不同的，
与创意文化相结合的特色农业园。
“时尚休闲生活”——展现了一种传统与时尚相融合的生活理念。
这一主题形象，不仅表现出一种唯美的自然山水风光，折射出一种“天人合一”的人生意境，
而且与现代时尚休闲的生活理念相吻合，具有强大的内动力和无限的魅力。它通过对自然山水景
观与乡村意境的描述和时尚休闲生活品质的定位，创造别无杂念、身心放松的“梦幻”乡村休闲
度假意境，充分展现黛瓦粉墙、枕河人家、柔橹一声、扁舟咿呀的浓郁风情，传统文化与现代文
明交相辉映又融为一体的江南水乡韵味，给游客以极为强烈的印象，从而能提高镜湖创意农业园
的整体吸引力和知名度。
4、宣传口号
规划结合主题形象，根据不同功能区、不同目标市场、不同阶段、不同媒体设计了一组参考
旅游形象宣传口号：
⑴“品湿地农园，过创意生活”
⑵“新农业、新体验、新生活——镜湖创意农业园”
⑶“远离城市喧嚣，体味田园风情”
⑷“亲山亲水亲子游”
⑸“到镜湖农园，做一回村里人”
⑹“赏镜湖美景，享田园生活”
5、形象推广
有了明确的镜湖创意农业园的旅游形象定位，还必须采取适当的方法和途径将其传输给旅游
者和社会公众。遵循统一化、针对化、规模化的原则，镜湖创意农业园应着重从以下三个方面去
塑造和推广独具特色的“镜湖创意农园，乡村的后现代生活”的旅游形象：
⑴ 大众媒体宣传
利用广播、电视、报刊杂志等大众媒体进行广告宣传时，应采用统一的旅游标志和口号，而
且要紧紧结合旅游产品，以激发旅游者的出游动机。
在主要客源地（如长三角地区）的权威(或收视率高、发行量大)媒体上，全面介绍镜湖创意
农业园，使潜在旅游者对镜湖创意农业园有更加深刻的了解。如针对杭州、宁波等地客源市场，
可选取《浙江日报》、《江南游报》、《钱江晚报》等作为主要宣传工具；针对上海市场，可选取《文
汇报》、《新民晚报》、《解放日报》、《青年报》、《新闻晚报》等各报纸广告；针对苏州、无锡、南
京等江苏客源市场，可选取《新华日报》、《扬子晚报》、《南京晨报》、《金陵晚报》等作为宣传工
具。
与对目标市场有较大影响力的电视台相关旅游栏目合作，通过主持人讲解、游客参与等形式
充分展示镜湖创意农业园的旅游特色。
同时，针对休闲度假和商务会议旅游群体，充分利用《中国国家地理》、《风云浙商》、《经济
时报》等全国性的报刊杂志开展宣传，从而在更大的区域范围内塑造镜湖创意农业园鲜明的旅游
形象。
⑵ 旅游目的地的宣传
尽快健全和提升镜湖创意农业园的旅游基础设施，提高其接待能力，保证为旅游者尤其是旅
游度假者提供优质服务，同时加强当地居民的旅游意识教育，以形成良好的市场口碑。
精心制作各类介绍镜湖创意农业园自然风光、农业特产的宣传册，并出版发行有关镜湖创意
农业园的明信片、导游图、VCD等图文声象资料。
在镜湖创意农业园和绍兴市设立旅游信息咨询中心，利用各种文字资料或音像制品向游客介
绍农业园的旅游发展情况。
第七章 土地利用规划
一、土地利用现状
规划用地总面积约 1304亩，现状土地利用结构较简单主要包括林地、水域、农业用地和村
庄用地等。其中林地以大叶女贞、枫香、水杉、池杉、杜英、乐昌含笑植物为主；水域主要是梅
东江的支流水网。中间区块东部现为梅东村所在地。规划地块南部尚有 150余亩可作为建设用地。
二、土地利用原则
为了更好地实现分期分区开发，并保证长期滚动开发体现整体规划精神与特色，因此需要对
土地利用规划调整，并应坚持以下原则：
景观功能原则：自然景观与环境特征赋予土地特有的利用价值和功能；
生态保护原则：良好的生态环境是镜湖创意农业园可持续发展的根本；
协调统一原则：建筑与周边区域自然环境、建筑与景观、建筑与建筑之间的周围环境保持协
调统一；
土地利用的经济原则：在保证生态效益、社会效益的基础上，实现土地利用价值的优化。
三、土地利用依据
本规划参照《风景名胜区规划规范》（建设部，GB50298-1999）中有关风景区用地分类标准
和《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）的土地分类系统，绍兴市相关规划要求，
以及镜湖创意农业园的实际情况和旅游发展的需要，统筹考虑镜湖创意农业园土地规划。
四、土地协调规划
1、产业发展方向与土地利用
镜湖创意农业园内主导产业发展方向为休闲农业，根据因地制宜、规模聚集、兼顾农业用地
规划，以及可持续发展的土地利用规划原则要求，相应调整规划区土地利用的方向与结构比例：
减少旱地种植面积，扩大经济林用地面积，增加旅游用地面积；调整林业用地布局，新增旅游度
假用地。同时植树绿化荒地，新增林地面积，保持和维护生态平衡。增加水域面积，美化生态环
境。
2、土地协调规划
根据镜湖创意农业园发展和各项目设置的需要，对农业园内土地进行控制性调整，具体如下：
⑴ 公共设施用地
根据镜湖创意农业园的未来的发展需要，规划公共设施用地主要包括商业金融业用地、文化
娱乐用地、教育科研设计用地。其中商业金融业用地中主要指服务业用地；文化娱乐用地中主要
指游乐用地；教育科研设计用地中主要指成人与业余学校用地；规划总用地面积约 公顷。
⑵ 对外交通用地
镜湖创意农业园内对外交通用地主要指港口用地，且主要指河港用地，规划用地面积约
公顷。
⑶ 道路广场用地
镜湖创意农业园区内道路广场用地包含道路用地、广场用地以及停车场用地。其中道路用地
主要指道路用地与园路用地。规划总面积约 公顷。
镜湖创意农业园区内道路以及广场、停车场设施的建设，要注重与地形地势的结合，同园区
景观和环境相协调，在道路选线时尽量减少对地貌和环境的破坏，不得损坏景物和景观；园区外
围道路的建设要按景观路的要求建设，主要停车场均按生态型停车场标准建设。
⑷ 绿地
镜湖创意农业园绿地指公共绿地，其中包含公园和街头绿地，规划总面积约 平方米。
⑸ 水域和其他用地
镜湖创意农业园水域和其他用地主要指水域、耕地、园地和林地。总规划面积约 公顷。
其中
水域主要是属于梅东江水系支流。规划根据农业园发展目标和需要，对水域进行适当地调整，
梳理。规划总 公顷。
耕地主要包括菜地、旱地、水浇地和其它耕地。这类用地在整个镜湖创意农业园中占了相当
大的比重，以国土资源部的土地利用规划为依据，对基本农田进行绝对性保护，规划 公顷。
园地是指种植以采集果、叶、根、茎为主的集约经营的多年生作物的土地，例如果园、桑园、
茶园、花圃苗圃等，规划面积约 公顷。
林地是指风景区内未列入景点的生长乔木、竹类、灌木等林木的土地。规划将镜湖创意农业
园生态林地以及部分耕地改造成为经济果林的用地作为林地，规划 公顷。
表 7-1 镜湖农业创意园用地规划表
用地代码 用地名称 占地面积（公顷) 占总面积比重（%)
C 公共设施用地
C2 商业金融业用地
C24 服务业用地
C3 文化娱乐用地
C36 游乐用地
C6 教育科研设计用地
C63 成人与业余学校用地
T 对外交通用地
T4 港口用地
T42 河港用地
S 道路广场用地
S1 道路用地
S2 广场用地
S3 停车场用地
G 绿地
G1 公共绿地
G11 公园用地
G12 街头绿地
E 水域和其他用地
E1 水域
E2 耕地
E3 园地
E4 林地
总面积
五、主要经济技术指标
表 7-2 镜湖农业创意园主要经济技术指标
主要区块 项目名称 主要技术指标 项目名称 主要技术指标
规划总面积 总建设用地面
积
≤55220m2
总建筑面积 ≤30580m2 总绿化面积 ≥
建筑密度 ≤ ％ 建筑限高 15m
绿化率 ≥80 ％ 容积率 ≤
镜湖创意农业园
停车位 130个
规划总面积 总建筑面积 5270m2
总绿化面积 ≥ 建筑限高 5m
建筑密度 ≤％ 容积率 ≤
花卉农园游憩区
绿化率 ≥80％ 停车位 30个
规划总面积 总建筑面积 2820m2
总绿化面积 ≥ 建筑限高 9m
建筑密度 ≤％ 容积率 ≤
果蔬农园体验区
绿化率 ≥90％ 停车位 10个
规划总面积 总建筑面积 9130m2
总绿化面积 ≥ 建筑限高 8m
建筑密度 ≤％ 容积率 ≤
文化农园娱乐区
绿化率 ≥90％ 停车位 20个
规划总面积 总建筑面积 38000m2
生态休闲度假区
总绿化面积 ≥ 建筑限高 20m
建筑密度 ≤％ 容积率 ≤
绿化率 ≥60％ 停车位 70个
六、重点区块控制规划
规划将镜湖创意农业园的地块在功能区划分的基础上，根据旅游设施的布局进一步划分出一
般控制地块和重点旅游设施利用地块，使90%的旅游相关设施项目将集中在重点旅游利用地块内。
1、一般控制地块控制要点
贯彻“十分珍惜、合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，节约用地，合理利用土地。
对于原有自然山水、田园风光的酌情保留和再发展，在空间发展中在延续原有历史空间记忆
的同时，通过合理的开发布局调整，丰富农业园区的视觉景观效果。
空间发展遵循疏密原则，适当留空，保持原有的视觉通透的田园乡村风光，延续原有聚落空
间特征。
在一般控制地块内禁止建设永久性建筑。同时，临时性生态建筑要求做到小体量、隐蔽，与
环境相协调一致。
2、重点旅游设施利用地块
⑴ A地块
①位置范围
生态休闲度假功能区区块内各种度假设施用地，共分为三块，其中：
A1、A2：森淼度假酒店建筑用地
A3：VIP接待中心和镜湖会建筑用地
②规划控制要点
用地性质：
A1、A2、A3均为服务业用地
地块开发强度：
规划容积率≤；建筑密度≤45%。
建筑退让红线：
宽度为 14m及以上的道路，建筑后退距离为 5m。
宽度为 6m-14m的道路，建筑后退距离为 3m。
宽度为 3m及以下的道路，建筑后退距离为 1m。
建筑高度控制：
建筑高度控制高度不超过 20m。
建筑风格控制：
建筑风格以江南庭院式建筑为宜，色彩宜淡雅，多用青墙黛瓦。
③ 主要控制指标
表 7-3 A地块主要控制指标表
地块编号 A1 A2 A3
地块建筑设施 森淼度假酒店 森淼度假酒店 VIP接待中心、镜湖会
用地性质 服务业用地 服务业用地 服务业用地
用地代码 C24 C24 C24
用地面积 11420M2 11306M2 12742M2
建筑占地 4800M2 4620M2 6480M2
建筑面积 10000M2 15000M2 7000M2
建筑密度 % % %
容积率
绿地率 30% 30% 40%
建筑限高 20M 20M 9M
⑵ B号地块
①位置范围
文化农园娱乐区区块内各种度假设施用地，共分为四块，其中：
B1：外婆家建筑用地
B2：游船码头用地
B3：少年农科院建筑用地
B4：滨水小筑建筑用地
②规划控制要点
用地性质：
B1地块—服务业用地；B2地块—河港用地；B3地块—科研设计用地；B4地块—游乐用地。
地块开发强度：
规划容积率≤；建筑密度≤50%。
建筑退让红线：
宽度为 14m及以上的道路，建筑后退距离为 5m。
宽度为 6m-14m的道路，建筑后退距离为 3m。
宽度为 3m及以下的道路，建筑后退距离为 1m。
建筑高度控制：
建筑高度应按小于 9米进行控制。
建筑风格控制：
采用质感较强的青砖结构，上覆小青瓦坡屋顶，形成风格质朴，色彩淡雅的古村镇建筑氛围。
③ 主要控制指标
表 7-4 B地块主要控制指标表
地块编号 B1 B2 B3 B4
地块建筑设施 外婆家 游船码头 少年农科院 滨水小筑
用地性质 服务业用地 河港用地 科研设计用地 游乐用地
用地代码 C24 T42 C63 C36
用地面积 9822M2 2462M2 7309M2 1310M2
建筑占地 3170M2 1180M2 1780M2 640M2
建筑面积 3170M2 1180M2 3500M2 1280M2
建筑密度 % % % %
容积率
绿地率 40% 30% 40% 30%
建筑限高 5M 5M 8M 8M
⑶ C号地块
①位置范围
果蔬农园体验区区块内各种度假设施用地，共分为五块，其中：
C1：服务点建筑用地
C2：服务点建筑用地
C3：游船码头用地
C4：观鸟楼建筑用地
C5：服务点建筑用地
②规划控制要点
用地性质：
C1地块—游乐用地；C2地块—游乐用地；C3地块—河港用地；C4地块—游乐用地；C5地
块—游乐用地。
地块开发强度：
规划容积率≤1；建筑密度≤50%。
建筑退让红线：
宽度为 14m及以上的道路，建筑后退距离为 5m。
宽度为 6m-14m的道路，建筑后退距离为 3m。
宽度为 3m及以下的道路，建筑后退距离为 1m。
建筑高度控制：
建筑高度应按小于 9米进行控制。
建筑风格控制：
采用质感较强的青砖结构，形成风格质朴，色彩淡雅的古村镇建筑氛围。
③ 主要控制指标
表 7-5 C地块主要控制指标表
地块编号 C1 C2 C3 C4 C5
地块建筑设施 服务点 服务点 游船码头 观鸟楼 服务点
用地性质 游乐用地 游乐用地 河港用地 游乐用地 游乐用地
用地代码 C36 C36 T42 C36 C36
用地面积 5065M2 2364M2 1022M2 1312M2 1142M2
建筑占地 1080M2 380M2 400M2 560M2 400M2
建筑面积 1080M2 380M2 400M2 560M2 400M2
建筑密度 % % % % %
容积率
绿地率 40% 40% 30% 20% 30%
建筑限高 5M 5M 5M 9M 5M
⑷ D号地块
①位置范围
花卉农园游憩区区块内各种度假设施用地，共分为四块，其中：
D1：花艺 DIY中心建筑用地
D2：太空种子培育中心建筑用地
D3：游船码头用地
D4：恐龙嘉年华建筑用地
②规划控制要点
用地性质：
D1地块—游乐用地；D2地块—科研设计用地；D3地块—河港用地；D4地块—游乐用地。
地块开发强度：
规划容积率≤1；建筑密度≤60%。
建筑退让红线：
宽度为 14m及以上的道路，建筑后退距离为 5m。
宽度为 6m-14m的道路，建筑后退距离为 3m。
宽度为 3m及以下的道路，建筑后退距离为 1m。
建筑高度控制：
建筑高度应按小于 6米进行控制。
建筑风格控制：
采用质感较强的青砖结构，形成风格质朴，色彩淡雅的建筑氛围。
③ 主要控制指标
表 7-6 D地块主要控制指标表
地块编号 D1 D2 D3 D4
地块建筑设施 花艺 DIY中心 太空种子培育中心 游船码头 恐龙嘉年华
用地性质 游乐用地 科研设计用地 河港用地 游乐用地
用地代码 C36 C63 T42 C36
用地面积 2455M2 4855M2 1944M2 1830M2
建筑占地 1320M2 2640M2 800M2 510M2
建筑面积 1320M2 2640M2 800M2 510M2
建筑密度 % % % %
容积率
绿地率 20% 20% 40% 40%
建筑限高 5M 5M 5M 5M
第八章 农业园基础设施规划
一、道路交通规划
1、外部交通规划
在绍兴市火车站、汽车站及其他游客集散区域设置宣传广告牌，同时在沿线设置道路指示牌，
提高农业园的可进入性与便捷性。
改造、优化从城区进入农业园道路两侧的景观，并将其打造成为旅游景观道。
建立镜湖创意农业园与周边景区的道路，开通旅游班车，实现景区旅游的互动。
外部梅东路、群贤路、洋江西路宽度依次为 24米、20米、36米，按相关规定两侧建筑后退
5米。
2、内部交通规划
镜湖创意农业园的内部道路主要分为车行道路与人行游步道。
车行道连接重要设施和景观节点，包括精品度假酒店、镜湖会、外婆家、少年农科院、生态
餐厅、湿地花园，规划为双向单车道沥青硬化路面，路面宽 6米，两旁建筑后退 3米。道路两旁
种植乔木和花草，以构筑景观林，沿途设置一整套符合国家标准的道路指示系统。
园区内部的人行游步道因地制宜，结合游览线路分三级设置，一级游步道宽 ～米，
二级游步道宽 ～米，三级游步道宽 ～米。游步道可采用原始石料、鹅卵石、板石、
木板等多种材质进行铺设，滨水及山地可采用防腐木进行铺设，要求自然、安全、舒适，路旁设
置必要的垃圾箱、生态座椅等设施。
镜湖创意农业园内所有车行道纵坡控制在 ％以下；各游步道应尽量疏缓，以确保游客步
行的舒适度。
表 8-1 镜湖创意农业园道路系统技术指标表
等级 路面宽(m) 路面材料
车行道 6 沥青
游步道 — 鹅卵石、板石、木板
3、入口规划
近期规划中农业园设主入口 2个、次入口 3个，水上入口（码头）5个。
主入口：南北各一个，南边主入口面朝洋江西路，位于整个园区的东南角，马路斜对面有公
交停靠站点，入口处设景观门楼一座，首站进入生态度假区。北侧主入口位于群贤路，直接进入
湿地花园，入口处有花园广场。
次入口：位于东侧，从现有村庄道路进入外婆家、生态餐厅以及儿童公园所在位置。游船码
头作为通往梅山，连接内部区块的水上通道，具体位置见附件中的交通分析图。
4、停车场规划
园区规划小型生态停车场 7处，分别位于精品度假酒店（2处）、外婆家、少年农科院、生
态餐厅、湿地花园、儿童公园。所有室外停车场按照绿色生态停车场的标准建设，用行树和花草
分隔车位，采用植草绿地砖，可设计成环形、圆形等多种形状。
二、给排水规划
1、供水规划
⑴ 供水现状
规划区为林地与农用地（旱作物种植地），内部没有居民居住，因而不存在任何供水系统。
⑵ 供水目标
供水普及率达到 100％；
居民生活饮用水质达到国家《生活饮用水水质卫生规范》要求；
给水配水管网末端水压应满足住宅区接管点处服务的要求。
⑶ 需水量预测
根据前面预测到 2012年，镜湖创意农业园年接待游客 万人次/年（取预测平均值），
年可游天数按 300天计，则日接待游客量为 1835人次/日；其中住宿过夜游客（度假者）约占 40％，
则其游客为 734人次。另外预测员工和居民约 500人。规划根据综合生活用水标准为：住宿过夜
游客 600升/人·天，员工和居民 400升/人·天，一日游客 200升/人·天，市政及未预见用水按总
用水量（不含工业用水）的 20％计算，则到 2012年镜湖创意农业园日生活用水总量为
吨/日；另外，镜湖创意农业园内无工业用水。由此，可知到 2012年整个农业园用水总量为
吨/日。
⑷ 供水设施规划
镜湖创意农业园水源供应纳入绍兴城市供水系统，实行统一供水。
镜湖创意农业园给水引入干管管径采用 DN 300，配水管 DN 200，接入住宅区内水管管径 DN
100，各用水点从主干管接出支管供给用水终端，所有水管均采用地埋铺设，埋深－米。
有关消防用水量和室外消火栓布置按《建筑设计防火规范》（GBJ 16－87）执行。室外消火
栓均匀布置在主干管一侧，在主要绿地区沿供水主管和供水支管每隔 120 m设洒水栓和消防栓，
保护半径为 160 m，喷洒浇灌绿地和保障防火安全。
2、排水规划
⑴ 排水体制
镜湖创意农业园排水实行雨、污分流排水体制。
⑵ 雨水工程
① 雨量计算
采用绍兴市暴雨强度计算公式:
q＝(1＋×lgＰ)/ (t＋)（升/秒·公顷）
设计暴雨重现期 P＝1年，t为雨水集水时间，取 20分钟，包括汇水时间和雨水在管道内流
行时间。
② 雨水排放规划
雨水管道设计采用满流，地面雨水采用暗管收集。市政主要道路雨水管道采用双侧布管，路
幅较小道路可采用单管布置，两侧布置雨水口，公路不设置雨水管，路面雨水直接排入公路边沟
或路边田地。
⑶ 污水排水规划
① 污水量预测
污水量按用水总量的 80％来计算，镜湖创意农业园预计开发新增污水量约为 吨/日。
② 污水排放规划
目前，农业园内污水主要是生活污水。根据绍兴城市总体规划，将镜湖创意农业园纳入绍兴
污水收集系统，污水由排污干管收集后，经泵站提升，集中处理后排放。
③ 管网、泵站规划
逐步完善污水管网系统，规划区内污水经污水管收集后，由泵站通过污水压力管接入绍兴外
排系统。污水干管沿主要道路敷设，排污压力主干管为 DN 400—DN 1200，重力主干管为 DN
300—DN 1000。
三、电力电讯规划
1、电力规划
⑴ 用电负荷标准
本项目拟采用建筑面积综合指标法预测负荷。参照同类建筑用电指标及有关规范，具体指标
如下（考虑了同类负荷的同时率）：宾馆酒店 40～60 KW/㎡，文化娱乐 30～40 KW/㎡，会议场
所 60～80 KW/㎡，度假地和人居地 25～40 KW/㎡，其它公建 30～40 KW/㎡。
⑵ 供电电源
根据用电负荷标准和区内各类建筑面积，预计镜湖创意农业园内用电负荷约为 万 KW。
⑶ 电力设施
根据用电负荷预测，按 300～500米服务半径配置 10 kv开闭所，转输容量 万 kva/座，
电源按就近原则，从变电站引入。区内所有电线管线应套管埋地敷设，埋深－米以下，线路
过道路处均穿镀锌钢管保护。
2、通信、有线电视规划
通信规划应满足现代信息服务的快速、高效、广域。结合农业园的发展需要，建立和形成具
备交换、传输、通讯、数据、移动电话、上网、邮政等功能的综合型通信网络体系。
目前规划区内各地均有通讯信号。根据农业园内旅游服务设施和居住区用户的数量，电话容
量按 500对电话线考虑。除了在规划区内各旅游接待点设置一定数量的电话机外，还应在度假酒
店、儿童公园、临水小筑、生态餐厅、浪漫木屋等地以及沿游步道旁设公共电话亭。农业园内电
话电缆从就近的电话电缆引入，先接入电话电缆交接箱（配线间），再接入各主体建筑物的电话
分线箱。
农业园内有线电视线路与电话线路同管道敷设，占用其中 1～2个管孔，不再另设管位；其
线路与交通道路同步设计、建设；其管线采用电信电缆地埋方式，布置在道路旁，埋深－米。
四、环卫设施规划
1、规划目标
至 2012年，垃圾清运率和无害化处理率均达 100％，垃圾分类收集率达到 60％，垃圾回收
利用率 60％；道路保洁率 100％，机械化清扫率到达 90％；粪便无害化处理率 100％，粪便机械
化清运率 100％；建筑垃圾无害化处理率 100％。
2、规划措施
建立垃圾转运站，在此对园区垃圾集中转运至绍兴市垃圾处理厂，进行统一处理。
在游步道沿线每隔 100米设置一处生态垃圾箱，风格要求与周边环境融合一直；
完善景区卫生管理制度，采用专人专区负责制，定期对景区卫生进行检查。
在游客相对集中的区域设置生态厕所，要求与周边环境相协调一致。
粪便处理方式采用城市粪渣与城市垃圾中分类收集的有机易腐垃圾进行混合生物制气工艺，
暂不考虑建单独的处理设施。粪便垃圾收运应及时、无二次污染、不影响群众生活为原则。周边
农村社区仍保留农肥使用方式，但应科学化、无害化使用。
建筑垃圾和余泥土方清运处理由环卫部门统一管理，尽量做到回收利用最大化。
五、防灾工程规划
1、预防气象灾害规划
及时获知气象灾害的分析预测和正确预报，政府牵头及早提醒社会各方做好相应的预防及应
对工作。
经常开展预防气象灾害的科普宣传教育工作，提高抗击气象灾害意识及防灾能力，做好防备
少受损失。
强化景区桥涵工程的标准建设，按防洪标准要求完善防洪排涝规划。对在低洼地带建设时，
要按竖向标高要求，提高地面高程，达到不受涝害，不积存水。
2、预防地质灾害规划
开展地质灾害调查，并结合上一级地质灾害防治规划，编制地质灾害防治预案，科学地预测
地质灾害发展趋势及预防的相关措施。
加强地质灾害监测预报制度、防治地质灾害的科学研究项目和灾害危害性预防的评估机制，
建立地质灾害与预警系统，增强防灾意识和抗灾能力等。
各类建设活动要满足规范的抗震设计要求。要建立并健全抗震减灾救灾工作体系，切实加强
地震监测预报、工程抗震设防、震害预测评估以及突发应急工作预案所需的指挥决策、交通通信、
抢险救灾、物资供应等保障系统建设。
3、防洪排涝规划
加强防洪抗洪宣传，建立中短期天气预报情报网，每天向进入景区的游人通报当天的气象信
息；
建立洪灾急救系统，预先制定各种急救方案，以防不测；
对现有周边梅东江河道进行疏浚，河道进行拓宽，河岸进行加砌加固。
对小的河道进行引流，并入周边大的河道。
4、消防工程规划
严格消防管理，加强消防监督、消防教育和消防宣传，增强园区内从业人员和旅游者的消防
意识；加强监督，对游乐、娱乐、餐馆、宾馆、饭店和野外用火的地方，一定要严加看管，防患
于未然。
贯彻“预防为主、防消结合”的方针，结合镜湖创意农业园的总体布局，改善园区内消防环
境，加强消防水源的建设，合理设置消防站点，改进报警手段，发展消防科技，确定防火等级，
改善各区、居住区和旅游服务接待点的消防安全环境。
重要景观建筑、酒店会所、餐饮点等服务站点建设时，应配套设置消防用的储水箱、灭火器
等供火险时使用。
游人较集中的主要景点周围，设防火蓄水池，在服务站点配设灭火弹、风力灭火机等消防器
材。
六、竖向规划
1、规划思路
综合考虑镜湖创意农业园内地形地貌、气候水文、植被条件，规划建设时可因地制宜、随形
就势、因高就低，合理调配土方，以满足规划区内各建筑物、道路、工程管线布局和建设的需要。
同时，在保护农业园生态环境的前提下，结合发展的需要，以及场景设计的需要，科学合理地保
护和改造地形，打破单调呆板的面貌，充分满足镜湖创意农业园内各项用地的竖向要求，形成丰
富的旅游空间骨架，创造优良的旅游休闲环境。
2、具体规划
综合考虑和协调道路、建设用地之间的高差关系，建筑物高度要求在 15米以内，使镜湖创
意农业园内各项用地空间保持一致。
规划用地布局充分考虑现状地形地貌特征，对于现状地形地貌不做大的改造，尽量保持原有
地形地貌的特征，避免过大的土石方工程量，并减少对现状植被的破坏。
竖向设置建筑必须因地制宜，充分利用现有地形条件，需要兴建旅游设施或其它设施处，对
地形进行科学、合理、生态化、自然化处理，适当填挖土和平整地形，土方基本就地平衡，以降
低造价。
用地竖向与道路竖向同时进行，充分考虑道路的坡度要求和场地坡度要求，结合用地性质、
地形条件等综合平衡确定道路高层，镜湖创意农业园内所有车行道纵坡控制在 ％以下；各游
步道应尽量疏缓，以确保游客步行的舒适度。
镜湖创意农业园内所有管线竖向综合处理，地下各类管线相互交叉时应满足各管道间的最小
净距铺设，达到《城市工程管线综合规划规范》（GB 50289）标准。
第九章 农业园服务设施规划
一、服务中心（点）设置
1、商业服务设施、设备
酒店（住宿）、餐饮、商店、娱乐场所等设施主要安排在各个入口综合服务区。另外，在生
态休闲度假区滨水区域及环境优美的区域设置会所、接待中心以满足游客的度假需求。
2、其它服务设施、设备
停车场、旅游信息、卫生间、垃圾箱、指示牌、座椅、安全护拦等设施主要分布于各功能区
内的各游线上和区内各服务点及游客出入较为频繁的地块，如湖滨休闲带、儿童公园、自助田园、
湿地生态林等地或旁边。以方便、实用和美观为原则，灵活布置。
二、住宿设施规划
根据前面客源市场预测，到 2012年，镜湖创意农业园日接待游客量为 1835人次/日；入住
人数（次）按总接待人数的 40％来计算，为 734人；客房出租率为 90％，平均停留天数为 1天，
则镜湖湿地创意农业园所需求的床位数为 816张床位左右。
规划着重建设精品度假酒店、浪漫木屋等中高档住宿设施。农业园内所有住宿设施建设必须
与园区的生态环境相一致，构筑环境优美、建筑和谐的人居环境。
三、餐饮设施规划
餐饮作为旅游业中的一个重要组成部分，应使其向着规范化、特色化、品牌化、市场化的方
向发展，使之成为农业园的一张“旅游品牌”和一种独特的卖点。
在生态餐厅、外婆家、精品度假酒店设置特色乡村餐饮设施，在结构和档次方面，既要有消
费高的高档次餐馆，又要有大众化的中低档次餐馆，以满足旅游者的需求。
打造具有绍兴地方特色的乡村菜，如干菜焖肉（霉干菜毗猪肉）、鱼烧豆腐绍式小扣、油臭
豆腐、霉苋菜梗、五彩蒸馄饨等以形成特色，塑造品牌，吸引游客。
与当地旅游管理部门和卫生质检部门联合，加强规范化、标准化管理，确保餐饮卫生和安全。
四、商业服务设施规划
为了提高经济效益，商业服务设施主要分散分布在各功能区和休闲娱乐场所人流相对集中的
区域；在各主要景点设立小卖部或流动购物点，各住宿接待设施可以根据实际情况设立商品柜或
小型超市，方便游客购物需求。小卖部或流动购物点应统一颜色、设计，出售食品饮料、胶卷及
旅游纪念品等。
五、解说系统规划
1、牌示系统
牌示是旅游者在游览过程中获得的最直接，也是必备的说明系统，应做到简洁清楚，信息含
量大、内容丰富，起到良好的信息传导作用。牌示的设立应注意与园区自然景观相协调，其形态
可根据周围环境变化。
全景牌示：包括镜湖创意农业园总导游图。高度为 2～3米，标出游览路线及度假区的总体
分布和主要旅游景观点，让游客在进入园区区前有一个基本的了解，以便游客安排游览行程。
景点牌示：主要对园区内各景点进行说明。牌示高度为 ～米，与水平面成 45°的倾
角，让游客能较轻松地阅读解说词。
指路牌示：在整个农业园游览线路和各功能区内的分岔路口旁，都应有路标指示。
忠告牌示：在区内游览线上，尤其是临水小筑、九曲连桥、湿地生态林等地应设立一些警示
牌，如提醒游客保护生态环境、注意安全等。
服务牌示：指示公厕、IC卡电话亭、宾馆、餐厅、小卖点、信息中心等服务设施所在地。
在游客活动的每一功能建筑前应有简要的说明文字，说明主要项目，使游客能准确地得到想要的
服务。
2、导游画册
在入口服务区和各功能区服务点，可免费向游客提供度假区的导游画册，既作为游客的旅游
“宝典”，又可作为旅游纪念品。导游画册对分区景观的解说更详细。导游画册除了必须包括的
园区旅游线路图、服务点、游览点位置分布以及主要功能和内容简介，还可以适当插入一些区域
图片，增加一些背景知识，图文并茂地说明，也可提供一些旅游专题 VCD和 DVD，收录园区的电
视风光片及主要景点介绍等。
3、导游讲解与多媒体解说
为了提供更好的讲解服务，可配备高素质的导游人员，使景观更加生动。除了各景点有专门
负责接待的讲解员外，使游客的信息量进一步扩展。积极启用自动数码语音导览器（自动讲解导
引系统）、GPS智能导游机、团队无线导览机、按键数码语音导览器等现代先进解说系统。
六、信息网络规划
建立镜湖创意农业园网站。以全面介绍镜湖创意农业园的基本概况、收集并发布反映园区的
图片以及文字资料；建立镜湖创意农业园信息数据库，实现资源共享、信息互通；提供中、英文
信息查询、旅游服务、与各旅游企业交互链接、提供行政管理部门发布信息与行政管理的途径；
作为面向游客的旅游信息系统，帮助游客迅速、全面获得目的地旅游信息，以便其安排出游计划；
具有电子商务功能，使得广大游客不出户即可在短时间内完成订房、订票、订旅游线路等一系列
安全的电子交易，以及为维护旅游者自身权益而进行网上旅游投诉等。
第十章 环境保护与景观建设规划
一、环境保护规划
1、环境保护目标
坚持可持续发展战略，坚持旅游开发和环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，加
强污染防治并全面开展生态环境建设，完善和实施污染物排放总量控制和绿色工程计划，促使镜
湖创意农业园成为环境清洁优美、生态良性循环的生态型旅游区。
2、水环境保护规划
切实贯彻落实《浙江省水域保护条则》。
集中资金，采用先进高效的治理工艺，提高旅游区内和周边企业工厂用水的循环和重复利用
率，降低单位产品的耗水量，加强企业环境管理，各企事业单位的生活污水，未经 1-2级处理达
标后不得排放。
禁止在梅东江水系内进行围网养殖，对水域进行生态处理，对水质进行净化。
禁止在梅东江以及周边河道上游进行开荒垦林或者排污。
加强基础设施建设，对创意农业园区的生活废水实行雨污分流，污水集中入污水处理厂处理
后统一排放，严禁把生活污水排入水系，以免引起水体污染。
贯彻循环经济的科学理念，倡导节水、水循环利用；先对废水进行二级处理，符合《农业灌
溉水质标准》(GB l2941－91)后，再考虑用于农田耕地的灌溉或排放到适当地段，让其进行自然
净化。
合理布置公共厕所，根据布局合理、方便游人，整洁卫生的原则，在主要游览区每 300～500
m距离范围内设置冲水生态厕所。要求外观朴素美观，内部空气流通，光线充足，设施齐全，有
专人管理。
各类游船采用高品质燃油、高规格的船用发动机，小型船只采用人工自划或电瓶游船，防止
水体污染。
3、大气环境保护规划
认真执行环境保护基本国策和有关规定，逐步调整生产、生活燃料结构。
镜湖创意农业园的住宿、娱乐、度假等接待设施不准用煤或木材做燃料，生活用能源要使用
高效、方便、清洁的优质能源，尽可能地使用液化气、水电、太阳能等作为能源；对农业园外围
的居民户、村庄也要采取措施，控制、禁止使用煤、木材做燃料，减少废气排放量。
公路两侧、停车场周围种植能吸毒、吸尘、净化空气的树种，扩大绿化面积、净化空气。
4、声环境保护规划
镜湖创意农业园噪声控制标准为：白天不超过 45分贝，夜晚不超过 35分贝。其中，精品度
假酒店、镜湖会、VIP接待中心、临水小筑、浪漫木屋等地白天应小于 40分贝，夜间小于 30分
贝。
加强对农业园区的声环境治理，噪声控制以疏导和预防为主，以车辆引起的交通噪声、游客
生活噪声、建筑噪声、设备噪声为治理重点，为旅游者创造一个休闲娱乐、生态度假的静谧环境。
在主要道路两旁种植绿化隔离带，结合声学处理方法，如吸声、隔声、隔振和阻尼等方式以
降低噪声，标本兼治。
水上交通应避开游客休息时间，给游客和度假者一个安静舒适的环境。
5、固体废物处理
农业园内的固体废弃物，主要是纸、塑料、易拉罐等，在垃圾箱的设置过程中要考虑可降解
和不可降解垃圾分类投放，以实现节能和循环利用的目标；在主要游览区域每隔 80～100m左右
设置一个垃圾箱（坑)，方便游客投放垃圾。
制定管理制度，加强对居民和游客的宣传教育，用传单、标语、解说等形式引导游客文明游
览，不得随地吐痰、乱扔垃圾；违者严肃处理；对主动维护环境卫生者，予以奖励。
安排专人随时清理农业园内的垃圾，打捞水体飘污物，以确保环境整洁。
通过增加方便食品供应、减少厨房垃圾，以减少固体废弃物的排放量，提倡鼓励固体废物综
合利用。
设专职卫生管理机构，做好各功能区、景点和游览路途的卫生。
二、景观建设规划
1、生态景观控制
⑴ 绿化美化规划
环境绿化和美化作为整个农业园规划中一项重要内容，是农业园生态环境规划与建设的重要
环节。针对镜湖创意农业园所在地的气候条件和植被现状，坚持以维护农业园及周边生态平衡为
主旨，保护自然环境和自然景观为前提，对各个集中建设区进行绿化和美化以达到天人合一的景
观效果。
①“线”上绿化
“线”上绿化主要是指道路两侧的绿化和美化。本度假区内“线”上绿化主要从机动车行道
和游步道两个方面进行绿化美化：
机动车行道——结合道路两边用地和路边景观，成群、成组布置，根据树木的观花、观叶等
不同的造景特色，种植行道树，如香樟、桂花、银杏、红枫、桃树、合欢、杜英、玉兰等树种，
以构建集绿化、观光、交通于一体的多功能绿色通道。
游步道——游步道是度假区游览的重要地段，植物应客观、可触，花果并茂。种植时，应视
沿途情况不同灵活处理，对一侧或两侧有景可赏时，宜种植低矮灌木，作为点缀，留出透景空间。
对两侧无景可观时，可用乔木密植，加以遮挡，形成路中林中、自然延伸的绿化效果。
②“点”上绿化
“点”上绿化主要是通过对局部范围内的绿化美化而达到植物造景的效果。农业园应着重加
强管理设施、休闲度假设施、小型服务点、小卖部、停车场，以及观景的亭、台、廊等地的绿化
美化，以营造一个清新、舒适、愉悦的休憩、休闲、度假和观赏的优雅环境。“点”的绿化美化
力争精美细致、独辟蹊径，根据各点功能和需要，选择合适的植被进行园林绿化设计。其中，各
服务点的布局形成乔、灌、草多复层绿化空间，以营造自然化景观效果；在各度假区域种植广玉
兰、桂花、香樟、合欢、红叶李等香花树种和有色树种，营造一种鸟语花香的景观特色。
③“面”上绿化
镜湖创意农业园所在区域属于北亚热带南缘季风区，气温适中，雨量充沛，生态本底较好，
应加以严格的控制与美化。在对原植被进行景观梳理的基础上，增加景观效果较好的花卉、植被，
如广玉兰、桂花等等，以达到良好的视觉效果。
⑵ 景观廊道建设
依托景区景观的建设，结合道路设计，通过植被的种植、梳理以及景点的营造，形成景观轴
线，打造视觉效果良好的景观廊道；
在主要景点间的视线空间走廊内只种植低矮灌木，同时禁止网线工程从中穿越，以保护景区
视觉景观廊道的完整性；
景观廊道空间内禁止建设大体量的建筑，临时性设施也要求以生态化、隐蔽化、小体量为原
则进行设置；
⑶ 景观节点建设
①景区门户景观节点
在梅东路进出景区的节点位置，以大尺度绿化和标志性建筑、构筑物形成展示景区形象的门
户。
②主要观赏景观节点
以湿地花园、馨香蔬园、湿地生态林、景观菜畦等为主要景观节点，辐射周边小的景观点，
形成农业园的景观网络，通过优美的生态环境、田园环境营造安静、闲适的空间感受，形成富有
生活情趣而个性鲜明的空间环境形象。
③中心游乐区景观节点
以太空种子培育中心、外婆家、儿童公园、精品度假酒店、临水小筑等建筑与设施作为农业
园主要游乐景观节点，结合周边优美的田园环境，打造生态、绿色的休闲娱乐空间形象。
2、建筑风貌控制
⑴ 景观建筑规划
景观建筑在农业园中占有十分重要的地位，亭、台、楼、廊、桥等景观建筑与小品，是山水
环境最佳、景观最美之人文因素；景观建筑的选址修建应符合视角视线的远景、近景、中景，适
应动态观景、静态观景，平视、俯视、仰视的环境变化；园林景观建筑在造型风格方面宜“雅”，
有衬托、点缀、引景作用，造型古朴，色彩以雅为主，忌浓艳，多采用当地材料（石、木、竹材
料），突出地方乡土气息；在景观建筑的体量方面，要因地制宜，视建筑物的性质和功能而定，
原则上体量宜小不宜大，与周围环境协调。具有主题性质的标志性水体建筑景物，体量则应大一
些，且在造型、材料结构、色彩等方面，都应成为景观的“闪光点”。
⑵ 休闲服务设施建筑规划
优美的自然环境，是休闲度假必需的背景因素。服务设施建筑宜“巧”，严格控制其体量、
高度、色彩，做到宜散不宜聚、宜矮不宜高、宜淡不宜浓。建筑造型轻盈、色彩清丽，注意绿化
空间，使建筑与自然环境相互交融。对于功能要求较高而所需建筑面积较大的服务设施，在满足
功能要求的前提下，其建筑应因地就势，灵活布局，化大为小；对度假酒店、各会所等高档次的
服务设施，外部也力求与周围环境一致，生态、环保、美观，内部装修可高档、现代，为游客提
供舒适的休憩环境。
⑶ 园林小品建筑规划
指路灯、果壳箱、园椅、步游道、挡土墙、指路牌、小桥等，应做到统一设计，制作规范，
功能合理，式样美观，与环境协调，要求具有一定的艺术性、观赏性，同时，注意灯光效果，营
造夜景。
第十一章 农业园投资估算与效益分析
一、农业园投资估算
1、投资估算依据
镜湖创意农业园投资估算，按照现行旅游项目经济评价的有关规定进行，主要依据有：
⑴ 国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
⑵《旅游投资项目可行性研究指南》；
⑶ 绍兴市建筑市场行情；
⑷ 当地主管部门提供的有关资料。
2、投资初步概算
结合镜湖创意农业园的目标、定位、主题以及未来开发的各项活动设置，将镜湖创意农业园
旅游投资项目分为：
景区景点建设项目：包括各个游览、体验的新建景点；
旅游基础设施项目：包括道路交通、供水工程、排水工程、电力工程、通讯工程、安全防灾
设施、信息网络等；
旅游服务设施项目：包括游客服务中心或点、住宿宾馆项目、餐饮购物设施、旅游商品开发
项目、文化娱乐设施等；
生态环境保护项目：包括村镇搬迁改造工程、污染治理工程、绿化与景观改造项目、环卫设
施等；
旅游市场推广和营销项目：包括市场调研与分析、旅游形象设计与推广、宣传册制订和广告
投入、宣传推销与营销等；
旅游人才开发项目：包括人才招聘、培养、交流等；
其它项目：包括规划设计项目、其它等。
镜湖创意农业园总投资额约 亿元人民币。其具体投资概算详见表 11-1。
表 11-1 镜湖创意农业园项目设施和相关费用投资概算表
序号 项目名称 主要建设内容 规划投资额（万元）
1 休闲度假类设施
度假酒店、会所、外婆家湿地乡居及配
套建筑设施
25000
2 旅游景观设施 广场、栈道、观鸟平台、亲水平台 4000
3 高科技农业设施
温室大棚、生态餐厅、太空种子培育中
心
7000
4 娱乐游憩项目设施
儿童游憩场、滨水林间游憩设施、少年
农科院、儿童公园
23000
5 景观林地 原林地改造和新建林地 2000
6 农业类项目 花田、果园、野菜园等 4000
7 公建设施 公共服务和管理设施 1000
8 基础设施 路、水、电等 1500
9 流动资金 —— 1000
10 其它费用 规划设计、施工监理等 850
11 土地费用 征地、拆迁等 18000
12 不可预见费用 —— 500
合计 87850万元
（备注：儿童公园投资费用 18000万）
二、农业园效益分析
1、经济效益
镜湖创意农业园的建设除了给投资商带来一定的利益外，还会给镜湖新区、越城区当地带来
直接经济效益和间接经济效益，将大力促进越城区第三产业发展，并带动一系列相关产业链的发
展，有利于拉动内需，改善投资环境，促进地方经济的发展。
直接经济效益主要指来自于园区各方面的收入，如园区门票收入，餐饮娱乐消费收入，高效
农业产出收入，度假村收入、土地或者项目承包转让收入等。
间接经济效益是直接经济效益所产生的乘数效应，主要来源于交通、商贸等。
2、社会效益
镜湖创意农业园的社会效益其一体现在：有利于镜湖湿地公园的人气，为附近村民提供社
会就业岗位；有利于提高镜湖的知名度；能够更好的满足人民文化旅游的需求。其二体现在：
引领绍兴的生态休闲、科技农业时尚，成为绍兴农业、旅游发展的重要引擎。
3、环境效益
合理开发利用镜湖创意农业园具有良好的环境效益。使得生态和环境保护获得实实在在的
外在利益，从而充分体现出良好的生态环境价值，能更好的调动各方面保护环境的积极性，地
方财政才能有充足的财力投入保护事业，环境的重要价值才能充分彰显。
三、农业园风险分析
经过分析，镜湖创意农业园项目开发的主要风险为市场风险、经济政策风险、技术风险、工
程风险、环境风险、财务风险、社会影响风险、投资估算风险等。
风险评估一般采用专家调查法、层次分析法、CIM法、蒙特卡洛模拟法等基本方法。
镜湖创意农业园在可行性研究报告阶段要认真分析项目的各项风险，基于镜湖创意农业园旅
游开发的具体风险因素建议主要采用专家调查法，并结合运用其它分析方法。
投资方要深刻认识镜湖创意农业园的旅游开发的投资风险，并采取切实可行的方法降低投资
风险。
第十二章 规划实施建议
一、建立有效的项目运作与管理机制
镜湖创意农业园的开发建设和经营管理，应借鉴目前国内许多生态农业园区在经营管理体制
改革中摸索出的成功经验，走按市场规律运行的企业化经营道路。建立以政府为引导、以市场为
导向，以企业化经营为方式的项目运作与管理机制。
由开发公司对整个园区项目开发、市场营销、形象宣传等进行纯市场化运作，并可以通过合
作、租赁等形式将园区内的各个服务项目的经营权转让给企业或个人，从而实现经营成果最大化。
为保证对项目的科学规划、合理开发、正常经营和有效管理，政府行政部门应制定和推出相
应的优惠政策和管理法规为整个项目提供强力支持和保障。在项目开发的整个运作过程中，政府
部门始终作为项目的宏观管理者，通过政策和法律等手段对项目进行调控，为投资运营商搭建市
场化的经营平台。
二、注重环境保护，防止旅游异化
1、合理控制旅游容量
镜湖创意农业园未来市场竞争力主要依托于优良生态环境，如果不合理控制旅游容量，将会
给今后的经营发展带来负面效应，产生旅游异化。
2、坚持环保意识，追求生态平衡
污水处理、绿化和停车场等建设一定要体现生态概念，这是确保可持续性发展的必要保证。
3、加大环境保护力度
保持园区内生态环境的原生性，杜绝一切破坏生态环境的商业开发行为和人工设施。项目的
建设应在保护生态环境的基础上进行。
三、实施人性化管理
镜湖创意农业园开发建设必须充分考虑到游人（尤其是旅游度假者）的情感体验，实行人性
化管理，使游人在旅游度假的过程中感觉方便、增进健康、获取知识、振奋精神、得到快乐。
认真策划和设计标识系统，包括导游图、宣传册、园区管理点、以及各种标志牌和标识设施
等。
在不损害农业园生态环境的前提下，为游人提供更为高尚的度假场所、广泛的休闲空间、更
多的观景平台和看、听、尝、闻、触的机会。
根据环境保护的需要，每隔 300—500米设置一处生态厕所，每半小时路程设置一休息点，每
隔 100—200米设置一个垃圾箱。
四、建立科学的人才队伍
一个项目的开发建设是一项学科复合性很强的工作，涉及到文化经济、旅游规划、环境艺术、
经营管理、市场营销等领域的专业知识，需要的是复合型的管理人才。镜湖创意农业园从起步阶
段即要注重抓好人才引进和员工的教育培训工作，全面提高农业园从业人员的整体素质。高素质
的经营管理人才以及服务人员是园区开发经营走向成功的根本保障。镜湖创意农业园建议采取以
下措施培养、引进专业人才：
建立起高效激励机制，形成人才成长的氛围，想方设法吸纳高素质的专业人才，打造一个高
素质的运营团队，提高经营管理水平，提高发展决策水平，力求减少低水平决策、低效率管理而
造成的风险。
采取优惠政策，招聘、引进一批经营管理人员和技术骨干。也可以考虑委托专业公司对园区
进行全方位的经营管理。
依托浙江省、绍兴市内各专业、职业学校的教育力量，培养各类经营管理和服务人员，为园
区的发展提供人才保障。
采取院校培训与在职培训相结合的制度，聘请专家举办各类讲座，选拔优秀从业人员到外地
深造，加强在岗培训。
重点培训服务和管理人员，以高素质的人才提供高质量的服务，让游客享受高品位的旅游服
务。对重要的岗位实行末位淘汰制，促使员工不断的提高自身素质。
五、大力推进旅游市场营销
旅游经济是知名度经济，牌子响，才能人气旺。加大有实效的市场营销工作，抛弃“酒好不
怕巷子深”的传统观念，从以下五个方面落实具体营销工作。
第一，品牌营销。在对镜湖创意农业园进行准确定位的基础上，投入相当的资金和人力，加
大宣传促销力度，打响这一品牌。
第二，整合营销。整合营销就是宣传广告、公共关系、人员推广和业务促销等促销要素的综
合运用，是新闻炒作、软硬广告、节事活动、展览推销等多种营销形式的整合利用。利用各类促
销方式，加大促销力度，实现有效促销，全面提升镜湖创意农业园形象。
第三，联合营销。镜湖创意农业园周边旅游景区资源丰富独特，且众多景区景点的名气很大，
如鉴湖—柯岩旅游度假区、鉴湖风景名胜区、鲁迅故居等等。镜湖创意农业园可融入周边的旅游
市场，进行捆绑整合，加强区域联动协作，向外统一宣传，推介促销。
第四，概念营销。即通过概念的发掘和提炼，找到农业园品牌的核心理念和核心价值，然后
通过形象生动的文字和语言表达出来和传播出去，从而对广大游客的感官和心灵产生强烈的震感
力，留下深刻难忘的印象，刺激和激发他们旅游的冲动和欲望，并吸引他们把心动变为行动，成
为镜湖创意农业园忠诚的旅游旅游者。
第五，网络营销。网络营销作为新的营销理念和策略，凭借互联网的特性对游客尤其是旅游
度假者产生了巨大的冲击力和召唤力，这种营销有其它传统营销无法达到的市场推广效果。镜湖
创意农业园应成立专门的旅游网站，及时准确地发表农业园基本概况、旅游项目特色、功能及相
关信息，提供网上咨询、网络预定、销售、网上论坛等顾客服务，全面的、多角度的、有效的推
广农业园，以拓展客源市场。
