房地产业生态化及其在中国的实现
李德智 1，许智文 2，陈红霞 3，张晋波 1
（1. 东南大学建设与房地产系，江苏 南京 210096；
2. 香港理工大学建筑及房地产学系，红磡 香港；
3. 三江学院土木工程学院 江苏 南京 210012）
摘 要：在对房地产业生态化概念界定的基础上，从中国房地产业发展模式转型的必然选择、经济全球化和低碳
化对中国房地产业的客观要求、中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题、中国房地产业回归理性的客观需要等
方面深入分析中国实现房地产业生态化的必要性，重点探究房地产企业生态化、房地产产品生态化、房地产市场
生态化、房地产业与国民经济协调发展等中国实现房地产业生态化的路径，并提出应建立健全相应的法律机制和
市场机制等保障机制。
关键词：可持续发展；房地产业；产业生态化；环境影响
Real Estate Industrial Ecologilization and its Realization in China
Li Dezhi1，Eddie Chi-Man Hui2，Chen Hongxia3，Zhang Jinbo1
（1. Department of Construction and Real Estate, Southeast University, Nanjing 210096, P. R. China;
2. Department of Building and Real Estate, The Hong Kong Polytechnic University, HungHom, Kowloon, Hong Kong;
3. College of Civil Engineering, San Jiang University, Nanjing 210012, P. R. China）
Abstract: Based on the definition of real estate industrial ecologilization, the necessity of the realization of real estate industrial
ecologilization in China is analyzed from four aspects, which include inevitable choice of the real estate industry development mode’s
transition, the objective requirement of economic globalization and low-carbonization to the real estate industry, the essential topic in the
process of quick urbanization, and the objective requirement of real estate industry during its process back to rationality. Then, four routes to
realize real estate industrial ecologilization are proposed, which contain real estate corporation ecologilization, real estate product
ecologilization, real estate market ecologilization, and the balanced development between real estate industry and national economy. In the end,
relevant legal mechanism and market mechanism are suggested to be built and consummated to safeguard the realization of real estate
industrial ecologilization in China.
Key words: Sustainable Development; Real Estate Industry; industrial ecologilization; environmental influence
1 引言
20世纪60年代以来，人口爆炸、资源枯竭、环境污
染与破坏等全球性生态危机，尤其是近年来愈演愈烈的
全球气候变暖，迫使人类对传统的发展理念进行反思，
可持续发展从而被提到了前所未有的高度。20世纪70年
代末在西方发达国家诞生的“产业生态学（Industrial
Ecology）”（或被译作“工业生态学”）为可持续发展的
实现提供了一条可行的道路[1]。在将该学科引入中国的
过程中，国内学者将“产业生态”这一术语动词化，提出
了“产业生态化”的概念[2]。目前，在发达国家，产业生
态化已渐成潮流，其相关研究主要集中在九个方面[3]：
①原料与能量流动；①物质减量化；①技术变革和环境；
①生命周期规划、设计、评价；①面向环境设计；①延
伸生产者的责任；①生态工业园；①产品导向的环境政
策；①生态效益（或效率）。经过十多年的跟踪和学习，
中国产业生态化的相关研究和实践已取得了一定的进
展，其相关研究主要集中在六个方面[4]：①国外文献的
翻译及评述；①内涵及方法；①相关概念及其相互之间
关系的梳理和意义阐释；①理论体系框架；①产业共生
模式和机理；①生态工业园区理论和方法。在这些研究
中，国内外学者对三次产业的生态化都有所涉猎，但重
点是传统工业文明下环境影响大的汽车、钢铁、水泥、
造纸等产业，而对于近年来发展迅速、生态环境影响巨
大的房地产业，主要集中在房地产产品生态化，即绿色
建筑（还有生态建筑、可持续建筑、健康建筑等称谓，
它们的核心理念基本一致）方面，在引导房地产业健康
发展时也或多或少采用了生态化的思想，但目前鲜见房
地产业生态化方面的系统研究[5~7]。本文拟在对房地产
业生态化概念界定的基础上，探究中国实现房地产业生
态化的必要性、路径和保障机制，为中国房地产业的可
持续发展提供科学依据，也为房地产业生态化相关后续
研究打下坚实基础。
2 房地产业生态化的概念
自产业生态学诞生至今，有关产业生态学、产业生
态化等概念的界定一直是产业生态理论研究的重点和
热点之一[2~3]。综合起来，目前对产业生态化的理解和
定义主要有三种角度[2]：①目的角度，如“产业生态化，
主要就是依据生态经济学原理，运用生态、经济规律和
系统工程的方法来经营和管理传统产业，以实现其社会
和经济效益最大、资源高效利用、生态环境损害最小和
废弃物多层次利用的目标” [8]；①过程角度，如“产业生
态化不仅强调生产过程即产中环节的生态化，而且同时
强调产前、产后环节的生态化，使生态化过程向产前、
产后延伸，从而达到从摇篮到坟墓的全过程的资源循环
利用，实现全程生态化” [9]；①系统角度，如“产业生态
化是依据生态经济学思想，结合产业经济学和生态经济
学研究工业文明发展过程中协调生态因素与经济活动
过程之间的关系，推动经济与生态之间的可持续发展”，
“产业生态化的本质并不是单纯求得生态环境保护，而
是寻找经济发展与生态环境之间的平衡” [10]。
虽然上述定义由于侧重点不同而各有差异，但十分
相似，核心思想都是产业系统的生态化[2]，意在模仿自
然生态系统来构造产业的生态系统，引导产业的生态转
型，使资源在产业系统内得到循环和集约利用，减少废
物排放，促进产业健康及与其周围环境的和谐发展。这
一思想也体现在国内外学者对采矿[11]、钢铁[12]、茶叶[13]
等产业生态化的概念界定中。
从产业生态学的基本理论出发，借鉴上述定义并结
合房地产业的特点，本文将房地产业生态化界定为：以
房地产业的可持续发展为导向，以环境友好和“低消耗、
高利用、再循环”为原则，以提供满足社会需求的环境
友好型房地产产品为手段，实现房地产业内部以及房地
产业与国民经济和自然环境共生进化的过程。值得一提
的是，“房地产业与自然环境的共存进化”主要通过“提
供满足社会需求的环境友好型房地产产品”实现，后文
不再赘述。
3 中国实现房地产业生态化的必要性
中国房地产业发展模式转型的必然选择
随着近年来中国宏观经济的持续高位增长和城镇
居民经济水平的不断提高，加之国家积极财政政策的刺
激，中国房地产业发展非常迅速，对社会和国民经济发
展也做出了卓越的贡献。但同时，中国房地产业发展也
存在诸多问题，包括房价上涨过快、住区阶层化、房地
产项目的生态负外部性（包括土地资源的大量占用、对
自然景观的破坏、玻璃幕墙的光污染、灰尘、建筑垃圾
和建筑能耗大等）、征地拆迁中的利益冲突、房地产业
的高比例财务杠杆、住房供应结构不合理、住房保障制
度不健全、地区间发展不均衡、房地产市场秩序比较混
乱、“房奴”和“租奴”的出现、房地产投机活动活跃、房
地产业过度膨胀导致的国民经济结构不合理等[14]。因此，
中国房地产业发展模式亟待转型，而前文界定的生态化
无疑是其转型的必然选择。
经济全球化和低碳化对中国房地产业的客观
要求
近年来，在世界经济增速放缓，甚至全球金融危机
的大背景下，中国经济一枝独秀，保持了8%左右的年
均增长速度，吸引国外大型房地产企业（包括房地产开
发、房地产投资信托、物业管理等各类公司）蜂拥而至。
他们不仅拥有雄厚的资金、技术、销售及物业管理优势，
而且在“绿色建筑”、“生态住宅”、“环保建材”等方面拥
有更丰富的实践经验。这使得整体实力薄弱的中国本土
房地产企业面临巨大的竞争压力，迫使它们必须向生态
化转型。此外，在全球气候变化的大背景下，低碳经济
被公认为改变世界经济的又一次革命浪潮，也必将成为
中国经济发展的重要战略选择。根据中国能源消费结构
统计，目前建筑能耗已占到中国总能耗的%，且预
计其在2020年将占到社会总能耗的35%，成为用能第一
领域。如果不采取强有力的节能措施，中国未来的能源
供应将不堪重负[15]！因此中国房地产业应是节能减排
和低碳经济关注的重点之一，应加速向生态化转型。
中国快速城市化阶段亟待解决的重要命题
改革开放30年来，中国城市化率从20%左右提高到
44. 9%，到2020年还将提高到50%左右[16]，即中国正处
于快速城市化阶段。城市化对房地产业的影响主要包括：
①城市化使得城市人口不断增加，需要更多的住房以解
决居住问题，需要更多的厂房、办公楼等生产营业性用
房以解决生产就业问题，需要更多的商场、医院、学校
甚至高尔夫球场等以解决生活问题；①城市化的加速发
展，使得空气污染、固体废弃物污染、水环境污染、资
源短缺等问题加剧，超出城市环境的自净化能力，使城
市化陷入了空前的生态困境[16]，要求包括房地产业在内
的所有产业活动都要探寻环境友好型的发展道路。即近
年来中国的快速城市化为房地产业创造巨大发展机遇
的同时，也向其提出发展模式务必朝生态化方向转型的
重要命题。
中国房地产业回归理性的客观需要
近年来，中国政府、房地产企业、消费者等房地产
业参与者都在逐渐向理性回归，产生了房地产业生态化
的客观需要，具体包括：①在科学发展观与和谐社会理
论的指引下，中国政府非常重视环境友好型建筑的推广，
已经出台了《中华人民共和国节约能源法》、《民用建
筑节能管理规定》等法规文件，制定了《绿色建筑评价
标准》、《环境标志产品技术要求——生态住宅（住
区）》等评估体系，实施了建筑节能试点示范工程、商
品住宅性能认定、全国绿色建筑创新奖和全国绿色生态
住宅示范项目等评选和认定活动，在全国范围内大力推
广以“四节一环保”为目标的“节能省地型”住宅；①随着
市场化的成熟，越来越多的房地产企业意识到保护生态
环境的社会责任以及生态房地产的竞争优势，已开发出
了少量针对小众市场的“绿色写字楼”、“生态住宅”等，
部分房地产企业甚至自行设立研究院或联合国内外生
态研究机构探索环境友好型房地产产品的设计、施工等
问题；①越来越多房地产产品消费者的决策向理性回归，
由注重房屋的硬件设施转变为软件设施，加之全球气候
变化、都市人对“钢筋水泥森林”的厌倦和逃避、节能环
保理念的日益深入人心等因素，消费者对环境友好型房
地产产品的需求日增。
4 中国实现房地产业生态化的路径
根据产业经济学对产业的经典定义可知，产业是向
社会提供同一类产品或服务的企业或个体的集合，而产
品或服务的提供是在市场中实现的，产业又是国民经济
的主要组成部分。因此，房地产业生态化需要房地产企
业生态化、房地产产品生态化、房地产市场生态化以及
房地产业与国民经济的协调发展，其实现路径如图 1 所
示。
图 1 中国实现房地产业生态化的路径
房地产企业生态化
鉴于企业在产业中的地位，房地产企业生态化无疑
是房地产业生态化的核心。房地产企业生态化实质上是
传统房地产企业向生态房地产企业的转化，其重点和难
点是房地产企业经营理念生态化，因为经营理念决定了
企业的发展目标和发展手段。中国传统意义上的房地产
企业往往将经济利益摆在第一位，弱化甚至忽视社会利
益和环境影响。即使是中国最成熟的房地产企业之一的
万科集团，在 2002 年于深圳著名的东部“黄金海岸”开
发万科的骄傲”——万科•十七英里项目时，几乎荡平了
项目所在地牛角岭生长了千百年的原始植被，而深圳市
旅游发展的 2020 年远景规划中提出“要在保护生态环境
与旅游资源的前提下开发东部海岸”，牛角岭正是这东
部“黄金海岸”的景色绝佳之处[17]！随着万科集团社会责
任意识的加强，它与世界首个“零碳排放社区”的设计团
队——英国零碳中心和英国诺丁汉大学等机构在 2005
年合作完成了 400 平方米的实验楼——“万科零宅”，并
于 2009 年与英国零碳中心签署战略合作意向书，共同
探索中国在建筑领域应对气候变化的策略和技术，已迈
出企业生态化的坚实步伐。
房地产产品生态化
房地产产品生态化是房地产业生态化的核心和落
脚点，其实现需要：
（1）房地产产品层次生态化
它要求在房地产产品总量（如建筑面积）一定的前
提下，优化不同层次房地产产品的配比，处理好“新
旧”、“租售”、“高、中、低”档，“大、中、小”型房屋的
比例，满足不同层级住宅消费者的差异性需求，从而减
少空置和社会矛盾，节约社会资源，服务和谐社会建设。
（2）房地产产品过程生态化
它站在全寿命周期角度，要求对房地产产品的选址、
设计、施工、销售、使用和拆除等环节都进行生态化选
择，以最小的全寿命周期环境影响实现房地产产品的功
能。具体而言：①房地产产品的选址应符合区域城市化
房地产业生态化
房地产业与国民经济
协调发展
房地产企业生态化 房地产产品生态化 房地产市场生态化
房地产产品层次生态化 房地产产品过程生态化
进程的要求，避免抑或减少对项目所在地原始生态系统
的破坏，将生态补偿机制引入房地产项目环境影响评价；
①房地产产品的设计应该追求与自然环境的和谐统一，
采用“整体设计”的思想集成生态技术，通过充分考虑气
候因素和场地因素、要求使用本土材料、布置垂直绿化
等手段，为后续阶段降低房地产产品的环境影响打下坚
实基础；①房地产产品的施工应全面贯彻设计要求，多
采用无害化、可降解、可再生、可循环的建筑材料，适
当采用新技术和新材料，努力改进施工工艺，选择合适
的施工机械，提高员工素质，切实践行节约能源和资源
的环保理念；①房地产产品销售阶段应加强对环境友好
型房地产产品的宣传，改变公众对房地产产品“表面生
态”的想法，扩大环境友好型房地产产品的市场，以此
拉动环境友好型房地产产品的生产；①房地产产品的使
用过程中要充分利用太阳能、风能和雨水等洁净能源和
可再生资源，形成节水、节电等环境友好型生活方式；
①房地产产品的拆迁应改变传统的爆炸或全部推倒等
方式，循环利用建筑垃圾、渣土等拆迁副产品，甚至可
以把待拆除房地产产品可利用部分作为一个整体截取
下来，用在其他工程上，以节约社会资源和保护生态环
境。
房地产市场生态化
房地产市场是一个由市场主体、市场客体、组织形
式等多种要素构成的系统，各要素之间相互联系、相互
作用。其中，房地产市场的主体即房地产市场的参与者，
主要包括开发商、政府机构、金融机构、建筑承包商、
房地产中介机构、物管公司、消费者等；房地产市场客
体是指房地产交易的对象，即作为商品的房地产产品；
房地产市场组织形式可分为“有形”的区域房地产交易所
和“无形”的场外市场（如网络）两种组织形式。房地产
市场生态化即模仿自然生态系统，构建生态化的房地产
市场，充分发挥市场机制的调节能力，促使房地产市场
的各个参与者积极改善自己的经营水平，淘汰不能真正
为房地产市场提供相应房地产产品的经营者。但是，目
前中国房地产市场生态化形势不容乐观，房地产企业数
量多、规模小、素质良莠不齐的问题十分严重，“优胜
劣汰”的市场机制未能完全发挥！以房地产开发企业为
例，2008 年全国共有 87000 余家，但“中国房地产百强
企业研究”发现，其中百强企业的市场份额为 %，
综合实力前 10 强企业的市场份额为 %，即这些领
先企业的平均市场份额仅约为 %和 %，不足
1%；2008 年南京共有 600 余家，其中一级资质企业仅
占 6%左右，三级资质企业则约占 50%。因此，应适当
提高房地产企业门槛，运用法律手段规范房地产市场参
与者的交易行为，运用市场手段激励房地产市场参与者
提供满足市场需求的房地产产品，建立健全“有形”和“无
形”的房地产市场，促进房地产市场生态化。
房地产业与国民经济协调发展
国民经济是一个现代国家范围内各社会生产部门、
流通部门和其他经济部门所构成的互相联系的总体，房
地产业与采掘业、制造业、建筑业等都是其组成部分。
随着近年来中国房地产业的蓬勃发展，其增加值已约占
中国 GDP 的 5%，成为国民经济运行的重要支柱产业之
一。特别是在全球金融危机影响延续、出口遇阻和扩大
消费型内需任务艰巨的情况下，房地产业作为新的经济
增长点和消费热点，其发展是必须的，因为房地产业是
国民经济的主导型产业，具有前向推动、后向拉动和侧
向关联的作用，可带动钢铁、玻璃、水泥等上下游 60
多个产业的发展，从而推动国民经济增长！但是，国民
经济对房地产业的过分倚重和房地产业的过快发展，将
给自然环境制造更大的压力，使国民经济内部存在产业
与产业之间结构不合理的问题，影响国民经济的可持续
发展，也在一定程度上制约了对房地产业宏观调控的力
度，放纵了房价的快速上涨，进而加剧了许多社会矛盾。
因此，应将房地产领域的部分资源转移至国民经济其他
产业部门，适当控制房地产业发展速度，促进房地产业
与国民经济协调发展。
5 中国实现房地产业生态化的保障机
制
（1）法律机制
依法治国在1997年党的十五大被确定为党领导人
民治理国家的基本方略，中国房地产业生态化的实现自
然也需要依照法律进行。法律机制是政府运用法律手段
调节市场的那只“看得见的手”。近年来，中国陆续出台
了多部环境保护及规范房地产业发展的法律法规和政
策性文件，但针对降低房地产业发展环境影响方面的法
律法规很少，且往往级别较低，也缺乏系统性。以建筑
节能为例，世界各国都对此非常重视，日本、德国等发
达国家不仅制定了节能法，还专门制定了一系列建筑节
能法规、标准等法律文件，而中国的建筑节能起步较晚，
节能标准不配套不全面，更没有一个与《中华人民共和
国建筑法》、《中华人民共和国节约能源法》同等地位
且相互补充的“中华人民共和国建筑节能法”。因此，应
根据中国房地产业发展的新形势，建立健全降低中国房
地产业发展环境影响方面的法律法规，运用法律机制，
提高房地产企业门槛，明确环境友好型房地产产品的认
证标准，规范房地产产品尤其是环境友好型房地产产品
的交易市场，促进环境友好型房地产产品在中国的发展。
（2）市场机制
市场机制是市场的自我调节方式，是支配市场运行
的那只“看不见的手”，由价格机制、供求机制、竞争机
制和风险机制等构成。在中国社会主义市场经济逐步建
立健全的时代背景下，市场机制（特别是其与法律机制
的相结合）无疑应在房地产业生态化的实现中发挥重
要作用。具体而言：①在价格机制方面，应由政府对环
境友好型房地产产品的提供者（如房地产开发企业、相
关研发机构等）进行适当的补贴或优惠政策（如税收、
定向贷款），拉长这些产品的价格“短板”；①在供求机
制方面，应通过立法、颁布环境友好型房地产产品的强
制性标准、对环境友好型房地产产品的提供者和消费者
补贴或优惠政策等途径，加大这些产品的市场供应和需
求；①在竞争机制方面，应通过立法明确房地产产品提
供者的市场进入门槛和退出机制，加强对环境友好型房
地产产品的宣传和推广，加大房地产市场交易透明度，
规范房地产市场交易行为，逐步淘汰不能提供适当环境
友好型房地产产品的市场参与者；①在风险机制方面，
应通过对环境友好型房地产产品的评估、认证、标识和
补贴等工作，降低房地产开发企业建造环境友好型房地
产产品的风险，促进环境友好型房地产产品在中国的发
展。
6 主要结论与进一步讨论
（1）房地产业生态化是指以房地产业的可持续发
展为导向，以环境友好和“低消耗、高利用、再循环”为
原则，以提供满足社会需求的环境友好型房地产产品为
手段，实现房地产业内部以及房地产业与国民经济和自
然环境共生进化的过程。
（2）房地产业生态化是中国房地产业发展模式转
型的必然选择，是经济全球化和低碳化对中国房地产业
的客观要求，是中国快速城市化阶段亟待解决的重要命
题，是中国房地产业回归理性的客观需要。
（3）房地产业生态化的路径包括房地产企业生态
化、房地产产品生态化、房地产市场生态化以及房地产
业与国民经济的协调，其中房地产产品生态化的实现需
要房地产产品层次生态化和房地产产品过程生态化。
（4）为实现中国房地产业生态化的总体目标，应
建立健全相应的法律机制和市场机制等保障机制。
（5）本文只是从宏观角度探讨了房地产业生态化
在中国实现的必要性、路径和保障机制等问题，至于如
何将生态补偿机制引入房地产项目环境影响评价、如何
制定环境友好型房地产产品的认证标准、补贴标准和优
惠政策等具体问题，尚有待进一步的深入研究。
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（2010-H-30）；中国住房和城乡建设部软科学研究项
目（2008-R1-6）；东南大学科技基金(XJ2008309)。
作者简介：李德智（1979-），男，东南大学建设与房
地产系讲师，博士，主要研究方向：可持续发展、房地
产经济与管理；许智文（1963-），男，香港理工大学
建筑及房地产学系教授，博士；陈红霞（1980-），女，
三江学院土木工程学院讲师，硕士；张晋波（1986-），
女，东南大学建设与房地产系硕士研究生。
第一作者（李德智）的基本情况：
工作单位：东南大学
职务：东南大学建设与房地产系副系主任、党支部副书记
通信地址：江苏省南京市四牌楼 2 号东南大学建设与房地产系，210096
联系方式: 13770322938，njldz@
