第七章 资源税法和土地增值税法
比较重要章节
历年以选择题、计算题为主
资源税今年根据财税〔2014〕72号、73号有较多
更新，预计分值3-5分
土地增值税多年涉及计算题，预计分值3-5分
第一节 资源税纳税义务人、税目与税率
• 知识点：资源税纳税义务人
具体内容：
• 在中华人民共和国领域及管辖海域开采《资源税
暂行条例》规定的矿产品或者生产盐的单位和个人
• 根据财税[2014]73号文件规定（新）：
• 开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，在2011
年11月1日前已签订的合同继续缴纳矿区使用费，不缴纳
资源税
• 自2011年11月1日起新签订的合同缴纳资源税，不再
缴纳矿区使用费
• 开采海洋油气资源的自营油气田，自2011年11月1日
起缴纳资源税，不再缴纳矿区使用费
知识点：资源税税目、税率
具体内容：
（一）税目：7大类
1、原油：指开采的天然原油，不包括人造石油
2、天然气：指专门开采或与原油同时开采的天然气
3、煤炭：指原煤和以未税原煤加工的洗选煤（新）
4、其他非金属矿原矿
5、黑色金属矿原矿
6、有色金属矿原矿
7、盐：包括固体盐（海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐）
和液体盐（卤水）
• 纳税人在开采主矿产品过程中伴采的其他应税矿产品，
凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品
税目征收资源税
• 未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，
由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，
并报财政部和国家税务总局备案
【例题·多选题】下列说法正确的有（）
A.开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，在
2011年11月1日前已签订的合同继续缴纳矿区使用费，不
缴纳资源税
B.人造石油应缴纳资源税
C.煤炭资源税的征税范围包括原煤和以未税原煤加工
的洗选煤
D.液体盐不缴纳资源税
【正确答案】AC
（二）税率
资源税采取从价定率或者从量定额的办法计征
• 原油、天然气：销售额的6%-10% （新）
• 煤炭：销售额的2%-10% （新）
• 其他：从量定额（相关税率考试会给）
• 对于划分资源等级的应税产品，其《矿山资源等级表》中
未列举名称的纳税人适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政
府根据纳税人的资源状况，参照邻近矿山或者资源状况、开采条
件相近矿山的税率标准，在浮动30%的幅度内核定，并报财政部
和国家税务总局备案
煤炭资源税税率幅度为2%-10%，具体适用税率由省级
财税部门在上述幅度内，根据本地区清理收费基金、企业
承受能力、煤炭资源条件等因素提出建议，报省级人民政
府拟定。结合当前煤炭行业实际情况，现行税费负担较高
的地区要适当降低负担水平。省级人民政府需将拟定的适
用税率在公布前报财政部、国家税务总局审批（新）
跨省煤田的适用税率由财政部、国家税务总局确定
纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分
别核算不同税目应税产品的销售额或销售数量；
未分别核算或不能准确提供不同税目应税产品的
销售额或销售数量的，从高适用税率
知识点：扣缴义务人
具体内容：
1、独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按
照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣
代缴资源税
2、其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核
定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴
资源税
3、开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实
物量计算缴纳资源税，以该油气田开采的原油、天然气扣除
作业用量和损耗量之后的原油、天然气产量作为课税数量。
中外合作油气田的资源税由作业者负责代扣，申报缴纳事宜
由参与合作的中国石油公司负责办理。计征的原油、天然气
资源税实物随同中外合作油气田的原油、天然气一并销售，
按实际销售额（不含增值税）扣除其本身所发生的实际销售
费用后入库（新）
海上自营油气田比照上述规定执行（新）
【考题•单选题】2012年2月，某采选矿联合企业
到异地收购未税镍矿石。在计算代扣代缴资源税时，
该矿石适用的税率是（ ）。
A.税务机关核定的单位税额
B.镍矿石收购地适用的单位税额
C.镍矿石原产地适用的单位税额
D.该联合企业适用的镍矿石单位税额
【正确答案】D
第二节 资源税计税依据与应纳税额的计算
• 知识点：资源税计税依据
具体内容：
（一）从价定率征收的计税依据：销售额
与增值税的规定基本相同：全部价款和价外费用，
但不包括收取的增值税销项税额
【例题•单选题】某油田2015年1月共计开采原油
8000吨，当月销售原油6000吨，取得销售收入（不含
增值税）18000000元，同时还向购买方收取违约金
23400元，优质费5850元；支付运输费用20000元（运
输发票已比对）。已知销售原油的资源税税率为6%，
则该油田1月应缴纳的资源税为（）。
元 元
元 元
【正确答案】D
【答案解析】自2014年12月1日起，原油资源税
税率由5%变更为6%。
取得违约金和优质费属于价外费用，价外费用一
般都是含税的，这里要换算成不含税的。
应缴纳的资源税＝
[18000000+（23400+5850）÷（1+17%）]×6%＝
1081500（元）
纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售的，按其
关联单位的销售额征收资源税
纳税人既有对外销售应税产品，又有将应税产品自用
于除连续生产应税产品以外的其他方面的，则自用的这部
分应税产品，按纳税人对外销售应税产品的平均价格计算
销售额征收资源税
纳税人将其开采的应税产品直接出口的，按其离岸价
格（不含增值税）计算销售额征收资源税
纳税人以人民币以外的货币结算销售额的，应当
折合成人民币计算
其销售额的人民币折合率可以选择销售额发生的
当天或者当月1日的人民币汇率中间价
纳税人应在事先确定采用何种折合率计算方法，
确定后1年内不得变更
（二）从量定额征收的计税依据：销售数量
1、销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品
的实际销售数量和视同销售的自用数量；
2、纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，
以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换
算成的数量为计征资源税的销售数量
3、纳税人在资源税纳税申报时，除另有规定外，
应当将其应税项目和减免税项目分别计算和报送
4、对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用
量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品
实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数
量
5、金属和非金属矿产品原矿，因无法准确掌握纳税
人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿
数量，以此作为课税数量，其计算公式为：
选矿比＝精矿数量÷耗用原矿数量
【例题·计算题】某有色金属矿2015年销售原矿50，
000吨，另外移送入选精矿10，000吨，选矿比为25%。当
地适用的单位税额为5元/吨，该矿当年应缴纳资源税＝
（50000＋10000÷25%）×5＝450,000（元）
6、纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额
征税，以加工的固体盐数量为课税数量
纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所
耗用液体盐的已纳税额准予抵扣
【例题·计算题】某产盐企业，2015年5月份以外购液
体盐1500吨加工成固体盐800吨，以自产液体盐3000吨加工
成固体盐1600吨，当月销售固体盐1000吨，已知液体盐每吨
单位税额6元、固体盐每吨单位税额20元，该产盐企业5月份
应缴纳资源税=1000×20－1500×6＝11000（元）
知识点：应纳税额的计算
具体内容：
1、从价定率征收
应纳税额＝销售额×适用税率
【例7-1】某油田2015 年3月销售原油20 000吨，开
具增值税专用发票取得销售额10 000万元、增值税额1
700万元，按《资源税税目税率表》的规定，其适用的税
率为8%。请计算该油田3月应缴纳的资源税＝10 000×8%
＝800（万元）
【考题•计算题】位于县城的某石油企业为增值税一般纳
税人，2014年3月发生以下业务：
（1）进口原油5000吨，支付买价2000万元、运抵我国
境内输入地点起卸前的运输费用60万元，保险费无法确定。
（2）开采原油9000吨，其中当月销售6000吨，取得不
含税销售收入2700万元，同时还向购买方收取延期付款利息
万元；取得运输业增值税专用发票注明的运费9万元、税
额万元。
（其他相关资料：假定原油的资源税税率为10%、进口
关税税率为1%，相关票据已通过主管税务机关比对认证）
根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需
计算出合计数。
（1）计算当月进口原油应缴纳的关税
【正确答案】进口原油应缴纳的关税＝（2000＋60）×
（1＋3‰）×1%＝（万元）
（2）计算当月进口原油应缴纳的增值税
【正确答案】进口原油应缴纳的增值税＝ [（2000＋60）×
（1＋3‰）＋] ×17%＝（万元）
（3）计算当月销售原油的增值税销项税额
【正确答案】销售原油的增值税销项税额＝
[2700＋
（4）计算当月向税务机关缴纳的增值税
【正确答案】应向税务机关缴纳的增值税＝
1－－＝（万元）
（5）计算当月应缴纳的城市维护建设税、教育
费附加和地方教育附加
【正确答案】应缴纳的城市维护建设税、教育费
附加和地方教育附加＝×（5%＋3%＋2%）＝
（万元）
（6）计算当月应缴纳的资源税
【正确答案】应缴纳的资源税＝[2700＋
（1＋17%）]×10%＝（万元）
2、从量定额征收
应纳税额＝课税数量×单位税额
代扣代缴应纳税额＝收购未税矿产品的数量×适用的
单位税额
【例7-2】某铜矿山2015年3月销售铜矿石原矿30 000
吨，移送入选精矿4 000吨，选矿比为20%，该矿山铜矿属
于五等，按规定适用12元／吨单位税额
请计算该矿山3月应纳资源税税额
【正确答案】
（1）外销铜矿石原矿的应纳税额：
应纳税额＝30 000×12＝360 000（元）
（2）因无法准确掌握入选精矿石的原矿数量，按选
矿比计算的应纳税额：
应纳税额＝4 000÷20%×12＝240 000（元）
（3）合计应纳税额：
应纳税额＝360 000+240 000＝600 000（元）
3（新）经国务院批准，自2014年12月1日起在全国范
围内实施煤炭资源税从价计征改革，煤炭应税产品包括原
煤和以未税原煤加工的洗选煤
（1）应纳税额=应税煤炭销售额×适用税率
纳税人开采原煤直接对外销售的，以原煤销售额作为
应税煤炭销售额计算缴纳资源税
原煤应纳税额=原煤销售额×适用税率
原煤销售额不含从坑口到车站、码头等的运输费用
（2）纳税人将其开采的原煤，自用于连续生产洗选
煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方
面的，视同销售原煤，计缴资源税
（3）纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤销售的，
以洗选煤销售额乘以折算率作为应税煤炭销售额计算缴纳
资源税
洗选煤应纳税额=洗选煤销售额×折算率×适用税率
洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括
洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用
折算率可通过洗选煤销售额扣除洗选环节成本、
利润计算，也可通过洗选煤市场价格与其所用同类原
煤市场价格的差额及综合回收率计算
折算率由省、自治区、直辖市财税部门或其授权
地市级财税部门确定
（4）纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤自用的，
视同销售洗选煤，计缴资源税
（5）纳税人同时销售（包括视同销售）应税原煤和
洗选煤的，应当分别核算原煤和洗选煤的销售额；未分别
核算或者不能准确提供原煤和洗选煤销售额的，一并视同
销售原煤按第（1）款计算缴纳资源税
纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选
煤的，应当分别核算；未分别核算的，按第（3）款计算
缴纳资源税
【例题·多选题】下列说法正确的有（）
A.纳税人开采原煤直接对外销售的，以原煤销售额作为
应税煤炭销售额计算缴纳资源税
B.计征资源税时，原煤销售额包含从坑口到车站、码头
等的运输费用
C.纳税人将其开采的原煤，自用于连续生产洗选煤的，
在原煤移送使用环节缴纳资源税
D.洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选
煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用
【正确答案】AD
4（新）为便于征管，对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、
低丰度油气资源及三次采油的陆上油气田企业，根据2014年度符合
减税规定的原油、天然气销售额占其原油、天然气总销售额的比例，
确定资源税综合减征率和实际征收率，计算资源税应纳税额
计算公式为：
• 综合减征率
＝∑（减税项目销售额×减征幅度×6%）÷总销售额
• 实际征收率＝6%－综合减征率
• 应纳税额＝总销售额×实际征收率
第三节 资源税税收优惠和征收管理
• 知识点：减税、免税项目
具体内容：
1、开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税
2、纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事
故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、
直辖市人民政府酌情决定减税或者免税
3、铁矿石资源税减按80%征收资源税
4、尾矿再利用的，不再征收资源税
5、自2007年1月l日起，对地面抽采煤层气暂不征收
资源税。煤层气是指赋存于煤层及其围岩中与煤炭资源伴
生的非常规天然气，也称煤矿瓦斯
6、自2010年6月1日起，纳税人在新疆开采的原油、
天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税；
自用于其他方面的，视同销售，依规定计算缴纳资源税
7、有下列情形之一的，免征或者减征资源税（新）：
（1）对油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气
免征资源税
（2）对稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%
（3）对三次采油资源税减征30%
（4）对低丰度油气田资源税暂减征20%
（5）对深水油气田资源税减征30% →水深超过300米（不含）
符合上述减免税规定的原油、天然气划分不清的，一律不予
减免资源税；同时符合上述两项及两项以上减税规定的，只能选择
其中一项执行，不能叠加适用
（6）对衰竭期煤矿开采的煤炭，资源税减征30%
衰竭期煤矿，是指剩余可采储量下降到原设计可采储
量的20%（含）以下，或者剩余服务年限不超过5年的煤矿
（7）对充填开采置换出来的煤炭，资源税减征50%
纳税人开采的煤炭，同时符合上述减税情形的，纳税
人只能选择其中一项执行，不能叠加适用
• 出口应税产品不退（免）资源税的规定
• 进口不征、出口不免不退
【例题•多选题】下列生产或开采的资源产品中，
免征资源税的是（）。
A.卤水
B.金属矿原矿
C.地面抽采的煤层气
D.对油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、
天然气
【正确答案】CD
知识点：纳税义务发生时间
具体内容：
1、纳税人销售应税产品
纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，
为销售合同规定的收款日期的当天
纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间，
为发出应税产品的当天
纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收
讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天
2、纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时
间，为移送使用应税产品的当天
3、扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时
间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天
纳税期限
1、资源税的纳税期限为1日、3日、5日、10日、15日
或者一个月，由主管税务机关根据实际情况具体核定，不
能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税
2、纳税人以1个月为一期纳税的，自期满之日起10日
内申报纳税；以1日、3日、5日、10日或者15日为一期纳
税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内
申报纳税并结清上月税款
知识点：纳税地点
具体内容：
应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳
纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产
品，纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市税务机关决定
跨省、自治区、直辖市开采或者生产资源税应税产品的纳税
人，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，
对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税
实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的
单位按照每个开采地或者生产地的销售量及适用税率计算划拨；
实行从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的
单位按照每个开采地或者生产地的销售量、单位销售价格及适
用税率计算划拨。
• 扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收购地主管税务机
关缴纳
【考题•多选题】下列关于资源税纳税地点的表述中，正确的有
A.收购未税矿产品的个体户，其纳税地点为收购地
B.资源税扣缴义务人的纳税地点为应税产品的开采地或生产地
C.资源税纳税义务人的纳税地点为应税产品的开采地或生产地
D.跨省开采应税矿产品且生产单位与核算单位不在同一省的企
业，其开采销售应税矿产品的纳税地点为开采地
【正确答案】ACD
【答案解析】选项B，扣缴义务人代扣代缴的资源税，应当向收
购地主管税务机关缴纳。
第四节 土地增值税纳税义务人与征税范围
• 知识点：征税范围
具体内容：
• 纳税义务人：转让国有土地使用权、地上建筑及
其附着物并取得收入的单位和个人：不论法人与自然
人；不论经济性质；不论内资与外资；不论部门。
• 征税范围
（一）基本征税范围
1、转让国有土地使用权（不进行房产开发），
不包括国有土地使用权出让取得的收入
2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权
一并转让
3、存量房地产（已建成并投入使用）的买卖
（二）具体情况判定
房地产继承、赠与
不属于
赠与：直系亲属、承担直接赡养义务人、公益
出租 不属于
抵押
抵押期不征收
抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征
交换
单位之间换房，征
个人之间互换自有居住用房地产免征
以房地产投资、
联营
普通企业作价入股转让到投资联营企业，暂免征
投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地
产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征
合作建房 建成自用，暂免；建成转让，征
企业兼并转让 暂免征
代建房、重新评估不属于
【例题•单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税
的是（）。
A.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成
后按比例分房自用
B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部
教育事业
C.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权
D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后
向客户收取代建收入
【正确答案】C
第五节 土地增值税税率、应税收入与扣除项目
• 知识点：应税收入、扣除项目
具体内容：
• 应税收入：
转让房地产的全部价款及有关的经济利益
从收入形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入
• 扣除项目的确定（重点）
（一）取得土地使用权所支付的金额
• 地价款：土地出让金、转让时实际支付的价款
• 有关费用：有关登记、过户手续费
• 契税
（二）房地产开发成本
• 土地的征用及拆迁补偿费
• 前期工程费：测绘、三通一平
• 建筑安装工程费
• 基础设施费：道路、水、电、气、通信
• 公共配套设施费
• 开发间接费用：工资、福利、水电、周转房摊销
（三）房地产开发费用
• 跟项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
• 开发费用不按实际发生额，而是按细则标准扣除
能分摊利息支出，并提供证明 利息＋（一）（二）项合计×5%以内
不能分摊利息支出或不能提供证明 （一）（二）项合计×10%以内
【例题·计算题】某房地产开发公司建造一幢普
通标准住宅出售，支付的地价款1000万，房地产开发
成本300万元，银行贷款利息无法分摊，当地税务局
规定的房地产开发费用的扣除比例为8%
则其在计算土地增值税时，可扣除的开发费用合
计为：（1000＋300）×8%＝104（万元）
• 计算土地增值税时，对利息的特别规定
• 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部
分不允许扣除
• 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除→企
业所得税前可扣除
• 全部使用自有资金，没有利息支出的，也按以上方法扣除
• 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房
地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种办法
• 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，
应调整至财务费用中计算扣除
（四）与转让房地产有关的税金
• 房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加
房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入
管理费用，因而不得在此扣除
• 其他纳税人：营业税、城建税、教育费附加、印
花税
（五）其他扣除项目
• 从事房地产开发的纳税人适用，其他纳税人不适
用（抑制炒卖地皮、房地产的投机行为）
• 加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地
产开发成本）×20%
（六）旧房及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
• 能取得评估价格的，可扣除：
• 取得土地使用权所支付的地价款或出让金（凭据）
• 按国家统一规定缴纳的有关费用
• 转让环节缴纳的税金：营业税、城建税及附加、
印花税、契税
不能取得评估价格，但能提供购房发票的
可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加
计5%计算扣除
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房
发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个
月但超过6个月的，可以视同为一年
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，
准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为
加计5%的基数。
【例题•简答题】某市贸易公司于2015年8月将拥有的商
铺以800万元出售。经审核：该商铺购买发票显示开票日期
为2010年1月10日，金额为500万元；缴纳契税15万元、 印
花税万元，支付手续费10万元；商铺购进后发生装修费
用75万元；商铺于 2010年6月10日开始投入使用。贸易公司
除将印花税计入“管理费用”外，商铺购置的价款、税费和
装修费均计入“固定资产”，合计原值为600万元。截止到
出售时, 商铺已累计计提折旧140万元。
要求： 计算商铺出售时应缴纳的相关税费
（1）营业税：（800－500）×5%＝15（万元）
（2）城建税和教育费附加：15×（7%＋3%）＝（万元）
（3）印花税：800×%＝（万元）
（4）土地增值税：
本题没有给出评估价格，但是提供了购房发票。所以，扣
除项目＝500×（1＋5%×6）＋15＋15＋＋＝（万元）
增值额＝800－＝（万元）
增值率＝
增值税＝×30%＝（万元）
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不
能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《征管法
》第35条的规定实行核定征收
第六节 土地增值税应纳税额的计算
• 知识点：应纳税额的计算
具体内容：
• 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；
2、提供扣除项目金额不实的；
3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当
理由的
• 土地增值税应纳税额计算思路
1、确定收入总额
2、确定扣除项目
3、计算增值额=收入-扣除合计
4、计算增值率=增值额/扣除项目金额
5、按增值率确定适用税率和速算扣除系数
6、计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额
×速算扣除系数
知识点：房地产开发企业土地增值税清算
具体内容：
（一）土地增值税清算单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清
算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分
别计算增值额
（二）土地增值税的清算条件
• 符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值
税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行
土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建
筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例
虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算
手续的；
（4）省税务机关规定的其他情况。
（三）非直接销售和自用房地产的收入确定
1、房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖
励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其
他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同
销售房地产，按以下方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房
地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的
市场价格或评估价值确定。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或
用于出租等商业用途，如果产权未产生转移，不征收土地增
值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
3、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，
按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票
的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益
确认收入；销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面
积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增
值税时予以调整
（四）土地增值税的扣除项目
1、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地
产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；
不能提供合法有效凭证的，不予扣除
2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、
建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合
清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部
门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，
核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除
3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出
所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、
水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共
设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会
公共事业的，其成本、费用可以扣除
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用
4、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费
用可以计入房地产开发成本
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得
扣除
5、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清
算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例
或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额
6、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约
定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发
项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工
企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票
所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计
算扣除
7、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得
扣除
8、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，
应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土
地使用权所支付的金额”中扣除。
9、拆迁安置费的扣除规定：
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的
拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计
入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，
应抵减本项目拆迁补偿费
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋
属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补
偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购
房支出计入拆迁补偿费
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法
有效凭据计入拆迁补偿费
（七）土地增值税的核定征收
有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发
规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情
况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设
置账簿的；
2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收
入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣
除项目金额的；
4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期
限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍
不清算的；
5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
• 核定征收率原则上不得低于5%
（八）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有
偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣
除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转
让面积计算。
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清
算的总建筑面积
（九）预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在
主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
【例题•综合题】（2011年，14分）府城房地产开发
公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东
丽家园”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，
合同记载总价款17000万元，并规定2008年3月1日动工开
发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超
过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征
收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、
公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
（3）2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工
程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总
价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按
照工程总价款开具了发票。
（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银
行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息
和罚息150万元，已取得相关凭证。
（5）2010年4月开始销售，可售总面积为
45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500 m2，取
得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2010年9月主管税务机关要求房地产开发公
司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以
该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
（7）2011年2月底，公司将剩余4500m2房屋打包
销售，收取价款4320万元。
其他相关资料：
①当地适用的契税税率为5%；
②城市维护建设税税率为5%；
③教育费附加征收率为3%，地方教育费附加征收
率2%；
④其他开发费用扣除比例为5%。
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如
有计算，每问需计算出合计数。
问题（1）：简要说明主管税务机关于2010年9月要求府
城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
【正确答案】
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面
积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机
关可要求纳税人进行土地增值税清算。
府城房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500
平米的建筑面积，占全部可销售面积45000平米的90%，已经
达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条
件。
问题（2）：在计算土地增值税和企业所得税时，
对缴纳的土地闲置费是否可以扣除？
【正确答案】
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在土
地增值税税前不得扣除；
但在企业所得税税前可以扣除。
问题（3）：计算2010年9月进行土增值税清算时
可扣除的土地成本金额。
【正确答案】可以扣除的土地成本金额=（17000
＋17000×5%）×90%=16065（万元）
问题（4）：计算2010年9月进行土地增值税清算
时可扣除的开发成本金额。
【正确答案】可以扣除的开发成本金额=（2450
＋3150）×90%=5040（万元）
问题（5）：在计算土地增值税和企业所得税时，对
公司发生的借款利息支出如何进行税务处理？
【正确答案】
超过贷款期限的利息和罚息在土地增值税税前不能扣
除450万，在企业所得税税前可以扣除600万。
问题（6）：计算2010年9月进行土地增值税清算时可
扣除的开发费用。
【正确答案】可以扣除的开发费用=（600－
150）×90%＋（16065＋5040）×5%=（万元）
问题（7）：计算2010年9月进行土增值税清算时可扣
除的营业税金及附加。
【正确答案】可以扣除的税金=40500×5%×（1＋5%
＋3%+2%）=（万元）
问题（8）：计算2010年9月进行土地增值税清算时的
增值额。
【正确答案】扣除项目金额=16065＋5040＋
＋＋（16065＋5040）×20%=（万元）
增值额=40500－=（万元）
问题（9）：计算2010年9月进行土地增值税清算
时应缴纳的土地增值税。
【正确答案】
增值率=÷×100%=%
应纳土地增值税=×30%=（万元）
问题（10）：计算2011年2月公司打包销售的4500m2房
屋的单位建筑面积成本费用。
【正确答案】单位建筑面积成本费用
=÷40500=（万元）
问题（11）：计算2011年2月公司打包销售的4500m2房
屋的土地增值税。
【正确答案】扣除项目=×4500=3240（万元）
增值额=4320－3240=1080（万元）
增值率=1080÷3240×100%=%
应纳土地增值税=1080×30%=324（万元）
第七节 税收优惠和征收管理
• 知识点：税收优惠
具体内容：
1、建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%
的，免征土地增值税
增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计
税
2、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地
产，免征土地增值税
3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，
由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税
4、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让
旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额
20%的，免征土地增值税
【考题•单选题】下列项目中，免征土地增值税
的是（）。
A.个人继承的房产
B.国有土地使用权的出让
C.因国家建设被征用的房地产
D.合作建房建成后转让的房地产
【正确答案】C
知识点：征收管理
具体内容：
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于
2%，中部和东北地区省份不得低于%，西部地区省
份不得低于1%
（一）纳税地点
纳税人应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款
转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分
别申报纳税。
实际工作中，纳税地点的确定又可分为两种情况：
（1）纳税人是法人。转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在
地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致
的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
（2）纳税人是自然人。转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，
应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手
续所在地的税务机关申报纳税
（二）纳税申报
土地增值税纳税人应在转让房地产合同签订后的
7日内办理纳税申报。
纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的
地方税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内
不得变更。
本章总结
资源税：纳税人、税目、计税依据和应纳税额的
计算、征收管理，注意新增、有变动的规定
土地增值税：征税范围、扣除项目、土地增值税
清算、税收优惠、征收管理
